风情园可行性研究报告

XXXX风情园项目可行性研究报告WORD可编辑二〇一八年一月目录1、项目概况 11.1项目名称 11.2项目建设单位 11.3项目建设地址 11.4项目建设背景 12、项目规划建设内容及投资估算 22.1项目建设内容 22.2投资估算 32.3项目资金筹措方案 33、经济与社会效益 43.1解决大量待业、失业人员的就业问题。 43.2促进当地国民经济和相关产业的发展 43.3提高当地居民素质，促进社会文明发展。 54、项目风险分析 54.1政策风险 54.2市场风险 54.3财务风险 54.4社会风险 55、结论与建议 75.1主要结论 75.2问题与建议 81、项目概况1.1项目名称XXXXXXX情园项目1.2项目建设单位公司名称:xxxxxxxx单位性质:xxxxxxxx注册资金:xxxxxxxx经营范围:xxxxxxxx1.3项目建设地址XXXXXXX风情园项目位于XXXXXXX，规划用地面积约XXXX亩，项目北侧紧邻\t"s://baike.baidu/item/%E7%9F%B3%E7%AA%9F%E5%AF%BA/_blank"中原地区重要的XXXXX、国家级文物保护单位XXXXXX，东侧紧邻豫剧大师XXXXXXXX，\t"s://baike.baidu/item/%E5%81%83%E6%9C%88%E5%8F%A4%E5%9F%8E/_blank"河洛汇流景区西北侧。1.4项目建设背景XXXXXX位于XXXXXX北部，地处郑州、洛阳、焦作三个中心城市之间。地理位置优越，交通便利，陇海铁路、连霍高速、S314穿境而过，巩温黄河大桥飞架南北，距XXXXX行政中心12公里。镇区由镇东和镇西两个区域组成，镇东为自然生态园区，镇西为生态经济园区。XXXXX生态资源丰富，水域面积12000亩、过境流量1500立方/秒，湿地面积4000多亩，森林面积达20000多亩。黄河滩区耕地面积4万多亩，盛产棉花、花生、药材等经济作物。邙岭种植面积达2万多亩，形成了以发展石榴为主导产业的杏、李等小杂果种植基地。XXXXX历史悠久，文化底蕴深厚。黄河与洛河在此交汇的洛汭地带是中华民族灿烂文化的发祥地之一，又是中华民族最早、延续时间最长的祭天圣地。这里养育了唯一被国务院授予“人民艺术家”的常香玉、著名书画家陈天然等一批家乡骄子。境内国家级文物保护单位巩县石窟AAAA景区1处，石窟内帝后礼佛图是目前国内仅存；省级文物保护单位有洪沟遗址、伏羲台遗址、兴佛寺、刘振华庄园4处；郑州市级文物保护单位有洛口仓遗址、常香玉故居等12处；巩义市级文物保护单位有吉鸿昌天堑飞渡处、三元寨碑2处。郑州市爱国主义教育基地1个，省级森林公园1处。\t"s://baike.baidu/item/%E6%B2%B3%E6%B4%9B%E9%95%87/_blank"洛河横穿全境，并在此流入黄河，清浊二水激荡交融之处形成太极奇观，流传着“龙马负图出于河，神龟背书出于洛”和伏羲氏“继天而王，受河图而画八卦”的美丽\t"s://baike.baidu/item/%E6%B2%B3%E6%B4%9B%E9%95%87/_blank"传说。洛黄交汇的“洛汭”地区，是炎黄子孙最早繁衍、生息之地，也是远古帝王修坛沉壁、禅让祭天之所，孕育了灿烂的\t"s://baike.baidu/item/%E6%B2%B3%E6%B4%9B%E9%95%87/_blank"古代文明，所形成的河洛文化被称为华夏文明之源。XXXXX正在以“文化旅游，生态宜居”的方向发展新型城镇化布局，改善人居环境，打造宜居城镇，推动产业升级，实现绿色转型，挖掘人文自然资源。项目规划建设内容及投资估算2.1项目建设内容项目打造以充分发挥交通、区位、水利、技术等比较优势，大力发展以猕猴桃为主的特色生态农业，实行区域化布局，规模化发展，标准化管理，订单化销售，实现了产业的持续、健康、良性发展。截止2016年，全镇有野生猕猴桃基地4万余亩，有联合国教科文组织命名的野生猕猴桃保护区一处，年产猕猴桃鲜果3000余吨；人工种植面积30000亩，以金桃、红阳、海沃德、中华50、华美为主要品种，形成了早、中、晚熟，红、黄、绿肉相协调的发展格局，2.2投资估算项目受市场条件、资源条件、地理区位、规划设计要求和企业操作能力等因素决定，由于还未进行详细规划设计，对资源状况、相应物资市场价格未能做深入调研，下面就对总投资、分项投资、营销费用等，其估算参照同等条件相近案例进行估算，确定投资额度。项目总投资XXXX万元，其中：主要工程费用XXXXX万元；工程建设其他费用XXX万元；预备费XXX万元。2.3项目资金筹措方案〔1〕最大限度争取公有资金本项目建设的所有项目作为公益性很强的公共服务性项目，积极争取各级政府的环保、生态改造、新农村建设等相关资金投入。将所建设项目纳入各级政府的发展规划之中，在基础设施、绿化、生态治理、环境保护等方面得到各级政府支持。〔2〕招商引资在规划权坚决不放的原则下，制定灵活开放的投资政策，广泛吸收各种私有资金，灵活运用合资、独资等多种资金融入形式。坚持谁投资、谁受益原则，调动各方面的积极性，鼓励所有人开发河洛风情园及周边旅游资源、建设配套旅游项目，尽快形成多渠道投资、多元化发展、互相竞争、互相促进的发展格局。〔3〕资本化经营逐步实行旅游项目资本经营和有偿服务，逐步形成项目开发建设与发展同步协调，利用先期回收资金，进行再投资，滚动发展的良性循环机制，逐步搞好土地综合开发，做好各项基础设施和公共服务设施的配套建设，建设更多旅游经营项目。3、经济与社会效益3.1解决大量待业、失业人员的就业问题。XXXXXX风情园项目的建设过程和交付使用后经营期间都会给社会增加就业时机、减少待业人口，项目的建设过程能够解决部分农民工的就业问题；项目竣工交付使用后在经营期间能够解决城市待业人员的工作，给农民工及失业和待业人员带来稳定的收入，改善地区经济结构、提高地区经济发展水平，故本项目对国家、对社会乃至对该地区能够起到一定的稳定影响。3.2促进当地国民经济和相关产业的发展随着XXXXXX的建设，以旅游业为龙头的第三产业无疑会成为当地支柱产业，它对增加当地财政收入、促进国民经济发展无疑具有重要的意义和作用。旅游者的消费不仅涉及食、住、行、游、购、娱等直接经济部门，还涉及金融、通讯、安全、卫生、医疗等相关服务部门，同时为满足旅游者消费，还间接地拉动一、二、三产业中的许多相关部门生产与服务。这种拉动作用表现在收入上，旅游业收入每增加1元，就能使相关行业收入增加4.3元，这使相关行业收入增加是明显的。同时也能促进当地果品的销售，扩大其知名度。所以建设河洛风情园是非常必要的。3.3提高当地居民素质，促进社会文明发展。随着项目的建设与旅游业的发展，外地旅游者将大量涌入而带来的新思想、新知识、新观念、新的生活方式等，这些将会极大地提高当地居民的素质，促进社会文明发展。但旅游业的发展又往往产生负面的社会影响，主要表现为：外来文化和价值观冲击本地文化和价值观，导致以不正当的方式坑害旅游者而牟取利益等。对这些负面影响，管理部门应有清醒的认识，并积极采取预防措施；对旅游从业人员和本地居民进行精神文明教育，建立相应的规章制度，约束旅游企业、旅游从业人员和本地居民与游客的行为，提高从业人员及居民的整体素质，从而消除负面影响。有利于弘扬河洛文化，提高人们的精神文化生活，打造文化旅游，生态宜居城镇。4、项目风险分析该项目属于大型投资项目，是一个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、政治风险、自然环境风险、社会风险、经营风险等。4.1政策风险政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能导致项目原定目标难以实现的可能性。政府的政策对项目的影响是全局性的。不同的产业政策、土地管理政策、城市规划、金融政策等将直接影响整个项目的各个层面。本项目建设内容属于我国产业政策中鼓励类。在项目前期的运作中，得到土地管理部门和环保部门认可。因此，在产业政策、土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。4..2市场风险市场风险主要指由于项目产品〔或服务〕由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法到达预期的收益。河洛风情园的建设将是一个长期的过程，由于所有项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括：①消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离；②市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项目，对项目的收入产生重大影响，将分流项目的客户群；③由于市场条件变化，项目的经营成本发生较大变化，对项目的效益产生重大影响，例如，水、电、食品、器材等物价上涨，导致经营成本的上升。针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转嫁和躲避措施：①与相关的单位签订预定、预售协议；②政府提供完备的配套设施服务，例如：交通、供水、供电、供气、排污等，减少企业的经营风险。③成立专门的营销机构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。4.3财务风险财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。本项目属于XXX项目，资金来源主要为XXXX，财务风险较小。4.4社会风险社会风险是指对社会影响估计不足，或者项目所处的社会环境发生变化，给项目建设和运营带来困难和损失的可能性。在本项目中，主要的社会风险包括：①土地风险。由于有些项目在建设过程中会牵扯到征地或租地，在每个大型项目的征地过程中，都会出现“钉子户”现象。采取措施不当，造成矛盾激化，甚至产生法律上的严重纠纷。②社会治安风险。项目中游客和消费群体同原来的本地居民在生活方式、文化习惯上的差异，可能引发冲突和矛盾。社会风险的识别难度极大，不确定性也很大。对于土地风险，建议在征租的过程中，严格按照政府规定，对本地居民进行合理补偿，以尽量控制风险。同时，在项目的经营过程中，应该充分考虑到惠及周边居民的各种方法，例如，优先雇佣本地劳动力等。以上综合分析了项目可能存在的多种风险，并提出了相应的躲避和控制建议。上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取适当的风险应对措施，可以将项目的风险转嫁或躲避。而且，由于项目自身所处的宏观环境、行业、地理位置，项目服务定位，项目经营者的能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理的风险应对措施，该项目从风险分析的角度上是可行的。5、结论与建议5.1主要结论该项目通过XXXXX风情园的建设开发，不仅能够推动XXXX文化旅游的建设，还能够满足市场对观光旅游的需求和改善人居环境，更将推动当地游业走向进一步的繁荣。项目所在地的宏观环境稳定，所在地的经济、社会发展状况良好，功能区划和定位明晰，并且在地理位置、政策层面、功能设计和协同效应方面具有优势，如果投资