泾阳县某小区项目可行性报告

目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc222842041"第一章总论1HYPERLINK\l"_Toc222842042"1.1项目提出的背景1HYPERLINK\l"_Toc222842043"1.2项目概况2HYPERLINK\l"_Toc222842044"1.3项目开发建设的必要性2HYPERLINK\l"_Toc222842045"1.4主要技术经济指标3HYPERLINK\l"_Toc222842046"1.5结论及建议4HYPERLINK\l"_Toc222842047"1.6可行性研究报告编制的依据5HYPERLINK\l"_Toc222842048"第二章市场分析6HYPERLINK\l"_Toc222842049"2.1全国房地产环境分析6HYPERLINK\l"_Toc222842050"2.2泾阳房地产市场分析8HYPERLINK\l"_Toc222842051"2.3项目周边房地产市场分析9HYPERLINK\l"_Toc222842052"2.5项目的SWOT分析11HYPERLINK\l"_Toc222842053"2.6市场分析结论及项目初步定位12HYPERLINK\l"_Toc222842054"第三章项目的建设条件15HYPERLINK\l"_Toc222842055"3.1项目建设自然条件15HYPERLINK\l"_Toc222842056"3.2项目建设用地条件15HYPERLINK\l"_Toc222842057"3.3项目市政配套条件15HYPERLINK\l"_Toc222842058"第四章项目的规划设计方案17HYPERLINK\l"_Toc222842059"4.1规划设计方案的指导思想17HYPERLINK\l"_Toc222842060"4.2总体设计思路17HYPERLINK\l"_Toc222842061"4.3项目主要技术经济指标21HYPERLINK\l"_Toc222842062"第五章项目的实施进度安排22HYPERLINK\l"_Toc222842063"5.1项目进度安排依据22HYPERLINK\l"_Toc222842064"5.2项目实施的进度安排22HYPERLINK\l"_Toc222842065"第六章项目初步营销方案策划23HYPERLINK\l"_Toc222842066"6.1营销理念23HYPERLINK\l"_Toc222842067"6.2项目营销策略24HYPERLINK\l"_Toc222842068"6.3价格定位28HYPERLINK\l"_Toc222842069"6.4销售面积实现计划及销售收入回笼计划30HYPERLINK\l"_Toc222842070"第七章项目的总投资估算31HYPERLINK\l"_Toc222842071"7.1项目总投资估算的依据31HYPERLINK\l"_Toc222842072"7.2项目总投资估算的原则31HYPERLINK\l"_Toc222842073"7.3项目总投资估算31HYPERLINK\l"_Toc222842074"7.4项目总投资的资金来源33HYPERLINK\l"_Toc222842075"第八章项目财务评价35HYPERLINK\l"_Toc222842076"8.1财务评价基础数据的测算35HYPERLINK\l"_Toc222842077"8.2财务盈利能力分析35HYPERLINK\l"_Toc222842078"8.3项目不确定性分析36HYPERLINK\l"_Toc222842079"第九章项目综合评价结论及建议39HYPERLINK\l"_Toc222842080"9.1项目评价结论39HYPERLINK\l"_Toc222842081"9.2合理化的建议39附表第一章总论1.1项目提出的背景房地产业作为提供城镇居民住房且有着高相关性的基础产业，在国家宏观政策调控的基础上，一直保持着持续增长的势头。近年来，国家一系列相关政策的出台，既抑制了少数大中城市房价过高的问题，同时也完善了中西部城市房地产市场结构，保证了房地产市场的整体稳定和发展。“西咸一体化”战略的提出,打破了西咸共建的区域上空的沉寂,为之楼市抹上了一笔浓墨重彩。泾阳作为连通**与**的重要门户,随着西咸一体化这一战略的实施,在资源配置、功能分区、产业布局等方面发挥了强大的城市间互补效应，共同推动两市经济跨越式发展，并充分发挥大**的辐射和带动作用，促进关中经济区快速发展。泾阳是我国大地原点所在地。西咸一体化后，泾阳被划归**大都市圈范围内，许多**企业迁址泾阳工业密集区。各方面的优势给其带来商贸、旅游、文化等的繁荣，特别是房地产业和相关产业家居建材业将遇到千载难逢的契机。在此背景下，根据泾阳县人民政府2007年度第十二次政府常委会议的精神，****房地产开发有限公司投资开发**小区项目。该项目是泾阳县城东环岛拆迁、规划重建的重要组成部分。1.2项目概况1.2.1开发商简介项目开发商****房地产开发有限公司于2001年正式成立，注册资本金800万元人民币，法人代表。公司主营业务为房地产开发、销售等。已开发运作的项目主要有泾阳**小区、**小区，开发面积2.5万平方米。公司依照现代化企业管理制度，坚持以市场为导向，以人才为根本、以核心竞争力为支撑的经营战略，确定“创优质、创效益、创品牌”的经营方针，抓住西部大开发、“西咸一体化”的大好机遇，为促进泾阳经济大发展、改善城市环境、提高人民生活水平做出了应有的贡献。项目概况项目位于泾阳县**村，东临**，西与**小学相邻，南靠**大道。项目宗地东西长约62米，南北长约74米，规划占地面积7.2亩，规划建筑面积9397平方米，多层结构，其中住宅8770平方米，商业配套627平方米。项目建设周期1.5年。1.3项目开发建设的必要性1.3.1满足目标客户需求，增加市场有效供给的需要近年来，泾阳县城市化进程速度加快，城区人口规模不断扩大。伴随着住宅产业化、市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长。根据**市城镇化“十一五”规划研究，未来五年城镇新增人口和现有居民人均住宅建筑面积达到28平方米以上，虽然泾阳县连续加大住宅建设投资力度，但是仍不能满足城市各层次居民的住房需求，尤其是对于高品质、中高价位的住宅的需求。所以，投资建设**小区住宅项目，是进一步满足目标客户购房需求，增加住宅市场有效供给的需要。1.3.2加速城市改造的需要根据泾阳县人民政府2007年度第十二次政府常委会议的精神，该项目是泾阳县城东环岛拆迁、规划重建的重要组成部分。项目的实施将进一步满足潜在的购房需求，提升区域内的人气，带动周边的商业氛围，促进**大道东区快速发展。1.3.4开发商战略发展的需要****房地产开发有限公司作为一家以开发商品住宅为主的房地产企业，在成功运作**小区、**小区的基础上，抓住市场机遇，快速启动**小区项目，对于保证公司的良性循环，传承企业的理念，实现公司的远景目标，具有深远的战略意义。1.4主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量一财务数据1总投资万元11132总销售收入万元1538.73销售税金及附加万元84.64利润总额万元3185所得税万元936税后利润万元225二财务评价指标1项目财务净现值万元79.62项目内部收益率21.18%3静态投资回收期年2.094资本金财务净现值值万元1865资本金内部收益率率34.1%6盈亏平衡点77.8%1.5结论及建议通过对项目多方面的技术经济分析论证，我们得出如下结论：（1）市场销售前景良好，有建设的必要性；（2）建设条件具备，满足项目建设的要求；（3）设计方案技术经济指标合理；（4）财务可行性研究结论可行；（5）项目风险在可接受的限度内。结合公司及项目的实际情况，提出以下几点建议：（1）在项目的整个开发周期内，**完善的市场预警系统，及时跟进市场信息，并制定应对措施。（2）针对公司目前的多项目运作局面，建议采用扁平化的项目管理模式，合理利用现有的人力资源，提高人员的工作效率，并适时借助外部资源。（3）建议在施工阶段采用项目管理公司代管的模式，对工程实施监督与管理，确保工程的质量和进度，按时按质完工。（4）在保证工程质量的前提下，有效的实施成本控制，防止“三超”现象的发生。（5）**完善的风险管理系统，制定一套针对突发事件的应急措施，加大事前控制的力度，尤其做好项目的前期规划论证工作。1.6可行性研究报告编制的依据（1）委托方提供的有关书面材料；（2）开发商对项目的开发意向；（3）**小区《国有土地使用权证》；（4）**小区《建设用地规划许可证》；（5）《陕西省建筑安装工程综合概预算定额》；（6）《陕西省工程建设其它费用定额》。第二章市场分析本项目的市场分析将从全国房地产环境、泾阳房地产市场、周边竞争项目以及本项目自身所具有的优势、劣势、投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目的功能、目标群体、品牌形象和价格等进行初步定位。2.1全国房地产环境分析政治—法律环境2006年初建设部颁布《民用建筑节能管理规定》，要求所有房地产开发企业要在《住宅使用说明书》中公布各项能耗指标；5月份国务院提出的切实调整住房供应结构和促进房地产业健康发展的六项措施，要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，**有利于房地产市场稳步发展的长效机制。经济环境分析从房地产供给状况分析，据统计资料显示，07年全国房地产开发投资的月均同比增长率为28.76%。另外，未来商品房供给将更多来源于非一线城市。从住房需求状况分析，购房需求仍有巨大潜力。中西部地区总体经济水平虽然相对东部比较落后，但商品房销售无论是销售价格还是销售量都处于稳定提速中。随着整体经济水平逐渐提高和城市化进程的加速，未来很长一段时间内基本购房消费需求都将保持旺盛。从市场价格分析，由于国家对于增量土地的控制使住房供给能力不足，而需求又随着经济水平提高和人口的增加保持旺盛，这种供给增速减缓与需求的快速增长导致房地产市场供不应求，尤其对于二、三线城市尤为突出。2.1.3社会环境分析“十一五”是我国全面建设现代化，加快实现小康社会的关键时期。其中规划对房地产业提出了新的更高要求，主要表现在：调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房，按照保障供给、稳定房价的原则加强对房地产市场的调控，促进住房梯次消费等方面，提高行业的市场化程度。由此可见，房地产业仍是未来国家发展的重要支柱产业之一，发展前景广阔。2.1.4技术环境分析现代技术的发展给企业提供了一些机遇，技术的进步使企业可以通过利用新的生产方法，新的生产工艺过程或新材料等各种途径，生产出高质量、高性能的产品，同时也可能使得产品的成本大大降低。建筑节能是我国可持续发展战略的重要组成部分，是房地产业发展的必然趋势。国家出台的一系列相关政策法规，促使开发商在项目的开发建设过程中考虑各种建筑节能新技术、新措施的应用，保证房地产开发企业紧跟技术的脚步，接受新的开发理念，利用节能材料提高企业的竞争力，以更好的满足消费者的需求。2.2泾阳房地产市场分析泾阳社会经济概况泾阳县地处关中平原中部，泾河下游。县境介于东经108°29′～108°58′，北纬34°26′—34°44′。东与**、**县交界，南与**市**区接壤，西隔泾河与**县相望，北依**山、**山与**、**县毗邻。县城位于**市北偏西54公里,**市北偏东28公里。泾阳县是全国食品工业强县和**市工业发展先进县，全县共有工业企业2350户，从业人员1.86万人。近年来泾阳县按照“产业调整工业为先”的要求，牢固树立工业强县、工业立县思想，大力实施“12146”工程，依托一城（县城）两区（县城工业密集区和泾阳工业密集区）一带（泾河产业带）产业发展平台，加快建设食品加工、建材水泥、医药制造、饲料农资“四大基地”，做大做强食品饮料、建筑建材、医药化工、饲料农资、机械加工和电磁线缆“六大产业”，不断确立工业经济主导地位，形成县域经济工业化新格局。县域经济综合实力显著增强,呈出结构升级、改革深化、建设加快、开放扩大、社会进步的良好态势。2005年，全县国内生产总值完成38.18亿元，同比增长13.7%；地方财政收入完成5247万元，同口径增长17.9%；农民人均纯收入达到2495元，较上年增长10.1%。2.2.2泾阳房地产市场现状分析泾阳房地产市场发展目前正处于初步发展阶段，2007年竣工面积为5万多平方米，投资约6亿元。各物业形态和开发商的竞争基本处于同质化竞争,产品单一,大型特色商圈还未形成、城市功能板块还不明确。由此造成住宅类物业的开发体量较小，配套设施不完善，居住品质差，开发商仍局限于多层的低门槛置业,对小高层、高层的认知尚未成熟。随着部分高收入阶层生活品质的提高,其对居住质量的综合要求越来越全面，开发大型的、多样化的居住组团成为泾阳房地产市场未来的主导发展方向。2.2.3市场价格特征分析2008年以来，泾阳房地产市场运行态势良好，走势强劲，呈现出供销两旺的格局，房价稳中有升。其中多层普通住宅平均售价为1400元/㎡—1700元/㎡。但由于在建项目的层次因为地段和配套的因素,销售价格相差很大。其中以**大街、中心大街沿线为主开发在建的住宅项目，如**花园、**园等，物业类型相对丰富化，配套齐全，环境优美，销售均价1600元/㎡左右。2.3项目周边房地产市场分析2.3.1周边市场总体状况分析**大道是泾阳城市发展的重心，东环岛区域是县城拆迁改造的重点区域，随着周边城市公建和基础设施的完善，营造了良好的商业、生活、办公环境，吸引了大量企业商家和城市居民入住，带动了区域房地产市场的繁荣，目前普通住宅的均价已经达到1500元/㎡以上，处于泾阳房地产市场的领导地位。同时，绝佳的地段成为进入大**都市圈的快车道，辐射**、**的投资人群前往泾阳工业密集区，进一步促进本区房地产的发展。2.3.2周边竞争性楼盘分析（1）**花园**花园项目由陕西**房地产有限公司开发，项目位于泾阳县中心街东段，占地56亩，总建筑面积8万余平米，分两期开发。项目由多栋多层组成，主力户型为二室二厅、三室两厅。销售均价为1590元/㎡。（2）**住宅小区**住宅小区由**农工贸有限责任公司开发，项目位于**大街和运政路十字西北角，项目由6栋多层住宅组成。销售均价为1450元/㎡。（3）**园**园由陕西**房地产有限公司开发，项目位于**大街和东环路十字东南角，项目建筑面积7万㎡。销售均价为1600元/㎡。（4）**小区**小区由陕西**房地产有限公司开发，项目位于泾阳县检察院内，总建筑面积1.3万㎡，户型主要在80-130㎡之间。2.5项目的SWOT分析2.5.1项目优势分析（1）项目地理位置优越项目位于泾阳县城的核心地带，是未来城市发展的重心。随着政府加大东环岛区域基础设施投资力度以及大**战略的实施，项目周边区域的发展潜力将越来越大。项目紧邻**大道，交通极其便利。（2）项目周边良好的社会环境本项目所在地属于东环岛规划重建的核心位置，项目区域内有**小学、花园酒店等商业、教育配套设施，社会环境良好。（3）开发商的知名度不断提升****房地产开发有限公司在泾阳成功开发了多个标志性楼盘，创造了多项荣誉，市场知名度不断提升，公司的品牌得到了广泛的认可。这些都为项目的开发和销售提供了有利条件。2.5.2项目劣势分析从目前来看，项目的劣势主要体现在周边城市基础设施建设有待完善，项目周边作为拆迁开发用地，城市基础设施建设有待进一步的完善，建议开发商与新区城建部门积极联系争取早日解决。2.5.3项目机会分析从宏观经济形势分析，本项目符合国家促进住房制度改革，加快住宅建设步伐的住房政策。从区域发展来看，西咸一体化为本项目提供了开发契机。**市向西北发展，与泾阳工业密集区对接，大量企业入驻给本地房地产市场带来生机。2.5.4项目威胁分析泾阳市房地产市场还处于初步发展阶段，市场还不成熟，拟开发建设的**小区将受到周边楼盘的竞争，必然会影响到项目未来的销售、公司的收益。项目附近楼盘较多，有**花园、**住宅小区、**园、**小区等，竞争较为激烈。另外，这些项目成为本项目竞争对手的同时，也对本地区住宅市场的发展起到一定的推动作用。几个项目在竞争的同时形成一种互补的关系，互相促进、互相发展、各具特色。由此可以预测，该地段附近的住宅市场需求潜力较大，销售形势看好。2.6市场分析结论及项目初步定位2.6.1市场分析结论综合以上的市场分析，可以得出以下结论：住宅市场供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，更加关注住宅的品质，中档价位的住宅市场供给量与需求量之间仍有足够大的市场空间。本项目自身优势较为明显，在所处市场环境中的机会大于威胁，区域整体开发的进展会更加突显本项目的价值，市场前景乐观。项目开发应本着超前、实用、创造、舒适的原则，把“人性化”、“绿色建筑”、“节能建筑”等一些先进的开发理念融为一体，全面提升社区品质，开创生活新概念。2.6.2项目的形象定位本项目的形象定位：（1）健康舒适和谐小区；（2）泾阳东环岛拆迁改造文明示范居住小区。2.6.3项目的功能定位本项目是商品住宅小区，在满足居住功能的前提下，结合一期开发的成功经验，提出项目的功能定位如下。（1）营造良好的小区环境，实现人与自然的融合；**一个舒适的、和谐的、健康的、可持续发展的高品质家园。（2）为业主提供一个个安全、恬静静、温馨的居居住生活空间间，促进邻里里关系；（3）**方便快捷、完完善的智能化化系统，为业业主提供全方方位的便利服服务，构建和和谐的居住小小区。2.6.4项目的的目标市场定定位根据市场的需要，充分利用项目在地理位置、自然条件、文化氛围等方面的天然优势，借助“和谐社区”、“节能社区”等新理念的推广，创造出产品的差异性，进而确定项目的市场目标客户群体如下。（1）泾阳的中高收入阶阶层；（2）泾阳工业密集区入入住企业的员员工；（3）有意在此二次置业业的周边城市市富足人群；（4）有意对房地产进行行保值、增值值的外地投资资者。2.6.5项目的的初步价格定定位本项目在对对近期相似楼楼盘进行调研研，以确定项项目价格的初初步范围，根根据市场调研研结果，本项项目的价格初初步定为：多层1450－16000元／㎡；；参考区域内的同类类物业，商铺铺价格初步定定为30000元/平方米左右右。第三章项目的的建设条件项目建设条件包括括项目建设自自然条件、项项目建设用地地条件以及项项目建设的市市政配套条件件。3.1项目建设设自然条件泾阳县属暖温带大大陆性季风气气候，四季冷冷暖、干湿分分明.年平均气温温13℃,冬季(1月)最冷为－200.8℃,夏季最热(7月)为41.4℃。年均降水水量548..7毫米，最多降降水量8299.7毫米，最少为为349.2毫米。日照时时数年平均为为2195..2小时，最多多（8月）为241.6小时，最少(2月)为146.2小时。无霜霜期年均213天。3.2项目建设设用地条件项目位于泾阳县***村，东临**，西与**小学相邻邻，南靠**大道。项目宗地东西长约约62米，南北长约约74米，规划占地面面积7.2亩，规规划建筑面积积9397平方方米，项目建设具备备五通一平的的用地条件。3.3项目市政政配套条件供暖：分户式计量量，集中供暖暖；网络：家庭综合布布线系统，高高标准宽带信信息网络，家家庭信息化、网网络化；电话通讯：小区室室外电话通讯讯网将在施工工图设计后期期由电信公司司配合设计实实施；天然气：小区天然然气管线，将将在施工图设设计后期由天天然气公司配配合设计实施施；道路：本项目邻近近城市主干道道世纪大道，可可直接驳接；；供电：小区供电管管线，将在施施工图设计后后期由供电局局配合设计实实施；排水：驳接城市专专用的排水道道；供水：小区供水管管线，将在施施工图设计后后期由供水局局配合设计实实施。第四章项目的规规划设计方案案**小区的规划设设计方案从设设计指导思想想、总平面设设计以及建筑筑设计、专项项设计等几个个方面进行说说明，最后对对设计方案的的技术经济指指标进行阐述述。4.1规划设计计方案的指导导思想**小区项目是*****房地地产开发有限限公司继**小区、**小区后开开发的第三个个品牌项目，本本着“以人为本”的设计思想和和“科学地产、适适宜栖居”的开发理念念进行项目的的规划设计。（1）以人为本的原则。坚坚持以人为核核心，以科学学化的技术设设计体现人性性化设计的科科学地产，创创造舒适优美美的居住环境境。（2）可持续发展的原则则。坚持可持持续发展的思思想，追求人人与自然、建建筑与环境的的相互交融，以以及住宅形式式与居住内涵涵的高度统一一。（3）整体规划原则。小小区的规划严严格按照泾阳阳县城总体规规划和东环岛岛拆迁、规划划的要求进行行规划设计。（4）协调的原则。项目目的设计过程程中，兼顾与与周边区域的衔衔接，力求在在保持总体和和谐的同时突突出单体个性性。（5）建筑节能的原则。节节能是未来住住宅设计发展展的必然方向向，项目在考考虑日照、通通风等要求的的前提下，通通过建筑形式式及景观布置置调节室内外外环境，通过过选择新材料料、新工艺等等措施降低住住宅的能源消消耗。4.2总体设计计思路根据设计规划的思思路，以项目目中心景观为为核心，分组组团进行规划划，自南向北北依次布置1～3号楼。各栋栋单体建筑平平行布局，在在空间营构上上，力求构筑筑人性化生态态空间，发掘掘园林艺术适适合人居的精精华要素，体体现和谐与自自然，构成一一座精雕细琢琢的精品。设计理念**小区摒弃传统统、保守的建建筑风格，采采用低层、低低密度式布局局，公共空间间充足，环境境优美和谐，充充足的绿地隔隔离了外界的的纷扰。这里里的安静闲适适是新城市生活的代代表，展现了了人类对环境境、健康、美美丽、轻松、闲闲适的诗意居居住的追求，创创造一种舒适适感、安全感感和满足感，强强调社会与自自然、人文历历史等关系的的完美和谐。环境景观景观设计作为社区区主要特色的的体现，同时时也是居民室室外活动的场场地形态，它它的设计直接接影响到项目的整体形形象。本项目目景观设计以以贴近自然、享享受生活为出出发点，提供供开敞流动的的空间感和通通透的景观面面，项目绿化化率达35.7%。（1）规模大，除了各个个组团内设宅宅前绿地空间间，给居民提提供经常使用用的公共场所所以外，小区区中心2号和3号楼之间设有有大型的中心心景观广场，形成围围而不闭的向向心性布局；；（2）首层住户均设落地地窗，且窗前前都有室外小小花院，减少少了外部干扰扰，大多数住住户能够看到到中心花园的的景观，多数数居民到达中中心花园的路路程最短；（3）步移景异，空间富富有层次，同同时，空间关关系清晰，可可识别性好；；（4）考虑细致周到，重重视每一个细细微之处，考考虑不同年龄龄居民的不同同需求，真正正做到“想客户所想”；（5）宅间绿地相对私密密、幽静，为为居民提供良良好的居住环环境和休闲、活活动、散步、交交往空间。在在不同宅间的的景观要分别别采用不同特特色的园林景景观设计，使使其具有识别别性。道路交通体系规划划（1）道路设计原则便捷性原则：主干干道尽量直达达，次干道和和步径多采用用迂回曲折的的手法，做到到曲径通幽。舒适性原则：道路路与环境相结结合，对景生生情，营造停停留空间。（2）交通体系设计居住区道路按照三三级路网系统统布置，在保保证内外交通通联系便利、顺顺畅的前提下下，创造适度度的人车分流流交通系统。其其中，主干道道路宽9米，次干道6米，宅前小路路3米。在整个小区规划中中设一主入口口，次干道与与主干道枝状状相连，辅以以宅前小路。（3）停车场地考虑到小区规模较较大，选择在在2号和3号楼之间空闲闲角落设置地地上停车场，方方便快捷，力力求对居民生生活影响最小小。公建配套从项目整体出发，按国家有关政策及设计规范要求，**小区项目的公建配套设施完善，主要有物业管理中心、商业服务设施等，各项成熟的配套设施在为客户提供良好服务的同时，也解除了他们的后顾之忧。住宅类型根据市场需求的调调查，针对人人们普遍喜欢欢的楼型，同同时依照小区区原有的地形形地貌，方案案中选择以多多层为主，多层为六层层砖混结构。住宅所有户户型设计均考考虑到自然通通风，创造良良好的室内气气候，依据人人的生活模式式，以起居室室为中心，做做到公私、污污洁、闹静分分区。厅、房房朝向均以景景观视线为主主。还要注意意管线的隐蔽蔽设计，各种种户型均设计计了相应配套套的储藏空间间，并优化住住宅阳台、露露台设计。户型设计在考虑周边同类项项目销售情况况和当前的市市场发展趋势势下，可以看看出在现有产产品结构下追追求“高品质”成为客户购购买的特点，给给予此项目二二期我们将多多层定位在二二房二厅和三三房二厅，花花园洋房定位位在三房二厅厅和四房二厅厅。专项设计（1）电视广播系统设卫星电视接受前前端室，在城城市有线电视视节目基础上上，可为用户户提供三颗卫卫星的20套节目。另另设一套社区区自办节目。接接入宽带网络络系统，住户户可以在家庭庭内实现网上冲浪。（2）保安监控系统小区设保安中心，内内设监控制主主机及相关设设备，实行224小时监控控。小区各出出口处设防盗盗探测器。小小区主要出入入口、车库、走走廊、电梯轿轿箱等安装摄摄像机，采用用半球形吸顶安装装，既有隐蔽蔽性，又有装装饰性。采用用多画面分割割器。可以更更多的显示、记记录、回放图图像。公寓楼楼设置用户平平台，将防盗盗、防火、防防煤气泄露、三三表查抄、对对讲信号等通通过用户平台台传送至管理理中心。（3）交通及停车场管管理系统停车场管理系统采采用自动化系系统，用于停停车场内车况况的监测、车车辆的服务管管理、场内环环境状况监视视、计时计费费管理等，并并在东道出入入口设读卡机机和栏杆机，入入口处和机房房内设有空位位数量显示。4.3项目主要技技术经济指标项目主要技术经济济指标序号项目名称单位建设规模1总用地面积亩7.22总建筑面积平方米9397其中住宅平方米8780商业平方米6273建筑密度%39.64容积率1.965绿化率%35.7第五章项目的实施施进度安排5.1项目进度度安排依据（1）建筑安装工程工工期定额（2）**小区项目初步步规划5.2项目实施的的进度安排根据本项目的结构构类型和建筑筑面积查《建建筑安装工程程工期定额》，拟拟确定本项目目的工期为一一年半。具体采用同时启动动开发的方案案，同时建设1、2、3号住宅楼，最最后完成室外外配套工程。项目实施进度横道道图季度工程名称第一年第二年123412前期工程基础工程主体工程装修工程室外工程第六章项目初初步营销方案案策划综合考虑目前房地地产市场的竞竞争情况及开开发商的营销销能力，借鉴鉴同类项目成功功的营销经验验，本项目采用代理理营销的模式式，由开发商商委托代理商商开展项目的整体营销。6.1营销理念念在营销过程中，倡倡导以品牌为为先导，以工工程为基础，以以策划为主导导，以营销为为龙头，以管管理为动力，以以服务为手段段，以效益为为目标，开展展项目的营销工工作。和谐健康和谐的的生活更能打打动消费者对对未来生活的的美好向往，在在小区的建筑筑规划设计、形形成的邻里关关系，居住的的氛围中注入入和谐的基因因，达到人与与自然、人与与社会，以及及人与人、人人的自我身心心内外统一的的社区。科学本项目应充充分考虑与周周边环境的结结合，采用合合理的规划设设计方案，户户型设计体现现人性化设计计思想，追求求居住空间与与自然空间的的交融渗透，坚坚持以“人”为中心，完完善成熟的配配套设施，赏赏心悦目的园园林景观，使使自然和谐的的氛围与科学学地产理念完完美结合，形形成一个健康康的居住生活活小区，为业业主打造完美美的人居环境境。舒适本项目在符符合住宅建设设基本要求的的基础上，大大部分消费者者要求小区能能够更加舒适适、健康、安安全和环保。因因此，本小区区在规划设计计时注重空间间布局、私密密保护、视野野景观、感官官色彩，材料料选择等，关关注舒适、健健康，关注社社会。诚信目前，虚假假宣传已使购购房者不太轻轻易相信楼盘盘广告。随着着整个社会对对诚信的呼声声增加，消费费者关心的已已不是概念新新奇，而是房房屋质量过硬硬，产品物有有所值，合同同信守总现，物物业管理到家家。因此，本本项目必须树树立城信营销销的经营理念念，塑造企业业良好的社会会形象。6.2项目营销销策略销售策略项目采用中开高走走的手法入市市，逐步走高高，并留有升升值空间，强强调投资价值值，以此吸引引投资与消费费者。同时，根根据不同的销销售时期，制制定不同的价价格和营销策策略，大致分分为项目试销销期、项目强强销期、销售售持续期和项项目结案期。★试销期（1）通过户外、车身身广告、报纸纸、电视等媒媒体宣传本项项目和谐、科科学、舒适、诚诚信的开发理理念，吸引泾泾阳本地购房房者及泾阳密密集区入住企企业员，汇聚聚人气，增强强本项目的市市场认知度，从从而树立项目目品牌形象。（2）做好开盘准备，通通过媒体宣传传，进一步拓拓宽影响范围围，并开始接接受内部认购购。（3）参加住博会、房房交会等展销销活动，邀请请一些明星现现场表演，为为楼盘的销售售助阵。并举举行免费上网网查询，吸引引更多的消费费者。（4）销售人员培训，规规范行为细节节，统一制定定销售说词，加加强培训相关关的法律法规规、建筑常识识、物业管理理等知识。★项目强销期与持续续期随着项目自身设施施的不断完善善以及周边环环境的改善，利利用项目销售售初期聚集的的人气，根据据实际的销售售情况适当上上调销售价格格，这样便于于控制价格的的走势，避免免价格失控。根根据销售一线线的信息反馈馈做出调整，加大意向性客户的销售力度。此时已进入销售旺期，应表现出旺销抢购的氛围，具体烘染措施如下：（1）销售人员的讲解解：形成开盘盘强势头，创创造销售期的的第一次高潮潮，突出项目目独特卖点，**项目高销售率的市场形象。（2）加大销售部的氛氛围渲染，在在销售中心不不断播放广告告录像，请求求合同公证处处、保险机构构、银行按揭揭处有关人员员现场办公，使使现场气氛显显得更热闹。（3）直销：扬弃传统统的坐店式销销售，提倡与与目标客户的的更多实效性性沟通，讲究究走出去、请请进来；以阶阶段性重点事事件营销为引引爆点。（4）阶段性主题营销销模式：以波波浪式营销事事件和主题活活动贯穿全案案，形成各阶阶段的核心举举措。（5）完善为营销服务务的包装手段段：会所设施施开放日，到到场可以免费费游玩，并有有冷餐招待。举举办现场的活活动及各类的的比赛，让客客户关注项目目和了解项目目的配套。（6）对有意向的客户户进行电话联联系，跟访。★销售结案期这一期售楼已接近近尾声，为了了尽早销售完完毕，可根据据前期的实际际销售情况，对对余下的进行行折扣调节销销售价。6.2.2促销销策略促销策略是保证项项目营销工作作更加顺利进进行的重要手手段，针对本本项目的具体体特色，采用用如下的促销销策略。（1）媒体宣传◆媒介组合：①报纸：作为房地产产广告主要媒媒体，起效快快、影响广泛泛、购房者习习惯性查询、效效果消减速度度快，故应安安排较为稳定定的发布周期期。建议在***、泾阳的主要要报纸上刊登登楼盘的硬性性指标和销售售信息以及宣宣传项目品质质的软文。如《泾房信信刊》、《**日报》等。②印刷宣传品：作为为房地产主要要宣传载体，起起效快、效果果直接、成本本低廉、作用用全面、适应应性强，主要要用于接待中中心陈列、赠赠送客户、适适应场所陈列列（酒店大堂堂、餐饮娱乐乐场所阅览架架、展会等）、行行销员布点派派发、促销活活动配合发放放等。③户外广告：建议本本项目在试销销期开始前两两个月在泾阳阳县城主干道道、大型广场场、公交车站站及工业密集集区必经路旁旁树立大型的的室外广告，宣宣传本项目特特色、形象、及及开盘预告等等。④广播：适合配合报报纸、电视等等主流媒体，进进行长期形象象的**，也可在在黄金栏目播播发短期性的的活动公告、促促销措施。⑤电视：适合大中型型规模项目或或开发商品牌牌形象树立，现现房形象展示示等。针对本本项目，建议议采用如下措措施：PR活动、新新闻发布会、开开发商专访等等新闻报道；；产品详细介介绍；3D动画房地地产专题播出出。⑥车体：流动的平面面广告，区域域影响重复率率高、作用时时间长，适于于知名度***、形象宣传传，价格相对对低廉。建议议本项目选择择当地主要公交交线路作为车车体广告对象象。（2）其他促销方式①人员推销：变坐销销为主动销售售，可以让销销售人员直接接到潜在客户户门上推销本本公司物业，通通过问答形式式排除客户疑疑虑，再通过过探测，诱导导打开客户心心理障碍。②公关促销：单纯性性推销会使客客户产生一种种逆反心理，因因此可以在工工程开工、主主体封顶及竣竣工时酌情邀邀请市政府、房房产局、市建建委、规划局局、商贸委、报报社、电台负负责人等社会会名流前来参参加典礼，将将消息以新闻闻的形式发布布，产生一种种名人效应。③营业推广：将物业业按时交付顾顾客，打消客客户买房的疑疑虑。在客户户购买期房时时，请权威机机构（银行、公公证处等）进进行担保或公公证以确保公公司的信誉，尽尽可能的消除除客户购房时时的“怕”的心理。④住宅博览会展示：：房产交易中中有一大部分分是通过住宅宅博览会达成成的。因为这这样可以避免免购房者四处处的奔波，节节约时间。同同时，住博会会上聚集了大大量的精品楼楼盘，与房产产交易有关的的法律咨询、贷贷款办理等服服务一应俱全全。因此，在在住博会上选选择人流量大大的服务台，进进行精心布置置，尽量突出出本项目的特特色。6.2.3营销销准备（1）市场气氛培养：：建议在现阶阶段利用项目目一期所营造造的浓烈市场场气氛，吸引引买家的关注注，为项目推推出时的销售售打下良好市市场基础。（2）样板房展示：样样板房是顾客客对拟购房屋屋状况最直接接最真实的体体验，对唤起起顾客的购买买欲望非常重重要，所以样样板房的设置置要非常慎重重，顾客心理理，布局、质质量、装饰、外外观、设备甚甚至色彩都要要仔细研究，反反复比较，力力求突出优点点，掩饰不足足。（3）楼盘正式推出仪仪式：可借助助仪式向外部部发布楼盘正正式推出市场场的信息，借借助大规模庆庆典仪式来吸吸引各传播媒媒介记者，还还可邀请政府府人士和社会会知名人士参参加，以获得得良好的社会会宣传效果。6.2.4销售售价格策略物业价格的确定受受楼层、朝向向、景观等多多种因素的制制约，因所受受影响不同，同同层各单元呈呈现不同的物物业质素，要要合理体现这这种差异，就就需要适当的的定价标准来来界定。6.3价格定位位多层住宅价格确定定（1）选择可比实例选择的可比实例有有**花园、**住宅小区区，**园。（2）修正因素的确定定★区域因素★交易情情况★个别因素★交易时时间（3）计算修正系数确定修正系数（见见下表）：可比实例比较因素**花园15900元/m2**住宅小区1450元/m22**园1600元/m22交易时间101/100101/100101/100区域因素100/102100/100100/100交易情况100/100100/100100/100个别因素100/102100/99100/101修正系数0.971.021.00（4）权重的确定**园与本项目较较为接近，对对项目的影响响较大，故对对各可比实例例的权重确定定如下：**园：0.4；；**花园：0.3；**住宅小区区：0.3。（5）比准价格的确定定根据以上结果，确确定各案例的的比准价格如如下：案例一比准价格：：1590×0.97＝1542元/m2案例二比准价格：：1450×11.02＝1479元/m2案例三比准价格：：1600×1.00＝1600元/m2（6）项目最终合理比比准价格的确确定多层比准价格＝11542×0.4＋1479×0.3＋1600×0.3＝1540元/m22依据以上的计算结结果，综合确确定本项目多多层住宅在预预售期的均价价为15400元/m2。随着时间间的推移，价价格可逐步上上调。6.3.2商铺价价格确定根据周边商铺的出出售价格，同同时考虑区域域市场因素，确定本项目的商铺价格为3000元/m2。6.4销售面积积实现计划及及销售收入回回笼计划在树立了营销理念念，明确了销销售对象、制制定了具体的的销售方式以以及促销策略略的基础上，可可以拟定项目目的销售期为为6季度。同时，我们在拟定定销售面积实实现计划时，充充分考虑规避避风险因素，力力求使拟定的的销售面积实实现计划与实实际销售情况况接近。项目目销售面积、销销售收入实现现计划表（见附表9）。(略)第七章项目的的总投资估算算7.1项目总投投资估算的依依据（1）陕西省建筑安装工工程综合概预预算定额（11999）；；（2）陕西省建设工程其其他费用定额额；（3）**市建设项目城城建费用统一一征收标准；；（4）**小区规划设计计方案；（5）国家发改委、建设设部关于发布布《工程勘察察设计收费管管理规定》的的通知（计价价格[20002]10号号）；（6）类似工程的相关关造价费用水水平。7.2项目总投投资估算的原原则（1）项目投资估算尽可可能反映项目目的实际情况况；（2）项目总投资尽量符符合节约和安安全的原则；；（3）项目总投资估算对对于无法准确确估算或因市市场变化导致致投资增加的的项目在预备备费中考虑。7.3项目总投投资估算项目的总投资包括括土地费用、工工程前期费用用、城建费用用、建筑工程程费用、安装装工程费用、室室外工程费、建建设监理费、建建设单位管理理费、预备费费以及建设期期利息等项。（1）土地费用本项目占地7.22亩，其中土地费用用为35万元，拆迁安安置费为100万元，三通通一平费用为为10万元，合计145万元。（2）建安工程费用根据《陕西省建筑筑工程综合概概预算定额》（99），结合西咸两市类似工程的实际造价确定本项目建安造价:800元/㎡×99397㎡=752万元（3）工程前期费用工程前期费用包括括项目勘察设设计费、可行行性研究费用用以及其他费费用等。根据原国家计委（现现国家发展与与改革委员会会）与建设部部于20011年1月7日发布的《工工程勘察设计计收费管理规规定》及《工工程勘察收费费标准和工程程设计收费标标准》，综合合考虑工程复复杂程度调整整系数、专业业调整系数以以及市场行情情和工程勘察察费用以后的的勘察设计等等费用约8万元。（4）城建费用根据《**市建设设项目城建费费用统一征收收标准》，结结合项目的实实际情况，定定出本项目城城建费用包括括以下几项：：城市基础设设施费、工程质量监督督费、工程定定额测定费、省省发展新型材材料专项费用用、建筑业劳劳保统筹费、天天然气公网初初装费，具体体计费见表77.2：表7.2城建费费用统一征收收一览表收费项目计算基数收费指标小计（万元）城市基础设施费总建筑面积13..58万㎡10元/㎡9.3工程质量监督费建安总造价2.1‰1.6工程定额测定费建安总造价1.5‰1.1建筑业劳保统筹费费建安总造价3.55%26.7城建费用（合计）38.7注：建筑面积、建建安造价按政政府主管部门门核定的标准准考虑（5）室外工程费室外工程包括小区区道路、管网网和绿化以及及小区内各项项构筑物等内内容，分项估估算如下：按按建筑面积计计120元/m2，合计本项项目的室外工工程费为1112万元。（6）建设监理费建设监理费按建安安工程总造价价的1%计算，共计计为7.5万元。（7）建设单位管理费建设单位管理费按按2～6项的2.5%，共计21..6万元。（8）预备费综合考虑项目的基基本预备费和和涨价预备费费，按2～7项之和的3%取，共计288.2万元。（9）项目的总投资的确确定综合一至九项的费费用，总计为为1113万元元。7.4项目总投投资的资金来来源本项目建设资金全全部自筹，筹筹集资金为1113万元。项目的投资使用计计划及资金筹筹措表（见附表2）。（略）第八章项目财财务评价项目的财务评价主主要对项目的的财务盈利能能力、项目的的清偿能力及及项目的不确确定性三个方方面进行分析析，以确定项项目在财务上上是否可行。8.1财务评价价基础数据的的测算（1）基准收益率的确确定基准收益率考虑到到资金成本，机机会成本，投投资风险，通通货膨胀，资资金限制等影影响因素，确确定为12%。季度基准准收益率为2.87%。（2）计算期的确定本项目计算期十个个季度。（3）销售收入和税金金及附加估算算表（见附表3）。（略）8.2财务盈利利能力分析项目现金流量表（见附表6）。（略）根据该表计算的评评价指标：项项目内部收益益率21.118%，财务净现现值（基准收收益率为122%）为79.66万元，静态态投资回收期期为2.09年。资本金现金流量表表（见附表7）。（略）资本金内部收益率率为34.1%，资本金的的财务净现值值（基准收益益率为12%）为186万元。损益表（见附表44）（略），利润总额3117.96万万元，所得税税92.788万元，累计税税后利润2225.18万万元。8.3