房地产基础知识

房地产基础知识培训内容：房地产基本知识所销售物业详细情况房地产市场状况及竞争楼盘分析物业管理总述：房地产业房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又常为 "不动产 "，英文为："REALESTAE"。根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。是房地产市场房地产市场分狭义和广义的两类。狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。广义的房地产市场，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。房地产交易城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。、房地产常识房地产房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产作为一种投资工具其特点主要有：(1)不可移动性。所以才叫"不动”产。由于不可移动，地段、方位往往可以决定或左右其价值。(2)长久性。房地产的生命周期很长，除非天灾人祸，否则不易损坏。一般房屋总有数十年的寿命，土地寿命更近乎无限。(3)不可增加性。除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的兴建也有限度，不可能无限度发展。(4)不可替代性。甲地的房地产和乙地的房地产，往往因为地理位置、法规限制、建筑型式、发展背景等因素各不相同，而有不同的价值，不可互相替代。(5)不易分割性。房地产不易分割，更与大环境(地理位置)、小环境(邻近区域)等有密切的关系，投资时不能忽略个别因素。(6)昂贵性。房地产的买卖价值通常很高，以目前而言，没有10万元以上根本买不起房子。⑺同时可供投资与消费。不仅象股票、黄金那样可用于投资，也可以自住或用来出租。进可攻，退可守。 (8)房地产位置的固定性使房地产开发带有浓厚的地区性色彩。(9)房地产开发建设周期长、投资大。(10)房地产业涉及到相当多的法律法规。优点：有自用及投资双重功能。掌握时机，长期获利高。可抵销通货膨胀带来的贬值损失。可充作抵押品。收益较高易得到税收方面的好处。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通货膨胀缺点：所需资金较多；变现性差;投资数额巨大；投资回收期长；需要专门知识和经验.2、房地产权指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。3、房地产权登记房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认， 即确认房地产的权属状态； 保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。4、房地产权登记有何法律效力依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。5、《房地产证》的作用《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。 6、现在颁发的《房地产证》与过去有关部门颁发的《房屋所有权证》、《国有士使用权证》区别现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。为统一《房地产证》的发放，加强房地产权管理，过去的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》都要更换成新的《房地产证》，但在更换前继续有效。7、《房地产证》记载的内容《房地产证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。具体有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座落、坐标等内容。8、哪些房地产合同须办理公证手续？按有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的 ，须办理合同公证手续。9、地籍我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概 念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权 的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。10、宗地、宗地号、宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，具有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。11、宗地图、证书附图宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。 它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产，所在宗地情况。12、确权确权是依照法律、政策的规定，经过房地产中报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利13、房屋的基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。14、房屋的建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。房屋的建筑面积包括使用面积（深圳的使用面积包括墙体的面积）和公共面积二个部份。15、房屋的公共面积房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备问、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。不能计入公用建筑面积的部位：a、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室。b、作为人防工程的地下室。c、住宅小区的配套用房。d、穿过建筑物的公共通道。e、物业管理用房。16、房地产转让房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。17、房地产转让应遵循的原则房地产转让应当遵循合法、公平、 自愿和诚实信用的原则。18、楼花预购的楼花当预购方付足购房价款总额25%以上时，可凭已在登记机关备案的买卖合同再转让，并在合同背书上载明再转让的价格等情况。19、房地产交换房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。20、房地产赠与房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为21、房地产赠与免交土地增值费父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。22、房地产现售合同、房地产预售合同欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。23、房地产开发商预售商品房地产时应符合的条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算总投资额的25%,并经注册会计师验资；4、房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；5、土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》，核定为外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销可证》。24、向开发商购买一手商品房属房地产二级市场转移。25、 向其它单位或个人购买二手商品房属房地产三级市场转移。26、三级市场转移需交的税费卖方应交的税费有： （1）营业税：为售价的5%; （2）城建维护税：为售价为的0 05%; （3）印花税：为售价的005%; （4）有所得的，单位须交所得额15%的单位所得税，个人须交20%的个人所得税；（5）有增值的，须交增值额20%的土地增值费。买方应交的税费有：（1）印花税：为售价的005%;另每证贴花5元；（2）登记费：为登记价的0 1%。27、 变更或解除房地产买卖合同发生下列情形之一的，可以变更或解除房地产买卖合同： （一）经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人利益的； （二）因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的； （三）因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的； （四）出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。 一方当事人根据本条第（二）、（三）、（四）项的规定要求变更或者解除的，应当及时通知对方。28、房地产抵押指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。29、已抵押的房地产能转让根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。30、房地产变更登记（一）房地产使用用途改变的； （二）权利人姓名或名称发生变化的；（三）房地产坐落名称或房地产名称发生变化的。31、遗失《房地产证》申请补领《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失， 并向房地产所在地的国土分局报失，申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明“补发”字样。32、申请补发《房地产证》需提交的文件（一）刊登声明的报纸； （二）具结书； （三）身份证明； （四）补发《房地产证》申请书33、集资房能否销售集资房不能销售。只有经市政府主管部门批准，并发有《预售许可证》、《销售许可证》或《外销许可证》的商品房，才可以在市场上公开销售。34、土地使用权受让人交清地价取得土地使用权后，同样要按规定交纳土地使用费。因为我国实行的是土地社会主义公有制，土地所有权属国家所有，所以每个使用土地的单位和个人，都应交纳土地使用费。35、红皮《房地产证》可以在市场上公开销售的市场商品房地产，发红皮《房地产证》。红皮房地产证记载的房地产可以买卖、抵押、出租。36、绿皮《房地产证》凡有下列情形之一的房地产，颁发绿皮《房地产证》：1、以行政划拨方式获得的土地使用权； 2、在行政划拨的土地上建成的房地产； 3、通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权 （以协议方式按市场地价标准支付地彳/T款的除外），4、在缴付协议地价款的土地上建成的房地产； 5、获得减免地价的土地使用权； 6、在减免地价的土地上建成的房地产； 7、准成本商品房；8、按“房改”取得的全成本（建筑费用加室外工程配套费用）商品房；9、微利商品住宅；10、农村居民私人住宅； 11、房地产登记机关确认的其它非市场商品房地产。37、绿皮房地产证在什么情况下可以转让、抵押、出租？凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖。需抵押、，典当、或出租的，应经市规划国土局依法批准，并办理相应手续。出租的，需按租金的6%向房屋租赁管理部门交费，抵作地价款。40、房地产投资房地产投资牵涉的层面相当广，而且需具备不少的相关专业知识。缺点是流动性差，适合有相当多资金可以做中长期投资的人。房地产可以算是相当古老的投资工具，在过去，投资知识尚没有现在这么发达，也没有目前这么多投资分析与策略时，大多数人都有这样的观念：有钱买房地产放着，不管是土地或房子，将来总会赚钱。这是因为土地作为一种资源，具有稀缺性。随着人口的增加，土地却不增加，所以有保值的作用。而且人口增加带来需求增加，使得房地产的价格上扬，出现增值的利益。另外，人们都有一种观念"有土地就有财，有财就买地"，所以对于房地产的投资有一种特别的喜好。所以成功的购置房地产，无论是自用，还是投资，都能在持有期间保值或增值。二房地产术语用地性质：指规划用地的使用功能用地面积：指规划地块划定的面积用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：、 建筑容积率=小区内总建筑面积之和/小区总占地面积X100%（总建筑面积指小区内住宅公共建筑人防地下室面积总和）建筑控制高度又称建筑限高，指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区，其建筑高度平顶房屋接女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度房计算。建筑密度指地块内所有建筑物的基底面积占地块面积的比例，即：建筑密度 =建筑基底总面积 /绿化率：指各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积X100%绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积X100%建筑间距系数指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。多层标准：1.5层高：是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离。居住区用地组成⑴住宅用地⑵公共服务及设施用地⑶道路用地⑷绿地住宅类型及用地特点建筑物分类按建筑物使用性质分类：⑴居住建筑⑵公共建筑⑶工业建筑⑷农业建筑按建筑物层数或总高度分类：住宅通常按建筑层数划分1—3层为低层4—6层为多层7—12层为小高层12层以上为高层公共建筑为综合性建筑，通常按建筑总高度划分总高度超过 24m的为高层。按建筑结构分类：⑴钢结构；⑵钢筋混凝土结构；⑶砖混结构；⑷砖木结构；⑸简易结构基础按受力性能不同，可分为刚性基础和柔性基础。按构造形式不同，可分为条形基独立基笺板基箱形基和桩基。房产证的种类⑴《房屋所有权证》一一是房屋所有权人拥有其所购房产的法律证件,是证明房产归属的要件之一，它详细记载着产权人的姓名房屋坐落门牌号码建筑年代建筑结构和建筑面积等。每套房产只有一本《房屋所有权证》，它可以证明其房屋所有权人对该处房屋享有占有使用收益和处分的权利，并受到法律保护。⑵《房屋共有权证》一一指同一房产有两个人以上的产权人共同主张权利，共同拥有对该套房屋的支配权。当房屋所有权人对房屋进行买卖抵押等处置时，必须经共有人书面同意，否则房产管理部门不予以办理。⑶《房屋他项权证》一一是规范人们在贷款买房过程中形成的一种权利制约。它包括抵押权和典权。现在较普遍的是抵押权，它记载着抵押权人和抵押人的名称抵押权价值抵押期限等内容。为抵押权人发放《房屋他项权证》，它是双方履行权利和义务的法律保障。等双方履行了法定的义务，《房屋他项权证》就被注销，抵押人也就成为真正的房屋所有权人。户型的基本要素包括哪些⑴卫生标准：是否具备良好的采光通风，对人体健康和环境卫生起重要的作用。⑵套住宅卧室均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。⑶住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙壁开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施。⑷煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此，厨房应有直接对外的采光，通风窗（开向天井的窗）。⑸卫生间应有直接采光通风窗。对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。智能化住宅的主要功能居住在智能化小区中，住户首先可享受的是完备的安全服务，这包括住宅紧急求助系统，他自动为幼儿和老人求救，进行远程医疗与监护；住宅防盗系统，当有歹徒闯入，可以自动拨打传呼代码通知主人和拨打报警电话；住宅消防报警系统，监控煤气泄露火警报灾等；包括有线电视语言与传真系统因特网介入及电子邮件系统，小区公用信息系统在内的通信服务系统，不仅使住户信息服务消费一步到位，符合在家办公的需求，还可以使人们足不出户就可以进行电子购物远程教学网上医疗诊断参观虚拟博物馆点播家庭影院，交互式电子游戏等家庭娱乐活动。其他原先要由人工提供的管理与商务服务现在则由管理服务系统代替，这分别包括管理服务系统中的住宅远程三抄表系统住宅家电控制系统房屋和设备管理系统以及商务服务系统中的商务辅助服务特殊信息服务消费支持服务内部银行等。智能生活基于宽带网。人类对未来家庭环境的要求是：安全舒适轻松方便节约能源随心所欲，人们要实现自己的梦想，最基本的条件是：家庭中各种独立的设备必须集成在一个统一的家庭网络中。这样的家庭要求完全网络控制化，因此规范的家用布线系统和互联网宽带介入已成为智能化住宅的基础设施。起价：指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。基价 ：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。均价 ：指商品房在销售价格相加之后的各数除以单位建筑面积的和数（销售总建筑面积），即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层朝向，以2800元／平方米统一价销售 "，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。预售价：指商品房在期房时预售的价格。标价：又称报价表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层朝向户型的商品房的出售价格。成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房的使用率：指房屋的使用面积与建筑面积的比例。23跃层式商品房 ：指由上下两层楼面卧室起居室客厅卫生间厨房及其它辅助用房，并采用户内单独小楼梯连接的房屋，上下层高一样。土地使用权出让方式 ：招标方式拍卖方式协议出让土地使用权的出让年限TOC\o"1-5"\h\z居住用地 70年工业用地 50年教育科技文化卫生体育用地 50年商业旅游娱乐用地 40年综合或其他用地 50年26土地使用权终止续期土地使用权因土地灭失而终止因土地使用者的抛弃而终止续期：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。商品房预售的条件①五证俱全《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》《商品房预售许可证》②按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。、楼板：楼板的基本构造是面层、结构层、顶棚。面层的做法和要求与地面相同。楼板应有足够的强度，能够承受使用荷载和自重；应有一定的刚度，在荷载作用下挠度变形不超过规定数值；应满足隔声要求，包括隔绝空气传声和固体传声；应有一定的防潮、防水和防火能力。29、其它产权证书产权证书是指 "房屋所有权证 "和"土地使用权证 "。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。使用权房使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花 "，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。共同共有房产共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。共有房产共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到 80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。五、银行按揭知识•按揭，英文原来叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客户自已新买的房做抵押，向金融机构申请长期贷款，承诺定期偿还贷款本息。•办理银行按揭需具备的条件：1、具有城镇常住户口或者有效居留身份；2、有稳定的职业和收入；信用良好，有偿还贷款本息的能力；3、有购买住房的合同或协议；4、以不低于所购房款总价的 20%作为首付款；5、有贷款人能力的单位或个人作为担保人；6、贷款规定的其他条件。以上条件需准备的材料：身份证（申请为一人以上者，各人均需要提供）、户口本、职业、收入证明、贷款人所在单位的营业执照、个人人名章及照片等根据建设部《城市房地产抵押管理办法》，下列房地产不得设定抵押：1、权属有争议的；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的共他建筑物；4、依法已公