上海高级别墅区建设项目后评估报告

新乡市XX项目XX二期后评估估编制单位：新乡乡市XX置业有限公公司编制时间：20013年月日新乡市XX项目目北区二期后后评估1项目概况新乡市“XX”项目位于XX部板块，东东至和平路、南南至海河路、西西至劳动路、北北至南环路。项项目占地面积积655亩，中间由由枊青路分隔隔为南区、北北区，总建筑筑面积40.66万平米。南区为XX别墅墅项目，占地地350亩，容积率1.0。业态分为为独栋别墅、双双拼别墅、商商业、会所，建建筑面积约9.78万平方米；；北区为XX住宅宅项目，占地地300亩，容积率1.5。业态分为为多层、小高高层（10层）、高层层住宅（18层）、商业业、幼儿园、地地下车库，建建筑面积30.66万平米。北区二期小高层层3栋，建筑面面积2.46万平方米，多层4栋，建筑面面积1.41万平方米，车车库建筑面积积0.77万平方米，总总建筑面积4.64万平方米。2合约工作后评评估2.1项目成本本构成、比例例及目标成本本、动态成本本对比表项目指标北区二期北区二期北区二期北区二期北区二期北区二期北区二期建筑面积(㎡))46401.88946401.889户数（户）306.00306.00出房率（%）73.27%73.27%可售建筑面积((㎡)33999.88033999.880科目编号科目动态单方（元//m2)动态金额(万元元）比例控制指标(元//建面㎡)目标成本（万元元）比例差额（万元）1土地费用324.701506.67712%324.701506.67712%0.002前期工程费49.21228.332%45.04208.992%19.343建安工程费1757.2558153.99965%1755.7228146.87763%7.114基础设施费319.661483.27712%442.442053.01116%-569.7335公共配套费0.000.000%0.000%0.006间接费用19.0188.221%15.7072.851%15.377直接费用2469.83311460.44892%2583.60011988.33993%-527.9118财务费用72.64337.073%51.67239.772%97.309销售费用70.60327.593%60.00278.412%49.1810管理费用81.94380.213%77.51359.653%20.562695.01112505.335100%2772.78812866.222100%-888.7992.2项目目标标成本128666.22万元，动态态成本125055.35万元。共计计减少成本888.779万元，降幅6.9%。2.3土地费用用实际成本与与目标成本一一致，均为1506..67万元。因本本项目为整体体收购，收购购成本作为合合约目标成本本，未考虑其其它因素。但但在工程实施施过程中发生生地下光缆迁迁移费用，为为与目标成本本保持一致，未未将此项费用用计入土地费费用。建议拿拿项目在做目目标成本是应应考虑一定比比例的不可预预见费用。2.4前期费用用目标成本208.999万，实际成成本228.333万元，增加19.34万元。各项项费用明细如如下：科目编号科目动态单方（元//m2)动态金额(万元元）比例控制指标(元//建面㎡)目标成本（万元元）比例差额1勘察丈量费4.2019.479%4.1319.169%0.312规划设计费39.29182.3380%32.05148.7271%33.613报批报建费2.5811.965%3.0013.927%-1.964招标及失标费1.135.242%0.863.992%1.255三通一平费2.019.334%2.009.284%0.056建设方临时设施施费0.000.000%3.0013.927%-13.9249.21228.33100%45.04208.99100%19.342.4.1勘察察丈量费目标标成本19.16万，实际成成本19.47万元，增加0.31万元。2.4.2规划划设计费目标标成本148.772万，实际成成本182.333万元，增加33.61万元。规划划设计费发生生费用合同明明细如下：目录合同名称合作单位金额（万元）XXDY-HTT-977XX热力图纸审审查咨询合同同新乡市恒源建筑筑工程施工图图审查有限公公司1.2347XXDY-HTT-235北区一期地下车车库人防图纸纸审查费合同同河南省人防建筑筑设计研究有有限公司5.0500XXDY-HTT-209北区一期、二期期供电设计协协议书新乡华源电力集集团有限公司司7.6848XXDY-HTT-197北区一期地下车车库图纸审查查合同河南德阳设计审审查咨询有限限公司1.6100XXDY-HTT-194北区二期施工图图纸审查合同同新乡市中信施工工图审查事务务所有限公司司5.8000XXDY-HTT-176北区人防地下室室设计合同核工业第五研究究设计院25.20000XXDY-HTT-150北区二期小高层层（14#、15#）设计合同同河南省纺织建筑筑设计院有限限公司25.02000XXDY-HTT-140北区二期设计合合同多层西安华宇建筑设设计有限公司司26.60000XXDY-SJJ-050北区一期设计合合同河南省纺织建筑筑设计院有限限公司17.56366XXDY-SJJ-045北区方案设计上海中外建工程程设计与顾问问有限公司40.12644XXDY-SJJ-023--1北区景观设计合合同上海水石景观环环境设计有限限公司26.440882.4.3报批批报建费目标标成本13.92万，实际成成本11.96万元，降低1.96万元。2.4.4招标标及失标费目目标成本3.99万，实际成成本5.24万元，增加1.25万元。2.4.5三通通一平费目标标成本9.28万，实际成成本9.33万元，增加0.05万元。2.4.6建设设方临时设施施费目标成本本13.92万，实际未未发生。2.5建安费用用目标成本8146..87万元，实际际成本8153..99万元，增加7.11万元。2.5.1土建建工程费目标标成本69224.88万万元，实际成成本75711.71万元元，增加646.883万元。安装装工程费目标标成本1222..01万元，实际际成本582.228万元，降低639.773万元。成本本对比如下：：科目编号科目动态单方（元//m2)动态金额(万元元）比例控制指标(元//建面㎡)目标成本（万元元）比例差额1土建工程费1631.7777571.71193%1492.3776924.88885%646.832安装工程费125.49582.287%263.351222.01115%-639.7331757.2558153.999100%1755.7228146.899100%7.10实际成本明细如如下：科目编号科目动态单方（元//m2)动态金额(万元元）1土建工程费1631.7777571.7111.1基础工程57.21265.471.2地下室工程0.000.001.3主体工程1477.6776856.6881.4门工程15.7272.961.5窗工程81.16376.601.6幕墙工程0.000.001.7户内精装修0.000.001.8公共部位精装修修0.000.001.9钢结构工程0.000.002安装工程费125.49582.28建安工程结算合合同明细如下下：目录合同名称合作单位金额（万元）XXDY-HTT-819北区二期14--16#楼电梯检验验费新乡市技术监督督局1.68XXDY-HTT-634北区二期（一标标）消防工程程施工合同书书河南天龙安全技技术有限公司司49.498XXDY-HTT-508北区二期小高层层电梯安装合合同上海三菱电梯有有限公司26.1XXDY-HTT-507北区二期小高层层电梯买卖合合同上海三菱电梯有有限公司206.6XXDY-HTT-505北一地下车库挡挡烟垂臂购销销合同郑州光大消防科科技有限公司司1.4288XXDY-HTT-504北区二期防火门门购销协议郑州光大消防科科技有限公司司14.53277XXDY-HTT-496北区二期小高层层配电箱购销销合同河南省新科电控控设备有限公公司16.6XXDY-HTT-443北区一期地下车车库、南一、北北一商铺电缆缆采购合同北京东峰鑫水电电缆销售有限限公司58.18055XXDY-HTT-442北二期暖气片购购销合同郑州市下坡杨暖暖气片厂59.97633XXDY-HTT-439北区二期入户门门购销合同步阳集团有限公公司46.49XXDY-HTT-433北区二期单元门门、地下室门门购销合同新乡市牧野区劳劳动路键镕防防撬门经营部部11.94066XXDY-HTT-432北区三期一标段段工程总承包包合同江苏兴厦建筑安安装有限公司司0.0000XXDY-HTT-409北区二期一标段段门窗工程施施工合同上海科胜幕墙有有限公司255.2044XXDY-HTT-403北区二期二标段段门窗工程施施工合同上海科胜幕墙有有限公司121.39995XXDY-HTT-402北区二期铝合金金百叶制作安安装合同郑州市冠豫门窗窗工程有限责责任公司58.41877XXDY-HTT-372北区二期二标段段外墙保温施施工合同郑州市洁丽涂料料有限公司13.78011XXDY-HTT-371北区二期一标段段外墙保温施施工合同郑州市洁丽涂料料有限公司31.90944XXDY-HTT-369北区二期地下室室入口雨蓬及及室内护窗栏栏杆、屋顶玻玻璃栏杆购销销合同郑州万达金属制制品有限公司司41.93444XXDY-HTT-367北区二期外墙保保温材料购销销合同郑州市洁丽涂料料有限公司140.55331XXDY-HTT-355北区二期小高层层桩基检测合合同化学工业部（郑郑州）基础工工程研究检测测中心4XXDY-HTT-353北区一期地下车车库及南一期期非样板区景景观配电箱购购销合同河南省新科电控控设备有限公公司14.77266XXDY-HTT-349新乡市XX项目目水泵购销合合同上海太平洋制泵泵有限公司郑郑州销售公司司6.1271XXDY-HTT-342北一期及地下车车库二标段消消防工程施工工合同河南华安安装工工程有限公司司86.9XXDY-HTT-341北一期及地下车车库一标段消消防工程施工工合同河南华安安装工工程有限公司司46.96XXDY-HTT-340北区二期外墙面面砖购销合同同上海听雨商贸有有限公司86.98566XXDY-HTT-339北区二期外墙涂涂料购销合同同乐意涂料(上海海)有限公司43.96222XXDY-HTT-324北区二期桩基工工程施工合同同郑州市第一建筑筑工程集团有有限公司31.10800XXDY-HTT-324--b北区二期桩基工工程施工合同同(水电费）郑州市第一建筑筑工程集团有有限公司0.8200XXDY-HTT-303北区一期二期楼楼梯踏步砖购购销合同郑州建材中原陶陶瓷城隆发建建材商行8.6131XXDY-HTT-291北区一期地下车车库土方开挖挖工程施工合合同河南宏宇建筑工工程有限公司司第一分公司司62.60577XXDY-HTT-290北区二期多层配配电箱购销合合同河南省新科电控控设备有限公公司7.4521XXDY-HTT-268北区一期地下车车库二标段总总包合同上海伦明建设有有限公司1128.02234XXDY-HTT-267--b北区一期地下车车库一标段总总包合同水电电费河南时代建筑安安装工程有限限公司5.9648XXDY-HTT-267北区一期地下车车库一标段总总包合同河南时代建筑安安装工程有限限公司589.08449XXDY-HTT-255北区二期一标段段总包工程合合同上海伦明建设有有限公司3331.49946XXDY-HTT-255--b北区二期一标段段总包工程合合同(水电费）上海伦明建设有有限公司20.43844XXDY-HTT-229北区二期二标段段总包工程合合同浙江升达建设有有限公司1292.91105XXDY-HTT-229--b北区二期二标段段总包工程合合同浙江升达建设有有限公司9.7292XXDY-HTT-218北区二期土方开开挖工程合同同河南和谐建筑安安装工程有限限公司49XXDY-HTT-217北区一期地下车车库降水及支支护工程合同同郑州大力神基础础工程有限公公司117.93224XXDY-HTT-212北区一二期面砖砖粘合剂、勾勾缝剂购销合合同北京瀛海远东粘粘合剂厂32.151XXDY-GCC-027材料供应合同郑州弘特建筑技技术工程有限限公司2.72352.6基础设施施费目标成本本2053..01万元，实实际成本14483.277万元，降低低569.773万元。基基础设施费用用指标明细如如下：科目编号科目动态单方（元//m2)动态金额(万元元）比例控制指标(元//建面㎡)目标成本（万元元）比例差额(万元)1市政配套费89.67416.0828%64.89301.1015%114.972给水系统费10.6249.263%25.00116.006%-66.753雨污水系统费12.0655.954%35.00162.418%-106.4664供电系统费66.89310.3621%105.00487.2224%-176.8665燃气系统费0.000.000%0.000%0.006有线电视工程费费0.964.460%0.000%4.467电话通讯工程费费0.622.880%0.000%2.888宽带工程费4.7722.141%0.000%22.149智能化系统费9.8745.813%25.00116.006%-70.1910供暖系统费31.59146.5810%35.00162.418%-15.8311园林环境工程费费92.61429.7529%152.55707.8634%-278.111319.661483.277100%442.442053.011100%-569.7332.6.1市政政配套费目标标成本3011.10万元元，实际成本本416.008万元，增增加114.997万元。费用明细如下：：目录合同名称合作单位金额（万元）XXDY-HTT-11233XX项目北区二二期热力配套套费新乡市城乡规划划局118.06553XXDY-HTT-740洪门变电站至XXX项目高压电电缆管沟及顶顶管施工合同同新乡华源电力集集团有限公司司22.14299XXDY-HTT-471北区一期地下车车库市政设施施配套费新乡市财政局30.73400XXDY-HTT-447北二市政配套费费新乡市财政局73.15722XXDY-HTT-364北区二期多层（4栋）市政配配套费新乡市规划局128.09009XXDY-HTT-274北区三、四期人人防异地建设设费新乡市人民防空空办公室37.28311XXDY-HTT-115小区外给水工程程合同新乡市中源水务务有限责任公公司6.60272.6.2给水水系统费目标标成本1166.00万元元，实际成本本49.266万元，降低低66.755万元。2.6.3雨污污水系统费目目标成本1662.41万万元，实际成成本55.995万元，降降低106..46万元。2.6.4供电电系统费目标标目标成本4487.222万元，实际际成本3100.36万元元，降低1776.86万万元。2.6.5燃气气系统费目标标成本未计取取，实际费用用由用户承担担。有线电视工程费费目标成本未未计取，实际际费用4.46万元，费用用明细如下：：目录合同名称合作单位金额（万元）XXDY-HTT-533北区二期14##15#166#楼有线电视视施工安装协协议书河南有线电视网网络集团有限限公司新乡分分公司4.4640电话通讯工程费费目标成本中中未计取，实实际费用2.88万元，费用用明细如下：：目录合同名称合作单位金额（万元）XXDY-HTT-318北区二期有线电电视施工安装装协议书河南有线电视网网络集团有限限公司新乡分分公司2.8800宽带工程费目标标成本未计取取，实际成本本22.14万元，增加22.14万元。该费费用为原小区区内地下光纤纤迁改发生的的费用，应为为不可预知费费用。目录合同名称合作单位金额（万元）XXDY-HTT-421小区内通信光缆缆迁改合同河南省新乡通信信传输局18.93055XXDY-HTT-412通信光缆迁改新新建管道工程程施工合同新乡市通信开发发有限公司3.2124智能化系统费目目标成本1116.00万万元，实际成成本45.881万元，降降低70.119万元。2.610园林林环境工程费费目标成本7707.866万元，实际际成本4299.75万元元。降低2778.11万万元。2.7公共配套套费用目标成成本及实际费费用划分均未未计取。2.8间接费用用目标成本72.85万元，实际际成本88.22万元，增加15.37万元。费用用明细对比如如下：科目编号科目动态单方（元//m2)动态金额(万元元）比例控制指标(元//建面㎡)目标成本（万元元）比例差额（万元）1监理费9.4043.6349%6.7031.0943%12.542预结算编审费5.8727.2431%5.5025.5235%1.723工程质量监督费费0.000.000%0.000%0.004安全监督费0.000.000%0.000%0.005工程保险费0.000.000%0.000%0.0