某集团目标成本管理实施细则作业指引含表格

集团目标成本管理理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。适用范围本实施细则适用于旭辉集团下属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。术语和定义无职责集团成本管理部负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实。下属公司负责执行集团制定的细则。工作程序目标成本的定义目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。目标成本文件分为两个部分：《目标成本测算表》、《动态成本月评估报告》。《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。目标成本管理原则市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。目标成本科目的分类：详见HYPERLINK《目标成本科目分类》目标成本文件制订的步骤及时间要求项目论证及拓展阶段：开发配套部完成土地项目信息收集（注：如集团业务拓展部拿地，则后续的工作均为集团相关部门完成），营销部提供产品销售信息等与项目经济测算相关的基础资料后，成本部根据公司经营计划，进行经济测算的成本部分，财务部完成经济测算的财务数据部分，最终形成项目拓展阶段成本估算。项目拓展阶段成本估算经事业部总经理审核，集团成本管理部、成本分管领导审核，集团总裁批准后，自动成为项目成本预控目标；项目定位阶段：在项目定位策划和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，提交产品建议书（包括规划指标和建造标准），成本部完成“项目定位阶段成本测算”。确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导方案设计阶段的造价控制。方案设计阶段：方案设计确定后十五个工作日内，根据设计部提供的规划指标和建造标准成本部项目成本测算表》进行细化和修订，形成项目方案阶段成本匡算；并根据测算基础，提出初步设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《初步设计阶段的成本控制建议》，指导初步设计阶段的成本控制。初步设计阶段：初步设计确定后十五个工作日内，根据设计部提供的规划指标和建造标准成本部对《项目成本测算表》进行细化和修订，形成项目正式目标成本，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成《施工图设计阶段的成本控制建议》，作为《设计任务书》的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。成本的评审成本测算由下属公司成本部组织评审，参与评审的部门包括：营销部、开发配套部、设计部、工程部（项目部）、财务部等，并最终形成意见，经下属公司总经理审批后上报集团成本管理部。集团成本管理部收到下属公司的成本测算一周内组织集团工程管理部、设计管理部、营销管理部、财务管理部等进行评审。如评审通过后，经集团成本分管领导，总裁审批后，则该版的成本测算即为该阶段的成本目标；否则集团成本管理部将评审意见反馈给下属公司，由下属公司修改后重新上报。各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表）在定稿后及时上报集团成本管理部，相关数据录入成本管理软件。项目成本测算表的编制目标成本测算必须应用集团统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目目标成本测算表必须附详细的产品建造及材料部品标准说明及主要材料设备的目标成本分析。成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。依据施工图预算完成对目标成本修订后，《项目目标成本测算表》中的工程量，应是按图实际计算的结果。成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通。项目定位策划和方案设计阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。（后阶段原则上不超过前阶段的测算的目标成本，每个阶段测算的偏差；）目标成本编制完成后，在公司内须经过设计、工程、项目、成本及财务等责任部门审批通过后，事业部总经理审核，通过后，再报集团评审，最终由集团总裁签发执行。正式的项目目标成本文件报集团财务管理部备案。各阶段的成本测算的相关资料在定稿后，成本部在三个工作日内将相关数据录入成本管理软件。目标成本的执行在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本部每月出一份《项目动态成本月评估》，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议。《项目动态成本月评估》应包括“变更签证统计表”和“项目动态成本信息表”，并作为《成本信息月报》的部分内容，在完成后的三个日内报集团成本管理部。（可在成本管理软件中完成）成本部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月在“成本管理软件”中对各项目的待发生成本进行评估，在软件中生成“项目动态成本信息表”。如在月内出现影响单项成本100万元以上或超过总体目标成本1%的重大事项，变化发生的责任部门应及时向成本部提供相关资料，成本部及时计算相应成本变化金额和原因，向事业部总经理和集团汇报，事业部权限外的目标成本变动必须经过集团总裁的审批。工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并按照“成本数据库”的格式要求，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。目标成本的修订初步设计图纸确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估》中反映即可。目标成本的审批权限：目标成本的变动（总体）不超过原来总体目标成本的1%时，由事业部总经理审批；目标成本的变动（总体）超过原来总体目标成本的1%时，由事业部总经理审核，集团成本管理部、成本分管领导审核，集团总裁审批，同时报集团财务管理部备案；目标成本的变动（单项）不超过100万时，由事业部总经理审批；目标成本的变动（单项）超过100万时，由事业部总经理审核，集团成本管理部、成本分管领导审核，集团总裁审批，同时报集团财务管理部备案。支持性文件无相关记录《项目成本测算表》《目标成本科目分类表》项目成本测算表（双击点开）目标成本科目分类表成本科目主要包含内容一土地获得价款1政府地价及市政配配套费土地出让金、土地地开发费、大大市政配套费费、契税、土土地使用费、耕耕地占用税、土土地变更用途途和超面积补补交的地价等等2合作款项补偿合作方地价、合合作项目建房房转入分给合合作方的房屋屋成本和相应应税金等3红线外市政设施费费红线外道路、水、电电、气、通讯讯等建造费、管管线铺设费、接接口补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑物物或附着物的的拆迁补偿净净支出，安置置及动迁支出出，农作物补补偿费，危房房补偿费等二开发前期准备费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文物物和地基勘察察费，沉降观观测费，日照照测试费、拨拨地钉桩验线线费、复线费费、定线费、施施工放线费、竣竣工面积丈量量费等规划设计费规化费：方案招标标费、规划设设计模型制作作费、方案评评审费、效果果图设计费、总总体规划设计计费。设计费：施工图设设计费、修改改设计费、环环境景观设计计费等。其他：可行性研究究费、制图、晒晒图费、样品品制作费等建筑研究用房材料及施工费2报建费报批报建费项目报批报建费：：报建时按规规定向政府有有关部门交纳纳的报批费交易中心手续费、人人防报建费、消消防配套设施施费、散装水水泥集资费、白白蚁防治费、墙墙改基金、路路口开设费等等、规划管理理费、环境评评测费、费新新材料基金((或墙改专项项基金)、教师住宅宅基金(或中小学教教师住宅补贴贴费)、拆迁管理理费、招投标标管理费等增容费水、电、煤气增容容费3三通一平费临时道路施工用的临时道路路设计、建造造费用临时用电施工用的临时用电电规划设计费费、临时管线线铺设、改造造、迁移、临临时变压器安安装及拆除费费用临时用水施工用临时给排水水设施设计、建建造、管线铺铺设、改造、迁迁移等费用场地平整基础开挖前的场地地平整、场地地清运、旧房房拆除等费用用4临时设施费临时围墙围墙、围栏设计、建建造、装饰费费用临时办公室租金、建造及装饰饰费用临时场地占用费施工用临时占道费费、临时借用用空地租费临时围板临时围板的设计、建建造、装饰费费用三主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、护护壁（坡）工工程费、桩基基咨检测费、降降水2结构及粗装修砼框架（含独立柱柱基和条基等等浅基础）、砌砌体、找平及及抹灰、防水水、垂直运输输、脚手架、超超高补贴、散散水、沉降缝缝、伸缩缝、底底层花园砌体体（高层建筑筑的裙楼有架架空层，原则则上架空层结结构列入裙楼楼、有转换层层结构并入塔塔楼）3门窗工程单元门、入户门、户户内门、外墙墙门窗、防火火门等工程费费用4公共部位精装修大堂、电梯厅、楼楼梯间、屋面面、外立面及及雨蓬、栏杆杆等精装修费费用5户内精装修厨房、卫生间、厅厅房、阳台、露露台的精装修修费用四主体安装工程费1室内水暖气电室内给排水给排水自来水、排水直饮水系统热水系统室内采暖地板热、电热膜、分分户燃气炉、管管道系统、暖暖气片室内燃气室内电气工程楼栋及单元配电箱箱、电表箱、户户配电箱、管管线敷设、灯灯具、开关插插座、含弱电电工程管盒预预埋2设备及安装通风空调系统空调设备及安装费费用、空调管管道、通风系系统电梯供货及安装发电机供货及安装装发电机供货、安装装、机房降噪噪消防系统含消防水、电、防防排烟水消防系统自动喷淋、主体内内消火栓箱、独独立的室外消消火栓系统电消防系统烟感、温感、报警警、消防广播播气体灭火系统防排烟工程人防设备及安装密闭门、气体过滤滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探探测防盗、门门磁、紧急按按扭对讲系统包括可视及非可视视对讲三表远传水、电、气远程抄抄表有线电视有线电视、卫星电电视主体内外外布线及终端端插座电话主体内外布线及终终端插座宽带网主体内外布线及终终端插座五社区管网工程费1室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检检查井、水泵泵房设备、以以及外接的消消火栓雨污水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外电气及高低压压设备高低压配电设备及及安装红线到配电房的高高压线、高压压柜、变压器器、低压柜；；箱式变压设设备电室外强电总平线路路部分室外弱电管道埋设设用于电视、电话、宽宽带网、智能能化布线的管管道预埋、检检查井5室外智能化系统停车管理系统露天停车场管理系系统、地下室室或架空层停停车场管理系系统小区闭路监控摄像头、显示屏及及电气系统安安装周界红外防越红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏六园林环境工程费1绿化建设费公共绿化、组团宅宅间绿化、一一楼私家花园园、小区周边边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊廊、假山等3道路、广场建造费费道路广场铺设、开开设路口工程程及补偿费等等车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏及及大门5室外照明室外灯光照明工程程6室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指指示牌、标识识牌、示意图图、垃圾桶、座椅、阳阳伞七配套设施费1游泳池建造成本及配套资资产购置2业主会所建造成本及配套资资产购置3幼儿园建造成本及配套资资产购置4学校建造成本及配套资资产购置5网球场6设备用房配电房、水泵房土土建及装修费费7车站建造费建造成本及配套资资产购置8……八开发间接费1工程管理费工程监理费支付给聘请的项目目或工程建立立单位的费用用预结算编审费支付给造价咨询公公司的预结算算的编制、审审核费用行政管理费直接从事项目开发发的部门的人人员工资、奖奖金、补贴等等人工及行政政费施工合同外奖金赶工奖、进度奖工程质量监督费建设主管部门的质质监费安全监督费建设主管部门的安安监费工程保险费2营销设施建造费广告设施及发发布费车站广告、路牌广广告现场包装费彩旗、气球、条