城镇化示范区发展总体规划方案

吉林市船营区越北城镇化示范区

发展总体规划（2013-2030）2013.72013年7月中旬，吉林市船营经济开发区委托我院进行吉林船营越北城镇化示范区发展总体规划的编制，经我院项目组分析整理，现将初步成果进行汇报。项目源起及汇报内容项目背景发展定位规划策略概念方案第一部分：项目背景宏观背景新型城镇化是中国城市未来发展和转型的方向遵从的基本原则：公平共享、集约高效、可持续发展

按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求，推动城镇化发展由速度扩张向质量提升转型宏观背景

长春、吉林两市致力打造北线经济产业带、南线现代农业产业带、南部生态旅游产业带的“三带”发展格局，促进一体化合作。规划区位于北线经济产业带吉林一端的门户位置。中观背景吉林省推进试点城镇建设实施方案越北镇城镇化示范区实施方案

吉林高新技术产业开发区：汽车制造及零部件；

吉林经济技术开发区：精细化工、新材料、生物、装备制造、现代物流；

吉林化学工业循环经济示范园区：石油、生物、精细化工、新材料；

高新北区：汽车零部件、电力电子、高端装备制造、新材料、生物医药及现代服务业；

吉林（中国-新加坡）食品区：国际一流的安全健康食品示范区、现代农业示范区及岔路河中新生态新城。中观背景微观背景

高新北区规划区位置

主城区微观背景第二部分：发展定位国家新型城镇化实践区长吉图开发开放先导区吉林城镇发展示范区吉林十大主体功能协调区城市向北发展连绵区城市特色名片展示区2.1城区功能定位第三部分：规划策略依山就势，健康绿谷产业带动，协调互补级差地租，梯次发展宜居宜游，休闲体验绿色循环，低碳发展生态民俗，文化体验大地图景，城市名片生态保育，价值提升3.规划策略3.1依山就势，健康绿谷3.1依山就势，健康绿谷3.1依山就势，健康绿谷3.1依山就势，健康绿谷3.2产业带动，协调互补长春主导产业：汽车产业农产品加工产业轨道客车产业新兴产业：光电信息产业生物和医药产业先进制造业新能源产业新材料产业吉林主导产业：化工产业汽车产业冶金产业新兴产业：碳纤维装备制造电子信息生物技术传统产业：能源产业农产品加工非金属矿产加工轻纺汽车产业农产品加工业光电信息产业新材料产业装备制造业生物技术产业能源产业3.2产业带动，协调互补围绕主导产业，发展与其关联的电子商务、信息服务、专业服务业、科技研发、商业商贸等关联产业；商业商贸、物联网产业作为功能配套是临空经济区产业的必要支持，必须加以完善

圈层结构产业核——由主导产业和延伸产业构成的双层产业核，引导地区活力。配套圈——受产业核辐射的社会功能圈层，在产生产业经济价值的同时，满足民生需求联动产业——专业服务、科技研发、商业商贸、物联网产业、电子商务等主要涵盖的城市产业模块：—大型专业化卖场—汽车销售与服务—汽车主题旅游—职业教育培训与产品研发—现代物流专业服务电子商务物联网产业商业商贸科技研发高科技产业教育培训业现代物流业汽车服务业旅游业汽车产业销售服务区非生产性物流集散区大型专业卖场聚集区养老养生产业示范区特色文化旅游体验区创意动漫产业孵化区职业教育研发实践区3.2产业带动，协调互补越北区未来必然应当充分考虑与长春汽车产业的区域协作。

对于越北区汽车产业的发展，首先需要明确产业发展的切入点。

轨道车

特种车

汽车服务

整车和配件销售

整车制造

零配件制造整车及零配件研发轿车卡车客车哪个环节？哪个细分行业?3.2.1汽车销售与服务业

随着消费需求结构的变化，整车销售开始进入微利时代，而位于下游的销售和服务环节正逐渐成为汽车产业链中的主体，发展前景十分看好。汽车销售(含二手车）汽车租赁汽车维修与保养汽车金融汽车保险汽车俱乐部汽车用品与美容快修快保汽车俱乐部汽车改装汽车旅行支持销售和服务环节融资需求保养需求维修需求……需求消费者的需求结构变化3.2.1汽车销售与服务业吉林市汽车4S店呈面状分布，主要集中在高新南区和越北镇3.2.1汽车销售与服务业结合产业链下游企业的场所需求特点以及越北区的现有能力来看，适合大力发展汽车产业的销售和服务环节。场所需求特点结论：越北区域适合发展位于产业链下游的销售及服务环节来切入汽车产业高新区的现有能力由于要贴近汽车消费者，需处于交通便利的位置属于服务业范畴，场地需求相对制造环节较小汽车金融、保险等细分行业多为商务办公人员，对商务配套设施以及配套业务要求较高越北区位于中心城区、高速公路入口，对吉林市和周边城市的交通条件便利土地资源有限且沿主干路零散分布，不适合发展制造业但适合销售和服务临近商务中心区，可以形成产业链衔接互补3.2.1汽车销售与服务业重点开发项目：汽车主题公园

面向吉林市及周边中小城市的汽车消费市场，提供综合的汽车主题体验式旅游服务，不仅仅是汽车文化与运动的交流场所，更是各地有关汽车与汽车爱好者之间的桥梁与展示的窗口。

应注意与长春一汽品牌汽车公园的差异化发展3.2.1汽车销售与服务业

参考案例：北京金港汽车公园可以容纳200人的多功能会议厅；500人可以同时用餐的汽车餐吧；8000平方米的名车城和占地50亩，可以做全方位品牌推广活动的名车广场；汽车酒店、赛车吧、汽车咖啡厅分布在公园的各个角落；著名的W5中心是车队、车手、裁判、新闻中心、控制中心、VIP、维修区聚集的中心地带。物流园区（logisticspark）是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域。分为以下几种类型：3.2.2现代物流业国际型物流园区(依托港口、陆路口岸，与集装箱运输和海关监管通道相结合的大型转运枢纽)区域型物流园区（跨区域的长途运输和城市配送体系之间的转换枢纽）市域配送型物流园区（支持商贸和城市生活的物流园区）此类园区为越北区发展的重点非生产型物流商业物流仓储停车居住旅游业商务办公旅馆、商业加工运输行政管理其它业务企业孵化中心生产型物流物流仓储商务办公3.2.2现代物流业

越北区现代物流业以非生产型物流为主，生产型物流为辅。主要功能包含商品交易、展示、生活资料配送等。外围功能可衍生出：商品批发、零售、展示等商贸功能；货物运输、储存保管、装卸搬运、拣选分拣、流通加工、配送结算、信息处理等。汽车维修、管理办公、金融服务、餐饮住宿等。规划区内形成大型专业卖场集聚中心，包括：组团A：建材类专业卖场组团B：汽车4S店集聚区、二手车市场、汽车回收市场组团C：汽车零部件和车载产品市场组团D：体育用品和户外用品专业卖场3.2.3专业卖场集聚中心

产业+地产的城镇化结合区域，未来市场潜力巨大；区域专业市场数量多，商业氛围初步形成；区域未来土地供应逐步减少，竞争压力小；临近高速公路，运输配送灵活快捷。有利因素

景观好，城市山水门户促进游览式消费，打规划牌；生活设施和住区建设加快，打城市服务牌；区域专业市场成熟，打配套牌；综合体集聚的大盘效应，打项目规模牌。可提升因素

我国老龄化发展趋势10.34%13%17%23.30%26.52%28.76%目前中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人占总人口的8.87％，同2000年第五次人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。—摘自《第六次人口普查数据》3.2.4养老养生产业

我国老年住宅市场现状规划区内养老产业重点发展方向：全龄化养老社区▪老龄化人口服务示范型城区3.2.4养老养生产业美国太阳城日本木下介护

澳大利亚和谐社区以长期疗养的老人为服务对象，侧重于康复治疗。提供多样化服务和生活内容的大型化养老社区。老年公寓以别墅式住宅为主，值得借鉴的是这一项目所展示的老年公寓细节设计方法。北京东方太阳城上海亲和源台湾长庚文化村以居家养老服务体系为基础组织业态和设计景观引入国外老年社区公共配套设施和老人俱乐部。依托长庚医院的优势资源，建立完善的健康服务体系。

旅游业与高新产业可以实现协调发展，良好的环境和知名度是吸引创新型人才和企业进驻的重要因素，是区域创新环境的重要组成部分。美国佐治亚州的托马斯维尔(Thomasville）南方种植园城镇,早在19世纪80年代,由于其奢华的旅馆成为南方初冬的旅游胜地,在国际上享受盛誉"现在,托马斯维尔在旅游黄金年代修建的许多旅馆和公寓仍然继续作为博物馆、商店和住宅,吸引着大量游客"除此之外,托马斯维尔还通过大量投资高级电信基础设施,加强公用事业建设,吸引了建筑机械巨头卡特彼勒(Caterpiller)公司等世界知名企业,实现了高新企业的快速发展"旅游业和高新产业的协调发展,使托马斯维尔经济更具活力".。规划案例3.2.5休闲旅游产业3.2.6创意动漫产业3.2.7职业教育研发产业3.3级差地租，梯次发展土地价格市场化以后，松花江成为影响城市物业价值和土地功能分布的基础因素（除吉林大街传统城区）。商业服务业、高端住宅、地标建筑工业、高校、城乡结合部、现代农业专业化卖场、中产社区、公共服务设施、绿带资本服务和高端生活服务专业化服务和高端行政服务综合行政服务和社区商业科技研发服务和超大规模购物中心批发型物流和生产加工3.3级差地租，梯次发展1.生产服务2.消费服务空间形式

独栋餐饮仓储式专业卖场城郊购物中心半户外娱乐场主题旅游公园单层、低层建筑群模式1模式2模式3

物流运输采购库存生产制造

百货商店综合超市医院、疗养中心教育机构多层建筑群

产品研发产品设计贸易营销都市型工业

裙楼餐饮、零售服务产品营销高层建筑群

金融财务法律咨询后勤行政人力资源旅游产品、大型商品消费中小日用品、集中服务消费奢侈品、无形产品消费生产环节研发、营销环节商务、营销环节哈达湾区域对比：按照“城市门户、生活舞台、产业纽带”的核心功能定位，突出发展现代商业、旅游业和生产性服务业，建设哈达湾现代服务业集中区。3.3级差地租，梯次发展越北哈达湾越北、哈达湾、工业园区的发展条件比较越北镇哈达湾现代服务区工业园区公路交通可达性轨道交通可达性现状建设强度（开发成本）人力资源产业集聚非常高尚可较低很低较高3.3级差地租，梯次发展3.4宜居宜游，休闲体验3.5绿色循环，低碳发展绿色低碳建筑示范资源循环利用能源使用结构调整

3.6生态民俗，文化体验民俗文化体验非物质遗产保护宗教文化延承异域民风展示3.7大地图景，城市名片3.8生态保育，价值提升生态修复物种培育林地保育退耕还林第四部分：概念方案4.概念方案根据前期调研资料与分析，初步形成三套方案。在贯彻规划定位与策略的基础上，各有侧重，各具特色。方案一有机疏散，山水绿城方案二低碳集约，绿脉龙城方案三生态绿核，田园新城4.1方案一有机疏散山水绿城

建设面积：22.3km24.1方案一空间轴线图例空间节点城市发展带空间节点4.1方案一物流服务区汽车主题公园汽车零部件展销区商业服务区商业服务区中产居住区中产居住区生态居住区保护山林保护山林4.1方案一图例次干路观光旅游路主干路快速路

4.1方案一图例景观节点山地景观