同策2014年《上海市房产面积测算规范》之解读

《上海市房产面积测算规范》之解读产品规划部随着全国房地产调控的号角吹响，上海首当其冲于2011年颁布了《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，法规对于房屋面积的测算有了新的规定，限定了很多“偷面积”的概念，户型的“附加值”被限定。2012年上海又出台了正式的《上海市房产面积测算规范》，自2012年9月1日起施行，有效期至2017年6月30日。2014年起从严执行。最新施行的面积测算规范，与之前的《建筑面积计算规划管理暂行规定》相比，对于“偷面积”的概念的限定是松了，还是严了？户型“附加值”被更严格的限定还是放行？现行的规定下，产品的增值空间还有多少设计方式？夹层、插层、技术层房屋内的夹层、插层、技术层及其井道和连通的楼梯、电梯井等层高在2.20米以上的部位按其围护结构水平外围计算建筑面积。——《上海市房产面积测算规范》解析：现行规范再次重申了层高在2.2米以上，无论是何用途的夹层，都需要计算面积。在偷面积的概念中，少有偷设备层概念的，故这关于这一条的规范限定基本对设计无影响（一）设备层、避难层和设备管道夹层

设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员进入操作使用的楼层。

避难层指建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，其建筑面积不计入容积率；高度在2.2米以上的设备层，其建筑面积应计入容积率。对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，但超过该建筑标准层高度的，其建筑面积应计入容积率；设备层兼作避难层中存在其他非避难空间的（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房），该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。

设备管道夹层指建筑物内单层空间中仅为安排设备管道的楼层。设备管道夹层，高度在2.2米以下（含2.2米）的，不计算建筑面积；高度在2.2米以上的，应按其外墙结构外围水平面积计算建筑面积并计入容积率。——《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（二）地下室

地下室符合以下条件的，其建筑面积不计入容积率，否则其建筑面积应计入容积率：

房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。

建筑物的室外地面标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地面标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地面标高。

控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地面标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上0.3米。

建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。

地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过1.8米（含1.8米）。超过1.8米的，采光井地坪标高视作该建筑的室外地坪标高。——《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》地下室、半地下室（1）层高在2.20米以上的地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙（不包括防潮层及保护墙）水平外围计算建筑面积。（2）与室内连通的有透明结构顶盖的地下室采光井，按其围护结构水平外围计算建筑面积；与室内不连通的有透明结构顶盖的地下室采光井及露天的地下室采光井不计建筑面积。——《上海市房产面积测算规范》解析：1.原规范中未提及的地下室楼层高度在现行规范中被限制在2.2米内。2.原规范中采光井不宜超过1.8米（含1.8米）宽度的限定取消，仅限制了连通性。解决方法：1.地下室被限制层高2.2米，层数并未限制，故可以在建造时，将原有正常层高的地下室中设置隔板，将层高控制在规范限制内；也可按2.2米设计，下部设计一夹层，客户可自行打通，还原成标准层高。被限制层高的地下室并不包括地下公共停车库，所以这一条主要是用来限制别墅、洋房等低密度产品的附加值<2.2米1米>3米解决方法：2.采光井被限制不可直接与室内连通，但进深没有明确限制。由于后期改造较为方便，成本也不高，一度被限制的舒适大面积下沉式庭院或许又有机会重新实现。窗——不计面积门——需计面积阳台

（1）普通商品房阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过2.2米（含2.2米），且单套户型阳台建筑总面积不大于8㎡（含8㎡），计一半面积。（2）保障性住房阳台一套户型内阳台水平投影总面积不大于5㎡（含5㎡），计一半面积。解析：阳台最大进深由1.8m调整至2.2m，但单套户型阳台建筑总面积不得大于8㎡，使得阳台尺度被限制，阳台数量减少，功能性及附加值减弱（五）飘窗

飘窗符合以下条件的，不计算建筑面积；否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率：

飘窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.6米。建设项目含有飘窗设计的，应在申报图纸中提供飘窗详图。解析：飘窗无明显变化，下沉式、走入式飘窗依旧被限制飘窗飘窗窗台面与楼板面高差＜0.5米且飘窗高度≥2.2米的，飘窗部分按其围护结构水平外围计算建筑面积；否则飘窗部分不计建筑面积。——《上海市房产面积测算规范》——《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》解析：集中式设备平台面积不得大于2.2m*2.2m，这一点执行力度不明确，是否可作为+1模式赠送功能间尚未可知设备平台

（1）集中式设备平台不得大于2.2m*2.2m，数量不得多于1个；（2）分体式设备平台数量不得多于居室数量；（3）设备平台不得与楼板齐平（一般低于楼板）解析：层高限制了室内挑空赠送，但在公共空间部分跨层仍按一层计算面积层高

（1）公寓层高不得高于3.6m，别墅层高不得高于4.2m，商业层高不得高于4.5m,否则按2层计面积；（2）房屋内（指建筑公摊部分）层高跨越两个以上自然层的建筑空间（如：门厅、大厅等），按其所在层计算一层建筑面积，在其上部被跨楼层内形成的上空部位按周边围护结构外围不计建筑面积。上空周边的走廊、回廊及室内阳台（层高≥2.2M）按其围护结构水平外围计算建筑面积。层数计算

当住宅建筑中有一层或若干层的层高超过3m时，应对这些层按其层高总和除以3m进行折算；折算的层数，当余数大于或等于1.5m的，建筑层数应按1层计算，余数不足1.5m的不计入建筑层数；

解析：特别注意经折算后的层数，电梯数量和防火规范要求有所改变的情况。如本来11层，因一二层设了层高较大的商业网点，折算后层数变为12层，导致电梯数量和防火要求的改变。余数大于1.5m，计作12F电梯（1）电梯严禁设置在客厅，起居室，卧室，储藏室旁；（2）十二层及以上高层住宅每幢楼设置电梯不应少于两台，必须包含一个担架电梯，担架电梯最小轴线尺寸2.3*2.4m

，另一台电梯的轿厢深度不应小于1.60m，宽度不应小于1.50m。解析：电梯位置被限制，前室需采光通风，将会增加公摊，且对户型设计有较大影响前室（1）前室需直接采光通风，否则需用0.7㎡的加压送风井；（2）前室必须设置消防箱，不能内嵌，单用前室不得小于4㎡，合用前室不得小于6㎡室外走廊（包括挑廊、檐廊、连廊）（1）全封闭的走廊按其围护结构水平外围计算建筑面积。（2）室外无柱有护栏的走廊（简称无柱走廊，其护栏中允许开有出口）其建筑面积按围护结构外围水平投影一半计算。下列住宅应设置单元与单元之间的连廊：

（1）12层及以上的单元式住宅，当每单元设置一台电梯时，应在十二层设连廊，并在其以上层每三层相邻的两单元的走道、前室或楼梯平台设置连廊。

注：每单元每层不超过两套的12层至14层（不包括14跃15层，且底部无敞开空间）的单元式住宅，可直接在屋顶设置连廊(2)连廊应有顶棚，否则只能算连通解析：当使用连廊时，最多可做至14层，但需每单元每层只有一部电梯且不超过两套才可以采用此种方式车库（1）与房屋相连层高2.2米以上结构不封闭的车库，不论其与室内连通与否，按其围护结构水平外围计算建筑面积；（2）机械车库不论其高度（高度≥2.2M）和车辆停放层数，按房屋自然层计算建筑面积；（3）2个车库出入口之间的距离不得小于10m解析：1、只要与房屋结构相连的车库，无论是否连通，均需计算面积，90墅利用车库偷面积的手法被限制；2、机械车库不论其高度和机械层数均按照自然层计算面积。对于地块较小的项目车位比无法达到要求的情况下，可考虑采用此种方法。与房屋相连不封闭车库建筑面积计算示例图机械车库建筑面积计算示例图架空层（1）层高2.2米以上的架空层按其围护结构水平外围计算建筑面积。见图2.2.36（2）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。——《上海市房产面积测算规范》解析：对于架空层设置的层高限制，层高超过2.2米的架空层需要计算面积。消防登高场地利用市政道路作为消防登高场地，其绿化，驾车线路，电车网架等设施不得影响消防车的停靠、操作。——《上海市城市规划管理技术规定》解析：1、消防登高场地不得兼作固定停车位及绿化面积的使用2、采用浮土设计或采用塑料绿化的地面不得作为登高场地使用建筑退界及建筑间距（1）外墙外保温系统的，建筑面积应计入建筑工程建筑面积但该部分建筑面积不纳入计算容积率和建筑密度。

（2）外墙外保温系统的厚度应计入墙体厚度，在计算建筑间距、建筑退界时，应当符合《上海市城市规划管理技术规定》（3）各类门卫、垃圾房等建筑退界距离需大于3m解析：在计算建筑间距、建筑退界时，外墙应预留约50cm的厚度建筑高度计算在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算：

（1）平屋面建筑：挑檐屋面自室外出入口地坪标高算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外出入口地坪标高算至女儿墙顶。

（2）坡屋面建筑：层面坡度小于45°（含45°）的，自室外出入口地坪标高算至檐口顶加上檐口挑出宽度。

坡度大于45°，自室外出入口地坪标高算至屋脊顶。

（3