2023年房地产估价师考试模拟题

20２3年房地产估价师考试4科模拟题《房地产基本制度与政策》模拟试题(一）一、单项选择题1．《城市房屋拆迁管理条例》的合用范围,是在（）实行房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安顿的活动。A.城市规划区内国有土地上 B．城市规划区内集体土地上ﻩC.城市建成区内国有土地上ﻩD．城市建成区内集体土地上2．拆除租赁房屋时,假如被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是()。A．面积结算ﻩB．货币补偿ﻩC.产权调换 D.货币补偿或产权调换3.委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向(）申请确认。Ａ．拆迁人 B.拆迁主管部门ﻩＣ．城市规划行政主管部门ﻩD.房地产权属登记部门4.拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。A.5ﻩＢ.75.裁决应当自收到申请之日起()日内作出。A．１5ﻩB．３０6.行政裁决规定的搬迁期限不得少于（）天。Ａ.7 B.１0ﻩＣ．15 D.307.将“房地产开发公司资质按照公司条件分为一、二、三、四等四个资质等级”的部门规章是（)。A.《城市房地产开发经营管理条例》ﻩB.《商品房销售管理办法》 C．《房地产开发公司资质管理规定》 D．《城市商品房预售管理办法》8．《房地产开发公司资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于（)级资质公司的条件。Ａ．一ﻩB.二 C.三ﻩD．四9.2023年１月,甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6０0０万元开发商品住宅。甲公司实行该项目的项目资本金不得少于(）万元。A.1２0０ B.1800ﻩC.2１００ﻩD.３００01０.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期拟定并公布。具体办法由（)规定。A．全国人大 Ｂ.国务院ﻩC.国土资源部 D.住房和城乡建设部11.以()方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让协议约定的年限,而是出让协议约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。A．土地使用权出让ﻩB.房地产出租ﻩC．房地产转让 D．房地产抵押12.商品房买卖当事人应当在协议中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从(）起计算。A.商品房竣工之日 B.商品房竣工验收之日ﻩC.商品房竣工验收合格之日 Ｄ.商品房交付之日13.李某与W房地产开发公司签订了商品房预售协议,协议约定建筑面积为1００㎡。后通过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。其面积误差比的绝对值为(）。A．﹣3％ B.３%ﻩC.﹣７％ D.7%１4.无合法理由拖欠房租（)个月以上的，属于由于租赁双方的因素而使协议终止的情形。A．１ﻩB．3ﻩＣ.5 D.615．下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是（）。Ａ.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权 Ｂ．抵押权实现后，租赁协议对受让人不具有约束力ﻩC．抵押人将已抵押的房屋出租时，假如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物导致承租人的损失承担补偿责任 Ｄ.抵押人将已抵押的房屋出租时,假如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现导致承租人的损失由承租人自己承担16.人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保存价由（)参照评估价拟定。A.委托人ﻩB.人民法院 Ｃ.拍卖师ﻩＤ.竞买人17.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地()和房屋所有权登记发证制度。A．使用权 B.所有权 Ｃ.收益权ﻩD.占用权1８.下列关于预告登记的表述中，错误的是（)。(20２3年试题）Ａ.预告登记的目的是保障将来实现的物权 B.预告登记后，债权消灭或者自可以进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效 C.预告登记后，未经预告登记的权利人批准处分该不动产的，不发生物权效力ﻩD.预告登记的范围应当是商品房预售，重要是防止一房多卖１9.张某购买了一套二手房,按照有关规定,张某应到本地房地产管理部门办理(）。A．房屋总登记ﻩＢ.房屋所有权初始登记 C.房屋所有权转移登记ﻩD．房屋所有权变更登记20.（)是一种反映房屋、土地现状的专业图。A．房地产平面图 B.房地产有关证明和文献ﻩC.房地产卡片ﻩD．房地产权属账册２1.房地产估价采用(）。A.差额定率分档累进计收 Ｂ．足额定率分档累进计收ﻩC.差额定率分档累退计收 D.足额定率分档累退计收22．某经济特区的房地产估价资质的机构完毕本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2023万元,按照原国家计委、原建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的告知》规定的收费标准,估价收费最高为（）万元。Ａ．1.６0 B．３.０0ﻩC.4.2５ Ｄ.5．5252３.新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质,设(）年的暂定期。A.1ﻩB.２２4.县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有（2)名以上监督检查人员参与，并出示执法证件。Ａ．1ﻩB.2ﻩC.3二、多项选择题1．下列拆迁行为中，合用《城市房屋拆迁管理条例》的有(）。A．征收集体土地的过程中对民房的拆迁ﻩB.城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁ﻩC.城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁ﻩD.城市市区内国有公司对厂房的自拆自建ﻩＥ．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁2.产权不明确的房屋是指()的房屋。A.有权属证明 B.产权人下落不明ﻩＣ．产权人出国留学ﻩＤ.因产权关系正在诉讼 E.暂时无法拟定产权的合法所有人3.下列关于《暂定资质证书》，表述对的的是（ＢE)。Ａ．《暂定资质证书》有效期为３年ﻩB.房地产开发主管部门可以视公司经营情况延长《暂定资质证书》的有效期ﻩC.房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年 D.自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的,《暂定资质证书》的有效期不得延长ﻩE.自领取《暂定资质证书》之日起１年内无开发项目的,《暂定资质证书》的有效期不得延长4.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了(）的转让房地产开发项目条件。Ａ．以出让方式取得的土地使用权ﻩB.以划拨方式取得的土地使用权 Ｃ．以转让方式取得的土地使用权ﻩＤ．以出租方式取得的土地使用权ﻩE.以抵押方式取得的土地使用权5.当前,我国各地房地产交易管理机构的重要职责是（)。A.办理房地产交易鉴证等手续ﻩB.开展房地产股票活动指导和监督 C.为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务ﻩD.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费 E.为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格6.下列(），不属于房地产有偿转让。A.房地产买卖 B.房地产入股ﻩＣ.房地产继承 D.房地产抵债 E.房地产赠与7.当前我国房地产权属登记管理的任务重要是（）。A.做好房地产登记信息化工作 B．做好登记薄记载工作 C.做好房地产登记档案管理工作 D.为贯彻私房政策的房产审查和解决权属纠纷提供依据 E.做好物业管理工作8.房屋所有权初始登记是指（）原始取得所有权而进行的登记。A.新建房屋申请人 Ｂ.原有但已进行过登记的房屋申请人 C.原有但未进行过登记的房屋申请人 Ｄ.转让所得房屋申请人ﻩE.继承所得房屋申请人９.房地产中介服务协议应涉及的重要事项有（）。A.当事人姓名或名称 Ｂ．当事人住所 C．当事人联系方式ﻩD.中介服务项目名称、内容、规定和标准ﻩE.协议履行期限三、判断题１.按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围拟定后，拆迁范围内的单位和个人不得转让拆迁范围内的房屋。()２．房屋拆迁公司在房屋拆迁中,根据其服务对象,凡是排他性的且不是共享性的，可以认定为公益事业。（）3.拆迁人拆除超过批如期限的临时建筑,不予补偿。()4.拆迁当事人王某对w市Ａ县房屋拆迁管理部门的裁决不服，王某可以向A县房屋拆迁管理部门申请行政复议。（)5．根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告。（)6.申领房地产开发公司二级资质,从事房地产开发经营的时问应不少于3年。（）７.经济合用住房建设应符合土地运用总体规划和城市总体规划,坚持合理运用土地、节约用地的原则。（）8.城市房地产开发经营管理条例》规定,因房地产开发商的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的,不征收土地闲置费。(）９.未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。()１0.发布房地产广告,应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。（）1１．房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，就可以规定交易双方当事人更改成交价格，并按市场评估交纳有关税费。（）1２.凡房地产转让或变更的,必须按照规定的程序先到土地管理部门申请土地使用权变更登记,然后凭变更后的土地使用权证书向同级人民政府房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记。(）13.房地产开发公司进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。（)１4.房地产直销是指房地产开发公司或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。（）15.某商品房于2０23年1月８日竣工验收合格,２023年3月8日开发商将其交给购房人孙某，该商品房保修期应从2023年１月8日起计算。(）16．土地初始登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。（)1７．建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场合、公用设施和物业服务用房等房屋,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,并及时颁发房屋权属证书。()18.单位和个人可以自己查询房屋权属登记信息，但不可委托别人查询。()19.内墙面装饰厚度不计入套内使用面积。()20.套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积所有计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。(）２１.对中介服务机构的管理重要从市场准入抓起,采用资质核准、资质分级、资信评价与平常监督相结合的管理模式。(）22.房地产估价机构应当由自然人出资,以有限责任公司、股份有限公司或者合作公司的形式设立。(）23.申请三级房地产估价机构，要在暂定期内完毕估价标的物建筑面积8万㎡以上或者土地面积３万㎡以上。（)２4.房地产估价机构合并的,合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较低的资质等级,但应当符合相应的资质等级条件。()四、阅读理解1.w市甲房地产开发公司2023年8月拟在Ａ市投资建设一综合住宅社区，需拆迁部分原住户住房。拆迁前,甲房地产开发公司委托B拆迁公司进行拆迁，委托A市方正房地产估价公司进行拆迁评估。在拆迁过程中，碰到钉子户王某,王某无合法理由拒不签订拆迁协议，致使该拆迁工作难以正常进行。w市甲房地产开发公司2023年８月拟在Ａ市投资建设一综合住宅社区，需拆迁部分原住户住房。拆迁前,甲房地产开发公司委托B拆迁公司进行拆迁，委托A市方正房地产估价公司进行拆迁评估。在拆迁过程中，碰到钉子户王某，王某无合法理由拒不签订拆迁协议,致使该拆迁工作难以正常进行。(1).该项目《房屋拆迁许可证》应由（）部门发放。Ａ.A市建设管理部门ﻩB.A市房屋拆迁管理部门 Ｃ.w市房屋拆迁管理部门 D.ｗ市建设管理部门（2）.如对拆迁协议不服,王某应到（）部门申请裁决。A.Ａ市建设管理部门ﻩB.A市房屋拆迁管理部门ﻩC.ｗ市房屋拆迁管理部门ﻩD.w市建设管理部门(３）.王某申请裁决，裁决部门应当自收到申请之日起（）日内作出裁决。A.1５ B.30(４).假如对裁决部门作出的裁决不服,王某可以在接到裁决书之日起(c)个月内向人民法院起诉。Ａ.1ﻩB.2 Ｃ.3ﻩD.4(５)．A市方正房地产估价公司进行房屋拆迁估价时，估价时点应当拟定为(）。A.房屋拆迁公告之日ﻩB.房屋拆迁实行之日ﻩC.房屋拆迁补偿协议签订之日ﻩＤ．房屋拆迁许可证颁发之日(6).下列关于A市方正房地产估价公司进行房屋拆迁估价工作中的做法不规范的是（）。A.拆迁估价目的表述为“为拟定被拆迁房屋价值而评估其房地产拆迁价格” B.重要采用市场比较法进行拆迁估价 C.拆迁评估价格以人民币为计价货币，精确到万元ﻩD．将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日（7).假如拆迁当事人对估价结果有异议的,可以自收到估价报告之日起（）,向原估价机构书面申请符合估价。A.３日内ﻩB.5日内ﻩC.7日内 D.1０日内(8).不是达不成拆迁补偿安顿协议的拆迁纠纷解决的方式有（)。Ａ.行政裁决 B．依法起诉ﻩC．强制拆迁 D.投票方式(9）.假如在拆迁过程中涉及违章建筑，下列做法对的的是（)。A.由Ｂ拆迁公司认定是否属于违章建筑ﻩＢ.由方正房地产估价公司认定是否属于违章建筑 C.由B拆迁公司和方正房地产估价公司共同认定是否属于违章建筑 D.由Ｂ拆迁公司申请Ａ市规划行政主管部门认定是否属于违章建筑答案部分一、单项选择题１.A 【解析】:《城市房屋拆迁管理条例》的合用范围,是在城市规划区内国有土地上实行房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安顿的活动。参见教材P402.Cﻩ【解析】:对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《城市房屋拆迁管理条例》规定实行产权调换,被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。参见教材P４73.C 【解析】:委托拆迁估价的,拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。参见教材P５14.A 【解析】:拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起５日内给予答复。参见教材Ｐ5１5.Ｂ 【解析】:裁决应当自收到申请之日起３0日内作出。参见教材P５36.C 【解析】:行政裁决规定的搬迁期限不得少于１5天。参见教材P577.Ｃ 【解析】:原建设部于2０2３年3月发布了《房地产开发公司资质管理规定》，将房地产开发公司资质按照公司条件分为一、二、三、四等四个资质等级。参见教材P59~60８.Dﻩ【解析】:暂定资质的条件不得低于四级资质的条件。参见教材P6０9.Ｃﻩ【解析】：2023年４月,为加强宏观调控,调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的告知》（国发［2０23]13号），将房地产开发项目（不含经济合用住房项目)资本金最低比例由20％提高到3５%。6000万元×35%=210０万元。参见教材Ｐ6210．Bﻩ【解析】:《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期拟定并公布。具体办法由国务院规定。参见教材Ｐ10911．Ｃﻩ【解析】：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人,其实际使用年限不是出让协议约定的年限,而是出让协议约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。参见教材Ｐ1１312.Dﻩ【解析】:当事人应当在协议中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。参见教材P11913.Dﻩ【解析】：面积误差比=[（产权登记面积-协议约定面积)/协议约定面积]×1０0%=(93－100)/10０＝﹣7％，︱﹣7%︱＝７%。参见教材Ｐ1１9１4.Dﻩ【解析】:无合法理由,拖欠房租6个月以上的,属于由于租赁双方的因素而使协议终止的情形。参见教材Ｐ12３15．A 【解析】：该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,所以Ａ选项不对的。参见教材Ｐ12716.Ｂ 【解析】：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保存价由人民法院参照评估价拟定。参见教材P1331７.Aﻩ【解析】：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。参见教材P13６18.Dﻩ【解析】:预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记,该项请求权所要达成的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后,未经预告登记的权利人批准，处分该不动产的，不发生物权效力。参见教材P140~１4１19.C 【解析】：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、互换、继承等因素致使房屋所有权发生转移而进行的登记。参见教材P14４2０.A 【解析】:房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。参见教材P15６２1.Aﻩ【解析】:房地产估价采用差额定率分档累进计收。参见教材Ｐ17522.D 【解析】:对经济特区的收费标准可适当规定高一些,但最高不能超过表８—1标准的３0％。(100×0．5%+９０0×０.25％＋1０00×0.１5％）×1３０%=5.525万元。参见教材Ｐ175~17623.Aﻩ【解析】：新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P17８24.Ｂﻩ【解析】:县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查职责时,应当有两名以上监督检查人员参与，出示执法证件。参见教材P184二、多项选择题1．BEﻩ【解析】:《城市房屋拆迁管理条例》的合用范围是在城市规划区内国有土地上实行房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安顿的活动。参见教材P402.BDE 【解析】:产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法拟定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。参见教材P473.BEﻩ【解析】：《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视公司经营情况,延长《暂定资质证书》有效期,但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长。参见教材P604.AＢ 【解析】:《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权,转让房地产开发项目时必须具有的条件；第四十条规定了以划拨方式取得的土地使用权,转让房地产开发项目时的条件。ﻫ参见教材P65～6６5．ＡＣＤﻩ【解析】：房地产交易管理机构的重要职责是:执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实行办法；整顿和规范房地产交易秩序,对房地产交易、经营等活动进行指导和监督,查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易鉴证等手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款;为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务;发布市场交易信息,为政府宏观决策和对的引导市场发展服务。参见教材P１1０6.CEﻩ【解析】:房地产继承、房地产赠与均属于房地产无偿转让。参见教材P111７.ABCD 【解析】:房地产登记的任务：做好登记薄记载工作;做好房地产登记信息化工作；做好房地产登记档案管理工作。除了以上任务外,房地产登记工作还要为征地、拆迁房屋、贯彻私房政策的房产审查和解决权属纠纷提供依据。参见教材P138~1398.AＣ 【解析】:房屋初始登记是指新建房屋申请人，或但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。参见教材P１４3~1449．ＡＢDＥ 【解析】：房地产中介服务协议应涉及以下重要事项：当事人姓名或名称、住所;中介服务项目名称、内容、规定和标准;协议履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式;当事人约定的其他内容。参见教材Ｐ173三、判断题1．错 【解析】：拆迁范围拟定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。参见教材P422.错ﻩ【解析】：用于公益事业房屋的认定,一是要根据其服务对象,是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务，是共享性的还是排他性的；二是考虑此类房屋是否有经营、是否以赚钱为目的。参见教材P483.对ﻩ【解析】:拆迁人对拆除超过批如期限的临时建筑，不予补偿是符合法律规定的，也是符合公平原则的;在拆迁过程中,拆迁人对必须拆除的违章建筑,不予补偿。参见教材Ｐ494．错 【解析】:若拆迁当事人对裁决不服,可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向做出裁决的房屋拆迁管理部门的上一级主管部门申请行政复议。参见教材Ｐ53５．错 【解析】：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。参见教材P５2６.错 【解析】:申领房地产开发公司二级资质,从事房地产开发经营的时问应不少于３年。参见教材Ｐ60７.对ﻩ【解析】:经济合用住房建设应符合土地运用总体规划和城市总体规划，坚持合理运用土地、节约用地的原则。参见教材P6１8.错 【解析】:《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的,不征收土地闲置费。参见教材P63９．对ﻩ【解析】:未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。参见教材P671０.对 【解析】:发布房地产广告,应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。参见教材P691１.错ﻩ【解析】：房地产管理部门在接到价格申报后,如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时告知交易双方,并不规定交易双方当事人更改协议约定的成交价格,但交易双方应当按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳了有关税费后,方为其办理房地产交易手续，核发权属证书。参见教材P10912.错ﻩ【解析】:凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。参见教材Ｐ１１31３.对 【解析】:房地产开发公司进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。参见教材P1１514．错ﻩ【解析】:房地产销售代理是指房地产开发公司或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。参见教材P１１715.错ﻩ【解析】:保修期从交付之日计算。该商品房保修期应从202３年3月８日起计算。参见教材P1191６.错ﻩ【解析】:土地初始登记是指，土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。参见教材P1４1１７.错ﻩ【解析】:建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场合、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。参见教材P１4618.错 【解析】:房屋权属登记信息既可以由单位和个人自己查询，也可以委托别人查询。参见教材Ｐ1５419．错 【解析】：内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。参见教材Ｐ１67２0．对ﻩ【解析】：套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积所有计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。参见教材Ｐ1６7２1.对ﻩ【解析】:对中介服务机构的管理重要从市场准入抓起，采用资质核准、资质分级、资信评价与平常监督相结合的管理模式。参见教材P17222．错ﻩ【解析】:房地产估价机构由自然人出资,重要由房地产估价师个人发起设立，组织形式有:合作制、有限责任制。参见教材P17723.对ﻩ【解析】:申请三级房地产估价机构,要在暂定期内完毕估价标的物建筑面积8万㎡以上或者土地面积３万㎡以上。参见教材P1７92４.错ﻩ【解析】:房地产估价机构合并，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级,但应当符合相应的资质等级条件。参见教材P183四、阅读理解1．（1).B 【解析】：该项目应由Ａ市房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》。参见教材P4１（2）．B 【解析】：《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安顿协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。参见教材P5３(3).Bﻩ【解析】：裁决部门应当自收到申请之日起30日内作出。参见教材P53(4).Ｃ 【解析】:若拆迁当事人对裁决不服,可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。参见教材P５３(5).Dﻩ【解析】:拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。参见教材P50(６)．AＣDﻩ【解析】：拆迁估价目的统一表述为“为拟定被拆迁房屋货币补偿价值而评估其市场价格”。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示７日。参见教材P5０-５１(７).Bﻩ【解析】:假如拆迁当事人对估价结果有异议的,可以自收到估价报告之日起5日内,向原估价机构书面申请符合估价。参见教材P51（8）.D 【解析】:达不成拆迁补偿安顿协议的拆迁纠纷解决方式：行政裁决、依法起诉、强制拆迁。参见教材Ｐ54(９）.Ｄﻩ【解析】:违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围,判断某一建筑是否属于违章建筑,必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。参见教材P４9ﻬ《房地产估价相关知识》模拟试卷（一)一、单项选择题1.某居住社区，用地面积35公顷，其中公共建筑用地占1２%,道路广场用地占22％,绿地率30%,住宅总建筑面积3１.５６万平米。则该社区的住宅建筑面积净密度为()。A.０.９0ﻩＢ.2．5０ﻩC.2.70 D.３．902.室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中（）材料中也许具有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡,导致室内氡的污染。A.水泥ﻩＢ.聚苯乙烯泡沫塑料ﻩC.涂料 D.壁纸3.当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用(）。Ａ.独立基础 Ｂ.整体式筏式基础 C．箱形基础 D.桩基础4.利润应根据工程类别按相应的计费基础乘以利润率拟定。其中土建工程的利润计算基础是()。A.直接工程费ﻩB．直接费 Ｃ.直接工程费+间接费 D．人工费5.(房产分丘图)是绘制房产权证附图的基本图。A.宗地图 Ｂ．房产分户图ﻩC．房产分丘图 D.房产分幅图6.若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0,则表白X商品与Y商品为(）。A.正常商品ﻩＢ.替代品 C.互补品 D.不相关商品7．某房地产项目投入自有资金支付土地投资３５0万元人民币，其余采用银行贷款方式投入开发成本47０万元,开发周期2年，年贷款利率8％，利息支出７8.2１万元,正常利润为2１0万元，若该项目可以获得超额利润，则销售收入至少应当为（)万元。Ａ.898．21 B.1１08.218.以下金融工具属于直接金融工具的是（)。A.抵押契约ﻩB.保险单 C．银行券ﻩD.存款单9.以下不属于信托职能的是（)。Ａ.融通资金ﻩＢ．财务管理 C.信用服务ﻩD.投资征询１0.股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书,它们（）。A．合用范围相同ﻩB.性质相同ﻩＣ.表现形式相同 Ｄ．同属于证据证券11.保险损失补偿时，权益转让原则近合用于（)。A．财产保险ﻩB.责任保险 C.信用保险 D.人身保险12.反映总体单位的属性和特性的记录术语称为（）。A.指标ﻩB.记录总体 Ｃ.标志 D.总体单位13．当有价证券的市场价低于成本时,应相应的减记资产帐面价值,并将减记金额计入当期损益。这样的做法体现()。Ａ．配比原则ﻩＢ.谨慎原则 Ｃ.历史成本原则 D.责权发生制原则１4.在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才干成立的协议，称为（）。Ａ.双务协议 B.赠与协议ﻩC.要式协议 Ｄ．实践协议15．限制物权是指权利人可以在其所有物上为别人设立权利。下列属于限制物权的是（)。A.益物权ﻩB．所有权ﻩC.债权 Ｄ．自物权1６.在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表达,只有（）报价才是要约表达。A．拍卖公司ﻩB.委托人 C.竞买人ﻩD．买受人二、多项选择题１．下列指标中，属于控制性具体规划中规定性指标的有()。Ａ.用地面积ﻩB.建筑红线后退距离ﻩC.建筑控制高度 D.建筑密度ﻩＥ.建筑间距２.工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由()组成。Ａ.规费 Ｂ.人工费、材料费、机械使用费 Ｃ.管理费、利润ﻩD.风险 E.税金3.由于需求拉上型导致通货膨胀的基本原则因有()。A．原材料价格上涨ﻩB.物价总水平连续下降超过6个月 C．国民经济比例失调ﻩD．过度提供信用ﻩＥ.政府支出大幅扩张4．商业保险涉及()。A.保证保险ﻩB.存款保险ﻩC.财产保险 Ｄ.养殖业保险 E.劳动工伤保险5.下列属于强度相对指标的是（）。A．绿地率ﻩB.容积率ﻩC.房屋空置率 Ｄ.人口净密度ﻩＥ．建筑密度6.根据《民法通则》规定,(）的诉讼时效期间为1年。A.寄存财物被丢失ﻩB．环境污染损害补偿 C．身体受到伤害规定补偿ﻩD.拒付租金 Ｅ.损坏公共物品三、判断题1.城市规划运作体系涉及城市规划的编制和审批两个方面。（)2.大气污染物中，颗粒物对人体的危害限度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是飘尘。(）3．建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。(）4．根据工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。()5.地形图是按一定比例绘制的地形的正射投影图。()6.某房地产项目的需求价格弹性系数|Eｄ｜＝１.６7。当房价下降时,购房者支出会下降。（）7．外部效应引起私人成本与社会成本不一致,使得私人最优配置与社会最优配置偏离,而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。（)8.大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。()９.证券可分为货币证券、资本证券和商品证券三类。（）10.债券发行时，若债券利率高于市场利率,则债券的发行价往往高于票面价值。（)1１.保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。（）12.在记录指标中，算术平均数、几何平均数、平均差都是平均指标。（）1３.某房地产开发公司,在会计核算时,应把销售中发生的销售费用计入成本类会计科目。（）14．协议双方约定工程总价７5０0万元。定金为主协议标的的25%,该定金条款无效。(）15.拍卖中价高者得规则只是约束竞买人的。（）四、阅读理解1.甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包协议，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本12０0万元,建筑安装工程费用750０万元，利息支出22０.5万元(70%商业贷款),正常成本利润１5%,销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为2９800元/m2。(1).根据经济学中的成本概念，该项目的超额利润为()。A.5９02.5７ B.5869.50 Ｃ.2５7６.93 D.８479.50(2)．该项目中，作为开发商应当了解的居住区规划的经济技术指标有（)A.建筑形式ﻩＢ．人口净密度 C.住宅平均层数ﻩＤ.停车泊位(3).当前国家针对房价上涨过快采用了调控措施，其中有(）。A．增长公共工程开支 Ｂ.买卖政府债券 C.提高抵押贷款首付比例ﻩＤ.提高贷款利率(4）.甲公司所购买的保险属于（）。A.担保保险 B．保证保险 Ｃ.信用保险 Ｄ．责任保险(5).销售均价２９800元/ｍ２是()。Ａ.比较相对指标ﻩB．众数ﻩＣ.中位数ﻩＤ.算术平均数(６).甲公司与乙公司签订的协议属于()。A.有偿协议ﻩB.实践协议ﻩＣ．双务协议ﻩＤ.要式协议答案部分一、单项选择题1.B 【解析】:参见教材P372．Aﻩ【解析】:参见教材Ｐ５６3.Dﻩ【解析】:参见教材P7９４.C 【解析】:参见教材P1２8５.C 【解析】:参见教材P15５6.Bﻩ【解析】：参见教材P1677.Bﻩ【解析】：参见教材P18２８.A 【解析】：参见教材Ｐ215９．Dﻩ【解析】：参见教材P237１0.Ｄﻩ【解析】：参见教材P25911.Aﻩ【解析】:参见教材P28012.C 【解析】：参见教材P294１3.Bﻩ【解析】：参见教材P3１9１４.Dﻩ【解析】:参见教材P3５8１５.A 【解析】：参见教材P36５16.Ｃ 【解析】：参见教材Ｐ3７5二、多项选择题1．AＢＤ 【解析】：参见教材P2６2.BCD 【解析】:参见教材P1383．DEﻩ【解析】：参见教材P22６4.AC 【解析】：参见教材P２7５5.BDE 【解析】：参见教材P2986.AＣD 【解析】：参见教材P３５5三、判断题1.错 【解析】:参见教材P72.对 【解析】：参见教材P4４3.对ﻩ【解析】:参见教材Ｐ８１4.对 【解析】:参见教材P1295.对 【解析】：参见教材P１526.错 【解析】：参见教材P16６７.错ﻩ【解析】:参见教材P19８8.错 【解析】：参见教材P2419.对ﻩ【解析】：参见教材P２50１0.对ﻩ【解析】：参见教材Ｐ２６111.对ﻩ【解析】:参见教材P２7312.错ﻩ【解析】:参见教材P2９813．错 【解析】：参见教材Ｐ32５14.错 【解析】：参见教材Ｐ3631５.错 【解析】：参见教材P３76四、阅读理解1．(1).Aﻩ【解析】：参见教材P18２,（17４0０－220.5）×15%=257６.93ﻫ17400-22０.5－257６．93－12０0-７500=5902.5７(２)．BＣ 【解析】：参见教材P3６(3).ＣＤﻩ【解析】:参见教材P２29(4)．B 【解析】:参见教材P２76(５).Ｄﻩ【解析】：参见教材P298(6）.ACD 【解析】:参见教材P3５8ﻬ《房地产开发经营与管理》模拟试题（一)一、单项选择题1.房地产投资的物业按照使用目的划分的类型不涉及（)。A.居住物业 B．商业物业ﻩＣ．新兴物业ﻩＤ.酒店与休闲娱乐设施物业２．平均建设周期（ＣPt)，指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工使用所占用的是时间长短。在数值上，平均建设周期=()。A．房屋施工面积／建筑面积ﻩB.建筑面积/所有建筑面积ﻩC．房屋施工面积/新竣工面积 D.可以房屋面积/房屋总面积3．被邀请参与招标的承包商通常在（）之间。A.１-3个 B．３-5个ﻩC.3-10个ﻩＤ.5-10个4.假设上述的两居室每套价格提高5万元,会减少多少购买者，如对此问题进行调查,则属于（)。A.因果性调查 B．描述性调查ﻩＣ.试探性调查 D．假设性调查5.房地产市场调查人员有时采用在夜间到居住社区测算“亮灯率”的方法来分析入住率,这种调查方法属于（)。A.观测法 B.实验法 C.讨论法 D.问卷调查法6.下列属于概率抽样的是()。A．整群抽样 B.随机抽样 C．估计抽样ﻩD.定额抽样7.(）就是特定商品的潜在购买者数量。A.市场规模ﻩＢ.合格有效市场ﻩC．有效市场ﻩD.潜在市场8.对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中,对的的是(）。A.潜在市场＞服务市场>有效市场>合格的有效市场 B．潜在市场＞有效市场＞服务市场>合格的有效市场 Ｃ.潜在市场>有效市场>合格的有效市场＞服务市场 Ｄ.服务市场>潜在市场>有效市场＞合格的有效市场9.在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值,使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（)。A.简朴平均法 B.移动平均法 C.加权移动平均法ﻩD.时间序列分析法1０.一笔月利率为2％的贷款，每月计息一次，按复利计息,那么,年名义利率是(）。Ａ.24%ﻩＢ．2５.1％ C．25．３6% D．２7.1%11.银行为某家庭提供了期限为20２3的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7．２5%，则名义年利率是(）。A.7．02％ B.７.０４%ﻩＣ.７．5０%ﻩD．7.8５％１２.银行为某家庭提供年利率为6%，按月等比递增偿还期限为20２3的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0．3%,首期偿还额为2600元,则该家庭在第５年最后一个月的还款额是（)元。A.２8４3.86 B.2847.55 C.3１０2.62ﻩD.32９1．27１3.一新建写字楼的公开售价为26０0０元/㎡,开发商推出了以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金5000元／㎡，5年付清。若同类物业投资收益率为８%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说（)。Ａ．比售价优惠 Ｂ.不如售价优惠ﻩC.与售价同样ﻩＤ．难以鉴定是否给予了优惠14．银行为某家庭提供年利率为６%，按月等额偿还的202３期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为70００元,则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是()元。A．5142．74ﻩB.547５.３7 Ｃ.５163.96ﻩD.７０00.0015.下列不属于清偿能力指标的是（)。A.钞票回报率 B.流动比率 C.速动比率 D.偿债备付率16．某房地产开发项目的收益率高于项目基准收益率，那么该项目的财务净现值会（）。Ａ.大于零ﻩＢ.小于零 C．等于零ﻩD.都也许17.某房地产开发项目的总开发成本为260０万元,竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为２４8万元,应缴纳的土地增值税为37０万元,则该项目土地增值税后的开发成本利润率为()。Ａ.45.0５％ﻩB.４9.31％ C.58.8６%ﻩＤ．6３.6％1８．开发投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的（）占开发项目总投资的比率。A.年利润总额ﻩB.项目投资的资本价值ﻩC．总开发成本ﻩD.总开发价值19．张某购买了一商品房,购买价格为100万元，其中70万元为20２3期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，３０万元由投资者用钞票支付。假如该楼房用于出租，出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前钞票回报率为（）。A.9.00%ﻩB.８.05% C.３0.00% D.7.５2%20.某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价26000万元,假如房屋开发成本为４５0０元/㎡,预测销售价格为12023元/㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1．4 B．1.5 Ｃ.1.6 D.1．721.“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种,下面哪个是不属于“三个预测值”。（)A.最乐观预测值 Ｂ.最悲观预测值ﻩＣ.最也许预测值ﻩD.最不也许预测值22.对投资项目或投资方向提出建议,是（)阶段的重要任务。A．投资机会研究 B.初步可行性研究ﻩＣ．具体可行性研究ﻩD.项目的评估和决策２3.房地产项目开发内容和规模的分析与选择,一方面要遵循的前提是(）。A.最高最佳使用原则 B.符合城市规划 Ｃ.利润最大化 D.开发项目所处区域的宏观经济条件２４．重要通过出售有限责任权益份额融通资金的是()。A.有限股份责任公司 B.股份有限公司ﻩC.房地产投资信托 Ｄ.有限责任合作公司2５.我国央行目前规定,()不得向房地产开发公司发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A.建设银行 Ｂ.工商银行 C.商业银行 D.农业银行2６.对于居住物业，房地产资产管理的所有内容是（）。A.物业管理 Ｂ.设施管理ﻩC.资产管理ﻩＤ.投资组合管理27.对收益性物业而言,物业维修通常起源于（)。A.租户对建筑物状况的抱怨ﻩB.物业管理人员对建筑物的检查ﻩC．业主对建筑物的检查ﻩＤ.物业管理人员对建筑物使用情况的调查28.具有良好的地理位置,建筑物的物理状况良好,建筑质量达成有关建筑条例或规范的规定,但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物指的是(）。A．甲级写字楼ﻩB.乙级写字楼 Ｃ.丙级写字楼ﻩD.丁级写字楼29．写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（）㎡的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要（)㎡。Ａ.10～１5，５~6 B.15～20,5～６ﻩＣ.１5~２０，8～10ﻩＤ.１２～18,6~９３0.谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40m2,外墙面积8m2，单元间分隔墙面积1０m2，公摊面积5m2，那么,可出租面积应为(）㎡。A.４4ﻩB.4８ﻩＣ.54ﻩD．6431.某开发公司申请贷款5000万元，该公司的信用等级为AA级,以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级,该贷款综合风险度是(）。Ａ.1８% B.2５％ C．30% D.5０%32.服务人口1～5万人,年营业额在3000万～1000０万元之间,居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是重要租户,这种商业物业类型称为(）。Ａ.地区购物商场 B.居住区商场 C.邻里服务性商店 Ｄ．特色性商店33.项目可行性报告的基本构成不涉及()。A.封面ﻩB．摘要 Ｃ．目录ﻩD.建议书34.关于契约型和公司型信托的比较，下列不对的的是（)。Ａ.资金属性不同ﻩB.资金使用不同 Ｃ.管理经理不同ﻩD．利益分派不同35.房地产担保形式不涉及(）。Ａ.抵押 B.保证 Ｃ.质押 D．协议二、多项选择题1．下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不对的的有（)。Ａ.房地产同时具有经济寿命和自然寿命ﻩB.自然寿命一般要比经济寿命短 C．假如房地产维护状况良好,可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命 D.房地产的经济寿命与使用性质无关建设工程教育网整理 E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下,房地产收入大于零的连续时间２.房地产投资信托资金（REITs）可划分为（）。A.权益型ﻩB.抵押型 C.混合型 Ｄ．常规型ﻩE.地区型3.市场定位的方式有（)。A．避强定位 B.重新定位ﻩC.跟随定位 D．差异定位 Ｅ.对抗定位4.当公司采用某些措施和行动之后，竞争者会有以下反映模式()。Ａ.从容不迫型 B.选择型ﻩC．凶猛型ﻩD.随机型 E．灵活型5．影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（)。A．自然特性 B.细分市场ﻩＣ.人口密度的大小 D.该区域发展的类型和范围ﻩE.竞争性项目的区域６．可贷资金利率理论认为()。Ａ.可贷资金的需求重要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成. B.可贷资金的供应由家庭储蓄、公司储蓄和政府储蓄构成 C.利率是由货币的供应与需求决定的 D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E．可贷资金的供应函数是利率的递增函数7.关于房地产公司的经营净收入、利润和税金,存在的数量关系有（)。Ａ．经营收入=销售收入+出租收入＋自营收入ﻩB.利润总额=经营利润+营业外收支净额 C.税后利润=利润总额-所得税ﻩD.经营利润=经营收入-经营成本－期间费用-经营税金及附加-土地增值税ﻩE.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税＋土地使用税8.实物期权方法是现代期权定价理论在具有期权性质的实物资产定价中的应用。其中，在期权定价计算的过程中需要用到的变量（)。Ａ．标的资产的现值ﻩB.资产的钞票流ﻩＣ.标的资产的波动率 D．风险下的收益率ﻩE．价值漏损９.房地产开发投资的静态赚钱指标有（)。A．成本利润率 B.资本金净利润率 Ｃ.投资利润率 D．资本金利润率ﻩE．静态投资回收期１0.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所规定的最低投资回报率，称为最低规定收益率（ＭＡRR)。决定基准收益率大小的因素重要是（)。A.资金来源ﻩB.资金成本 C.预期利润 D．机会成本 E.项目风险11.房地产开发项目财务评价报表涉及（)。Ａ.财务报表ﻩB.经营报表ﻩC.辅助报表ﻩD.基本报表ﻩE.资金来源与运用表12．出租用的商用房地产的还款的重要来源受到(）等市场因素的影响。Ａ．销售收入 Ｂ.租金水平ﻩC．运营成本 D.营业收入ﻩＥ.出租率13．以下可以作为质押品提供担保的有()。A.商标权ﻩB.土地使用权ﻩC．专利权 D．房屋使用权 E．公司使用权1４.房地产组合投资管理的重要工作涉及（)。A．制订并执行组合投资策略ﻩB．设计和调整房地产资产的资本结构ﻩC．进行资产的投资分析和运营状况分析 D．制订物业策略计划ﻩE.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策1５．写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考（）拟定。A.消费者价格指数 B.商业零售价格指标数ﻩC.上证价格指数ﻩD.建安工程价格指数 E.同行业物业租金三、判断题１.房地产置业投资可以得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。（）2．房地产置业投资的回收期至少有十年八年,长则二三十年甚至更长。（)3.开标会议由招标人主持邀请各投标人和本地公证机构以及招标管理部门参与。(）4.一个整体市场之所以可以细分为若干子市场,重要是由于顾客需求存在着差异性。()5.有些产品品牌差异不大，消费者不经常购买,而购买时又有一定的风险，所以消费者一般要比较、看货，只要价格公道、购买方便、机会合适，消费者就会决定购买，这种购买行为称为寻求多样化购买行为。(）６.等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为１。（)７．基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素只有资金成本。（）8.对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于或等于银行贷款利率。()9．最高工程费用与预测也许的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增长风险的能力越大。(）1０.风险估计与评价常用方法有调查和专家打分法、故障树分析法和蒙特卡洛模拟法三种。（）１1.进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的也许变化。（）12.建设贷款的还款资金来源,通常是销售收入或房地产抵押贷款。()1３．在“毛租”的情况下，业重要支付物业经营过程中的所有费用,并且要在所收取的租金中涉及进这些费用。（)1４．零售商业物业基础租金又称最低租金,是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。（)１5．收益性物业管理中的税前钞票流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入－经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。(）四、计算题１．某房地产开发项目的占地面积为8０00㎡,土地使用权年期为4０年，总建筑面积5０0０0㎡，其中服务式公寓３50０0㎡,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房５0０0㎡，地下车位23０个(10００0㎡）。项目建设期为3年，总投资额为３5000万元(不涉及贷款利息）,其中自有资金占３５%,其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金90０0万元,所有为自有资金；次年投入资金13250万元,其中32５0万元为自有资金,第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从次年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7７５０万元、１260０万元、2１６５0万元,第四年来所有售完;服务用房在第五年初开始出租,出租率为90％,租金为3000元／㎡?年,运营成本为阻金收入的2０％:服务用房的残值为20万元。假设：投入所有发生在年初，收入发生在年末且可以所有再投入,贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10％，投资者所有投资和自有资金的目的收益率分别为15%和２5%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（２)该项目所有投资内部收益率。（3)该项目自有资金财务净现值(１2分）(202３年试题)2．某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入１6000元，最多能以月收入的30%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为１2%，最长贷款期限202３，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：（1）该家庭能购买住房的最高总价是多少？若第五年末，该家庭月收入突增为18000元，第5年末银行贷款利率上调为15%，为保持原月偿还不变,则:（２)该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?（3）假如不提前偿还贷款,则需将贷款期限延长多少年？(8分）答案部分一、单项选择题1．Cﻩ【解析】：房地产投资的物业按照使用目的划分的类型分为居住物业商业、物业新兴物业、酒店与休闲娱乐设施物业和其他物业。参见教材Ｐ７2．Ｃﻩ【解析】:平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积。参见教材P3８３.Ｃ 【解析】:参见教材Ｐ６84.Aﻩ【解析】：参见教材P103５.A 【解析】：参见教材Ｐ１0４6．Aﻩ【解析】：参见教材P１057.A 【解析】：参见教材Ｐ1078.C 【解析】：参见教材Ｐ1０89．B 【解析】:参见教材Ｐ1121０.Aﻩ【解析】：名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利计息次数的乘积。即２%×1２＝2４%。参见教材Ｐ１511１.Aﻩ【解析】:根据ｉ=（1+r/m)m-１，７.2５%＝(1+r/12)12-１求得r=７.０2%。参见教材P15２1２.C 【解析】：第五年最后一个月，也就是第一个月后的第５9个月。2600×(1+０．3%)5×12-1=3１02.6２。参见教材P１531３.Aﻩ【解析】:将购房者作为投资者来看,每年收取净租金500０元/㎡,５年收清,投资收益率为8%,代入公式P=Ａ/ｉ×[1-1／(1＋ｉ）ｎ］，得出P=199６３.５5元/㎡,也就是说,按题意条件,该新建写字楼实际价值应为19９６3．５５元/㎡,开发商推出的以租代售方案对购买者来说比售价优惠。

参见教材Ｐ1５414.Cﻩ【解析】:根据公式：Ｐ=A/i×[１-1/（1+ｉ)n]，第五年第11个月月末的未偿本金为P＝70０0/(6%／12)×［１-1/(1+６%/12）5×1２+１]＝3672０7.7１（元）。第五年最后一月应还利息I=3672０7.７１×6%/12=１83６.04（元)。偿还本金额=７000-１836.04=51６3.96（元）。

参见教材P1５4１5.Aﻩ【解析】:参见教材P1７216.A 【解析】：房地产开发项目的获利能力达成或超过了基准收益率的规定，那么该项目的财务净现值大于零。参见教材P１７51７.Bﻩ【解析】:开发成本利润率＝开发利润/项目总开发成本＝（4５0０-248-２600－37０）/2600=49.３1%。参见教材P18118.Aﻩ【解析】：参见教材P19119．D 【解析】：税前钞票回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净钞票流量除以投资者的初始钞票投资。每年的还本付息额用公式则税前钞票回报率=(９-6．744)÷３0=-７.5２％。参见教材P19320.D 【解析】：土地费用为固定成本,容积率平衡点＝2６０00÷[(120２3-４50０）×2］=1.７。

参见教材P21121.D 【解析】：参见教材P２2022．Aﻩ【解析】：投资机会研究阶段的重要任务是对项目或投资方向提出建议。参见教材P２4023.B 【解析】:房地产项目开发内容和规模的分析与选择,应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则,选择最佳的用途和最合适的开发规模。参见教材Ｐ24524．D 【解析】：有限责任合作公司和有限责任公司重要通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金。参考教材P27２25．C 【解析】:我国央行目前的规定是，商业银行不得向房地产开发公司发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。参见教材Ｐ２８826.Aﻩ【解析】:对于居住物业,物业管理就是房地产资产管理的所有内容。参考教材P３２32７.Aﻩ【解析】：物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨。参考教材Ｐ3282８.B 【解析】：乙级写字楼:具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达成有关建筑条例或规范的规定;但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。参见教材P3302９.Bﻩ【解析】:一般来说，为每个办公室工作人员提供15~20㎡的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5~6㎡。参考教材P３3５3０．Cﻩ【解析】：根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积涉及单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半;可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。可出租面积=4０＋8/２+１0/2＋5=54（㎡）。参见教材P３3631.A 【解析】：某笔贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。公司的信用等级为AＡ级公司为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在１年以上不满3年的为1２0%,项目风险等级为Ａ级的为60%,所以该贷款综合风险度=5０％×50%×１２0%×6０％=1８％。参见教材Ｐ３2032.B 【解析】：居住区商场：建筑规模一般在3０00—10０0０平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住社区为主,服务人口１～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间,居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是重要租户。参见教材P34２33.Dﻩ【解析】：可行性研究报告的基本构成重要涉及封面、摘要、目录、正文、附表、附图。参见教材P2６53４.Cﻩ【解析】：管理经理相同都是股份有限公司，信托，协会。参见教材P307３5.Dﻩ【解析】：担保形式抵押、保证、质押。参考教材P31６二、多项选择题1.BCＤ 【解析】:参考教材P52．ＡBCﻩ【解析】：房地产投资信托资金(RＥITs）可划分为权益型，抵押型，混合型三种形式。参考教材Ｐ12３.ABEﻩ【解析】:参见教材P119４.AＢCＤ 【解析】：参见教材Ｐ1225.ＡCDEﻩ【解析】：参见教材Ｐ1３3６.ABE 【解析】：参见教材P１４87.ABCDﻩ【解析】：销售税金中不应含房产税和土地使用税。参见教材Ｐ16８、169８.ABCＥﻩ【解析】：参见教材P2３39．AＣE 【解析】：参见教材Ｐ1721０．BＥﻩ【解析】：参见教材P173