新经济形势下合肥房地产产业发展前景预测

新经济形势下合肥房地产产业发展前景预测

近年来，我国房地产业一直保持持续增长，房地产已不仅是经济现象，而是关系到国民经济运行和民生的问题，同时，房地产业的发展对于扩大内需、拉动经济增长、推进城镇化进程、改善居民住房环境都发挥着积极作用，已成为国民经济的支柱产业。合肥市经济社会的发展促进了房地产业的快速发展。根据合肥市“十一五”发展规划，“十一五”时期末，合肥市区人口将达到300万人，城市建成区面积300平方公里；全市城镇化率60%左右；城镇居民人均居住建筑面积30平方米。2009年元旦期间，合肥共成交住宅300来套，均价约为4300元/平方米，一改前段时间楼市低迷的状态。虽然合肥也受到全国房地产大势的影响，但合肥区域优势明显，房地产起步比较晚，而且房价不是很高。在中部地区六个省会城市中相比而言，合肥的房价是倒数第一，市场潜力比较大。2009年，随着国家对房地产行业的优惠政策作用逐步显现，合肥房地产业的前景是好的。一合肥市房地产业发展的现状（一）房地产开发投资快速增长近三年，合肥市房地产开发投资增长直接和间接地拉动了GDP增长，房地产业景气指数及企业家信心指数逐年提高。合肥现有开发企业985个，开发项目582个，境外和省外企业约170家，主要来自浙江、深圳、上海、北京、海南等地。合肥房地产投资快速增长：2006年房地产开发累计投资同比增长47.5%；2007年投资同比增长41.82%；2008年前三季度投资同比增长38.78%；年均增长42.77%在中部地区部分省会城市中，合肥房地产投资额次于武汉、南京、长沙。房地产投资平稳发展。（二）房地产市场供应逐年增加1.合肥市商品房市场供应情况良好2006～2008年（1～11月份），房地产建设规模逐年增大，市场化进程加快，商品住房施工面积、新开工面积同比年均增长30%以上，特别是商品住房建设、竣工面积均占总量的80%。2.商品房竣工面积较高合肥市商品房竣工总面积与相邻四个省会城市相比，近三年合肥市商品房竣工总面积排名第二，人均竣工面积排名第一。商品房竣工总面积和人均竣工面积的年均增长率均排名第一，高于固定资产投资和房地产投资年均增长速度，现房销售率较高（见表1）。表1中部地区省会城市商品房竣工面积3.商品房实际销售总面积较高（1）商品房实际销售总面积与相邻5个省会城市相比（见表2），2006～2008年（1～9月份），合肥市商品房实际销售总面积排名第三，年均销售743.02万平方米，高于郑州（738.21万平方米）、长沙（701.1万平方米）、南昌（398.47万平方米）。表2商品房实际销售面积（2）商品房年销售量与省内其他城市比较（见表3），2008年1～5月份，合肥商品房年销售量居全省第一，销售面积占全省总量1/3，销售价格排名第二，建设质量和环境品质则是第一。表3省内城市商品房销售量（2008年1～5月份）4.商品房的空置率合理近几年，合肥市商品房的空置率较为合理，2008年1～11月份，商品房空置总量为128.32万平方米，（含住宅75.33万平方米），同比分别增长9.95%和10.51%，商品房的空置总量不大，空置率为5.86%，商品住房空置率为4.25%。（三）商品房市场供应结构逐步合理1.中、小户型供应逐年增多合肥市2007年以前商品住房市场供应80平方米以下的户型极少。2002年占总供应量的3.0%；2003年占总供应量2.84%；2004年占总供应量2.06%；2005年占总供应量的3.7%；2006年占总供应量的13.91%（含90平方米）。国家实施宏观调控“70/90”政策落实后，2007年90平方米以下户型逐步增加，占总供应量的24.7%；2008年1～11月份占总供应量41.07%。改变了中、小户型市场供应偏少的局面，商品房供应户型结构逐步合理。2.商品房销售价格平稳发展与相邻5个省会城市相比，2005～2008年（1～9月份）合肥市商品房销售价格分别为3262.2元/平方米、3442.78元/平方米、3548.10元/平方米和3991.8元/平方米，分别处在第四、四、六、五位。同比增长率分别为16.14%、5.54%、3.06%和16.27%，年均增长10.25%，在6个省会城市中排在最后。但与城镇居民当年可支配收入相比，商品房销售相对价格偏高（见表4）。分析商品房相对价格，仅以城镇居民当年可支配收入为参照系数，2005～2008年（1～9月份）合肥市商品房销售价格与城镇居民当年可支配收入的比例分别为32.62%、31.26%、26.4%和33.44%，2005～2007年分别处在第四、二、五位，年均增长率为30.1%，在6个省会城市中排名第三，合肥市房价增幅高于城镇居民年可支配收的增幅，表明合肥市相对房价逐步走高，商品房销售相对价格的增幅偏高。表4商品房销售价格及其与城镇居民当年可支配收入的比例3.商品房销售价格结构（1）价格结构：2006年商品房销售价格3000～4000元/平方米的成为市场供应主体；2007年略有变化，随着“二环路”外新建楼盘的增多和“团购房”的影响，3000～4000元/平方米的供应量增长最快，占总量的47.39%，4000元/平方米以上的供应量变化不大。2008年1～11月商品房销售价格变化较大，3500～5000元/平方米的供应量增长最快，成为市场主流价格，占总量的69.7%。（2）商品房价格增幅：自2006年以来，随着国家对房地产业调控措施的逐步到位，商品房价格增幅快速下降，商品房销售平均价格2006～2008年（1～11月份）分别为3442.78元/平方米，同比增幅5.54%；2007年为3548.10元/平方米，同比增幅为3.06%；2008年1～11月住宅均价约为4023.37元/平方米，同比增幅为14.01%；销售价格年均增长7.5%。商品住房价格年均增幅为8.5%；二手房价格年均增幅为1.57%；二手住房价格年均增幅为7.8%。商品房增幅趋于平稳。（3）商品房价格占居民年可支配收入比例：合肥市的房地产价格在2007年10月至2008年2月之间增长速度较快，商品房销售价格增长速度超过了城镇居民年可支配收入的增长速度；其中2006年、2007年该项比例系数开始回落，2008年又有小幅反弹。（四）住房保障体系逐步完善2007年合肥市启动了廉租住房实物配租，首批2万平方米、446套廉租住房已于2007年11月开工，2009年交付使用。同时，建立健全住房保障体系和制度，2003～2006年，全市累计配租4111户次、11287人次、发放租金补贴772万元，2007年对1809户“双困户”家庭发放租金补贴，预计发放360余万元（标准是每人10平方米，每平方米每月7元）；合肥市的廉租住房资金来源主要是住房公积金部分增值收益，2003～2007年共计列支1300余万元。目前，合肥市“双困户”家庭全面实现了“应保尽保”。2008年市政府为解决城市低收入住房困难家庭的住房问题，对市区内人均住房建筑面积低于10平方米且人均年可支配收入低于6485元的家庭提供廉租住房；对人均住房建筑面积低于16平方米且人均年可支配收入低于7894元的家庭提供经济适用住房。经调查合肥市有9828户可列入廉租住房家庭，30377户可列入经济适用住房家庭。（五）房地产市场发展中存在的问题1.房地产开发资金来源结构单一，开发商自有资金比重较低从合肥市房地产开发企业近三年投入资金来源的构成（见表5），可看出房地产开发企业的自有资金率较低。2006～2008年（1～11月份）开发企业自有资金分别占资金总量的13.74%、15.49%和25.2%，国内贷款和购房人交付的定金及预付款占开发资金总量的50%左右，而购房人交付的定金及预付款又大多来源于银行贷款。2006年房地产投资280.64亿元，抵押贷款159.05亿元；2007年房地产投资373.57亿元，抵押贷款184.46亿元；2008年1～9月房地产投资435.84亿元，抵押贷款163.9亿元。因此，房地产开发企业对金融机构贷款的依赖性较大，房地产企业数量多、负债率高，易受金融政策的影响，抗风险能力不强。表5房地产开发资金来源结构2.二手房市场供给不足，市场需要规范现有房地产市场虽实现了二、三级市场的整体联动，但不够活跃。房地产市场健康、协调的发展应体现为一、二、三级市场按比例同步发展。合肥市房地产一、二级市场发展不均衡，二级市场供应结构明显不够合理。近三年来，二手房市场逐年冷淡，房价虽有上扬，成交量却连年下滑。特别是投机者利用市场规范不健全，给居民经济、心理上造成损失和打击，使之对房地产中介企业失去信任和信心。二手房市场发展缓慢的另一个原因在于交易税收较重。包括营业税、个人所得税、契税等在内的二手房交易税收占到总成交金额的10%左右，这在一定程度上影响了二手房市场的发展。二国际金融风暴对房地产市场的影响（一）金融危机通过影响宏观经济增长传导随着金融危机的影响波及信贷危机、经济低迷，全球股市一泻千里，房地产行业也未幸免于难。2008年中国的房地产行业交易量、交易价格持续走低。国务院出台了扩大内需促进经济增长的一系列措施和房地产交易环节中的优惠政策，调整发展目标，扩大国内需求，降低金融危机对我国的影响。从2008年10月以来央行起连续多次下调存款类金融机构人民币存款准备金率、存贷款基准利率，这有助于降低购房成本，对房地产市场将产生一定的刺激作用，促进房地产市场平稳健康发展。（二）金融危机通过预期产生作用金融危机爆发后，不仅美国，而且在亚欧其他主要发达国家，住宅价格的泡沫也正在破灭，出现了全球性房地产市场调整。主要国家房地产市场的恶化效应、对经济增长的信心减弱、对房价下调的进一步期待等，都会对房地产市场形成更强的调整预期。同时，我国连续三年对房地产实施宏观调控严格的政策，使不同地域、不同经济发展区域采用统一政策，使一些欠发达地区没能得到充分的发展。遇上金融危机消费者心理影响较大，致使全国房地产市场持币待购气氛更加浓郁，全国住房销售量下降出现明显效应，需要开发商和购房者调整心理预期，把利润和房价调整到较合理的位置上来，对市场的回暖和恢复有帮助。同时也要靠扩大内需、调整结构，促进经济平稳较快的发展。三合肥房地产业发展的前景预测（一）调控政策的促进作用将逐步显现国务院、央行陆续出台了一系列促进房地产市场的调整政策，有利于房地产市场的发展，无论是购房居民还是开发企业都将大幅降低成本，减轻资金负担。关键是从适度宽松的货币政策中反映出中央对稳定经济形势，促进房地产业平稳较快发展的信心和决心，这对于稳定市场预期，培养信心至关重要。而金融信贷政策调控对房地产市场的促进作用也将在今后的发展过程中逐步显现出来。特别是温总理在国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，确定放宽二套房贷款政策、购房超两年转让免征营业税等政策，将会促进房地产一、二级市场的发展。（二）房地产行业进入调整阶段一线城市房地产市场调整影响的传导，使房地产开发企业和持币待购的市民观望心态将依旧存在；由于政策推行本身效应的时滞性，一般向后延滞3～6个月或更长时间才能显现效果，房地产市场自身发展又具有周期性，预计2009年上半年甚至全年房地产市场将在震荡中发展，进入房地产波动周期中的调整阶段。（三）合肥房地产发展前景1.“三大推进”增强了合肥市房地产业的实力随着合肥市“三大推进”的发展变化，带来城市知名度的提高，以及近年来合肥房地产稳定的市场环境及地域比较优势的充分体现，合肥已经吸引中国房地产界关注的目光，国内一线品牌开发商落户合肥，增强了合肥房地产开发实力。同时又会给房地产业带来新的开发理念、新的管理模式，带来了活力。2.金融危机和房地产行业的调整对合肥房地产的影响都会因地域比较优势相对减弱在全国经济增速减缓的宏观环境下，合肥市主要经济指标逆势而上，增幅在26个省会城市中的位次不断攀升。2008年，合肥市经济呈现出运行提速、质量提升、结构趋优、争先进位的良好态势，对支柱产业必将有促进作用。2008年底房地产形势已出现出交易量回升趋势。3.适应城市规模、市场需求，加快建设各类住房合肥市根据《住房建设规划》，结合城市规模的扩大和市场需求的增长，确定2009年建设各类住房约189520套，总建筑面积1632万平方米，其中套型建筑面积小于90平方米的约152520套，建筑面积1190万平方米，占总建筑面积的72.92%。建设保障性住房约11620套，建筑面积64.3万平方米，其中廉租住房约2000套，建筑面积8万平方米；经济适用住房约1500套，建筑面积8万平方米；特困企业经济适用住房专项约8120套，建筑面积48.3万平方米。事关民生的经济适用房和廉租房建设力度将会继续加大，将改善合肥房地产现有的市场供应结构和供需关系。4.推进住宅产业化，提高住房品质合肥市将继续提高对建筑节能、节水、节地、节材和环保的意识，建立保障措施