《房地产市场的政府调节问题研究》

房地产市场的政府调节问题研究目录TOC\o"1-3"\h\u13572目录 2304引言 427544一、我国住房分配的历史与现状 49866二、我国房地产行业存在的问题以及原因 54711（一）主要问题 55921（二）问题存在的主要原因 65295三、政府干预房地产行业的经济学相关理论和分析 62754四、我国政府干预房地产市场的政策分析 726244（一）土地政策 715041（二）财政政策 825391（三）货币金融政策 810083（四）制度建设 923423（五）住房保障政策 9引言自从住房制度货币化改革以来，房地产市场持续火热，房地产行业高速发展，促进了我国的经济水平的进步，但是，随着房地产市场的投资规模越来越大，房价攀升越来越快，房地产市场的供求结构已然失衡，对于中下层人民的正常生活产生了巨大的不利影响。在这种情况下，房地产市场需要政府的宏观调控，这是由房地产业的基本属性，政府与市场的基本关系，政府的基本职能决定的。我国住房分配的历史与现状1978到1994年间，中国一直是福利分房，由国家以一个低价为社会上的工作者，或者说为中国现代化建设出力的劳动者提供住房。这个政策的具体措施有：以成本价出售公有住房，提升补贴，鼓励自建住房。1994年到1998年，住房的商品化改革到来了，国务院在1994年43号文件《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中明确提出，住房改革是社会主义市场经济改革的一部分，于是一个与市场经济体制相适应的住房分配模式出台，中国住房的分配走向了商品化阶段，将住房的分配任务交给了市场，这个阶段其实算一个过渡期，传统的福利分房模式仍然存在，同时住房商品化带来的房价上涨趋势已经开始显现。1998到2003年是住房改革的突破阶段，1998年国务院发表23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全国城镇停止了所有的实物住房分配，开始全面的住房分配货币化。这是一个分水岭，意味着传统的福利分房模式彻底结束，新的以市场化为分配方式的商品房住房分配全面开始。虽然起初的目标是建立以经济适用房为主的供房体系，大多数的房地产业仍以中低端为主，国家也建设了大量的经济适用房，但是随之而来的就是房价的疯长，中国住宅商品房销售额从1998年的2007亿涨到了2003年的6304亿。表1：1998年到2003年中国住宅商品房销售额（亿元）年份199819992000200120022003销售额2006.872413.733228.603825.304710.006303.90年份200420052006200720082009销售额8619.4014986.1017038.0025323.5020424.1038157.202003年以后，国务院不断出台文件进一步深化改革，规范住房市场，建立健全住房保障体系[1]，然而由于社会贫富差距的逐渐加大，使得房价不断上涨，住宅商品房销售额在短短的6年时间里翻了4倍多，住房分配逐渐成为了一个棘手的社会问题，大量社会中下层人民无力支付高额的房价，于是政府又相应推出了公租房政策，作为一个重要补充，以保障社会中下层的住房需求。但是这个政策缺乏一个有效的监督，在申请过程中，也面临着信息不对称的问题，因此实行多年以来效果并不十分明显。我国房地产行业存在的问题以及原因（一）主要问题当前，我国房地产市场存在的主要问题，归纳起来，主要集中在以下四个方面：（1）房地产开发投资规模过大，导致经济风险加大。（2）房屋销售价格过高，导致大多数消费者望房却步。（3）住房供求结构失衡，导致众多消费者难以购到合适的住房。（4）市场秩序混乱，导致违规违法行为增多。（二）问题存在的主要原因我认为，主要包括客观条件为主的原因、主观意愿为主的原因和住房供求失衡三个方面。（1）客观条件为主的原因。一是从房地产市场本身的情况看，由于我国市场经济发育还不够充分，作为市场经济体制一部分的房地产市场体系目前还处于不断构建和完善的阶段，市场自我调控和完善的机制尚未完全形成。二是从房价不断走高的因素来看，住房需求量大，土地、原材料价格不断上升，劳动报酬逐步增加，房地产产品质量和科技含量持续提高等，导致房地产生产成本走高，进而影响了房价的不断上涨。（2）主观意愿为主的原因。在市场经济条件下，市场主体及其他参与各方都有自己的利益追求。当各方利益相互博弈时，为了实现自己利益最大化的欲望，往往出现强势方损害弱势方及社会大众利益的现象，进而导致了房地产市场上述问题的产生。（3）住房供求失衡的原因。住大规模进城农民的基本住房需求，城镇居民消费结构升级所导致的改善性住房需求，危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求，完成工业化对工商业用房的增量需求，这几种需求的叠加，造成了中国城镇房屋的巨大需求刚性，决定了未来几十年内我国城市房屋供给不能满足需求的基本态势。政府干预房地产行业的经济学相关理论和分析市场是什么？市场是将需求与供给匹配的一种交易活动，它大部分时候以货币为媒介，小部分时候也能抛开货币进行一些价值对等的交易，但是无论如何，这些交易活动的一个根本的原则是价值对等，即想要一样东西，必须拿等价的东西去换，但是社会财富的分配是不均匀的，即使到了传说中的共产主义社会，一个接受了10年教育的人和一个接受了20年教育的人，他们的收入也不可能相等。所以人的差别性决定了社会财富分配必然不均等，这个必然不均等又会使住房的分配不均等。而解决这个问题的办法，要么是国家给中等线以下的群体一个保障，这个需要很大的财政支持，要么就是把价格压到下面四分之一处，使最下面的一小撮人能在一定的收入压力之下买到房子。但是无论如何，纯粹的住房市场化是行不通的。同时从国家安全角度来说，住房和粮食一样，属于生活必备资料，是国家战略储备物资，不应由市场掌控，当然，完全的计划经济过于死板更无法调动生产力的积极性，因而笔者认为，住房分配的最终模式，应该是类似于粮食保护价一般，有一个国家的稳定框架和规则，而市场的力量应该遵循这个国家制定的规则。市场可以裨补阙漏，但是主导力量必须是国家。我国政府干预房地产市场的政策分析土地政策由于土地是人类生存和发展的最基本资源，所有国家都将土地政策作为治国安邦的重要政策。土地政策是政府为实现土地资源优化配置而制定的计划或行为准则。我国实行土地公有制。城市土地所有权归国家所有，转让的是一定年限的土地使用权。政府通过城市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一供应等制度，使政府对土地市场有较强的干预能力。政府作为土地供给者。在土地一级市场上处于垄断地位，政府可以通过宽松或紧缩性土地政策来调节土地供给量，安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资、消费的方向和强度，实现经济运行平稳发展的目标财政政策合理运用财政政策，政府可以对房地产市场实行有效干预。财政政策的主要政策工具包括财政支出和补贴、政府投资、税收政策、公共债务等，一般来说。在房地产市场调控中，较常用的是税收政策和财政补贴，通过税收政策以引导市场上经济主体的行为，通过财政补贴和转移支付对低收入者给予支持。如运用税收杠杆，通过提高高档商品房税率抑制其需求，降低普通商品房的税率，刺激其供求，从而改善房地产市场的供求结构。在房地产开发投资环节，通过提高相关税费，削减企业利润，从而降低房地产行业的投资过热：通过提高流转环节的税赋，增大房地产投机成本。压缩获利空间。达到抑制投机的目标：改革房地产保有环节的税制，提高超标准的房地产保有成本，抑制出于投机目的的房地产保有行为。通过财政补贴和转移支付政策，加大对低收入者的转移支付，缩小收入分配差距，保障低收入者的基本住房需求，健全住房保障体系。（三）货币金融政策为保证房地产业的健康、稳定发展，在不同时期，政府可以采用不同的货币金融政策对房地产进行干预。货币金融政策可以分为直接货币金融调控手段和间接货币金融调控手段，前者主要是指以行政命令为主的信贷额度管理和信贷质量控制：后者主要包括货币供给总量控制以及通过各种利率手段和法定存款准备金率对货币需求的控制。在房地产的调控中，政府的货币金融政策的选择，主要是通过信贷政策和利率政策来支持或限制房地产开发和消费的融资，从而达到干预房地产市场的目的[2]。房地产业是一个资金密集型行业。融资具有十分重要的地位，故而货币金融政策容易见效，为大多数国家所采用。（四）住房保障政策住房保障政策是综合运用法律、金融、财政等手段来解决中低收入居民住房问题的政策总称。政府的住房保障政策可以起到房地产价格稳定器的作用，缓解房地产价格的过度波动。当房地产市场繁荣时。房地产价格快速上涨，政府通过为中低收入者提供廉租房和经济适用房，增加房地产市场的供给，稳定房价。当房地产市场萧条时，房地产价格下滑，政府可以通过需求方补贴，为中低收入者提供住房补贴。增加房地产