华南城模式解析

产业地产：华南城模式解读By宋振庆1目录21、华南城模式（1/2）制造商贸易公司经销商零售商买家购买材料分销货物销售产品推广品牌就目前而言，在其运营区域内，没有可以相提并论的直接竞争对手3快速增长的电商业务对高效的线下基地的迫切需求华南城特点的响应特点一：大规模集中处理货物和信息的能力特点二：全面覆盖不同行业的特点41、华南城模式（2/2）2、对竞争者的致命优势对竞争者的致命优势——庞大的土地储备和低廉的土地成本52.1、庞大的土地储备62.2、土地成本方面的优势（1/2）平均土地成本对比如果加上政府的各类补贴、返还，搞不好都是负地价约为国内房企低端均价的30%72.2、土地成本方面的优势（2/2）土地成本占销售均价比3.9%20~40%82.3、优势中的隐患在物流用地上做商贸批发市场，而且是分割的商铺，这是明显违规且对于其他开发者不公平的手段硬伤更改用途大面积拿地常见问题因土地指标跟不上、土地尚未拿到就无证提前开工，以及各类代理销售、VIP诚意金、售后包租之类的“擦边球”事件擦边球93、华南城的高毛利率（1/2）华南城为什么能持续获得50%以上的毛利率？——核心：大量、低成本的土地优势明显10113、华南城的高毛利率（2/2）——原因4、盈利模式：一体两翼（1/3）盈利模式：一体两翼之“商贸物流城+配套商业+住宅”建立大型综合商贸物流及商品交易中心住宅物业配套商业设施清晰而务实的盈利模式12总建面分配占比用途收入来源备注交易中心50%出租

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出售销售收入

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租金收入交易中心的出售比例，原则上不超过交易中心总体量的50%，其它部分公司自己持有等待物业升值及稳定的租金收入。此外，公司也通过运营和管理其他商务设施收取管理费住宅配套20%出售销售收入深圳华南城的配套住宅因土地属性为商业用地，属于小产权房，只租不售，住宅配套仅占总建面的5%，其它各地华南城配套住宅均为普通住宅性质商业配套20%出租租金收入

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物业管理收入

134、盈利模式：一体两翼（2/3）25.27亿港元项目位置时间11/12财年合约销售占比12/13财年合约销售占比深圳18.50%南宁09/2009动工7.10%9.90%南昌01/2010动工43.10%28.10%西安10/2014一期运营16%24%郑州12/13财年成立4个月内16.50%144、盈利模式：一体两翼（3/3）政府交易量税收GDP就业“三位一体”的项目实体5、“三位一体”的项目实体155.1、“三位一体”之主体——交易中心各地根据专业市场的需求情况做了调整深圳西安制造业较为发达交易中心近一半规划为五金交易中心目前招商较为顺利，五金交易中心即将售完郑州增加汽配交易中心华南城确实抓住了当地经济发展带来的专业市场的强劲需求，抓住了商贸物流的“刚需牌”165.2、“三位一体”之商业配套交易展示商家刚需175.3、“三位一体”之住宅配套185.4、“三位一体”之服务支柱19首创了“实体+网络立体电子商务”新模式，目前运营较平淡，随着腾讯的介入，可能有新发展奥特莱斯在深圳运作得风生水起，预计2014年以后将进入西南、南宁、西安、重庆和广州等项目206、强大的政策绿色通道（1/2）216、强大的政策绿色通道（2/2）深圳华南城虽然实际有效月出租率不超过50%，但由于低廉的土地成本和相对较高的商铺售价，一期不超过3年回收投资成本，二期不超过4年回收227、与腾讯合作能带来什么237.1、提高已竣工的交易中心和仓库的出租率24247.2、加快现有项目的开发进度一些投资者存在这些项目似乎过分庞大的疑虑。与将来物流需求巨大的互联网巨头腾讯合作，有助于减少这方面的质疑257.3、在土地收购上获得更