中国住房市场形势分析与预测

中国住房市场形势分析与预测

一2014年概况：投资投机全面退潮，商品住宅首现过剩1.住房投资投机全面退潮，大中城市房价由全线上涨到普遍下跌2014年大中城市楼市首现主动调整，房价由全线快涨转变为普遍下跌，房价下跌城市个数迅速增加。2013年12月，70个大中城市中，绝大多数城市房价都在上涨。其中房价环比下降的仅2个，持平的3个，环比上涨的有65个。到2014年9月，环比下降的城市急增至69个，只有厦门1个城市受自贸区落户传闻的刺激房价环比持平，没有城市房价环比上涨。2014年下半年开始房价跌幅增大，多数大中城市房价开始跌破2013年同期价格。2013年12月，70个大中城市中，房价同比下降的城市仅1个。到2014年9月，房价同比下降的城市增加至58个，但尚有10个城市房价高于上年同期价格（见图8-1，图8-2）。图8-1中国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨、持平与下降个数图8-2中国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨、持平与下降个数图8-3中国70个大中城市二手商品住宅价格环比上涨、持平与下降个数图8-4中国70个大中城市二手商品住宅价格同比上涨、持平与下降个数本轮市场调整与2008年或2011年的住房市场短期低迷存在本质区别。2008年的市场下滑源自于2008年全球金融危机冲击，2011年的市场短期不景气可主要归因于大中城市全面推出限购限贷政策。它们都是由住房市场外部因素冲击所引发。而在本轮住房市场调整过程中，并没有出现重大的外部冲击因素，因而市场自发力量才是本轮市场调整的主要原动力。市场出现主动调整，表明大中城市供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩转变。住房绿皮书供给出现阶段性、结构性过剩的主要原因有：经济增速下滑，房价预期出现由乐观向悲观的转折，投资投机全面退潮，单纯的首次置业需求及改善需求难以有力支撑市场；居民投资理财渠道增加，房地产投资收益过低而不再成为投资首选；区域经济格局发生根本性转变，特大城市、沿海城市经济景气度相对较低，对房价形成拖累；2012年4季度及2013年大中城市房价暴涨，刺激了住房开发投资的迅猛增长，开发商在此期间大举拿地所形成的商品住房供给开始集中上市，从而助长了目前大中城市阶段性供给过剩的格局。2.商品住宅进入相对过剩阶段，成交量萎缩，库存水平攀升2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年以来，大城市普通商品住宅也出现滞销。全国住房成交量萎缩明显，库存水平继续提升。商品房销售相对上年出现负增长。2013年1～12月，中国商品住房销售面积为115723万平方米，同比增长17.5%，其中期房销售面积99549.24万平方米，同比增长17.8%；商品房销售额为67695亿元，同比增长26.6%。2014年1～9月，中国商品住房销售面积为67669万平方米，同比下降10.3%；商品房销售额为40516亿元，同比下降10.8%。销售面积与销售额均出现较大负增长（见图8-5，图8-6）。库存水平继续攀升。2013年12月底，中国新建商品住房待售面积32403万平方米，同比增长37.2%。到2014年9月底，中国新建商品住房待售面积增加至37676万平方米，同比增长28.5%（见图8-8）。3.开发商后市信心不足，住房投资增速下滑中国住房产业由高速增长期进入低速增长期，开发投资增速降至低位。随着全国销售不畅和大中城市房价下跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑。2013年1～12月，中国商品住宅开发投资额为58951亿元，同比增长19.4%。2014年1～9月，中国商品住宅开发投资额为46725亿元，同比增长率降至11.3%（见图8-9）。图8-5中国商品住宅销售面积与销售额图8-6中国商品住宅销售面积与销售额同比增长率图8-7期房销售面积及其同比增长率图8-82013年10月以来各期末中国商品住宅待售面积及其同比增长率开发商投资信心下降，住房新开工面积出现负增长。2013年1～12月，中国商品住宅新开工面积为145844.8万平方米，同比增长11.6%。2014年1～9月，中国商品住宅新开工面积为91754万平方米，同比下降13.5%（见图8-10）。图8-9中国商品住宅开发投资及其同比增长率图8-10中国商品住宅新开工面积及其同比增长率房企购地热情下降，土地市场遇冷，地价下跌交易量下滑。2013年1～12月，中国房地产开发土地购置面积为38814.38万平方米，同比增长8.8%。2014年1～9月，中国房地产开发土地购置面积为24014万平方米，同比增长-4.6%。2013年1～12月，中国房地产开发土地成交价款为9918.28亿元，同比增长33.9%。2014年1～9月，中国房地产开发土地成交价款为6781亿元，同比增长11.5%。土地成交价款的增速下降要慢于土地购置面积的增速下降，并非地价仍在上涨，而是与地方政府有意控制供地结构有关，优质地块出让比例的增加拉高了土地出让金额（见图8-11，图8-12）。图8-11房地产开发本年土地购置面积与成交价款图8-12房地产开发本年土地购置面积与成交价款同比增长4.楼市资金流入减缓，开发企业资金来源增速下滑开发企业筹资能力下降，个人按揭贷款出现负增长。2013年1～12月，中国房地产开发企业资金来源总计为122122.5亿元，同比增长26.5%。其中国内贷款19672.7亿元，同比增长33.1%；个人按揭贷款14033.3亿元，同比增长33.3%。2014年1～9月，中国房地产开发企业资金来源总计为89869亿元，同比增长2.3%。其中国内贷款16288亿元，同比增长11.8%；个人按揭贷款9794亿元，同比下降4.9%（见图8-13，图8-14）。图8-13房地产开发企业本年资金来源情况图8-14房地产开发企业本年资金来源增速5.租赁市场热度下降，房租涨速显著减缓住房租赁市场低迷，租金涨速减缓。2010年以前，租金长期缓慢增长，房价租金比越来越大，租房成为一项较经济的选择。2010年以来，住房租金出现持续较快速度的上涨。2012年6月开始，随着居民消费价格租金指数的快速上扬，租金涨幅持续高出CPI的涨幅。2013年12月，租金指数同比上涨4.7%，同期CPI仅上涨2.5%，租金指数涨幅较CPI涨幅高出2.2个百分点。进入2014年，租赁市场热度下降，租金涨速显著下降。虽然CPI指数也在下降，但是租金指数下降更快，二者的差距收窄。至2014年9月，租金指数同比上涨2.6%，较上年末涨幅下降2.1个百分点；同期CPI上涨1.6%，租金指数涨幅较CPI涨幅仅高出1个百分点（见图8-15，图8-16）。图8-15全国居民消费价格指数（CPI）与居民消费价格租金指数（同比）图8-16全国居民消费价格指数（CPI）与居民消费价格租金指数（环比）租金涨速减缓的主要原因有：经济增速下降，与租金息息相关的收入和就业水平增长较慢；住房存量不断累积增长，供求形势发生变化；二手房销售不畅，投资者转售为租；城市化格局出现变化，外来务工人员有所回流。6.宏观政策出现拐点，限购限贷相继退出调控政策首次出现由抑制住房消费到支持住房消费的方向性转折，宏观政策对市场下滑的反应非常迅速，限购限贷政策相继退出。全国自2011年以来相继实行限购的46个城市中，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚尚在坚守外，其他2014年均已经取消或松绑了限购政策。而北上广深四个一线城市如果住房市场继续下滑，限购政策也将有望取消或松绑。住房信贷政策显著趋于宽松。对二套及以上住房的贷款限制、外地户籍家庭购房贷款限制都显著放宽。2014年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出要积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，对居民购买二套普通商品住房给予信贷政策优惠，只要结清了此前房贷，可享受与首套房同等的贷款优惠扶持政策；解除了居民购买多套住房的信贷政策限制，居民购买第三套及以上住房申请贷款，只要结清了此前的购房贷款，可由金融机构自主确定首付款比例和贷款利率水平；可向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款等。限购限贷政策的及时调整，对于扭转住房市场一边倒式的看空预期、促进住房市场的软着陆起到了一定的作用。在宏观政策刺激下，部分城市住房成交量出现阶段性放大，房价小幅上调。二存在问题：住房相对过剩时代提前到来，三位一体的房地产开发模式面临挑战1.在三位一体的开发模式下，商品住房的相对过剩时代必将提前到来当前商品房开发模式的主要问题是：地方政府售地、银行提供贷款支持、开发商卖楼花，三者形成三位一体的房地产利益共同体。在三位一体的开发模式下，必将造成住房供给能力无限扩张、房价过高脱离居民购买力两个看似相互矛盾的后果。这意味着商品房相对过剩时代将提前到来。一方面，三位一体商品房开发模式下，房价上涨过快脱离现实需求。银行、地方政府与开发商共同参与炒房，利用其资金土地信息优势哄抬地价与房价，造成住房价格泡沫堆积，脱离普通民众的购买能力。另一方面，三位一体商品房开发模式下，住房供给能力无限扩大。在地方政府、银行、开发商三位一体的商品房供给模式下，住房供给有快速无限扩大的趋势：地方政府需要不断卖地才能维持财政不出现危机；银行与房地产业结成了利益共同体，必将源源不断地为住房开发提供资金支持，以获取最大化利润同时避免成为房地产泡沫的最终埋单者；开发商通过期房预售的方式，实现资金快速回笼和滚动式开发，开发规模按几何速度扩张。总而言之，在供求两方面力量的作用下，商品住房相对过剩时代必将提前到来，而不必等到城市化成熟期。在供给方面，由地方政府、银行、开发商组成的房地产利益集团在巨额利益驱使下，促使住房供给呈快速无限扩张的趋势；在需求方面，在银行、地方政府与开发商结成利益共同体共同哄抬炒作下，房价早已经泡沫堆积脱离了普通民众的购买能力。2.三位一体的商品房开发模式不能满足精细化住房需求，改善性需求难以全面启动不可否认的是，尽管商品房已经进入相对过剩时代，但住房的潜在需求仍然十分巨大。居住条件的改善，不仅仅意味着GDP增长和地方财源增加，它更是国人千百年来小康梦想的重要载体。虽然住房市场改革以来居民住房条件已经获得了长足改善，中国城镇人均住房面积已经达到33平方米左右，但多数人对自身的住房条件难言满足。紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，遮风挡雨的功能能完全实现，但休闲享乐等功能基本缺失。居民改善住房条件的期望仍很迫切。这表明，推动住房市场发展的动力正由“有房住”向“住好房”转变。但是，在地方政府、银行与开发商三大利益团体共同主导商品房供给的条件下，住房品质低下价格畸高，不能满足新形势下人们日益精细化的住房需求，改善性需求仍停留在潜在需求阶段而难以全面启动。具体表现为：商品房位置越盖越远且产品风格简单重复，既无法上班也无法正常生活，孩子上学老人就医均十分困难，只能依赖投机者购买；住房消费者在市场上处于相对弱势地位，消费者权益得不到有效保护，在期房预售制的助推下，虚假宣传、住房品质低劣、销售欺诈现象普遍存在，购房者权益普遍被侵犯，但维权极为困难；住房建筑质量低劣维护成本较高，住房规划设计简单克隆现象普遍，难以满足居民家庭追求品质生活需要；物业管理水平较低下，物业与业主的纠纷或冲突多发；绿色、环保、智能等新技术和理念推广应用较慢等。总之，尽管政府已经出台诸多政策以支持居民的改善性住房需求，但可以预见的是，如果开发模式没有全面改革，这些住房刺激政策难收实效，只能深化住房投机与过剩。3.当前商品房需求主要靠投资投机支撑，真实库存积压与住房空置状况较为严重地方政府的无限制圈地开发和房地产业的迅速膨胀，造成新开发商品房位置偏远品质低下，丧失正常工作与生活条件，也不适宜生活度假。这意味着，尽管商品房仍在源源不断售出，但主要是囤积在相信房价永远上涨的投资投机者手里，真实库存积压与住房空置状况较为严重。各类住房空置状况的调查数据，也从侧面证明了这一点。随着金融环境的变化和投资者房价预期的转变，住房投资需求面临全面退潮，单靠有限的刚性需求难以支撑住房市场的正常运转。三2015年市场走势：商品房价格软着陆，开发商面临大抉择2015年的总体判断是：一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价将稳中有降；房价以软着陆为主，不会出现整体崩盘；各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出；商品房库存积压销售困难，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。（一）一、二线城市进入相对过剩阶段，房价继续下滑，限购政策有望全面退出一、二线城市房价将继续下滑的主要原因是：市场投资属性过高，住房空置严重；居民投资理财渠道增加，住房投资全面退热，单靠刚性需求或改善性需求难以消化已有商品库存和支持房价上涨；经济结构出现调整，中低速增长成为新常态，居民的房价预期也将随之向下调整；2013年一、二线城市房价暴涨诱发的高供给，将在2014～2015年集中入市，对市场形成冲击；区域经济格局发生根本性变化，区域间经济发展差异将继续缩小，一、二线城市的高房价将逐渐失去支撑。住房限购或将全面放开，住房价格将走下神坛。目前，仍有北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚由于其需求结构的特殊性尚在执行限购政策。未来一年，一、二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变，仍在坚守限购的五个城市有望在一年内全面放开。住房限购政策虽然在一定程度上抑制了部分住房投机需求，但是也助长了住房“供不应求”的预期。住房限购全面放开后，住房市场“供不应求”的假设难以立足，房价只涨不跌的神话将完全破灭。在住房结构性过剩的条件下，住房限购政策的全面退出，更多地通过市场价格而非行政手段调节市场供求，有利于平稳住房市场、改善居民住房条件、促进城市发展和推进人口城市化进程。（二）三、四线城市仍处于消化库存阶段，房价延续稳中有降态势由于住房存量过大且人口增长缓慢，三、四线城市楼市自2011年开始已经进入下行阶段。由于楼市预期向悲观转变，且前期库存仍在消化中，2015年三、四线城市楼市将延续下降态势。与一、二线城市不同的是，三、四线城市楼市已经经过一段时间的调整。且三、四线城市以中西部城市为主体，其经济增速要快于全国平均值，因而三、四线城市房价不太可能出现急速下跌，总体仍是稳中有降。（三）中央和地方政府将密集推出救市政策，楼市有望实现软着陆随着楼市不景气程度的加深，中央和地方政府已经出台了众多的救市政策以避免楼市崩溃，束缚楼市需求的限购政策也已经基本取消或松绑。中央层面也对楼市多套房限贷政策作了更宽松的调整，改善性购房需求的融资成本将大幅下降。这些政策将提振开发商信心，激发部分投机及改善性购房需求。但同时也将使公众对经济快速下滑、房地产市场过剩的猜疑得到确认，从而助长了对房价进一步下跌的预期和观望情绪。未来中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限购政策；进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件；进一步降低住房交易税费包括营业税、契税、个人所得税等；政府收购过剩的商品住房用作保障房之用；加大旧城区及棚户区改造以扩张需求、减少供给；进一步放宽购房落户政策等。总体而言，密集救市政策的推出对于缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有积极的作用，可以有效防止楼市崩盘。但是在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境下，即便政府强力刺激，房地产市场也将风光不再。（四）楼市以缓慢下行为主，整体崩盘的条件尚不具备城市人口流入的宏观拐点尚未出现，房价不会整体崩盘。从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等看似相互矛盾的力量是可以同时并进、共同存在的。城市病的集中爆发将使特大城市的部分高收入家庭对城市中心生活产生厌恶感，从而激发了大城市郊区化的动力。但又有不少人口因大城市的高收入、高端就业机会和高水准公共服务等，而从中小城市被吸引过来，在一定程度上将特大城市高收入阶层家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等相互矛盾的动力层层递补、并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。（五）开发商面临大抉择，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失随着相对过剩时代的来临，商品住房销售困难而无需再进行大规模开发。这也意味着，开发商的盖房能力相对过剩，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失，房地产市场将进入真正意义的寡头时代。2015年中国新建商品住宅市场主要指标增速预计值见表8-1。表8-12015年中国新建商品住房市场主要指标增速预计值四对策建议：适应需求形势变化，重构住房开发模式较高的居民住房条件是中国梦不可或缺的部分。但三位一体的商品房开发模式更适合于住房投机，而难以满足居民日益增长的住房品质需求。不改变住房开发模式而依赖单纯的政策刺激，不能有效激发居民改善性住房需求，而只会使商品房过剩和库存积压更加严重。政策重点应及时顺应市场形势的转变，以放开城镇居民自建房为契机重构住房开发模式，不断提高居民住房品质，形成新的经济增长点。1.深化住房供给机制改革，避免重走需求刺激老路在相对过剩时代，住房市场仍蕴含着巨大的潜在需求，需要通过深化供给机制改革才能加以释放。让城镇居民能够以较低成本获得高品质、个性化的住房，是启动住房改善性需求的关键。单纯的住房需求刺激政策只能扩大住房投机，加大住房过剩水平，难以有效提高居民住房条件。特别是金融刺激政策，还容易带来通胀、金融不稳定等严重后果。历史经验表明，在经济