城市规划原理教案 18.城市新区开发规划

城市发展的两种基本方式，即内涵式扩展及外延式扩展分别对应着这两部分地域范围。在现阶段我国城市普遍处于总量增长的背景下，外延式扩展实际占据主导地位。因此可以说，以新区开发方式为主的外延式扩展是目前城市发展的主要方式，新区开发规划研究也就有特别重要的意义。一、新区开发及新区开发规划的涵义1.新区开发的涵义新区开发是指按照城市总体规划的部署，在城市现有建成区以外的一定地段，进行集中成片，综合配套的开发建设活动。城市新区开发一般具有下列内涵：（1）土地使用性质发生转换，即从农业型用地转化为城市型用地；（2）单位土地面积上的物化劳动量大量增加；土地的使用开始受到城建法律法规的严格控制。城市新区一般包括经济技术开发区、高新技术产业开发区、居住区及居住综合区、工业园区、旅游度假区、保税区、边境经济合作开发区、外商成片开发区、新卫星城、新工矿区等等。按土地利用结构特点，城市新区大致可分为四类：a.混合利用区。该类区域农业与非农业、工商业与居住、办公等用地混合利用，例如常见的城市综合性新区。b.特殊功能区。即对某些具有地理特征和历史意义的地区规定了特殊的利用性质，如具有宜人环境的文化保护区、风景旅游度假区等。c.有条件的开发区。在规划中制定特定开发条件进行开发建设的区域，如经济技术开发区、高新技术产业开发区、工业园区、保税区等。d.城市原有功能区的新建区。如居住区、商贸区等。城市新区的发展，是城市化的基本表现，是引起城市地域空间发生质变的起点，新区开发的作用和意义在于：（1）首先它促进了城市新的社会经济成长点的形成与发展，使城市社会经济发展跨上一个新台阶；（2）其次它可以容纳旧城区疏散的人口和设施，推动旧城改造，改善旧城区的环境质量；（3）再次它能加速城市生活方式的传播，带动郊区城市化的发展；（4）最后它还有利于打破城市原有的构成格局，推动城市空间结构的调整与转换。2.新区开发规划的涵义新区开发规划是指在总体规划指导下，通过功能分析，确定新区的用地构成、空间布局以及土地的开发控制条件等，来确保新区土地资源的合理分配与利用。新区开发规划是一泛称，它可以以各种规划形式体现出来，如宏观层次从城市整体角度制定的一定期限的城市新区开发规划，中观层次的城市新区分区规划，微观层次的新区详细规划。新区开发规划的目标内涵不仅包括总体规划的普遍目标，还必须包括针对新区地域特点的特殊含义。一般包括该类地域的社会经济结构优化目标，空间结构及功能布局合理化目标，工作与居住的社区平衡化目标，以及该类地域生态环境优化目标等。新区开发规划的作用体现在宏观层次——可以合理引导与控制城市空间的扩展过程，中观层次——推动城乡融合性地域空间的形成，微观层次——科学地指导城市各类新区的开发建设。二、新区的职能与规模1.新区的职能类型及其特点(1)新区职能的基本类型城市新区类型众多，按照新区的一般职能特点，可以划分为三种基本类型：a.综合型综合型包括工贸型、工居型、科工贸型、科工贸游居型、居住综合型等，其特点是在新区内设置较齐全的生产、生活设施。综合型是目前较为常见的新区类型，经济技术开发区、高新技术产业开发区、卫星城、新工矿区等多为综合型新区。b.专业型所谓专业型，是指在新区内，有较突出明确的主导项目，如以工业为主，而其它如仓储、绿地、居住、道路广场等均是为其配套服务而建设。专业型包括第一产业型(如城郊农业开发区)，第二产业型(如工业园区、出口加工区等)，第三产业型(如旅游度假区、边境经济合作贸易区、保税区)，以及其它以某种性质为主的新区(如居住区、风景名胜保护区等)。c.新市区型实际上是规模更大，职能更复杂的综合型新区，这类新区在产业性上，由单一功能向多功能转变，由工业主导向二、三产业并重转变，由劳动密集型产业向技术密集和资本密集型转变，总的趋势是由单一模式向复合模式开拓，逐步向多功能、全方位方向发展；在职能内容上，普遍由工业或某一性质为主导的职能向城市型功能转变，新区逐步发展成为城市新市区或成为主城的副城、卫星城镇。如上海浦东、宁波北仑、厦门海沧、珠海西区。(2)新区职能的确定确定城市新区的职能，需综合考虑如下因素：a.新区开发作为城市建设的一个重要组成部分，其职能应该纳入到城市整体的功能体系分析中确定。b.必须明确其主导性的职能特点。如经济技术开发区——以产业发展为主，居住区——居住生活，工业园区——生产销售，旅游度假区——旅游观光娱乐。c.职能的单一与综合，应在分析发展目标及规划大类用地比例等因素的基础上确定，而且必须考虑新区选址位置的影响。一般而言，离城区距离越远，新区的独立性越强，对区内社会服务配套要求越高，综合性也就越强，反之则越弱。d.最后，还应考虑新区规模及区位特殊性的影响。规模小于1.0～2.0Km2的多为专业、单一型职能新区；大于5.0～10.0Km2的可能为城镇新市区型；二者之间多为综合、多样型职能新区。布局中靠近港口的产业区可能有转口贸易、仓储功能，靠近城市主要出入口的新区可能有商贸功能，靠近景区的可能有旅游、度假、高级居住等功能。2.新区开发规模90年代初，我国城市普遍出现城市外部新区开发规模及土地投放总量失控，形成土地批租热，开发区热，划定的各种开发用地名目繁多，缺乏科学的依据和标准。合理地确定一定期限内城市新区开发总量规模，应综合考虑某一期限内城市人口规模的增加量，新增城市人口合适的人均城建用地指标，现有建成区内可供开发的土地存量规模，以及在外力影响下城市可能发生的突发性开发规模等因素。城市各种类型新区的开发规模，应依当地的自然条件和城建现状条件而定，确定其规模的基本思路如下：a.根据新区的城建费用估算一定期限内各类新区的用地开发规模。居住、工业、商业等各类设施的开发，都有一定的城建费用标准，根据新区单位土地面积开发费用标准，参考同类城市情况，再根据城市的财力物力，可估算出一定期限内各类新区用地的发展规模。b.根据新区的性质及其与中心城区的关联程度估算各类新区的人口规模。如开发区中，依据不同性质的产业需用职工人数的差别，工业职工密度(人/ha)指标，以及总人口在本区的居住率，可以估算出新区居住人口规模，工业职工密度主要受工业性质、厂房建造方式、地价等因素的影响，居住率则同新区的选址及职能有关，一般来说，职能愈综合、与旧城距离愈远，则居住率越高。c.新区开发规模既要纳入到城市外部新区土地开发总量规模的控制，又要考虑适度弹性。近期开发规模和项目确定要细，不可过大了，防止分散投资，造成长时间形不成效益与规模，中远期开发规模可适当放宽，保留发展及应变余地，力争开发一片、形成一片、收益一片。d.最后，还应考虑一些新区发展的特殊性及社区平衡的要求。如我国经济技术开发区普遍偏大，工业园区由于职能单一，一般较小；有些离城区距离较远的新区，基于社区平衡的思想，也可适当扩大开发规模，使其能建立相对独立的功能体系，减少对母城的依赖。三、新区选址1.新区选址的基本类型按城市新区与现状中心城区的关系及距离远近来分类，可分为三种类型。a.边缘生长式即新区选址在现状建成区的边缘，充分利用建成区的基础设施和生活服务设施，使新区与现状建成区成为一个整体。b.子城扩展式即新区选址于子城，充分发挥母城附近子城或卫星城的作用，利用子城的基础设施，既可减少投资规模，又带动了子城的发展，增强母城的辐射能力，促进市域城镇体系的发展与完善。c.独立式即新区选址于远离中心城区的城市外部区域，选址及用地性质比较自由，发展余地大，对母城发展布局的直接影响比较小，基本上不受中心城边缘扩展的影响，可以按照国际上对设施和生态环境的高标准要求进行开发建设。2.新区选址的理论分析(1)开发费用的影响运用“门槛”理论分析，不同的区位选址必然导致其面临不同的发展门槛，为跨越门槛所作的额外投资关系到地表的改造、基础设施的新建或改建等，往往是很高的，且不同的区位跨越门槛所需的投资费(门槛费用)有很大差别。一般来说，边缘生长式新区发展的门槛费用少，在节省开发投资费用方面具有明显的优势。因为依托城市建成区，可充分利用旧城的基本生活设施，利用城区大系统的基础设施和公共服务设施，减少配套的居住、市政基础设施投资费用。独立式新区开发投资费用一般较大，因为新区与旧城距离较远，企业为解决员工往返两地的交通支出费用也相应增加，为消除这一矛盾，新区内就必须建设一定规模的住宅区和一定等级的公共服务系统，才能达到建立平衡化社区的目标，这就要求增大新区的开发规模。而且，由于新区远离中心城，使得从外界引入的水、电、气、道路、通讯等基础设施都得重新投资建设。依托子城扩展式的新区，要想取得好的投资效益，关键取决于子城或新区所具备的外部基础设施条件的优劣。因此，从开发费用方面看，对多数城区仍有向外连片扩展潜力的城市，为减少发展的门槛费用，城市新区一般不宜在远离中心城区的位置选址建设。有条件在城市外边缘进行新区开发建设的大中城市，也应注意新区的选址要尽量寻求更好的外部环境条件的支持，如具有对外交通、供水供电优势的区位。(2)城市规划布局结构的影响新区选址受到总体规划及城市布局结构构想的影响，主要表现在经常把新区开发作为带动城市新的职能中心形成的动力源这一常见的方式。例如在中心城区多中心结构模式构想指导下，在市区边缘新建副中心或新城市中心，或在城市外围新建一定规模的新区，作为旧城反磁力吸引的中心，带动中心城区从集中式布局转向带形组团式或直接形成双城结构。(3)自然环境条件的影响新区的选址还受到城市周围地区地形及自然环境条件的影响。有的城市建成区周围有不允许开发的自然保护区，不适于建设的陡峭山地、河流。有些新区的性质和特点对自然地理条件有一定的要求，如多数经济技术开发区及工业园区要求用地有一定的地域完整性，以便更好地经营和管理；高新技术产业开发区的高科技企业对水、气、温、湿等环境条件有较高的要求；住宅区要求周边没有严重的污染公害，自然环境相对较好的区位；旅游度假区主要依托于自然环境资源及风景旅游资源等。(4)影响新区选址的其它因素a.区域交通条件及与母城的联系便利程度，一般而言，要求新区尽可能靠近机场、高速公路和港口等运输设施及城市主要出口公路；b.与周边功能区的关系协调情况，以及是否有充足的发展余地；c.土地价格情况，要求尽量选用廉价土地；d.周边地区居民密度及分布情况，公共设施、公共交通配套情况。四、新区规划布局城市新区的规划布局，是建立在新区所处的自然条件和建设条件分析的基础上，根据其性质，通过对新区内部各种活动规律以及建筑空间艺术的探讨，对各项用地进行的组织安排和综合部署。不同类型的新区，具有不同的规划布局特点，很难用某一模式概括齐全。某些新区，例如居住区及居住综合区，其布局及规划设计已有许多详尽的专门研究，勿庸再细述。这里主要结合目前较为常见的经济技术开发区、高新技术产业开发区、工业园区等新区的共同问题进行讨论。1.新区的内容构成及用地构成不同性质的新区的内容构成及用地构成既有相同的部分，又各有偏重。从内容构成上看，常见的各类产业型新区一般包括工业生产、生产服务、科研机构、管理服务等共同内容；生活区一般包括居住、商贸服务、文化娱乐等内容；旅游度假区则主要包括旅游接待、文化娱乐、自然资源及风景资源、度假别墅、商贸服务等内容。新区的用地构成与内容构成是一脉相承的，用地构成基本上反映了内容构成。如一般城市经济技术开发区中，生产性用地(包括工业、科研、库场)占40～50%，居住用地占20～24%，其它配套设施用地占25～40%；高新技术产业开发区的新建区部分主要是作为生产科研基地，生产设施及其辅助设施一般要占50%左右，而生活居住用地所占比例较低；普通工业园区生产性用地所占比例更高，工业生产区一般占总用地50～80%，生产辅助区约占10%，商业住宅区占5～20%不等，管理服务占5～10%，其它用地占5～10%左右。从这三类新型产业区用地构成情况中可以看出，新区的综合性越强，用地构成愈复杂，就越接近普通城市建成区用地构成情况。反之，专业性越强的新区，其主导性质的用地所占比例就越高。因此在新区开发规划中，须根据新区职能特点，内容构成要求，市场需求情况，才能具体确定新区的用地构成。2.新区规划布局的一般要求(1)与区域及城市发展相互协调的要求新区的规划布局，不应作为孤立的区片来进行，而应将其纳入到区域及城市总体布局体系中去分析。a.首先应明确新区近、远期在城市中的地位与作用，在布局上处理好与城市发展方向的关系。尤其是边缘生长式、子城扩展式选址的新区，其布局与母城或子城建成区的扩展有可能产生矛盾和冲突，需要妥善处理。b.其次，新区开发作为城市外部地域一项重要的开发活动，应处理好新区与城市外围其它已有或待建功能区的关系，以及市域范围内各级城镇的布局关系。c.妥善协调新区与周边农村地区发展的关系。尤其是在乡村城市化发展迅速的地区，由于乡镇企业蓬勃发展，容易造成选址布点混乱，地域生态环境质量下降。为避免城市化在农村地域无计划蔓延，有必要重新协调城乡混合领域的农业土地利用和城市新区土地利用。d.处理好新区的对外交通关系，保证新区与中心城区、港口、航空港、铁路站场之间有方便、快速、高效和安全的联系。e.最后应注意与新区的外部基础设施，如供水、供电、电讯、热力、煤气、环卫等城市基础设施大系统的衔接和联系。(2)内部功能组织合理化要求a.按照新区内生产——生活活动规律和特点，新区的内容构成及用地构成情况，各项用地的内在联系、布置方式，以及区内交通组织方式的要求，结合新区地形地貌的特点，科学地确定新区的规划布局结构。b.利用土地的级差价值，合理地进行用地的功能分区，进行用地的综合平衡与布局，使新区内工作、生活、服务设施各得其所，力争达到经济效益、社会效益和环境效益的同步发展。c.新区内道路等级及标准应参照国家有关规范及新区的实际需要确定，保持新区道路结构和运输系统与功能分区的协调，并注重区域内静态交通设施的合理布局。d.商业、饮食、服务业及文化娱乐设施的规模及布局，不仅要考虑本区的需要，还要兼顾相邻地段城市功能区及周边农村地区的需要。e.由于对土地的公共设施投资会使土地增值，规划中应对公共服务系统和骨干基础设施延伸到新区作出合理的安排，公共基础设施投资费用高，而且距离因素关系重大，因此在相同的情况下，应鼓励集中开发。(3)塑造良好的生态环境及视觉景观的要求a.新区的园林绿地系统布局应完整、高标准。既要有宽敞的绿地面积，又要有高标准的绿地质量，在布局上环境绿地的“面”、道路绿化的“带”、公园绿地的“点”，形成绿色网络，以期达到健康安全、优美宜人的环境标准。b.结合当地的自然景观和环境，进行系统的景观设计和新区空间意向规划。要注重新区城市文化意象的创造，运用城市文化的关联，道路骨架的整体秩序，以及有特色的新区中心设计等手法，塑造出新区整体形象的个性和特点。(4)规划布局的弹性及可操作性要求a.新区规划结构应具一定弹性。由于新区开发受到城市社会经济发展变化的影响，各个时期的发展速度及规模较难把握，需随时根据情况的变化予以调整，因此，欲使新区建设能“拉得开、收得拢、变得快”，规划结构形态应具外向性、开敞、可变等方面特征。这种结构特征，一般是由若干个相对独立，但又能形成整体、富有“弹性”的组团组成。b.应以市场需求为导向，进行一次规划、分期实施，并贯彻近期集中、远期外围、由近及远的建设方针，规划布局既要便于近期投资开发，又要有利于分阶段分片开发建设，使用地规划具有较强的可操作性。作业与习题：1.名词解释①新区开发；新区开发是指按照城市总体规划的部署，在城市现有建成区以外的一定地段，进行集中成片，综合配套的开发建设活动。城市新区开发一般具有下列内涵：（1）土地使用性质发生转换，即从农业型用地转化为城市型用地；（2）单位土地面积上的物化劳动量大量增加；土地的使用开始受到城建法律法规的严格控制。城市新区一般包括经济技术开发区、高新技术产业开发区、居住区及居住综合区、工业园区、旅游度假区、保税区、边境经济合作开发区、外商成片开发区、新卫星城、新工矿区等等。②新区开发规划；新区开发规划是指在总体规划指导下，通过功能分析，确定新区的用地构成、空间布局以及土地的开发控制条件等，来确保新区土地资源的合理分配与利用。新区开发规划是一泛称，它可以以各种规划形式体现出来，如宏观层次从城市整体角度制定的一定期限的城市新区开发规划，中观层次的城市新区分区规划，微观层次的新区详细规划。新区开发规划的目标内涵不仅包括总体规划的普遍目标，还必须包括针对新区地域特点的特殊含义。一般包括该类地域的社会经济结构优化目标，空间结构及功能布局合理化目标，工作与居住的社区平衡化目标，以及该类地域生态环境优化目标等。新区开发规划的作用体现在宏观层次——可以合理引导与控制城市空间的扩展过程，中观层次——推动城乡融合性地域空间的形成，微观层次——科学地指导城市各类新区的开发建设。③高新技术产业区；高新技术实际上是传统工业发展模式造成很多问题后人们提出的一种工业。他的特点是：技术要求比较高，具有投资大，占地小，收益高的特点。目前人们所讲的高新技术一般是指的第二产业中的科技含量高的产业，比如说软件开发、电子研发等等。④工业园区；工业园区是划定一定范围的土地，并先行予以规划，以专供工业设施设置、使用的地区。工业园区的设置，通常是为了促进地方的经济发展而设立。⑤经济技术开发区经济技术开发区是为引进国外资本、先进技术与管理经验，发展高新技术产业并带动其他产业的发展，在一些城市和地区中划出的实行一系列类似经济特区优惠政策的地区。中国最早在在沿海开放城市设立以发展知识密集型和技术密集型工业为主的特定区域，后来在全国范围内设立，实行经济特区的某些较为特殊的优惠政策和措施。从发展模式看，增加区域经济总量是其直接目标，以外来投资拉动为主，产业以制造加工业为主。2.简述题①城市新区一般职能类型有哪些，影响新区职能形成的因素是什么？(1)新区职能的基本类型城市新区类型众多，按照新区的一般职能特点，可以划分为三种基本类型：a.综合型综合型包括工贸型、工居型、科工贸型、科工贸游居型、居住综合型等，其特点是在新区内设置较齐全的生产、生活设施。综合型是目前较为常见的新区类型，经济技术开发区、高新技术产业开发区、卫星城、新工矿区等多为综合型新区。b.专业型所谓专业型，是指在新区内，有较突出明确的主导项目，如以工业为主，而其它如仓储、绿地、居住、道路广场等均是为其配套服务而建设。专业型包括第一产业型(如城郊农业开发区)，第二产业型(如工业园区、出口加工区等)，第三产业型(如旅游度假区、边境经济合作贸易区、保税区)，以及其它以某种性质为主的新区(如居住区、风景名胜保护区等)。c.新市区型实际上是规模更大，职能更复杂的综合型新区，这类新区在产业性上，由单一功能向多功能转变，由工业主导向二、三产业并重转变，由劳动密集型产业向技术密集和资本密集型转变，总的趋势是由单一模式向复合模式开拓，逐步向多功能、全方位方向发展；在职能内容上，普遍由工业或某一性质为主导的职能向城市型功能转变，新区逐步发展成为城市新市区或成为主城的副城、卫星城镇。如上海浦东、宁波北仑、厦门海沧、珠海西区。(2)新区职能的确定确定城市新区的职能，需综合考虑如下因素：a.新区开发作为城市建设的一个重要组成部分，其职能应该纳入到城市整体的功能体系分析中确定。b.必须明确其主导性的职能特点。如经济技术开发区——以产业发展为主，居住区——居住生活，工业园区——生产销售，旅游度假区——旅游观光娱乐。c.职能的单一与综合，应在分析发展目标及规划大类用地比例等因素的基础上确定，而且必须考虑新区选址位置的影响。一般而言，离城区距离越远，新区的独立性越强，对区内社会服务配套要求越高，综合性也就越强，反之则越弱。d.最后，还应考虑新区规模及区位特殊性的影响。规模小于1.0～2.0Km2的多为专业、单一型职能新区；大于5.0～10.0Km2的可能为城镇新市区型；二者之间多为综合、多样型职能新区。布局中靠近港口的产业区可能有转口贸易、仓储功能，靠近城市主要出入口的新区可能有商贸功能，靠近景区的可能有旅游、度假、高级居住等功能。②新区选址的基本类型及影响选址的主要因素是什么？(1)开发费用的影响运用“门槛”理论分析，不同的区位选址必然导致其面临不同的发展门槛，为跨越门槛所作的额外投资关系到地表的改造、基础设施的新建或改建等，往往是很高的，且不同的区位跨越门槛所需的投资费(门槛费用)有很大差别。(2)城市规划布局结构的影响新区选址受到总体规划及城市布局结构构想的影响，主要表现在经常把新区开发作为带动城市新的职能中心形成的动力源这一常见的方式。(3)自然环境条件的影响新区的选址还受到城市周围地区地形及自然环境条件的影响。(4)影响新区选址的其它因素a.区域交通条件及与母城的联系便利程度，一般而言，要求新区尽可能靠近机场、高速公路和港口等运输设施及城市主要出口公路；b.与周边功能区的关系协调情况，以及是否有充足的发展余地；c.土地价格情况，要求尽量选用廉价土地；d.周边地区居民密度及分布情况，公共设施、公共交通配套情况。③比较经济技术开发区、高新技术产业开发区、工业园区三类产业型新区的内容构成及用地构成差别。④城市新区规划布局的一般要求。(1)与区域及城市发展相互协调的要求新区的规划布局，不应作为孤立的区片来进行，而应将其纳入到区