房地产经纪人考核题库

考核题库一、填空题1、本次限购政策自年月日起开始实施，以商品住房买卖合同和合同签订时间为准。

2、限购政策适用的地域范围是指杭州市区，包括上城、下城、、、、、、下沙、萧山、余杭。3、购房人向房地产开发企业购房或通过经纪机构购房的，应向房地产开发企业或经纪机构提供家庭成员身份证明、、，购房人签字确认的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》。非本市户籍居民家庭还应提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上或。4、“限购”是指限制居民家庭通过市场途径购买商品住房和二手住房，包括与他人共同购买。不包括因继承、、、、法院裁定等取得房屋。5、“本市户籍”中的“本市”是指（含农村及在校大学生）。

6、限购政策中的“本市户籍居民家庭”是指家庭成员（包括夫妻双方及未成年子女）中只要有，即认定为“本市户籍居民家庭”。7、出售房源需要三证：证、证、证。8、经济适用房满年后允许上市交易，要补的差价，但杭州现在还没有出具体的细则。9、经纪人确认、勘查、登记，审核产权证？确认房屋的及情况。（三证）勘查：、、等；登记：产权人必须填写，并交验有关证明、证件；经审查符合登记条件的，即接受委托协议，收存需要进一步审查的有关证明、证件。审核产权证：对房屋的产权证及进行查验。确认该房屋是否属于该业主或有无其他共有权人，并确认该房屋有无或者是否有其他。确认是否能出售。做到产权清晰，有无双税等。10、经纪人估价要根据业主这套房源所在小区、、给这房子初步估个价。11、经纪人在与房东商量报价时，价格高于房东心里最低价左右，给客户还价的余地。12、签订出售委托协议有两种一种是；一种是。13、出售协议签订的主要内容：业主姓名，，，出售房屋的地址，面积，，，，家俱家电，，是否有抵押，，，出售价格，，税费承担方式。14、经纪人在带客户看房后，应让客户签。15、初审购房资格：对于杭州市已拥有一套住房的可以再购买一套；对拥有以上的，可以，再，但不能，要一次性付清。（以家庭为单位）。16、有的房子是不可出租，出售的。17、付款方式有、、。18、贷款方式有、、。19、税费是指不包含、包含，，，，工本费。20、委托代理费计算：0~50万，50万~100万，100万~200万，200万以上。名词解释1.商品房指房地产企业，经批准用于而建造的房屋。按销售对象可分为和。2.房改房又可以叫做，是指享受的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。3.小产权房也称""，是指由乡镇政府颁发产权证的房产。"小产权"其实就是。4.经济适用房指已经列入计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇家庭出售的住房。它是具有性质的商品住宅。5.契税是指由于出让、房屋买卖、或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人的一种税赋。6营业税指对和个人，就其营业额按率计征的一种税。7.房产税是以为征税对象、按照房屋的或向产权所有人征收的一种税。8.印花税指对在或经济交往中书立的或领受的征收的一种税赋9个人所得税指个人将拥有转让、出租或其，就其所得计算征收的一种税赋。100缴纳保证金指按照有关规定，个人将拥有住房转让时，就其应纳税所得，按照税率计算的，个人所得税纳税保证金。11低层房屋是指高度低于或等于米的建筑物，一般是层建筑物，如平房、别墅等。12.小高层人们一般把8层至层的建筑称为“小高层”。13.多层多层房屋指高于低于或等于的建筑物。多层房屋一般为层，一般采用，少数采用钢筋混凝土结构。14.跃层住宅是一套住宅占楼层，有联系上下层。15.土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的单位和个人，以实际占用的为计税依据，依照规定由征收的一种税赋。16.建筑容积率：居住区用地上拥有的各类建筑的或以与的比值表示。17.绿化率项目是规划建设用地范围内的与之比。18.存量房指或并取得所有权证书的房屋。存量房是相对于增量房而言的，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，一般指。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后的内，向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。19.商住楼在批土地的时候批的是,是买的,不投标,所以价格比投标的住宅用地价格要便宜，在生活费用,水费电费等,买房费用，交易费用，产权年限等方面都商住楼与住宅楼。20.公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在，大多数是，标准较高，每一层内有若干单户独用的。21.平价房根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过形式供应、具有的经济适用住房。其建房土地由，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。22.解困房是在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决本地城镇居民中、困难户和问题而专门修建的住房。它只授给经审查符合条件的或23.廉租住房指政府和单位在住房领域实施，向具有城镇常住居民户口的家庭提供的租金相对低廉的普通住房。24.营业税附加是指对，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。25.纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税计算的，个人所得税纳税保证金。26.房屋交易手续费是指由政府的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。27.复式住宅在概念上是，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是。房贷1.按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续缴存以上2.购买、建造、翻建、大修住房为本市自住普通住房，有符合法律规定的和相关证明材料，并同意以所购、建住房作为担保3.购、建不同类型的住房，首付款比例等条件如下：购买本市二手房的，该中介公司应与公积金中心签订合作协议；其中，房屋建造年份在2000年（含）以后的，首付款比例不低于购房款的；房屋建造年份在2000年以前的，首付款比例不低于。4.因改善住房条件重新购买住房、且符合基本贷款条件的，可以申请二次贷款。申请二次公积金贷款的，首付款比例不低于。[5.职工实际月缴存额高于月缴存额标准的，最高可贷额度为元，低于的，最高可贷额度为元。职工及其配偶均缴存住房公积金的，具体可贷额度按人分别计算，且合计最高可贷额度为元。6.月缴存额标准以杭州市城镇单位在岗职工月平均工资的及规定缴存比例为依据计算确定，由公积金中心按年公布。7.杭州市公积金贷款期限最长为，且不得超过申请人或其配偶的法定退休年龄（男满，女满60周岁）。8.公积金还款方式分为和还款两种，由职工在贷款申请时选择。9.等额本息月还款额=贷款本金××（1+月利率）还款期数/[（1+月利率）还款期数10.等额本金月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-已偿还的贷款本金）×57.职工应按购、建住房的不同类型，向公积金中心或其委贷银行提出贷款申请，填报《杭州市住房公积金贷款申请表》，提供申请人及其配偶、、..，以及相应购、建房证明材料。11.购买本市二手房的，应在合同签订（付款方式约定为按揭贷款）、支付首付款后，办理房产交易过户手续前，，提供房屋转让合同、首付款收据（发票）或现金缴款单（收款账户须为监督支付账户）.证、委托代理合同、资金监督支付协议书。12.公积金中心或委贷银行需对申请人的、、申请额度等内容进行真实性、合规性的初步审查。13.初审通过的，公积金中心或委贷银行约请申请人进行面谈，进一步了解申请人的、还贷意愿、等情况，并建立面谈记录。14.公积金中心自贷款受理或收到委贷银行报送材料之日起，在个工作日内完成贷款审批。公积金组合贷款另需经委贷银行进行商业贷款审批。15.因情况特殊不能在15个工作日内完成审批的，经公积金中心负责人批准，可延长—个工作日，公积金中心或委贷银行需告知延期原因。16.借款人正常还款6个月后，可申请或提前结清还款；其中，提前部分还款—可办理一次，需变更还款期限或还款方式的，应一并提出。17.借款人需提前还款的，应提前日向委贷银行提出申请，在约定办理日持、《借款担保合同》到委贷银行办理相关手续，并存足提前还款本息额。18.还款逾期。借款人未按时足额还款的，须按《》约定承担逾期罚息偿付等违约责任；多次逾期的，公积金中心、委贷银行将按《担保借款合同》约定，以收回剩余贷款本息。19.借款人还清全部贷款本息后，需到办理贷款结清手续。公积金中心、委贷银行须向借款人出具、，并将《房屋他项权证》等相关材料交还借款人。20.贷款分两种：一类是，一类是。

21.抵押贷款：一种是，另一种是22.住房公积金贷款最高限额为80万元。

23贷款期限最长为年，且不得超过申请人的贷款年龄（男65岁女60岁）。

24.具体贷款额度和贷款期限由公积金中心根据申请人申请，以及申请人还款能力、、情况、购建房状况和价格或评估价值等因素确定。

25.职工住房公积金贷款额度不足的，可申请，组合贷款中商业贷款的期限、担保方式、还款方式应与住房公积金贷款。26.贷款利率按照人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。目前执行的公积金贷款年利率1—5年为，6—30年为。27.个人住房组合贷款一般是指和。房地产经纪相关知识中国现行法律体系包括、、（）、、、、和（、）等民法是平等主体的、、之间的和的法律规范的总称。民法所讲的是指作为民事主体来说，其权利能力。民事法律关系的要素有、、。民事法律关系的客体有，，。自然人的民事行为能力有，，。代理是指在代理权限内，代理人以的名义进行民事活动，活动结果由的一种法律行为。代理的种类分为三类即：，，。委托代理通常以为代理内容，事项完成后，。《民法通则》规定的诉讼时效期间有下列3种情况：1从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，一般诉讼时效期间为年。2从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，特殊诉讼时效期间为1年，《民法通则》规定，下列的诉讼时效期间为年：①身体受到伤害要求赔偿的；②出售质量不合格的商品未声明的；③延付或者居付租金的；④寄存财物被丢失或者损毁的。3不知道权利被侵害之日起计算，诉讼时效期间为年，《民法通则》规定，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。如《环境保护法》规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期为年。当事人订立合同，采取和进行。有下列情形之一的，合同无效：①③④⑤（多选题）物权是一种财产权，是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括，和。建筑物按照使用性质，分为，和三大类。（多选题）按照房屋或的分类。住宅按照层数，分为低层住宅，中高层住宅和高层住宅，其中，1—3层的住宅为4—6层的住宅为，7—9层的住宅为，10层以上的住宅为。公共建筑及综合性及建筑，总高度超过为高层建筑，但不包括总高度超过的单层建筑。建筑总高度超过的，不论是住宅还是公共建筑，综合性建筑，均称为。建筑物按照建筑结构，一般分为下列5类：，，，，。建筑设计使用年限为50年，和。作为使用人，对建筑物的要求概括起来是，，，。经济的基本要求是不仅一次性的构建价格不高，而且在使用过程中所需支出的费用也不高，，包括节省维修养护费，节约采暖，空调，照明的能耗等。一幢建筑物一般是由竖向建筑构建（），水平建筑构件（）及解决上下层交通联系的楼梯等组成。①基础按照受力性能，分为刚性基础和柔性基础。刚性基础是指用等受压强度大，而受压强度小的刚性材料做成的基础。砖混结构房屋一般采用刚性基础，柔性基础是指用钢筋混凝土制成的的基础。基础按照构造形式，分为，，，，和。笩板基础还有利于的。箱形基础由于刚度打，整体性好，底面积较大，箱形基础对于极为有利。桩基础，当建筑场地的上部，，地基上作浅基础时宜采用桩基础。墙体应满足以下基本要求：①②③④。墙体按照在建筑物中的方向，分为和，是沿建筑物布置的墙。是沿布置的墙，其中的通常称为。楼板应有足够的，能够承受使用荷载和自重，应有一定的，在荷载作用下饶度变形不超过规定数值，应满足要求，包括隔绝空气传声和固体传声，应有一定的，，和。屋顶是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，由，，和组成。常用地供水方式有四种：：适用于室外配水管网的水压，水量能终日满足室内供水的情况，这种供水方式简单，经纪且安全。：适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化需设置屋顶水箱的情况。：适用于室内配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。：适用于在多层和高层建筑中，室内配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上没楼层用水的情况。电梯的设置首先应考虑，，其次才是。楼宇智能化：①②③。建筑施工图分为，，，，，。建筑总平面图是用来说明建筑场地内的，，等的布置的平面图。一幢建筑物的结构施工图通常包括，，，，，，，，以及必要的。房地产测绘具体是指调查和测定房地产的，，，，等测绘工作的基本任务是测定地面点的，地面点的空间位置由和来确定。房地产图是，和的统称。地籍即土地的。宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至，是核发和的附图。宗地图包括的内容主要有：一，四，六。房产图包括，，。②计算一半建筑面积的范围：1，与房屋相连有上盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2，独立柱，单排柱的门廊，车棚，货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3，，，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5，有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。不计算建筑面积的范围：1，层高的2.20m以下（不含2.20m，下同）的夹层，插层，技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室。2，突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无柱雨篷等。3，房屋之间无上盖的架空通廊。4，房屋的天面，挑台，天面上的花园，泳池。5，建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱，罐的平台。6，骑楼，过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7，利用引桥，高架路，高架桥，路面作为顶盖建造的房屋。8，活动房屋，临时房屋，简易房屋。9，独立烟囱，亭，塔，罐，池，地下人防干，支线。10，与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。建筑面积=套内建筑面积=住宅楼以幢为单位，按。住宅专用的共有建筑面积直接作为住宅部分的共有建筑面积，商业专用的共有建筑面积直接昨晚商业部分的共有建筑面积。以宫廷为代表的中国古典传统风格，，，。外墙面装饰按照材料及施工方式的不同，通常分为，，，，饰面。稳定主要是指建筑造型在上所产生的艺术效果，一般而言的造型会给人以强烈的稳定感。建筑材料的性质有，和等。与质量有关的性质分为：，，，。建筑材料的力学性质包括，，。材料的建筑物上所受的外力主要有，，，，。按施工部位不同可分为，；按照成膜物状的性质，可分为和；按照涂料的分散介质，可分为，和等。环境即包括，，，，等为内容的物质因素，也包括以，，等为内容的非物质因素。按照环境的属性，将环境分为，，。洁净的空气，氧气占。该标准规定了环境空气中各项污染。颗粒污染物主要有，，和。大气污染源主要有三种：，，。生活污染源主要有，，。辐射污染可分为和两大类。电磁辐射污染分为和。③对工程建设产生严重影响的地质，地貌现象称为工程地质病害，除了，常见的工程地质病害还有，，，，。利用风玫瑰图，一般情况下可根据原则则进行布局，即对大气有污染的工业应布置在全年。容积率=建筑密度=建筑间距：是指。日照标准：是指日照间距系数：是指用地红线：是指道路红线：是指建筑后退红线距离：控制性详细规划是以城市总体规划为依据，确定建设地区的和的控制指标，道路和工程管线控制性位置以及控制的规划要求。居住用地一般占城市建设总用地的左右。居住区按居住户数或人数规模，分为，，三级。居住区的规划布局形式，有多种类型。衡量居住区公共服务设施配套建设水平的，主要是，和④。、衡量居住区内绿地状况的指标，主要有和。在居住区的技术经济指标中，和是反映居住内环境质量的主要指标。住宅建筑面积净密度和居住区建筑面积毛密度（容积率），习惯上也是控制居住区环境质量重要指标。市场=房地产市场结构，通常分为，，和。需求与需要即相关又不相同，其形成条件有两个：①②。某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①②③④⑤。需求规律的例外是和。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的和。某种房地产的供给量是许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①②③④。弹性=房地产需求的价格弹性=房地产投资项目经济评价是房地产投资的最重要环节之一，它为房地产依据。房地产投资项目经济评价的指标和方法很多，而且不同类型的房地产投资项目实用的评价指标和方法可能不同，这里仅对其中最主要，最常用的，和作一介绍。投资回收期（）是指以。投资回收期越短，表明项目的。房地产与其它物品一样，之所以有价格，是因为同事具有，，。(多选题)楼面地价=在买卖中的付款方式可能有下列几种：一，要求在成交日期。二，以方式支付三，从成交日期分期支付，如分支付，第一期付第二期付第三期付，四，从成交日期起。起价是指销售新建商品房的最低价，这个价格通常是，，，的商品房的价格。均价是所销售商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种，成交价的平均价格一般可以反映。市场调节价是指。政府指导价是指政府定价是指。房地产估价基本方式产生三大基本估价方法，即，，⑤市场法适用的估价对象是且的房地产。选取的可比实列应符合以下基本要求：①②③④。交易情况修正，成交价格往往会偏离正常市场价格“①②③④⑤⑥⑦收益法适用的对象是或。净运营收益通常简称，是由扣除后得到的归属于房地产的收入。在手工计算的情况下，是先采用，计算到一定精度后再采用。房地产价格构成分为：一，二，三，四，五，六，，七。由金融机构将资金从传导到需求方的方式，称为。在市场经济中，需求方获得外部资金的主要渠道。中央银行居于，中国的是中国人民银行。信用形式分为：一，二，三，四，五，六，七。几种典型的信用工具：汇票可分为：和。银行承兑汇票是由的汇票，是由银行以外的的汇票。支票：它是出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行或者其它金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。是指向借款人发放的无需提供担保的贷款。担保贷款又可分为，和。保证贷款保证又分为和。抵押贷款主要是短期贷款是指贷款期限在的贷款。中期贷款是指贷款期限的贷款长期贷款是指贷款期限在的贷款。抵押物风险主要有：①②③④。个人住房贷款的特点：一，二，三，。个人住房贷款中的几个主要术语：一，二，：当抵押房地产为再次抵押的，贷款价值比应为贷款金额占该房地产的价值扣除其已担保债权后的余额的比率。申请个人住房贷款的条件主要有：具有完全民事行为能力的自然人。在当地有有效居留身份。有稳定职业和经济收入，信用良好，具有按时，足额偿还贷款本息的意愿和能力。具有真实合法有效的购买住宅的合同或协议。以不低于所购买住宅全部价款的一定比率作为所购买住房的首期付款。有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。⑥贷款人规定的其它条件，例如，贷款人在当地的纳税证明，家庭人口组成说明等。“无损失，无保险”保险的机能在于进行损失补偿，这种损失补偿通常不是恢复已被损毁，灭失的原物，也不是赔偿实物，而是通过的方式来实现的。常见的保险分类有：①按照保险标的不同性质，保险分为和。财产保险是以财产及其有关利益为保险标的一种保险，它可分为，，和。一般财产保险，尤其是，都采用的形式。保险合同的当事人，关系人和中介人。保险合同的当事人有和。保险合同的关系人有和。保险合同的中介人也称为辅助人，有，和。人的心里可以把心里现象分为和两大方面。心理过程是人的心理活动发生，发展的过程，具体地说，是指在客观失误的作用下和一定的时间内，大脑反映客观现实的过程。心理过程包括，和三大方面。感觉主要是，，，和五种，在所有的感觉中，最重要，在所有的感觉器官中，以视觉方式获得的信息量最多，大约占以上。思维形态，可分为，和。情感和情绪是人脑对客观事物与人与之间的关系的反映，并通过反应表现出来。有许多关于需要的理论，其中比较主要的是美国心里学家的。消费者购买动机的具体表现有：①②③④⑤⑥⑦⑧。税费计算：、1：赵先生个人想在在杭州拱墅区的嘉泰馨庭买了一套房子总价是300万元，建筑面积是135方后来经过中介公司跟房东的谈判最终买了一套嘉泰馨庭5幢1单元402的房子，最终价格是288.76万元整，那么请算出这套房子的税费？（买进价80万）共计：189200.6元2：赵鹏夫妇在绿城的桃花源买了一套二手房，一次性付款，本来中介报价是3678.65万元，套内面积是460方，房产证办出是2005年4月由于价格太高赵鹏叫中介公司去跟房东谈价，最后房东让了一步在总房价上打了一个9.7折，那么请算出这套房子的中间税费？（买进价500万）共计：3387522.04元3：有一天王先生个人在杭州的大关东六苑买了一套二手房，最终成交的价格是167.85万，套内面积是90方，房产证办处是1998年，客户是一次性的。那么请算出这套房子在买卖过程中的中介费？共计：28035元4：有一天徐小姐个人在杭州的大关东六苑买了一套二手房，最终成交的价格是185万，建筑面积是89方，并且这套房子是房东唯一住房。三证办出是1995年，而且客户是按揭的，那么请算出这套房子在交易过程中所产生的税费？共计：26460元5：一次余先生夫妇在余杭的清合嘉园买了一套总价在87万的房子，套内面积是138方，并且是按揭的，并且房产证是2007年办出的，因为当时客户跟我们的郭总是认识的，所以就给客户在中介费上打了个7.5折，那么请算出这套房子的税费？共计：87369元6：何先生夫妇在银树湾买了一套套内面积是89方的房子，最后谈成的总价是221.56万，并且是一次性付款，那么在这次交易中按照国家的规定何先生应该支付多少税费？共计：33344元7：冯先生夫妇在清合嘉园东区买了一套129.32的房子，最后的总价是84.3452万元，客户是按揭的那么请算出这套房子的中介费？共计：18510.41元8：仁小姐个人在天都城买了一套房子，最后成交的价格是120.34万元，套内面积是135方，房产证是2008年办出的。并且是按揭的，由于房东还是比较好的，中介费跟赵鹏是四六开的，房东四，赵鹏六，那么赵鹏应该支付多少税费？总计：121580.68元9：小高夫妇在水景城买了一套二手房，最终的交易价格是134.33万，建筑面积是89方，房产证是2007年办出的，而且客户也是一次性的，那么在这次交易过程中小高需要承担多少税费？总计：57400.8元10：一天小董个人在小河佳苑买了一套二手房，最后的售价是200万，房子的建筑面积是86方，并且房东本人只有这么一套房子，而且房产证是2004年办出的，客户是按揭的，那么小董在这次交易中应该承担多少税费？共计：28590元11：一天洪小姐在万家花城买了一套二手房，面积是123.34方，单价是25689元，并且洪小姐是一次性付款的，那么请算出洪小姐在这次交易中应交多少税费？共计：155952.01元12：一天陆老板夫妇乔司的东城丽景买了一套房子，套内面积是138方，建筑面积是153方，单价是12783元，陆老板是按揭的，次交易中所产生的税费？共计：196994.06元13：一天坤维地产的孟经理在杭州的三塘小区买了一套建筑面积是67.56方的房子，因为孟经理本来就是做中介的，所以谈判能力很好，后来跟房东谈成的单价是18976元。并且房产证办出是2006年，孟经理是单身，而且是按揭的，那么请算出孟经理在这次交易中所产生的税是多少啊？共计：58207.88元14：顾颉刚个人在杭州的世纪新筑买了一套二手房，由于客户跟房东说好，把价格做低，从原来的237.86万，做低到220万，并且房产证办出是2007年，建筑面积是130方，客户是按揭的那么客户应该交多少税费？共计：86830元15:傅先生夫妇在西湖8号公馆买了一套二手房，最终成交的价格是1890.23万，面积是250方，房产证办出是2008年，客户是一次性付款那么请算出傅先生应该承担多少税费？共计：1816230.8元16：杨先生个人在杭州的凯德视界买了一套二手房，成交的总价是245.2445万，建筑面积是89方，客户是按揭的。那么杨先生在购买这套房子的时候应该承担税费多少？共计：96076元17：杜先生个人栖息公馆买了一套二手房，因为中介公司的老板是杜先生的弟弟，最后说好中介费是打2折，成交的总价是102.34万，建筑面积是120方，房产证办出2008年，客户是按揭的，请算出杜先生应该承担多少税费？共计：42583.68元18：一天高东杰个人在白鹭郡南买了一套二手房，最终成交的价格是186.79万，建筑面积是89方，客户是按揭的，那么在这次交易中高先生应该承担多少税费？共计：105195.58元19：高东杰个人在杭州的绿城西子买了一套二手房，套内面积是123方，建筑面积是141方，最后成交的单价是21678元，房产证是去年办出，客户是一次性付款的那么请算出高东杰在这次交易中应高承担的税费？共计：294276元20：高东杰夫妇在千岛湖绿城度假酒店买了一套公寓，当初房东报价是132.34万，最后经过中介公司协商房东那边总价打了9.8折，建筑面积是67方，房产证是今年3月份办出的，客户是一次性的，请算出在交易过程中的高东杰夫妇应该承担的税费？（税费是指不包含中介费，包含契税，个税，综合税，评估费，工本费）共计：53876.64元房地产专业基础知识1房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。2.房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。3.地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。4.房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。5.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。6.地产开发是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。7.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。8.土地类型：—居住用地70年；工业用地50年；—商业、旅游、娱乐用地40年；9.三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。10.七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。11.土地使用权出让的形式：协议出让，招标出让，拍卖出让，行政划拨。12.使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。13·生地：待开发的土地，熟地：完成市政设施的土地14.房地产市场：一级市场、二级市场、三级市场。15.一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。16.二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。17三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。18.商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。19.福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。20.微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。21.经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。22.自建房（集资房）是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。23.房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。24.“五证

”只的是《国有土地使用证》.《建设用地规划许可证》.《建设工程规划许可证》.《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）.《商品房销售（预售）许可证》。25.“两书”·《住宅质量保证书》·《住宅使用说明书》26.商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。27.房地产买卖合同是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。28.房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同。29.银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息30.公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证31.楼花抵押登记是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续。抵押人将贷款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。32.建筑面积是房屋实用面积与分摊公共面积之和。33.公摊面积是属于公共部分的面积。34.实用面积是建筑面积与公摊面积的差。35.实用率是房屋实用面积与建筑面积之比。36.房地产转让是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。37.基底面积是指建筑物首层的建筑面积。38.用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。39.总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。40.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比。41.基价基价也称为基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。42.起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。43.弹性隔间指可移动隔间墙之室内空间，通常用于写字楼与商场。44.开放式设计：无隔断设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。45.骑楼：有雨遮的一楼直道部分。46.阳台：指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。47.外飘窗：突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40—60左右。48.露台：指没有雨遮的，有脚踏的部分。49.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。它的主要功能是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。50.外墙：指建筑物体表面。51.内墙：指建筑物内竖面。52.剪力墙：承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。53.砖墙：用砖砌成的墙。54.石膏板：用石膏制成，用以装饰天花板的板块。55.卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶。56.厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。57.格局：单元内分割情况。58.动线：行走习惯路线。59.销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比。60.空置比：指某一段时间剩余的房屋数百分比。61.诉求客源：主要针对的客户层。62.市场区隔：指产品不同类型以回避市场供给量的排挤。63.议价空间：讨价还价的价格差异。64.平面价差：平面方位不同，价格的差异。65.垂直价差（楼层价差）：不同楼层价格差异。66.市调分析法：通过市场调查与其他项目的比较方法。67：邮寄用的广告用品（印刷品）68：电视广告。69：报纸广告。70：户外广告媒体。71：杂志广告。72：销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作。73.建筑密度（覆盖率）建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。74.绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比。75.均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。建筑与建筑构造⒈基础·基础：建筑物与土层接触的部分称为基础·地基：支撑建筑物重量的土层叫地基基础是建筑物的组成部分，它承受着建筑物的全部荷载，并将其传给低级。而地基则不是建筑物的组成部分，它只是承受建筑物荷载的土壤层。其中，具有一定的地耐力，直接支承基础，需要进行计算的土层称为持力层；持力层以下的称为下卧层。地基土层在荷载作用下产生的变形，随着土层深度的增加而减少，到了一定的深度则可以忽略不计。基础的分类：⑴按材料及受力的特点分类可以分为刚性基础和柔性基础。用刚性材料做的基础称为刚性基础。刚性材料一般指抗压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的材料。常用的砖、石、混凝土等均属刚性材料。非刚性基础（柔性基础）。用钢筋混凝土建造基础，基础宽度加大不受刚性角的限制，称为非刚性基础与柔性基础。为了节约材料，钢筋混凝土基础常常做成锥形，但最薄处不应小于200，如果做成阶梯形，每步高300500.⑵按构造型式分类基础构造的型式随着建筑物上部结构形式、荷载大小及地基土壤性质的变化而不同。一般情况下，上部结构形式直接影响基础的型式，当上部荷载大，地基承受能力有变化时，基础型式也随之变化。基础按构造特点分可分为六种基本类型。·条形基础当建筑物的上部结构采用墙承重的时候，基础沿墙身设置，多做成长条形，这类基础称为条形基础。·独立基础当建筑物上部结构采用框架或者单层排架结构承重时，基础采用方形或矩形的单独基础，这类基础称为独立基础或柱式基础·片筏基础当建筑物上部荷载大，而地基又软弱，这时采用简单的条形已经不能适应地基变形的需要，通常墙下或者柱下基础连成一片，使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础·桩基础当建筑物上部的荷载较大，而且地基的软弱土层较厚，地基承载力不能满足要求，做成人工地基又不具备条件或不经济时候，则可采用桩基础。使基础上的荷载经过桩再传给地基土层，以保证建筑物的均匀沉降或安全使用。⒉墙体墙体的类型：⑴墙体按所在位置分为外墙和内墙；纵墙和横墙。外墙：位于房屋周边的墙统称为外墙，它主要起是抵御风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热，起围护作用内墙：凡位于房屋内部的墙统称为内墙，它主要起分隔的作用。横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙，外横墙位于房屋的两端也叫山墙。纵墙：沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙，又有内纵墙与外纵墙之分。⑵墙体按受力状况分类墙体按照受力情况分为两种：承重墙与非承重墙。承重墙：直接承受上部结构传来的荷载非承重：不承受外来荷载。非承重墙又可分为自承重墙和隔墙。自承重墙：不承受外来荷载，只承受自身重量并将其传至基础。隔墙：起到分割房间的作用，不承受外来荷载，并把自身重量传给梁、楼板。框架填充墙就是隔墙的一种。悬挂在建筑外部的轻质墙成为幕墙，包括玻璃幕墙与金属幕墙。⑶墙体按照材料分类按照墙体的材料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土墙。⑷墙体的细部构造·防潮层在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础上升使室内墙身受潮。防潮层设置高度为室内首层地面的结构层的中部，一般用防水沙浆抹20厚。·勒脚外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚，其高度一般指室内地坪与室外地面之间的高差部分，也有将底层窗台至室外高度视为勒角。勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，增加建筑美观的效果。·散水散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。其重要作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。·窗台窗台分室内窗台和室外窗台。室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的凝结水。·门窗过梁为了承受门窗上部的荷载，并把他传到门窗两侧的墙上，门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过粱。为了增加墙体的抗震性和稳固性，墙体内一般设有构造柱、圈梁·变形缝建筑物由于温度变化、地基不均匀沉降以及地震等因素的影响，使结构内部产生附加应力与变形，易使建筑物破坏、产生裂缝甚至坍塌。为了减少对建筑物的破坏，预先在变形敏感的部位将结构断开，预留缝隙，以保证建筑物有足够的变形宽度而不使建筑物破损。这种将建筑物垂直分割而预留的缝称为变形缝。变形缝有伸缩缝、沉降缝、防震缝三种。伸缩缝是在长度或宽度较大的建筑物中，为避免由于温度变化引起材料的热胀冷缩导致构件开裂，而沿建筑物的竖向将基础以上部分全部断开的预留人工缝。伸缩缝一般为20—40。沉降缝是在同一栋建筑物中，由于其高度、荷载、结构及地基承载力的不同，致使建筑物各部分沉降不均匀，墙体拉裂。故在建筑物某些部位设置从基础到屋面全部断开的垂直预留缝，把建筑物分为几个可自由沉降的独立单元。这种为减少地基不均匀沉降对建筑物造成危害的垂直预留缝称为沉降缝。防震缝是为了防止建筑物的各部分在地震时相互撞击造成变形和破坏而设置的垂直预留缝。防震缝应将建筑物分成若干体型简单、结构刚度均匀的独立单元。⒊楼面与地面⑴楼地面的组成：·面层位于楼板层的最上层，起着保护楼板层、分布荷载和各种绝缘的作用，同时对室内起美化装饰作用。·结构层位于楼板层的中部，是承重构件（包括板和粱）。主要功能在于承受板层上的全部荷载并将这些荷载传给墙和柱；同时还对墙身起水平支撑作用，以加强建筑物的整体刚度。实际上就是保证楼板层的强度和刚度要求。·附加层附加层又称功能层，根据楼板层的具体要求而设置，主要作用是隔声、隔热、保温、防水、防潮、防腐蚀、防静电等。根据需要，有时和面层合为一体。·楼板顶棚层位于楼板的最下层，主要作用是保护楼板、安装灯具、遮挡各种水平管线，改善室内光照条件，装饰美化室内空间。审查购房资格及贷款资格的一些问题1：

多年前在省外购买过一套住宅，如今打算在杭州买一套，算首套吗？答：要看之前购买过的这套房子是否贷过款。如果没有贷款，在杭州购买算首套，可以享受首套房的利率优惠；如果贷过款，无论贷款有没有还清，在银行都会留下贷款记录，在杭州购房申请贷款银行会执行二套房政策，首付比例不低于60%，利率1.1倍。2：

二手房最长贷款年限是多少？答：这要视所购买二手房的房龄以及购房者的年龄情况而定。如果是商业贷款，有的银行规定房龄加上贷款年限不超过40年，也有的银行规定二手房房龄不超过20年。此外购房者女性年龄不得超过60周岁，男性不得超过65周岁，也就是说一位55岁的男性购房者，最高只能申请10年的房贷。目前省公积金的政策是贷款年限加房龄不得超过40年，房龄超过20年的二手房，无论是首套还是二套，首付款比例不低于60%。3：夫妻婚后使用公积金买过一套房，丈夫是贷款申请人，妻子是共同还款人。现在双方已经离婚，房产归男方所有，女方再购房算首套吗？答：若房产证已经除名，妻子名下无任何房产，再购房算首套。女方是共同还款人，在银行不会留下贷款记录。若双方离婚房产归女方，男方再购房时，因之前贷过款，就不能享受首套房贷款政策。4：

户口在淳安，可以在杭州市区购房吗？答：根据杭州市房产限购细则，杭州市区户籍包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、下沙、之江、滨江、余杭、萧山，但不包含淳安、建德、桐庐、富阳、临安这5个县市。非杭州市区户籍要在杭州市区购房，必须2年内在杭州市区累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险），且只能购买1套住房。5：杭州户口，几年前在余杭买过一套住宅，杭州市房产档案馆是否可以查出这套房产？在主城区再购房的话算首套还是二套？答：目前余杭、萧山已经与主城区联网，杭州市房产档案馆可以查出余杭、萧山的房产拥有状况。如在余杭已经购买过一套住宅，在主城区再购房算二套。6：杭州户口，名下拥有两套房产，可以卖出一套再买进一套吗？能否申请银行贷款？答：杭州市区户籍可以购买两套房，以房产证登记为准。卖出一套之后，实际拥有1套住房，还可买进1套。能否申请银行贷款要视情况而定，若之前两套房产均已贷过款，无论还清与否，均不能申请贷款；若只有一套房产贷过款或者均未贷过款，再购房时还可申请贷款，按照二套房政策执行。7：二套房可以申请公积金贷款吗？答：如果是市公积金，首套房公积金贷款已还清，且现有人均住房建筑面积低于杭州市统计部门公布的上年度平均水平（2011年度杭州市人均住房建筑面积为33.7平方米）的，可以再次申请公积金贷款，首付款比例不低于60%，利率1.1倍。如果是省公积金，申请二套房公积金贷款时，只需还清首套房公积金贷款，首付款比例不低于60%，利率1.1倍。8：什么样的条件下可以申请公积金贷款？贷款额度多少？答：市公积金须连续缴存满1年且月缴存额131元（个人加单位）以上，方可申请贷款。单身月缴存额低于406元，最高可贷额度为15万元；单身月缴存额度高于406元低于975元，最高可贷额度为30万元；单身月缴存额度高于975元，最高可贷额度为50万元。夫妻均缴存住房公积金的，合计可贷额度最高80万元。省公积金须连续缴存满1年且缴存额243元（个人加单位）以上，方可申请贷款。单身月缴存额高于243元低于487元的，最高可贷额度为30万元；单身月缴存额高于487元的，最高可贷额度为50万元。夫妻均缴存住房公积金的，合计可贷额度最高80万元。9：目前购买什么样的房子可以在杭州落户？答：在上城区、钱江新城购买单套住房（包括二手房）总价达100万元以上（含100万元），或在下城、西湖、江干、拱墅、滨江区内购买单套住房（含二手房）总价达80万元以上（含80万元），或在杭州经济开发区购买单套住房（含二手房）总价达到60万元以上（含60万元），经市房管、公安等相关部门审核批准（对学历等也有要求）后可申请办理1户（夫妻以及未成年子女）杭州市区户籍。选择落户的房子必须已经付清全款（如有按揭，必须还清按揭之后才能办理落户），如果购买的是二手房，原户籍人员的户口必须已经迁出。当然，购房者必须具备购房资格：2年内在杭州市区累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）。浙江省公积金贷款标准贷款额度标准：

贷款申请人情况

月缴存额

最高贷款额度

单身

月缴存额≥438元

50万

单身

182元≤月缴存额<438元

30万

单身

月缴存额<182元

不能贷款

已婚

本人月缴存额≥438元

配偶月缴存额≥438元

80万

已婚

本人月缴存额≥438元

182元≤配偶月缴存额<438元

80万

已婚

182元≤本人月缴存额<438元

配偶月缴存额≥438元

80万

已婚

182元≤本人月缴存额<438元

182元≤配偶月缴存额<438元

60万

已婚

本人月缴存额≥438元

配偶月缴存额<182元（或不缴存公积金）

50万

已婚

182元≤本人月缴存额<438元

配偶月缴存额<182元（或不缴存公积金）

30万一、公积金缴交年限：

由原来连续正常缴存住房公积金6个月方可申请住房公积金贷款改为一年以上。

二、公积金贷款月缴额：暂按原标准执行。

三、执行差别化住房公积金信贷政策：

对职工家庭（借款人、配偶及未成年子女，下同）购买首套自住房的，住房公积金贷