汽车市场开发项目可行性报告

********汽车市场开发项目可行性研究报告＊＊＊＊工程咨询有限公司********汽车市场开发项目可行性研究报告委托单位：法人代表：（签章）咨询单位：法人代表：（签章）2007年5月21日目录一、项目概况1、项目名称2、项目总用地面积3、项目投资总额4、项目拟建地点二、项目背景三、项目建设的必要性和可行性1、建设建材汽车市场的必要性2、在慈溪建设建材汽车市场的可行性四、建设规模与项目开发条件1、建设方案2、项目现状概况3、项目建设条件4、建址方案五、环保与节能1、环境保护2、节能3、劳动保护六、项目实施计划与投资估算1、项目实施计划2、投资估算七、资金筹措及效益分析1、资金筹措及资金使用计划2、效益分析八、综合结论及建议********汽车市场开发项目可行性研究报告一、项目概况1、项目名称：********汽车市场开发项目2、项目总用地面积：44701平方米；项目总建筑面积：（一期）43294平方米。3、项目投资总额：18923万元4、项目拟建地点：该项目位于****。本项目所在地位于＊＊东部城区，可以辐射包括观城、附海、逍林、新浦、匡堰及桥头等多个乡镇，地理位置极其优越。二、项目背景慈溪地处东海之滨，东邻宁波，西近杭州，北与上海隔海相望，位于建设中的杭州湾跨海大桥南岸,是一个位于沪杭甬经济金三角中的新兴城市，属规划中的宁波大都市北部中心城市。改革开放以来，勤劳智慧、勇于开拓的慈溪人民以千家万户的个私经济，建设成为新兴的工业城市。2006年实现国内生产总值450.2亿元，比上年增长15.6％，人均生产总值5663美元，以全国1/8000的土地，创造出1/600的财政收入、1/500的生产总值、1/400的进出口额。全市现有各类工业企业2.8万多家（其中年销售超亿元企业156家），形成了五金机械、电子电器、塑料化纤、纺织服装、化工建材、金属冶炼等30多个行业、3000多种产品的工业体系。2006年共完成工业总产值1602.2亿元，比上年增长17.3％；规模以上工业总产值776.29亿元，比上年增长21.6％。以经济开发区（杭州湾新区）为重点的“一区四城十七园”加速推进，家电、轴承、轻纺、欧式插座等特色块状经济集聚优势日益凸现，开放型经济取得新突破。三、项目建设的必要性和可行性（一）、在慈溪建设建材汽车市场的必要性目前，慈溪现代化中等城市框架基本形成。按照建设宁波大都市北部中心城市，不失时机推进城市化的总体要求，全市城镇“四横十纵”市政骨干道路基本形成，连接小城市、各镇的道路体系明晰，中心城区的公交路线增至9条，并开通了城乡公交线路。中心城市功能区块初步形成，城市集聚、辐射功能也在不断增强。以杭州湾大桥建设为契机，立足慈溪产业基础，提升城市化与城市发展水平为方针，建设一个具有一流创业环境与优越人居环境，工商业高度繁荣，面向新世纪的新慈溪也是未来发展的一个主要目标之一。由于现有建材市场大多地处于市中心，场地面积小，布局混乱，品种不全，交通拥挤，市民采购不便，地价成本又高，将进一步影响中心城区规划建设，为了减少中心城区市容环境、交通、土地及其它因素方面的压力，因此市政府已经开始考虑将其整体搬迁出中心城区。据有关方面对社会各阶层的调查，目前本市现有的建材市场在中、高端建材产品上，还无法满足众多消费者的需求，甚至有些消费者要不辞辛劳去杭州、上海以至更远的地方去采购。为了高、中、低各层次消费者的需求，本市场计划建设一个集高、中、低各档次建材产品于一身，品种力求齐全，包括板材、五金、卫浴、家电、家私等所有装饰装修材料及物流配送，争取让各位光顾于本市场的消费者一次性完成采购，消费者无需再有另寻它处之忧，方便省时，而且也减少了各位消费者的购买成本，也可以极大增加本地区的财政收入。本市场即将启动的消息一经传出，众多建材知名品牌都纷至沓来询问此项目何时能够实施，有些甚至已经与开发商达成初步合作经营意向，这在另一个层面上也表达了本地市民对建立一个新型、多功能的建材市场的强烈需求。另外，考虑现在的汽车销售点大多比较分散，没有统一的管理，购车者选择难度较大，若想对比几个不同牌子的汽车，通常需要奔波于各地区，以致于不能理性选择消费。目前，消费者急需一个较统一的汽车市场来满足消费群的购买需求，为消费者提供一个较为宽阔的消费选择平台。因此，本项目将另外考虑在新建市场中，集中划定相当的区域建立一个汽车市场（或称作汽车超市），力争在此地形成一个品牌齐全，集整车、配件、装饰、养护、快修等为一体的全面汽车销售服务体系，从而形成一个较为系统、完善的汽车销售中心。内需拉动消费是国家的宏观经济政策，居室静亮、生活舒适永远是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点，便利快捷也同样是人们对出行交通工具上更进一步的追求。随着城市化水平的不断提高，人们对家居环境及出行的要求也在不断提高，进而对建材及汽车的质量、品种、数量的要求也势必越来越高。但是，目前慈溪汽车、建材市场基本市场功能单一，停车、食宿、仓储、物流、卫生等设施极不完善，而且现有市场分布零散，占地面积较小，始终没有形成一定的规模。因此现有汽车、建材市场也逐渐失去了它应有的吸引力。建设一座本着“高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集汽车销售、建材批发及配套设施齐全”为一体的大型专业建材汽车经营市场将更有利于增强产业集约化，有利于管理，有利于聚集人气，兴旺商气，同样有助于经济的发展。所以在慈溪建立一个建材汽车市场是非常有必要的。（二）、在慈溪建设建材汽车市场的可行性（1）、城市建设发展良好自1995年慈溪开始进入建设发展阶段，现在城乡建设正处于高峰期，年建筑面积达1000万平方米。公共建设及工业建设处于高速发展期，2001-2020年总体规划面积为500平方公里，建设范围广，数量多，因此对建材的需求量很大。随着慈溪市经济持续快速增长，生活水平的普遍提高，富裕起来的慈溪人开始迎来私家车时代。汽车保有量以每年30%的速度增长。据慈溪市车管所提供的资料显示，2002年底，我市私家车拥有量为25000辆左右，到2005年底，私家车达到52800多辆,至2006年7月全市汽车总量达60510辆,仅06年一年，汽车就增长10000多辆。由此可见慈溪这个高速发展的区域，对于汽车的需求量及消费力都是相当可观的。（2）、建材、汽车经营户多而散，经济、社会效益可观据统计，慈溪市从事建材经营行业的有1000多家，其中包括板材、卫浴、五金、地板等。经营户基本集中在四海装饰市场和新时代装饰市场。其中四海装饰市场建筑面积12000平方米，由于地处于市中心，场地面积小，布局混乱，品种不全，尤其是高档品种缺少，交通拥挤，市民采购不便，地价又高，将进一步影响中心城区规划建设，因此也面临被搬迁的严峻形势。新时代装饰市场现在已经是人满为患，租金节节攀高的地步，而且新时代装饰市场建筑比较简陋，配备设施基本没有，已经不能满足经营户的要求了。据调查，很多经营户都渴求能够建设一个配套齐全，综合性较强物流配送、交通便利的建材市场。我们可以在经济方面作一粗略分析：目前我市年建筑面积约1000万平方米，因本市场处于城市东区，预计建材市场部分建成后可以形成约近30亿的产值，预计可创利税3亿左右，经济效益显著。随着杭州湾跨海大桥的建设进程，慈溪的经济必将迎来又一轮的发展高潮，慈溪的汽车的市场也将进入一个新的层面。2006年4月慈溪经济开发区管委会与浙江吉利控股集团有限公司举行“吉利汽车100项目”签约仪式。昭示着以此为开端，慈溪的汽车销售将和汽车制造业经营链进一步紧密结合起来，这必定进一步促进汽车的销量。在如此喜人的大环境下，慈溪的汽车销售正在逐步发展壮大起来，现有国内外包括宝马、奔驰、雷克萨斯、上海大众等各种品牌均开始在慈溪筹建经营网点。对于汽车市场部分，我们也可以在经济方面作一分析：根据上述资料，我市汽车预计每年增长1万辆以上，本市场预计销售约3000辆左右，整车销售额预计将达到6亿左右，预计可创利税6000万元。我市现有车辆保有量约50000辆，本市场建成后预计汽车配件销售额在1亿元左右，可创利税约2000万元，因此，建立一个这样的综合建材汽车市场完全可以称得上是利国利民。（3）、优越的区位条件及便利的交通随着杭州湾大桥的建成，慈溪从交通的末梢，一举成为连接杭州，上海，宁波的中心地带。市域内优越的地理位置和便捷的交通条件将为建立大型专业批发市场建立了先决条件。四、建设规模与项目开发条件（一）、建设方案：建材汽车市场由交易、管理、仓储、物流、金融、停车、食宿、娱乐以及环卫、基础设施等功能区构成。功能区的排布完全有利方便交通运输，有利储藏，更便于交易与管理，必要的卫生设备设于隐藏处。建材汽车市场占地面积44701平方米，总建筑面积43294平方米（一期），其中一楼部分为汽车销售层，二、三层为建材市场部分。另外，市场内设银行、邮电、物流配送、物业及市场办公管理，集商铺营业、住宿、运输、服务、餐饮、娱乐等为一体。（二）、项目现状概况1、地点与地理位置：慈溪市逍林镇（慈溪汽车贸易市场：总面积500余亩）2、土地权属类别及占地面积：国有出让，商业用地，44701㎡（三）、项目建设条件：1、地形、地貌条件：地形平坦，视野开阔。2、周边建筑物与环境条件：周边有大型超市和住宅小区。3、城市规划或区域性规划要求：该地块已被列入《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》城市规划区范围。具体内容为“以慈溪中心城市及毗邻镇为主体，包括城市水源地及保护区构成城市规划区。范围包括中心城市、庵东、崇寿、胜山、横河、逍林、匡堰及滨海四灶浦水库周边等区域，西至庵东、宗汉界，北至海涂线，南至翠屏山麓，东至樟新公路，包括规划的杭州湾新区，总面积500平方公里。”4、交通条件：四周道路环绕，道路宽敞，且与城区连通方便快捷，完全可以满足市场建设和发展要求。（四）、建址方案（附件：总平面图）五、环保与节能1、环境保护（1）、可能影响环境的因素：A、废水排放因素：本项目排放废水主要为生活废水。B、固体废弃物因素：本项目排放固体废弃物主要为生活垃圾。C、噪声污染因素：本项目噪声污染因素主要有建筑工程设备如空调、风机、水泵等动力设备噪声，以及施工噪声。（2）、环境保护防治措施：根据以上可能产生影响环境的因素，泥计划采取以下措施：A、废水防治措施：生活污水经污水站处理达到排放标准后排入市政污水管网。B、噪声污染影响防治：=1\*GB3①、动力设备均有防震降噪的技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫；=2\*GB3②、动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。C、固体废弃物防治：本项目建成后每天排放的垃圾处理采用袋装化，每天有专人收集后负责清运。D、施工噪声防治提请建设单位和施工单位按照慈溪市有关规定执行，把影响减到最少。2、节能建筑材料和设备选用原则上，考虑当地气候条件，采用合理的建筑体形和朝向，外墙保温材料及设计最小传热阻要求，外窗采用节能中空玻璃。选用低损耗节能变压器；水泵选用节能产品；采用合理化的布线系统方案。3、劳动保护为防止及减少漏电、触电事故的发生，插座回路设置性能可靠的漏电保护开关；变压器设置IP20护罩；电缆桥架水平敷设不低于2.5米。垂直敷设时距地1.8米以下部分加金盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地；消防和重要机房内设置事故照明。六、项目实施计划与投资估算（1）项目实施计划慈溪市建材汽车市场建设符合城市建设需要，也是城市发展的必然产物，有利于改变城市形象，提高城市品质，属于大投资，高回报的建设项目。计划建设周期为一年，一年后即可投入使用。（2）投资估算拟建建材汽车市场预计投资总额为18923万元，投资估算未考虑建设期利息（详见下表）。宁波****有限限公司工程投资总概算算序号工程或费用名称建筑安装工程费（万万元）设备及安装其他费用（万元）合计（万万元）经济技术指标备注土建给排水电气消防暖通小计计费基数指标（元元/m2）一建筑安装工程4926.144636816116097110325074354290317331.1单体工程4381.94212021221609633663364290314771-5#楼4381.9421202122472747274290311021.2总图工程544.202516639774774三通一平89.408989大面积塘渣回填178.881791794470140围墙7.2577290250门卫20.00112222道路、铺装面170.0017017017000100绿化78.677979983480给水141414170008消防3939391700023排水101010170006综合布线4545451700026电力1201201201700071二设备安装工程(电电梯)325325三设备、工器具费用用四其他费用11488114884.1建设用地费10500105006715671644.2建设配套设施费用用8787城市基础设施建设设配套费供电工程贴费供水设施增容费排水设施使用费绿化配套建设费人防建设费新型墙体材料专项项资金57574290313建筑工程特种消防防装备费白蚁防治费1414429033散装水泥费1616432944雷电灾害防治费电话、电视、网络络4.3建设管理费用52952943294121建设单位管理费21321371100.030房屋测量费44432941建筑消防设施与电电气检测费55432941.2消防质量监督费44432941施工图审图费用44432941施工监理费858571100.012建设工程质量监督督费44432940.900项目论证与勘察设设计费16016071100.023科研试验费引进技术和设备其其他费工程保险费生产准备费联合试运转费招商引资费50504.4预备费372372基本预备费37237274350.050涨价预备费4.5投资方向调节税4.6借款利息4.7铺底流动资金4.8其他费用概算五项目投资189235.11、项目建设静态总总投资189235.22、项目建设动态总总投资5.33、项目总投资18923七、资金筹措及效益分析（一）资金筹措及资金使用计划项目建设总投资计划为18923万元，其中土地费用为10500万，其它投资（含建设投资）为8423万。银行贷款8000万元，其它为自筹资金。（二）效益分析（1）营业收入建材汽车市场的营业收入来源于房屋的出租。本项目计划第一年为市场开发期，采用不收租金占领市场，第二年为市场培育期，第三年以后为市场成熟期。计划根据调查周边临近市场发展模式而定。以下采用的预测数据也根据调查周边临近市场而定。市场租金商铺以建筑面积的80%计算，其它以建筑面积计算。以下数据为成熟期的数据，培育期为成熟期的80%。商铺一层：60元/m2商铺二层：40元/m2商铺三层：40元/m2四层及以上：20元/m2银行一层：80元/m2银行二层：60元/m2银行三层：40元/m2第一年营业收入：0万元第二年营业收入：25246560*80%=20197248元第三年营业收入；25246560元（具体计算见下表）序号项目面积（㎡）单价（元/㎡）合价（元/年）1商铺一层12269.660*1288341122商铺二层1338840*1264262403商铺三层10249.640*1249198084四层及以上966620*1223198405银行一层127680*1212249606银行二层120260*128654407银行三层136740*12656160总计252465600（2）项目投资回收期Pt=T-1+[第（T-1）年的累计净现金流量的绝对值/第T年的净现金流量]现金流量表项目123456789189230000000002019.722524.662524.662524.662524.662524.662524.662524.66