房地产投融资分析与展望

房地产投融资分析与展望

一2018年房地产投资形势（一）房地产开发投资增速继续增加，对固定资产投资增长的贡献率为28.1%2018年房地产开发投资增速继续增加，全年房地产开发完成投资12万亿元，同比增长9.5%，增速比上年高2.5个百分点，比同期固定资产投资增速高3.6个百分点（见图1）。2018年以来，房地产开发投资增速总体处于近四年来的较高水平，且持续高于固定资产投资增速。2018年房地产开发投资在固定资产投资中占比为18.0%，比上年高0.6个百分点；房地产开发投资对固定资产投资增长的贡献率为28.1%，比上年高7.6个百分点。图1房地产开发投资与固定资产投资增速（二）住宅和其他用房投资增速增加，办公楼和商业用房投资负增长2018年，商品住宅完成投资8.5万亿元，同比增长13.4%，增速增加4个百分点；办公楼开发投资完成0.6万亿元，同比减少11.3%，增速减少15个百分点；商业营业用房开发投资1.4万亿元，同比减少9.4%，增速减少8个百分点；其他物业开发投资1.3万亿元，同比增长21%，增速增加15个百分点。住宅和其他用房开发投资增速继续增加，办公楼、商业用房投资呈负增长（见图2）。从不同物业类型的投资占比来看，2018年房地产开发投资中，住宅、办公楼、商业用房、其他用房投资占比分别为70.8%、5%、11.8%、12.4%，住宅投资占比为2014年以来的最高水平，办公楼和商业用房投资呈下降态势，其他用房投资占比小幅增加。图2不同物业类型的开发投资增速（三）一线和三四线城市房地产开发投资增速增加，二线城市投资增速下降2018年，40个重点城市[1]房地产开发投资增速继续低于全国水平和上年同期。全年40个重点城市房地产开发投资6.3万亿元，同比增长5.4%，增速低于全国水平4个百分点，低于上年同期0.9个百分点。40个重点城市房地产开发投资占比约为53%，比上年占比下降2个百分点。其中，一线城市房地产开发完成投资1.3万亿元，增长7%；二线城市完成投资4.5万亿元，增长57.4%；三四线城市完成投资6.2万亿元，增长13.6%，一线、二线、三四线城市房地产投资增速分别比上年增加4个百分点、减少2.4个和增加6个百分点，三四线城市投资增速最高（见图3）。图3一、二、三四线城市房地产开发投资增速（四）土地购置面积和成交价款继续增加2018年，房地产企业土地购置面积和成交价款分别比上年增加14.2%和18.0%，在上年高增长的基础上继续保持增加，但增幅分别减小1.6个和31.4个百分点（见图4），表明房地产企业的土地购置意愿依然较高。与上年相比，2018年的地价涨幅明显减小。分区域看，2018年，一线、二线和三四线城市土地购置面积分别增加-24.9%、10.6%、17.7%，一线城市土地购置面积继续负增长，二线城市土地购置面积增幅增加10.7个百分点，三四线城市土地购置面积增幅减小7.2个百分点。土地购置景气的上升主要来自于二线城市的拉动。图4房地产开发企业土地购置情况二2018年房地产融资状况（一）房地产企业资金压力有所上升以房地产企业“本年资金来源/开发投资完成额”来衡量企业的资金充裕程度，2018年房地产企业“本年资金来源/开发投资完成额”为1.38，比上年减小0.04，表明企业的资金压力上升。但与历史值相比，当前企业的资金充裕程度仍处于历史平均水平（见图5）。图5房地产开发企业资金充裕程度（二）银行信贷收紧，房地产企业资金来源增幅减少2018年，房地产开发企业本年资金来源额为16.6万亿元，同比增长6.4%，增幅比上年减小1.9个百分点（见图6）。从月度变化来看，前9个月房地产企业资金来源同比增幅呈逐步增加态势，10月份以来增幅逐月减少。图6房地产开发企业资金来源变化2018年，房地产企业资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他几项分别占14.5%、0.1%、33.6%、33.4%、14.3%、4.2%。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款是主要的资金来源方式。2018年，房地产企业自筹资金同比增长9.7%，增幅比上年增加6.2个百分点；定金及预收款同比增长13.8%，增幅比上年减少2.3个百分点；国内贷款和个人按揭贷款均为负增长，分别减少4.9%和0.8%，其中，国内贷款同比变化由上年的增加转为减少，个人按揭贷款继续上年的负增长态势（见图7）。可见，银行信贷的收紧是2018年房地产企业资金压力上升的主要原因。图7房地产开发企业四项主要资金来源方式的变化（三）房地产债券发行量增加较快，信托融资额减少2018年，房地产行业债券总发行量为5738亿元，比上年增加71.6%，特别是下半年以来，房地产业债券发行量明显增加。与2017年相比，2018年房地产企业债券融资增加较快，但融资额仍明显低于2016年的历史高峰（见图8）。2018年，信托业新增资金信托投向房地产的金额比上年减少，房地产信托融资总额为8710亿元，比上年同期减少21.5%，在2017年的高峰上明显回落（见图9）。图8房地产行业债券总发行量图9房地产行业信托融资情况三2019年房地产投融资形势展望（一）稳健的货币政策将松紧适度，保持流动性合理充裕2018年12月召开的中央经济工作会议强调，“宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求；稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制。”与2018年“稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门”的政策取向相比，预计2019年货币和信贷政策环境收紧的可能性不大。2019年1月15日和25日，央行分别下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，两次合计释放流动性约1.5万亿元，体现了货币政策保持流动性合理充裕的政策取向。（二）房地产企业融资监管总体趋严除银行贷款外，房企的主要融资方式主要包括明股实债信托计划、券商资管计划、房地产私募资金、并购贷款、公司债、海外债、自有资金、销售回款、ABS等，除后三项以外，前面各项自2016年以来逐步收紧。金融领域去杠杆的政策取向对房地产企业融资影响较大。其主要政策措施和文件规定有：2016年10月上交、深交规定公司债不得用于购置土地；2017年2月，基金业协会发布16城私募资管不得投资普通住宅项目；2017年5月，银监会严厉查处明股实债信托计划为违规行为；2017年12月，银监会《资管新规》明确信托资金不得违规投向房地产、委托贷款不得投向禁止领域；2018年1月，上海银监局强调并购贷款不得投向未足额交付土地出让金项目；2018年6月，发改委、财政部强调房企境外发债不得投资境内外房地产项目和补充运营资金，仅限归还存量债务。当前房地产企业融资监管进入最严厉期。（三）随着企业还债高峰的到来，2019年房企资金压力将会继续上升在去库存政策作用下，2015～2016年房地产企业债券发行数量出现井喷，累计发行数量接近2万亿元，按照三年发行期限推算，2018～2019年房地产企业债券将陆续到期，2019年房企将面临还债高峰的到来。2018年房地产企业资金压力已经上升，由房地产企业“本年资金来源/开发投资完成额”衡量的资金充裕度为1.38，是近三年最低值。预计2019年随着商品房销售量的减少，房企资金压力将会有较大幅度上升。（四）预计2019年房地产开发投资增速在3%左右2018年房地产开发投资同比增长9.5%，比上年高2.5个百分点，投资增速连续三年上升。这主要得益于2015年以来商品房销售面积持续增加的拉动和地价较快上涨的推动。2017年以来，房地产开发投资增速明显高于房屋施工面积增幅，二者相差约6个百分点，这意味着近两年较高的投资增速很大程度上受价格因素的影响（见图10）。2016年和2017年房地产开发企业土地成交价格分别上涨24.1%和29%，涨幅创近十年的最高水平。地价的快速上涨是导致2017年以来房地产开发投资增速明显高于房屋施工面积增速的重要原因。图10房地产开发投资增速与房屋施工面积增速的变化随着市场逐步进入下行调整阶段，房地产开发投资增速已呈现下降态势。2018年前7个