2022年资产评估师资产评估实务（一）高频考点1

2022年资产评估师《资产评估实务（一）高频考点1卷面总分：48分答题时间：240分钟试卷题量：48题练习次数：17次

单选题（共30题，共30分）

1.设备经济寿命是指设备从投入使用开始，到（）而被更新所经历的时间。

A.加工精度下降导致产品质量不合格

B.运行经济效益开始下降

C.继续使用在经济上不合理

D.因磨损严重而无法正常运行

正确答案：C

您的答案：

本题解析：设备的经济寿命是指设备从投入使用开始，到继续使用在经济上不合理而被更新所经历的

时间。

2.下列各项中属于矿业权评估特点的是（）。

A.专业性较低

B.准确性较高

C.与矿产资源法律制度联系不大

D.不确定性因素更多

正确答案：D

您的答案：

本题解析：矿业权评估的特点包括：与矿产资源法律制度密切相关；涉及的专业领域跨度大，需要利用多种不同类型的专业报告；不确定性因素更多。

3.运用市场法评估不动产价值时，根据区位因素的差异程度对可比交易实例的成交价格进行修正，一般而言，如果可比交易实例优于评估对象，则对可比交易实例的价格作（）。

A.先减后增修正

B.增价修正

C.减价修正

D.先增后减修正

正确答案：C

您的答案：

本题解析：运用市场法评估不动产价值时，根据区位因素的差异程度对可比交易实例的成交价格进行修正。一般而言，如果可比交易实例优于评估对象，则对可比交易实例的价格作减价修正；反之，应对可比交易实例的价格作增价修正。

4.不动产进行清查核实，下列选项中，属于不动产区位状况的是（）。

A.建筑结构

B.所处地段

C.面积

D.不动产权证类型

正确答案：B

您的答案：

本题解析：选项B属于区位状况，选项AC属于实物状态；选项D属于权利状态。

5.在市场法中，对不动产区位因素使用间接比较法调整，其中可比实例的不动产区位状况优于标准不动产区位状况，得102分；评估对象的不动产区位状况劣于标准不动产区位状况，得97分，则不动产区位状况整体的修正系数值为（）。

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

正确答案：A

您的答案：

本题解析：间接比较法下，不动产区位状况整体的修正系数＝标准化修正系数×区位因素修正系数＝（标准不动产区位因素分值/可比交易实例区位因素分值）×（待估对象区位因素分值/标准不动产区位因素分值）＝100/102×97/100＝0.95。

6.金融不良资产评估业务包括价值评估业务和价值分析业务，下列各项中属于价值评估业务目的的是（）。

A.税收

B.财务报告

C.金融不良资产处置

D.企业价值评估

正确答案：C

您的答案：

本题解析：以金融不良资产处置为目的的价值评估业务是指资产评估机构及其资产评估人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对在评估基准日特定目的下的金融不良资产价值进行评定和估算，并出具评估报告的专业服务行为。因此，选项C是答案。

7.债权资产价值分析中，当有增长潜质，持续经营或有效资产存在，企业不配合评估时，适合采用的评估方法是（）。

A.专家打分法

B.交易案例比较法

C.假设清算法

D.现金流偿债法

正确答案：A

您的答案：

本题解析：专家打分法适用于有增长潜质，持续经营或有效资产存在，然而企业不配合评估的情况。因此，选项A是答案。

8.下列各项债权资产价值分析方法中，适用于有可比的案例，财务资料不全的情况的是（）。

A.交易案例比较法

B.专家打分法

C.综合因素分析法

D.现金流偿债法

正确答案：A

您的答案：

本题解析：交易案例比较法的适用范围是有可比的案例，财务资料不全。

9.下列有关长期投资性资产评估的说法中不正确的是（）。

A.股权投资通常具有投资大、投资期限长、风险大以及能为企业带来较大的利益等特点

B.长期股权投资评估，是指采用企业价值评估方法对被投资企业在某一时点的股东权益价值所作的评判和估算

C.股权投资评估不仅是交易定价及投资决策的基础，也有助于对被评估企业的股权投资的内在价值进行正确评价

D.长期股权投资评估，仅包括对具有控制权的股权评估

正确答案：D

您的答案：

本题解析：长期股权投资评估，包括对具有控制权的股权评估及缺乏控制权的股权评估。

10.截止到评估基准日，甲公司持有乙公司12000份基金，通过某交易软件可以查询，乙公司在评估基准日的基金净值为1.1元/份，对托管人或管理人应付未付的报酬为1000元，则甲公司持有乙公司的基金的评估值为（）元。

A.14200

B.12200

C.13200

D.12000

正确答案：C

您的答案：

本题解析：根据题目条件，乙公司在评估基准日的基金净值为1.1元/份，直接给出了基金净值，所以不用再考虑对托管人或管理人应付未付的报酬为1000元，因此甲公司持有乙公司的基金的评估值为12000×1.1＝13200（元）。基金资产净值＝基金资产－基金负债；本题题目条件给出的是基金资产净值，即已经剔除了基金负债，所以不需要考虑“对托管人或管理人应付未付的报酬1000元”，这个条件是干扰条件，计算中不需考虑。

11.下列各项中不属于长期待摊费用核算范围的是（）。

A.开办费

B.摊销期在1年以上的固定资产大修理支出

C.租入固定资产的改良支出

D.由本期负担的借款利息

正确答案：D

您的答案：

本题解析：长期待摊费用是指企业已经支出，但摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出以及摊销期在1年以上的固定资产大修理支出、股票发行费用等。应当由本期负担的借款利息、租金等，不作为长期待摊费用处理。

12.20×9年年初甲公司采用分期收款方式销售一批产品，该产品的价款为2500万元，分5期平均收取，甲公司根据合同约定的收款期安排测算该长期应收款折现值为1800万元，经过对应收款项的可回收金额进行测试，相应的可收回金额为1600万元，则长期应收账款的评估值为（）。

A.1000万元

B.2500万元

C.1800万元

D.1600万元

正确答案：D

您的答案：

本题解析：长期应收款评估值＝1800－（1800－1600）＝1600（万元）

13.下列选项中，不属于生产性生物资产的清查核实方法的是（）。

A.账证、账表、账实核对

B.选择对应参照物

C.抽样核实

D.技术鉴定

正确答案：B

您的答案：

本题解析：生产性生物资产的清查核实方法包括：（1）账证、账表、账实核对；（2）抽样核实；（3）技术鉴定。不需要选择对应参照物。

14.20×6年6月1日，某企业厂房建成验收，6月25日，企业董事会形成书面决议，将其自行建造的仓库出租给振华企业，租期三年，短期内不会发生变化，6月30日厂房正式交付，投资性房地产转换日是（）。

A.6月30日

B.6月25日

C.6月1日

D.7月1日

正确答案：B

您的答案：

本题解析：企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表示其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议的日期。

15.下列关于金融工具的说法中错误的是（）。

A.金融工具又称交易工具，是证明债权债务关系并据以进行货币资金交易的合法凭证，是货币资金或金融资产借以转让的工具

B.企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照账面价值计量

C.现金类金融工具分为证券类和其他现金类（如贷款，存款）

D.衍生类金融工具分为交易所交易的金融衍生品和柜台（OTC）金融衍生品

正确答案：B

您的答案：

本题解析：根据《企业会计准则第22号一金融工具确认和计量》，企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量。

16.企业合并对价分摊评估中，对于房屋建筑物的评估，不正确的是（）。

A.存在活跃市场的，以购买日的市场价格确定其公允价值

B.本身不存在活跃市场，但同类或类似房屋建筑物存在活跃市场的，参照同类或类似房屋建筑物的市场价格确定其公允价值

C.无法取得有关市场信息的，可以按照重置成本法确定公允价值

D.无法取得有关市场信息的，按照账面价值确定评估值

正确答案：D

您的答案：

本题解析：房屋建筑物，存在活跃市场的，应以购买日的市场价格确定其公允价值；本身不存在活跃市场，但同类或类似房屋建筑物存在活跃市场的，应参照同类或类似房屋建筑物的市场价格确定其公允价值；同类或类似房屋建筑物也不存在活跃市场、无法取得有关市场信息的，应按照一定的估值技术（如重置成本法等）确定其公允价值。

17.某生产线的生产能力是100吨/年，现在市场上已经没有相同生产能力的生产线，但是可以知道生产能力为160吨/年的生产同类产品的生产线的售价为600万元。该生产线的规模经济效益指数为0.8，则用类比法计算待评估生产线的重置成本为（）万元。

A.468.75

B.375

C.300

D.411.96

正确答案：D

您的答案：

本题解析：待评估生产线的重置成本＝（100/160）^0.8×600＝411.96（万元）

18.某进口设备的到岸价为20万美元，使用的关税税率为15%，消费税税率为10%，增值税税率为17%，该设备应缴纳的消费税最接近于（）万美元。

A.1.11

B.1.15

C.2.56

D.12.78

正确答案：C

您的答案：

本题解析：消费税＝（关税完税价＋关税）÷（1－消费税税率）×消费税税率＝（20＋20×15%）÷（1－10%）×10%＝2.56（万美元）。

19.M公司于2×20年1月1日从银行借入一笔短期借款，共计2000万元，期限10个月，年利率为6%，评估基准日为2×20年6月30日。根据与银行签署的借款合同，该笔借款的本金到期后一次性归还，利息分月计提按季支付，则M公司短期借款评估值为（）。

A.2060万元

B.1200万元

C.2000万元

D.0

正确答案：C

您的答案：

本题解析：该笔借款的本金到期后一次性归还，利息分月计提按季支付，所以该短期借款评估的金额就是2000万元。

20.与非流动资产相比较，下列选项中不属于流动资产特点的是（）。

A.循环周转速度快

B.变现能力强

C.稳定性

D.占用形态同时并存又相继转化

正确答案：C

您的答案：

本题解析：与非流动资产相比较，流动资产具有的特点有：（1）循环周转速度快；（2）变现能力强；（3）占用形态同时并存又相继转化；（4）波动性。

21.只适用于生产经营正常、会计核算水平较高的企业在产品的评估方法是（）。

A.按价格变动系数调整成本计算评估值

B.按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值

C.按在产品的完工程度计算评估值

D.按在产品的成本发生额计算评估值

正确答案：A

您的答案：

本题解析：根据价格变动系数调整成本计算评估值，可参照实际发生的成本，根据到评估基准日时的市场价格变动情况，调整成重置成本，这种方法只适用于生产经营正常、会计核算水平较高的企业在产品的评估。

22.某企业100件在产品因转产需要出售而进行评估，评估人员根据在产品的完工程度和市场调查得知评估基准日该在产品市场上可接受的不含税价为120元/件，销售费用约占不含税价的5%，不考虑增值税及其附加税等其他因素，该100件在产品的评估价值最接近（）。

A.9656.41元

B.9743.60元

C.11400元

D.11487.18元

正确答案：C

您的答案：

本题解析：该在产品釆用市场法评估，在产品评估值＝该种在产品实有数量×市场可接受的不含税的单价－预计销售过程中发生的费用＝120×100×（1－5%）＝11400（元）。

23.被评估债券为5年期一次性还本付息债券，票面额20000元，年利息率为3％，不计复利，评估时该债券购入时间已满3年，设定折现率为7％，该被评估债券的评估值最有可能是（）。

A.10648.15元

B.16280.90元

C.17892.40元

D.20089.09元

正确答案：D

您的答案：

本题解析：超过1年到期的债券，可以根据本利和的现值确定评估值，到期本利和＝20000×（1＋5×3％）＝23000（元）。该被评估债券的评估值＝23000/（1＋7％）2＝20089.09（元）。

24.对某建筑物的成新率进行计算，其尚可使用年限为10年、已使用年限10年。评估人员的打分结果为结构70分，装修50分，设备60分，评分权重系数分别为：60%，20%，20%。假设年限法权数为0.4，打分法权数为0.6，综合成新率为（）。

A.57%

B.64%

C.58.4%

D.50%

正确答案：C

您的答案：

本题解析：使用寿命法成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）＝10/（10＋10）＝50%，观察法成新率＝（结构打分×评分权重系数＋装修打分×评分权重系数＋设备打分×评分权重系数）÷100＝（70×60%＋50×20%＋60×20%）÷100＝64%，综合成新率＝使用寿命法成新率×权数＋观察法成新率×权数＝50%×0.4＋64%×0.6＝58.4%。

25.不动产评估中，采用间接比较法进行区位因素修正时，某可比实例的不动产区位状况劣于标准不动产区位状况，得98分；而评估对象的不动产区位状况优于标准不动产区位状况，得105分。则下列有关该宗不动产区位状况的表述中，正确的是（）。

A.标准化修正系数为1.05

B.区位因素修正系数为1.0204

C.区位状况整体修正系数为1.0714

D.区位整体修正系数为0.9333

正确答案：C

您的答案：

本题解析：间接比较法下，不动产区位状况整体的修正系数＝标准化修正系数×区位因素修正系数＝（标准不动产区位因素分值/可比交易实例区位因素分值）×（待估对象区位因素分值/标准不动产区位因素分值）＝（100/98）×（105/100）＝1.0204×1.05＝1.0714

26.已知被评估设备购置于2016年12月，原始成本为58000元，从2016年到2020年该类设备各年的定基物价指数分别为：110%、115%、120%、90%和125%。据此，被评估设备在2020年12月的重置成本为（）。

A.65909元

B.66700元

C.72500元

D.90045元

正确答案：A

您的答案：

本题解析：重置成本=58000×125%/110%=65909（元）。

27.以下关于不动产价格种类的说法中，正确的是（）。*

A.根据价格形成的方式不同，不动产价格可以分为评估价格和成交价格

B.按照物质实体形态，不动产价格可以分为土地价格、房屋建筑物价格两大类

C.根据单位建筑面积确定的单价，称为“土地单价”

D.按照交易标的存在的形态不同，不动产价格可以分为名义价格和实际价格

正确答案：A

您的答案：

本题解析：按照物质实体形态，不动产价格可以分为土地价格、房屋建筑物价格及房地合一价格，选项B错误；根据单位土地面积确定的单价，称为“土地单价”，根据单位建筑面积确定的单价，称为“楼面地价”，选项C错误；按照交易标的存在的形态不同，不动产价格可以分为现房价格和期房价格。

28.关于监理单位相关质量责任和义务的说法中，错误的是（）。

A.在资质等级许可的范围内承揽业务

B.依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理

C.未经监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收

D.未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工

正确答案：C

您的答案：

本题解析：未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收

29.设备的维护是为了保持设备处于良好的工作状态，延长其使用寿命所进行的日常工作，它包括（）。

A.每日维护和每周维护

B.法定维护和精度维护

C.日常维护和定期维护

D.预防性维护和事后维护

正确答案：C

您的答案：

本题解析：设备的维护包括日常维护和定期维护。

30.某工程完成了设计图纸和合同规定的施工任务，建设单位欲组织竣工验收，此时应具备《建设工程质量管理条例》规定的工程竣工验收的必备条件不包括（）。*

A.有完整的技术档案和施工管理资料

B.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告

C.有勘察、设计、施工、工程监理等单位共同签署的质量合格文件

D.有施工单位签署的工程保修书

正确答案：C

您的答案：

本题解析：竣工验收的条件：

a.完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

b.有完整的技术档案和施工管理资料；

c.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

d.有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件；

e.有施工单位签署的工程保修书。

多选题（共15题，共15分）

31.对不动产的清查核实，通常可以采用的手段包括（）。

A.目测

B.询问

C.全部使用专业的不动产鉴定

D.查阅档案

E.专业机构鉴定意见

正确答案：A、B、D、E

您的答案：

本题解析：通常可以采用目测、询问、查阅档案、专业机构鉴定意见等方式，对不动产进行清查核实，选项ABDE是答案。评估实践中，一般通过目测了解不动产的外观、使用状态。通常在现场勘察时评估人员很少使用专业的不动产鉴定，特别是对基础和结构等，选项C不是答案。

32.交易案例比较法基本评估程序包括（）。

A.对债权资产进行定性分析

B.选择交易案例

C.在分析对象和参照物之间进行比较因素调整

D.指标差异比较、量化

E.确定折现率

正确答案：A、B、C、D

您的答案：

本题解析：交易案例比较法基本评估程序如下：①对债权资产进行定性分析。②选择交易案例。③在分析对象和参照物之间进行比较因素调整。④指标差异比较、量化。⑤合理分析估测债权资产价值。

33.下列属于缺乏控制权股权评估的单独评估的评估范围有（）。

A.被投资单位产权涉及的全部资产和负债

B.被投资单位拥有权属清晰并投入经营或未投入经营的资产

C.只有长期股权投资本身

D.被投资单位实际拥有但尚未办理产权登记的资产

E.与非单独评估的评估范围完全相同

正确答案：A、B、D

您的答案：

本题解析：单独评估时，评估范围通常为被投资单位产权涉及的全部资产和负债，包括企业拥有权属清晰并投入经营或未投入经营的资产，企业实际拥有但尚未办理产权登记的资产。

34.以下关于股票投资的评估说法正确的有（）。

A.股票投资具有高风险高收益的特点，如果被投资企业破产，股票投资人不仅得不到分红，还可能血本无归

B.股票的市场价格一定为股票的评估值

C.非上市交易股票价值的评估一般采用收益法

D.上市交易股票如果存在非法炒作的现象，那股票的市场价格就不能完全作为评估的依据，而应以股票的内在价值作为评估股票价值的依据

E.对普通股的评估可以分为固定红利型、红利增长型和分段型股票价值评估

正确答案：A、C、D、E

您的答案：

本题解析：当证券市场发育尚未成熟，股票市场的投机成份太大时，股票的市场价格就不能完全代表其内在价值。

35.下列关于投资基金评估的基本特点的说法中，正确的有（）。

A.投资基金评估是对基金资产净值（份额）的评估

B.计算投资基金净值时需要扣除对应的管理费和管理人对应的超额收益

C.投资基金的价值评估建立在底层资产估值的基础上

D.投资基金评估是对基金未来收益的评估

E.投资基金的价值评估建立在股票资产估值的基础上

正确答案：A、B、C

您的答案：

本题解析：投资基金评估的基本特点包括：（1）投资基金评估是对基金资产净值（份额）的评估，是指通过对基金所拥有的全部资产及全部负债按一定的原则和方法进行估算，进而确定基金资产价值的过程。（2）投资基金净值不仅仅为基金资产的价值减去基金负债的价值，还应扣除对应的管理费和管理人对应的超额收益（CARRY）。（3）投资基金的价值评估是建立在底层资产估值的基础上，底层资产包括货币、股票、债券、股权、其他衍生品等，在评估时要尽可能穿透底层，对底层资产进行分析，评估其价值。

36.下列各项中属于长期应收款的有（）。

A.企业融资租赁产生的应收款项

B.销售商品产生的应收款项

C.采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品产生的应收款项

D.提供劳务产生的应收款项

E.采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的提供劳务产生的应收款项

正确答案：A、C、E

您的答案：

本题解析：长期应收款指的是企业融资租赁产生的应收款项和采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品和提供劳务等经营活动产生的应收款项。

37.在合并对价分摊评估中，运用收益法评估无形资产时，常用的具体方法包括（）。

A.增量收益法

B.许可费节省法

C.净资产折现法

D.重置成本折现法

E.超额收益法

正确答案：A、B、E

您的答案：

本题解析：考虑到无形资产的特殊属性，在合并对价分摊评估中，无形资产最常用的评估方法为收益法，收益法下常用的具体方法包括增量收益法、许可费节省法、超额收益法。

38.采用物价指数调整法计算设备本体的重置成本，说法正确的有（）。

A.选取的物价指数应与评估对象相配比

B.企业的账面价值可能无法反映设备真实的历史成本

C.物价指数法能运用于确定更新重置成本

D.物价指数不能作为衡量复原重置成本和更新重置成本差异的手段

E.用物价指数法计算进口设备的重置成本，应使用出口国的分类物价指数

正确答案：A、B、D

您的答案：

本题解析：一般来讲，物价指数并不能反映技术先进性，因此，物价指数法不能运用于确定更新重置成本，也不能作为衡量复原重置成本和更新重置成本差异的手段，选项C不正确。用物价指数法计算进口设备的重置成本，应使用进口国的分类物价指数，选项E不正确。

39.下列各项因素中可能引起设备经济性贬值的有（）。

A.市场竞争加剧

B.技术进步

C.国家出台环保方面的政策，影响高污染的设备

D.长期放置导致设备老化

E.原材料成本增加

正确答案：A、C、E

您的答案：

本题解析：经济性贬值的影响因素包括：使用寿命缩短引起的经济性贬值、运营费用增加引起的经济性贬值和市场竞争加剧引起的经济性贬值。

40.关于常见的企业负债评估，下列表述中正确的有（）。

A.预收账款评估，可根据企业实际收取的金额予以确认

B.其他应付款评估，可根据有关合同、协议的规定，计算确定其评估价值

C.对于职工薪酬的评估，一般以核实后的余额作为评估值

D.企业短期借款利息若采用预提方法，并按照会计制度的规定计入财务费用，则短期借款评估值等于短期借款金额加上借款日至评估日期间的应付利息

E.长期借款评估时，应按评估时的适用折现率进行折现，并将折现后的现值作为长期借款的评估价值

正确答案：A、B、C、E

您的答案：

本题解析：选项D，若企业短期借款利息采取预提方法，并按照会计制度的规定计入财务费用，则短期借款评估值为经核实后的短期借款金额；若企业短期借款利息不采取预提方法，则短期借款评估值等于短期借款金额加上借款日至评估日期间的应付利息。

41.应收账款评估中，预计坏账损失的估计方法有（）。

A.按3‰－5‰计提标准计算

B.坏账比例法

C.资信分类法

D.账龄分析法

E.重置核算法

正确答案：B、D

您的答案：

本题解析：对预计坏账损失的估计方法主要有如下两种：（1）坏账比例法；（2）账龄分析法。

42.评估人员在执行投资性房地产公允价值评估业务时，选择恰当的评估方法应当依据的相关条件包括（）。

A.评估费用

B.数据来源

C.评估对象的具体情况

D.评估人员的专业素质

E.资料收集情况

正确答案：B、C、E

您的答案：

本题解析：评估人员在执行投资性房地产公允价值评估业务时，应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。

43.在评估长期待摊费用资产时，必须了解的内容有（）。

A.合法性

B.费用支出和摊余情况

C.可分摊性

D.形成新资产和权利的尚存情况

E.真实性

正确答案：A、B、D、E

您的答案：

本题解析：在评估长期待摊费用资产时，必须了解其合法性、合理性、真实性和准确性，了解费用支出和摊余情况，了解形成新资产和权利的尚存情况。

44.下列各项中，属于生产性生物资产清查核实方法的有（）。

A.账证、账表、账实核对

B.现场勘察

C.抽样核实

D.选择可比对象

E.技术鉴定

正确答案：A、C、E

您的答案：

本题解析：生产性生物资产的清查核实方法包括：（1）账证、账表、账实核对；（2）抽样核实；（3）技术鉴定。

45.运用基准地价系数修正法评估宗地地价时，在对基准地价修正的过程中，需要利用的主要修正系数包括（）。

A.容积率修正系数

B.收益修正系数

C.成本修正系数

D.年期修正系数

E.期日修正系数

正确答案：A、D、E

您的答案：

本题解析：基准地价系数修正法下，根据公式：待估宗地评估价值＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数，计算并确定宗地价格。

问答题（共3题，共3分）

46.某评估项目背景如下，为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6.4990元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。交易日期、交易情况、区位因素的修正和调整，见下表。并采用简单算术平均求取最终比准价格。

可比实例交易日期、交易情况、区位因素状况表

（1）请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。（最终计算结果以人民币价格表示）。

正确答案：

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本题解析：（1）

该写字楼2011年5月1日的市场价值测算如下：

（1）测算公式：

比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数

（2）求取比准价格V1：

V1＝8000×1/（1＋2%）×（1＋1%）^2×（1－0.5%）^2×1/（1－8%）

＝8609.76（元人民币/m2）

（3）求取比准价格V2：

V2＝1300×6.5706×1/（1＋3%）×（1－0.5%）^2×1/（1-5%）

＝8642.39（元人民币/m2）

（4）求取比准价格V3：

V3＝8800×1/（1－3%）×（1－0.5%）×1/（1＋6%）

＝8515.85（元人民币/m2）

（5）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：

评估对象市场价值（单价）＝（8609.76＋8642.39＋8515.85）/3＝8589.33（元人民币/m2）。

47.某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本。

要求：

（1）列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。

（2）计算委估厂房的重置成本。

（3）计算委估厂房的使用寿命法成新率，观察法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，使用寿命法权重取0.4，观察法权重取0.6）。

（4）计算委估厂房的评估值。

正确答案：

您的答案：

本题解析：（1）

①建筑物重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润；房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率；

②评估实践中，一般根据现场调查情况和工程竣工图纸，工程结算资料收集齐全情况，采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种或同时运用几种方法，确定待估房屋建筑物建安工程综合造价。

（2）

土建工程造价＝3883（万元）；

安装工程造价＝675（万元）；

建安工程造价＝土建工程造价＋安装工程造价＝3883＋675＝4558（万元）；

前期费用＝建安工程造价×费率＝4558×2%＝91.16（万元）；

期间费用＝建安工程造价×费率＝4558×5%＝227.9（万元）；

利润＝（建安工程造价＋前期费用＋期间费用）×利润率

＝（4558＋91.16＋227.9）×3.5%＝170.70（万元）；

重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润

＝4558＋91.16＋227.9＋170.70

＝5047.76（万元）。

（3）

使用寿命法成新率

＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）

＝45/（45＋5）＝0.9＝90%；

（2012年6月底建成并投入使用，评估基准日为2017年6月30日，已使用年限为5年，经济使用年限50年，尚可使用年限为50－5＝45年）

观察法成新率

＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%

＝（94×80%＋70×10%＋90×10%）/100×100%

＝91.20%；

综合成新率

＝使用寿命法成新率×权数＋观察法成新率×权数

＝90%×0.4＋91.20%×0.6

＝90.72%

（4）

评估值＝重置成本×综合成新率＝5047.76×90.72%＝4579.33（万元）

48.某工业生产企业委托评估机构对其自用的办公用房（含办公楼和土地）进行抵押评估，评估基准日为2020年6月30日，评估对象基本情况，土地面积2200平方米，于2012年6月30日通过出让方式获得：房屋建筑面积为7700平方米，于2014年6月30日竣工投入使用，采用房地分估模式进行评估，其中对土地采用基准地价系数修正法评估，评估单价为1200/m2，对建筑物采用重置成本进行评估，评估人员收集到该办公用房部分费用项目的竣工决算价人工费980元/m2，材料费2030元/m2，施工机具使用费490元/m2（均不含增值税）；收集到评估基准日与该办公房类似的典型案例的完整决算资料，通过