宜昌某商业中心策划文档

宜昌市房地产宏观市场分析1、城市与经济济概况1.1行政区区域划分及人人口分布分析析宜昌，远古称西西陵。50年代至70年代以来，在在宜昌点军区区李家河、紫紫阳河一带发发掘出新石器器时代后期遗遗址和陶片、石石器等，以及及白庙子、清清水滩、中堡堡岛等数十处处古遗址和文文物，充分证证明早在七、八八千年前，宜宜昌的祖先就就在这片土地地上繁衍生息息。到夏商商时，宜昌为为古“荆州之域”。春秋战国国时为楚地，史史称“楚之西塞”，是楚文化化发祥地之一一。夷陵，一一是《汉书·地理志》所所说：“因西北有夷夷山”而得名；一一是旧志所说说的：“水至此而夷夷，山至此而而陵”，因山川形形势而得名。又又因其地扼长长江三峡之口口，故有峡州州之称。1986年7月月13日，国务院院批准宜昌市市设置西陵区区、伍家岗区区、和点军区区。1987年4月，市委、市市政府决定组组建三个区。1992年3月，宜昌地地、市合并，实实行市领导县县体制。宜昌昌市行政建制制为七县二市市三区一场，即即宜昌县、枝枝江县、远安安县、兴山县县、秭归县、长长阳土家族自自治县；枝城城市、当阳市市；西陵区、伍伍家岗区、点点军区；国有有草埠湖农场场。全市总人人口392.111万人，总面面积为21084平方公里。宜宜昌市人民政政府机关设在在市西陵区辖辖地。1.2经济技技术指标分析析2002年全年年实现国内生生产总值231.552亿元，按可可比价格计算算比上年增长长13.9％，达到1992年地市合并并以来最高增增速。其中，第第一产业增加加值为28.87亿元，增长5.1％；第二产产业增加值127.222亿元，增长18.2％；第三产产业增加值75.43亿元，增长10.7％。国内生生产总值占全全省的比重为为4.7％。人均国国内生产总值值6850元，比上年年增加899元。全年全社会固定定资产投资50.70亿元，增长20.1％。其中，国国有及其他经经济类型投资资42.29亿元，增长23.0％；城乡集集体经济投资资4.49亿元，下降1.1％；城乡居居民个人投资资3.92亿元，增长20.6％。按用途途分，基本建建设投资18.74亿元，增长11.2％；更新改改造投资15.70亿元，增长21.3％；房地产产开发投资6.27亿元，增长70.6％；其他投投资9亿元，增长15.9％。全年第一产业投投资1.10亿元，增长14.6％；第二产产业投资20.73亿元，下降8.8％。其中制制造业投资11.72亿元，增长5.9％，第三产产业投资28.87亿元，增长56.8％。1.3居民消费费收入比分析析据宜昌市统计局局的最新统计计，2002年宜昌市消消费品市场持持续保持了平平稳增长的态态势，全年社社会消费品零零售总额167.006亿元，同比比增长9.23%。其中餐饮饮业同比增长长13.9%，高于社会会消费品零售售总额4.67个百分点，元元月至4月宜昌全市市工业经济效效益综合指数数105.886，比上年同同期提高15.8点。工业企企业实现利润润14063万元，同比比净增利15242万元。轻工工业实现利润50002万元，增利1010万元；重工工业实现利润润9062万元，增利14232万元，占全全市的93.377%。中央工业业增利1.6亿，省属工工业增亏0.54亿。全年居民消费价价格总水平比比上年下降0.7％。分项目目看，食品价价格增长0.1％，其中粮粮食下降5.4％、油脂下下降2.8％、鲜菜增增长7.7％、肉禽及及其制品下降降0.3％、蛋类增增长1.1％、水产品品下降1.7％；烟酒及及用品类增长长0.9％；衣着类类下降I.6％；家庭设设备用品及维维修服务类下下降4.9％：医疗保保健及个人用用品类下降0.7％；交通和和通讯类增长长0.4％：娱乐教教育文化用品品及服务类下下降4.0％；居住类类增长1.8％。原材料料、燃料、动动力购进价格格指数下降0.5％，工业品品出厂价格指指数上涨0.9％。※2003年度度前三季度湖湖北省投资运运行的基本特特征为分析参参考1—8月全省国国有及其他单单位固定资产产投资完成725.002亿元，同比比增长15.2%，比1—6月投资增幅幅高0.1个百分点。1-8月全省技术术改造、房地地产开发分别别完成投资163.117亿元和111.884亿元，同比比增长22.7%和32.1%。增幅不仅仅分别比上年年同期回升11.6和10.2个百分点，而而且比年初提提升8和14.8个百分点，比比全省平均水水平分别高7.5和16.9个百分点。1—8月技术改造造和房地产投投资增加额占占全省投资增增加额的60.2%，拉动全省省投资增长9.1个百分点。但但由于受三峡峡工程的影响响，1—8月基本建设设投资完成434.119亿元，同比比增长8.9%，增幅不仅仅比上年同期期回落10.1个百分点，而而且比年初回回落2.2个百分点，比比全省平均水水平低6.3个百分点。湖北省房地产开开发投资在稳稳步回升的同同时，房地产产开发企业加加大了商品房房促销的工作作力度，房地地产销售也呈呈现出稳步增增长的势头。1—8月全省施工工商品房面积2109..68万平方米，比比上年同期增增加347.772万平方米，增增长19.7%；竣工商品品房面积339.777万平方米，比比上年同期增增加48万平方米，增增长16.7%；商品房销销售面积331.117万平方米，比比上年同期增增加65.28万平方米，增增长24.6%，其中：个个人购买商品品房302.116万平方米，增增长23.0%。个人购房房占整个销售售的91.2%。实现商品品房销售额52.47亿元，比上上年同期增加加12.76亿元，增长32.2%。商品房销销售价格小幅幅上扬，1—8月全省商品品房平均销售售价格由上年年同期1493元/㎡，上涨到1584元/㎡，增长6.1%。综合以上数据统统计分析，我我们认为宜昌昌总体经济情情况还是处于于良好发展势势头，作为地地级市增长速速度和幅度较较湖北省其它它地级市处于于领先的地位位。但与东部部发达省市还还存在较大差差距，但其成成长空间较大大，现在宜昌昌市区中心多多层住宅均价价在1500--1800元/㎡，小高层层住宅均价在在1800--2400元/㎡左右，市市区中心外围围地带或稍远远地区如本案案所处的伍家家岗区，多层层住宅均价在在1100--1500元/㎡，小高层层住宅均价在在1500--1800元/㎡，相对于于中心区块该该块地段在价价位上无疑具具有很大吸引引力和成长空空间。特别是是以长江三峡峡建设为契机机，渴望能够够今后的至少少10年内，经济济会取得巨大大进步。据我我们了解宜昌昌正在慢慢成成为外商投资资房地产开发发的热点城市市，我们从宜宜昌市国税局局了解到，目目前投资于宜宜昌市房地产产开发的外资资企业有23家，比去年年增加14家，已实现现预售收入1．2亿元，可征征收涉外企业业所得税594万元，同比比增幅达到150％。由新加加坡客商与湖湖北省一家企企业联合投资资的“华银世纪欧欧洲城”，属于老城城区改造项目目，投资2．4亿元，开发发面积近8万立方米，明明年第一期工工程竣工，现现已预售商品品房200套，预售收收入8800万元。另外外，由外商参参与投资的新新世纪广场、飞飞鹤花园等项项目也在建设设中。业内人人士指出，外外商抢滩宜昌昌房地产业，是是因为三峡工工程蓄水、通通航、发电后后，各类新办办项目增多、旅旅游业旺盛、高高峡平湖的优优美风光等因因素影响的结结果。同时也也反映出海外外投资商对三三峡、宜昌经经济发展充满满信心。二、房地产细化化研究部分1、宜昌房地产产市场发展历历程描述及特特点宜昌房地产业虽虽然于东部区区块城市相比比，无论在增增长幅度、开开发力度上处处于劣势，但但在中部地区区还是处于前前沿地位的，属属于房地产市市场较活跃的的城市。经过过十多年的发发展，这一产产业逐步走向向完善，到目目前为止，宜宜昌房地产市市场几个新的的趋势初见端端睨。（1）市场进一一步细分，各各项服务逐渐渐专业化十多年前，七大大家国有房地地产开发企业业大多是“大而全，一一条龙”式的服务。每每个开发企业业内部都设有有拆迁、前期期报建、建设设监理、销售售等部门，从从企业功能来来看，这似乎乎是件好事，但但从企业效益益来看，却是是一个得不偿偿失之举。房房地产开发具具有很鲜明的的周期性，每每一项工作都都是阶段性的的，并且每一一个环节周期期较长，一个个项目从开始始运作到结束束，几乎每个个部门都要闲闲置很长一段段时间，其间间人员工资等等支出照样发发生。市场呼呼唤专业服务务，一些专业业化的公司应应运而生，最最早剥离的是是房屋拆迁公公司，然后是是物业管理公公司，逐渐发发展到营销、策策划、权属登登记等多项业业务均从开发发企业分离出出来，产生了了一批专业化化程度很高的的专门为开发发商服务的企企业。开发商商把各个阶段段的工作分别别委托各个专专业机构来承承担，这样，开开发成本大大大降低，专业业公司专业化化的服务更为为快捷，开发发效率大大提提高。市场细细分已渐成趋趋势。（2）二手房交交易逐渐活跃跃宜昌二手房上市市放开之后，在在短短二、三三年内，宜昌昌城区就催生生了几十家房房地产中介机机构，全市90%以上的二手手房都是通过过中介机构成成交的，对于于卖房人，一一是没有足够够的时间去找找购买对象；；二是对购买买对象没有充充分的选择，也也很难实现房房屋自身的价价值。中介机机构充分发挥挥桥梁纽带作作用使二手房房交易逐步活活跃起来，广广大市民“一房伴终生”的情况将越越来越鲜见（3）房地产金金融服务范围围更为广阔房地产业的发发展从来就离离不开金融业业的支持。宜宜昌市的建行行、工行、农农行、中行等等几大家银行行不再囿于房房地产开发项项目流动资金金贷款，楼盘盘按揭成为房房地产金融业业务的主体，花花未来的钱享享受现在的房房屋，已逐步步为市民所接接受，越来越越多的人成为为“供楼一族“。不仅如此此，二手房贷贷款业务也逐逐步展开，住住房再交易贷贷款、商业用用房再交易贷贷款业务在几几家大型商业业银行开展势势头良好。尤尤其是建行个个人信贷中心心二手房贷款款业务采取“信用+专业”式的服务，以以银行的信用用加上专业评评估咨询公司司的配套服务务，使客户办办理二手房贷贷款手续更简简便、收费更更低廉、时间间更短、买房房更安全。受受到了广大市市民的普遍赞赞誉。（4）房地产价价格稳中有升升宜昌市自19999年实行土地地收购储备制制度以后，土土地一级市场场由政府按收收购、储备、前前期开发、出出让的程序进进行。房地产产开发结束了了“见缝插针”时代，实现现了真正意义义上的成片开开发、配套建建设。老城区区的开发建设设进入了“造城”时代，大面面积拆迁，大大面积开发，使使城市严格按按规划建设。一一方面，老城城区的开发项项目由于高昂昂的土地成本本，只有几家家大的房地产产公司能承接接；另一方面面，老城区拆拆迁量大，土土地成本升高高，房价自然然也低不了。老老城区1800元/㎡至2800元/㎡的新建住住宅在未来二二、三年将占占市场主流。价价格相对较低低的1000元/㎡左右的住住宅主要集中中在相对偏僻僻的周边地区区。这是房价价中地段因素素至关重要性性的体现，也也是土地稀缺缺性的真实体体现。伴随新新房价格的升升高，市场比比较因素发挥挥重要作用，二二手房价格也也将不同程度度上涨。2、房地产批租租及土地储备备状况分析宜昌市经过十年年的房地产开开发，其城市市中心区域西西陵区所剩的的原始土地不不多，存在较较多项目的旧旧城改造项目目，大多属于于住宅一类，比比如城中的经经典花园、蓝蓝色经典、星星苑、锦上苑苑等。新建大大型公共商业业设施及公建建设施几乎没没有；而西陵陵经济开发区区及宜昌开发发区内土地由由于市规划局局已经作出整整体规划布局局，土地资源源管理局对区区内土地实行行控管，近期期内不会再有有新土地予以以出让或拍卖卖。3、房地产供应应状况分析虽然目前国家对对全国部分省省市房地产投投资发出了“过热”的警告，但但从宜昌的实实际情况看，商商品房空置面面积由1998年的增长28.3%，下降到2002年的增长7%，呈逐年下下降的态势；；2002年商品房空空置率为13%左右，大大大低于全国平平均水平。宜宜昌房地产投投资增幅与全全国平均水平平差距较大。2000—2002年，宜昌房房地产投资年年均增长11%，比全国平平均水平低13个百分点。3.1商业环境境分析1、商业气氛及及投资环境处处于基础消费费阶段宜昌市内的投资资环境和商业业气氛较为一一般，商业消消费主要集中中在解决生活活的基本消费费，属于中低低档消费层次次。市民大件件商品和品牌牌商品的消费费趋于外向。2、商业以临街街商铺为主宜昌市内主要商商业街道以临临铺经营为主主，虽然有较较大的商场但但经营模式未未摆脱街模式式，最直接的的感受就是宜宜昌缺乏消费费热点。3、宜昌商业消消费大有潜力力随着城市建设的的不断升温，宜宜昌旧城改造造和新区项目目的拓展，市市民的消费观观念在逐渐改改变，客观存存在的缺乏上上规模上档次次的文化、娱娱乐、商业设设施的现状有有待改观，市市民对新生事事物报有强烈烈的兴趣。宜宜昌整个消费费市场所呈现现低迷态势、消消费者缺乏购购物冲动的现现象在很大程程度上是由于于缺乏商业亮亮点，很多的的商业设施无无论是在商品品经营品种、结结构还是产品品定位、经营营理念上还停停留在一个较较低的水平上上，还是老三三样，不能引引起消费者的的兴趣，这对对本案来讲是是一个启发。4、区域分布分分析宜昌商业设施多多处于城市中中心区域，以以西陵区为中中心展开半径径1000m内构成西陵陵路、夷陵大大道、珍珠路路、云集路为为主的商业圈圈，大多以百百货公司为主主，附以沿街街商铺。代表表性商场及游游乐场所有国国贸大厦、宜宜昌商场、东东湖娱乐中心心、东山游乐乐园等。另外，本案所处处的伍家岗区区内，形成商商业竞争的有有白沙商场、伍伍家百货商店店等。5、市场需求状状况分析5.1需求市场场特征分析宜昌市居民需求求分析表（略略）根据市场经济理理论，考虑宜宜昌商业物业业形式存在单单一性和本案案所特有的商商业步行街模模式的不可模模仿性，在现现阶段宜昌商商业设施中属属于稀缺型物物业，因此我我们判断，从从本案的产品品定位来看是是有着广阔的的市场前景的的。人们对于于这种类型的的物业是充满满期待的。从上表中我们还还可以看出宜宜昌商业需求求较多的集中中在以服装类类（25%）、餐饮、娱娱乐、食品类类（12%）、百货超超市类（10%）、电器、电电讯类（9%）精品、鞋鞋类（8%）、钟表、眼眼镜、首饰类类（5%）等，光这6大类就大约约占了70%，在分析各各类行业的同同时，找出各各自的缺口，对对指引本案是是十分有益的的5.2购买考虑虑因素（1）优越的地地理位置（2）便捷的交交通（3）成熟的生生活配套（4）幽雅的环环境（5）广阔的发发展前景·从以上看，宜宜昌现在所最最缺的就是商商圈繁华的领领头羊，就如如新广州商圈圈的龙头——天河城广场场这样的领跑跑者。·现有商场模式式导致经营不不善会大大影影响商家和投投资者对进场场经营方式的的信心。采取取统一经营、统统一管理的先先进经营模式式很有可能激激发投资者的的购买欲望，引引导当地消费费市场档次的的提高并由此此带动本地商商圈的繁华。·本项目的区位位特征和规模模优势发展成成为综合性、标标志性的商业业设施。·如何突出本案案的规模设计计、商业价值值的独一无二二的稀缺性和和差异性优势势是本次营销销策划工作的的重点。·在本案正式推推售以前，尽尽可能与更多多的核心客户户达成租售协协议，以借助助核心客户的的影响力保证证本案长期经经营的实现，更更为售次销售售的火爆创造造有利条件。·随着宜昌人民民物质文化需需求的提高和和生活水平的的上涨，多功功能、综合性性的购物中心心已呈呼之欲欲出之势，本本案正好填补补市场的这一一空白。三、项目策划部部分第一部分：项目目定位一、项目SWOOT分析1、项目立地概概况：1.1地块概述述本案位于伍家岗岗区桔城路与与东山大道交交汇处，环拥拥宜昌市大型型绿化中心——五一广场。与与伍家岗区政政务中心隔街街相望，地理理环境非常优优越。规划用地面积为为：28700㎡建筑占地面积：：10126㎡总建筑面积：332100㎡建筑密度：355.2%容积率：1.118绿化率：28%%1.2地块地理理特征整块用地较为平平整，符合建建设规划要求求。该方案根根据用地概况况考虑，以位位于建筑群中中心的休闲广广场为主来组组织空间。所所有建筑都环环抱广场设计计。从而使建建筑总平面和和内部空间更更为丰富和整整体，让所有有建筑的每个个角落都物尽尽其用。在位位于桔城路与与东山大道交交汇外设一大大型入口广场场，而成为宜宜昌市又一大大型观景休闲闲广场。有地地上及地下停停车空间。1.3地块配套套周边商场、学校校、饭店、宾宾馆、医院一一应俱全，物物业配套相当当便利，周围围道路宽阔且且四通八达，新新规划的宜黄黄公路使城市市东西部连接接的更加紧密密，五一广场场距离市中心心只有20分钟车程。1.4地块背景景分析未来20年，宜宜昌周边50公里范围内内将建成“大都市圈”，构筑武汉汉－宜昌、襄襄樊－宜昌的的生态走廊，形形成联通敛的的交通网络，宜宜昌市有望成成为百万人口口以上的大城城市。在最近近刚刚出炉的的《湖北省城城镇体系规划划》不仅描述述出了宜昌市市的发展蓝图图，也勾勒出出了水电旅游游名城的前景景。今后20年，湖湖北省将重点点建设以宜昌昌为中心，含含当阳、枝江江、宜都、秭秭归、长阳等等县市在内的的城镇群。以以武汉大都市市区、襄樊大大都市区、宜宜昌大都市区区为重点，构构建沪蓉高速速公路暨长江江湖北段城镇镇复合发展轴轴等3大发展轴，以以激活地方经经济。在水运运方面，规划划建设武汉、宜宜昌等枢纽港港，使宜昌可可3000运行吨船舶舶，在清江流流域形成高坝坝洲、隔河岩岩等5座梯级枢纽纽；航空方面面，基本形成成以天河机场场轴心，包括括三峡、襄樊樊刘集机场等等组成的民用用航空运输机机城网。旅游游方面，突出出武汉、宜昌昌、襄樊为重重点的旅游框框架，重点建建设三峡、神神农架景区。目前，有关宜昌昌大都市圈的的城市规划工工作正在准备备之中，即将将进入规划的的实施阶段。有有关人士称，《规规划》将宜昌昌市未来几年年的发展方向向与全省有机机结合，有利利于宜昌市加加快水电旅游游名城、山水水园林城市的的建设步伐，为为宜昌市的城城市发展进行行科学定位。20年后，一个个环境优美、交交通发达、基基础设施建全全、生态良好好的水电之都都将展现在中中外游客面前前。宜昌将成成为长江经济济带最有活力力的城市之一一。本案也就是在这这样的城市发发展背景下诞诞生的，我们们认为无论从从宜昌未来远远景规划还是是现阶段城市市区域中心的的位移，五一一广场的建成成和即将推出出的本案都将将具有承上启启下、继往开开来之意，很很明显，五一一广场就是伍伍家岗区的地地王。2、SWOT分分析1）项目优势●地理位置极其其优越，具有有城市标志性性意义。●交通便利，通通行顺畅。从从市中心至本本案只需20分钟车程。●周边物业设施施完善。医院院、学校、商商铺、银行等等距离本案不不过百米。●前期规划介入入早，使用功功能考虑完善善。●升值潜力巨大大。2）劣势▲区域位置认知知度不高。主主要是由于宣宣传力度和强强度不够所致致。▲城市新中心概概念尚未成型型。市民较多多喜欢停留在在市区内部，不不愿跑路。本本案所处区域域虽然有相当当的住宅物业业存在，总体体感觉冷清。▲沿街有较多工工厂，会给人人一种环境差差的感觉。这这一状况正在在改善，沿街街工厂大都准准备搬迁。3）机会★处于城市发展展壮大时期，区区域经济优势势明显。如同同杭州五林广广场商圈的形形成时期。★本案作为首个个具有现实意意义的步行商商业体系将开开宜昌商业模模式的先河。★市民普遍对新新新事物具有有强烈好奇心心4）威胁■由于宜昌整体体经济发展水水平较低，人人民物质生活活水平不高，年年人均收入不不足8000元，因此，对对于大宗消费费、高消费有有一定的阻力力。■市民业已形成成的消费习惯惯可能会对本本案造成一定定影响。二、主题定位1、主题定位思思路解构作为宜昌首个真真正意义上的的综合性购物物商业形态，因因此，项目的的定位相当明明确：集购物物、休闲、娱娱乐、商务功功能为一体的的商业形式。消消费主要面向向的是中青年年人，年龄分分布18-45之间。2、主题定位市市场依据（1）宜昌该类类型商业物业业缺乏。（2）人均GDDP已经突破300美元，有一一定的消费市市场。（3）符合城市市发展需要，有有利于经济改改革向纵深发发展。3、与其他主题题定位相比较较之优势（1）产品具有有新意。（2）聘请专业业顾问机构进进行规划、策策划，保证了了项目的推广广，体现了专专业性、规范范性，保证了了业主的最大大利益的实现现。（3）定位准确确，市场前景景好，具有较较大升值空间间。三、形象定位1、主题概念深深化2、项目命名A、案名建建议不建议取“****超市”或是“****特”一名。首先先，我们认为为该名称与项项目本身定位位有较大差别别，超市是另另外一种商业业形态，两者者不存在可比比性。其次，在在该区域用“某某超市”会造成定位位错觉，不符符合“地王”特征。在该该区域已经找找不出第二个个有如此优越越的地理环境境和具有地标标意义的地块块。再者采用用该英文译名名缺乏气度及及力量感，不不能给人以冲冲击感；该英英文译名不便便记忆；最后后我们认为消消费者对该名名称存在一定定心理抗力。案名：中文名：英文名：B、案名诠释此MALL非彼彼MALL，10000多方的占地地面积及产品品定位、经营营范围、商品品档次并不能能真正称为SHOPPPINGMMALL，但我们认认为：1、本案这这样规模、体体量的建筑在在宜昌市已经经是不算小了了2、概念性性名称的引入入有助于城市市意识整体进进步甚至引起起新一轮经济济变革和进步步。当初潘石石屹在北京首首创中国第一一个“SOHO”城，将这一一先进理念在在中国进行实实验，结果大大获成功。现现如今“SOHO”概念已深入入人心，*的就是当年年的创新。我我们面临的现现状告诉我们们要有所创新新和突破，争争取在宜昌一一炮打响。3、这并不不是纯粹的概概念炒作，而而是有实实在在在的内涵的的。从前期设设计到后期管管理都将进行行严格论证和和规划，确立立物业的高品品质。4、该案名名名称简单、易易记，具有现现代感。5、案名突突出重点，立立意中心明确确。6、该项目目的成功有助助于后期再建建设和规划，存存在2期、3期的可能。C、参考案名1、中文名：**************英文名：2、中文名：英文名：3、中文名：英文名：四、产品定位1、建筑风格整个建筑群造型型简洁、大方方、美观，体体现的是后现现代风格。以以大型玻璃落落地窗和钢架架结构构成建建筑框架，横横向延伸的线线条与竖向墙墙体互为依托托，局部顶层层加以金属构构架全玻璃透透明体块，勾勾勒出强烈的的现代气息，建建筑以大空间间分割为主，一一层层高达到到6.5m，有利于营营造多种形式式空间造型的的商业空间，可可根据业主需需要自由分割割。2、景观设计绿化的点、线、面面相互结合并并综合考虑空空间因素，形形成立体的绿绿化空间系统统，中心广场场以草坪、灌灌木、乔木形形成一种高低低错落有序的的绿化空间。可可考虑增设水水体及灯饰造造型。2.1设计思路路思路一：注重互互动性A商场与广场场互动步行空间的布置置最好紧邻商商场建筑外墙墙，与入口有有充足的缓冲冲空间，形成成商场对行人人吸引的效果果，使广场与与商场有良好好的互动关系系。B多样化活动动互动在广场的步行空空间内，应考考虑行人在行行走过程中驻驻留点停留空空间，适当置置入一些空间间凹凸处或借借用广场中设设施物的设施施点，以达到到广场多样化化活动的互动动。思路二：以人为为本A步行空间的的尺度在设计计时建筑小品品、硬质景观观、软性环境境处理，可以以达到人与景景的互动，体体现人性化设设计和对人的的体贴。B亲水平台、喷喷泉、坐椅、铺铺地、绿化，可可以相互交错错布置在略有有高差的层面面上，并以小小桥、柔和的的曲线、素雅雅的材料、平平静的水面、绿绿色的草坪等等元素构成步步行空间。思路三：设计流流畅空间A广场动线布布置应以两据据点的连接为为原则，配置置于广场两侧侧，减少广场场中穿越动线线的出现。B步行空间的的宽度以以4个人并行走走为的净空空间间为宜（3mm---66m），其其他附属设设施施（路牌、广广广告牌）设设置置于步行空空间间旁约1.55m的空间间范围内，以以以达到步行行空空间的流畅畅性性。思路四：自然引引入入现代步行空间在在注注入硬质元元素素设计的同同时时，更应引引入入树木、花花卉卉、草坪和和水水景等元素素，在行走空间中植植栽栽的配置应应以以高直、遮遮阴阴、不阻挡挡视视觉景观的的植植物为原则则，栽栽植的植物物应应符合广场场设设计之主题题。思路五：统一主主题题行走铺面除铺设设完完整外，还还应应注意区分分广广场不同行行为为区域，以以不不同材质铺铺面面进行区分分。配配合广场主主题题统一考虑虑。思路六：无障碍碍空空间设计在铺面材料考虑虑上上除应考虑虑到到达到防滑滑效效果外，更更应应考虑残障障人人士行走需需要要（导盲砖砖、残残障行走通通道道）考虑设设计计，达到无无障障碍、安全全的的步行空间间。元素一：硬质体现关怀：：世世界著名城城市市设计师扬·盖尔（Jan·GGabl）认为：“在评定特定定区域中公公共共环境的质质量量时，必须须把把能否为人人们们小坐提供供更更多、更好好的的条件作为为最最重要的因因素素来考虑。”现代广场在在设计时，设设设置了很多多可可供人休息息的的坐椅、坐坐凳凳，同时还还提提供了许多多硬硬质因素，如如如花坛边缘缘、台台阶上、水水池池边、雕塑塑基基座下等成成为为人们小憩憩之之地，除此此之之外，还应应加加入附加功功能能，如为人人们们提供问寻寻、通通讯、咨询询等等方便服务务设设施。元素二：交通组组织织现代步行空间中中很很重要的一一点点就是注意意车车流、人流流、货货流的组织织安安排。A设计中采用用分时段段管理方式式来来解决人流流货货流的交*问题B注意停车问问题，必必须要有合合理理安排。元素三：建筑设设计计“共生”与“冲突”设计中以人对场场所所感受为规规律律为依据，在在在线形空间间中中布置丰富富的的建筑类型型，充充分体现：“共生”与“冲突”并存的建筑筑风格，人人会会在步行过过程程中不断产产生生新奇愉悦悦感感。A采用相对刚刚性的建建筑边缘界界面面。B采用自然的的、跌落落的、柔性性的的建筑界面面。元素四：精彩视视景景A在广场的步步行空间间范围内设设置置以创新的的、有有趣的视觉觉景景观为主，电电电子牌、广广告告牌、装饰饰立立柱等，都都可可以起到吸吸引引行人眼球球的的效果。B二层商业空空间采用用廊桥的形形式式连接起来来，形形成较好的的视视觉和造景景效效果。元素五：以人为为主主的设计在现代步行空间间设设计过程中中，始始终要强调调以以人为本的的设设计原则，处处处处体现对对人人的尊重和和关关怀满足人们生理需需要要和心理满满足足，这是步步行行空间设计计的的宗旨。3、户型及面积积的确确定一层商铺为上下下两两层户型。总总总面积在60-1330㎡二层商铺每户为为330-∞㎡三层商务套间为为440㎡左右空间结构均可自自由由分割4、专题（功能能）划划分A区：照相馆、银银行行、礼品店店、花花店、古董董店店、美容、茶茶茶室、咖啡啡吧吧、精品店、蛋糕店等。B区、连锁超市市、综综合性日常常生生活用品C区精品广场，各各种种精品店，品品品牌服饰、专专专卖店、化化妆妆品、珠宝宝行行、体育、健健健身、休闲闲用用品、是店店中中店模式。D区，特色街，土土特特产E区，大酒店、肯肯德德基连锁店店二楼：精品服饰饰、休休闲娱乐、乐乐乐器、书吧吧、茶茶店、陶艺艺吧吧、收藏品品、儿儿童娱乐区三楼：商务套房房（单单身公寓）5、物业配套水、电、空调等等硬硬件设施、布布布线方式按按照照国家有关关标标准实施，有有有关做法不不在在此赘述。建议在二楼顶层层设设计绿化空空间间，引入空空中中花园概念念，为为业主提供供休休闲、会友友功功能，提高高物物业附加值值，从从而提高销销售售率。6、物业管理建建议建议聘请有一定定资资质的物业业管管理企业参参与与，优质的的物物业管理是是广广场繁荣旺旺盛盛、实现良良好好效益的必必要要手段。其职责（1）管理和维维护****百货的整整体形象；；（2）提供公共共配套、仓仓储、停车车、休休息等（4）进行日常常公共设设施的养护护维维修。（5）为业主服服务：提提供出租商商铺铺服务；提提供供转让商铺铺的的服务；提提供供代办营业业执执照及其它它商商铺开业的的有有关手续；；提提供日常的的物物业管理；；提提供商品货货物物的远输服服务务；内部广广告告部招租服服务务；日常安安全全和秩序管管理理（6）配合市场场管理部部门作好各各项项工作。五、价格定位1、定价策略价格必须对投资资者者具有吸引引力力，制定一一系系列价格优优惠惠政策，展展开开内部认购购积积聚人气，一一一旦推出就就要要引爆热购购浪浪潮。2、定价理念提供轻松的付款款方方式，享受受超超值利润回回报报。3、定价原则主要参考宜昌商商铺铺租售价格格。在在招商阶段段可可提供下列列优优惠措施供供参参考：规定前100名名提提前认购商商户户享受租/售款项3%的优惠，后100名商户享受受租/售款项2%的优惠，最最后100名商户享受受租/售款项1%的优惠。4、本案推出价价格确确定现制订订方方案如下：：1、一层商铺出出售价价格6000元/㎡，由于一一层层高达达到到6.5m,因此我们建建议设立夹夹层层空间。这这样样做有利于于空空间分割的的多多样性，为为业业主提供了了发发挥想象力力的的空间。而而且且会给业主主造造成用一间间铺铺的钱买两两间间铺的感觉觉，认认为相当划划算算。我们制制定定此价格的的目目的一是为为销销售、二是是为为积聚人气气。2、二层商铺334000-388000元/㎡，空间可可大可小，提提提供弹性分分割割空间，更更有有利于提供供创创业空间。3、三层单身公公寓以以每平方米1500--2000元的价格发发售，并提提供供银行按揭揭贷贷款。凡出售的房产均均有有独立产权权证证六、目标客户锁锁定定1、消费对象分分析1）年龄层层次分析本案目标锁定层层次次以中青年年为为主，年龄20-55岁。从宜昌消费需求求表表的分析中中可可以看出在在主主要的六大大消消费品类中中，该该年龄层是是主主要消费群群体体。这六大大类类商品消费费占占全体消费费品品类的70%强，因此，这这这部分消费费群群体直接构构成成了当今宜宜昌昌消费主力力大大军。而本本案案的主要经经营营范围也将将集集中在这些些范范围内：服服装装类、餐饮饮、娱娱乐、食品品类类、百货超超市市类、电器器、电电讯类、精精品品、鞋类、钟钟钟表、眼镜镜、首首饰类。2）职业分布分分析主要为学生、企企业业职工、政政府府机关公务务员员、公司上上班班族、中轻轻白白领和SOHO一族。3）收入状况分分析宜昌家庭人均收收入入在600-11000元占到了60%左右，1000--1500元以上的占25%左右，1500元以上的占10%左右，因此此针对上述述状状况我们认认为为，主要消消费费群体的人人均均月收入在800元左右，既既符合消费费心心理又符合合业业态定位。本案固定的客户户群群体主要集集中中在伍家岗岗区区，另外吸吸引引的还有旅旅游游、休闲的的其其他各区市市民民。2、目标客户群群体从宏观上看本物物业业主要吸引引整整个宜昌的的投投资创业者者，涵涵盖周边城城市市及省外城城市市的知名品品牌牌代理、著著名名商业品牌牌，例例如屈臣氏氏、肯肯德基、麦麦当当劳、华视视眼眼镜、中国国移移动等第二部分：营销销战战略一、营销理念以真诚赢得信任任，以以品质回报报社社会二、营销目标1、短期目标（1）首推3000间商商铺顺利招招商商；（2）单身公寓寓首期推推广，客户户认认购达到85%；（3）在宜昌全全市达成成90%的知名度；；（4）本案举行行庆典活活动，社会会公公众能积极极、主主动参与。2、长期目标（1）物业升值值；（2）树立商业业品牌，达达成较高的的公公众认知度度和和美誉度；；（3）加强公众众对伍家家岗生活新新区区高品质的的印印象三、开盘前准备备工工作1、做好售楼处处的形形象包装工工作作。包括物物业业发售资料料的的整理、表表格格的填写、海海海报的张贴贴、环环境的打扫扫清清理等。2、做好售楼人人员的的前期培训训和和业务能力力考考核。3、加强与内部部认购购期达成协协议议的核心客客户户的联系，作作作好服务工工作作，邀请客客户户参加正式式发发售前的庆庆祝祝活动。第三部分：阶段段推推广策略1、通过公共关关系的的运作使政政府府对本案的的宣宣传的介入入，比比如剪彩、奠奠奠基、开街街活活动，名义义上上由政府主主办办，来提升升宣宣传的公信信力力。2、争取获得一一定量量和时间的的曝曝光率，电电视视每日要有4次的出现率率，争取每每两两月在当地地主主流报纸有有半半版的广告告。第四部分：媒体体推推广一、媒体推广目目标标1、目的：将本本案塑塑造成为城城市市优质生活活新新区内具有有地地标意义的的商商业设施2、媒体应用：：报章、电视、电电台台、网络、公公公共关系、户户户外广告组组合合，每个单单位位媒体的运运用用都有侧重重点点和时间段段。3、宣传对象：：（1）投资者、商商人，（包包括周边省省市市、沿海经经济济发达省市市）他他们是招商商主主力。（2）公众（重重点是宜宜昌，范围围圈圈定在沙市市、襄襄樊、荆门门及及武汉）他他们们对本案的的认认可是客源源的的主要保证证，由由此将拉动动房房产上涨，从从从而导致良良性性循环，他他们们的认可从从侧侧面反映是是对对政府工作作的的一种肯定定。（3）其他地区区级的政政府。主动动邀邀请周边城城市市的政府部部门门领导参观观，急急利于双方方交交流合作，也也也有利于宜宜昌昌城市知名名度度的提升。4、针对三类不不同人人群应制定定不不同的营销销策策略和传播播方方式。报纸纸、广广播、电视视、户户外广告、宣宣宣传手册、DM广告、公共共关系等全全方方位、立体体式式的广告攻攻势势进行前期期宣宣传。随后后进进行内部认认购购，培养核核心心客户群，直直直至公开发发售售时期造成成轰轰动效应，招招招商工作便便能能一蹴而就就。二、具体推广方方案案1、建立商业品品牌（1）伍家岗区区宜昌高品质生活活区区（2）***百百货宜昌高品质*****（3）主打广告告语***百货创创造造城市新活活力力***百货定定义义城市新坐坐标标本案就坐落于五五一一广场内，因因因此，五一一广广场带给这这个个城市的意意义义和本案带带给给城市的内内涵涵可以