尺度地产2010年绿城·彭州项目整体定位及物业发展建议

绿城‖彭州工程

整体定位及物业开展建议开展环境综合调研区域房地产市场综合分析区域住宅市场供需特征分析区域住宅市场典型案例分析商业&商务城市综合体环境分析典型商业&商务城市综合体案例分析工程所在区域商圈调研工程地块开发条件再调研阶段开展环境总结和预判区域现实客群需求及消费习性研究本案住宅潜在客群需求意向研究经营者深访调研专业人士深访调研市场需求调研总结第二阶段市场需求调研及前期预判测试第一阶段区域房地产市场开展环境调研宏观环境分析工程基地分析本案商业物业开展特征梳理工程住宅开展方向锁定各商业物业开展定位工程定位总结及延展全案开展建议工程运营经济测算第三阶段整体定位及相关物业开展建议2021/08/122021/09/122021/09/222021/08/25

结合第一/二阶段工作成果，锁定工程整体定位及相关物业开展建议。工程商业局部开展定位工程住宅局部开展定位工程全案开展运营建议全案开展经济效益预演汇报纲要：商业篇全案商业开展思路本案既定商业开展方向本案商业地块体量配比在“风险控制最小化〞的原那么根底上，预计工程商业地块建筑总体量可达76421㎡。其中，为了确保工程商铺品质与溢价空间可安排具有一定的规模和聚集效应的3-4F独立商业楼36421.65㎡。40000㎡的商务公寓，即可分摊商业体量，又可同时兼具商务办公/酒店式公寓及小户投资功能，促进资金回流。基于既定商业开展方向的打造思路工区避开与丹郡片区商业的同质化竞争、填补城市偏高端一站式休闲娱乐类商业空白。借势丹郡片区商气，通过具有一站式消费业态组合以及休闲娱乐类业态上下游产业链的带动，有效吸引老城区/牡丹新区/石化基地以及工业配套区人气，形成到达性极强的城市级休闲娱乐类产业聚合地。思路一以差异化策略为开展基点思路二以特色符号创立主题概念思路三以业态链条聚合商气人气借势牡丹新城区域城市化进程，通过特色商业业态的引入，有效吸附城市偏高端休闲娱乐消费群体，形成彭州特色消费聚集地。同时通过具有前瞻意识的立面符号及个性化元素应用，形成极具都市感的差异化特质，从而实现城市形象占位。锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨偏高端休闲娱乐类商业彭州市休闲娱乐类商业现状市场潜在商业消费者需求整体档次偏低且分布零散缺乏品质及特色商业业态缺乏一场式休闲消费场所无法满足偏高端休闲娱乐商业消费需求需要偏高端商业消费场所需要一站式休闲娱乐基地需要有档次的商务接待点无法满足偏高端休闲娱乐商业消费需求偏高端休闲娱乐类商业具有良好的市场根底以及开展空间锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨写字楼商务办公类商业彭州市商务办公类商业开展现状市场潜在商务办公类需求趋势多以街铺租赁形式办公多以住宅兼容形式办公多以单位自建房办公真正意义办公商务楼尚未形成中石化相关衍生产业单位工业基地相关产业单位城市实力成长型企业多元办公需求较大潜在需求需要引导潜在商务办公功能需求未被激发，市场时机有待引导与释放置信丹郡鸟瞰图锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨市场商务办公典型案例——丹郡·银座总套数：72套面积区间：80-400㎡主力面积：50-130㎡开盘时间：7月〔已售罄〕产品特征：定制式空间/可随意拼接购置客群：政府团购/工业区企业/投资者B区丹郡银座工程开展关联点分析：该工程做为彭州首例纯粹商务办公楼开启了彭州商务办公形式的转折，并表达出如下特征：产品打造层面：灵活的面积及内部空间结构处理，对接不同客群所需，实现快销。客群层面：政务团购与工业区实力企业的入驻，验证城市商务需求存在并且有待更进一步释放；开展战略层面：基于先期启动的住宅与商务区域商气人气的成功铺垫与客群积累，再行通过总量控制“试水〞推出，并采取住宅产权与实惠价格的策略销售，成功对接城市偏高端商务人群，为后期沃尔玛/太平洋院线等主力店的进驻垫定人气与消费根底。该工程的快速去化验证商务办公物业的潜在市场需求存在；但其通过先期住宅与底商物业开展垫定商气人气，再行推出城市化属性较强的办公物业的操作手法同样值得本案借鉴。而本案的商务办公类物业开展有待于片区配套及社区人气成熟，为此，本案的商务办公类物业推售需适当置后。锁定本案商业主营业态及体量目标主营业态市场空间探讨经济型酒店类商业随着未来石化基地的进驻、工业园区的衍生产业的形成以及牡丹新城的成熟，城市流动人口将随之增多，加之本案片区内五星级商务酒店的带动，政务职能办公的聚集，片区未来经济型商务酒店需求亦将随之增强。市场现有酒店整体营运状况良好结合本案微观开展环境锁定本案商业主营业态及体量类别功能规模位置主要业态城市级商业（游憩型消费）与项目核心资源构成经济型酒店及多功能商业/商务公寓。吸引城市流动及投资人口进驻约1万平米的特色经济型酒店，可与兼具小户投资/商务办公的多功能商务公寓，构成大规模的商业/商务综合楼应置于临近牡丹大道处，形成展示性与达到性较强的地标性建筑经济型特色酒店/商务会所/商务茶楼等区域级商业（到达型消费）开放型城区商业中心，辐射整个牡丹新城及彭州主城区消费人群建议以3-4万方的纯街区独立式商业，形成具有规模效应的城市品质休闲娱乐商业聚点，应置于北部地块，与市政公园形成无缝对接，提升生态休闲感与人流交通组织品牌餐饮旗舰店/特色风情酒吧/KTV娱乐会所/SPA康体俱乐部等邻里商业街（配套型消费）服务于社区居民，满足基本生活需求总体规模不超过1.5万方，以可自由分割的产品形态，提升变现速率随住宅物业分布，满足生活需求的便利性日常家居服务/中小型超市及日常购买类基于主营业态的目标客群解构类别主力消费群体消费动机消费特征城市级商业（游憩型消费）来自政务办公、石化基地与工业园区衍生产业的相关外来办公/商务会谈人士及私营企业老板。休闲性消费、社交性消费、商务接待性消费。他们是一群具有较高的社会地位以及良好的经济收益、有一定的社交圈层以及商务交际需求的人士，大多为短暂驻留彭州的流动人口，主要基于生意、公务、差旅等事宜进行经济酒型酒店入驻或相关商务接待等游憩型消费。区域级商业（到达型消费）彭州主城区商务人士、单位高层管理人员、私企业老板、商务接待/公务性以及偏高端生活休闲性消费。一站式的商务接待性与休闲娱乐型消费。工作应酬或商务接待的他们他们奔波于各大休闲娱乐场所，基于项目的一站式休闲业态而选择的便捷型商务消费。目前城市化休闲娱乐消费场所无法满足身份需求以及个性需求，试图寻求与其身份特征追求相匹配的消费聚集地，满足其个人以及社交、商务类消费场所。邻里商业街（配套型消费）石化基地务工人员/政务办公职员及周边住宅小区业主日常生活配套型消费基于生活便利以及便捷、完善的消费心理而进行的就近消费。全案商业物业定位细化主力业态设置标准及体量解构城市级商业业态：商务酒店标准：经济型体量：10000㎡体量依据：专业人士深访区域级商业邻里级商业业态：日常生活配套效劳标准：经济型体量：10680㎡体量依据：住宅底商，既定业态：商务公寓〔兼容小户投资与商务办公功能〕标准：偏高端体量：30000㎡体量依据：商业总体量减其他所有业态体量业态：休闲类包括：咖啡馆、茶楼、商务会所、健身房、洗浴中心、SPA标准：偏高端体量：10000㎡体量依据：专业人士深访业态：娱乐类包括：KTV、酒吧、迪吧、电玩标准：偏高端型体量：10000㎡体量依据：专业人士深访业态：餐饮类包括：品牌餐饮旗舰店，中餐、西餐、火锅等特色餐饮店标准：偏高端体量：16421㎡体量依据：专业人士深访锁定：本案商业业态总体量通过上述主力业态的锁定可得：城市级〔商务公寓〕40000㎡+区域商业36421㎡+邻里级商业10680㎡既定商业体量共计：87101㎡其中城市级商业中的商务公寓兼容局部小户住宅、酒店式公寓和写字楼等功能。按照风险最小化原那么，结合市场容量及未来预期，建议商务公寓体量控制在40000m²以内较为适宜。其中商务公寓可视市场届时状况进行灵活功能分割或组合，为此需考虑其功能的兼容性。多功能商务公寓以酒店为根底，设置高端会所、高端商务茶楼等商务接待功能；写字楼、酒店式公寓等的配置，宜商宜居，且体量可灵活配置。城市级商业（商业商务功能）细化：各类商业功能、业态及体量业态布局示意图1F酒店大堂2F商务茶楼3F商务会所3F以上商务酒店3F以上酒店式公寓&写字楼城市级商业（商业商务功能）主营业态配置建议规模建议商家商务酒店集商务办公、会晤接待、住宿功能为一体的经济型特色酒店10000㎡安逸158、7天等商务公寓融居住/办公为一体，并可灵活分配体量10000㎡注：此类产品可视届时市场容量及片区成熟情况进行体量及功能的灵活调整。住宅20000m²总面积控制

40000m²业态细化细化：各类商业功能、业态及体量休闲娱乐风气街由休闲类、娱乐类、餐饮类业态构成的精致型偏高端游憩中心，包括咖啡厅、洗浴中心、茶楼、KTV、酒吧、电玩、特色餐饮等。提供一站式消费的休闲娱乐中心。区域级商业（城市到达性消费）细化：各类商业功能、业态及体量主营业态配置建议规模建议商家休闲类咖啡厅偏高端休闲场所2000㎡碎碟等茶楼商务、棋牌2500m²

\商务会所会议、休闲2000m²

\洗浴中心桑拿、洗浴2000m²

\SPA美容、美体500m²诗丽堂等健身房运动健身设施1000㎡奇迹等娱乐类电玩动漫电玩娱乐城2000m²

\大型豪华KTV优质设备、量贩服务3000㎡ATT、卡乐迪等酒吧主力店品牌酒吧1000㎡空瓶子、音乐房子等特色酒吧风情感强、特点鲜明2000㎡\迪吧参与型娱乐场所2000m²BABY/热舞等餐饮类餐饮主力店品牌餐饮6000m²皇城老妈、菜根香等特色餐饮店特色餐饮10421㎡肯德基/天天渔港等总面积控制36421㎡业态细化区域级商业（城市到达性消费）细化：各类商业功能、业态及体量邻里级商业（社区配套型消费）社区配套商业街承担片区日常购物、效劳功能，由假设干个效劳型及配套型底商组成，包括中档超市、美容美发、健身房、中端餐饮、日常副食等能满足片区市民日常生活所需的便利式消费。细化：各类商业功能、业态及体量主营业态配置建议规模建议商家中小型超市调味品、生活小用品3000㎡红旗、互惠等药品保健中\西药、保健品、1000㎡德仁堂等快餐冷饮快餐、糕点房2000㎡

\生活服务干洗店、发廊1680m²

\休闲生活花店、书店1000㎡

\总面积控制

10680㎡业态细化邻里级商业（社区配套型消费）细化：各类商业功能、业态及体量住宅篇本案既定住宅开展方向本案住宅地块体量配比在“工程利润价值最大化〞做足容积率的原那么根底上，初步测算工程住宅部份建筑总体量可达116247.65㎡。其中在保证住宅居住相对舒适的根底上，可排布底商10680㎡。余下105567.65㎡为平均23F高层电梯。全案住宅物业定位细化档次定位客群定位户型配比建议本案住宅物业档次定位影响本案住宅档次定位的因素本案地块住宅局部仅45.887亩。规模较小，不利于产品品质提升。且地块是由商业及住宅两局部构成，未来商业气氛较浓，将会对居家环境造成一定的影响。因此排除本案纯高端物业开展的可行性。商业部分39.023亩住宅部分45.887亩规模&性质因素本案住宅物业档次定位影响本案住宅档次定位的因素本案开展战略：将本案打造成彭州首席城市休闲娱乐商住区本案偏高端休闲娱乐集中区的定位，将为住宅提供较为完善的配套，在浓厚商气包围的环境之下，本案住宅的可居住性得到提升，且具有较高的投资价值。区域开展前景：牡丹新城未来的商业核心区域之一随着本案周边五星级酒店、商业步行街、市政公园的呈现及各住宅的交付，区域人气渐旺/商气渐浓，区域价值显现，将为本案开展提供更大的市场空间。为此，将提升本案的市场开展及溢价空间能力。开展&战略因素在区域商业价值的显现和本案商住联动开展的驱动下，本案开展空间和溢价空间较大，具备优良的投资价值。﹢本案住宅物业档次定位工程地块基地条件因子分析结合地块规模、性质，工程开展策略及基地条件因子，可锁定本案适宜开展中高档物业。本案住宅物业档次定位本案档次定位中高档，品质略低于七里香溪和置信·丹郡，预计入市价格会略高于七里香溪电梯物业目前价格。通过对工程开展因子分析，佐证本案开展中高档产品的可行性，同时结合区域市场当前在售典型案例，可锁定本案住宅物业开发档次如下：全案住宅物业定位细化档次定位客群定位户型配比建议本案住宅物业客群定位彭州市场当前客群特征彭州老城区改善与刚需投资类客群为主石化基地与工业园区潜在需求未被激发本案住宅物业客群定位现实需求调研、客户来源情况：86%为本地人。现实客群需求调研：再次购置物业注重景观、房屋结构、开发商实力。市场潜在客群需求调研佐证本案住宅物业客群定位影响本案客群定位的因素牡丹新城逐渐实施，结合工程地块大规模主题商业的打造，将有效吸引基于区域开展前景与工程开展前景双重背景下的前景投资类客群进驻。牡丹新城区域开展地块紧邻市政公园结合市政公园先天的宜居生态属性，以及本案商住一体的开展思路，兼并宜居性与生活便利性的本案有利于实力刚需客群的进驻。地块自身属性商业的成功撬动工程大体量商业的成功打造，外加营销概念引导，将提升地块价值，带开工程整体开展并提升产品溢价能力。工程的创新力度创新型产品的开拓，将实现与目标客户的无缝对接，增强客户的购置信心。本案住宅物业客群定位结合市场层面及自身产品层面，锁定出工程的主要客群特征如下：基于区域在售楼盘客群特征彭州本地客群为主，少量大成都范围内；改善、刚需并存。以工业为主导产业的彭州随着石化基地2021年建成投产，其上下游产业链将有效得到填充和开展。形成吸引大量外来的流动人口。工程地处牡丹新城未来核心，成功截留石化基地，连接工业区，周边生态政务属性较强，结合11余万方城市级商业打造，将提升工程的辐射区域和人群。本案客群锁定核心客群：彭州老城区以及石化基地实力型刚需客群重要客群：老城区改善型客群、前景投资类客群辅助客群：彭州本土区域二次置换类客群城市化高层住宅，户型面积以90-100平米经济型套三，70-80平方米舒适性套二为主。基于城市产业未来结构发展态势结合本案开发背景结合本案产品定位本案住宅目标客群特征演绎核心客户群重要客户群辅助客户群二次置换类：身处彭州本地区域，拥有较高的社会地位和丰厚的经济实力。追求品质生活和身分象征的他们多为二次或屡次置业，旨在改善居住条件，享受优质生活气氛。改善前景投资兼并类：有较强经济实力和较高市场敏感度的他们，擅于以固定资产投资提升家庭收益。而位于牡丹新城且具有较大商业体量与商气气氛支撑的本案，或将成为该类客群的投资狩猎对象。实力型刚需类客群:处于社会中偏高端层面的他们，主要来自彭州老城区家庭实力丰厚的有婚房或养老/教育购房需求实力刚需人士，以及由石化基地衍生的外来实力务工的配套型居住需求者，多为年轻一族的他们具有一定的经济实力/追求张扬和个性的生活方式，家庭结构多为两世同堂、他们在购房上的家庭经济支撑，此类型客户为本案经济型套二以及套三的消费者。全案住宅物业定位细化档次定位客群定位户型配比建议本案住宅物业户型配比建议市场在售电梯物业户型供给特征当前彭州市场电梯物业供给户型面积区间在60-130m²，主力户型为80-90m²的实用型套二和110-120m²的舒适型套三。市场户型需求特征潜在客群户型面积区间需求调研通过市场需求调研：潜在客户户型面积需求主要集中在80-120㎡，平均面积为99m²，户型结构那么多倾向于三室两厅两卫的实用型户型潜在客群户型结构需求调研本案住宅物业户型配比建议基于既定物业形态的户型配比策略精品单身公寓满足投资及过渡性需求经济型套二〔30-50㎡左右〕满足刚需及投资性需求市场需求量较大。竞争压力一般。〔50-70㎡左右〕套二/套三满足实力刚需及二次置换类需求市场主力需求。总价相对控制类市场接受度高。〔80-100㎡左右〕舒适套三、套四市场需求较少。注重深度居家的舒适性。满足改善型深度居家需求〔110-120㎡左右〕结合市场层面及自身层面，锁定出本案户型配比策略如下：市场需求较少。但存在一定的市场空间和时机。锁定：本案住宅物业户型配比面积控制在60-120㎡左右，满足不同客源需求；主力户型为80-100㎡的舒居套二、套三。设置大面积赠送空间，吸引更广泛客群。80-90m²左右户型为“城市两间半〞户型，既可当舒居套二使用，又可当经济型套三使用。注：上述户型配比面积均为建筑面积，不含花园及灰空间赠送面积。本案住宅产品户型配比方下：锁定：本案商务公寓户型配比面积控制在30-60㎡左右，防止与本案住宅地块的户型形成内部产品冲突；同时以35-45㎡的单身公寓和50㎡左右的标准套一为主力户型，并以有效的总价控制策略及功能幻变的内部空间结构设计，对接刚需及投资型客群。注：上述户型配比面积均为建筑面积，不含灰空间赠送面积。由于本案30000平米的商务公寓产品需要兼容小户投资及商务办公功能需求。为此，建议其户型面积做如下配比：全案运营策略及开展建议开发主题建议建筑风格建议产品优化建议全案启动策略既期产品价格建议基于定位策略的开发主题方向思考本案开发主题方向开展片区商住大盘开展一站式休闲娱乐基地工程开展时机开展偏高端商业聚点开展高性价比城市化住区借势区域占市补缺提升策略形成牡丹新城第二核心区制造差异性填补彭州休闲娱乐商业空白增强社区投资价值激活市场的引擎提升人气的利器以具有差异化特征的一站式休闲娱乐商业切入锁定本案开发主题彭州首席偏高端都市休闲商住区革新区域消费的区域休闲娱乐基地城市首例偏高端一站式消费聚场以商带住的前景溢价投资型住区填补城市空白的商住联动共赢的本案开发主题演绎革新区域消费的以差异化的开展战略方向及商业业态组合，躲避与丹郡片区商业的同质化竞争。同时通过旗舰主力商家的引入，建立强大的品牌号召力吸引跟风型商家、投资人群的进驻，最终形成借势丹郡人气的牡丹新城第二核心商业区。本案开发主题演绎填补城市空白的以“一站式休闲娱乐基地〞为切入点，通过集商务办公、商务接待、偏高端休闲商业与特色化娱乐等多方业态的组合，形成彭州市场没有的，到达性和聚集效应极强的首例城市化商业消费新区。本案开发主题演绎商住联动共赢的摈弃常规单一的“住宅先行〞的运营手法，通过对本案主题概念的整体包装及先期入市，建立规模化品牌商业的市场预期，形成概念先行、以商带住的商住联动手法。实现商业与住宅产品溢价能力和投资前景的相互促动。基于开发主题方向的案例建议中节能·大都汇以工程核心资源特征、开发理念以及企业入驻地产界壹号作品的开展背景为脉络，设定具有差异化和易传播的案名：案名解注：简洁、大气、易懂、易传播，利于品牌和工程符号建立；“大都汇〞：将商住概念整合一体形成“大盘〞形像；并以“都汇〞概念表达本城市感极强的且独具超前意识的符号，给人繁华/大气/品质的心理暗示与想像空间。整体案名大气磅礴易于后期平面表现。主推备选节能御都、摩卡城、绿城国际、牡丹新天地全案运营策略及开展建议开发主题建议建筑风格建议产品优化建议全案启动策略既期产品价格建议本案建筑风格建议市场在售物业建筑风格及特征市场产品建筑风格共性现代与异域风格皆有，但趋于常规，缺乏个性亮点目前，彭州在售楼盘的建筑风格现代简约与欧式风格均衡分布，但风格元素应用程度较低，个性缺乏。本案建筑风格建议影响本案建筑风格选取因素市场环境层面风格各异，但个性亮点；商业与住宅风格融合度低；本案有望形成丹新城“双核〞商业区；潜在需求客群对现代风格接受度较高本案开展背景层面：近11万余平米商业体量；商业和住宅分别占地规模较小；工程采取以商带住的开发模式；本案目标客群善于接受新鲜事物本案建筑风格选取策略需充分考将商业与住宅整合呈现，并辅以个性化的城市商街气氛营造手法形成商住共展大盘展示效应本案建筑风格建议由于彭州市场当前较具代表的置信丹郡与片区临近地块大多为异域风情楼盘，加之工程自身商住体量受限，结合“商住一体，差异立市〞的运营战略，建议本案商住建议风格整体采取：都市感极强的现代风格形成极具个性符号与市场差异化特质的，都市感极强的超现代时尚商住区。其间：采用个性现代符号/绚丽立面色彩搭配参与性极具的新颖景观风格，实现商住联动，从而形成彭州市场别具一格的“都市休闲商住区〞。本案建筑风格演绎超炫的超时尚的品质高档的填补市场空白的地标昭示的商业局部本案建筑风格演绎住宅局部立面层次丰富的外形挺拔俊朗的色调炫丽的细节处理生动的区域标志性建筑的全案运营策略及开展建议开发主题建议建筑风格建议产品优化建议全案启动策略既期产品价格建议本案产品优化方向及原那么整体产品优化原那么统一风格及元素提升户型性价比适度创新节能手法个性立面结构处理大胆时尚色彩搭配强调都市感观体验极具都市感的风气社区强调户型实用性结构处理创造灰空间强调公园观景效应高性价比的实用户型太阳能节能设备应用建筑节能材料应用注重本钱控制重概念轻本钱的节能手法提升全案产品附加值及溢价能力定义为“建筑节能示范小区〞的本案，在产品优化方面主要从以下几方面着手：本案产品优化建议立面风格元素优化以层次感极强的立面设计，形成地标昭示和人气聚集。易于昭示性的现代感极强的品质俱佳的造型独特的本案产品优化建议立面风格元素优化大幅玻璃幕墙的应用，突出时尚感、现代感，提升建筑通透性本案产品优化建议立面风格元素优化大胆的色彩及灯光效果处理，营造亦真亦幻的都市视觉受。色彩跳跃的吸引眼球的聚合人气的区域标志的本案产品优化建议立面风格元素优化细节个性景观元素应用，增强商气气氛本案产品优化建议户型结构优化户型特征趋势户型打造相对常规，户型创新缺乏市场在售物业户型结构特征本案产品优化建议户型结构优化市场客群户型结构潜在需求注重户型的观景效应与内部空间的经济型和实用性本案产品优化建议户型结构优化本案户型结构优化方向市场层面本案住宅户型本案客群特征灰空间面积赠送及观景面拓展为主高层电梯，面积集中在80-90㎡套二，100-120㎡套三实力型刚需为主改善型和投资型客群为辅设计形式趋于群众，需要突破需要结合产品特征，合理创新需要满足不同客群心理需求本案户型结构优化方向打造创新型高性价比户型空间结构本案产品优化建议户型结构优化本案住宅局部户型结构优化方向形态结构创新灰空间方式运用舒适性赠强附加值提升弧形阳台，地标展示幻变书房设计大面窗户，观景性强可拆卸式飘窗主卧落地凸窗创新、实用、舒适的城市化产品隐藏式衣储阳光餐厅设计多阳台组合赠送改装实用面积赠送奇偶层挑高露台通过布局与结构的创新与内部空间的拓展，形成品质居家。本案产品优化建议户型结构优化本案住宅局部户型结构优化方向——可拆卸式飘窗局部楼盘在设计图纸中和毛坯房交付时会有飘窗窗台，但消费者可将其自行打掉。由于飘窗本身有2.2米的层高，加上打掉的那局部窗台，层高可以到达2.2米以上，并扩大了其室内使用面积，对中小户型的客群有一定的吸引力。可拆卸式飘窗窗台在打掉后可增加房间内的使用面积，使房间整体通风采光效果更佳，有利于产品品质的提升。本案产品优化建议户型结构优化本案住宅局部户型结构优化方向——主卧落地凸窗落地凸窗是在普通凸窗根底上的生活化创新。将原有的凸窗高度降低到于室内地面高度，在建筑构造方面属于悬挑构件。形成超大落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，采光功能更强。本案产品优化建议户型结构优化本案住宅局部户型结构优化方向——隐藏式衣橱隐藏式衣橱是指在卧室内做一道假梁，将局部空间做成上下两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储物，或者交房时可以将假梁打掉，使房屋空间变大。由于下层层上下于2.2米，不计入建筑面积。本案产品优化建议户型结构优化本案住宅局部户型结构优化方向——改装实用面积该种方式为挑高露台的改进版本。设计通过交房后的空间结构改造，提高露台的实用性。此种手段当前反映良好。本案产品优化建议户型结构优化本案商务公寓局部户型结构优化方向形态结构创新灰空间方式运用功能性增强客群面提升塔板结构，商住共融挑高空间处理商务、居住功能兼容可自由组合式空间通过对结构的灵活组织，形成商务、居住皆宜的多功能小户商务、投资、过渡居家皆可的增值小户改装型实用面积多变功能间处理本案产品优化建议户型结构优化本案商务公寓局部户型结构优化方向——跃式结构跃式设计，下层空间高度2.8米，上层空间高度2.6米。局部空间挑高5.4米，以提升居住或办公舒适度、层次感为核心理念。本案产品优化建议户型结构优化本案商务公寓局部户型结构优化方向演绎塔板结合的酒店式公寓居住办公两相宜过渡型品质居家挑高灵动空间本案产品优化建议节能技术建议现实客群，60%可能因节能环保元素增加购置可能性。潜在客群，62%可能增加购置可能性。“节能技术〞需求测试通过市场需求调研：节能元素可提升客户购置可能性，但同时需考虑“先进理念〞根底之上的本钱控制，确保与目标客群的有效对接本案产品优化建议节能技术建议本案开展节能方向与技术建议技术一：绿化节地，本钱控制增加建筑的层数、降低建筑基底面积，通过组团等方式优化组合建筑布局，控制用地强度，增加绿地面积。技术二：建筑材料技术应用外窗保温隔热技术置换式新风系统阳台壁挂式太阳能热水中心外窗保温隔热技术组团式布局本案产品优化建议节能技术建议本案开展节能方向与技术建议中央直饮水系统中水回收利用系统中水回收利用系统中央直饮水系统技术三：节水系统，实用实惠通过绿化节地、材料节能、系统节水三方面节能技术的应用，打造集景观效应、科学效应与实用效应为一体的低本钱“节能示范小区〞全案运营策略及开展建议开发主题建议建筑风格建议产品优化建议全案启动策略既期产品价格建议影响全案启动策略因素思考通过初步估算，工程开发总投资本钱为7.24亿，需考虑滚动开发；基于投资本钱的思考：快速变现产品结合需市场现状，有节奏的推售；基于市场环境的思考：旗舰店是本案的撬动商业的重要物业，需在先期招商后，大力宣传造势吸引眼球，其次再修建，最后运营的开发模式；基于本案定位的思考：地块北部铺面为本案商业溢价能力较强的局部，但需要整体大环境的开展支撑以及自身概念的营造，商务公寓为本工程实现快速变现的可能性，住宅类物业需要整体概念及商业的成功撬动，方能提升溢价能力。基于产品形态的思考：以11万方商业开展为基点，以“城市首席都市休闲商住区〞为载体，通过商业的成功打造带动住宅的溢价空间。将当前价值最高区域现行去化，满足企业资金回流，未来价值区域随着区域成熟而进行溢价销售。将南面地块住宅与商业同时穿插推出，开展社区配套型商业解决目前周边配套需求，带动当前住宅消化，回抽资金。风险躲避层面：先行消化成熟区，开展概念区资金变现层面：商住一体、穿插推售全案启动策略形成商住联动/主题占位的滚动推售策略战略层面：以商带住，概念先行全案启动时序及推售节奏建议STEP1STEP2STEP3STEP4运作筹备工程入市期工程强销期工程清盘期2021年2021年2021年2021年注：上述时间排布及运营方案为初步排布，届时需视实际执行情况而定。住宅地块2F底商与住宅同期入市推售旗舰店招商前期接洽并确定一期局部物业及配套型商业进驻住宅持续销售/商务公寓强销持续商务公寓销售/强销商业地块二期局部物业及配套交付2021年全线清盘商业投入运营旗舰主力店进驻带动北部商业铺面清盘住宅推售预期工程住宅物业总体量按105567方算〔不含公寓住宅及底商局部〕预计销售周期2年〔2021-2021年〕年均推售52783.5方，可满足资金回笼及利润要求商业推售预期工程商业总体量按87101方算〔含公寓住宅及南部底商〕预计销售周期3年〔2021-2021年〕年均推售29033方，销售压力相对较小全案运营策略及开展建议开发主题建议建筑风格建议产品优化建议全案启动策略既期产品价格建议本案住宅物业定价方法说明价值比照与评估法。系基于片区内可类比楼盘综合素质价格比较的定价策略。结合本案工程的资源特性和区域市场特点，针对性的选择典型可类比案例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均价，推算出本案最迎合市场环境、最具市场竞争力度的价格策略。当前在售、建筑形态相近、距本案位置相对较近的楼盘。定价方法方法说明可比案例选取原那么锁定：本案住宅产品价格比照案例根本情况恒昌·贵筑案名占地规模产品形态容积率主力户型销售均价景观打造客群简析核心卖点恒昌·贵筑总占地62.1亩，项目总建面积20.5万㎡左右。18F高层电梯。4.2。80—90㎡。3300元/㎡。中庭景观。彭州老城刚需及周边乡镇个体经营者。巴厘岛景观。锁定：本案住宅产品价格比照案例根本情况朋城远界案名占地规模产品形态均容积率主力户型销售均价景观打造客群简析核心卖点朋城远界总占地82亩，总建面积16.5万㎡左右。小高层、高层电梯。3.0。87㎡的套二、115㎡套三。3400元/㎡。中庭景观。彭州老城刚需、个体经营者；周边乡镇个体经营者。户型。锁定：本案住宅产品价格比照案例根本情况鸿运星城案名占地规模产品形态均容积率主力户型销售均价景观打造客群简析核心卖点鸿运星城总占地182亩，总建面积30万㎡左右。多层、18F高层电梯。3.4。90-120㎡。3300元/㎡。中庭景观。彭州老城刚需、个体经营者；周边乡镇个体经营者。园林。锁定：本案街区商业产品价格比照工程的综合素质评估备注：上述分值评估为感性判断，可做参考。锁定：本案高层产品价格本案住宅产品价格评估主要可类比项目本案恒昌·贵筑朋城远界鸿运星城项目均价330034003300评估得分48505353可比系数1.11.061可调均价363036043300可比参数35%35%30%100%评估价格3511备注：由于可比重要性不同，所参考系数也不同。可比系数：本案预期的评估得分/可比工程的评估得分。可调均价：各工程可比系数x各工程当前均价本案均价：各工程可调均价之和/工程个数价格公式说明本案住宅产品定价因素分析本案即期产品价格建议当前市场高层电梯类物业供给占据主导地位，产品同质化明显，竞争较大。本案所在牡丹新城区域是彭州未来开展核心区域，新城现已初步呈现，随着周边工程的逐步呈现，区域前景看好。基于本案住宅产品的科技节能特质，产品的溢价能力将得到一定提升。市场因素区位条件因素产品创新因素基于全案偏高端休闲风情商住区的总体定位，规模化主题商业的有效打造，“以商带住〞的开展策略，将增加住宅产品的溢价能力。工程开展战略因素锁定：本案高层产品价格本案住宅产品价格预估高层产品当前市场均价约为:3511元/㎡，根据我司经验，如果住宅在2021年5月份左右入市，根据市场供需状况与区域开展特性，鉴于当前房地产市场大环境的不确定性，本案住宅入市时或将有100-200元/平米的小幅上涨。由此，本案住宅入市期销售均价：3700元/㎡本案商业物业定价方法说明价值比照与评估法。系基于片区内可类比楼盘综合素质价格比较的定价策略。结合本案工程的资源特性和区域市场特点，针对性的选择典型可类比案例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均价，推算出本案最迎合市场环境、最具市场竞争力度的价格策略。当前在售、建筑形态相近、距本案位置相对较近的楼盘。定价方法方法说明可比案例选取原那么此外，考虑到商业物业相关执行难度、运营风险及不可控因素，本次商业价格主要分为“既期市场预估值〞及“理想运营值〞两套方案，以供参鉴。比照案例根本情况置信·丹郡案名建筑面积产品形态面积区间销售均价业态特征档次特征服务圈层置信·丹郡10万方综合体+3万方风情商业街。内街、综合体。30-500㎡。商业街12000元/㎡。大型主力卖场、四星级酒店、院线、大型餐饮等。偏高端置信丹郡业主及牡丹新城为主。本案商铺价格估算比照工程的综合素质评估备注：上述分值评估为感性判断，可做参考。本案商铺价格估算备注：由于可比重要性不同，所参考系数也不同。置信·丹郡本案项目均价一楼12000评估得分3231可比系数0.97可调均价11640可比参数60%100%评估价格11640本案商铺产品价格评估可比系数：本案预期的评估得分/可比工程的评估得分。可调均价：各工程可比系数x各工程当前均价本案均价：各工程可调均价之和/工程个数价格公式说明本案商铺价格估算本案商铺产品定价因素分析本案即期产品价格建议本案较大的商业体量与周边的温哥华酒店、商业步行街及市政公园联动将会形成牡丹新城未来的商业集中区，区域开展前景看好。本案定位为彭州首席偏高端都市休闲商住区，一站式的休闲游憩业态集中化，规模化，将引领彭州偏高端休闲业态的开展，具备市