房地产售楼员基础知识培训

【房地产售楼员基础知识培训】

★物业种类

★建筑结构简介

★物业面积及技术指标说明★房产买卖法律文件

★物业种类商品房：有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。集资房：指城市郊区的农民集资利用宅基地或自留用地建设的住宅（集资房是不需要交地价的，大部分是违法用地，少数经市有关部门批准）。安居房：政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅，其建设用地通过行政划拨，住宅以成本价出售。购房人士需符合收入限制，一般通过登记摇珠方式出售。宅基地、自留山、自留地：指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用地（原意是作为村民自用）。自留山和自留地是农村集体经济组织分配给村民长期使用的土地，主要作作农、林、牧、渔业等生产。★物业种类住宅：主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线络及每层采用公共卫生间及茶水间。厂房：主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。商场铺：在大型建筑物内分间多个独立营商空间的物业，由于商铺吸引人流量是以自身内部为主题特色，与自然街道的临街铺截然不同，故商场多设有大型休憩、观赏景致及宽敞空间等配套。★物业种类高层（高级高层）：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高超过18层）。（一般高层）：安装有电梯，裙楼做商铺，塔楼为住宅的楼（楼高不超过18层）。小高层：一般指9至14层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三伙或一梯四伙间格。多层：指7层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。（7层以上，包括7层带电梯。）别墅：小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。复式：上下两层相连的单位，其中包括中空复式及封密复式。★物业种类单身公寓：也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30平方米以下。服务式公寓：以提供酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。一般面积介乎40—80平方米，单位分布为长条形，即两边为住宅，中间设通道模式（只有单面采光）：另室内附设独立洗手间及厨房（尤以开放式厨房为主），房间分布以一至三间不等。现楼：已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。楼花（期楼）：处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。CBD：城市中央商务区CLD：中央生活区★建筑结构简介地下室/负层：指地面以下地基以上的建筑层，一般用作停车场或商场正负零零/±00：指项目建筑进度已达到地面水平，通常完成负层后就到±00裙楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。奠基：指地盘实际开始施工阶段，一般皆举行奠基仪式以示隆重及标志项目正式破土动工兴建。封顶：指项目已完成最顶层的结构工程。★建筑结构简介三通一平：指地盘土地已进行通水、电、路工程及已进行土地平整七通一平：指通水、电、路、煤、渠、电信、有线电视及已进行土地平整土建成本：按普通粗装修商品房土建成本分类，9层以下无电梯（多层）约￥1000~1100元/M2；9层至15层带电梯（小高层）约￥1500元/M2；20层左右电梯高层约￥1700元/M2。框架结构：由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除。★建筑结构简介混合结构【砖混结构】：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。楼板（楼层厚度）：多层一般为8-10厘米，高层在10厘米以上。外墙：大厦或住宅外面墙体称之为外墙。内墙：单位里面的间隔墙体。楼高：地面到楼底的高度，一般室内为高2.8米。交楼（交吉）：经过质量验收的单位，收楼标准为客人领取钥匙的日期。毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦有全无间隔）装修标准：由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。一般分为豪华装修、一级一类、一级二类装修。（外墙，内墙，地面，厨厕，窗，电路）★物业面积及技术指标说明建筑面积：即实用面积加分摊面积，房间内空面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（外飘阳台折半计，不外飘合计）。

实用面积：基本指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙中间开始计算。使用面积（净空/内垄面积）：除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。分摊面积：公共场所（如楼梯、大堂、升降机等）及公共设施（如供电房）所占的面积，是按一定的比例分配给每户住户的。实用率：实用面积÷建筑面积（高层一般为80%，多层一般为90%）。

★物业面积及技术指标说明小区规划：整个项目总体规模，其中包括建筑规模、公共设施等。小区配套：整个项目的公共设施配套。容积率：整个项目总建筑面积与占地面积的比率。如项目总建筑面积为10万平方米，占地面积为5万平方米，则容积率为2。覆盖率：此为建筑物的某一层面积与地盘面积的比率。如某大厦每层2000平方米，地盘面积为35000平方米，则覆盖率为57.1%。而覆盖率与容积率的限制是有相互关系的。

绿化：小区内绿化包括公共绿地、宅旁绿地、庭院绿地、公建配套附属绿地和道路绿地等。一类小区绿化率不得小于45%；二类小区绿化率不得小于30%；三类小区绿化率不宜小于25%。★物业面积及技术指标说明建筑密度：指建筑物的投影面积占整个小区用地的比例。住宅类型一类小区二类小区三类小区低层50%多层30%35%40%中高层25%28%30%高层22%25%★物业面积及技术指标说明楼距（间距）：指建筑物之间南北向和东西向的距离。住宅类别层数南北向住宅间距东西向住宅间距一类小区低层1.0H4m多层、中高层2.0H4m低层1.0H4m二类小区多层、中层2.0H6m高层30M+0.3(H-30)15m三类小区多层、中高层0.8H6m高层24m+0.2(H-30)15m注：H代表楼高，如“1.0H”则代表1倍楼高。★房产买卖法律文件

预售商品房：指依法成立的房地产开发经营企业，依法将其开发的商品在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为。预售许可证：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证，取得该证应当具备：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；法律、法规规定的其他条件。★房产买卖法律文件

房地产预售契约：已取得《预售商品房许可证》的发展商，房管局将根据预售套数发出每套单位一式三份已编号的《商品房买卖合同》，售出商品房予客户后必须签订有关契约，同时必须送交房管局办理交易监证，经过审核、登记方生效的，经监证后的《合同》受法律保障。若项目在楼花期间转让，此契约将是唯一依法转让依据。认购书：客户在交付订金时，所签订的临时合同。转名：如客户要求在签署认购后至签署正式契约前，更改或增加购房人名称，一般发展商或代理商均酌情办理，惟可视有关情况收取行政费。但在签署正式契约后，一切更改姓名均按楼花转让手续办理。★房产买卖法律文件

契税：政府依法按国家规定，对所有购房者收取的税项，签约时由发展商代收一部分，其余部分在收楼时交付。购房抵押贷款合同：如购房人以按揭贷款购房，必须与按揭银行以产权抵押形式签订上述合同，并送交房管局作