批量住宅精装修项目管理实战解决方案

批量住宅精装修项目管理实战解决方案

交流范围、对象及方式范围：批量住宅精装修项目的研发、设计、成本、采购、施工准备、土建移交、质量、进度、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等过程管控实战解决方案。对象：房地产公司经理、副经理、总监等领导；研发、设计、成本、采购、营销、工程、物业等部门的管理人员，也可作为监理单位、施工单位的参考。方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。

交流内容：一：精装房管理概述二：成本采购管理三：研发设计管理四：施工准备管理五：土建移交管理六：施工质量管理七：施工进度管理八：成品保护管理九：安全文明管理十：工地开放管理十一：集中交房管理

第一讲：精装房管理概述

一、与精装房有关的政策和规范标准二、精装房的评价指标三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性四、精装修项目管理应当具有哪些主要管理意识?五、精装修项目管理应当具有哪些主要管理思路？六、编制哪些必要的精装修项目管理文件？

1、92年建设部190号文件《商品住宅装修一次到位实施导则》全装修房：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成；装修标准根据目标客户的需求确定；装修设计必须前置；通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。一、与精装房有关的政策和规范标准

2、08年建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》3、99年国务院72号文件《关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见》4、各地方政府相继出台政策文件如重庆市政府《关于印发加快发展我市成品住宅指导意见的通知》一、与精装房有关的政策和规范标准

一、与精装房有关的政策和规范标准5、实行全装修交楼的利与弊利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现增值与溢价；装修进入成本降低税负；促进管理精细化和业态差异化；提高产品品质。弊：管理负荷增大；工期变长；投诉的面增加。

一、与精装房有关的政策和规范标准6、精装商品房合同问题7、政府监督问题8、精装房专用的规范标准上海:《上海市住宅装饰装修验收标准》《上海市新建住宅全装修试点工程装修监理要点》江苏：《江苏省成品住房装修技术标准》

一、与精装房有关的政策和规范标准重庆：《成品住宅装修工程技术规程》（DBJ50-113-2010）《成品住宅装修工程质量验收规范》（DBJ50-114-2010）《重庆市保障性住房装修设计标准》（DBJ50-111-2010）《成品住宅装修工程设计技术导则》（DBJ50/T-120-2011）《成品住宅装修工程监理技术导则》（DBJ50/T-122-2011）新国标《住宅室内装饰装修工程验收规范》二、精装装房的评评价指标标房产公司司寻求的的是什么么？客户的忠忠诚度来来源于什什么？客户的满满意度主主要体现现在哪些些方面呢呢？判断管理理工作好好坏和工工程质量量的主要要标准是是什么？？那么，如如何考核核和量化化客户的的满意度度呢？案例三、批量量住宅精精装修项项目管理理的差异异化特性性1、批量住住宅精装装修项目目管理具具有相当当差异化化的管理理业态。。案例2、“三点点一走偏偏”是其其项目管管理过程程中的常常态。案例3、批量住住宅精装装修项目目对项目目管理的的精细化化要求在在所有业业态中最最高。案例三、批量量住宅精精装修项项目管理理的差异异化特性性4、批量住住宅精装装修项目目管理是是系统性性很强的的管理工工作。案例5、意识不不到位、、执行不不到位是是项目管管理中的的最大难难点。案例四、精装装修项目目管理应应当具有有哪些主主要的管管理意识识?案例更多话题题……..五、精装装修项目目管理应应当具有有哪些主主要的管管理思路路?案例更多话题题……..六、编制制哪些必必要的精精装修项项目管理理文件？？成品住宅宅精装修修项目管管理手册册成品住宅宅精装修修项目技技术手册册成品住宅宅精装修修项目设设计手册册成品住宅宅精装修修项目监监理手册册成品住宅宅精装修修项目施施工手册册案例第二讲：：成本采采购管理理一、客户户调查与与需求排排序二、对需需求分级级并对应应相应的的装修标标准三、在目目前政策策压力下下，中低低档精装装房可以以实施的的降低成成本的措措施四、精装装修成本本控制流流程五、成本本的管控控重点六、采购购管理一、客户户调查与与需求排排序1、客户能能够接受受的装修修费用标标准案例2、客户装装修关注注因素排排序案例二、对需需求分级级并对应应相应的的装修标标准案例三、在目目前政策策压力下下，中低低档精装装房可实实施的降降低成本本的措施施案例四、精装装修成本本控制流流程五、成本本的管控控重点施工招投投标及组组织方面面甲供材料料招投标标及组织织方面六、采购购管理1、部分单单位招标标前置2、施工分分判由装饰公公司总包包的模式式；装饰总包包+数个独立立分包模模式；装饰包清清工+大量甲供供材+数个独立立分包模模式；特别注意意要点。。六、采购购管理3、土建总总包工程程范围变变动案例4、监理分分判案例讨论论六、采购购管理5、材料招招标：材料设备备的集中中采购与各合作作的单位位的战略略合作注意事项项：六、采购购管理木门：对进度的的影响极极大，是是最值得得关注的的项目之之一。关注的质质量要点点：木材干燥燥水平；；木材本身身的品质质；门板的构构成方式式：饰面做法法；油漆质量量；门套的设设计方式式、安装装方式。。六、采购购管理橱柜：关注的质质量要点点：台面人造造石的含含量；柜体用板板材；表面用装装饰材料料；每一种五五金件；；抽屉的质质量；封边条的的工及材材料；各种附件件，加工水平平。六、采购购管理木地板：：木地板及及踢脚线线色差是是小业主主投诉焦焦点之一一；必须明示示要求的的保护方方法、可可以接受受的质量量缺陷是是多大；；木地板安安装单位位提前介介入地面面平整度度检查；；安装倒是是非常快快速。六、采购购管理瓷砖：瓷砖的损损耗远大大于定额额值；墙砖采用用无缝砖砖时；在排版设设计时；；瓷砖的备备货；瓷砖的供供应。六、采购购管理石材：石材断裂裂、色差差等观感感缺陷是是小业主主投诉焦焦点之一一；石材的采采购；石材编号号。六、采购购管理木工板：：产生变形形、裂纹纹；测量含水水率；E2级木工板板。六、采购购管理水泥：通常要求求没有结结构施工工那么多多；白水泥；；质量过差差的水泥泥；如果用于于与墙面面石材的的镶贴。。六、采购购管理腻子：质量问题题；成品腻子子；自己熬制制。六、采购购管理天花角线线：大批量施施工时；；工厂化施施工；天花角线线设计为为木条线线；扁平的天天花角线线。六、采购购管理乳胶漆：：乳胶漆的的观感质质量很容容易被小小业主投投诉；乳胶漆的的涂布率率。六、采购购管理铝扣板吊吊顶：卫生间铝铝合金吊吊顶引起起的质量量投诉；；收边用的的角铝；；灯具的安安装。六、采购购管理镜子：容易产生生的问题题；银镜，玻玻璃胶；；镜子的损损耗。六、采购购管理五金件：防锈；耐用。六、采购购管理卫生洁具具：马桶的规规格；浴缸；价格。六、采购购管理开关插座座：集中采购购。六、采购购管理灯具：耐久性；；防锈能力力；T5灯管的损损耗率六、采购购管理空调：系统设计计；安装的技技术含量量。提别提示示案例第三讲：：研发设设计管理理一、研发发的内容容及意义义二、研发发管理的的注意事事项三、学习习成长和和资源整整合四、研发发流程五、客户户基础研研究的方方法六、需求求分类是是研究的的前提七、收纳纳储藏空间功能能研究八、设计计管理九、点位位细节上上的设计计深化解解决方案案一、研发发的内容容及意义义一、研发发的内容容及意义义研发是研研究如何何满足客客户需求求的过程程；是成本控控制的过过程；研发的成成果可以以批量复复制、为为多项目目打下基基础；是工程质质量保证证的前提提。根本思想想：二、研发发管理的的注意事事项设计主导导、各部部门紧密密配合；；样板测试试体验最最直观；；没有完美美无缺的的装修房房；成果及时时归纳和和总结；；建立经验验教训手手册。关于“经经验教训训手册””的更多多话题……案例讨论论三、学习习成长和和资源整整合建立装修修标杆向向优秀企企业进行行学习；；向日本、、韩国等等先进地地区学习习；优秀产品品和资源源直接应应用；借助外部部资源进进行产品品研究。。四、研发发流程1、传统的流流程2、常见的的问题户型改造造，增加加工期和和无效成成本；户型存在在硬伤和和精装修修设计互互相妥协协，无法法达到最最好效果果；存在大量量质量隐隐患，给给保修增增加难度度，同时时影响客客户满意意度。四、研发流程3、新流程示意图四、研发的流程4、研发的成果五、客户基础研究究的方法定性定量表格准备定定量研究究得出的结果指导导设计精心准备定量研究究表格案例:六、需求分类是研研究的前提七、收纳储藏空间功能研究1、研究意义家居品质提升的重重点住宅精装修的难点点住宅精细化设计的的关键七、收纳储藏空间功能研究2、研究思路七、收纳储藏空间功能研究3、研究架构4、研究案例分享案例八、设计管理编制《精装修设计管理手手册》案例1、设计管理注意问问题2、精装修设计介入入时间3、精装修设计单位位与土建施工图设设计单位的配合4、出图进度要求八、设计管理5、精装修设计的主主要指导原则简单与精细化一致性与弹性实用性高、适应性性强便于批量操作室内污染预控制八、设计管理6、确立交楼标准案例7、批量生产使过去去的设计与材料选选型习惯的改变案例九、点位细节上的的设计深化解决方方案涉水缺陷、含水率率问题一览表九、设计点位细节节上的深化解决方方案涉水缺陷、含水率率问题一览表九、设计点位细节节上的深化解决方方案1、阻断卫生间水平平方向串水通道解决方案：案例2、阻断阳台、露台台水平方向窜水通通道解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案3、阻断卫生间垂直直方向进水通道解决方案：案例4、厨卫砌筑管井防防水构造的设计预预防解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案5、管口阴浸的设计计预防解决方案：案例6、解决生活阳台防防水的隐患问题解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案7、隔断木门套的湿湿接触解决方案：案例8、卫生间局部等电电位联结设计解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案9、阻断橱柜底板、、背面的受潮通道道解决方案：案例10、解决吊柜背面不不贴砖，墙面的握握钉力不够的问题题解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案11、墙砖阳角的收口口设计解决方案：案例12、特殊工况下的材材料选型及收口设设计解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案13、解决朝天钉固定定木龙骨的隐患问问题解决方案：案例14、明确固化石膏板板的收口拼接方式式，解决开裂问题题解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案15、木地板与门槛石石收口解决方案：案例16、栏杆的安装方式式解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案17、小户型公寓成品品石膏线改为现场场石膏板加工解决方案：案例18、浴缸检修口解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案19、橱柜台面设计挡挡水边、止水槽解决方案：案例20、解决橱柜石材台台面开裂问题解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案21、解决淋浴房外开开玻璃门漏水和开开门过程刮出水到到干区问题解决方案：案例22、包厨卫主排水管管的设计方案解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案23、客厅地砖踢脚线线目前较优化的方方案解决方案：案例24、厨房烟机下面安安装不锈钢洁油板板问题解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案25、可以借鉴的木门门合页，但意义不不是很大解决方案：案例26、解决小户型商务务公寓插座少的问问题解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案27、解决卫生间地漏漏返臭问题解决方案：案例28、解决生活阳台共共用地漏溢水和浴浴缸放水地漏溢水水问题解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案29、门槛石材料选型型问题解决方案：案例30、排砖图问题解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案31、地面标高及排水水坡度问题解决方案：案例32、门洞尺寸及封边边线问题解决方案：案例九、设计点位细节节上的深化解决方方案33、室内空调机位设设计问题解决方案：案例34、瓷砖沟缝材料问问题解决方案：案例35、一些不错的选择择解决方案：案例第四讲：施工准准备管理一、施工准备阶阶段的工作内容容二、如何组织项项目启动会三、精装总包地地位的确立四、工程管理基基本模式的确立立五、施工总流水水节点进度计划划的确立六、强力解决技技术问题七、楼层临厕八、土建成品保保护九、门卫、安全全文明标识十、集中加工区区的设置十一、临电、水水、垂直运输一、施工准备阶阶段的工作内容容土建检查、问题题汇总、整改、、移交；管理启动会；土建协调会；甲方管理与技术术准备；施工管理与技术术准备；监理管理与技术术准备。一、施工准备阶阶段的工作内容容打样；临建、集中加工工区施工、公示示牌安装；办公区、楼层临临厕修建；电梯、大堂、土土建防火门、防防盗门实施保护护与撤出；设置安全、保卫卫。二、如何组织项项目启动会为什么要组织项项目启动会？项目启动会的组组织质询案例三、精装总包地地位的确立为什么要实行精精装总包管理制制度？土建总包与精装装总包的关系是是什么？如何确立精装总总包的管理地位位？案例四、精装修工程程管理基本模式式的确立怎么个“乱”字字了得—为什么会“乱””？怎么个“晕”字字当头---为什么会“晕””？为什么会“花样样百出”？三十层楼几百套套、上千套房屋屋同时开工、全全面开花”真的的可以加快进度度吗？为什么无秩序、、不可控？案例五、施工总流水水节点进度计划划的确立案例讨论制定流水控制计计划的原则体现实事求是的的原则体现质量可控的的原则体现主动成品保保护的原则体现基层有含水水率控制原则体现工序完成必必需时间和自然然干燥周期的原原则体现部分工程适适当拆分的原则则案例六、强力解决技技术问题打样带来的问题题：施工样板到底做做到哪种深度？？如何判断曝露的的问题的解决方方案哪种最优化化？怎么样做，才能能够集中、快速速的固化解决问问题？如何规避样板带带来的后期变更更风险?是否有必要让小小业主来体验样样板隐蔽工程和和完工实体？样板问题固化后后是否有必要重重新重新出图？？六、强力解决技技术问题审图带来的问题题参与了销售样板板施工,设计单位是否不不需要再交底?审图是否只是施施工、监理单位位技术负责人的的事情？是否有必要把图图纸抱到工地进进行现场比对？？是否有必要把图图纸交给班组长长看看？甲方工程师是否否只是看梳理出出来的问题，自自己不审图？关于“读图”的的更多话题…….七、楼层临厕为什么施工单位位始终不愿意在在楼上设置厕所所？是否有必要在楼楼层设置厕所？？每几层设置一个个厕所合适？每层设置小便桶桶是否有必要？？案例八、土建成品保保护哪些土建成品需需要保护？是否有必要统一一标准?是否应该从上到到下一次性全部部统一完成？案例是否有必要设置置专职门卫、保保安？业主中途要来参参观怎么办？有有政府、媒体来来怎么办？做哪些公示公告告标牌？案例九、门卫、封闭闭、安全文明施施工标识十、集中加工区区设置目前，那些材料料可以集中加工工？布置什么大型设设备？案例十一、临电、水水、垂直运输等死人！！！挤死人！！！经常坏！！！几十层楼叫我背背上去吗？水、电迟迟上不不了楼案例第五讲：土建移移交管理一、土建移交对对精装修施工的的影响二、土建移交精精装修采取的步步骤三、甲方精装工工程师怎么组织织与管理土建移移交四、精装修监理理单位提前介入入五、提前介入土土建样板检查六、尽早确定木木门和橱柜分包包商七、厨卫墙面空空鼓导致墙砖检检查时空鼓一、土建移交对对精装修施工的的影响主要的重点问题题尺寸点位渗漏交不出来案例土建完工自检精装修验收检查查案例二、土建移交精精装修采取的步步骤三、甲方精装工工程师怎么组织织与管理土建移移交分整体移交、分分段移交、分部部移交、含保留留项移交交底协调不要期望一切条条件具备才接手手最底线是能满足足装修穿插施工工和成品保护的的基本要求四、精装修监理理单位提前介入入为什么要提前介介入？与土建监理的关关系？怎么提前介入？？此阶段关注的重重点案例五、提前介入土土建样板检查谁来实施实施？？介入时间节点邀请土建工程师师、土建总包与与土建监理参加加主动协调整改问问题案例六、尽早确定木木门和橱柜分包包商为什么要提前确确定？提前确定的困难难在哪里？案例七、厨卫墙面空空鼓导致墙砖检检查时空鼓第六讲：施工质质量管控一、小业主普遍遍关注的质量敏敏感点二、施工过程管管控甲方关注的的要点三、甲方如何进进行过程质量管管控

四、施工工阶段如何规避避设计缺陷五、质量管控具具体管些什么一、小业主普遍遍关注的质量敏敏感点为什么要对敏感感点进行分析?为什么要对敏感感点进行分级、、分类？质量敏感点的具具体的分级、分分类？案例二、施工过程管管控甲方关注的的要点关注点尺寸位置涉水返潮成品保护功能试验爆管渗漏三、甲方如何进进行过程质量管管控坚持和维护装修修工程质量管理理原则和程序抓体系关于上工地关于质量照片与与录像坚持不懈地参加加每周监理例会会立即“拉闸”动态调控停止点点组织阶段性消缺缺整改案例四、施工阶段如如何规避设计缺缺陷图纸会审列表检查现场比对样板曝露体验点评设计服务监理意见总包深化工人意见分包意见物管意见客户投诉界面移交材料试验案例五、质量管控具具体管些什么？？“高压线”功能测试含水率管控中间停止检查点点旁站监督点收口收边关键细节案例第七讲：施工进进度管控一、甲方流程设设计二、参建各方各各阶段的主要工工作内容三、无需移交的的施工阶段四、需要移交的的施工阶段五、收尾阶段六、集中整改阶阶段七、垂直运输的的制约八、注意的管理理要点一、甲方流程设设计二、参建各方各各阶段的主要工工作内容三、无需移交的的施工阶段泥水的施工进度度及其质量控制制怎么来估算劳动动力材料计划和管理理复验时间整改清单提供和和跟进劳务纠纷腻子和吊顶龙骨骨施工时间四、需要移交的的施工阶段关门闭户时间问题集中暴露成品损害协调加剧钥匙的发放所有的出入口五、收尾阶段非常关键的阶段段劳动力动向梳理出未完项目目制定严格的考核核处罚办法监理的责任六、集中整改阶阶段检查整改是一个个连续的过程自行减员整改时间七、垂直运输的的制约水泥＋砂－约3趟油漆等－－约1趟门－－-----约2趟砖－－------约2趟柜子－－---约1趟洁具－------约1趟木地板－－约1趟Σ＝11趟假定三部电梯每每日12小时负责运输，，每次运输1种材料。则物资运输时间间：运输时间＝＝500×11××10/60/12/3=25.5八、注意的管理理要点每周节点工期考核、纠偏表格界面的完整性和和时间问题分包进场程序生产厂家过程进进度监控整改委外预案工资公示楼层上的办公室室、保管室、厕厕所的施工安排排关闭水总阀和监监控水管泄露重点难难点客客户的的整改改案例第八讲讲：成成品保保护管管控一、成成品保保护在在精装装修工工程管管理中中的重重大意意义二、怎怎么认认识成成品保保护管管理？？三、为为什么么成品品保护护管理理比较较困难难？四、如如何实实施成成品保保护管管理？？五、可可借鉴鉴的案案例一、成成品保保护在在精装装修工工程管管理中中的重重大意意义精装修修工程程管理理中最最重要要的组组成部部分精装房房项目目管理理成功功的标标尺一项系系统性性和综综合性性很强强的基基础管管理工工作如期交交房、、保证证质量量、降降低损损耗的的关键键环节节精装修修项目目管理理水平平和整整体形形象最最直观观的体体现二、怎怎么认认识成成品保保护管管理成品保保护和和文明明施工工首先先是一一种有有序的的生产产方式式，然然后才才表现现为某某些技技术手手段有序组组织的的基础础是计计划计划的的内在在要求求是协协调所谓协协调就就是合合理调调度资资源，，减少少资源源之间间和资资源内内部的的冲突突协调的的基本本方法法是使使各工工序““在空空间上上分离离、在在时间间上错错开””工序交交接和和施工工令制制度是是现场场管理理常用用的控控制手手段三、为为什么么成品品保护护管理理比较较困难难？四、如如何实实施成成品保保护管管理成品保保护费费用简化和和量化化成品品保护护伤害害处罚罚细则则责任判判定可视化化标识识清洁标标准案例第九讲讲：安安全文文明管管控1、场地地清爽爽干净净有序序，对对工人人的作作业时时的心心态、、现场场管理理和提提高生生产效效率与与工程程质量量均有有潜移移默化化的暗暗示作作用。。2、除在在施工工准备备和成成品保保护中中讲的的内容容外，，其主主要工工作还还包括括防火防电防盗封闭施施工现场吸吸烟酒后作作业人身事事故高空抛抛物洞口防防护垃圾清清理地面清清扫第十讲讲：工工地开开放管管理一、工工地集集中开开放的的重大大意义义二、如如何确确定开开放方方案三、工工地开开放后后的集集中整整改四、如如何处处理客客户个个性化化需求求和自自行改改造一、工工地集集中开开放的的重大大意义义让业主主提前前回家家看看看让业主主提前前体检检聚焦问问题讨论二、如如何确确定开开放方方案由营销销部门门组织织，物物业重重点参参与原则上上只开开放一一次，，过程程中不不宜多多次开开放利用节节假日日，集集中1-2天开放放原则上上按半半天为为一时时间段段营销部部安排排人数数后通通知、、与客客户沟沟通工程部部准备备说辞辞监理部部准备备说辞辞原则上上不应应急维维修记录准准确、、无遗遗漏案例三、工工地开开放后后的集集中整整改报事分分类标签编编号限定整整改时时间验收销销项关键点点钥匙控控制案例四、如如何处处理客客户个个性化化需求求和自自行改改造怎么处处理施施工过过程业业主要要求变变更怎么处处理开开放阶阶段业业主要要求变变更怎么处处理交交房后后业主主要求求变更更总的原原则是是什么么？软装服服务第十一一讲：：集中中交房房管理理一、精精装房房与毛毛坯房房交房房的不不同之之处二、集集中交交房准准备工工作三、应应急维维修的的重大大意义义四、对对专业业验房房师的的应对对措施施五、对对重点点难点点客户户的应应对与与特别别关注注六、交交房后后的整整改、、维护护、保保养七、交交业主主的装装修资资料一、精精装房房与毛毛坯房房交房房的不不同之之处业主期期望值值涉及项项目多多业主懂懂或半半懂装装修沟通能能力和和现场场应变变能力力现场引引导和和暗示示案例二、集集中交交房准准备工工作对参与与交房房物业业人员员及工工程师师交底底培训训包括：：规定定动作作、材材料设设备品品牌、、工程程亮点点、应应急维维修项项目、、问题题标签签监理准准备现现场答答疑预预案组建强强大的的应急急维修修小组组及材材料并并培训训编制成成品住住宅使使用说说明书书案例三、应应急维维修的的重大大意义义体现开开发商商对待待业主主提出出问题题的态态度，，消除除业主主抵触触心理理让业主主感知知服务务的及及时性性，增增强他他们对对售后后服务务的信信心把业主主发现现的能能够现现场迅迅速处处理的的小问问题马马上处处理掉掉，业业主当当面验验收，，避免免记录录、统统计、、下达