惠州市博罗县石湾项目可行性研究报告书

红苹果地产筹划大全QQ:17425192 惠州市博罗县石湾工程可行性争论报告惠州奥晨置业2023年六月“://shop57233999.taobao/“://shop57233999.taobao目 录一、工程概况 2二、工程背景———————————————————————————————————3三、工程投资环境与市场争论 4四、工程开发条件及技术设计方案的分析 12五、工程SWOT分析—————————————————————————————————12六、工程规划及定位

15七、工程开发建设及经营的组织与实施打算 16八、根底数据说明

19九、工程投资估算、资金筹措打算- 17十、工程销售收入及利润的估算- 18十一、工程经济效益分析

22十二、工程评估结果————————————————————————————————21110一、工程概况1、工程名称：龙湾城北临湾湖西路，西北远望湖山工业区，东北面紧临石湾工业区，距东莞石龙镇仅一桥〔石湾大桥〕之隔。工程周边环境：东面临两个小型工厂及镇干部宿舍、周边有较多农民自建房，西南及东边有小规模的工厂，北面道路为镇商业街的西端，南面临江〔距离江南石龙约格外钟车程，周边规划有物流园区、工业区、生活区、电影院等，市场前景优越。3、主要经济指标〔1〕占地面积：124,194总建筑面积：297，443平方米〔含地下室及架空层面积17,124平方米〕〔3〕容积率：2.26〔4〕绿化率：12.7%〔5〕建筑密度：65.6%〔6〕总投资：60,2054、投资商简况2023依托投资者在玩具及动漫产业近十余年的成功业绩及经济实力，定位于“致力于奥晨地产本着“因使命而聚拢，因有梦而筑家”的企业理念，秉承专业的精神、精益求精的态度和锐意创风格，立足于使其开发的每一个工程皆成为所在地区的精品或标志性楼盘。组织架构、科学合理的治理体系，以及一大批来自万科、中海、时代、世界地产在内的业界精英，其蓬勃的生气、活力以及所蕴涵的制造力，必将使奥晨地产在剧烈的市场竞争中脱颖而出，成为广东房地产行业的一支重要的生力气！为导向，赢得市场的认同和口碑。奥晨地产创始人蔡东青先生，现为中华全国青联委员、广东省青联委员、中国玩具协会常务理事、广东省玩具协会副会长，广东知名青年企业家，曾荣获首均为业界知名的玩具生产和动漫产业的品牌企业，其塑造的科技创作欢快、创成就将来，正深刻的影响和推动着整个国内行业的进展。二、工程背景惠州市位于珠江三角洲东部，是广东省的历史文化名城，是广东省重要的工业基地和旅游城市。全市土地总面积11,158平方公里，总人口约320万人。1988年以来惠州国民经济的主要指标以每三年翻一番的速度快速增长，2023年国民经13.9%GDP20,758增长12.7%，其中全社会固定资产投资224.53亿元，增长1.14倍。出口总额、社会消费品零售总额的增长率分别为12.8%、16.9%。2023年市区居民人均可支配收入为12,673.5元，全市居民消费价格总水平比上年上涨0.5%，其中，居住类上升1.5%，全市民营经济活动单位完成增加值183.96亿元，增长8.6％。2023GDP增长12.7%，6月份GDP累计增长13.6%，显现出经济进展良好的势头。惠州市作为广东省的门户型城市，具有优越的地理环境及良好的工业根底，目前城市房地产开发水平较低，但是蕴含着巨大的消费潜力，房地产市场具有宽阔的进展空间。随着中海壳牌南海石化工程在惠州市的落户及石油化工工程、数码工业园和重点骨干电子信息企业等工程的纷纷上马，将放射性的带动城市多个产业的同步进展，同时将给惠州市房地产业带来了更为宽阔的进展前景。三、工程投资环境与市场争论〔一〕 石湾镇投资环境1、 自然地理环境是惠州、东莞、增城的交汇点，素有“罗浮山下第一镇、东江明珠”之美誉。全83平方公里，属亚热带海洋性气候，年平均气温21℃－22℃，四季如1750-2182四季常花”是本地气候和自然景观的特点。石湾镇东距惠州，南至深圳，西达广州均为70公里。石湾大桥、罗浮山东江大桥分别连接东莞石龙、石排镇，距东莞约15道、永石大道和工业大道三条主干线贯穿全镇，在建中的广惠高速大路与永石大道交汇互通。水路通过东江航道，上可至博罗、惠州、河源，下可出珠江口至广州、香港等地。镇内有年吞吐量50物进出口运输格外便利。2、行政区划及人口10万余人，常住人口4.335.76.822.8平方公里，使石湾、湖山、里水、中岗、鸾岗、滘吓等治理区连成一片，成为石湾镇政治、经济、文化和商贸中心。3、经济进展状况2023年全镇GDP到达17.8亿元，比2023年增长127%，年均增长23.3%；110%25.8%。城镇居民年均收入到达15263元，年均增长10.6%。4、科技园区6600亩和黄西工业区1000场等功能区。科技产业园预算总投资为1.2亿元，工程分两期进展，首期建设用500026002800亩土地完成“三通一平”建设，引进入园的外资企业有4家。5、城市进展规划目前城镇建成区面积6.2平方公里，城镇规划总面积21.8平方公里，总人口25万人。今后五年，石湾镇将大力进展加快规划建设高标准、高起点的生态示范区，大力完善交通、供水、供电、电视网络等根底设施建设，启动石湾电影院、儿童公园、富山商贸城等重点工程。引进大型批发市场和现代物流业。6、居民收入增长放缓，居民消费支出略有增长2023年，全镇人口自然增长略有下降，城乡居民收入连续提高，居民人均可1526310.6%9.1%2023上半年，全镇实现社会消费品零售总额6.85亿元，比上年同期增长13.7%，扣除物价因素实际增长11.6%。假日消费特征明显；城乡市场协调进展，农村市场逐步转旺；消费构造升级步伐加快，汽车、住宅、通讯已成为消费热点。逐步减轻。调查说明，居民对提高居住环境的愿望很猛烈，对房地产的投资将是居民将来的主要消费。7、石龙市场石龙与石湾仅一江之隔，本工程距石龙中心区仅10多分钟车程，本身并无石龙镇的经济总体保持快速进展，GDP27.77％，社会商品零7.61％，社会购置力逐步提高。石龙虽然地域狭小，但综合茶山等城镇，成为小区域的中心城镇。182美能达复印机和打印机、台湾EMC显示器、北大方正电脑等国内外知名产品技发制造基地。外进展、转移的趋势，具有地缘优势的石湾成为产业转移的方向之一。石龙镇是东莞市东北部重要的中心城镇，珠三角水铁联运中心之一，以高的方向，这也是石湾、石龙一体化的重要根底。〔二〕政府出台刺激房地产消费政策1999延长按揭期限至30年、降低交易契税等等，这些政策和措施对惠州楼市的走旺起了关键性的作用。目前，惠州市正处在一个城市化格外块的时期，为了推动惠州市出台了《惠州市土地储藏实施方法用地严格依据招标、拍卖、挂牌的形式进展出让。在惠州市的强力整顿下，土地市场正在走上标准，为惠州市的房地产市场的进展奠定良好的根底。〔三〕石湾镇房地产市场综述1、房地产投资呈上升趋势经受了九十年月中期房地产市场的低迷之后，惠州市房地产业进入了一个快速、有序进展的阶段，市场成交活泼，市场发育趋向成熟，前景宽阔乐观。2023都呈上升趋势，成为当地第三产业进展的最大增长点。估量将来几年的房地产开发投资还会连续上涨。2、整体市场处于增长期的状况。从2023年起，随着石湾的居住环境和投资环境的提升，市场上好的市场需要的产品。3、市场需求蕴含潜力消费人口增长〔石湾镇及石龙镇等〕6000对〔包括再婚人数，多数婚夫外大力引进外资，将会带来间接就业时机达8多万个，这些都可能成为石湾楼市的潜在客户。购房主体由于石湾的特别地理位置，与东莞石龙石排仅一江之隔，因此我们将60%湾置业安居的趋势将更加明显，需求的快速增加将促使房价上升。4、周边楼盘分析及售价定位工程 正龙豪园

周边楼盘概况聚龙湾

世纪丽江豪园〔茶山镇〕占地10.5积4.78万㎡，一期31规模 栋独立别墅，二期135栋独立别墅和叠加别墅

1、2、3期总建筑面积18.76万㎡，1期5栋多层，21112层，3期3栋高层

占地670亩，总建筑面积40万㎡，产品以小高层和独立别墅为主建筑面积配套销售价格

4.78万平方米泛会所、停车场1期:8033~97862期:3000~10558

18.76万平方米泛会所、地下停车场，幼儿园一期均价：2400元二期均价：2500元三期均价：2700元2房：87.52~98.61

40万平方米会所、超市、停车场洋房均价：3000元别墅均价：5000元洋房：97.1~148户型面积 独立别墅：301~568叠加别墅：166、308

3房：111.40~185.224房：215.48~221.86复式：160.69~271.48

复式：246~259别墅：318~561工程进度销售率

现楼1期：75%2期：65%

现楼1期：100%2期：90%3期：70%

现楼洋房：100%复式：90%别墅：100%洋房产品市场分析楼盘名称丽湾花园三期龙城国际二期聚豪名轩三期世纪丽江豪园五期中心豪门主力户型3-4房2—3房2－3房3－4房2-3房建筑面积〔M2〕116—16476-11490－110118－150实售均价〔元/M2〕约3200约43004700约55005800推售时间10月开盘9月底开盘5月1日开盘10月开盘08年3月备注现优待登记销售尾期现正办理预售证优待登记中石龙市场：76－114平米的2房和3房，销售均价约在4500元/㎡，主要客户群锁定在石龙本地人身上，二期于07年9月下旬出售，一期的销售状况抱负。聚豪名轩三期在075月1日出售，销售均价约在4700元/㎡左右，主要产品为中小户型，目前为尾08年3月出售，对我工程有较大的竞争压力。石湾市场：需1分钟车程，07年5月1日其次期开盘，目前销售比较抱负，第三期将于07年10月公开出售，估量均价约在3200/㎡，由于其工程位置更靠近石湾大桥，对我环境较为简单。序龙湾城乘权重龙城国际乘权重比较楼盘(洋房〕中心豪门乘权重丽湾花园乘权重聚豪名轩乘权重号比较内容权重分值分值分值分值分值分值分值分值分值分值1公司品牌10%101.00111.10131.30101.001010.002地段10%101.00141.40141.40111.101313.003周边配套10%101.00141.40141.40101.001313.004社区配套10%101.00101.00111.1090.9088.005自然景观10%101.00141.40131.30121.201212.006园林环境10%101.0090.90101.0080.8088.007交通条件10%101.00131.30131.30111.101212.008规模10%101.0080.8080.8080.8088.009户型10%101.0080.8080.8090.9099.0010物管10%101.00101.00101.0080.801010.00合计100%10010.0011111.1011411.40969.60103103.00比较楼盘价格〔元/M2〕4300550032004700龙湾城比较/M2〕3913501835334654各楼盘权重30%20%40%10%/M2〕3591洋房均价：3591元/㎡。别墅产品市场分析竞争楼盘〔别墅〕楼盘名称 产品实售均价〔元/M2〕推售时间备注水天一色 独栋1500007年5月尾盘销售中滨江花园 联排850006年5月已售磬丽湾花园 联排约6800估量10月底宣称不对外销售石龙、石湾地区近期在售或马上推出的工程有水天一色、滨江花园、丽湾花园三比较楼盘(洋房〕龙湾城滨江花园水天一色丽湾花园个工程，滨江花园位于石龙最好的地段，工程销售走势比较抱负。南峰水天一色工程也位于东江边上，是洋房加别墅的符合性社区，目前洋房已售磬，独栋别墅尚有少量未售，市场反映主要缘由是价格过高。丽湾花园位于石湾大桥旁，一二三期为洋房产10比较楼盘(洋房〕龙湾城滨江花园水天一色丽湾花园序号比较内容权重分值乘权重分值分值乘权重分值分值乘权重分值分值乘权重分值1公司品牌10%101.00111.10131.30101.002地段10%101.00202.00161.60121.203周边配套10%101.00151.50141.40101.004社区配套10%101.00101.00111.1090.905自然景观10%101.00181.80131.30121.206园林环境10%101.0090.90101.0080.807交通条件10%101.00131.30131.30111.108规模10%101.0080.8080.8080.809户型10%101.0080.8080.8090.9010物管10%101.00101.00101.0080.80合计100%10010.0012212.2011611.60979.70〔元/M2〕850075006500龙湾城比较价格〔元/M2〕780368537170各楼盘权重25%25%50%龙湾城最终比较均价〔元/M2〕7249比较得出联排别墅的均价为7249元/㎡。四、工程开发条件及技术设计方案的分析〔一〕工程现状概况

124,194m2〔186.30亩〕区域位于惠州市博罗县石湾镇镇政府西侧四至东侧临一纸厂及镇府干部宿舍、南至永康大道、西27龙镇比邻〕掩盖率用途

2.2665.6％、绿化率12.7％二类居住用地地形地貌描〔详 理的用地，根本上平坦见实景照片〕交通状况

绿化环境较好,地块南面有水景交汇互通。有5条公交线路经过本工程，横贯镇区及石龙的1路公交车及其他公交线路距工程约200米左右，出行便捷。大型商业及生活 侧一公里范围内有两所小学、一所中学；宗地东北范围内有两所国家二级甲等医院；宗地周边两公配套设施 内，分布有购书中心、体育馆、银行、电影院〔规划中、商业中心、商铺、药店等生活配套。地块北面道路相连镇主要商业街教育、医疗、其他生活配套齐备，生活安逸拘束。土地出让方概况 及条件〔二〕工程进展条件分析模的居住用地，表现有以下几个区位优势：1、稀缺性：工程位于石湾镇政府西侧，南临永康大道，北临湾湖西路，西北远置独特优越，不行多得。周边环境美丽干净，格外适合进展高档小区。渐渐完善，地块增值性明显。劲。〔三〕地块征用状况具备开发条件。〔四〕工程规划设计方案1、规划目标21环境和条件的居住型、舒适型和安全型的要求，为住户供给多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，力争打造出居住环境与四周环境相互照应，建筑群体、活动空间以及自然环境和谐的文明示范小区。将建成为石湾、石龙、石排三镇的居住核心。的科技含量。建筑及环境设计应充分表达对人的关心，以人为本，符合现代人的心理需求，供给舒适、温馨的公共或交往空间，提高城市居住环境的质量。区具有良好的空间布局形态。吸取广州居住规划的优秀设计方案及产品和惠州市地方居住规划特点，制造具有石湾特色的满足居住生活需要的优质环境功能小区。2、规划设计优越的地理位置，用于建筑低密度、大规模的高尚住宅小区。规划布局承受分组团围合、多组团共享的方式，并合理地设置了两个开口，着力营造内部大园林、多细部的环境景观，既保证了良好景观，也保证了有力的通风和朝向。别墅区疏密有致，着力营造极具亲和力的私家院落空间，再结合低层别墅的造型，成了高尚、优雅、独一无二的别墅居住空间，小高层围合成的绿效应，自然开成一个避开烈日享受凉快的场所，并使室外空间最大限度地用于社区绿化。沿小区用地北侧设置设二层商业裙楼，沿小区用地西侧及西南侧设一层商业组合、路网走向、绿地系统上相互照应，使小区成为一个统一整体。3、道路交通27干部宿舍，周边有较多农村自建房；南面为34米宽的永康大道。本小区主要出入口位置及有关限制详见规划掌握图；本小区道路系统已实行人车分流方式；本小区住宅按实际每户0.8个车位配建停车位；结合用地总平面规划设计，统筹安排绿化式地面停车位。五、工程SWOT分析优势〔S〕地形优势工业区，东北面紧邻石湾工业区。又与石龙乡比邻。工程地形平坦周边生活配套齐备，无不良建筑。主题概念优势石排三镇的居住核心，将是石湾南部及周边区域〔石龙、石排、石街、茶山等区域〕的后花园，区域房地产市场的标杆。周边生态环境景观优势工程周边为规划中的生活片区，与镇中心约200米闹中取静，小区的小高层局部可观江景。城市感强。景观优势优势。周边公交系统及配套设施优势工程有多条公交线路经过，并且站点离工程较近。横贯镇区及石龙的1路公交车及其他公交线路距工程约200米左右，出行便捷。教育、医疗、其他生活配套齐备，生活安逸拘束。周边环境周边区域的规划定位清楚，有助于提升本地块的开发潜力。劣势〔W〕环境劣势工程土地平坦，建筑趣味缺乏。弱化方法：弱化方法：既成为城市的风景线，又是业主可邻里守望、可闲庭信步的奇特家园。开发、销售周期易受市场整体影响弱化方法：29.8动，受未知的后期市场影响大。弱化方法：销售周期所带来的不确定因素的影响。人文环境及形象较差弱化方法：弱化方法：相应的社区配套，以增加人气及居住气氛。时机〔O〕市场间大，易于销售；规划多项市政利好涌现，本工程均在其影响范围内；消费者心理目前消费者对居住品质的要求不断提高，即享受都市繁华又向往幽静环产品形态的标准。目前石湾楼盘质素一般威逼〔T〕竞争对手占有市场先机躲避策略：客源。躲避策略：尾期，对本工程的竞争压力已降至最低。市场板块竞争本工程所处的区域尚有很多未开发的土地，存在将来的竞争对手。躲避策略：躲避策略：突出板块间所具有的不同特色，避开正面竞争；弱点；区域规划目标实现需要时间躲避策略：开发成功的关键问题。躲避策略：能适时合理利用各个市政规划工程的进展趋势；六、工程规划及定位工程开发定位及市场策略领先性产品赢得市场；工程市场定位州市综合质素最优的文化社区。工程客户定位工作、居住的长期居民和原居民结较重，本工程将重点关注并在工程开发首期着重关注该类人群。产品类型定位佳的景观资源，应当塑造石湾镇最优居住精品社区的定位。住宅：以小高层，中高层为主；小高层底部设计情景洋房，转劣势为优势，估量100平方米－140平方米大户型为主，这符合石湾客户偏好大面积户型的消费习惯。边的景观资源照应，利用安静舒适的环境吸引消费者前来休闲消费。七、工程开发建设及经营的组织与实施打算1、建设方式工程设计单位为广州市山鼎建筑设计询问，该公司是国家建设部批准的建设工程及相应的工程询问和装饰设计甲级资质企业，具备有众多的阅历丰富的优秀设计技术人员，曾独立完成多个开发工程的设计任务，多个楼盘被广州市城建部门评为明星楼盘。工程施工单位为汕头市澄海区凤翔建筑工程，该公司是国家建设部批准的二级总承包企业，可承建大型小区和高层建筑。该公司有三十余年的施工治理经在消费者中树立了良好的声誉，加上其施工速度快，多层楼宇从开头施工到交楼仅用七个月时间，1210了有力的保证。同时工程还将聘请工程监理，有效掌握工程的工期、本钱及质量。八、根底数据说明以下单位本钱按建筑面积推测１、土地本钱为344.16元/平方米；２、前期费用为45.43元/平方米；３、建安本钱为1094.17元/平方米；４、公建配套费为110.39元/平方米；５、市政及环境工程费为93.37元/平方米；2—5项之和的5%计算；2—45%计算；８、销售费用按销售额的4.2%计算；９、财务费用按实际借款测算；10、营业税金按销售额的9.18%计算；11、所得税按33%计算。九、工程投资估算、资金筹措打算本工程开发建设投资为57,484万元，总本钱费用60,205万元,打算承受滚动式开121,000万元；2、向银行借款24,000万元；3、通过预售筹集建设资金15,205万元。1、本钱估算销售单位成销售单位成建筑单位本钱本总本钱〔万元〕1土地本钱344.36365.4010,2432前期工程费用45.4348.2113513建筑安装工程1094.171161.01325454市政及环境工程93.3799.0727775公共配套工程110.39117.1332836开发间接费用10.5511.193147不行预见费62.5066.3218598行政治理费用24.6026.107319营销费用139.55148.07415110运营费用7.728.19230建设投资合计1932.642050.69574842、投资本钱、资金筹措打算，推断每年所需的建设投资资金量工程合计工程合计20232023建设经营期202320232023年资金投入土地本钱102433000130820233935前期工程费用1351458458435建筑安装工程32545109941267068812023市政及环境工程27773881189900300公共配套工程328343812451000600开发间接费用31470909064不行预见费1859400700459300行政治理费用73125020020081营销费用415113001651800400运营费用23060806030建设投资合计5748430001566620283147603775财务费用27215501300671200总本钱费用6020530001621621583154313975自有资金210003000426568006935银行贷款240008000100006000预售资金152053951478324963975资金筹措合计6020530001621621583154313975资金筹措3、工程资金本钱及借款还本付息估算资金筹措借款还本付息表

单位：万元序号项目合计20232023202320232023年1年初借款余额800014000110002本年借款2400080001000060003本年应付利息272130010538105584筹资费用5本年还本金额2400040009000110006年末借款余额8000140001100007归还借款本息的资金来源267213005053981011558投资回收267213005053981011558十、工程销售收入及利润的估算1、收入推测收入推测表

年份出售比例10%类型年份出售比例10%类型住宅单价〔元/㎡〕3500202320238641.3202320232023年 0%0%700085000/个30%住宅350025923.9202310%商铺7000941.60%车位85000/个30%住宅350025923.9202320%商铺70001883.220%车位85000/个60030%住宅25923.9202370%商铺6591.280%车位2400100%住宅864138641.325923.925923.925923.9小计100%商铺9416941.61883.26591.2100%车位30006002400合计988298641.326865.528407.134915.12、依据销售收入及本钱费用的估算值，测算营业利润营业利润测算表万元工程合计20232023202320232023销售收入988298641.326865.528407.134915.1总本钱费用6020530001621621583154313975销售税金及附加9076793.272466.252607.783208.7利润总额29548-3000-8367.972816.2510368.3227731.4所得税9750.84599.489151.36税后利润19797.16-3000-8367.972816.259768.8418580.04十一、工程经济效益分析1、编制现金流量表，分析计算局部财务指标现金流量表〔全部投资〕工程合计工程合计20232023202320232023现金流入销售收入988298641.326865.528407.134915.1现金流入合计现金流出988298641.326865.528407.134915.1建设投资6020530001621621583154313975销售税金及附加9076793.272466.252607.783208.7所得税9750.84599.489151.36现金流出合计79031.84300017009.2724049.2518638.2616335.06净现金流量19797.16-3000-8367.972816.259768.8418580.04累计净现金流量19797.16-3000-11367.97-8551.721217.1219797.16基准收益率10%10.90910.82640.75130.6209净现值10595.71-3000-7607.322327.357339.3311536.35累计净现值10595.71-3000-10607.32-8279.97-940.6410595.71现金流量表〔自有资金〕单位：万元工程现金流入合计20232023202320232023销售收入988298641.326865.528407.134915.1现金流入合计988298641.326865.528407.134915.1现金流出自有资金210003000426568006935预售收入再投入152053951478324963975销售税金及附加9