物业管理政策法规李岷

物业管理政策法规解读2014年3月编写教师李岷内容物业特种设备管理之政策法规成都市电梯安全监督管理办法物业机动车场之政策法规中华人民共和国特种设备安全法2014年1月1日起施行特种设备指对人身和财产安全有较大危险性的锅炉、压力容器（含气瓶）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场（厂）内专用机动车辆，以及法律、行政法规规定适用本法的其他特种设备。06-2012年全国和北京市万台设备事故起数对比06-2012年全国和北京市万台设备死亡人数对比特种设备使用单位应按规定配备特种设备安全管理人员、作业人员，并对其进行必要的安全教育和技能培训,取得相应资格，方可从事相关工作。国家鼓励投保特种设备安全责任保险。因生产原因造成特种设备存在危及安全的同一性缺陷的，生产单位应立即停产，主动召回。使用单位应当在特种设备投入使用前或者投入使用后30日内，向特种设备安监部门办理使用登记，取得使用登记证书。登记标志应当置于该特种设备的显著位置。使用单位应建岗位责任、隐患治理、应急救援等安全管理制度，制定操作规程，保证特种设备安全运行。安全使用说明、安全注意事项和警示标志置于易于为乘客注意的显著位置的。安全技术档案应当包括以下内容：（一）特种设备的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维保说明、监督检验证明等相关技术资料和文件；（二）定期检验和定期自行检查记录；（三）日常使用状况记录；（四）特种设备及其附属仪器仪表的维保记录；（五）特种设备的运行故障和事故记录。特种设备出现故障或者发生异常情况，特种设备使用单位应对其进行全面检查，消除事故隐患，方可继续使用。使用单位应制定特种设备事故应急专项预案，并定期演练。在发生事故后，应按照应急预案采取措施，组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失，保护事故现场和有关证据，并及时向负责特种设备安监管理的政府部门报告。

不得迟报、谎报或者瞒报事故情况，不得隐匿、毁灭有关证据或者故意破坏事故现场。在事故的责任赔偿中体现民事优先的原则在发生了事故后，责任单位的财产在同时支付处罚和民事赔偿的时候，或有其他欠债的时候，当财产不足以同时赔付的时候优先赔付消费者。第三十八条

特种设备属于共有的，共有人可以委托物企或其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。共有人未委托的，由共有人或实际管理人履行管理义务，承担相应责任。物企是电梯事故的首要责任人电梯制造------？销售单位------？建设单位/设计单位------建设行政主管部门电梯安装修理单位------？电梯产权所有者------？电梯使用单位------？电梯改造单位------？首责并不等于全责。面对法律定物企为“首责”之无奈2013年11月26日...昆明一大厦贴出“霸王”通告:电梯发生安全事故后果自负...认为,“物管与业主签订合同后就要尽到安全管理的责任,明知电梯有安全隐患还在继续使用,显然违法了。电梯事故的普遍性1/323%的受访者称常遇到电梯故障，近40%的受访者表示偶尔遇到，说明电梯故障具有普遍性。电梯事故的普遍性2/32012年1月29日，西单新一代商城扶梯发生意外事故，造成一名男童丧生，2013年5月14日，湖北宜昌沃尔玛超市，正在运行的手扶梯突然断裂，一名女士坠亡；同一天在陕西西安，一名女士因为乘电梯踏空而坠亡；2013年5月15日，广东深圳，一名女护士被电梯夹头身亡；2013年5月16日，云南玉溪中医院，两名乘客被电梯卡住，其中一人经抢救无效死亡电梯事故的普遍性3/32014年2月3日，大连华宇凤凰城一电梯从5层直冲到22层，厢体高出正常位置约半米。里面一小伙头皮被掉落的厢板削掉一块，胸椎三处骨折（该电梯下次检验日期为2014年12月）。2014年2月14日，俄罗斯一少妇带儿子搭电梯时，她在1楼进电梯时,电梯立刻关门并夹住她的腿立即升往2楼，少妇身首异处，下半身留在1楼（出事当天稍早才维修过）。2014年3月4日下午4时，重庆大渡口区盛世隆都电梯突然掉下，造成电梯内人员死亡（原因是由于求援过程中未按程序救援，被困人员不听求援人员的指挥等原因造成）。《成都市电梯安全监督管理办法》2014年1月1日起施行。适用范围本市行政区域内从事电梯生产（制造、安装、改造、修理）、销售、使用、维护保养、检验检测及其监督检查。职责划分市质监负责全市电梯；区县的负责本区内电梯的。建设、工商、房管、安监等按各自职责做。区县政府加强领导，建立电梯应急处置协调机制，对本行政区域内电梯使用和安全监察、监督管理中存在的重大问题及时予以协调、解决。街办乡政府协助和配合。造电梯的对其生产、维保承担主体责任对电梯质量安全终生负责对电梯质量电梯无论是整机或零部件的生产质量应符合国家强制性标准和安全技术规范要求。电梯出厂时各种文件齐全。建设单位承担其采购电梯的连带质量保证责任。

检验检测机构应按安全技术规范要求对电梯安装、改造、重大修理过程进行监督检验。未检或检不合格的不得用。厂家应向其使用单位

提供的起码技术服务一）指导制定电梯排险救援、应急处置预案；二）提供应急的电梯备品备件及相应技术支持；三）提供电梯管理、应急处置等知识、技能培训。电梯使用单位之确定对电梯使用履行安全管理义务、承担安全首负责任的单位或个人。一）委托物企管的电梯，物企是使用单位；二）未委托而属单一产权所有者自管的，产权所有者为使用单位（按份共有的，按其份额承担责任）；三）出租、出借或以其他方式转移物业使用权的，应约定使用人为电梯使用单位（未约定的，产权人为电梯使用单位）；四）建设单位尚未移交电梯的，该建设单位为电梯使用单位。

未确定电梯使用单位的电梯不得投入使用。办手续使用前或后30日内向市质监部门办手续。停用或者使用单位发生变更的，30日内向质监部门办理手续。报废或转让的，产权所有者30日内向市质量技术监督部门办手续。使用单位履行的安全职责1/2一）建制度,严管理,配有《特证》的人，建完整的电梯安技档案（长期保存），编突发事件和安全事故应急处置预案，每年一演练；二）将安全注意事项、警示标志和必要的信息置于乘客易于注意的显著位置，在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的《电梯使用标志》；三）确保通风、温度、湿度、电压等符合规范，确保报警装置与值班室实现可靠、有效的联系；使用单位履行的安全职责2/2四）困人时，及时救援和安抚。有事故隐患时，立即停运，消除事故隐患后，方可重新投入使用；五）与厂家或其委托的单位签订电梯修理合同，与电梯维保单位签订电梯维保合同，组织、监督并配合电梯的修理、维护保养等工作；六）发生安全事故时，立即救援、排险和抢救，保护现场，并及时向政府和相关部门报告；七）法律、法规和安全技术规范规定的其他职责。住宅区电梯安全使用管理规则1/2一）管理规约应当规定电梯专项经费的筹集和使用规则，以及应急维修处置预案的编制等事项；二）业委会按管理规约与物企签合同时，应明确约定电梯安全使用管理方面的权利、义务和责任。业主、业大、业委会当监督物企、维保单位、检验检测机构等的工作。业委会当协助物企选聘维保单位、开展电梯安全知识宣传、规范乘客乘坐行为等工作；住宅区电梯安全使用管理规则2/2三）物企要配有《特证》的人员，管理信息要公示，接受监督；四）出现不能及时消除的安全隐患或异常情况，需停用时，应及时向业主公告，并向街办、乡镇政府报告；五）物企退出项目前应向业委会移交符合安全技术规范的电梯和完整的电梯安全技术档案。无物企继续承担电梯责任时，由业主和业大（或由街办、乡镇政府临时指定物企）承担安全责任。电梯专项经费

成都“名人风景”2012年大修小区的3部电梯，需给1372户的每个业主打电话和录音，还要到公证处公证等，才用了维修资金。”住高层业主的对话与大家的“大悟”一楼业主：我又不用电梯，电梯坏了，为什么要我掏钱呢？十六楼的：下水道不通将一楼淹了又关我何事？最顶层漏雨难道能淋到我们？我为什么要出资维修呢？一楼业主在购房时也和其他层业主一样，缴纳了同等的专项维修资金，只是资金不够需要重新均摊电梯维修费时，大家才“恍然大悟”。关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见/成房发〔2011〕61号

维修资金紧急使用预案建筑区划内房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全或出现功能障碍给业主、使用人正常生产生活秩序造成严重影响时，需紧急实施维修除险而制定的维修工程资金使用处置方案。预案应当包含以下主要内容1.维修资金紧急使用的情形；2.维修工程实施主体；3.维修工程所涉及其他单位的选择方式；4.维修工程安全管理责任；5.竣工验收的责任主体和方式。定期检验定期检验周期为1年。在《电梯使用标志》有效期届满前一个月向检验检测机构提出申请。未经定期检验或检验不合格，或未张贴《电梯使用标志》的电梯，不得使用。经费筹集委托物企的电梯，其正常运行、维保及定期检验所需基本经费在物业服务费中列支。修理、改造、更新的经费从专项维修资金中列支；没有建立的或资金不足的由电梯产权人筹集。维保合同包括但不限于如下内容一）双方在电梯维保中的权利、义务和责任；二）电梯维保的施工性质、内容、执行的标准；三）电梯维保起止日期和维保的频次；四）协助电梯使用单位编制电梯突发事件和安全事故应急处置预案的义务；五）故障报修和应急救援抵达时间。（还有前面的△提供应急的电梯备品备件与相应技术支持；△提供电梯管理、应急处置等知识和技能培训。）维保单位的安全职责对其维保电梯的安全性能负责。一）至少每十五日进行一次维保，如实填写记录和故障情况，并归档备查；二）在维保过程中，接受产权人和使用单位的监督，发现隐患及时告知电梯使用单位，发现严重隐患还应向质监督部门报告；三）维保住宅小区电梯时，应每月将电梯的安全状况、维保情况等信息向业主公示；四）设立二十四小时维保值班电话。电梯困人故障或事故，须在30分钟内抵达并实施救援；五）电梯应急措施和救援预案每半年一次演练；六）终止电梯维保时，应当确保移交的电梯符合安全技术规范的要求，不得干扰影响电梯的正常运行和安全使用。第三方评估有关责任主体对电梯使用中的电梯质量、安全状况等问题存在分歧时，可以在当地政府和相关部门的指导协助下，由电梯使用单位组织协调相关责任主体共同委托第三方机构对电梯进行技术评估，评估费用由相关责任主体协商解决。开发商未向使用单位移交完整档案等建设单位未向使用单位移交完整的安全技术档案、警示标志和《电梯使用标志》的，由质监部门责令限期改正或罚款。使用单位违法违规1/2一）未建立并严格执行安管制度或组织演练的；二）电梯运行的通风、温度、湿度、电压等不符合标准和技术规范，或未实现报警与值班室可靠、有效联系的；三）未与电梯厂家或其委托的单位签订电梯修理合同，或未与维保单位签订电梯维保合同的；四）住宅小区未配备电梯安管人的，或未向业主公告相关信息的；使用单位违法违规2/2五）发生困人故障时未采取措施组织救援，或继续使用存在严重事故隐患电梯的；六）未组织电梯修理、维保的，或委托未取得行政许可的单位进行电梯修理、维保的。一至四逾期未改的，处2000以上一万元以下罚款；五和六项的限期改正并处2000以上二万元以下罚款。电梯事故的上升原因电梯数量事故----爆增重庆全年同期2008年发生了305起2009年全年829起2010年1674起2011年主城电梯事故1393起（每天发生7起）成都电梯数量从2008年后以20%以上的年增加率，到2013年上半年达6.3万台。常见电梯故障的主要表现一、不关门和因此造成的停梯和关人；二、自动停层、掉层、丢号等；三、无故死机等程序设置的软故障；四、非控制系统原因导致的抖动、异响等机械电气故障。故障的引发物理因素电梯困人事故原因以“电梯故障”和“停电”为主，而在所有的电梯故障中，人员超载所导致的故障又占了多数。进水、停电、遇火灾停电。故障的引发人为因素物业公司将电梯安全管理的责任

全部或部分推给电梯维保公司双方的维保合同，常常未明确各自的权利、义务与责任，造成“以维保代管理”的现象十分普遍。物业公司将电梯安全管理的责任全部或部分推给维保公司，而自己平时对电梯安全运行缺乏日常巡查，也不关心和监督电梯维保单位的维保质量是否到位。选择低价的维保公司进行其后期保养2013年5月，深圳200多家维保公司争抢10万台电梯的生意，恶意竞争、互相压价（嫌多）2013年01月，成都6.3万部电梯维保单位仅150多家（嫌少）国家质检总局

《电梯使用管理与维护保养规则》半月保、季度保、半年保以及年度保，每年对一部电梯至少要维保24次。半月保：包括机房、滑轮间环境以及限速器各销轴部位等至少28个维保项目。

电梯安全出问题

维保不到位占60~70%一部电梯的保养，5层楼的，最少要30分钟；10层楼的，要45分钟以上（不包括交通往返时间）。有公司承担千部电梯维修业务，但维保人员却不到10人，平均每人每天要保养10部以上的电梯------电梯维保隐患多按照电梯维保人员每天维保两部电梯的工作效率，每人一年只能完成25部电梯的维保工作。2012年12月15日--12月18日三天时间，杭州先后有两名维修工丧生电梯井。维保公司自身技术维保公司与生产厂家之间的沟通不畅，技术不对称，导致对电梯技术性能不熟悉；在修理、更换相关零部件时，难以获得生产厂的支持和指导。技术能力不足、不专业的维保人员还会导致维保的电梯出现故障隐患。检测人员不需担责？！多个城市近年来陆续出台相应的办法，将责任主体进行明晰。上海和广州都将检验单位的责任排除在外。

检测人员不需担责，使得很多电梯维保公司检测电梯纯属走形式，瞧一下，收个费，贴个合格标识，一切搞定结束，让电梯继续带病使用……将检验单位排除在电梯事故后的责任追究范围外《成华区电梯维护保养单位质量安全信誉管理考核办法》（2013年02月）

对电梯运行中的房屋建设单位、电梯制造单位、电梯安装单位、物业管理单位、电梯维保单位、电梯乘坐者等各方的职责和行为进行细化，确立了各自的职责。深圳“5·15”电梯事故认定3013年05月15日，广东深圳，一名女护士被电梯夹头身亡：事发前三天刚接受政府质监主管部门检测，结果“合格”。而深圳市市场监督管理局相关负责人说，事故原因就在于该电梯维修工违规使用了润滑油。作为电梯安全链条中最末端--维修工，违规使用了润滑油，导致电梯制动力下降。这个错误“太不像话”。是谁允许这样的维修人员出现在电梯间，又是否有人对维保公司和维修人员进行监管？电梯厂商设备缺陷占22.7%（中新社）2012年1月29日，北京西单新一代商城扶梯发生意外事故，造成一名男童丧生；不久，北京地铁四号线动物园站电梯又致一名男童死亡。事件中，出事电梯就存在设计、制造缺陷。电梯安全链条中最顶端--厂商（MadeinCh）“三奶”案件：国家质量监测局的免检产品纷纷落马。检测缺乏第三方监督年检费用高导致电梯业主或使用人想方设法逃避检测；有的检测人员检测一台电梯的时间不足半小时，只是摸摸看看就说行；没有第三方进行监督。把安全寄希望于一名维修工的

良心和技术？够吗？！一名月薪2222人民元的维修工承载不了安全链条最后一环的沉重责任。电梯厂商、物业公司、维保单位本来就环环相扣，政府主管部门更应随时对每一个环节进行严格且有效的监管，才是正道。产权人业主认为是电梯质量和物业管理的问题，物管认为是维保公司的问题，维保公司则认为业主费用没交够。物管公司与业主相互不信任。日常损耗造成的维修费用由业主承担，但一些人为造成的损坏，由于缺少依据，物业公司目前只能“忍气吞声”。常见人为损坏超载不均衡超重装卸强震动（装修期间）强制开门破坏爆管等水患无证人员维护要不断教业主安保技巧一看：当电梯门打开时，不要着急进入，仔细看看电梯是否有来，防止一脚踏空。二稳：若电梯下坠，先将每层楼的按键迅速按下；然后将整个背部和头部紧贴电梯内墙以保护脊椎。有扶手可紧握扶手，没有扶手就用手抱颈以护脖。膝盖需呈弯曲姿势，脚尖点地、脚跟提起，以减缓冲力。三报：立即报警，如警铃、对讲机或电话等与外部联系；若报警无效，可间歇地拍门呼救，以保持体力。不可强行扒门、砸门，这样易增加电梯下坠的机率。心情紧张，可能感觉呼吸困难，误以为轿厢不通气。轿厢顶部和底部都有通风口和通风扇。电梯事故的普遍性与电梯意外险电梯意外只是日常意外的一种，一般的综合意外险都是可以提供保障的。平安的“一年期综合意外险”（1到65岁）、“短期综合意外保险”、“团体综合意外险”等对电梯事故均有覆盖。借鉴在电梯质量的管理方面，美国有《产品质量责任法》、《消费产品安全法》等，用以确定制造者的民事责任。电梯的日常运行安全由业主负责，如果属于制造者的产品质量责任，业主可以进行追讨。香港责任工程师制度：均须由注册工程师进行。监管部门会花钱在电视台购买广告时间，不断播放电梯安全宣传片。物业公司内部出笨小议1/5

2001年10月10日晚6时许，渝丰华园电工龚某从底楼乘电梯上行。电梯行驶到1-2楼之间突然停住。龚某拍门呼救。保安听到后将电梯门打开，准备用梯子帮助龚某下来。但当龚某正在向外退出半身时，电梯突然向上启动运行，将其挤压致死。物业公司内部出笨小议2/5分析：经技术鉴定，该电梯轿门电气联锁均为有效，但存在开门运行的情况。物管公司严重违规，由无证电梯维修工和保安对电梯进行维保。该事故是一起人为因素造成的事故。物业公司内部出笨小议3/5电梯救人不可开门运行非专业人员不可贸然盘车救人。必须执业资格的专业电梯技术人员来执行救援行动的。

你们可以旁边进行安抚，聊天，缓解被困者情绪。

在没有对电梯进行必要的安全控制的情况下，是绝对不可贸然施救。物业公司内部出笨小议4/5

渝地王广场三名保洁员，在2001年10月16日凌晨2点，准备从1楼下到负3楼。她们发现电梯无应答无显示，便通知保安蔡某，蔡打开电梯想直接跨入轿箱，但当时轿箱停在六楼，不在该平层1楼。蔡某因此直接从1楼坠落到负4楼的井道坑底死亡。物业公司内部出笨小议5/5分析：由无证保安掌管电梯紧急开锁钥匙。结果他不清楚轿箱已经不在该层楼。谢谢大家聆听备用资料电梯的安装改造修理必须由制造单位委托自2014年1月1日起，电梯的安装、改造、修理，必须由电梯制造单位或者其委托的依法取得相应许可的单位进行。电梯制造单位委托其他单位进行电梯安装、改造、修理的，应当对其安装、改造、修理进行安全指导和监控，并按照安全技术规范的要求进行校验和调试。电梯制造单位对电梯安全性能负责。电梯制造单位委托其他单位进行电梯安装、改造、修理的，受委托单位在办理开工告知时应同时提交电梯制造单位的书面委托材料。安装告知日期在2014年1月1日以后的新增电梯的安装以及使用登记日期在2014年1月1日以后的在用电梯的改造、修理，应当遵守《特种设备安全法》第二十二条的有关规定。使用登记日期在2013年12月31日以前的在用电梯的改造、修理，不需要取得原制造单位委托，仍然延续以往的工作要求。（北京）物业服务成本增加法律成本人工成本机动车场服务与政策法规教师李岷内容成都市机动车停放服务收费管理实施细则成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法产权的形态分析与法规重要条文常见三种服务和企业因应郑州停车场大火事故

2014年3月12日上午10点左右，郑州花园路迎宾路一个存放商品车的停车场发生火灾，据统计，完全烧毁的车辆达到73辆，分别有43辆名爵和30辆凯迪拉克，车辆损失价值近2000万。20140321西城家园业主

抗议200元/月涨到250元/月产权人有没有权利涨？程序怎样？成都市机动车停放服务收费

管理实施细则三种取费方式市场调节价、政府指导价、政府定价。市场调节价供求双方自定+备案实行市场调节价的须提供建筑物使用性质证明文件。商场、餐馆、茶楼、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼（间）、商住楼、综合楼和部分企事业单位的配套车场。物价局定的：先审批备案--政府指导价--基准价+上下浮动幅度（车场产权人或管理者与车位使用者在规定的幅度内协商定）。先审批备案--政府定价--死价一个。政府指导价和政府定价具体所指住宅区配套车场未出售的车位开发商的+业主共有的事先约定之途径停车场实行政府指导价和政府定价相结合的方式，由管理方与业主约定。在在政府指导价标准范围内：1）开发商与购房者在购房合同中约定或未约定2）物企与购房者在物服合同约定或未约定业大选聘物企后的协商机制1/5三分之二以上的业主决定采取那种取费方式后，并与物企协商约定标准，由物企到物价局办手续（协商不成的，执行政府定价）。？业主先决定市场调节价、政府指导价或定价？？物企会不会提出服务标的（标准）吗？？协商不成的，执行政府定价（政府指导价）？业大选聘物企后的协商机制2/5如果业主先决定市场调节价、政府指导价或定价？结果：哪个最便宜就选哪个！不会选择性价比高的。

对比：物业服务收费在业大选聘物企后明确市场化。业大选聘物企后的协商机制3/5物企会不会提出服务标的（标准）吗？回答是肯定的。可能早已政府指导价上浮到顶，或政府定价早已被通涨扭曲，物企再服务与业主再需求是有交集的（需求平衡）。业大选聘物企后的协商机制4/5协商不成的，执行政府定价（政府指导价）？回答是否定的。供求双方不会使用这一“工具”（政府定价），大家仍然是从市场角度出发寻求结合。业大选聘物企后的协商机制5/5实际客观的方法：在业大成立后，关于机动车场服务之收费标准，通常在业主委员会的招标文件中提出，投标企业也会对此报价。然后由业大双三分之二以上选聘物企（其标准作为最重要的一环已在投标书中约定）。政府指导价标准

（禁超，下浮幅度不限）包月基准价：室内500元/月•车露天260元/月•车临停基准价：室内：计时5元/2h，2h后每1h--2元计次5元/次（4h）露天：计时4元/4h，4h后每1h--1元计次3元/次（4h）政府指导价标准规定包月停放不得跨月预收包月停车费。临停实行计时或计次的，只能采取一种方式。计时收费不得以人工计时。以15分钟为限，在内不收费。悬挂物价局绿底白字的价目牌西城家园车场产权人

有没有权利涨50？拒绝停？程序怎样？

即产权人在基准价与上下浮动幅度（500元/月•车）内的调整是符合政府规定的。程序上需要完成调整前的公示，但向宣传说明和与相关机关的沟通更加重要。成都市住宅物业管理区域

车辆停放管理暂行办法物企受托提供停车管理服务的，应当满足以下条件：（二）履行物服合同相关停车管理的约定；（四）在地面、墙面设有交通标识-----；（五）有专人对进出住宅区域内的车辆进行登记，进入时查验车身状况并发放停车凭证，离开时查验停车凭证后放行；（七）24小时有专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取有效防范措施，防止停放车辆丢失。不得收费的情况

公安、消防、抢险、救护、环卫、军用、邮政等特种机动车辆执行公务时在住宅物业管理区域内停放的，不得收费。利用业主共有设施进行车辆停放在住宅区域内，利用业主的共有设施进行车辆停放，属业主所得收益的（剔除成本税费等），归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定，用于业大、业委会活动经费或物业管理方面的其他需要。产权的形态有三类1）独有2）共有（两个人以上的若干人共同持有某项产权）公民之间的共有、法人之间的共有、公民与法人之间的共有。处分或重大修缮共有物的，应经全体共同共有人双三分之二以上同意。费用按份共有人按其份额负担，共同共有人共同负担。3）公有可以分为集体所有、国家所有、社会所有等。共有具有的特征1）共有的权利主体是多元的。2）共有的客体是一项统一的财产。共有是一个物或者几个物，是可分物或不可分物，在法律关系上均表现为一项尚未分割的统一财产。3）共有的内容是各共有人对共有物共享权利、共负义务。共有的分类

按份共有、共同共有和准共有。1）按份共有：指两个或两个以上的人对同一项财产按份额享有所有权。共有人按各自的份额对共有财产分享权利和负担义务（份额一般都是事先约定的）。2）共同共有：指两个或两个以上的人对同一项财产的全部，不分份额地、平等地享有所有权。与按份共有的最显著的区别在于：它是不确定份额的共有，只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对房屋的份额（只有在共同共有关系消灭，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额）。这种财产关系基于共同劳动、共同生活、共同继承遗产等共同关系而产生。常见的共同共有财产关系①夫妻共有财产法律依据《婚姻法》。②家庭共有财产家庭关系不仅限于夫妻关系，家庭成员共同购置、受赠的家庭共有房屋归家庭成员共同所有。③共同继承的关系共同继承人各自的份额，一般应当均等，但法律另有规定的除外。（3）准共有：指所有权以外的财产权的共有。

大陆物业权属中关于土地使用权的共有，即为准共有。《物权法》中关于业主（建筑物区分所有人）共有物的规定

业主的建筑物区分所有权70条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

72条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

73条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物业管理条例》第55条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业公司在停车上是否“征得同意”？《成都市物业管理条例》第51条建筑区划内停放车辆，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。

第52条利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。《四川省物业管理条例》第47条物业服务事项应当包含下列内容：(四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项第65条物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

属于建设单位所有的车位、车库出租（售）的，应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租（售）车位、车库的数量、相关证明文件和出租（售）价格及承租（购买）人条件等。公安、消防、救护、环卫、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。《四川省物业管理条例》第66条业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。巴黎阳光业委会与瑞合物业公司

合同纠纷案1/2业委会诉求：瑞合自05年起利用小区业主共有道路和其他场地停放汽车，每月向小区内停车业主收取场地占用费每辆100元。委员会要求瑞合公司从收取的场地占用费中扣除20%的必要管理费后，将剩余的80%的返还给巴黎阳光业主委员会。巴黎阳光业委会与瑞合物业公司

合同纠纷案2/2成都中院终裁：因共有部分收益的处分，依《物权法》规定，当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。而巴黎阳光业委会并无证据证明，该事项经过规定的人数的业主表决、同意，即擅自提起诉讼，因而业委会就此提起诉讼的主体不适格，原审法院裁定驳回其起诉并无不当。——(2009)成民终字第1312号常见三种服务和企业因应保管服务场地临时租用服务停放服务130328泸州空间.爱琴海小区北京白色宝马占两车位遭喷漆

20130503质疑物管不作为?

为什么自己交了物管费，利益还被损害?他们不作为?双城物业公司王经理:小区私家车被划一般不是外来人员所为，而是小区内有人因为不满车辆停放而划伤的。车辆被划地段是划车事件高发地段，没有摄像头;而原则上小区主干道都属于消防通道，是不准停车的，“我们通过贴告示、主动上门劝说等方式劝导业主不能占道停车，但无济于事。虽然小区共有监控器几百台，但分了不同区域。针对夜晚、户外的情况，要看清楚肇事人还是有点困难。因开发商没有配备足够的停车位，所以停车特别难。为了全体业主的利益考虑，我们已起草了小区停车方案，交给了业委会。”我们都会进行巡视，但就两个人，不可能每天晚上死盯着几辆车，所以还是以劝导车主别乱停的方式来减少案件的发生。。警方:恶意划伤车辆构成犯罪这种行为已构成犯罪，我们会对犯罪嫌疑人进行处罚。如果损失超过一定额度的，可追究刑事责任。据《治安管理处罚法》的规定警方可对划车者处以罚款、拘留。损失超过一定额度的，可追究刑事责任。

我们建议物业管理公司加强保安巡逻，添置摄像头。保险公司停办划痕险划痕险是保险公司自身设定的一种商业型险，范围是家庭自用车辆、非营业车辆。一般由于不明原因或他人恶意行为，油漆损坏，车身出现划痕。随着车辆数量的剧增，划车变得常见，划痕险出险频率越来越高。保险公司赔付额巨大，吃不消了。一辆20万的车，划痕险保费400多元/年，但可能一年就要赔几千元。物业服务费中含保险的钱?

公众责任险1/22003年发改委/建设部《物业服务收费管理办法》第十一条中:物业服务成本或者物业服务支出构成中包括物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

由于车子被划，很难鉴定究竟是在哪划的。所以，一般公众责任险并不包含小区业主车子被划（除非物业公司与保险公司双方在合同上约定附加险）。在小区里车子如果被划，除非物业公司有公众责任险，并和保险公司有约定附加险，那才能赔偿。物业服务费中含保险的钱?

公众责任险2/2因管理不当和维护不到位而造成业主/使用人的人身和财物的损失，有了此险，物业公司就可以将风险转嫁给保险公司。如小区的防护设施没做好，造成业主溺水、摔倒等伤害；或提供免费自行车，造成骑车人受伤都是公众责任险的赔偿范围内。一个小区，一年保费是几万块。

没有强制规定物业公司购买公众责任险。公众责任险多用于酒店以及娱乐场所内，目前在小区中使用得并不普遍。赔偿纠纷----存车人与停车场----法律关系确定双方的权利义务?并以此确定停车场对车辆丢失、毁损应否承担赔偿责任。三种服务对应的法律关系机动车辆保管合同关系(支付保管金的合同+交付保管物)

停车场地临时租用合同关系(支付租金的合同)

车辆停放服务合同关系(支付服务费用的合同)车辆保管合同关系又称为寄存合同。《合同法》365：保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。《合同法》367：保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。（交付作为该类合同的生效要件，即此类合同是一种实践性的合同）保管合同分为有偿保管合同和无偿保管合同。《合同法》374：保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。有偿保管合同保管人

承担的是一种过错责任即保管人应尽到保管人的注意，妥善保管保管物，只有在保管人存在过错，怠慢履行保管义务，或保管行为不妥，致使保管物毁损、灭失的，保管人才向寄托人承担赔偿损害责任。保管合同关系----停车场对丢失车辆承担赔偿责任。

如保管是无偿的，停车场证明自己没有重大过失的，不承担赔偿责任。宾馆、酒店、商场等经营场所，未单独收取停车费的，不属于无偿保管合同关系。若车辆是因洪水、地震等不可抗力或意外事件毁损、灭失的，停车场因无过错则不负民事责任。若车辆被盗，停车场存在保管不善的过失，应向车主承担赔偿责任；若车辆遭暴力抢劫抢劫犯罪具有突发性、不可预测性及难以防范性的特点，作为停车场来说，即使尽妥善保管义务，也不能完全避免此类犯罪事件的发生，责任的分担应具体情况具体分析：若因停车场保管措施不力，给犯罪分子以可乘之机，停车场应根据自己的过错承担相应的赔偿责任；若该抢劫犯罪行为根本是无法防范、无法避免的，则应根据罪责自负原则，由犯罪分子承担刑事责任的同时对毁损、灭失的车辆承担民事责任。没有约定或者约定不明的

按保管合同关系处理私设停车场并收取费用，除因不可抗力外，车辆丢失毁损的，车场经营者应承担赔偿责任。场地租赁合同法律关系场地租赁合同是一方将停车的场地交给机动车车主停放车辆使用，从而收取场地使用费的合同。