扬州房地产业的现状与发展研究

扬州房地产业的现状与发展研究

一扬州房地产业发展的现状2011年是“十二五”开局之年。在国家宏观调控的大背景下，全市房地产开发投资、规模、保障房建设继续保持较快增长势头，但商品房新开工和销售面积等指标有一定程度下降，宏观调控效果已初步显现。（一）房地产开发投资增长较快据扬州市统计局资料显示：2010年扬州房地产开发完成投资165.16亿元，同比增长27.5%，比全社会固定资产投资高出2个以上百分点；其中住宅投资137.16亿元，同比增长29%左右。2011年1～9月扬州房地产开发完成投资达到127亿元，与2010年同期相比增长25.1%；其中住宅投资104.26亿元，同比增长27.5%左右。（二）房地产开发规模继续扩大2010年商品房施工面积为1451.74万平方米，同比增长8.4%；其中市区商品房施工面积为771.76万平方米，同比增长17.5%。2011年1～9月商品房施工面积为1402.3万平方米，同比增长10.7%；其中市区商品房施工面积为818.9万平方米，同比增长18.5%。（三）保障房建设力度全面加大江苏省政府办公厅《关于分解下达2011年保障性安居工程建设目标任务的通知》（苏政办发〔2011〕23号）明确扬州市2011年需建设廉租住房600套、经济适用住房1500套、公共租赁住房8000套（间）、限价商品房3000套，其中市区需建设廉租住房250套、经济适用住房1000套、公共租赁住房3800套（间）、限价商品房2000套。扬州市根据省分解下达的年度目标任务，制定了具体翔实的建设计划，项目全部落实到具体地块，明确每个项目的开竣工时间、责任单位和责任人，确保全部开工建设。2011年1～9月，扬州市已开工建设廉租住房600套、经济适用住房1590套、公共租赁住房7908套（间）、限价商品房3245套，其中市区已开工建设廉租住房250套、经济适用住房1000套、公共租赁住房3607套（间）、限价商品房2229套。（四）商品房新开工和销售面积双双下降2011年1～9月，商品房新开工面积429.3万平方米，同比下降5%；其中市区商品房新开工面积为273.4万平方米，同比下降6.2%。商品房销售面积296万平方米，同比下降4.8%；其中市区商品房销售面积为137.4万平方米，同比下降5.2%。（五）商品房价格上涨趋缓随着商品房销售面积下降，房价上涨势头逐步减弱。从国家统计局2011年调查70个大中城市房地产价格资料来看，1～4月扬州新建住宅价格环比涨幅分别为1.0%、0.8%、0.9%和0.1%，5～6月价格持续稳定，两个月环比均为持平，7月微降0.1%，8月微涨0.1%，9月仍然持平，价格上涨速度总体放缓。（六）房地产企业综合实力明显增强近年来，经济社会的快速发展和人文环境的大幅提升，吸引了华润、万科等一批国内大型房地产开发企业来扬投资兴业。同时进一步加速了本地房地产开发企业的资产重组和整合，扬州市房地产开发企业的综合实力得到了普遍提升。目前，全市一级资质房地产开发企业有4家，二级资质房地产开发企业超过260家，涌现出了一大批骨干房地产企业。2010年江苏省房地产开发综合实力50强企业中扬州市有3家，其中江苏新能源置业集团、扬州恒通企业有限公司连续获得省房地产开发综合实力50强称号，江苏华利地产集团有限公司为首次进入。（七）房地产新政影响逐步显现2011年1月26日，国务院常务会议发布房地产市场调控“新国八条”，随后住房与城乡建设部、国土资源部等部门陆续出台了一系列房地产调控政策，房地产业出现了许多新变化、新情况。一方面，随着金融信贷、税收等多方面调控措施的执行，特别是不断下降的M2[1]增速和连续多次提高的存款准备金率，对打击投资投机性购房、有效遏制房价过快上涨起到了积极的作用。另一方面，由于老百姓购房刚性需求受到了一定的抑制，房地产开发企业推盘入市相对谨慎，新开工量相对减少，市场成交明显回落，商品房可售面积明显增加，虽然商品房价位仍然相对偏高，但价格涨幅得到了初步控制。二扬州房地产业发展存在的问题2011年全市房地产业虽总体平稳健康发展，但也存在着一些矛盾和问题。例如，二手房成交低迷、开发资金趋紧、商品房结构仍不合理等，这些问题在当前和今后一段时期将依然存在。因此要进一步落实地方政府责任，加大保障房工程建设力度，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求，拓宽融资渠道，加强市场监管，规范房地产业秩序，有力促进房地产业持续稳定发展。（一）市场成交量明显萎缩1～9月份，全市商品房合同成交面积288.76万平方米，同比下降26.8%；其中商品住宅合同成交面积240.3万平方米，同比下降27.9%。市区商品房（不含限价商品房）合同成交面积129.3万平方米，同比下降19.3%；其中商品住宅合同成交面积101.1万平方米，同比下降16%。（二）二手房交易量下降明显1～9月份，二手房市场持续低迷，成交量下降态势明显。以扬州市区为例，一至三季度市区二手房成交48.54万平方米，同比下降27.4%；其中二手住宅成交43.1万平方米，同比下降49%左右。二手住宅成交仅2月为上涨的月份，除3月份外，其余月份同比降幅都超过了30%（如表1所示）。表12011年1～9月扬州市区二手住宅成交状况（三）办公商业用房开发呈下降态势1～9月，全市办公、商业营业用房施工面积187.1万平方米，同期减少8.3万平方米；占全部房屋施工面积比重为13.3%，同比下降2.1个百分点。其中：商业营业用房施工面积160.1万平方米，同期减少9.4万平方米；占全部房屋施工面积比重为11.4%，同比下降2个百分点。（四）开发企业资金压力明显上升2010年，扬州市房地产开发本年资金来源为231.2亿元，比2009年增长18.5%；全市同期房地产开发投资额为165.2亿元，同比增长27.5%。2011年1～9月，房地产开发本年资金来源为183.06亿元，同比增长18.7%；同期房地产开发投资额为126.96亿元，同比增长25.1%。本年资金来源增幅明显滞后于同期开发投资增幅。“十一五”以来，扬州市房地产开发投资本年资金来源中，来自国内贷款、其他投资（购房者定金和预付款等）的资金平均占比超过65%。2011年国家货币政策偏紧，信贷政策转向将对房地产开发企业和购房者获取银行贷款产生显著影响。此外，“控制目标”和随时可能出台的“限购”政策又将对房地产开发企业的销售进度、预售回款产生较大影响，这将大大影响企业的资金状况，企业对自筹资金的依赖程度将更加明显。可见，在销售回落、货币政策适度从紧的政策综合作用下，2011年四季度及2012年房地产开发企业的资金压力将明显上升。（五）商品住宅结构调整成效仍然欠佳虽然2011年扬州市继续改善商品住宅结构，但90平方米及以下中小户型商品住宅占全部商品住宅的比重仍然不容乐观。从投资来看，1～9月份，90平方米及以下商品住宅投资7.63亿元，占全部商品住宅投资的比重为7.3%，同比下降4.6个百分点。从面积来看，90平方米及以下住宅施工面积98.69万平方米，占全部住宅施工面积的比重为9%，同比下降2.2个百分点；90平方米及以下住宅新开工面积23.03万平方米，占全部住宅新开工面积的比重为6.6%，同比下降4.1个百分点。从销售来看，90平方米及以下住宅销售面积13.87万平方米，占全部住宅销售面积的比重为5.2%，同比下降5.3个百分点；90平方米及以下住宅销售套数为1781套，占全部住宅销售套数的比重为7.9%，同比下降9.1个百分点。（六）商品住宅存量房源出现大幅攀升2011年以来，房地产受国家宏观调控政策的影响，老百姓的住房消费预期有所减弱，造成扬州市部分开盘商品房销售门可罗雀，销售市场整体较为沉闷。尽管多数房地产企业开发节奏有所减缓，但由于成交量持续低迷，进而引发全市商品住宅存量出现大幅攀升。仅扬州市区1～9月商品住宅存量近120万平方米，同比增幅近70%，同比增幅连续6个月超过40%，创近几年来最高点纪录。（七）房地产市场需求受到一定抑制在通胀压力较大的背景下，2011年以来房地产业发展的政策环境仍然偏紧。国家和省抑制购房需求的政策主要包括：限购政策、二套房以上首付比例和贷款利率的提高、营业税征收等。这些控制住房需求的政策，一方面对投机投资的购房需求打击明显，另一方面对改善性购房需求也有一定抑制作用。同时，银监会准许“银行可自主提高首套房首付比例”，人民银行上调利率将直接增加居民购房的贷款负担，流动性收紧对居民购房贷款产生影响，居民购房意愿有所降低。并且伴随着房价下降预期的扩大、存款准备金率的不断上调，部分银行有可能会继续上调首套房的首付比例，将对购置首套房的刚性住房需求产生一定影响。（八）物业服务水平普遍不高目前，扬州市很多房地产企业普遍重前期开发轻后期管理，优秀的物业服务专家和队伍严重缺乏，住宅物业服务与消费者的要求差距很大。部分开发商总会想方设法成立自己的伪“业主大会”和伪“业委会”，业主炒物业公司鱿鱼与物业公司拒绝继续提供服务事件时有发生。居民住房消费意识提升，以及建设“创新扬州、精致扬州、幸福扬州”都要求，必须有更高水准的物业服务相配套。三扬州房地产业发展走势的研判在通胀持续发展的背景下，当前及2012年房地产业发展的政策环境仍不会放松。国家房地产调控一是坚持调控的取向不动摇，坚决抑制房价过高、上涨过快；二是要加大保障房建设力度。因此，在加快各类保障房建设的同时，扬州市将继续保持土地供给总量，保持房价总体趋稳，而商业地产的发展前景令人期待，总体上扬州房地产业仍将保持健康稳定较快发展。（一）城镇化水平加速提升，房地产业发展空间持续拓展扬州市城镇化“十二五”发展规划提出：2010年城镇化水平已达到56.73%，2015年将达到62%。市第六次党代会明确要求2015年达到64%。城镇化水平的加速提升，加速了农村人力资源向城镇的转移，加大了对住宅的需求。产业结构调整和经济社会的快速发展，为房地产业的持续较快发展提供了更大的空间。（二）保障房建设加快，房地产开发投资保持平稳增长随着前期多宗地块楼盘集中上市，新开工房地产项目仍然较多，开发规模仍将扩大，特别是2011年扬州市出台的房市调控6项措施明确提出：“要把保障性住房建设放在突出位置，今年全市确保完成公共租赁住房8000套，廉租房600套，经济适用房1500套。”保障房建设的加快实施，在解决部分人群住房困难的同时，也避免了调控政策对钢铁、建材、水泥等行业以及就业等产生较大影响，对全市房地产开发投资将起到重要支撑和推动作用，预计2011年四季度和2012年扬州全市房地产开发投资仍将继续保持平稳增长。（三）土地供应保障有力，保持土地市场需求相对稳定2010年，市区经营性用地上市总量控制在3800亩左右，保障性住房用地供应不少于630亩，单宗地块上市规模控制在300亩以内。2011年市政府常务会议要求优先保证保障性住房建设用地，单列保障性住房用地计划，并落实到具体地块，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%，商品住房用地不低于前2年年均实际供应量。扬州市房地产业“十二五”发展规划提出：“十二五”期间，市区商品房开发用地总规模控制在15000亩，每年3000亩左右。（四）购房需求受到一定抑制，带动销售规模趋降随着“国八条”及相关配套政策力度的加大，扬州市政府也明确提出了2011年房价控制目标，增强了购房者对政府调控房价的信心，大大改变了各类购房者的市场预期，对未来房地产业走势带来了一定影响。第一，价格趋稳有利于自住型需求的释放，也促使其理性消费；第二，改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，必然影响到需求的释放；第三，投资投机性购房者将不再期待房价像以往一样几年翻番，投资收益的不可预见性增加。可以预料，随着老百姓购房需求有所减弱，扬州房地产销售规模将呈下降趋势。（五）房价走势趋于平稳，结构性下调可能加大从目前国家和省、市政府宏观调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点，全面加快保障性住房建设，建立健全分层次的住房供应保障体系，是政府调控的重要任务之一。多建保障性住房和中小户型住宅，增加房源供给，积极解决城市低收入群众住房困难，供求矛盾将会得到一定程度的缓解，特别是受“控制目标”和“限购令”的影响，扬州市商品房价格整体上将回归平稳。从人口老龄化和城镇化进程推进角度看，一方面扬州市养老性需求、改善性需求和刚性需求将长期共存，住房需求总体旺盛具有客观性；另一方面，通胀短期内不可能明显回落，可能会促使社会资金更倾向于通过房市来避险。因此，住房需求增加有一定的驱动力。但2011年四季度和2012年仍将保持较为严厉的房地产调控政策和适度从紧的货币政策，均会抑制住房需求的增长。而且，伴随着商品住房库存量的增多，在融资困难、不断收紧的政策环境下，房企资金压力仍会继续增大。预计2011年四季度和2012年上半年，房地产开发企业选择变相降价等促销手段快速回笼资金的可能将会逐步增加，因此2012年房价保持基本平稳的可能性较大。从区域发展来看，商品房销售价格出现结构性下调的几率明显上升。在扬州市区，西区房地产市场相对成熟，周边配套设施相对完善，人气相对较高，因而商品房价格仍将较为坚挺；北区由于近期拆迁安置房较多，供应量相对较大，区域性房价可能出现下调；南区的开发区二城和东区广陵新城建设力度加大，环境明显改善，房价的上涨潜力较大。江都、仪征商品房价格总体趋于稳定，高邮、宝应房价出现下行的风险有所上升。（六）商业地产市场关注度提升，可能成为新的投资热点随着宏观调控政策的不断完善，扬州市经济社会转型发展、创新发展的加快实施，为商业地产的快速发展带来有利时机。商业地产作为房地产开发中较为特殊的一类，本身具有长期经营的市场需求，既可以通过出售获利，又可以通过出租或其他经营方式获得长期利润回报，在长期经营中实现资产增值。预计，未来几年商业地产将日益受到政府、开发商和老百姓的关注。“扬州市住房保障和房地产业‘十二五’发展规划”中明确提出市区商业地产建设规模：按照国家规定，住宅面积与商业地产面积的比率应在12∶1到15∶1之间，则每年商业地产建设量应在20万平方米左右。一方面，商业地产项目建成运营后，对劳动力具有较强的吸纳能力，可以为当地提供大量的就业、创业机会，促进所在地区就业、创业。另一方面，商业地产项目的正常运营，可以形成一定的消费，提升当地的财政收入水平。成功的商业地产项目能对所在地域的城市功能、结构产生很大的影响，具有显著的辐射带动效应，促进人口集聚和资源流动，催化城市新区的形成。四促进扬州房地产业发展的几点建议在新的历史起点上，市第六次党代会提出：“全面提升‘创新扬州、精致扬州、幸福扬州’建设水平，加快建设更高水平小康社会，为率先基本实现现代化而努力奋斗。”随着国家森林城市、全国文明城市、国家生态市建设的全面推进，扬州“人文、生态、精致、宜居”的特色将进一步彰显，需要保持房地产业的良性发展，进而带动经济社会科学发展、转型发展、跨越发展。（一）着力强化规划的引领作用2011年，扬州市全面制定和实施国民经济和社会发展规划及各级各类专项规划，加快构建“一带一轴”城镇空间布局，促进区域资源优化配置，着力拓展发展空间，提升城市竞争力和辐射力，并结合城市总体规划、土地利用总体规划、房地产业发展专项规划等相关规划要求，突出规划的龙头作用，用规划引领推动房地产业的发展。（二）着力增强宏观调控的适应性当前，国家出台了多项房地产宏观调控政策，如何从宏观上把握大局，从政策上加以引导，增强适应宏观调控的能力，值得政府和有关部门加以重视。一是要继续坚决遏制房价过快上涨。二是严格限制各种名目的炒房和投机性购房。三是全力加快保障房