户型研究之小户型

户型专题——小户型研究报告小户型建筑特点及设计难题小户型概念及产品类型小户型设计分析及优化对策呼和浩特市小户型市场浅析小户型客需及市场分析目录目录小户型概念及产品类型小户型产品分类什么是小户型70/90政策小户型概念及类型

小户型一般是指面积在80平米以下的单套住宅。但是，小户型并不等于小面积，因为户型的大小事相对而言的。小户型的界定主要是面积与居室之比。一居60平米，二居80平米，三居100平米也可算为小户型。

市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点：虽然建筑面积最小可至20多平方米，大则不过80到100平方米。面积小并不等于档次低，小户型房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；小区的配套设施也比较齐全。

从当前小户型走势来看，大致有四种形式，如下表：

什么是小户型代表性项目能不能用呼市的？我们对公寓的研究不少了还有市场上几个小户型比较畅销的项目小户型概念及类型小户型产品分类ØLOFTLOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。LOFT发源于六七十年代美国纽约的建筑，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的考虑，一些比较需要空间高度的，比如电视台演播厅、公司产品展示厅等；作为个性上的考虑，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体，甚至包括一些IT企业。

loft户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右。虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍；高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。

Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。目前主要有“SOHO”“SOLO”“STUDIO”“蒙太奇”“LOFT”等重复，而且叙述没有逻辑性说客户和产品特点标明了，分开说。产品特点没有说明白不行图上标出类似层高尺度赠送部分等小户型概念及类型小户型产品分类Ø蒙太奇蒙太奇最突出的特点是以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合成各种中、大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型。其楼内无承重墙，空间过渡没有任何明梁、暗梁。通俗地讲，如果你对户内的格局不满或更进一步，想实现户与户之间的合并，不管你对空间有什么想法，马上会被告知，在蒙太奇的积木式自由组合户型中都能够得到实现。所有蒙太奇的户型都是"活"的，客户在购买时就可以按需订做。留出大空间，根据客户实际需求进行组合呗？？？呼和佳地一期用过这种东西重点在哪里？用不同颜色加粗标出来小户型概念及类型小户型产品分类ØSOLO原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。消费群体：SOLO的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人。共同点是：大学毕业不久，积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活，通常有两次置业的心理准备。户型设计：SOLO的户形设计以超小为特点，一般为10多平方米至50平方米左右。

solo户型

1.主要客户群定位于25岁左右的单身或同居的青年人2.户型尊重客户以往生活模式，强调个性化界面3.每套建筑面积在35平方米左右，4.卧室和客厅没有明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者本身。5.SOLO户型特别细致地构成了辅助空间。强调舒适方便的浴室空间，整体浴室是其基本配置。厨房更提倡开敞式环保节能型整体厨房

和厨房紧密相连的是精确计算居住人数的小餐厅，SOLO户型的辅助空间将所有辅助活动精确集合压缩，最大限度地提高了房屋使用率。6.SOLO户型不仅定义了每套户型的内部特性，同时还要求公共空间的SOLO化，迎合居住者个性需要的服务设施也是基本配置，比如24小时便利店

24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房等等，7.全装修现房交房，无期房销售状态。8.提供推托出租和包租业务。9.外销或内销外租重点在哪里？用不同颜色加粗标出来，水印PS掉小户型概念及类型小户型产品分类ØSOHO2000年1月8日，北京出现了“SOHO现代城”，并在三个月内一销而空。而“SOHO”这个在家办公的概念，也开始在中国蔓延，成为无数希望自由办公的人员的从业经验，或者待业借口。“SOHO”是一个有争议的产品，可是它的中心概念，已经广为流传并且被越来越多的人认可。户型：SOHO最初的本意并不是小户型的概念，现代城的面积就在150平方米—300平方米，可是当它作为生活态度传播并离开北京进入国内其他城市以后，慢慢地开始与单身、个性、自由等概念结合起来了，于是，很多城市的SOHO公寓以小户型亮相。重点在哪里？用不同颜色加粗标出来，SOHO特点没有说明白，建议在网上找找SOHO的户型图，云鼎有SOHO户型SOHO的全称是smallofficehomeoffice小户型概念及类型小户型产品分类ØSTUDIO在英文中的意思是工作室，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。概念要素包括：针对中小型服务企业-“发展中企业”；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高、交通方便、周边配套设施齐全；灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。STUDIO的消费群体，是所谓的“发展中公司”，这些公司一般的规模在10人以下，尚未形成强大的经济支柱，又迫切需要发展并注重形象。此类公司一般为服务性行业，靠“脑力”经营。比如创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、漫画、音乐、软件开发、设计(包括网页设计)等新兴行业。重点在哪里？用不同颜色加粗标出来.从你给的文字描述中判断，studio是更多的是办公的概念小户型概念及类型70/90政策2006年5月29日，九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》细则出台，其中第一条“切实调整住房供应结构”中规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。此政策对小户型影响巨大，直接驱使开发商加大力度往小户型产品研究、创新上发展，业内称为70/90政策。了解70/90政策是否依旧继续，呼市这边是个啥情况目录小户型建筑特点及设计难题小户型建筑特点小户型设计难题小户型常用尺寸标准小户型建筑特点及设计难题小户型建筑特点（一）、外形立面小户型楼盘设计都比较追求时尚、新颖的外形和立面，这是一个潮流，与此同时，实用、环保也受到越来越多的关注。就理论上而言，在目前的技术条件下什么样的外形都能设计，关键是如何满足房子的实用性要求，即使是一些带弧形、带边角的地方也可以通过设计创新来增加小户型的舒适度；而在立面上则更注重新材料的使用或材料的创新用法。

（时尚、新颖的外形和立面）小户型建筑特点小户型建筑特点及设计难题（二）、空间构成小户型的内部空间因其独特性而成为设计创新的重要切入点。由于小户型产品具有过渡性，所以在空间上并非追求永恒、固定而长久，而是呈动态的、可变迁状态，这样它就可以根据人们需要的改变而有成长与变化的可能。（如右图）（两套单身公寓变为一房一厅的做法）（3.9米层高的跃复式）所以，一个优秀的具有创新精神的小户型设计，其空间除了具有合理、紧凑等基本特性外，还应具有流动性、可变化性甚至可生长性，从而达到小户型空间利用的最佳状态：即人性化和空间利用的最大化。重点在哪里？用不同颜色加粗标出来小户型建筑特点小户型建筑特点及设计难题（三）、创新技术

面积小、总价低是小户型的独特之处，但仅仅有这些是不够的，小户型的居住舒适性当然不如大户型，又是因为是年轻一族热衷的房产品，所以在技术上往往更应该具有其前瞻性、创新性。新设备人类的疾病大多与室内环境污染有直接关系，采用分户

分置换气新风系统，在传统户式中央空调系统上，外加分户独立可调控新风系统，使得新功能充分替代传统的回风运作，保障每户新风量在每小时300立方米（现国内标准30立方米/每小时）摆脱传统内循环微量新风的空调系统，确定居住者在不宜开窗的自然通风时依然存在新鲜空气。新材料在四层不同材料构造的楼板中埋设世界级高品质的塑料管，冬天通热水、夏天通冷水，通过均匀加热或制冷楼板，再以柔和的辐射方式，使得“MOMA”室内温度达到高效的调节，冬天不低于20度，夏天不高于26度。新工艺取消预制楼板，采用现浇结构，这样不仅可增强楼梯的抗震性，也可以将商品房的净高提高3厘米到5厘米，增加了居住舒适度。（如图）（楼梯现浇结构）（换气新风机）小户型建筑特点小户型建筑特点及设计难题（四）、室内装修小户型面积有限，繁复、多层次的装修使室内空间显得狭窄，而且生活是一种过程，居住小户型的人士多数参加工作时间不长、生活不固定，所以不要急于在住进房子初期就把所有地方都填满，因为日后随着生活的改变，你会增加很多杂物，预留一定的空间去给以后购置的物品作缓冲是非常必要的。1、弱化空间分界，全面开放

即把客厅、厨房、睡房全部打通，因为小房间不可避免会闭塞、空气流通不畅顺，这样的设计便于空气对流。打通空间之后，弱化各个空间之间的分界，是小户型与大户型设计手法相比的明显特征。例如客厅、饭厅、休息间之间就不必划分界限。采用折叠式的家具，是使一厅多用的好方法。一张沙发打开是床、折起是凳，它可以是睡房也可以是客厅、饭厅。布袋式的床没有形态，折起来又可省下很多空间。(起居室和餐厅相通)（睡房和客厅的无障碍连通）重点在哪里？用不同颜色加粗标出来小户型建筑特点小户型建筑特点及设计难题2、用色彩调和视觉效果

居室空间里，色彩的搭配技巧对于气氛的营造起到相当重要的作用。色彩调和能创造舒适的视觉感受，处理小空间时，从设计和色彩的搭配上作细致分析，尽量采用浅色系，以达到“小空间大利用”的效果，丝毫让人感觉不到压抑和约束感。3、多用圆角和吊柜

设计框架搭建起来后，家具选购和陈设决定房间的实用率和方便性。多使用吊柜，是充分利用纵向空间的好方法。购买家具时，不要选择大尺度的，桌、椅、茶几这些物件只要刚好满足人体供需要求就可以。另一个需要注意的是，小户型的家具尽量选取圆角，材料用质感轻柔、舒适的为主。圆角家具方便人行走，不会产生触碰，等于节省了空间，质地轻柔的布料、木头都让人产生亲近感，增加居室温馨感的同时，也方便使用。（浅色系的装修效果）（圆角和吊柜的使用）重点在哪里？用不同颜色加粗标出来小户型设计难题小户型建筑特点及设计难题小户型由于受到其原有建筑结构和造型的局限，导致其产品的诸多缺陷。当前小户型的五大致命问题当前小户型存在的问题房型不合理居住功能差得房率低走道过长识别性差存安全隐患一户几十梯上下不便面积不当总价失控小户型的得房率普遍低于常规住宅，大多在70%左右，造成得房率低的重要因素是鱼骨状或回环状一贯通的平面布局小户型大多是宾馆式的一室房型，无独立厨房，无起居活动间，只有居住功能而无居家生活功能，降低了居住物业的试用价值。设计陈旧，一层几十户，平面布局呈鱼骨或回环状，导致各户识别性差。进入走道，除非辨认门牌室号，没有识别不同空间布局的标致。容易使人不辨东西，失去方位感，不像一梯两户，三户易识别。火灾难以疏散，给不法分子可乘之机。现在，小户型中的标房式的一室房型建筑面积大多40-50平米，完全可设计为紧凑的一室一厅，而小户型中的一室一厅同样偏大，大多在70平米左右甚至80平米，使其失去“小”的意义.既不符合市场去求又会导致总价上扬，使其优势消失。总价失控还导致单价跳空高涨，导致“双高”从而超出小户型目标客户购买力，发生供需错位的结构性失衡。二双高的小户型在其未来预期租金必然随之高涨，又于租赁市场的需求脱节，导致其难以出租与变现现有下户型大多是一梯几十户的集中式电梯设置。平均每部电梯每天要承载一两百户的上下运载量或者更多。这就直接导致电梯拥挤，等待时间长，也会加重电梯的运载频率和运载量。重点在哪里？用不同颜色加粗标出来小户型常用尺寸标准小户型建筑特点及设计难题

作为建筑设计的细分，户型设计除了遵守建筑设计三原则之外，也有自己的特殊要求，分为五大设计原则，即：实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性。以上五点是评价户型优劣的通则，贯穿于地产开发、销售、使用的全程，也应被参与的三方：开发商、设计师、消费者共同遵守。

根据人体工程学尺寸，以及业界多年来相关经验积累，通常情况下，中小户型设计常用的尺寸如下表所述：主要房间的开间尺寸参考数据（净尺寸）（单位：m）主要功能房间的常用面积参考（净面积）（单位：㎡）小户型设计分析及优化对策小户型产品规划与单体平面设计小户型产品的优化与对策小户型“拼”出大空间目录合拼户型风险控制小户型设计分析及优化对策小户型产品规划与单体平面设计（一）、目前小户型单体平面设计优劣势分析户型单体平面设计单元形式通常有塔式、板塔结合、连廊式住宅等形式，其优劣势如下：小户型设计分析及优化对策小户型产品规划与单体平面设计（二）、小户型产品规划与单体平面设计展望1、功能空间紧凑化

在现有户型基础上有效精简功能面积。各功能空间尺度分析表：小户型设计分析及优化对策小户型产品规划与单体平面设计2、功能空间模糊化（二）、小户型产品规划与单体平面设计展望

餐起合一餐厅、起居室空间合二为一，节省走道面积，并增强空间的灵活性。厨卫空间优化“一个半”卫生间“半卫”空间可以缓解复杂家庭的使用压力；也可把“半卫”设为储藏室，让简单家庭的户型更灵活、高效。3、规划上注重私密性

楼道和入户大门错开的设计，以保障小户型的私密性。Ø折线型的走廊，和锯齿状的入户方式，增加私密性小户型设计分析及优化对策小户型产品规划与单体平面设计（二）、小户型产品规划与单体平面设计展望4、产品规划考虑到短进深、南北通透的设计改变交通组织，采用了外挂廊布局的方式，每层的外廊同时服务两层单位楼梯采用错半层的办法节省交通面积5、利用天井凹槽增加小户型的通风采光条件小户型设计分析及优化对策小户型产品的优化与对策1、改点式为板式，创新平面布局改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯两户或两梯三户的板式住宅，每户再一分为二,形成一梯四户或者一梯六户的小户型。这样既能减少走道面积，提高得房率。又能增加各户采光。并能避免一梯几十户、中间通廊的诸多弊端。2、改直套为横套，缩短进深现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一房一厅，以及暗卫、暗厨。且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。3、细化功能区隔，合理面积配比小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。对于1-2人居住的一房一厅来说，其各功能区域的面积，当然要比常规住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于10平方米，客厅不应小于12平方米，卫生间不宜小于4平方米等，否则就会影响使用，使空间过于局促、逼仄。其它功能空间的面积也应有合理配比，如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。各功能空间面积的恰当配比，各空间尺度的适宜准确，既能满足需要，又无面积损失，这是“螺丝壳里做道场”，细化小空间功能区隔的关键一环。面积配比的一房一厅，居家的基本功能空间一应俱全，且套内面积也仅40平方米左右，即使按78％的得房率计，建筑面积也仅50平方米／套左右，可谓紧凑实用。一室户适合于20多岁的单身青年（包括外来小白领），或作为中青年的第二居所、备用房，以供不时之需。也更适合投资置业（因其面积小，总价更低）。且这一面积配比也能满足单身生活的基本需求小户型设计分析及优化对策小户型产品的优化与对策4、变化局部隔断，增加储存空间为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多种形式的隔断，以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。且又能保持分隔墙面的平整和完整，提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型的设计中，却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断，则小户型的设计便能有所突破。其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积。5、房型设计与装修设计同步结合，相得益彰在装修设计中，常会因房型的局限和空间区隔的不合理而给装修带来麻烦和尴尬。如果能在房型设计时，事先考虑到装修的需要，将两者结合起来，形成互补互动的效应，建立相辅相成的关系，那么便能使相当有限的小户型空间，发挥更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通过装修增强居室的实用性、功能性，同时也增强视觉美感，扩大和延伸视觉空间，使小空间不觉其小，产生以小见大的空间感受。如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计，镜面墙的运用，全透或半透的玻璃隔断，似断非断的半隔断，两用或多用的空间处理和家具设计等。亦即房型设计应为装修设计创造条件，留有余地；装修设计则应强化房型设计的创意，提高空间的利用率，增强房型的实用性和功能性，以突出房型设计的优点。两者的紧密结合，是优化小户型设计的又一重要的不可或缺的环节，相对常规住宅，两者相辅相成的关系应更为密切。在上述几方面取得突破，有所创新，这是小户型设计的一大难题。但也是小户型市场的需要，是当今和未来市场的一大机遇。在此领域，谁能捷足先登，谁就能制胜市场。小户型设计分析及优化对策小户型“拼”出大空间“90/70”政策最大的问题就是限制了消费者的选择面，“90/70”政策下如何进行户型设计创新、实现面积突破以增强产品竞争力或满足客户基本功能的需要，对于开发商来说显得十分必要1、合拼户型要预先做好拆分、拼合规划。合拼方式：先合再拆或者先拆再合，针对新政，做户型的拼合有很多手段。但总体上要么先做大户型，对其拆分。即按一套完整合理的大户型进行设计拆分为两套小户型报批。或先做小户型，在需要时拼合，按照两套合理小户型设计，但预留拼接性。户型拼合方式优缺点比较表小户型设计分析及优化对策小户型“拼”出大空间合拼户型的设计要点在合拼产品设计过程中应注意：第一，在合拼产品规划设计过程中遵循灵活性原则，预留可调整弹性空间，已在保证拼合后的户型综合素质，并兼顾拼合前户型的合理性第二，在设计大户型时，同时考虑拆分方案，以保证报批历程有效性第三，拉大两套未拼合户型之间的面积差距，降低信贷政策对销售带来的阻力小户型设计分析及优化对策小户型“拼”出大空间户型合拼的七大设计方案合拼户型主要分为平面合拼户型和立体合拼户型平面合拼内廊式拼合入户花园式拼合外廊式拼合亲情1+1型拼合立体拼合阳台露台式拼合加梯式拼合平面与复式拼合（1）平面拼合户型小户型设计分析及优化对策小户型“拼”出大空间1、内廊式拼合内廊式拼合相对比较容易避免拼合后交通流线对功能空间的干扰，使各功能空间保持相对的独立完整性，生活私密性较好小户型设计分析及优化对策小户型“拼”出大空间2、入户花园式拼合入户花园具有户内空间功能调节作用，在外部调节拼合后的户内交通流线及功能空间分布更为合理。特点：拼合后入户动线居中，从而实现良好的南北通透3、外廊式拼合外廊式拼合作为入户花园式拼合的延伸，外廊式拼合也有较大的发展空间小户型设计分析及优化对策小户型“拼”出大空间4、亲情“1+1”型拼合共用餐厅小户型设计分析及优化对策小户型“拼”出大空间小户型设计分析及优化对策小户型“拼”出大空间二、立体合拼户型1、阳台或露台拆合在阳台或露台处加楼梯。两户不论独立或是合并时都能保持户型的完整性，对原有户型的改动不大（奇数层）下层设阳台，后加楼梯直通上层（偶数层）原户型2室2厅平面户型奇数层面积63.16㎡偶数层面积53.76㎡户型特色空间方正采光充足景观面多各房间位置均好主卧预留结构板卫生间厨房阳台（设在奇数层）次卧客厅餐厅小户型设计分析及优化对策小户型“拼”出大空间2、加梯式拼合模式A:根据阳台在奇偶数层不同的形式，以一直跑楼梯的方式连接俩个阳台，能充分利用室外长向空间，而不占用室内有限使用面积，并营造出