滨江新城B1地块定位报告(528)v3

2013年5月长沙市岳麓区滨江新城B1地块

定位报告01020304宏观环境分析项目整体定位项目本体回顾目录各类物业市场分析3.3/商业公寓市场：总体成交商业市场持续发酵，量价稳步上升

在住宅遭受调控的同一时期，商业市场量价成温和上升走势，2012内六区商业物业（涵盖40年产权公寓产品）成交72.06万方，比2011年上升47.2%；供应量159.14万方，相比去年上升33.7%；成交均价17290元/平米，比去年上升1.6%。商业市场虽然处于温和上升阶段，但是市场内部存在较多不成熟及非理性的成分，部分以零售业为导向的商业体缺乏科学运营及规划，投资者本身也对其缺乏足够的知识去认知，在近两年“繁荣”表象背后，已经为未来埋下泡沫破灭的种子。2011年商业市场岳麓区与雨花区仍平分秋色，2012年岳麓区商业物业成交占比则占到了六区总量的35%，成为商业市场的绝对热点区域。岳麓区商圈发展不充分，商业物业价格较低，升值潜力较大，这是岳麓区受到投资者追捧的最为重要的原因。而今年岳麓区成交热点项目主要有奥克斯广场、绿地中央广场（写字楼为40年产权）及罗马商业广场，均为综合体项目2012年商业市场热点进一步向岳麓区转移3.3/商业公寓市场：岳麓区汇金国际东宸19公馆明城国际东塘瑞府米兰春天沁园春御院像素汇涉外公馆金领公寓兰卡威国际万博汇西子一间先锋东外滩和天下北城伍家岭月湖星沙麓北武广新城省府红星麓谷雷锋大托暮云麓南长房时代城中心壹号公馆中信新城星城荣域在售公寓项目潜在公寓项目沙发公寓泰格公寓少帅府曙光领峰昊天大厦湘麓国际天翼公寓沸点100铂金中心友谊公寓观园公寓大地国际公寓蓝湾国际广场泊富广场北辰三角洲德思勤城市广场IDo爱都尚东恒凯鸿润园恒力中心罗马假日广场红橡华园望兴F1站雅阁国际星语林·阿普阿布凯通公馆奥克斯广场世茂铂翠湾梅溪湖国际新城金荣央谷金座澳海澜庭阳光锦城月亮湾将爱公寓绿地中央广场红公馆花漾年华达美D6区东岸城邦喜盈门范城勤诚达新界融科香山国际汇达国际公馆顺天国际金融中心长房白沙湾香江锦城西铁领寓东方摩卡藏珑保利国际广场才子佳苑新长海广场万科城市花园锦泰东环爱城阳光公寓恒万西溪里恒大金都郡原居里水岸世景剑桥名门融源及第中城丽景香山香樟兰亭时代公馆极目楚天康乃馨郡原美村南湖一号星隆国际广场星湖湾滨江金鼎中心片区南城省府片区美美公馆罗马商业广场河西片区华晨世纪广场武广尚东片区公寓分布目前市场公寓分布可分为四个片区，已知含公寓楼盘共91个(售完除外），其中潜在含公寓项目约42个，多位于中心片区和河西片区3.3/商业公寓市场：分布本案恒大御景湾奥克斯广场绿地中央广场项目周边已知公寓项目仅3个，2个项目在售，1个项目待售从网签上来看，区域内，以奥克斯广场的公寓去化速度最快。去化达97.67%，而绿地中央广场去化速度较差，整体去化21%。恒大项目公寓还未面市，后续将投放市场去推货上看，区域内总体公寓推货1419套，去化仅740套，去化速度整体较缓慢面积段（㎡）计算面积（㎡）纳入网签套数网签去化套数套数去化率（%）40-5047.1818017496.67%50-6058.2724023597.92%60-7062.77605896.67%90-10098.92605998.33%100-110100.256060100.00%总计-60058697.67%面积段（㎡）计算面积（㎡）纳入网签套数网签去化套数套数去化率（%）23.123.1311135.48%33.42-33.8333.522645320.08%36.36-36.7336.584259121.41%37.3337.3333412.12%63.4763.47661319.70%总计81917221.00%奥克斯广场绿地中央广场区域内公寓项目较少，公寓市场出现空白，但是从两个项目的成交来看，整体去化不高3.3/商业公寓市场：现有供应本案恒大御景湾楷林国际君婕地块百汇地块B7地块随着君婕地块、凯林国际、百汇地块、B7地块的投入使用，还是会有公寓产品推向市场，但基本上都为混搭销售；随着滨江新城的快速建设，后续投资形的公寓产品将越来越多，与之俱来的则是竞争。从潜在竞争来看，后续公寓产品将面临很大竞争3.3/商业公寓市场：潜在供应外部竞争：供应特征：随着武广新城、大河西先导区等政府规划的逐步推进，以及综合体项目的逐步开发，长沙公寓供应将呈现四面开花的趋势；销售特征：大部分开盘项目销售维持在50%左右；产品特征：精装修产品将成为主流趋势；价格特征：中心板块是价格标杆；潜在竞争：未来潜在货量高达196.55万㎡，后续竞争压力大3.3/商业公寓市场小结区域内竞争：供应特征：区域内公寓供应量较小，整体供应在10万㎡之内；销售特征：仅奥克斯依靠优势的配套，理想的价格，去化速度较高。整体来看，区域公寓去化较缓。潜在供应特征：后续公寓货量将逐步增大，公寓产品面临竞争局面。对项目公寓开发有利的因素对项目公寓开发不利的因素快速实现现金回笼；项目产品溢价；分解容积率压力。用地周边配套较为缺失；区域内虽然公寓推货量教小，但是去化速度较慢；目前的市场形式来看，区域公寓产品的价值实现能力较弱。区域的红海竞争压力区域去化速度较慢，价值实现能力较弱、面临竞争红海，在项目容积率符合的情况下，本案公寓产品不做重点考虑3.3/公寓发展研判1990年2001年2007年至今市场伊始，商住办公兴起代表：平安大厦、华侨大厦、华联大厦等。产品特征：写字楼市场未成熟，大部分产品与真正写字楼差距较远，多为住宅、公寓型办公。专业写字楼首亮长沙代表：平和堂、顺天财富、银华大厦等。产品特征：顺应大中型企业要求，硬件设备相对优良，开始引进完善的物业管理服务。换代升级，5A写字楼开始普及代表：运达国际广场、万达、中天、湘域中央等。产品特征：写字楼市场专业化，软硬件全面升级，5A概念开始普及。长沙写字楼市场发展落后、底子薄，主流商务产品专业化程度低，目前实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限；随着中天广场成功运营，运达、保利、泊富、世贸、绿地、复地等知名房企的高端写字楼项目落户，未来长沙写字楼将会向高档智能化专业办公型写字楼发展。3.4/写字楼市场：发展趋势2012年办公市场稳步上涨，内六区办公物业（涵盖50年产权公寓产品）成交57.24万方，比去年上涨57.2%，成交均价12089元/平米，比2011年上升1.9%。写字楼项目2012年纷纷推出市场，导致2012年办公市场供应量激增，2012年办公市场供应量达到142.35万方，比去年上升332.2%，供求比达到了2.49。泊富国际广场、奥克斯广场、顺天国际金融中心等综合体项目2012年其写字楼物业相继问世3.4/写字楼市场：总体供求办公市场成交稳步上涨，供应量激增123.4/写字楼市场：区域分布2012年办公市场岳麓区崛起，滨江新城成热点，商务区布局未来将更加多元化岳麓区2012年被滨江新城新兴综合体（奥克斯广场）及滨江新城商务区项目（民生大厦）拉动，办公物业成交占比从2011年的1%上升至19%。随着滨江新城B7地块的出让，滨江新城板块未来将成为河西的重点商务区域，长沙商务区布局正朝着更加多元化的方向发展此外，也可以看到天心区今年办公物业成交占比也出现了11%的增幅，起推动作用的是保利国际广场、建发汇金国际及星城荣域这样的综合体项目。3.4/写字楼市场：板块分析滨江板块：行政商务规划型带动伴随河西滨江新城行政中心、金融中心的定位，写字楼已经预见性的发展，建成后的滨江新城将成为长沙的城市地标。梅溪湖板块：产业型带动”一谷:麓谷高新产业科技园；一湖：梅溪湖国际社区；共同发力，缔造未来写字楼新区中心板块：金融型带动一纵：芙蓉路；两横：五一路、人民路。城南板块：政府、商业型带动一府：省政府；一圈：红星商圈受红星商圈与省政府的拉动，写字楼市场逐步发展。麓谷-梅溪湖区域市府、滨江新城区域中心区域南城区域写字楼依赖于主干道，同时对商务资源、自然环境也有一定的要求；部分写字楼依托市政规划，分布在省府、市府附近；金融扩散，部分写字楼向新兴金融区域转移；

目前河东中心板块为长沙高端写字楼最集中区域，河西专业、高端写字楼较为匮乏。长沙写字楼依托金融、产业、行政、商业发展成为4个板块，其中滨江板块以打造成为以商业、商务、金融为核心，以滨江居住为依托的复合型新都会中心和现代滨水新城，建成后的滨江新城将成为长沙的城市地标。14滨江板块重点写字楼分布滨江板块：本案所在区域沿岳麓大道目前有三个综合体项目，都做了顶级写字楼规划，楷林目前也准备入驻滨江新城板块，另外普通写字楼项目不多。12123①绿地中央广场②奥克斯广场③本案④楷林项目①滨江金鼎②财富岳麓顶级写字楼普通写字楼43.4/写字楼市场：板块分析绿地中央广场奥克斯广场世茂铂翠湾楷林153.4/写字楼市场：板块分析项目开发商区位业态写字楼规模建筑高度均价（元/㎡）绿地中央广场绿地地产集团滨江新城写字楼、酒店、商业、住宅10万方200m住宅7500奥克斯广场长沙奥克斯广场置业有限公司滨江新城住宅、公寓、酒店、写字楼--商铺50000公寓6600楷林项目楷林(长沙)置业有限公司滨江新城写字楼20万方200m筹建滨江金鼎长沙市建设综合开发公司滨江新城住宅、写字楼--6800财富岳麓长沙市麓山城市建设投资有限责任公司市府板块写字楼8.3万方120m未售滨江板块重点写字楼概况滨江板块：三个高端综合体+楷林专业写字楼项目，预示着该区域将成为未来河西当之无愧的CBD中心。163.4/写字楼市场：板块分析项目开发商区位业态写字楼规模建筑高度均价（元/㎡）九龙仓项目九龙仓置业五一广场商圈酒店、商业、写字楼和公寓20万㎡452m/泰贞中心湖南泰贞投资管理有限公司五一广场商圈初步规划酒店、商业、写字楼公寓等13万㎡245m待售万达广场天津长沙开福万达广场投资有限公司五一广场商圈写字楼、酒店、商业、住宅6.7万㎡200m135000华远华中心华远地产五一广场商圈写字楼、酒店、住宅、公寓6万㎡188m18000运达中央广场湖南运达房地产开发有限公司武广新城写字楼、酒店、商业、住宅约10万㎡249m住宅16800世贸广场上海世茂股份有限公司五一广场商圈写字楼、酒店、商业、公寓15万㎡341m待售保利国际广场长沙南湖广场置业有限公司南湖板块写字楼、公寓、住宅约10万㎡235m住宅14000北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司新河写字楼、酒店、住宅约6万㎡300m住宅均价10000中建滨江项目中建信和公司南湖板块写字楼、酒店、住宅规划中规划中待售泊富国际广场湖南珈鼎置业发展有限公司

芙蓉北路写字楼、公寓、商业9.7万㎡228m20000建发·汇金国际长沙兆发房地产有限公司芙蓉中路写字楼、住宅-150m住宅均价10000明城国际中心长沙明城房地产开发有限公司芙蓉中路写字楼9万㎡153m140000华尔街中心湖南金色地标房地产开发有限公司芙蓉中路写字楼5.8万㎡158m16000中心板块重点写字楼概况中心板块：写字楼市场逐渐繁荣，正从专业写字楼向5A甲级写字楼发展。173.4/写字楼市场：板块分析城南板块重点写字楼分布14123城南板块：写字楼市场目前成熟度较低，目前分布较零散，主要依附于省政府、韶山南路。①德思勤城市广场①兴汝·金城②御邦国际广场③中建大厦④中南博远大厦顶级写字楼普通写字楼德思勤城市广场御邦国际广场兴汝金城183.4/写字楼市场：板块分析项目开发商区位业态写字楼规模建筑高度均价（元/㎡）德思勤城市广场湖南德思勤投资有限公司红星商圈酒店、商业、写字楼和住宅14栋甲级写字楼群-公寓9800兴汝金城湖南兴汝城房地产开发有限公司省府板块商铺、写字楼、公寓、住宅--住宅：7300元/㎡御邦国际广场湖南立达人投资股份有限公司省府板块写字楼、酒店5.7万㎡-12500元/㎡中建大厦中建投资有限公司红星板块写字楼、酒店、住宅、公寓4.4万㎡99.4-中南博远大厦湖南中南房地产开发公司圭塘板块写字楼、商业约10万㎡-售完城南板块重点写字楼概况城南板块：由于其目前区域成熟度以及远景规划，写字楼的规划有限，顶级写字楼仅德思勤城市广场。193.4/写字楼市场：板块分析梅溪湖板块重点写字楼分布1212梅溪湖板块：由于板块写字楼分布依托于产业型定位，根据区域产业需求进行写字楼的规划。①长房·时代城②梅溪湖国际新城①麓谷新长海中心②达美D6区品质写字楼普通写字楼梅溪湖国际新城达美D6区长房时代城203.4/写字楼市场：板块分析项目开发商区位业态写字楼规模建筑高度均价（元/㎡）长房时代城长沙成城银山房地产开发有限公司麓谷片区写字楼、酒店、商业、住宅3.9万㎡200m住宅6500元/㎡梅溪湖国际新城金茂投资(长沙)有限公司梅溪湖板块住宅、公寓、酒店、写字楼--待建达美D6区湖南达美投资有限公司梅溪湖板块住宅、写字楼--住宅7800元/㎡梅溪湖板块重点写字楼概况梅溪湖板块：依托于麓谷、梅溪湖科技产业园、国际会展中心定位、科研中心定位，区域出现相适应的写字楼产品。21各板块商务市场发展潜力对比分析发展板块省府CBD武广新城芙蓉中路韶山路湘江大道芙蓉广场-五一广场滨江新城综合竞争力★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★定位省府CBD现代服务业、商业、休闲娱乐产业、居住城市主干道，商务形象为主，成熟城市区城市主干道，商务形象为主，成熟城市区以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区长沙传统城市中心长沙市的复合型新都会中心规划城市向南的发展方向，省府新区商务中心重点建设新城项目城市主干道，商务形象为主城市主干道，商务形象为主长沙新兴的商业休闲中心长沙传统的经济商业中心中央商务区生态中心区活力生活区交通由湘府路连通芙蓉路、韶山路、万家丽、三高铁、国际空港城、双地铁、城市轻轨双高铁、机场高速连通国际空港城，但距离市中心有一定距离城市南北交通主干道，距离商业中心便利城市南北交通主干道湘江大道、过江隧道、地铁、城轨数条地铁交汇，五一路、芙蓉路城市主动脉交织，火车站“三纵九横”道路网络，地铁、城轨产业商业和商务经济、政府产业经济、文化产业商业和商务经济、休闲和居住新城商业和商务经济商业和商务经济，其中井湾子以南以专业市场为主导休闲旅游观光产业、部分商业配套零售业、商务和商业经济、娱乐业、餐饮休闲业商业和商务经济、休闲和居住新城配套省府为龙头的行政机关配套、生活和市政配套设施完善未成熟生活、市政配套完善生活配套设施基本完善生活配套相对完善各产业发展完善，配套十分成熟起步阶段，基础设施配套基本完善，未来关注热点，发展潜力大从各项指标对比来看，芙蓉中路五一广场是长沙传统的城市中心，而滨江新城板块是河西新兴的CBD，有实力与河东CBD媲美，挑战传统地位。3.4/写字楼市场：板块分析长沙写字楼主要分布传统商务聚集区，符合甲级写字楼项目仅三个。分别是芙蓉国豪庭、运达中央广场、中天广场3.4/写字楼市场：物业特征专业写字楼出租率高，近两年租金涨幅达30%以上，投资回报高3.4/写字楼市场：租金情况在售写字楼项目以综合体居多，且档次高；售，销售价格10000-18000元/㎡，溢价能力强，2011年至今推40.8万㎡，销34.15万㎡，个盘最快年销售达16万㎡，其次7-9万㎡在售高端写字楼在标准层面积、层高、电梯数量、车位、物业管理等硬件和软件方面领先于中档写字楼每163㎡配一个车位103.515003.2湖南旺德府投资控股集团单体楼高档旺德府武广新城每88㎡配一个车位143.9173013.32（已推）万达地产综合体顶级开福万达广场五一商圈商业区共3000个停车位103.619006.84运达地产综合体顶级运达中央广场武广新城每100㎡配一个车位95号楼3.85米，6号楼4.2米；150011绿地集团综合体高端绿地中央广场市府/53.614002.94湖南盛长安房地产住宅+写字楼中高档凯乐国际城伍家岭版块每66㎡配一个车位184200010珈鼎国际综合体顶级泊富国际广场伍家岭版块车位比电梯数量净高标准层面积写字楼建面（万㎡）发展商建筑类型档次项目名称所在版块/商圈每163㎡配一个车位103.515003.2湖南旺德府投资控股集团单体楼高档旺德府武广新城每88㎡配一个车位143.9173013.32（已推）万达地产综合体顶级开福万达广场五一商圈商业区共3000个停车位103.619006.84运达地产综合体顶级运达中央广场武广新城每100㎡配一个车位95号楼3.85米，6号楼4.2米；150011绿地集团综合体高端绿地中央广场市府/53.614002.94湖南盛长安房地产住宅+写字楼中高档凯乐国际城伍家岭版块每66㎡配一个车位184200010珈鼎国际综合体顶级泊富国际广场伍家岭版块车位比电梯数量净高标准层面积写字楼建面（万㎡）发展商建筑类型档次项目名称所在版块/商圈34.1540.8合计预计1613.4613.652011年8月开福万达广场五一预计1.60.8（约50%的物业为自留）3.232012年2月旺德府国际大厦6.846.846.84未正式开盘，2011年初开始内部认购运达中央广场武广新城预计6.543.274.52012年初绿地中央广场市府版块预计1.212.582011年11月凯乐国际城9.189.1810未正式开盘，2011年初开始内部认购泊富国际广场伍家岭年销售量（万㎡）销售量（万㎡）供应量（万㎡）开盘时间项目名称版块/商圈34.1540.8合计预计1613.4613.652011年8月开福万达广场五一预计1.60.8（约50%的物业为自留）3.232012年2月旺德府国际大厦6.846.846.84未正式开盘，2011年初开始内部认购运达中央广场武广新城预计6.543.274.52012年初绿地中央广场市府版块预计1.212.582011年11月凯乐国际城9.189.1810未正式开盘，2011年初开始内部认购泊富国际广场伍家岭年销售量（万㎡）销售量（万㎡）供应量（万㎡）开盘时间项目名称版块/商圈3.4/写字楼市场：销售情况全市2012-2014年潜在写字楼项目供应量149万㎡以上，其中2012-2013年入市量56万㎡，2014年入市量近百万平米，预计2014年后将迎来写字楼供应高峰期3.4/写字楼市场：潜在供应世贸铂翠湾B7地块奥克斯广场绿地中央广场楷林万科·君婕本案新长海麓谷中心央谷金苑保利麓谷淋雨麓谷标志梅溪湖国际新城在售售完未完3.4/写字楼市场：区域写字楼现状目前河西写字楼主要分布在麓谷片区、滨江片区，在售项目曲手可指。未来可预见性的写字楼供应为B7地块、楷林、万科项目、及梅溪湖国际新城。但从整体上来看，整个大河西写字楼市场较为缺乏。项目名称销售时间写字楼供应量（㎡）销售量（㎡）销售价格销售方式面积区间（㎡）销售主力面积区间（㎡）奥克斯广场2012.8670612627201均价8500单独、半层、政策30-31040-90绿地中央广场2012.1约10万㎡60134.07均价11000单独、半层、整层54-36054-180世贸铂翠湾2013年以后------B7地块2015年20万-----楷林国际2014年30万--单独、半层、整层40-320-万科君婕2013年------百汇地块2013年以后------3.4/写字楼市场：区域写字楼分析区域已知供应量约27万㎡，去化13万㎡。预估后续潜在供应量在50-100万㎡，相比中心区竞争压力较小。整体市场整体去化：去化速度较快，整体均价控制较高。板块特征：滨江新城板块将成为河西的CBD，将有实力和河东CBD媲美，可以挑战传统CBD。租金水平：租金水平高，投资回报率高。供应情况：目前长沙在售写字楼供应较高，潜在供应量巨大。区域市场区域内基本无大型的高端专业写字楼，供求出现空白；区域未来写字楼供求量较大，但依旧无法满足市场需求。3.4/写字楼市场小结对项目写字楼开发有利的因素对项目写字楼开发不利的因素政策风险小；本案处于滨江新城中心位置，距离中心商务圈较近，具备开发写字楼的有利条件；全市专业写字楼租金及入住率呈现较大幅度上涨趋势，投资回报较高；区域内写字楼的销售价格是同区域住宅物业价格的1倍以上，溢价能力强；区域内写字楼年销售速度个盘最快约6万㎡，去化速度较为明显周边区域写字楼市场出现空白，虽后续将会供应大量产品，但依旧供不应求本案离4号线地铁口较近，享受良好的交通。全市2012-2014年潜在写字楼项目供应量149万㎡以上，其中2012-2013年入市量56万㎡，2014年入市量近百万平米，预计2014年后将迎来写字楼供应高峰期；本案案具备开发写字楼有利条件，建议开发一栋类甲级写字楼。体量控制在4万㎡-5万㎡左右3.4/本案写字楼发展研判303.5

区域竞争情况：竞品分布地块所处滨江板块是大河西开放热点板块之一，区域内项目众多，品牌开发商云集，后续项目亦将持续入市，竞争进一步升级奥克斯广场保利、万科B7地块绿地中央广场世茂铂翠湾恒大御景湾楷林国际万科君捷项目地块阳光丽城滨江壹号兰亭都荟南山雍江汇中铁江颂北京御园钰龙天下在售项目待售项目竞争层面序号项目名称区域直接竞争项目1恒大御景湾2南山雍江汇3绿地中央广场4世茂铂翠湾5万科君捷6奥克斯广场7B7地块周边次级竞争项目8阳光丽城9滨江一号10中铁江颂11钰龙天下12北京御园13兰亭都荟14中铁江颂313.5

区域竞争情况：市场存量区域内及周边统计项目存量已达320万平米，未来1-2年内供应量将超170万平米，后续地块开发供应量将进一步增加项目物业形态占地面积（㎡）建面（㎡）容积率住宅存量（万㎡）未来1-2年内供应量建筑风格主力户型目前均价(元/㎡)恒大御景湾高层496962535014.023.516新古典92-145平米均价8200精装南山雍江汇高层750002600003.52616Artdeco86-140平米普通8200元/㎡，瞰江11000元/㎡绿地中央广场高层、超高层635184588735.492814Artdeco95-142㎡二至三房住宅69-134平米，写字楼110-1500平米，精装公寓32-26平米成交均价7833元/㎡世茂铂翠湾高层、超高层、洋房10.6万55万2.5246.516Artdeco80-90㎡和130-144㎡均价7800元/平米奥克斯广场高层675004500005.00.20.2现代简约42-91平米公寓均价7600元/平米阳光丽城小高层、高层33350080万2.4997130法式风情一居至六居56-273平米均价6200元/平米滨江一号洋房、高层416481273442.31212简欧二居室83-87平米三居室111平米均价5600元/平米钰龙天下洋房、高层31377811000003.567426新古典二居室74-87平米三居室110-135平米四居室141平米均价6000元/平米北京御园小高层、高层1650984275502.51313简欧121平米三房，140平米四房均价5950元/平米兰亭都荟高层422221849633.617.517.5现代简约76-118平米两至三房均价7200元/平米中铁江颂小高层、高层3916799350---1010B7地块万科君捷323.5

区域竞争情况：产品定位主力产品仍以住宅为主，集中在90-140平之间，其中滨江板块内以中高端改善型为主，周边项目多以品质刚需为主打；公寓、写字楼、商业产品的供应也在增加，部分项目表现抢眼项目物业形态占地面积（㎡）建面（㎡）容积率住宅存量（万㎡）未来1-2年内供应量建筑风格主力户型目前均价(元/㎡)恒大御景湾高层496962535014.023.516新古典92-145平米均价8200精装南山雍江汇高层750002600003.52616Artdeco86-140平米普通8200元/㎡，瞰江11000元/㎡绿地中央广场高层、超高层635184588735.492814Artdeco95-142㎡二至三房住宅69-134平米，写字楼110-1500平米，精装公寓32-26平米成交均价7833元/㎡世茂铂翠湾高层、超高层、洋房10.6万55万2.5246.516Artdeco80-90㎡和130-144㎡均价7800元/平米奥克斯广场高层675004500005.00.20.2现代简约42-91平米公寓均价7600元/平米阳光丽城小高层、高层33350080万2.4997130法式风情一居至六居56-273平米均价6200元/平米滨江一号洋房、高层416481273442.31212简欧二居室83-87平米三居室111平米均价5600元/平米钰龙天下洋房、高层31377811000003.567426新古典二居室74-87平米三居室110-135平米四居室141平米均价6000元/平米北京御园小高层、高层1650984275502.51313简欧121平米三房，140平米四房均价5950元/平米兰亭都荟高层422221849633.617.517.5现代简约76-118平米两至三房均价7200元/平米中铁江颂小高层、高层3916799350---1010B7地块万科君捷333.5

区域竞争情况：主要卖点主要卖点以城市规划与资源价值为主，品牌发展商则更注重品牌价值与产品价值的输出项目物业形态容积率主要卖点建筑风格主力户型目前均价(元/㎡)恒大御景湾高层4.025万㎡滨江生态豪宅，筑水岸经典新古典92-145平米均价8200精装南山雍江汇高层3.5长沙一线滨江华宅Artdeco86-140平米普通8200元/㎡，瞰江11000元/㎡绿地中央广场高层、超高层5.49首席顶级海派综合体、大河西CBD总部基地Artdeco95-142㎡成交均价7833元/㎡世茂铂翠湾高层、超高层、洋房2.52世茂品牌、滨江新城桥头堡、城市地标、高端综合体Artdeco80-90㎡和130-144㎡均价7800元/平米奥克斯广场高层5.0滨江城市综合体八大主力店入驻，长沙商业旗舰坐标现代简约42-91平米公寓均价7600元/平米阳光丽城小高层、高层80万国际滨江生活城法式风情一居至六居56-273平米均价6200元/平米滨江一号洋房、高层滨江之心别墅级国际社区简欧二居室83-87平米三居室111平米均价5600元/平米钰龙天下高层市府中央，百万幸福之城新古典二居室74-87平米三居室110-135平米四居室141平米均价6000元/平米北京御园小高层、高层市府中央55万权贵特区简欧121平米三房，140平米四房均价5950元/平米兰亭都荟高层河西城心CBD纯居住社区现代简约76-118平米两至三房均价7200元/平米中铁江颂B7地块万科君捷343.5区域竞争情况：价格情况统计项目之间的价格实现差别较大，其中滨江板块内高端项目价格最高，去化速度不一，整体良好，周边刚需项目去化快，价格实现较低项目物业形态占地面积（㎡）建面（㎡）容积率建筑风格主力户型目前均价(元/㎡)恒大御景湾高层49696.132535014.0新古典92-145平米均价8200精装南山雍江汇高层750002600003.5Artdeco86-140平米普通8200元/㎡，瞰江11000元/㎡绿地中央广场高层、超高层635184588735.49Artdeco95-142㎡成交均价7833元/㎡世茂铂翠湾高层、超高层、洋房10.6万方55万2.52Artdeco80-90㎡和130-144㎡均价7800元/平米奥克斯广场高层675004500005.0现代简约42-91平米公寓均价7600元/平米阳光丽城小高层、高层500亩80余万2.499法式风情一居至六居56-273平米均价6200元/平米滨江一号洋房、高层416481273442.3简欧二居室83-87平米三居室111平米均价5600元/平米钰龙天下洋房、高层31377811000003.56新古典二居室74-87平米三居室110-135平米四居室141平米均价6000元/平米北京御园小高层、高层1650984275502.5简欧121平米三房，140平米四房均价5950元/平米兰亭都荟高层422221849633.6现代简约76-118平米两至三房均价7200元/平米中铁江颂小高层、高层39167.26299350.063---B7地块万科君捷353.6区域竞争情况：小结区域内项目众多，品牌开发商云集，后续项目亦将持续入市，未来1-2年内供应超过170万方，竞争激烈；滨江新城板块内项目开发以商住一体、中等规模、高容积率、品牌地产为主；主打中高端改善型产品，面积段集中在90-140平米；周边项目则以刚需兼改善为主，70-120平米为主；各项目卖点均以城市资源价值为主，尤以滨江新城为重点；品牌发展商则注重品牌与产品价值的输出，价格实现高，但去化速度整体一般；以奥克斯、绿地为代表的高端商业、商务综合体，大大提升区域价值，但市场表现不一。其中，奥克斯凭借八大主力店的引进获得较大的成功；随着区域配套的不断完善，商住、商业用地的开发，未来区域价值将不断凸显，预计市场价格将进一步走高363.5

竞品分析（1）：恒大御景湾规划指标占地面积49696.13㎡建筑面积253501.44㎡容积率4.0绿化率35%其它信息建筑类别板塔结合,高层总户数1196交房标准精装（高层）主力户型二房至四房92-145㎡物业费住宅2.3元/月平米，商业4.5代理公司易居开盘时间2012年12月9日效果图恒大御景湾位于项目东侧，与本项目仅一路之隔，地势较本项目略低。项目总规模约25万㎡，有欧陆经典园林、五星级会所、风情商业街、品牌幼儿园等生活配套项目基本情况373.5

竞品分析（1）：恒大御景湾开盘销售情况项目首次开盘（2012.12.9）推出92-144㎡二房至四房产品，共推出420套，当天销售135套，销售率32.1%，成交均价7600元/㎡（精装）开盘时间2012年12月9日开盘批次一期1批次推出楼栋2#、5#、6#栋物业类型高层推出套数420套销售情况销售135套，销售率32.1%销售均价折后均价7600元/㎡（精装）面积区间二房：92㎡（60套）三房：101-141㎡（300套）四房：144㎡（60套）优惠购房送1600元/㎡豪装383.5

竞品分析（1）：恒大御景湾产品去化情况改善型产品120-144㎡套数占比超过40%，去化一半；100-120㎡户型去化最好，其次为90-100㎡和120-130㎡户型，分别去化73%和61%面积段面积可预售套数可预售总面积（㎡）销售套数销售面积（㎡）剩余套数去化率90-10092605541.6444063.841673%100-120106/112/11618519937.8415316432.253282%120-130124627717.14384729.862461%130-14514184659352.525952%合计43150948.4230034578.4713169%39在售主力户型94㎡两房102㎡三房121㎡三房142㎡四房3.5

竞品分析（1）：恒大御景湾目前在售主力户型为精装92-145㎡二房至四房，户型布局功能齐全，分区合理，阳台、飘窗提升舒适度，但整体格局较为传统，缺乏创新与附加值主力户型分析403.5

竞品分析（1）：恒大御景湾价格走势恒大御景湾最新销售报价8300元/平米

，较去年12月份开盘报价7280元/平米的价格上涨14%截止到12月21日，恒大御景湾所在的岳麓区共有在售住宅项目68个，恒大御景湾的价格在片区内处于中高水平开盘以来价格走势同板块价格比较415#1#3.5

竞品分析（2）：南山雍江汇规划指标占地面积75000㎡建筑面积260000㎡容积率3.5绿化率——其它信息建筑类别板塔结合,高层总户数1196交房标准高层（毛坯）主力户型二房至四房92-145㎡物业费2.68元/平米代理公司世联开盘时间2013年3月10日效果图南山雍江汇位于B1地块及恒大御景湾东北侧，临江，开发商为长沙南山新城房地产有限公司项目总规模约26万㎡，有欧陆经典园林、五星级会所、风情商业街、品牌幼儿园等生活配套项目基本情况423.5

竞品分析（2）：南山雍江汇开盘销售情况项目3月10日首次开盘，推出1#和5#86-140㎡房源，共计335套，当天去化130套，成交均价普通7600元/㎡，瞰江8600元/㎡开盘时间2013年3月10日开盘批次首次推出楼栋1#栋、5#栋物业类型高层推出套数335套销售情况截止开盘当天现场销控显示认购130套销售均价普通7600元/㎡，瞰江8600元/㎡（折后价）面积区间86-140平米优惠VIP98折，开盘当天98折，按时签约99折，按揭99折一次性98折户型面积段（㎡）推出套数占比销售/比例2房86-88㎡12638%38/30.2%3房106-107㎡11635%51/44.0%3房123㎡319%19/61.3%3+1房140㎡6218%22/35.5%合计86-140㎡335100%130/38.8%首次开盘产品推出情况首次开盘户型配比及去化情况433.5

竞品分析（2）：南山雍江汇产品去化情况从套数配比来看，80-110平米的紧凑型产品占大半，120-144产品为辅（大面积主要为江景房），从去化来看，100-120平米产品相对较好面积段面积可预售套数可预售总面积（㎡）销售套数销售面积（㎡）剩余套数去化率80-9085-8825222134.42322810.3922012.6%100-110106-10816817919.28323408.1813619%120-130123293575.417863.032224.1%130-145131、1459413236.58212958.67322.3%合计54356865.698210040.246115.1%443.5

竞品分析（2）：南山雍江汇户型方正，布局合理，多阳台、飘窗设计，N+1高附加值赠送，可改房，更高的舒适度主力户型分析景观阳台可改成次卧，附送价值高厨房带单独生活阳台，生活便捷;南北不通透，主卧正对入户门。户型:86-88㎡2+1户型户型：140㎡3+1户型户型方正，南北通透，动静分离；厨房带单独生活阳台，生活便捷朝东瞰江景观阳台可改成书房，奢华享受主卧套房设计，带270°转角飘窗享受奢华户型特点：户型特点：453.5

竞品分析（2）：南山雍江汇价格走势南山雍江汇最新销售价格：临江10000元/平米，不临江8000元/平米起，较首次开盘价格上涨10%以上。该项目为大河西区域内普通住宅价格首次过万楼盘南山雍江汇在区域内价格处于中高水平，开盘以来价格走势平稳开盘以来成交价格走势同板块价格比较463.5

竞品分析（3）：世茂铂翠湾规划指标占地面积156000㎡建筑面积555000㎡容积率2.82绿化率45%其它信息物业形态写字楼、住宅、商业总户数3000户交房标准精装、毛坯主力户型二居至三居84-140平米物业费2.1元/月/㎡最早开盘时间2011年10月23日由20栋高档住宅、超五星级酒店、社区商业街、五星级会所和幼儿园组成，是河西第一个集商业、住宅、五星级酒店、精品公寓于一体的国际化城市综合体项目基本情况效果图473.5

竞品分析（3）：世茂铂翠湾开盘销售情况一期住宅于2011年10月23日开盘，开盘当日去化率达68.63%，成交均价7600-8700元/㎡楼栋户型面积（㎡）供应套数占比销售套数销售率成交均价（元/㎡）1#两房82.21-82.33118套27%20套17%7948元/㎡三房130.33-142.99120套28%12套10%复式203.32-204.018套2%0套——4#两房98.17-98.3731套7%27套87%7653元/㎡三房135.33-138.2458套13%24套41%复式169.52-242.325套1%0套——5#两房98.07-98.2731套7%1套3%8703元/㎡三房126.82-135.1960套14%0套——复式169.52-231.543套1%0套——483.5

竞品分析（3）：世茂铂翠湾产品去化情况产品以120-144改善型产品为主。90-100㎡户型去化最好，已基本售罄，其次是中等户型80-90㎡和130-144㎡，分别去化98.7%和97.8%面积段面积可预售套数可预售总面积（㎡）销售套数销售面积（㎡）剩余套数去化率80-908223619383.1423319054.46498.7%90-10098939122.04929023.77198.9%120-130126/128/1293380.461126.82233.3%130-144130/131/135/1383740253981.66897.8%160-240169/202/203/204/212/231/236/242316117.89132146.381841.9%合计77487267.2474184333.093395.7%493.5

竞品分析（3）：世茂铂翠湾户型方正实用，干湿分离，入户花园、景观阳台设计，居住的舒适度高，一定的附加值，但整体缺乏创新主力户型分析超值入户花园，三房变四房；三阳台、两飘窗，最大俯瞰社区水系园林；户型方正，南北通透，三面采光，专设双卧室客厅朝南。过道狭小，行走不方便；主、客卧室形成门冲，影响私密性；户型周正，布局紧凑；赠送面积大，半送入户花园、阳台。卧室紧邻餐厅，影响私密性且生活起居不便；主卧与卫生间对冲，风水不好且易导致主卧门前湿滑户型特点铂华府，B2三室两厅两卫，136.49㎡铂雅居，A1两室两厅一卫，84.05㎡503.5

竞品分析（3）：世茂铂翠湾价格分析世茂铂翠湾目前销售价格7800元/平米起，最高价13000元/平米（洋房），近1个月的销售价格下跌了100元，跌幅为1.3%；近10个月的销售价格上涨了700元，涨幅为10.0%；该项目价格在岳麓区板块内处于中高水平近6个月成交价格走势同板块价格比较513.5

竞品分析（4）：绿地中央广场规划指标占地面积61538㎡建筑面积353459㎡容积率5.49绿化率40.07%其它信息物业类型住宅、商业、写字楼、酒店总户数2649户交房标准精装、毛坯主力户型三至四房95-142平米，住宅67-147平米，公寓22-62平米物业费2.68元/月/㎡开盘时间2011.8（首次）/2012.4（二次）效果图绿地中央广场位于项目西南1km，总规模约35万㎡，分两期开发，一期为住宅，二期为公寓、写字楼与酒店高容积率，35层建筑高度体现大品牌实力，联排式建筑布局规避零高密度建筑的零散性，利于小区整体空气流通和舒适性，写字楼、精装公寓沿街排布，隔离外界嘈杂，丰富产品线，聚集项目区域人气项目基本情况523.5

竞品分析（4）：绿地中央广场开盘销售情况首次2011年8月27日推出，共391套房源，成交均价7833元/㎡写字楼酒店售罄尾盘在售开盘时间2011年8月27日（一期1批）2011年10月1日开盘批次1栋一期2批推出楼栋高层（391套）3栋物业类型网签213套（7833元/㎡）高层推出套数95-126㎡272套销售情况网签213套网签76套销售均价7833元/㎡7738元/㎡面积区间95-126㎡95-142㎡优惠首批会员入会优惠1000元/套；会员护照签证优惠8000元/套；“爱心助学，以一抵十”优惠5000元/套；VIP预约登记优惠10000元/套；普通预约登记优惠5000元/套；开盘额外优惠总价1%；按时签约额外1%优惠；一次性付款享总价4%的优惠；银行按揭总价1%的优惠开盘选房后立减3.9万；再减5000；分期付款96折，一次性94折；一套房最高可优惠10万533.5

竞品分析（4）：绿地中央广场产品去化情况90-100㎡户型去化最好，去化97.9%。其次是中等户型110-120㎡和120-130㎡，分别去化97.6%和97.2%面积段面积可预售套数可预售总面积（㎡）销售套数销售面积（㎡）剩余套数去化率60-8066/6825617448.2822716571.72988.6%90-10094/95/9664261661.662959430.141397.9%100-110102/104/10632734532.6128029624.784785.6%110-120110/11112714179.8912413844.13397.6%120-130126/12729537382.128736366.28897.2%130-147132/135/140/1463213018675.653379.7%150以上158/167/169/184/186/190/193/222/224243598.81112240.421345.8%合计1834192024.611688176753.1114692%543.5

竞品分析（4）：绿地中央广场户型方正实用，动静分区，干湿分离，居住的舒适度高；卧室都设有飘窗或阳台，便于采光通风主力户型分析户型周正，功能区分离，6.5米客厅大开间；主次卧朝南向，小三房设计，套内面积实用率高；餐厅2米进深略县拥挤，客厅仅半阳台，且与餐厅直对入户门户型周正，功能分区，3.6米开间主卧室，4.2米开间客厅；户型南北通透，5明设计，搭配双景观阳台，小功能间连接厨房；入户门直对次卫，影响生活风水，且位置设置不合理户型特点B户型三房二厅一卫，面积约95㎡E户型三室二厅二卫，面积约126㎡553.5

竞品分析（4）：绿地中央广场价格分析绿地中央广场4月份销售均价8500元/平米，本月无销售记录该项目价格在岳麓区板块内处于较高水平开盘以来价格走势同板块价格比较563.5

竞品分析（5）：小结竞品基本情况比较重点项目均为全国性大品牌开发商，有较为成熟的开发经验，主力户型都在90-140之间，价格7500左右。项目恒大御景湾南山雍江汇世茂铂翠湾绿地中央广场开发商恒大地产集团长沙南山新城房地产有限公司长沙世茂房地产有限公司绿地地产集团长沙置业有限公司代理商易居中国世联地产中原自销建筑设计湖南中大设计院有限公司湖南中大设计院有限公司/上海一砼建筑设计有限公司体量(㎡)25万26万55.5万45万容积率/绿化率4.0/35%3.5/--2.82/45%5.49/40.07%物业/费用金碧物业/2.3元/㎡--/2.68元/平米世茂物业/2.1元/㎡上海锦日/2.68元/㎡主力户型90-100㎡100-110㎡90-100㎡90-110㎡573.5

竞品分析（5）：小结竞品户型比较重点项目畅销户型均有方正、南向、增飘窗、带观景阳台等共性，普遍注重户型附加值打造，但整体缺乏创新项目畅销户型分析户型实例恒大·御景湾102㎡舒适三房，方正实用厨房带独立生活阳台，便捷生活；主卧带大景观落地飘窗，大角度观光园林风景南山·雍江汇86-88㎡景观阳台可改成次卧，附送价值高;厨房带单独生活阳台，生活便捷;南北不通透，主卧正对入户门。世茂·铂翠湾84.05㎡户型周正，布局紧凑；赠送面积大，半送入户花园、阳台。卧室紧邻餐厅，影响私密性且生活起居不便；主卧与卫生间对冲，风水不好且易导致主卧门前湿滑绿地·中央广场95㎡户型周正，功能区分离，6.5米客厅大开间；主次卧朝南向，小三房设计，套内面积实用率高餐厅2米进深略县拥挤，客厅仅半阳台，且与餐厅直对入户门583.5

竞品分析（5）：小结竞品销售情况比较均以品牌+资源、地段+产品为驱动模式，但四个项目市场表现仍有一定差别，各项目各类产品及面积段也表现不一，总而言之，切合市场需求的高附加值产品更受青睐项目名称销售面积（平米）成交套数成交面积排名重点畅销项目价值点分析

绿地·中央广场176753.11168811、大开发商大品牌，口碑效应；2、位于大河西先导区滨江新城的核心区位，居住及商业氛围浓厚；3、规划地铁线地铁口近在咫尺，交通方便；4、法式皇家7重园林设计增添卖点。世茂·铂翠湾84333.0974121、大开发商大品牌，口碑效应；2、位于大河西先导区滨江新城核心的位置，居住及商业氛围浓厚；

3、规划地铁线地铁口近在咫尺，交通方便；4、建筑采用的是ARTDECO风格（简欧风格）提升项目档次。恒大·御景湾34578.4730031、大开发商大品牌，口碑效应；2、居住氛围浓厚；3、位于大河西先导区滨江新城核心的位置；4、紧邻潇湘大道及地铁线，交通便捷；南山·雍江汇10040.28241、大开发商大品牌，口碑效应；2、位于大河西先导区滨江新城核心的位置；3、紧邻潇湘大道及地铁线，交通便捷；4、良好的形象昭示性外加优秀的户型设计。项目名称品牌规模区位地段交通资源外立面园林景观户型设计附加值配套智能化样板示范精装修物业服务合计主力总价销售套数恒大御景湾★★★★★★★★7+170-90379南山·雍江汇★★★★★★5+170-100157世贸铂翠湾★★★★★★★★6+260-100996绿地中央广场★★★★★★★★7+260-902363套本案★★？？？？？？？？？？？？？核心价值点★重要价值点★

本案要实现高价快销，建议核心价值点至少与绿地中央广场对等，达6-8项，重要价值点达2-3项。从典型项目价值分析不难看出，总价控制得当，价值点控制在6+2以上项目，去化速度快，且价值实现较高，绿地中央广场就是很好的一个试例。2.6竞品分析（5）：小结建议本案核心价值卖点达到5项以上，重要价值卖点达2项以上，现已有核心价值点2项，余下选项如何选择？价值点条件分析本案选择对客户购买行为的影响力（首选条件）本项目实现难度（条件二）对发展商品牌及经验要求（条件三）市场条件（条件四）区域项目达到核心与重点外立面中小小20%作为核心卖点20%作为重要卖点★园林景观大中小20%作为核心卖点★户型设计大小小20%作为核心卖点40%作为重要卖点★附加值大小小42%作为核心卖点14%作为重要卖点★配套中小小40%作为核心卖点★智能化小小小20%作为核心卖点样板示范大中中80%作为核心卖点20%作为重要卖点★精装修大中大20%作为核心卖点物业服务大中中60%作为核心卖点★项目名称品牌规模区位地段交通资源外立面园林景观户型设计附加值配套智能化样板示范精装修物业服务合计本案★★？？？？？？？？？？？2.6竞品分析（5）：小结本案价值策略：“7+2”核心价值：发展商品牌（固有）、交通（固有）、园林景观、户型设计、附加值、配套、外立面 重要价值：样板示范、物业服务2.6竞品分析（5）：小结01020304宏观环境分析项目整体定位写字楼及公寓市场分析项目本体回顾目录636.1项目总体定位：地块属性界定综合前文，B1地块属性界定为：高城市价值、高成长，城市重点建设、热点开发区域中的中小规模、高容积率、高强度开发，以中高端居住为主的地块地块属性对本地块的价值点界定城市层级城市新兴主城区：湘江生态经济带北段，长株潭城市群核心区北部，是长沙主城区最后一块优质滨江板块该区域将建设成集行政服务、商务办公、休闲旅游、高素质居住、生活配套等功能为一体的全新城市中心，其功能定位为复合型新都会中心，是政府投资建设的重点板块，房地产开发投资、置业的热点区域；区域层级热点、重点开发板块：项目所处的滨江新城是长沙建设“两型社会”的核心示范区，也是长沙大河西先导区开发建设的核心与龙头项。地块层级项目规模项目整体占地72亩，容积率3.8，属中小型规模、高强度开发项目景观资源内部无可利用自然资源，东南侧为施家港水上乐园交通状况北临含光路，东临观沙路，另两侧均有规划路，出入通达性好地形地貌地势西高东低，整体平坦，无明显设计障碍。64高品质滨江商务宜居区6.2项目形象定位产品打造诉求注重商务空间的多功能利用，与多样化选择；注重商务区域与住宅区域的合理分离与统一；着眼于社区细节打造、高端品质感，追求精神享受。656.4产品定位本体结论：相比于区域其他项目，属于二线江景地块，交通，区位普通，无明显差异化优势；宏观环境结论：滨江商业及写字楼市场需求潜力较大，本案存在一定发展机会；商业市场结论：商业写字楼投资与风险并存，存量与未来供应竞争较大，办公市场布局呈多元化发展；片区研究结论：片区内品牌开发商云集，多为中等规模，商住一体项目，以改善型需求主主导。项目产品规划：住宅为主，必要的裙楼及底商，写字楼作为明星流产品，考虑会所实际运营限制，不建议做会所；30%商业：裙楼商业，写字楼；70%住宅：改善性需求为主，刚性需求为辅；类甲级写字楼+特色休闲商业街+中高端住宅6.2项目业态组合商业定位特色休闲商业街满足周边中高档消费需求，全部销售回现。对部分商业街的业态要有规定。写字楼定位写字楼档次：按照类似甲级写字楼标准打造；建筑面积：4-5万㎡建筑高度：150米标准层面积：1800㎡销售分割方式：四分之一、八分之一为主，其次整层、二分之一滨江核心、高端品质、尊崇生活社区—滨江核心名片物业高端居住品质典范专属圈层尊崇社区住宅定位客户定义——以中心版块为核心，扩展长沙其他区域及周边县市区域！他们是中产及以上的成功阶层；他们有着丰富的经历，广博的见识；他们追求着更高的生活品质；他们在找寻着符合个人品味的精品物业！高端本项目所

瞄准的客户目标客户界定主力及重要客户群：岳麓区中高端、自住、首置与首改客户；辅助客户群：常住及兼顾投资的客户为主，主要来自其它区域，少量其它县市客户核心客户重要客户偶得客户123来源：天心区、雨花区职业：私营业主、一般生意人、公务员、企业职员、拆迁户等人群目的：首次、二次或以上置业，主要为改善居住环境，少量投资年龄：30-50岁来源：岳麓区、开福区为主60%-70%职业：私营业主、公务员、企业职员和中层管理；目的：自住，首置及首改为主，追求高品质居住环境年龄：30-50岁来源：周边乡镇、返乡客户、其它县市职业：广泛目的：看中项目地段和发展潜力，以投资为主要目的年龄：30-50岁目标客户定位600万高端本案客户总价承受能力在65-130万，其中核心客户群总价承受85-110万，辅助客户群承受总价65-75万、125-130万的中高端客户。顶端中高端120万50万65万130万辅助客户（总价68-73万和127-132万）项目周边区域客户：公务员、企业职员、私营业主、企业中高层管理者长沙其它区域客户：公务员、企业职员、私营业主、企业中高层管理者置业目的：自住、投资兼自住、首次和多次改善型客户，注重产品的性价比，兼顾物业升值。核心客户（承受总价88-110万）：项目周边区域客户：公务员、私营业主、企业中高层管理、企业职员长沙其它区域客户：私营业主、公务员、企业管理层置业目的：自住，首次置业和首次改善型为主，追求生活的性价比、便利性和舒适度，兼顾升值潜力。85万目标客户档次定位由于发展战略和竞争战略的特点，项目核心客户的选择将受到战略要求的制约本地实力企业跨区域外地企业分支机构成长型智力服务型中小企业外地高端投资客投资公司核心客户重要客户需要主动去引导！做区域价值提升！高形象、完备配套控成本、划分面积可灵活组合相对难把握，需要主动引导，强调区域价值、升值潜力！写字楼客户定位商业价格测算商业定价——周边市场竞品价格项目一层销售均价恒大御景湾13-61㎡面积临含光路街铺均价25000元/㎡世茂铂翠湾均价30000元/㎡达美D6区40-100㎡面积，公示价格40000元/㎡预计折后均价38000元/㎡临街面价格测算价值点权重本项目得分恒大御景湾得分世茂铂翠湾得分达美D6区得分地段25%51.2551.255.21.35.51.375交通

15%50.755.20.785.50.82560.9商业气氛

15%50.7550.755.30.7955.50.825人流量

10%50.550.55.50.555.50.55周边环境5%50.255.20.265.50.2755.50.275规模5%50.2550.255.50.2755.50.275物业条件5%50.2550.2550.2550.25形象昭示5%50.255.20.265.50.27560.3硬件设施5%50.2550.255.50.27550.25升值潜力

10%50.550.55.50.554.50.45

100%

5.00

5.05

5.37

5.45成交价格

25000

30000

38000

修正价格

24752.48

27932.96

34862.39

权重

参考权重50%

30%

20%

测算价格

27728.60

12376.24

8379.89

6972.4849728.64含光路临街一层商业：当前测算静态价格为27728.60元/㎡临街面价格测算通过市场比较法测算的结果的当期商业价格为27728.60元/㎡住宅价格修正（预计本案2015年初开盘，时差约1年半）：（1）城市经济及区域的快速发展对商业价格的拉升明显：到2015年，滨江新城几大项目都已进入入住阶段，社区人口不断增加，更重要的是，滨江板块金融商务的发展、市政配套公园等设施陆续落成，极大带动了区域人流，也大大提升市场对滨江板块的价值认可度；因此我项目商业入市后价格至少增长20-25%；因此我项目一层商业入市价格为33274.31-34660.75元/㎡写字楼价格测算项目销售均价奥克斯广场均价8500元/㎡绿地中央广场均价11000元/㎡价值点权重本项目得分奥克斯广场得分绿地中央广场得分地段25%51.255.21.35.11.275交通

15%50.755.50.8255.30.795商业气氛

15%50.755.40.815.20.78人流量

10%50.55.50.555.30.53周边环境5%50.255.40.275.30.265规模5%50.2550.255.20.26物业条件5%50.2550.2550.25形象昭示5%50.255.50.2755.30.265硬件设施5%50.255.50.2755.30.265升值潜力

10%50.55.30.535.30.53

100%

5

5.3