2023年上半年台湾省房地产估价师案例与分析商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试卷

２023年上半年台湾省房地产估价师《案例与分析》:商业房地产估价的技术路线和难点解决考试试卷本卷共分为2大题5０小题,作答时间为180分钟,总分100分,６0分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有１个事最符合题意)1、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为５%，则该建筑物的成新率为__。ﻭA.76%

B．80%

C．８１％ﻭD．８４％2、某宗土地面积2023㎡,土地单价１６00元／㎡,建筑密度40%,建筑总楼层16层，则楼面地价为。ﻭＡ：3００元/㎡

B：4000元/㎡

Ｃ：１6０0元／㎡

D:２50元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格3、＿_是＿_的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书,可以单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。

A.单项工程;建设项目ﻭB．单位工程；工程项目

C.单项工程;工程项目ﻭD．单位工程;建设项目4、某建筑物实际通过年数为2023，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差导致功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效通过年数为2023,剩余经济寿命为2０2３，残值率为４%，用直线法计算该建筑物的成新率为。

Ａ:4３.8％

B:50％

C：5６.８％ﻭD：70％ﻭＥ：工业用地的监测点评估价格5、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目是＿＿。

A.未知、需规定取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应承担的税费ﻭC．销售费用和销售税费ﻭＤ.开发成本和管理费用6、《城市房屋拆迁管理条例》规定,房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。ﻭA：房屋拆迁公告

B：房屋拆迁告知

Ｃ：房屋拆迁通告

D:房屋拆迁报道

E：房地产估价机构必须加盖公章7、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多,开发商采用的是__技巧。ﻭA.产品线定价ﻭB.选择品定价

C．补充品定价ﻭD．产品束定价8、既为治热毒血痢之良药,又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__

A.大青叶

B．鱼腥草ﻭC．败酱草ﻭD．水牛角

E．白头翁9、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方23８５元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方承担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.９％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方承担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。

Ａ:２139

Ｂ：21４6

Ｃ：２65１

Ｄ：265９

E：工业用地的监测点评估价格10、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。

A：租赁协议

B:买卖协议

C：购买协议

D：合作协议ﻭE：房地产估价机构必须加盖公章ﻫ1１、物业服务公司应当是具有独立的。ﻭA：机关法人地位的经济组织

B:事业法人地位的经济组织ﻭＣ：公司法人地位的经济组织

D:非公司法人地位的经济组织ﻭE:执行层的组织协调1２、房地产的开发、运用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、本地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的_＿。

Ａ.不可移动性ﻭＢ.独一无二性

C.互相影响性

D．易受限制性13、我国目前有关部门把公司或公司发行的债券统称为公司债券,并且明文规定,发行的主体仅限于我国境内的。ﻭA:个人公司ﻭB:合作公司

Ｃ:集体所有制公司ﻭD:全民所有制公司

E：执行层的组织协调14、甲、乙两宗相邻土地，价格均为5０万元,若将该两宗土地合并为一宗土地,合并后的市场价格为1５0万元。在这种情况下，假如乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。ﻭA:0~５0ﻭB:５0~７5ﻭＣ:50～1００ﻭD:100~150

E:工业用地的监测点评估价格15、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅社区。202３年5月1日，C房地产开发公司签订了出让协议,按照规定，C房地产开发公司应在前,支付所有地价款。

Ａ:2０２3年7月1日ﻭＢ:20２3年8月1日ﻭC:2０23年9月1日ﻭD：２02３年１0月1日

E：房地产估价机构必须加盖公章１6、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时,一般将空置率归为（）。

A.时间类参数ﻭＢ.融资类参数ﻭC．评价标准类指标

Ｄ．收益类指标17、业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的是＿＿。

A.物业管理协议ﻭB．物业服务协议

C.前期物业服务协议

Ｄ.后期物业服务协议18、当开发项目用地面积一定期，决定项目可建筑面积数量的是__。

Ａ.容积率

B．建筑高度ﻭC.建筑规模

D.建设工程19、下列会导致房地产价格偏高的情况是。

A：政府协议出让土地

Ｂ：购买相邻房地产ﻭC:卖方不了解行情ﻭD:设立抵押的房地产ﻭE：工业用地的监测点评估价格20、在实际估价中,要特别注意估价对象范围的界定.以下选项中，属于实物构成范围内的是。

Ａ：是否涉及特许经营权

B:是否涉及债权债务ﻭC:是否强制处分房地产

D:是否涉及建筑物内的家具

E:工业用地的监测点评估价格2１、__不属于对外交通用地。

Ａ.管道运送

Ｂ.港口ﻭC．公司内铁路

D.机场22、下列关于保险职能的说法有误的一项是__。

A.分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶尔性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金,危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人ﻭB.融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高,就可以填补负债业务的局限性或亏损，为采用较低的保险费征收标准，吸取更多的保险费收入发明条件ﻭC．在各种保险中，政策性保险最能体现分派职能ﻭD．保险人参与防灾防损活动,可以提高社会的防灾防损能力23、某房地产开发项目的占地面积为1５000㎡,规划容积率为3，预计开发完毕后可供销售的面积为总建筑面积的8０％,项目的总固定成本为８000万元，预计项目的单位变动成本为4500元／㎡．假设所有司销售面积可以所有售出，则达成盈亏平衡的平均销售单价为元/㎡。ﻭA：53７7.78

B：627７．７８

C：６72２．22

D：7８４7.２2ﻭE：借款协议２4、下面对假设开发法合用条件的表述最为准确的为_＿。ﻭA．新开发房地产项目ﻭB．用于出售用途的房地产项目ﻭC.具有投资开发或再开发潜力的房地产ﻭD．用于投资或再开发的房地产25、某房地产的土地取得成本为10０0万元,开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为50０万元,则该房地产的投资利润率为()。

Ａ．1０.0%ﻭB.11.1%

C．1１.9％

D.1２.5％二、多项选择题(共2５题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)1、下列属于物业管理服务的基本内容的是。ﻭA：物业共用设备设施的运营、维护和管理

B:环境卫生、绿化管理服务ﻭC:业主自用部位的维护与管理ﻭD:物业档案资料的管理ﻭＥ:物业装饰装修管理服务２、某宗房地产的土地面积为1０0０m２，建筑面积为１400m2，现需拆除重建,估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/ｍ2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为__元/m２。ﻭA.50

B.2５0ﻭC．30０ﻭD.350３、_＿是指公司行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。ﻭA.经营成本

B．开发产品成本ﻭC．期间费用ﻭD.开发项目总投资4、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,其产权。

Ａ：属于房地产开发公司ﻭB:属于业主共有

C:属于物业服务公司ﻭＤ：归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定ﻭE：执行层的组织协调5、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项。

A：开发公司名称

B：中介服务机构代理销售的载明该机构名称ﻭＣ:预售或者销售许可证书号

D:项目的具体位置ﻭE：项目的销售价格有效期６、城乡最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过本地人均住房面积的__。

A.30%

B．40％ﻭＣ．50%

Ｄ．６０%7、需要解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，由此找出每个所有者应占有的_＿。

A.土地价格

Ｂ．土地份额

Ｃ．楼面地价ﻭＤ．房地产份额8、求取建筑物折旧的方法重要有＿_。

A.年限法

B.市场提取法

C．分解法

D.功能法

E.对比分析法9、区位状况比较修正的内容涉及修正。

Ａ：繁华限度ﻭB：临街状况ﻭC：容积率ﻭＤ:使用年限

E：周边环境10、从法律角度分析,认股权证本质上是一种契约。ﻭＡ:权利ﻭB:义务

Ｃ：信用

Ｄ:债务

E:借款协议

1１、目前,我国房地产开发投资公司纳税的重要税种有__。ﻭＡ．经营税收及附加

B.公司所得税

C.城乡土地使用费ﻭD.契税

E.印花税１2、下列关于边际收益递减规律,表述对的的是。

A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律ﻭＢ:是指在技术水平不变的条件下,若其他要素固定不变，而不断增长某种可变要素的投入，开始会使总产量递增ﻭC:当要素增长到一定限度后，虽然总产量继续增长，但增长的产量逐渐递减ﻭD：超过了一定界线继续增长可变要素的投入,将使总产量减少

Ｅ:即可变生产要素投入增长所引起的产量（或收益）的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段１3、契税的税率为＿_。ﻭA．1%~3%ﻭＢ．3%~5%

C．5％～７%

D.3%～7%１4、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，对的的有。(2023年试题)

A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担ﻭＢ:假如委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任ﻭC:委托人也许需对告知与瑕疵承担最终责任ﻭＤ：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责ﻭE:即使拍卖中的确存在应告知而未告知的瑕疵,也应由拍卖人先行负责15、某类房地产20２3年～２0２3年的价格见下表,各年增长量的权重分别为0.１、0.2、0.2、０.5,则运用平均增减量法预测该类房地产２02３年的价格为（)元/。

Ａ.8４6０

B.8500ﻭＣ.8790

D．883816、假如同一地区的某一类型物业的售价连续大幅度下降,那么该类型物业的出租需求就会。

A:大幅增长

B:小幅增长

C：不变ﻭＤ：减少

E：借款协议17、某房地产开发公司向购房人承诺,在签订购房协议15天内,假如不满意可以无条件退房，该公司采用的市场定位战略是＿_。ﻭA.形象差异化战略

B．人员差别化战略

C.服务差别化战略ﻭＤ．产品差别化战略18、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大,那么他应当进行__登记。ﻭA.转移登记ﻭB.变更登记ﻭC．先进行变更登记再进行转移登记

D．先进行转移登记再进行变更登记19、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用重要体现在。

Ａ：法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序

B:是否委托由法院决定ﻭＣ：法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖协议,终结拍卖程序ﻭD:法院有权对拍卖结果依法进行审查,并根据法律规定作出是否予以确认的裁定

E:法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查２0、收益性物业管理中,影响有效毛收入的因素有。

Ａ：潜在毛租金收入

B:经营费用ﻭC：租金损失

Ｄ:其他收入

E：报酬率高低21、投资机会研究相称粗略、重要依靠笼统的估计而不是依靠具体的分析,该阶段投资估算的精度为_＿。

A.±10%ﻭB.±２０%ﻭC．±30%

D.±4０％２２、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时,一方面要考虑的因素是（)。ﻭA．零售商的财务能力ﻭB．零售商需要的服务

C.零售商组合与位置分派ﻭＤ.零售商的声誉２３、物业公司在选