重庆某商业建筑开发项目企划书

重庆xx房地产开发有限公司项目企划书[出版时间：2007年3月][指定联系人]保密须知本商业企划书的内容和资料涉及重庆xx房地产开发有限公司的商业机密，只对具有投资意向的投资者公开并仅限于投资价值审慎评估使用。本公司要求收件人在收到本商业计划书后即刻确认，并做出如下承诺：Ø若不希望涉足本计划书所述项目，请尽快将本计划书完整退回；Ø在没有取得重庆xx房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分复制、传递、影印、泄露或散布给他人；Ø妥善保管本商业计划书。本商业计划书不可用作项目销售报价使用，亦不可用作项目购买的报价使用。第一章项目建设业主概况公司名称：重庆xx房地产开发有限公司公司住所：中国重庆市xx区青羊宫69号公司性质：私营有限责任公司注册资金：800万元人民币法定代表人：法人组织代码证号：20793689-3资质等级证号：渝建开0631180三级公司经营范围：房地产开发及物业管理、商品信息服务联系电话：传真电话：邮政编码：404000E-mail:第二章项目概况一、项目名称：二、建设地址：重庆市xx区新城路37至67号三、建设规模（一期）：５２８１8M2四、项目优势：（一）地理位置优越，交通便利xx大厦项目地处xx区的中央商圈，城区主要交通干道之一的新城路西端和高笋塘中心广场的交汇处，距鞍子坝xx客运港口250米左右，处于xx滨江大道至高笋塘的步行连接通道上，是多路公交线的终点站和进入xx中央商圈的重要停靠点，是大量人流的交汇地点，交通条件十分便利。（xx大厦项目区位图）（二）广阔的市场空间和充足的目标客群本项目的商业定位为女性淘宝购物街，在人气旺盛的高笋塘中央商圈目前还是空白。环境良好、功能配套、生活便利的高层主城景观公寓给本项目的商品住宅提供了充足的目标客群。（三）与xx中央商圈的多个商业卖场形成优势互补xx区高笋塘组团的规划面积仅4.5平方公里，但聚集了40万常驻人口，并且是辐射半径150公里，辐射人口超过500万人口的三峡库区商业核心，商业卖场总面积约40万平方米，2005年在该区域完成的社会消费品零售总额突破50亿元，意味着每平方米商业卖场产生12500元的年产值，商业氛围极度浓郁。本项目的商业卖场投放市场后，可以填补目前xx中央商圈的商业业态空白，必将与现有的大型商贸企业形成优势互补，共同打造xx的中央商圈，进一步奠定高笋塘中央商圈作为三峡库区商业核心的地位。五、项目进展状况：本项目旧城改造规划红线已经划定，项目分两期进行，其中一期工程用地已经办理出让手续，并缴完了国土出让金。（一）项目审批手续进度《项目建议书批复》，2001年8月8日下达；《选址意见通知书》，2001年11月22日下达；《项目国土用地预审》，2001年12月30日下达；《立项可研批复》，2004年4月8日下达；《土地使用权批复》，2004年10月28日下达；《建设用地批准书》，2004年12月6日办理；《方案设计审查意见通知书》，2003年4月23日下达；《建设用地规划许可证》，2003年4月28日办理；《初设审查意见批复》，2004年9月21日下达；《消防设计审核意见书》，2003年11月19日下达；《防雷设计审核意见书》，2003年11月27日下达；《防空设计审查意见书》，2003年12月10日下达；《环境保护批准书》，2004年2月10日下达；《环境影响评价意见》，2004年2月10日下达。（二）项目征地情况项目前期征地费用支出单位原房性质原房面积备注xx区军事部住宅1629.25MM2货币35857.31M2货币40.63司130.75M22货币162谭廷文854.44M22货币348已补偿总金额：7754.633万元已缴纳国土出让金金：2222.733万元前期征地费用支出出合计：9777.36万万元另：2001年12月27日和xx区房地产管理处第一房管所达成拆迁改造协议，协议改造房屋面积204.49M2。2002年10月17日和xx区建筑工程总公司达成拆迁改造协议，协议改造办公用房2732.07M2。（三）项目征地待迁房屋汇总项目规划范围待迁迁房屋统计（M2）项目住宅办公房新城路门面新城街门面一期工程9114.692227.77222.31890.4一期总计待迁房屋屋面积：124555.16六、项目实施进度：项目实施进度甘特图日期项目 本项目预计建设期期为3１个月，以以项目启动资资金到位之日日开始计算。第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度第十季度十一季度一期工程征地补偿偿及场地拆迁迁平整地勘及施工图设计计、审查一期施工手续办理理及工程招标标施工进场及开工典典礼一期工程基础施工工一期工程裙楼施工工（裙楼封顶顶）一期工程塔楼施工工（主体封顶顶）一期工程内外粉水水一期工程设备安装装、调试一期预售手续办理理一期开盘销售一期持续销售第三章项目提供的产品和服务第一节项目定位Ø项目商业宏观定位：商业零售和休闲娱乐中心Ø项目街区定位：高笋塘商业圈的重要节点Ø项目商业功能定位：做xx女性的淘宝购物街Ø项目形象定位：做xx的新城标Ø项目住宅定位：具有浓郁小资情调的高层景观住宅第二节项目规划及建设方案项目选址xx大厦项目选址位于重庆市xx区新城路37至67号，场地东至xx区卫生防疫站，西接工商银行新城路分理处，南临新城路，北靠xx卫校，是xx区旧城改造的重点项目之一。主要经济技术指标（一期）的2下2（三）项目（一期）建筑面积（功能分类）：1.1设备房15311.2停车场53201.3商业用房88431.4架空层11391.5办公楼78811.6住宅281221.7合计52818商业用房8843细分：负二层临街铺面：524负一层室内铺面：2971一层临街铺面：1843二层室内铺面：1739三层商业用房：1766（三）总平面设计本项目初步设计方案为建筑总高三十一层。其中负四层为设备层、负三层和负二层为停车层；裙楼负二层（局部）至第三层为商业用房；第四层为业主会所及结构转换层，局部处理为架空层，增加屋顶绿化及休闲活动空间。建筑场地中心退让形成一个宽24米，呈围合状的上下层休闲广场，将大厦的各栋建筑塔楼自然分为东西两翼。休闲广场利用地形高差形成上下两部分，并以大踏步弧型梯道组织新城路至新城街的上下交通。建筑东翼五至二十七层为B栋住宅塔楼；建筑西翼四至十五层为A栋办公塔楼。（四）建筑设计（效果图）第四章项目背景及市场分析第一节项目背景和推动计划（一）项目背景xx大厦项目是我公司在xx区新城路口投资开发的项目。该项目于2001年在xx区计委立项，原计划开发改造面积约4.5亩，建设规模42000M2，项目总投资3800万元，我公司自筹资金1000万元，其余2800万元主要考虑通过项目预售收入筹得。xx区政府在2002年对《xx区旧城改造控详规划》进行修编时，xx大厦项目被确定为xx区旧城改造重点项目之一。根据《旧城控规》修编的指导精神，旧城改造必须进行成片开发，因此xx大厦项目的设计方案进行评审时，来自xx区人大、政协、规划部门、建管部门的领导和设计专家组成的评审委员会一致认为该项目必须结合新城街的综合整治进行成片开发，并要求我公司扩大改造范围。基于上述原因，xx大厦项目的征地范围由原来的4.5亩扩大到14.4亩，调整并通过评审的设计方案确定项目建设总规模91285.9M2，项目总投资超过2.2亿元。我公司对xx大厦项目最初的准备资金只有1000万元，无法按照常规程序启动xx大厦项目。虽然我公司经过多方努力，在xx大厦项目的实际运作中，采用分拆项目的方式，将xx大厦项目分为两期实施，通过分期开发减少启动资金投入量，降低前期资金压力，利用滚动开发方式筹集项目二期启动资金等手段保障了项目前期工作的继续推进，并争取到金融机构4000万元的项目贷款规模。但随着人民银行“121”文件的颁布执行，房地产前期项目无法获得银行的支持，公司原来的支持银行无法按原计划放贷。由于项目资本金准备不足，后续资金无以为继，造成项目无法顺利启动，导致了我公司目前面临的被动局面。（二）项目推动计划虽然资金压力导致了项目暂时停顿，但通过我公司的调查分析，目前xx主城区的商品房供给不足，现实需求旺盛，市场行情持续上扬，经过方案调整后，该项目仍然有极高的投资价值，项目获利能力强，具备投资机会。我公司计划采用新的项目融资手段来继续推动xx大厦项目的开发进程，希望通过争取风险投资资金或转让项目股权等方式寻求战略合作伙伴，筹集项目开发资金。为了能够最大限度地保障投资者的资金安全和投资收益，我公司同意用公司的全部股权和xx大厦项目作为融资担保。第五节xx投资环境分析Ø经济概况2005年，xx城市居民人均可支配收入8540元，农民人均纯收入2582元。地方财政收入完成6.8亿元。Ø商业环境分析到目前为止，xx城区建成面积约48平方公里，主城区常驻人口58万人。随着xx五条出境干道的全面硬化升级，以及达万铁路的建成通车，xx与周边2小时车程范围内的5个市县200多个乡镇500余万人口组成了一张有形的“商业网”，网的中心就是xx，由此奠定了xx成为三峡库区商业腹地的地位。第七节xx房地产市场行情调查（一）xx主城区商品住宅行情调查通过调查，xx商品住宅的价格呈现主城区增长速度快，新建城（街）区增长速度慢的特征。（二）xx主城区写字楼行情调查根据统计数据表明，高笋塘区域的办公物业租金上涨幅度超过房屋售价上涨幅度。高笋塘片区写字楼及住宅售价跟踪表2006年高笋塘片区写字楼租售行情楼盘区位类型租价（元）售价（元）备注三牧大厦双白路纯写字楼350元/M23500元/M22均为高层电梯楼，部部分商住综合合楼宇为住宅宅产权，并以以住宅改为办办公用。租价价为年租金价价。万川大厦高笋塘300元/M2华顺大厦高笋塘320元/M2外贸大厦太白路纯写字楼350元/M2驿鑫大厦新城路口商住综合320元/M2嘉庆大厦双白路商住综合400元/M2星海大厦双白路纯写字楼300元/M2金鑫大厦双白路商住综合320元/M2（三）xx主城区底层商业门面行情调查xx主城区的零售商业主要以便利店、专卖店和大型百货商场等形式展开经营。通过调查，xx高笋塘中央商圈2.5平方公里的范围内，商业卖场总面积约32万平方米。其中底层商业面积约12万平方米。xx中央商圈近年主要底层商业门面交易调查表项目区位类型备注万高国际底商42800售完后街金座白岩二支路底商28000销售中太白路底商36000地下31800售完（四）xx主城区大型商业用房行情调查xx主城区大型商业用房调查表项目区位备注白岩路口11600350/年410/年租用高笋塘广场880045454000政府参与太白路口20000680013600太白路中段13600高笋塘广场33000产权纠纷空置第五章市场与营销第一节底层商业用房专项调查对底层商业铺面购房需求的专项调查：根据了解，购房者普遍认为用于出租，12～14年能够收回投资的房价比较合理，超过16年才能收回投资的房价不能接受。第二节住宅产品策略Ø产品价格：从目前周边房地产市场来看，住宅销售均价定价：2280元/M2。第三节写字楼产品策略Ø产品价格：从目前周边房地产市场来看，写字楼销售均价：3800元/M2。第四节商业用房产品策略（一）商业用房规划方案Ø总体规划根据本项目商业用房“三峡·女人淘宝街”的产品定位，项目的规划形式为步行商业街。步行商业街分为室内商业街和室外商业街两部分。Ø三峡·女人淘宝街的商业经营模式总体设计ü严格实行功能分区；ü总体实施、统一经营和统一管理；ü设计和规划销售、招商、经营三位一体的超大商业物业的营销模式；ü规划独立、补给性的品牌商业经营功能，总体协调，提升步行商业街的整体经营档次和商业形象；ü组建可控的商业经营和商业管理队伍。（三）商业用房产品定价策略Ø各功能区商业面积的分割1）一层销售面积分割注意室外街铺与室内街铺的通透性，使室外街铺与室内街铺形成功能上的整体性；外街铺因为价格系数较高，面积分割多以40～120M2的门面分割为主；室内内街铺的面积分割除40～80M2的铺位分割外，考虑柜台式经营的布置，同时在中庭、节点处适时考虑开放式经营铺位的分割，最小面积8M2。2）二层销售面积分割结合一层、三层在功能整体上的综合考虑，面积分割以12～32M2分割。3）负一层销售面积分割结合一、二、三层在功能整体上的综合考虑，面积分割以20～45M2分割。4）商业展示规划B区：大卖场模式，由商家自行规划设计。A—A～C区：间隔式独立展示，玻璃墙间隔、含柜台经营。整个步行商业街的休闲功能如咖啡吧、品牌快餐、经典西餐厅、休闲小食驿站、纤体瑜珈健身场馆的具体展示由各商家自行设计。Ø运营策略根据步行商业街的目标客户分析，主要有二大类型的目标客户：一是投资者，是步行街的主力目标客户；二是品牌厂商和经销商，是步行街的次主力目标客户。在这二大目标客户群体中，投资者的目标比较单纯，而品牌商多以分店和专卖店的形式出现。针对xx的商业经营业态的调查结果，专卖店和品牌店绝大部分是以租赁经营和抽成方式为主。也就是说，在步行商业街的目标买家中，品牌店产生购买行为难度较大。因此商业步行街的目标客户，在整体经营的前提下，必然出现租和售的二个层次。需要妥善解决租和售二个层次目标客户之间的矛盾，总的运营策略是：ü掌握项目的经营调配权；ü以租赁和经营先行行，展示商业业街最终的业业态形式，以以租带售；ü设计租不如买的价价格策略和营营销模式。Ø价格策略Ａ—A1区：均价388000元/M2；A—A22区：均价266000元/M2；A—B11区：均价222000元/M2；A—B22区：均价288000元/M2；A—C区区：均价133800元/M2；A—D11区：均价45500元/M2；A—D22区：均价45500元/M2；A—D33区：均价45500元/M2；A—D44区：均价40000元/M2；B—A区区：均价90000元/M2；B—B区区：均价60000元/M2；商业用房综合均价价：115225元/M2。根据对xx高笋塘塘中央商圈的的综合调查了了解，三峡福福斯德广场的的销售均价为为180000元/M2，本项目虽虽然在卖场规规模上比对手手小很多，但但规划的女性性淘宝街的定定位相对于xxx的消费市市场是比较恰恰当的卖场面面积，而且区区位方面要优优于该项目，所所以上述定价价方案切实可可行。第五节营销Ø住宅楼盘名称xx大厦的住宅楼楼盘名称为：：长江·左岸（楼盘名名称释义略，详详见《xx大厦营销销策划案》）Ø住宅营销主题住宅楼盘开发理念念：中产阶层层的永恒坐标标Ø写字楼名称xx大厦写字楼名名称：财智·右岸（楼盘名名称释义略，详详见《xx大厦营销销策划案》）Ø写字楼营销主题写字楼开发理念：：新财智时期期象征Ø商业物业名称xx大厦的商业物物业名称为：：三峡·女人淘宝街街（楼盘名称称释义略，详详见《xx大厦营销销策划案》）Ø商业物业营销主题题商业物业开发理念念：女人·天生购物狂狂第六节项目销售进进度计划（一）销售阶段设设计本项目按照工程进进度计算，暂暂定销售周期期最长不超过过18个月，因因而根据现在在市场实际情情况，未来市市场发展方向向，我们把项项目的整个营营销周期划分分为以下几个个阶段。Ø筹备期Ø引销期(分为内内部登记期和和开盘期)Ø强销期Ø续销期Ø清盘期（二）销售阶段划划分项目正式开工前至至取得预售许许可证前一个个月：筹备期期项目取得预售许可可证前一个月月：内部登记记期项目取得预售许可可证时两个月月内：开盘期期项目开盘期后三个个月内：强销销期项目强销期后六个个月内：续销销期续销期后至完成998%销售率率：清盘期第九节项目预计销销售收入（一）可售面积情情况说明本项目经过充分论论证和市场调调查，拆迁采采用原地回迁迁方式与货币币安置相结合合方式。所以以在计算可售售面积的时候候，现未拆迁迁部分全部按按原地回迁方方式，可售面面积如下（业业主会所11139M2、停车场53320M22、设备用房房1513M2暂时未考虑虑销售或公摊摊）：可建面积、可用面面积、还房面面积、可售面面积房屋类型可建面积（M2）可用面积（M2）还房面积（M2）可售面积（M2）B栋住宅28122281229114.69**1.2=11093817184A栋办公楼788178812227.77**1.1=22451543052452452429711400890.4*1..1=9799421一层临街铺面1843700222.31*11.1=2445455一层室内铺面700700二层室内铺面173914001400三层商业用房176614001400一期销售合计44819421271461327514（二）预计销售收收入和销售进进度房屋类型面积（M2）单价（元）合计（万元）销售进度一期销售房屋B栋住宅1718422803918COUNT()本项目一期房屋计计划全部销售售期为18个月。取取得预售许可可证后，第一一个销售季度度完成25%%，第二季度度完成35%%，第三季度度完成销售220%，剩余余一期房屋进进入尾盘销售售期。A栋办公楼54303800206352428000146742122000926一层临街铺面455380001729一层室内铺面700260001820二层室内铺面1400138001932三层商业用期销售合计2751414485第六章投资分析Ø一期工程待征土地地征地方案及及征地成本本项目由于采用分分期开发方案案，项目一期期建设手续办办理时间较早早，一期工程程的部分建设设用地已经办办理完出让手手续，缴纳了了国土出让金金，其余一期期工程待迁房房屋按《重庆庆市xx区人民政政府关于新城城路旧城改造造片区明珠大大厦56266.7平方米米土地使用权权处置方案的的批复》的规规定，采用协协议出让方式式，由我公司司负责拆迁补补偿和征地工工作。根据xx高笋塘同同类地块的历历史拆迁补偿偿标准，结合合市场房屋增增值情况，本本项目一期工工程剩余待迁迁房屋拆迁补补偿方案（原原地回迁）如如下：产权调换方案产权类型原房面积调换系数还房面积还房区域备注住宅9114.69MM21.210938M2住宅塔楼办公用房2227.77MM21.12451M2办公塔楼新成路门面222.31M221.1245M2新城街营业用房890.4M21.1979M2负一层商场面积合计12455.177M214613M2过渡补偿、安置方方案项目名称单位数量单价（元）合计（元）备注住宅搬家补助费户16250081`000营业办公搬迁补助助费M2334040133`600住宅过渡安置M291151201`093`8000营业、办公过渡安安置M233403001`002`0000住宅附属物补偿户1624`000648`000营业用房附属物补补偿M21113300333`900办公用房附属物补补偿M22228200445`600附属房补偿M248016076`700合计382万元过渡、补偿安置总总金额（其他他118万元）：5000万元项目土地获取总成成本构成如下下：项目金额（元）一期已付货币安置置款7`546`3000未付谭廷文安置款款1`540`0000一期工程国土出让让金2`227`3000一期待迁房屋过渡渡补偿总金额额5`000`0000一期工程场地平整整费用240`000总计16`553`6600（五）设备、设施施费说明设备、设施费：本本项目的设备备设施费由消消防设备、中中央空调、电电梯扶梯、应应急发电机组组、配电供水水、楼宇智能能化、商场装装修等费用构构成，详细清清单如下：设备名称单价数量合计（万元）1电梯3071.1度28.00万元4台1121.2238.00万元3台1141.3128.00万元2台561.41500公斤6层层6站货梯25.00万元1台252消防设备3772.1防125.00元14163M21772.2办公用房消防设备备75.00元7881M2592.3住宅部分消防设备备50.00元28122M21413配电供水1593.1配电10.00元52818M2533.2给排水20.00元52818M21064中央空调（办公、商商业）300.00元16724M25015楼宇智能化及综合合布线15.00元52818M2796商铺装修300.00元8843M22657总计（万元）1688第二节投资估算根据项目设定估算算依据及经济济指标，估算算项目总投资资为93488万元，详细分分析见下表：：序号项目名称金额（万元）占总投资比例备注1前期费用4004.27%前期设计办公等2建设单位管理费2062.20%建安工程费的5%%3土地获取价款165517.70%4配套费3503.74%80元/M2，扣扣消防60000M25其它报建费820.88%建安工程费的2%%26建安工程费412044.07%52818*78807勘察设计费620.66%建安工程费的1..5%8工程监理费410.44%建安工程费的1%%9项目宣传推广费2702.89%销售收入的2%10设备、设施费168818.06%11项目环境建设费620.66%建安工程费的1..5%12不可预见费4124.42%建安工程费的100%投资总额9348100%第三节经济效益和和财务评价（一）财务分析说说明ü投资成本已经按相相应的费用项项目估算；ü营业税按营业收入入的5%计征；ü城市维护建设税按按营业税的77%计征；ü教育费附加按营业业税的3%计征；ü土地增值税按营业业收入的1%%预征；ü交易契税按土地综综合价的3%%计征；（约营业收入的11%）ü印花税按营业收入入的1%计征；ü转移登记费按营业业收入的1%%收取；ü所得税按利润总额额的33%计征ü盈余公积金按税后后利润的100%计取ü法定公益金按税后后利润的5%%计取。（二）经济效益Ø项目损益表经测算，本项目的的全部销售收收入为144485万元，投投资总额为99348万元元。根据以上上基础数据分分析，项目的的经济效益见见损益表如下下：序号项目金额（万元）1销售收入144852销售税金及附加（按按9.5%）13763投资总额93484利润总额37615所得税（33%）12416净利润25207公积金及公益金3788未分配利润2142投资利税率：554.95%%投资利润润率：400.23%投资净利率：226.96%%销售净利利率：177.40%第五节经济分析结结论根据对整个项目进进行的经济测测算，在根据据预计的价格格完全销售的的条件下，项项目经济指标标如下：ü项目总投资：93348万元，实际际投入资金4500万元ü项目销售收入：114485万元ü项目完全销售后，获获取利润：3761万元（含所所得税1241万元），保保留项目全部部地下停车场场5320MM2及业主会所所1139MM2（架空层）用用于公司永续续经营，初步步测算其市值值不低于1500万元。ü通过敏感性分析，销销售收入及土土地获取成本本对项目税后后利润影响较较大，其中销销售收入的影影响更为敏感感，应该特别别注重项目的的营销推广和和销售管理。在在项目征地过过程中，应尽尽量控制拆迁迁房屋的补偿偿金额，尽最最大努力降低低项目的征地地成本。ü在假定的销售价格格、销售率以以及投资总额额测算成立的的条件下，本本项目具备良良好的可行性性。第七章融资合作计计划第一节资金需求及及筹措通过分析项目进度度计划和投资资计划，xxx大厦项目自自正式启动之之日计算，建建设、销售