营区物业服务方案（详细版）

营区物业服务方案目录一、针对本项目服务特点、难点分析 ⑵本项目服务特点、难点分析 (2)做好本项目所采取的措施 (5)项目服务管理保障的组织架构、人员配备及岗位职责条件..(13)部分管理制度内容 (19)WI里机制 (36)三、 针对本项目草坪管理养护方案 (53)四、针对本项目灌木和花卉管理养护方案 (63)(一)灌木的管理养护 (63)(二)花卉＜1里养护方案 (78)五、 针对本项目乔木管理养护方案 (80)六、 针对本项目环境卫生篁里方案 (84)八、针对本项目的垃圾专项¥龍方案 (90)

一、针对本项目服务特点、难点分析(一)本项目服务特点、难点分析本项目服务范围较广，主要包括营区范围内的绿化养护保洁，以及遇部队重大检查或任务需要等不同于平时部队管理情况时的垃圾收集清理外运等，保洁工作量大、任务繁重。物业工作质量直接影响到营区的形象，所以，项目实施期间，我公司将重点控制服务范围、操作规程、质量标准和工具、耗材的使用，根据中国人民解放军某单位需求和作业性质,科学制定保洁作业规范,并严格按照卫生保洁作业标准,为中国人民解放军某单位提供专业绿化养护保洁卫生清洁和圾收集清理外运等相关物业服务。服务人员作为营地工作人员的分，对整个营地的形象有着直接的影响，他们必须具备一定的礼仪知识，以表达营地的整体文明素质。通过引入有效的管理机制、、科学的管理手段、、成熟的运营模式，物流园区环卫安保项目的管理必将有助于充分发挥整体资源优势，提升其资本质量，提升其资产价值，树立营地良好的社会形象。这样一个系统的综合性工程是前所未有的，物业管理服务是一个挑战。所以，我们必须在充分理解市场竞争形势的基础上，扬长避短，提出切实可行的具有营区物业服务特色的、管理思路，在市场上具有实用性和前瞻性，以先锋的姿态和差异化的策略赢得未来的市场竞争。1、管理上的重点(1)物业服务的保密性营地的物业服务工作与商业写字楼、住宅小区的物业服务工作有明显的区别，这是应该把握好的重点。所以，要求业主和服务企业对物业服务从业人员的保密意识实行宣传教育，督促物业服务企业制定相关管理规章制度，持续强化从业人员的保密意识,提升从业人员的保密水平。(2)应急性、临时性和突发性应急性表现在上级领导的检查接待,重要客人的来访招待以及具有重要政治意义及社会影响的活动安排等方面。临时性表面在正常工作日程或计划以外的临时任务，部队重大检查或偿等。突发性表现在事前无法预料的群众上访，自然灾害的突然发生，社会不法分子的滋扰以及各种突发事件的处理等。服务工作的性质，对提供服务的单位提出了更高的要求，提供物业服务的单位，理应理解和熟悉物业的服务特点。如突发事件时按事先制订的应急方案有条不紊地处理；如接到临时性的工作任务时，由训练有素的人员按时完成。2、针对重点的应对措施(1)对服务人员实行严格的政审。(2)和服务人员签订保密协议，对员工实行保密意识的宣传和教育(3)确保每位员工工作情绪稳定。(4)即时与业主方沟通、发现问题即时处理，即时反馈，做到业主方和物业服务方事事有始有终。(二)做好本项目所采取的措施1、服务思路我公司将以专业的管理服务质量为基础，以高度的政治统一为主导,紧密配合政府工作，树立营地新形象，确保优质服务和持续改进，实现以品牌服务社会的综合效益。以政治为高度，以个性化需求为导向，以我公司专业素质和管理服务经验为基础，整合当地社会优秀资源，为本项目提供"持续改进、快速响应、人性化管理、全方位保障”的优质服务，以专业服务达到树立新营地形象的目的。我们将充分利用我们的人才优势、、技术优势、、管理优势、资金优势，把营地打造成一个干净舒适的工作场所。本公司决定在营区服务工作中全面推行标准化管理和人性化管理的模式，特别措施有：建立和实施完善的管理服务体系：行业的发展过程证明了要达到高质量的服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系，在服务中，从T始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。培育高素质的员工队伍：人才是最重要的资源，在人才的管理上,我们着重抓好两个环节，一是"引进关"，引进的人才要具有较高的专业技能、较好的综合素质和较强的服务意识。二是"培训关"，我们每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划，要求大家都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要做为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为搞好服务工作的重要前提,我们的人才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。(3)成立主任垂直管理机制：负责监督协调日常维修管理服务运作，定期(每周或每月)向营区负责人汇报上阶段的运作情况，增强沟通、促动理解，以利于日常工作的展开。(4)设立服务中心：采取一站式服务的方法，只需客户打一个热线服务，所有的维修管理服务中的问题均可在承诺的时间内得到处理。(5)时效工作制：所有的对外服务工作均采用限时工作制，在对客户承诺的时间内完成。(6)不均衡管理：所有员工的工作均是按照客户的工作生活节奏设计的，均以满足客户的生理需要和心理需要为主要目标。(7)保本微利：我方承诺将按照保本微利原则提供服务，无论何时我方都只按一定比例公开提取微薄的管理佣金，所有的管理节余将用于服务之中。(8)全天候服务：我方实行全天24小时服务，设热线服务。(9)建立人性化的服务标识系统(CIS),我们将设立服务标识，如公司标识、服装标识、工作牌、办公标识等。企业的员工素质决定了企业的竞争优势，一个成功的企业必然拥有一支高素质的员工队伍。搞好物业的管理和服务，首要是靠人，员工培训是进一步适合后勤社会化改革形势的需要，是各项工作走向专业化、企业化和现代化的基础环节和可靠保证。通过有计划有组织地对员工实行系统培训，能够促动员工综合素质的提升，进一步树立员工爱岗敬业精神，提升服务和管理水平。所以建立员工培训制度并制定培训的具体安排，围绕着”提升管理服务水平”的方针,着重把思想作风、职业道德教育和业务培训方面作为培训的主要内容，始终把员工培训工作作为一场长期性、规范性的基础工作扎扎实实地坚持至今。在思想教育方面，在员工培训教育中除了向员工灌输"三优一满意"(即以优质的服务、优良的作风^优美的环境让客户满意)的工作理念外，还结合工作实践，提出了”服务育人，管理育人，环境育人"三育人的原则和”诚信敬业，无微不至，尽善尽美”的服务理念;除了集中培训教育外,利用多种形式对员工实行思想教育。(12)在职业道德教育方面提出了”爱业主、爱物业、爱岗位、愛信誉、爱客户”的”五爱”职业道德准则，要求员工保护环境卫生、公共设施，当作自己的家一样；”愛物业"，要求每一位员工热爱工作,对企业忠诚；"愛岗位"，要求热爱自己的工作岗位，珍惜来之不易的工作机会，努力提升服务质量；”爱信誉”，作为公司的_员，要保护公司的声誉，注意自己的言行举止，在为客户服务中树立和维护物业管理公司的良好形象；同时为了规范员工的行为，还提出了”每一天上班精神饱满，每一项工作尽善尽美；每一次服务无微不至，每一次接待热情周到；每一句批评虚心接受，每一个承诺坚决兑现;每一个细节决不放过，每一个隐患即时整改”八个”每一”的工作准则。2、 指导思想我公司为做好本项目服务服务工作拟采用的指导思想为”真诚合作、专业保障、长远承担“，其主要内涵如下：真诚合作：表达了我们公司尊重客户、依法经营的一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意即时地沟通和协调，真诚为中国人民解放军某单位服务。专业保障：展示我们公司”敬业、服务、创新”的企业精神，充分发挥公司IS09000质保体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，表达专业水准，保障专业效果。(3)久远承当：我公司注重协作的即效性,更着眼于协作的久远前景和综合效益，力避深谋远虑、虚有其表和短期行为。有阶段方案,更有久远布置，将效劳概念由委托办理期部分扩展到物业的使用寿命期，是物业办理人的应尽职责。3、 总体原则我公司对本项目的服务原则概况为：(1)以人为本、专业管理；(2)持续改进、创新模式；(3)满意达标、诚信经营；(4)共生共荣、共建精品。4、 服务定位(1)办理定位充沛应用和完善各类配套零碎，增强效劳人员办理，把中国人民束缚军某单元塑造为良好的场所，不时提升抽象。(2)效益定位充沛应用我公司专业化办理专长和本钱控制办理经历，经过有用控制办理本钱，合理开源节流，提供更多、更超值的物业效劳。(3)效劳定位我公司坚持”以人为本、效劳第一”的准绳，用心做事，为营建平安、舒适、便捷的任务环境，采纳专业办理和严厉的质量控制手腕，确保效劳品质满足要求的规范。5、 方式方法(1)坚持”以人为本”，做好从业人员的思想政治工作。建立高度的事业心和强烈的责任感，坚持”以人为本”的原则，大力增强从业人员的思想政治建阕口精神文明建设，为提升服务质量提供有力的思想保证和精神动力。首先要抓好职业道德建设，切实增强素质教育，培养高尚情操，增强服务意识，弘扬爱岗敬业、无私奉献的精神；其次要大力展开精神文明建设，教育员工树立”形象”意识，展开争做”五员”标兵为主要内容的活动，创建”先进部门、先进集体”;第三，做好深入的思想政治工作，进一步统一员工思想,释疑解惑,最大限度调动员工的积极性;第四，丰富员工的业余文化生活，展开健康有意义的活动，激励员工积极向上的精神。(2)培养高度负责的精神，全心全意搞好服务保障工作。要把自己当作中国人民解放军某单位一份子，在努力创造安全、宁静、整洁的环境同时，也要热情接待，管理者更要有高度负责的精神，对重要的任务、环节，整改亲自抓。服务工作永不言完善，没有最好，只有更好。所以要提倡每个员工注重每个细节，通过推选”精细管理”等目标，保障服务工作的有效展开。(3)创立自我约束、自我完善的有用机制。把整个物业将交给我们办理,我们就要把这里视为家,同时要约束员工不拿、不贪、不占物业内的一针一线，恪守营区的纪律，道从营区的指挥，积极配合营区人员的任务。要求员工做好岗位任务的同时增强日常放哨任务，创立健全”三级”放哨机制。部门担任人展开自检自查，办理部门实行监视反省与综合放哨两手抓，把存有的疑惑按"时间、人员、义务”三落实准绳做好整改，为任务提供牢靠保证。6、工作目标(1)保洁率：99%,配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，增强宣传教育，提升保洁意识。垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。提倡”全员保洁，人过地净”。(2)火灾、刑事案件和交通事故发生率为零，其他重大事故发生率控制在1%以内,处理即时率为100%。(3)年有效投诉率翌％。，持续培养和树立员工的服务意识，为业主提供优质的服务；保持业主和管理处之间沟通渠道的畅通，设立投诉和投诉信箱，持续超越业主的服务需求，即时改进管理处工作中存有的问题和缺点。(4)投诉处理率：100%,设立总服务台并实行24小时值班，接受业主的各类投诉。值班员做好投诉记录,并根据投诉内容传递至相关责任部门。各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施，并在预定时间内向业主回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向业主实行解释。(5)业主综合服务满意率：>95%,我公司实行开放管理，向业主公开服务内容、服务质量标准，使物业管理工作始终处于业主监督之中。(6)管理人员专业培训合格率：>98%,我公司建立严格的培训制度并制订详细的培训计划,配备专职培训员以及先进的培训设施，采取入职培训、岗位技能培训、素质提升培训和理论政策培训相结合,采用先进的培训方式确保培训效果。(2)(2)资金投入(7潛案建立与完好率：>98%，我公司制订严密的档案管理制度，配备专职人员管理，配置完善的档案储存设施及场所，增强档案资料的收集、分类和归档管理。7、人资投入(1)人员投入我公司为本项目服务的人员数量为xx名。我公司为本项目配备的工作人员年龄绝绝大部分在20岁至60岁之间；其中：年龄为20岁至45岁之间的不低于人员总数的30%、46岁至55岁之间的不低于40%、56岁至65岁之间的不高于人员总数的30%;主要岗位(各楼宇门岗及甲方确定的岗位)人员身高1.7m以上，仪表端庄，素质优良,年龄在20岁至50岁之间。服务人员身体健康，五官端正，普通话流利，体形标准，符合采购人仪容仪表、公众形象要求；按岗位要求统一着装、言行规范。物业主任：我公司为本项目配备专职物业主任,驻中国人民解放军某单位管理且负全责，具有3年及以上相关工作经验^较好业绩。所有工作人员经培训合格的人员方上岗服务。对于采购人认为不能满足工作需要的服务人员，我公司保证即时更换，否则采购人将扣除相对应的物业管理服务费。我公司资金雄厚，流动资金充足。如有幸中标，我公司将为本项目设立资金专户，为本项目投入启动资金和应急备用资金，保证不因资金问题影响物业服务工作的正常展开。(三)项目服务管理保障的组织架构、人员配备及岗位职责条件1、项目管理组织架构及人员配备布设项目管理组织架构我司对承接本项目的物业管理充满信心，为保证高品质的物业管理服务质量，确保IS09000.IS014001.OHSAS18000三大体系在项目中的全面贯彻实施，我司将设立本项目专门管理机构，为本项目物业管理提供全方位、强有力的保证。岗位设计原则效劳第一的准绳。办理机构的设置和各类员工的装备，均以提升营区物业效劳的全体水准为前提。在充沛满足把项目打形成为精品项目这个目的要求的根底上，从组织上和人力上确保能够高规范、高层次、高档次地为营区提供全天候、全方位的优质效劳。精干高效的准绳。着眼于组织科技化和手腕古代化，经过增加外部磨擦系数，提升员工根本本质，添加办理科技含量，来严厉控制办理机构和员工队伍的收缩，既确保效劳的高品质，又完成运转的低本钱,使营区物业效劳具有可继续进展的持久潜力。我公司承诺中标后在布设物业服务岗位确定人数时，经所服务楼宇管理人员同意后定岗定位。2、岗位职责(一)物业主任岗位职责1、 听取客户单位意见,服从客户单位安排。熟悉并理解营区所有配置，人员岗位工作内容每天的工作任务。2、 熟悉营区平面结构，所有门、过道、电梯、楼梯、防火防盗、消防设施情况，应急通道与禁止通行等。3、 定期定时给保洁班长、绿化负责人开会，考前须知，更改方案，提升各部门工作效率。总结工作情况，会后不定时抽查、检查各岗位工作标准情况，对不合格当面指出要求更改。4、 对各部门工作，每周定时汇报给客户单位。要求客户对我们工作评价,汇报下周工作计划。5、 每周各部门工作定时汇报物业公司副总，汇报上一周工作实际情况与下周工作计划汲客户单位沟通情况。6、 定时每天给各部门做好考核工作，要求副主任不定时，营区全方位检查拍照、整改。7、 总结，每天早会20分钟总结,对卫生等每天未达标的实行沟通更改要求。主任不定时抽查全范围工作，对夜晚值班管理员不定时夜晚巡逻有问题即时汇报。8、 依据办理合同商定，组织办理各项效劳任务，承受业主的监视；9、 协助财务部监管办理处各类款项的出入，催促免费员即时清收各类应收款项,控制好办理处的各项开支；10、 负责协调与政府相关部门、客户单位的关系，增强文化建设，完善各种服务，做好创优达标工作；（二）保洁队长岗位职责1、 日常保洁工作直接对物业主任负责。2、 全面负责物业管理相关人员的管理、监督、指导、培训、考核等工作，服从业主的管理和考核。3、 制定部门培训计划并保证实施，定期展开对员工的思想教育和专业知识的学习，持续提升员工的综合素质。平时关心员工，掌握员工的思想动态。4、 营区绿化带每天清洁，保持地面整体干净清爽，没有杂物，大小石头不突出，做到看上去美观整洁，路面整洁，没有废纸杂物等,全范围整理清扫。5、 保洁班长定时每天早会开会，总结按物业总公司与客户单位要求落实坚持让每名保洁员发挥作用，爱岗敬业，不抱怨，不定时核查所有区域卫生情况，实行考核工作,每周工作总结，汇报给物业副主任，由副主任、主任汇报客户单位及物业总公司。客户单位可监督打分标准,评分优劣等。6、 每周星期一下午1600在保洁部办公室开全体保洁部员工会议，由主管传达公司各项会议精神；领班和事务助理分别就各项工作中出现的问题发表建议，倾听员工意见，并讨论解决办法，由事务助理负责记录。7、 每周由主管对各项任务举行不活期抽检；每周五对重点部位举行反省。对不合格事项在会议中讨论并做相对应布置。8、 担任提交辖区内消杀任务方案并付诸施行，反省催促甲方单元区内卫生和消杀，劝止和避免不卫生、不文明的景象和行为。9、 做好与环卫等协作部门的协调，确保辖区的渣滓清运的即时性。10、 每月活期对反省出的优、劣疑惑举行发布，存有劣迹方面的疑惑对相关人员举行专项培训，并就相关状况赐与以惩办，以免在任务中再有相似状况表现。每月将评出优秀员工，公司赐与奖励。11、 完成上级交办的其他任务。（三）绿化工岗位职责1、 直接对物业主任负责。2、 做好每天工作按物业主任计划按时完成每天工作量。3、 主要工作内容：地面草坪、绿化带上的杂物清理大小石头凹凸平衡。对枯死树木清理,确保绿化带上整体清洁美观。修剪等季节性拔散草籽，可提出有效好的意见、建议。种植景观树木，定时浇水让整个绿化带活跃起来。4、 对营区绿化定期修剪美观，按时施肥、浇水等工作。按时按量完成修；5、 对生板土面翻新、种植、树立温馨标牌等有效工作。竞做营区整体美观等。6、 统一工作服。（四） 垃圾清运工岗位职责1、 直接对物业主任负责。2、 确保生活垃圾按时清理，按时清洁,保持垃圾桶的干净。3、 按时清运超市、饭店的生活垃圾清运等。4、 按时清运生活垃圾。塑料桶定时冲洗刷洗保持干净清爽。5、 整体围墙边上垃圾清理」日物品清理。6、 确保营区整体美观清爽，按时完成每一天工作任务,确保宿舍周边附近干净美观。7、 在台风、雨季时垃圾清理要做到即时高效,遇部队重大检查或任务需要等不同于平时部队管理情况时，随时听令清运垃圾。（五） 保洁员岗位职责1、熟知本岗位的保洁区域及工作细则，保质保量的完成区域内的清洁工作。2、 工作时间按公司要求着装提前5分钟上岗，佩戴工号牌，工作中礼貌待人。3、 严格谩守公司、部门的各项规章制度。4、 纯熟使用和掌握各类保洁工具和设备，不时提升任务技艺，妥善保管好各类保洁工具及设备，不得糜费、私用亦不得野蛮操作。5、 保洁任务中要留意维护公共或公有财物，不得因保洁对设备或财物形成损害,否则照价补偿；6、 每日对保洁区域内的楼道、路途等举行规则频次的清洁。每日清倒渣滓，做到日产日清。7、 盲目维持责任区的清洁卫生，劝说和避免各类人员的不卫生、不文明的景象和行为。8、 与客户保持良好的关系，注意收集客户对物业服务的各种意见即时向上级反映，对于客户的疑问，尽量做好解释工作。9、 保洁员在工作中遇到公共区域的特殊事情，(如有客户需要协助的等)应即时向领班汇报,也可上报主管。3、人员条件(1)服务人员身体健康,五官端正,普通话流^,体形标准,符合采购人仪容仪表、公众形象要求；按岗位要求统一着装、言行规范。(2)物业主任：我公司为本项目配备专职物业主任，驻楼管理且负全责，具有3年及以上相关工作经验和较好业绩。(3)所有工作人员经培训合格的人员方上岗服务。对于采购人认为不能满足工作需要的服务人员，我公司保证即时更换，否则采购人将扣除相对应的物业管理服务费。(4胧公司保证所有服务人员遵守国家法规法律，无违法犯罪记录,且能提供有效的身份证、健康证等相关证件。(5)录用原则：高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制度需要高素质人来贯彻实行，我公司对服务人员的甄选遵守以下原则：重品德修养，热爱物业管理行业，有奉献精神、能吃苦；重工作水平，要求员工一专多能；重学历水平，坚持在高学历中选择录用管理人员，并在此基础上根据物业特点及岗位设置持续细化用人标准，严进宽出，严把素质关。(四)部分管理制度内容1、员工招募管理制度(一)总则1.1目的为使公司员工招聘管理规范化、程序化、制度化,保证公司合理的人才结构和人才储备，实现人力资源的优化配置，特制定本制度。1.2适用范围适用于公司员工的招聘管理。1.3招聘原则公司招聘以地下、公平、公道为根本准绳，贯彻任人唯亲、择优录用的准绳，坚持先内后外的招聘方式，保证公司高品质的人力资源需求。1.4内容本制度的内容包括招聘权限和职责、招聘计划、招聘形式、甑选、录用等。（二） 部门权限和职责2.1劳资科是公司招聘工作的主管部门。负责公司高层管理人员、特殊人才以外的所有岗位员工的招聘。2.2高层管理人员及特殊人才的招聘由总经理直接领导（特殊情况可授权他人负责），劳资科负责协助。2.3用人部门负责提出招聘需求，并考核应聘者的业务水平及专业技能。（三） 招聘计划3.1各部门提出用人需求,填写《员工招聘计划申请表》，并报总经理批准。3.1.1缺员的补充：因员工异动如员工辞职、岗位调动、退休、晋升等原因，按规定编制需要补充。3.1.2突发的人员需求：因不可预料的业务、工作变化急需引进人员。3.1.3扩大因各部门业务发展需扩大现有人员规模及编制。3.1.4储备人才：为促动公司目标的实现，需储备一定数量的各类专业人才。3.2劳资部门根据总经理审核通过的各部门人员编制标准、企业当前的发展状况，以及各部门岗位的缺编状况，制定招聘计划。制定招聘计划时，属新增设招聘职位时，各部门应将岗位说明书、人员需求计划表等相关资料一并上交劳资部。3.3招聘计划应上报公司总经理批准。批准后，劳资部门即可组织实施招聘。（四）招聘形式4.1招聘形式的选择招聘形式可分为内部招聘和外部招聘两种。根据人才需求分析和招聘成本等综合因素来选用招聘形式。4.1.1内部招聘对于公司空缺职位，所有的正式员工都有资格向部门主管或劳资部门提出申请，要求公司考虑自己是否能够从事某一职位的工作。劳资部门参考申请人当前的上级和空缺职位的上级意见，根据岗位说明书实行初步筛选;对初步筛选合格者，劳资部门组织相关人员实行招聘评审，评审结果经经理办公会或总经理批准后生效。4.1.2外部招聘在内部招聘不能满足公司人力资源需求的情况下，需采用外部招聘。（1）招聘会招聘。通过人才招聘会的形式招聘人才。（2）与相关院校联系，直接到院校招聘。（3）通过中介机构、网上、报刊等媒介发布信息招聘。4.2人事主管根据总经理或公司办公室审批的《招聘简章》（见附件二）,可根据需求选择不同的渠道发布招聘信息。（五）员工甑选5.1招聘信息反馈后，由劳资部门负责，对应聘者实行初步筛选，获取候选人名单。5.2初步筛选后，劳资部门组织候选人员填写《员工应聘登记表》（见附件三），并收取相关证件（身份证、学历及其他证书等）复印件。5.3面试5.3.1由劳资科审查应聘人员的各种证件及工作经历是否符合应聘职位的要求，并实行面试沟通，考察知识、水平和心理素质状况。5.3.2对通过初试的应聘者，劳资科以《面试沟通情况反馈表》将评定结果上报总经理审查，由总经理对专业人员或中层以上干部实行复试,相关部门负责人对一般员工实行复试。（六） 录用6.1对复审通过的应聘人员，由劳资部门下发《录用报到通知书》，并通知本人到公司报到。6.2被录用者应在通知规定期限内到公司履行报到手续，否则视为自动放弃。特殊情况经批准后可延期报到。6.3报到时新聘人员应认真填写《员工登记表》，人事主管将《员工手册》发给每位新员工，为新员工介绍公司概况、成长史及发展目标、经营理念、企业文化和企业精神等，并组织参观厂区和工作现场。6.4公司安全部对新员工实行安全培训教育，填写”三级”安全教育卡片。（七） 新员工的试用、正式录用7.1新员工培训后实行试用,试用期为3个月。用人部门根据试用期间个人考核情况可酌情缩短。新员工在试用期间只发放试用期工资。转为正式职员后,才能按公司薪资标准支付。7.2对公司引进的特殊人才或中层以上干部，经总经理特别批示，能够不按试用期限和试用工资办理，具体按总经理的指令执行。7.3新员工试用期工作考核管理，由所在岗位部门主管负责。试用期间，对表现突岀、特别优秀的人员，劳资科根据部门主管和员工的意见，员工可申请提前转正，经总经理批示后执行，但试用期最短不得少于1个月。7.4试用人员在试用期满后，由劳资部门发给《新员工转正审批表》。由本人填写、部门主管评议、劳资部门审核，确认符合岗位要求的，公司领导审批同意后，签订《劳动合同》，正式录用。同时用人部门和劳资部门为转正员工定岗定级，提供相对应的待遇以及必要的协助和咨询。(A)特殊人才招聘8.1特殊人才招聘适用于公司急需的高级专业技术人才及各类特殊人才。8.2特殊人才为相关领域的高级专业技术人员及各类人才，在该领域已取得令人瞩目的成绩，可预期为公司带来重大技术进步或使公司的经营管理有重大改进。8.3特殊人才主要通过特殊的外部招聘渠道招聘。8.4特殊人才由公司总经理，公司其他相关的高级管理人员和技术专业直接实行面试，劳资部门在特殊人才招聘中起搜集及传递特殊人才相关信息和初步筛选的作用。8.5特殊人才薪酬政策对于特殊人才，在招聘时能够采取谈判工资，并制定与业绩挂钩的聘用合同以降低风险。8.6特招的高级人才可不经过试用而直接聘任到岗。人员招聘流程图2、行管制度(1)下班签到、上班反省迟到状况，公司各任务点设专人清点注销；违者员工每次扣发奖金十元，领班以上办理人员每次扣发奖金二十元；(2)下班前要做好各类预备：服装整洁、佩戴胸卡、工具完备，任务服必需确保每周洗濯一次；下班前上班后要彻底整理办公室、休息室、库房的卫生；保洁点员工上岗时期,男同志不得留长发和胡须，女同志不得浓妆及佩戴饰物，不得穿短裤和裙子；每一款违章一次扣奖金二十元；(3)严厉落实各项规章制度，坚决听从各级指导的布置和指挥，按要求高品质的完成指导分派的各项任务；一切任务在指导布置后必需立即举动;有事要逐级请示报告；违背本条者立即开除，只发根本工资，永不录用。(4)坚守岗位、遵守工作纪律,工作时间不许打闹、嬉笑、闲聊,违者罚款二十元；决不允许吵架骂人之类的事情发生,违者罚款一百元后开除；不准干私活儿,不接待与共作无关人员，工作餐中不许喝酒，严禁随地吐痰和乱扔废弃物品，不许在工作区内闲逛,班上严禁购物，违者罚款五十元;未经许可，不得动用甲方器材，违者根据甲方要求处罚；在狭窄处与他人相遇时，应主动礼让，工作中有客人经过时，应立即停止作业让其通过，违者罚款二十元，造成后果责任自负；无论任何原因，都不得与甲方工作人员、业主、商户发生口角和争执，有问题应通过领导协调解决，违者罚款一百元后开除;工作中捡拾物品财物要即时归还原主或上缴甲方保卫部门，分毫不得装入自己腰包，违者视同盗窃，赔偿全部损失、扣发全部工资后交保卫部门处理，责任一律自负。(5)任务时不许将有损空中的工具和物品推来拖去，必需将其拿离空中挪动，违章一次罚款二十元；(6)保护甲方一切财物，做好防火防盗等平安任务，任务时严禁抽烟，公司及甲方物品不得占为己有,支付工具时，必需以旧换新，丧失损坏公共财富要盲目补偿，违背者扣除全部奖金，补偿损失后立即开除；(7)任务时间不许私自分开岗位，有事要向指导告假，告假时间缺乏半天算半天、缺乏一天算一天，未告假者按矿工处置。3、考勤制度(1)各工作点上班时间根据实际情况确定；星期天节假日根据工作任务情况安排是否休息；特殊情况由领班请示公司后可临时安排；(2)建立考勤登记表，有专人负责落实，每月送公司作为发放工资和奖金的依据；考勤表不得复写、誉抄及别人带写，不得涂改、作假，违者除追回损失外，撤销领班员职务、按员工基本工资发放后予以开除!(3)全体人员要按规则时间上上班，无故迟到或迟到一次视情罚款十至二十元，当月累计三次即行开除；(4店假必需写告假条，阐明天数和缘由，事假每月不得超越三天，否则当月无奖金，超越五天的予以解雇；当月的告假条必需和考勤表一块上报，否则算事假；无故矿工一天扣三十元，旷工两天即行开除!请病假应持医院证明，否则按事假处置；(7)遇有特殊状况，办理人员有权布置加班,无故回绝一次，扣发当月奖金，回绝两次者予以解雇!4、接待投诉制度(1)实行"首问责任制“，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受甲方的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，理应场予以解决;不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将甲方反映的问题当场予以接待，而后转告相对应部门。(2海一位员工都有责任收集来自甲方关于物业管理的看法、建议、意见等。(3)受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。(4)当被赞扬者受理赞扬时，受理者必需照实记载，不得提出逃避。(5)对赞扬内容要仔细记载，即时派人处置或向主管报告并在24小时内予以处理或回答，做到事事有下落，件件有回音。(6)员工应仔细做好本职任务，积极为业主提供称心办理效劳，减小赞扬，把矛盾消灭在赞扬之前。(7)对甲方的赞扬应即时举行剖析总结，对重复表现的疑惑，应组织相关部门举行深化讨论并找出处理方法，避免反复发作。(8)对赞扬要记载,赞扬材料要g5、管理人员文明服务制度热爱本职工作,努力学习管理技术，提升管理水平，树立"业主至上，服务第一”理念。上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满,不得有不雅观的举止。(3)主动向来访业主问好,待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。(4)工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风,严守法纪，不以权谋私。谩守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督,按质按量完成本职工作。对业主应热情，遇个别业主无理言行时,做到耐心说服，晓之以理，动之以情,不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。(7)真热情处理甲方来信、来访,积极为他们排忧解难。对甲方的投诉、批评、建议，要即时实行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。(1)热爱本职工作：要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。刻苦学习，持续完善和提升管理和专业技术水平。待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。(2)文明管理：仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确,务必做到"四个不讲"即："不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话"o不能取笑人、不能训斥人、不报复人。主动热情：在服务过程中要做到：”两个一样"即：”对待生人与熟人一个样，忙时闲时一个样”。优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。讲诚信：诚信无欺是公司每T立员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。(1)在任务中坚持准绳，秉公办事,不秉公情。(2)盲目抵抗不正之风,严违法纪。(3)不以权谋私，不应用任务之便占公司和业主的廉价。(4)不在下班时间干私活，不必公司通讯设备举行公家活动和聊天等。(5)专业时间，不应用公司机具、资料向业主承揽私活。(6)不乱免费或免费不开收据。(7)不应用任务的特殊性质，对活动、夕卜来人员举行敲诈讹诈。(8)不以次充好，故弄玄虚,诈骗业主,赚取物价差额。(9)维持公司利益，恪守公司秘密。(10)不应用公款拉公家关系请、吃、喝。(11)不挪用、拖欠和并吞公款。(12)不讨取或收行贿赂、益处，要明哲保身。(13)浪费用水、用电，不糜费公司用品，坚持节俭浪费。(14不得利用工作之便,要求享受商业网点提供优惠服务和物价。(15)不在报销凭据中作假、谎报、多报。(16不利用工作之便和业主对公司的信任私下向业主推销产品，赚取外快。8、 对外服务工作管理制度思想面貌：细心、周到，要表达本公司高尚的精神面貌。上班纪律：上班时必须佩戴工作证，以便接受业主n护监督。(3)服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，—经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。(4)工作检查：公司将不定期的实行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。(5)工作人员如损坏住户财产，视损坏水准，扣奖金或照价赔偿。(6)凡业主付给的服务费一律交公司,并开具发票,若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。9、 日常行为规范管理制度(1)着装仪表1） 工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；2） 制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带,戴好帽子,不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。（2）行为标准1） 下班时间必需肉体抖擞、精神集中，不得袖手、插手、背手；2） 站岗时姿势严整，坚持立正姿态，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、抽烟、与人闲谈、吃东西、看书报、舌L打和听收、录音机等；3）值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；4）巡查中无状况处置时不得进入办公室内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与相关人员闲谈；5）下班人员必需提早十五分钟到达各执勤点，做好交接班手续；不得迟到迟到,不得私自分开岗位；6疽班人员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位£!J快餐店就餐；7）不得脱离岗位,按照规定时间、指定地点站岗；8）不得睡觉；9）对甲方要有礼有节，热情受理甲方各种问题，特别是夜间值班,对甲方提出的问题要即时解决，解决不了的做好登记，（3）日常管理1） 不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；2） 认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记；3） 严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；4） 做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品；5）门岗值班室不得会客。（4）罚则1） 违背本规则第一条、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批判一次，累计记批判五次以上者作解雇处置；2） 违背第二条第八点的，第一次记行政批判一次，第二次记行政正告一次，第三次解雇；3）本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。交接班制度为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及保安器材损失，特制定本制度。（1）本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。(2)接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。(3)接班班长在正点时组织全班人员集合,讲明考前须知,然后各保安员到各自岗位换班；(4)本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班展开工作；服务人员交接班时,需认真填写《保安交接班登记表》，并签名确认,发现问题,交接双方须当面说明，假如交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问题,应立即报告领班或部门负责人处理；交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。(五)管理机制1、档案管理机制(一)档案管理机构的设置及基本要求1、档案划分及管理部门档案是指本公司过来和如今，在从事运营办理、科技技术、企业文明等活动中构成的对公司有坚持价值的各类文字、图表、声像等历史记载。公司设立档案室，从属于综合办理部，并设置档案办理人员,担任档案材料的归档催促和日常办理任务。公司制定明白的档案办理人员岗位职责，档案办理人员必需严厉实行职责。(3)公司档案根据其重要性和保密水准分为公司级和部门级，公司级档案应按标准规范实行分类，有规范的档案编号和标签，并建立电子与纸张分类目录。2、各部门资料管理(1)公司所属各部门必须设兼职的资料管理员，制定明确的档案管理员岗位职责，规范部门档案管理，实行部门档案与公司档案归口管理。(2)各部门根据部门资料性质结合公司级档案管理办法，实行统一的标准分类管理。档案的借阅和移交、销毁,必须按照公司管理规定执行。(二)档案分类1、档案质量(1)档案封面应逐项依照规则用碳素钢笔或中性笔书写，笔迹要工整，明晰，封面题名应能精确反映出卷内文件资料的内容。(2)档案文件制止使用铅笔、圆珠笔、复写纸。破损的档案文件要举行修复处置。(3)档案必需谩照文件资料构成的规律和特点，坚持文件资料之间的联络,区分不同的价值，便于保管和应用。(4)档案盒外表为《档案目录》，档案盒内文件没有题名的，由档案人员依据内容拟定题目。(5)档案盒封面应注明立卷人，审核人，立卷时间。2、 立档(1)档案文件材料按照批复在前，请示在后，正件在前，附件在后，印件在前，定稿在后，重要法规性文件的历次稿件排列在定稿之后。(2)跨年度的请示与批复,有批复的在批复年立卷，无批复的放在请示年立卷；跨年度会议文件放在会议开幕年立卷；跨年度的规划放在第一年立卷；跨年度总结放在最后一年立卷。(3)档案文件资料按时间II页序排列，收交时公文处理用纸在前，收文在后；内部制发文件，发文正稿在前，依次为公文处理用纸，发文底稿。3、 分类(1)档案各级分类应赋予统一名称，其名称应简明扼要，以充分表示档案内容性质为原则,并要一定范畴，不能笼统含糊。(如：证照类目、制度类目、文件类目、合同类目等)。(2)公司档案大致分为以下几类：证照类：营业执照及各类证照，注册资料、年检资料、公司章程等；文件类：分外来文件(政府职能部门的往来文件)和内部文件;制度类：管理制度汇编；合同类：分内部经营管理合同和业务合同两种。计划总结类：分年度计划及总结等；会议纪要类：办公例会纪要等(3)档案的归口存放部门公司各类批文、合同、协议、证照、寄存于综合办理部。公司的各类财务材料、税务材料寄存于财务部，由财务部按国度及公司相关规则举行整理、分类存档。3)相关工程的各类图纸、技术材料，由工程部和研发部担任保管。4)相关房产销售的销售合同，由市场营销部担任保管。5)除售房合同外，一切对外签署的合同，必需将原件寄存有综合办理部。4、档案编号(1)档案分类各级名称经确定后，应编制《档案登记目录表》，将所有分类各级名称及其代表数字编号，用一定顺序依次排列，以便查阅。(2)档案分类各级名称及其代表数字一经确定,不宜任意修改，如确有修改必要，应事先审查讨论，并拟定新旧档案分类编号对照表，以免混淆。(3)公司档案员负责档案文件材料的收集、整理，按照《档案登记目录表》条款”对号入座”，各部门要积极配合公司档案管理工作。(4)为规范管理便于查找，所有档案盒应按照规定实行编号。按照公司名称、部门名称、文件类别、档案盒号码分为四个部分。(三)归档及保存年限1、 归档的文件资料，应按自然形成，保持历史联系的原则和归档要求特征及文件内容实行归档，在一个卷内要按问题或者文件形成的时间，系统的排列并填写《卷内目录》。2、 归档的同类文件资料在卷内应按保存期限分别装订，保存期限分为定期和永久。定期按文件材料的保持价值分为1年，5年，15年。档案的保管期限除政府相关法令或本公司其他规章制度特定者外，一律按以下规定办理：(1)永远保管：公司章程；股东名簿；股东会、董事会、监事会会议纪要；公司证照；各级批文；印鉴；公司年度运营方案和总结；年度财务报表；重要技术材料；不动产一切权状及另外债务凭证;人事材料；大型活动的图片、音像材料；另外核定应永远保存的文件。(2)十五年保管：会计凭证(另外财务档案的保管期限按国度相关规则执行)；另外经核定须十五年保管的文件。(3)五年保管：期满或解除的合同、协议；竣工后的项目方案；另外经核定须五年保管的文件。(4)一年保管：部门任务方案和总结；完成后的部门恳求报告；无临时保管必要的文件。公司的规章、制度由综合管理部视其有效期予以保存1年以下暂时保存：结案后无长期保存必要者。3、 公司可根据实际情况拟订文件资料保存期限的补充规定。4、 归档的文件资料种类，份数以及每份的页数均应齐全完整,每份文件的正件与附件，印件与定稿，请示与批复，转发文件与原件，多种文字形成的同一文件，均不得分开。5、 按归档要求实行装订、编号、填写卷内目录表。全部档案组成后，要对档案做统一排列并编写档号。(四)档案日常管理1、借阅(1)借阅手续1)总经理、副总经理、总监等公司高管借阅非密级档案可直接通过档案管理人员办理借阅手续。)因工作需要，公司的其他人员需借阅非密级档案时,由部门负责人办理《借阅档案申请表》并送达相关领导核批。)各部门经办人员因业务需要借阅档案时，应由其部门负责人出示经公司领导或主管领导审批同意借阅的书面《档案资料借阅登记表》向档案员借阅，经办人必须在公司借阅登记表上签字。）档案管理人员接到《档案资料借阅登记表》，经核查后，取出该项档案，并在借阅登记表上注明借出日期和归还日期，以备即时催还。）档案归还时,经档案员核查无异后，档案即归入档夹，填写归还日期，取消借阅记录。（2）档案借阅审批权限1） 证照类：含营业执照及各类证照，注册资料、年检资料、公司章程等；该类档案资料的借阅由综合部审批后交由公司常务副总审批。2） 文件类：分外来文件（政府职能部门的往来文件）和内部文件;该类档案资料的借阅由综合管理部审批。财务文件、法律文书等重要文件借阅须由常务副总及总经理批准。3蒯度类：管理制度汇编该类档案资料的借阅由综合管理部审批。）合同类：分内部经营管理合同和业务合同两种。该类档案资料的借阅由综合管理部审批后交由公司常务副总审批。）计划总结类：分年度计划及总结等；该类档案资料的借阅由综合管理部审批后交由公司常务副总审批。）会议纪要类：办公例会纪要等。该类档案资料的借阅由综合管理部审批。）涉密档案类：公司机要档案中绝密档案原则上禁止借阅，特殊情况下绝密档案的借阅由总经理及董事长审批、机密档案的借阅由常务副总及总经理审批、秘密档案的借阅由综合管理部及常务副总审批、(3)借阅人不得转借、拆卸、调换、污损所借的档案，不得在文件上圈点、画缴口涂改，未经批准不得复印和摘抄档案。(4)借阅人确因工作原因需要复印文件或摘抄文件，需借阅部门负责人书面请示，经综合管理部及常务副总批准。(5)(昔阅人对档案的借阅需在档案室内完成，严禁私自带出档案室。因任务需求或特殊状况下需带出档案室的，在填写《档案材料借阅注销表》和取得审批时需按填写要求注明相关事宜。(6)借阅人应于规则期限内出借。如有另外人借阅同一档案时，应变卦借阅注销，不得私自授受。(7)借阅人必需在规则期限内出借所借档案材料，状况特殊者可填写《档案材料续借请求单》，主管指导签字后续借。借用重要档案(如各类当局批文、证照原件等)当日必需出借,另夕卜档案材料借用时间不得超越七天。若到期不能出借，又未操持续借手续，档案办理人员将出具《阅档催还单》，借用人在收到《阅档催还单》三天内，应即时出借档案。过期仍未出借者，未来强迫其出借档案，并赐与相对应奖励。(8)丢失政府下达的重要文件者,应主动去政府部门补办文件，同时应承担补办手续费和影响、拖延他人办事的损失费。若丢失文件者补办不齐，处以500元至3000元的罚款。若文件丢失，给公司造成重大经济损失者，根据实际情况和公司规定实行处罚。(9)丢失技术变更单或其他单据，造成公司经济损失者，处以损失费用2倍的罚款。2、 销毁(1)公司任何个人或部门非经允许和批准不得销毁公司档案资料。(2)每年保管期限已满的档案由档案员编制纸质和电子的《档案销毁审批表》，报公司负责人审核批准,并指定其监销人后方可实行销毁。《档案销毁审批表》需注明：销毁档案目录、公司负责人意见、档案人签章、监销人签章、销毁时间。(3)销毁前，依照清册清点;销后，在清册上签名盖印,并将监销状况报告本单元担任人。《档案销毁审批表》需永远保管，一式两份,综合办理部及请求部门各留存2。(4)在销毁公司档案材料时，必需由总经理或常务副总经理或综合办理部指定专人监视销毁。(5)保管期限已满但仍不能销毁的档案有以下四种：未结清的债务债权；未了事项；正在项目建立时期的建立单元、经核定仍有保管参考价值者。应独自抽出立卷，直到事项结束时为止。3、 移交(1)需要实行移交的档案，需由档案员编制《档案移交登记表》，报公司负责人审核批准并指定其监交人后，方可实行移交。《档案移交登记表》需注明：移交档案目录、公司负责人意见、移交方签章、监交人签章、接收方签章、移交时间、移交原因。(2)移交前，按照清册清点；移交后，在清册上签字，《档案移交登记表》一式两份，移交方和接收方各T分并永久保管。4、保密(1)档案室的任务是集中统一管理公司已形成的全部文件资料档案,维护档案的完整和安全，主动做好档案的提供利用工作。任何无关人员未经许可不得入内。(2)档案员应忠于职守，遵守纪律，保守秘密，树立全心全意为公司各项工作服务的思想，主动，准确，迅速地为利用者提供档案资料。(3)愛护档案室的一切设施设备，任何人未经许可不得使用及随意翻动。(4)机要档案分为：绝密、机密、秘密三级。机要档案的界定标准：绝密档案包括公司发展中的经营战略、经营方向、经营规划、经营项目及经营决策、战略性的合作协议及金额在1000万元以上的重大合同。机密档案包括财务资料、公司重要会议纪要、公司经营情况、人事档案、薪资档案、劳动合同、技术资料、金额在100-1000万元的合同。秘密档案包括重要项目资料、项目合同或协议。(五)档案管理人员职责1、 负责收集、统计、整理、立卷、鉴定、保管公司档案；积极展开档案的提供利用工作；2、 认真学习档案管理的相关规定、技术和业务知识,掌握归档的基本方法，保证档案质量。3、 活期擦拭档案架，坚持档案清洁，以防虫蛀腐朽，如有破损或褪色的材料，该当即时举行修补和复制，装订部分过窄或有笔迹的材料,要用纸加以衬边。纸面过大的书写资料，要按宗卷大小折叠划_,对笔迹难以识别材料，该当附上抄件。4、 归档要留意整洁，归档前要先对文件材料举行分类，再把文件材料按类别分组后辨别装入卷宗，以便归档时一切材料都能随手而得，防止自觉查找。5、 做好失密任务，并采纳防盗、防火、防水、防潮、防尘、防鼠、防低温、防弓觥等办法。6、 每年实行一次档案清理,编制或更新《档案保管手册》做好文件索引，以便查阅。2、激励机制(1)激励机制激励系统激励是我们人性化管理的主要方式。新生个体权利，保持团队精神，服务客户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。思想工作机制注重激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群众效能和工作积极性。引导员工工作动机，尊重个人情感。并且针对个性心理做适时的思想工作。奖励机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅,坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励”引”着员工往前走，通过惩罚"赶"着员工朝前走。做到人人有动力，个个有压力。培养提拔机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展的重要位置上，培养的目标是使员工忠于企业，一专多能，精益求精。在提拔上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的脱颖而出创造良性环境。工资福利系统重在考核，依据贡献大小实行工资决策。既考虑群体效能，更重视个人利益,充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，吸引人才，挽留人才，激励员工取得更好的工作绩效。文化活动系统是公司的发展之源，通过文化活动的展开，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信和认同感。通过文化的凝聚功能、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。3、监督机制外面监视机制夕卜面监视机制次要在效劳行为和品质方面自动承受社会言论、业务主管部门和平安消费办理部门的监视，比方延聘社会监视员、设立专线赞扬等,在外部办理的公平性、可行性有用性方面承受办理人员和保洁人员的监视,比方设立意见箱等。外部监视机制公司总部不活期的抽样反省，对员工的任务品质举行评价。物业主任活期、不活期对效劳区域任务品质举行反省，增强与一线作业组及员工的沟通，即时理解一线任务状况及员工状况。两个班的巡查人员每天负责本区域的工作检查，确保物业服务工作正常有序、保质保量完成，增强项目部与公司总部的沟通，即时将责任区域的工作情况反馈给物业主任，由物业主任报于公司。4、自我约束机制为了确保物业服务质量，服务改善的关键是如何挖掘员工的主观能动性，发挥自我约束机制。我公司将严格遵照国务院《物业管理条例》、等法律法规要求，结合规定等细则，来增强内部管理，服务人员的行为按照规定的作业方式和要求来实行，工作人员的行为及结果与其收入挂钩，以此约束和规范服务人员的行为。5、信息反馈及处理机制(1)信息反馈及处理机制流程图(2)信息反馈图说明讯息是我们重要的运营办理资源。讯息源要片面，会聚与区域作业相关的一切讯息，使反应具有一定的范围和密度。讯息采集真实、科技。确保讯息反应道疏通，讯息反应中，一切讯息汇到公司办理中心，经过火析办理，并由办理中心收回指令，跟踪反省。依据物业办理作业量的静态变化或主管部门布置的紧急义务来即时调整作业方法；依据老百姓意见或建议来调整作业方法、办法；查核进程中发现品质疑惑即时整改；经过《物业效劳品质咨询表》来自动咨询意见等几个方面。我公司通过上述管理机制贯彻实施，在职工中形成一种自愿接受监督、自觉处理问题、自我约束行为的工作心态，从而在管理机制上保障物业服务工作的质量。传媒管理部反馈六、培训机制培训是保证工作质量的前提条件，培训体制的建立相当重要，我们将针对物业服务实际工作需求,制定科学完善的培训计划，每次培训结束后都会对培训结果实行专项考核，使培训工作做到不走形式、不走过,使培训结果能够落到实处,要做到：”不培训、不入职,不合格、不上”冈。新入职的员工，在入职的第一周内，都会接受公司及甲方专项培训和考核。培训时间很多于3个工作日（最后半个工作日为考核时间）。（1）新员工培训主要包括以下内容：1）企业文化、组织机构、管理制度2）所在项目的基本概况，服务理念、保洁标准、范围3） 职业道德及质量意识教育4） 对员工的期望及要求）礼仪礼节）安全教育（防火防盗知识、公司安全作业规范、高处作业安全规定）在职员工培训1)定期项目组织在职与员工针对物业服务基本知识、消防知识、秩序维修、工程维修、保洁消杀知识等的培训。2)每周根据岗位工作要求组织相关人员接受专项培训，以更新知识和丰富技能。七、其他相关机制培育提升机制将培训放在个人和单人进展的重要地位，培育的目的是使员工忠于企业，一转多能,锦上添花。在提升上形形色色，能者上，平者让，庸者下。方法有培育、提升、进修等。工资福利机制重在查核，根据奉献大小举行工资决策。充沛一定努力任务所应得的优厚酬金,吸引人才，鼓励员工获得更加的任务绩效。奖惩机制在实践任务中以奖为主，以罚为辅，坚持优胜劣汰、奖罚清楚。经过奖励引导员工往前走，经过惩罚催促员工朝前走。做到人人有动力、个个有压力、奖励的方式有物资奖励和肉体鼓励等。文化活动机制通过文化活动的展开，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感。方式有集体活动、旅游等。思想工作机制思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群体效能和工作积极性，引导员工尊重个人情感，并且针对个性心理做适时的思想工作。工作方式有谈心、座谈、家访等。三、针对本项目草坪管理养护方案草坪具有净化空气、吸附尘埃，防止噪音，抗污吸毒，减少水土流失，改进土壤结构，减缓太阳辐射，保护和恢复视力，绿化、美化城市，改善城市生态等作用。”三分种植，七分管理"草坪管理的好坏，决定着草坪建植的成败。近年来，随着草坪养护管理技术的提升和一些先进的草坪养护管理机械的购进，我公司的草坪养护管理水平已经有了明显的提升。草坪管理应要包括以下几个方面：1、灌溉草坪草因为种类不同，其抗旱性有些差异，其旺盛生长阶段，均需求充足的水分。因而，适时浇水是养护好草坪的又一项办法。普通在低温干雨季节每5-7天早晚各浇1次透水，潮湿根部达10-15cmo另外时节浇水以维护土壤根部有一定的湿度为宜，但浇水时最好采用多向喷并没有喷灌，坚持灌溉平均，浪费用水，同时又肃清了草面尘埃。成熟草坪的灌溉，主要应考灌水时间、灌水量及土壤性质等方面。在夏季高温季节，草坪灌水应避免中午或晚上实行，以防止因高温而引起的病害对草坪所产生的危害。当土壤湿润到10—15厘米深时草坪就可有充分的水分供给。另外，草坪草需水量的大小，还受土壤性制裁的影响，粘质土壤、沙质土壤对灌水量及灌水次数均有不同的要求。2、修剪修剪是建植高质量草坪的一个重要措施。均匀修剪是草坪养护中最重要的环节。草坪如不即时修剪，其茎上部生长过快，有时结籽，妨碍并影响了下部耐践踏草的生长，使其成为荒地。其遵循的基本原则为”减去量1/3"原则。第一次修剪在草坪长到7厘米左右时实行。对新建草坪适时实行修剪，可促动草坪草的分槩和增加草坪密度。成熟草坪在返青前实行低修剪,可促动草坪提早返青。适当使用草坪矮化剂，可减少剪草次数，促动分槩、增加草坪密度，提升草坪草的抗逆性。当草坪受到不利因素胁迫时，要适当提升修剪高度,以提升草坪的抗性。不同草种建植的草坪其修剪高度不同,而且因其不同用途亦有所不同。草坪修剪的质量取决于所用剪草机的类型、修剪方式、修剪时间等方面。要保持剪草机的刀片锋利，高温季节，清晨忌修剪。剪草机速度太快，转弯太急，都会引起草坪草损伤。对于坡度较大的草坪实行修剪时，垂直坡面实行修剪可减轻顺坡面修剪对草坪草的伤害。不同草坪的修剪（留往）高度（厘米）

修剪（留茬）高度冷季型暖季型1.0—2.5匍匐剪股颖狗牙根结缕竜野牛篥2.5—5.0粗茎早熟禾華蒸紫羊茅假俭黛地毯草硬羊茅草地早熟禾多年生黑麦草5.0—7.5高羊茅意大利黑麦草百喜草钝叶章草坪修剪期一般在3-11月份，有时遇暖冬年也要修剪。草坪修剪高度一般谩循1/3原则，第一次修剪在草坪高10-12cm时实行，留茬高度为6-8cm。修剪次数取决于草坪生长速度。国外高质量的草坪每年修剪10多次甚至上百次。通常5-6月份是草坪生长最旺盛时期，每周7-10d修剪1-2次，其他时间10-15d修剪1-2次。草坪经多次修剪,不但根茎发达，覆盖水平强，而且低矮，叶片变细，且观赏价值高。修剪草坪时，修剪带一定要平行，且每次修剪要改变方向。干旱时可将修剪掉的草放置草坪上降温，但不能长久放置，否则易使草坪变软,生长缓慢并滋生杂菌。草坪边缘一般用剪刀修齐，才能保持美观。3、施肥施肥对于草坪管理来说，与灌溉、修剪同样重要。施肥是草坪养护的主要措施之一，施肥能够即时补充土壤中养分供给的缺乏。根据草坪植物的生长需要实行淋水和施肥，在每年秋、冬季雨水缺少的季节,增强淋水,每天的淋水量不低于该草种该规格的蒸腾量，使含水量保持在沙土为3%-5%沙壤土为6%-10%攘土为12%-20%,黏土为20%-21%;需水量大的植物，其土壤含水量一般要求：沙土为4%-5.5%,沙壤土为8.5%-11.5%,壤土为17%-22%,黏土为21%-22%;需水量少且不耐涝的植物，其土壤含水量控制在：沙土为2.8%-4.5%,沙壤土为5.7%-8.5%,壤土为10%-15%,黏土为18%-20%o结合淋水适当追肥，以保证草坪植物在秋、冬季保持青绿。肥料的施用要适量、均匀，防止过量或不均匀引起肥伤。草坪生长时节施肥以磷、钾肥为主，过量使用氮肥会促动草坪茎叶迅速生长,大大添加剪草次数，使草坪草细胞壁变薄，组织软而多汁,并增加营养储存，从而招致草坪草的耐热、抗旱、耐寒和耐蹂哺性降性。所以在低温、高湿时节尽量防止使用氮肥，应以钾肥为主。施肥次数应视土壤情况而定,普通每个生长时节3—5次，施肥量为5—10g/m2/次。草坪肥料的使用计划取决于所建草坪的草种组成、人们对草坪质量要求、生长季的长短、土壤质地、天气状况、灌溉频率、草屑的去留、草坪周围的环境条件（避荫水准）等方面。草坪施肥要均匀。为此可将肥料分半从两个方向施入。施肥后要即时浇水，使肥料充分溶解，促动根系对养分的吸收。有经验的管理人员可根据草坪草的外部表确定草坪的肥料供给水平。草坪草组织适宜养分浓度及缺素症状矿质元素适宜养分含量适宜养分含量N2.75%—3.75%叶片黄绿或失绿，老叶首先失绿，草坪密度和分藥减少P3%—0.55%叶暗绿发紫，极度缺乏时红紫，春季返青迟缓，生长受阻K1.0%—2.50%老叶首先发黄，叶尖和叶缘发黄，早春叶片发黄Ca0.5%—1.25%新叶首先在叶缘出现红褐色Mg0.20%—0.60%老叶沿叶缘变红S0.20%—0.45%类似缺n症状，但中脉维持绿色B10一60mg.kg-1生长迟缓Mo10一6mg.kg-1类似缺n症状，脉间失绿Zn20—55mg.kg-1叶片生长缓慢，有时失绿，叶缘其皱Fe35—lOOmg.kg-1新叶育先沿脉间失绿，严重缺乏时，叶片发白Mn25—150mg.kg-1新叶脉间失绿，叶片有坏死斑点Cu5—20mg.kg-1新叶坏死，叶尖发白，生长迟缓4、打孔、叉土通气草坪地每年需打孔、叉土通气1-2次，大面积草坪用打孔机。打孔后，在草坪上填盖沙子,然后用齿耙、硬扫帚将沙子堆扫均匀，使沙子深入孔中，持续勇气，同时改善深层土壤渗水状况。草面沙层厚度不要超过0.5cmo在小面积及轻壤土草坪上通气，可用挖掘叉按8-10cm间距与深度掘叉，叉头直进直出，以免带起土块。对不同土质可变换不同规格叉并没有，也可用澈等工作。锹钏时可切断一些坪草根系，促动根系旺盛生长。打孔、叉土通气最正确时间在每年的早春。5、 杂划控制以植物分类学特点区分，草坪杂草可分为单子叶杂草和双子叶杂草两大类,依据防除目的，杂草的类型又分为一年生禾草、多年生禾草和阔叶类杂草等类型。草坪杂草的防除首先要理解杂草的发作规律，冬季是杂草多发时节,一年生杂草危害较重，春季形成次要危害的则二年生双子叶杂草。全年中，草坪杂草的发作普通表现出双子叶杂草-单子叶杂草一双子叶杂草的排序发作规律。依作用原理，杂草的防除包罗人工拔除、生物防除和化学防除等方面。依据杂草的发作规律,草坪杂草的防除最优办法是生物防除，即经过选择适合的草种混配组和，最优收获时期，避开杂草高发期，对草坪举行合理的水肥办理,添加修剪频率，促动草坪草的长势，增强与杂草的竞争才能,按捺杂草的发作。化学防除普通以防除双子叶杂草效果比拟分明，且药剂的使用也比拟平安，关于灭生性的除草剂，因其对任何动物均有杀伤作用，所以次要用于建坪前的坪床处置,关于这类药剂的使用，一定要充沛思索其残效期的长短。关于选择性除草剂。当前,我国在草坪植中的芽前除草剂的使用相对应比拟平安,且效果较好。但对这类除草剂的使用一定要慎重，应在专业人员的指点下举行。6、 病虫害的防治病虫害的防治在草坪管理中有极其重要的地位，应引起草坪管理者的高度重视。草坪病害可分为两大类：一类是由生物寄主（病原物）引起的，有明显的传染现象，称为侵染性病害;另一类是由物理或化学的非生物因素引起的,无传染现象,称为非侵染性病害。非侵染性病害亦称生性病害的发生，决定于草坪和环境两方面的因素。包括土壤内缺乏草坪草必需的营养，或营养元素的供给比例失调、水分失调、温度不适;光照过强或缺乏;土壤盐碱伤害;环境污染产生的一些有害物质和有害气体等。因为各个因素间是互相联系的，所以生理性病害的发生原因较为繁杂，而且这类病害症状常与侵染性病害相似且多并发。侵染性病害的病原物主要包括真菌、细菌、病毒、类病毒、类菌质体、线虫等,其中以真菌病害的发生较为严重。草坪草的虫害，相对于草坪病害来讲，对于草坪的危害较轻，TO容易防治，但假如防治不即时，亦会对草坪造成大面积的危害。因为草坪面积持续扩大，草坪类型较多，养护水平不一，布局零散，因而，病虫害发生形式复杂。草坪病虫害的防治问题越来越突出,集中表现在冷季型草坪草病虫害发生严重，加之近年来，草坪草种植混乱,草坪病害的防治技术又很滞后,这给草坪管理带来了很大困难。所以草坪病害的防治要遵照’‘预防为主，防治结合”的原则,理解主要病虫害的发生规律，弄清诱发因素，采取综合防治措施。首先要种植抗病虫性品种：随着弓I进草坪品种持续增加，不但要理解品种的生活习性，还要对其抗病虫性实行筛选。含有内生真菌的品种,其抗虫性明显增强。其次是草坪养护管理措施：合理施肥，在高温、高湿季节增施磷钾肥，增加氮肥用量：合理灌水，降低草坪湿度，选择适合的浇水进间;过度修剪，修剪时严禁带露水修剪，坚持刀片尖利，对草坪病斑要独自修剪，避免穿插传染，修剪后对刀片举行消毒，病害多发时节可适当提升修剪留茬高度;增加枯草层，可经过疏草，表施土壤等办法肃清枯草层，增加菌源、虫源的数量。再次是采用药物控制：防治草坪病虫害的次要药剂为杀虫剂，杀購剂和杀菌剂等，使用时应严厉依照使用阐明举行，避免发生危害。草坪病虫害的防治是草坪养护办理中比拟单薄的方面,一方面是看法疑惑,病虫害的防治没有惹起草坪办理者的充足注重;另一方面是技术缘由,冬季低温、高湿冷季型草坪草病虫害严重,大大都办理者对草坪病害的原因、医治方法等方面掌握甚少，根本上处于主动形态，少量用药，自觉用药,养护本钱添加但收效甚微。因为病虫害的防治涉及的领域比较专业，其防治技术不易掌握。从病害的确认到防治需要具备一定的专业知识，这方面知识在一定时期内还很难普及。理解病虫害的发生规律及防治原则，作到预防为主，防治结合，对草坪养护管理来说至关重要。7、补填草坪若出现斑秃或部分枯死,需即时更新复壮，对被破坏或其他原因引起死亡的草坪植物应即时补植，使草坪保持完整，无裸露地。补植要补与原草坪相同的草种，适当密植，补植后要增强保养，］个月内覆盖率达95%。即早春或晚秋施肥时，将经过催芽的草籽和肥料混在一起均匀洒在草坪上，或用滚刀将草坪每隔20cm切一道缝，施入堆肥，可促生新根。对经常修剪、浇水、清理枯草层造成的缺土、根系外漏现象，要在草坪萌芽期或修剪后实行加土滚压，一般每年1次,滚压多于早春土壤解冻后实行。8、对剪股颖草坪养护管理修剪：对于匍匐剪股颖草坪的修剪,它是维持优质草坪的重要管理措施之一,它的目的在于特定的范围内保持顶端生长，控制不理想的不耐修剪的营养生长维持一个美观持久耐用的草坪。匍匐剪股颖在修剪高度为1.8cm或更低时能形成优质的草坪，过高的修剪高度,匍匐生长习性会弓I起过多的芜枝层的形跡口草坪质量的下降。定期施肥会使芜枝层生成达到最小,垂直修剪加速了幼茎的生成和匍匐茎节上根的生成。在四月至十月份相隔4-5天要修剪一次，修剪后即时打药，主要使用杀菌类药物。每月疏草二次，疏草后要修剪。灌水：夏季浇水主要是草坪自身用水和降温作用,在高温天气，灌水次数要适时增加，其他天气以空气的干湿度灵活改变浇水的时间。如有喷灌浇不到的地方，即时用皮管灌水。施肥：每月要适量的施入有机月府口无机肥,播撒硫酸亚铁调节土壤的肥力和酸碱度。病害防治：造成剪股颖生病的病源菌主要为真菌病害。用25%哩酮可湿性粉剂（或三哩醇、多效哩、速保利）1000倍液喷一次，修剪后实行。常年防病用70%甲基托布津可湿性粉剂（或多菌灵、百菌清）.25%三哩铜可湿性粉剂（或三哩醇、多效喚、速保利）、50%福美双可湿性粉剂（或代森镒锌）虫害防治：常见为害剪股颖为害虫有：地老虎、蟒蜡、蟻姑（地下害虫）、蝗虫、夜蛾、草地螟、跳甲、螃虫（茎、叶害虫）等。防治方法：每年4月份至10月份（主要是4—6月份、7—9月次之），随时注意观察，如发现虫害，即时用农药杀除。茎叶虫害可用敌杀死、杀灭菌酯、氧化乐果等，一般农药都可,地下虫害用氧化乐果、马拉硫、磷甲胺磷喷灌。病虫害主要以预防为主，综合治理。四、针对本项目灌木和花卉管理养护方案(一)灌木的管理养护灌木最重要的的工作就是养护与管理。俗话说”三分栽，七分管"，说明了养、管的重要性。养护与管理是一项经常性的工作，其中施工后头几年养护管理尤为重要。为了使所栽植的各种绿地植物不但能成活，而且能长得更好，就必须根据这些植物的生物学特性、生长发育规律和当地的具体生态条件,制定一套符合实情的科学养护管理措施。相反，只栽不管，不但起不到应有的绿化、美化功效，而且可能大煞风景，比不栽还难看。绿地植物的养护管理工作，必须一年四季不间断地实行，其内容有灌水、排水、除草。中耕、施肥、修剪整形、病虫害防治、防风防寒等。1、灌水与排水（1）灌水与排水的原则1） 根据不同的气候确定灌水和排水量。2） 根据树种不同、栽植年限不同确定灌水和排水量如观花树种，特别是花灌木的灌水量和灌水次数均比一般的树要多；而对于喜欢湿润土壤的树种，则应注意灌水。刚刚栽种的树种一定要灌3次水，方可保证成活。新栽乔木需要连续灌3~5次（灌木最少5次），而对于一般定植多年，正常生长开花的树木，除非遇上大旱，树木表现迫切需水时才灌水。3脓据不同的土壤状况举行灌水和排水如盐碱地，就要”明水大浇"“灌傍结合"（即灌水与中耕松土相结合），最好用河水灌溉。对沙地种的树木灌水时,因沙土容易漏水，保水力差，灌水次数该当添加，应小水勤浇，并施无机肥添加保水保肥性。低高地也要小水勤浇，留意不要积水，并应留意排水防碱。较粘重的土壤保水力强，灌水次数和灌水量该当增加，并施人无机月跳口河沙，添加通透性。4）灌水应与施肥、土壤管理等相结合”水肥结合”十分重要，特别是施化肥的前后，应该浇透水，既可避免肥力过大、过猛，影响根系吸收或遭毒害，又可灌足树木对水分的正常要求。此外，灌水应与中耕除草、培土、覆盖等土壤管理措施相结合。因为灌水和保墙是一个问题的两个方面，保墙好能够减少土壤水分的消耗，满足树木对水分的要求并可减少经常灌水的次数。2、灌水的时间、水量及方法(1)灌水时期由树木在一年中各个气候期对水分的要求、气候特点和土壤水分的变化规律等决定的。除定植时要浇大量的定根水(即在新植株定植后，为了养根保活，必须灌足大量水分，加速根系与土壤的结合,促动根系生