桂林某项目前期发展定位策划报告

桂林XXXXXX项目前期发展定位策划报告第一章桂林印象一、对桂林的了解1.1桂林---山水名城、文化名城一、对桂林的了解——城市规划发展方向一、对城市的了解——商业网点总体规划1.3商业发展规划以桂林市区XX路XX广场至XX路口东西两大商业组团为全市商业中心，全市商业网点布局形成“双核五次八极多节点”的整体发展格局。二、桂林房地产市场发展2.1销售价格涨幅低于全国平均水平2006年由于政策影响较大,整体涨幅趋缓,全年平均涨幅3.7%，低于全国70个大中城市5-8%的平均水平。随着桂林房地产开发重心向城乡偏移，房屋整体销售均价也受城郊低价房的拉低，近年房屋销售价格整体涨幅将趋于缓慢。2.3桂林房地产市场发展预测三、桂林房地产市场板块划分3.1各城区房地产特征—XX区2006年区域推货楼盘：10个区域价格：XX路段住宅价格达到4500-5500元/㎡；临街商业物业销售价格达到25000-45000元/㎡。西山板块住宅价格达到3000-4000元/平方米。区域市场预测：城区内目前在售楼盘货量较少，基本处于尾盘销售阶段。2007年将推出的新盘为【广源国际】、【理想领域】，均位于西山片区，具有较好的景观优势。预计销售价格将达到3500元/平方米。2006年区域推货楼盘：18个所辖芦笛路板块：属于老的工业区，区域居住环境较较差，市政配套档次低，受铁路线影响较大。区域住宅项目销售价格2400-2800元/㎡。所辖XX北路板块：XX北路市政配套较完善，为XX区主要商业及物流中心。板块小高层、高层项目市场接受度较好。住宅项目销售价格2500-3000元/㎡。所辖沿江板块：该板块居住及商业氛围、市政配套相对缺乏。主要以江景作为房地产项目的主要卖点。区域住宅项目销售价格3800-4000元/㎡。区域市场预测：区域楼盘06年整体销售均较好，可供开发货量不多。钢厂片区及清风五福片区的高尚住宅区将成为未来区域市场的主要热点。2006年区域推货楼盘：23个所辖三里店板块：桂林高新技术开发区所在地，拥有较为成熟的配套和固定的高薪消费群体，紧邻体育中心、板块住宅项目销售价格3200-3400元/㎡。所辖会展中心板块：拥有甲天下广场、会展中心、南城百货，是桂林市新兴的高价位向心住区、是目前桂林市民购买意向最强的区域。板块住宅项目销售价格3400-3600元/㎡。所辖城环北、普陀路板块。除公园的环境景观之外，桂林师范大学、桂林电子科技学院、桂林工学院等大学园区及其相关生活配套对消费者形成较强的吸引力。板块住宅项目销售价格2800-3000元/㎡。区域市场预测：目前城区在售楼盘货量仍十分充足，在建及新成交土地较多，未来两三年内仍可供应丰富的住宅。即将面市的新盘包括【彰泰山水人家、彰泰第六园、香格里拉、东晖国际公馆】等，区域房地产市场依然火热。2006年区域推货楼盘：22个所辖铁西板块：处于城市中心范围，有汽车站、火车站两大交通枢纽，商业氛围浓厚，汇集高档高价楼盘。板块项目销售价格3300-3500元/㎡。所辖安新洲板块：处于城市中心南部，临漓江，拥有江景资源，生活氛围浓厚。汇集中高档楼盘。板块住宅项目销售价格3800-4400元/㎡.所辖瓦窑板块：处于市中心与城郊结合部，生活配套和生活氛围相对成熟，但由于厂区和城中村杂糅，区域内项目多为中档次或中低端产品。板块住宅项目销售价格2450-3500元/㎡.（除安厦世纪城销售均价3500元，其余楼盘均在3000元以下）。区域市场预测：06年销售的中小楼盘基本售罄，07年将有约8个新盘推出，万福路片区经济适用房项目也将动工，成为未来竞争最为激烈区域。2006年区域推货楼盘：12个大盘集中，市场竞争激烈。目前城区内200亩以上的大盘共有6个，其中500亩大盘2个，1000亩大盘2个，过热的“造城运动”使得城区楼盘的消化速度较为缓慢。产品两极分化。西城区房地产物业呈现高端别墅项目和中低档商品房分化两个极端。由于项目同质现象严重，加上市政配套建设相对缓慢，目前西城楼盘的整体销售速度均较为缓慢。区域销售价格：别墅项目3000-5000元/㎡；住宅项目1800-2200元/㎡。区域市场预测：07年西城区新增项目较少，主要以大规模楼盘的后续开发为主，奥林匹克花园、长岛16区、印象桂林三大楼盘仍将是一场恶战。由于原规划于辖区内的大学城已重新定位于雁山区，对区域的发展造成较大影响。城区农村面广，城市化水平相对较低。雁山区辖区总人口98%为农民，农村面广。城市基础设施建设水平相对较差。政府重点发展规划区域。根据桂林市政府“南向发展文化教育和工业商贸业”的发展规划，将在雁山区雁山镇兴建桂林大学校区政府，广西工学院、广西师范大学、广西旅专等大专院校将搬迁至雁山区，预计将增加人口8万人，全面带动区域的教育产业及城市建设的发展。房地产发展情况：房地产开发相对落后，近年开发的房地产项目较少。区域发展预测：教育经济将全面带动区域房地产发展,台湾华庆、光大集团等公司已有意在雁山区投资大型项目，项目包含住宅区、时尚体育区、产权式酒店、旅游度假区。教育经济拉动使得该区域成为投资者眼中的香饽饽。2006年区域推货楼盘：9个八里街房地产投资增长迅猛。自2002年以来，该区域的房地产投资呈现了快速暴涨的趋势，目前已开发住宅小区达30多个。住宅闲置率高。由于区域市政配套相对缺乏，目前住宅闲置率预计达到65%以上，市场需求处于暂时的饱和状态。销售价格处于低位水平：区域在售楼盘销售价格处于1600-1800元/㎡，处于全市较低水平。区域市场预测：区域楼盘以小规模均多，由于价格较低，通过市场速度较快。2007年区域拍卖成交土地14宗，房地产投资处于过热态势。3.8桂林主要城区房地产投资环境对比桂林各城区均有丰富的自然景观，但由于城区经济发展及区域环境的差异，对住宅价格的接受程度有着较大的差距。四、竞争市场的分析——XX区XX区概况XX区位处市中心区以北，属老工业区。以居住、商贸物流作为主要发展方向。城区占地52平方公里，常住人口约13万人，以XX广场为区域中心，是通往北部县份以及湖南省的重要通道。区域拥有众多的自然人文景观（XX山、芦笛岩、桃花江、虞山公园、木龙湖等）。城区十一五发展规划：高品质居住区◆“十一五”期间，XX区将有两个高品质的居住区出现：一是虞山桥下、漓江边的清风五福片区有约1100亩土地，拟引进大型企业开发高品质住宅区；◆另外，结合两江四湖三期工程，桂钢一片约500亩的土地将得到极大的价值提升。XX高科技产业园◆十一五期间，XX区将与北京中关村合作，规划1500亩土地的高科技产业园。产业园的建设，将有一批高素质人才进入XX区。◆“十一五”期间XX区的人口将增长5至6万人，并将促进对商品住宅的需求。4.1XX区房地产市场分析住宅市场供求情况XX区是桂林住宅市场需求较为旺盛的区域，2006年有推货的18个楼盘整体销售均较好，07年可供销售货量的楼盘还有桂圳城市领地、桂湖景苑等7个，新推出的楼盘3个，预计可供销售住宅将低于2006年。区域住宅市场前景仍十分看好。在产品户型方面，90㎡以下两房成为市场热点，产品去化速度十分快；100—115㎡的紧凑实用型三房受市场追捧；120—135㎡之间的舒适型三房销售速度则较为缓慢；四房和复式楼则成为市场销售的难点，目前尾盘剩余货量均为大户型产品。4.2区域住宅销售价格分析由于区域房地产住宅价格处于桂林市中等偏低水平，在旺盛的市场需求推动下，近年来住宅销售价格整体涨幅较大，2006年全市住宅价格涨幅趋缓的形势下，区域住宅销售均价到了2600元。从桂林房地产市场的良好发展趋势及区域的住宅需求状况分析，未来几年内，XX区住宅价格仍将呈现稳定的增长态势，但在国家房地产宏观政策的影响下，整体涨幅将趋于缓和，预计同比涨幅保持5-8%的增长幅度，涨幅稍高于桂林平均水平。4.3竞争市场的分析——区域地产板块投资环境对比分析4.4各板块代表楼盘概况4.4各板块代表楼盘概况4.5各板块自然资源分析XX北路作为桂林南北的交通大动脉，自然景观较为缺乏，多数楼盘为了增加卖点，均规划配套了人工景观；芦笛板块区域则有着较多的小山景，区域楼盘因势利导，以园林配合山景，突显卖点优势；临江板块则以稀缺的漓江资源为最大卖点，配合少量的小区绿化，在园林景观上的投入相对较少。4.6区域各板块产品类型分析从分析可知，XX区在售楼盘户型大多以三房为主，约占据总量约60%。二房户型虽然市场需求较大，但整体的供货量较少，使得区域二房户型成为抢手香饽饽。在一房小户型方面，只有XX北路板块及芦笛路板块具有一定的投资价值，但整体货量不多。区域产品两房户型面积主要分布在71-90㎡、占总货量的18%；三房户型面积主要分布在91-130㎡,占总货量的41%。由于区域住宅价格较低，低总价的舒适型产品（131-140㎡）有着较大的市场需求，06年在售货量也占到了总货量的25%。4.7XX区楼盘后续供应情况4.8竞争市场的分析总结◆XX区市政配套、生活配套资源分布不均，多集中于XX北路沿线。◆区域内整体物业形象有待改善。◆房地产项目以中低产品为主，缺乏高品质领军大盘。◆主力户型以两房、三房为主，面积集中在70—130㎡区间。◆产品总价仍是影响购房的关键因素。◆随着部分楼盘进入销售尾期，短期市场供货量呈下降趋势。五、专项调研——XX区消费者调查分析为分析XX区居民住宅消费特征，我司于近期对桂林长海机械厂、桂林治金机械厂、五中、十四中、拱级小学、国税局等企事业单位，桂林装饰城、虞山食品批发城、XX商贸城等专业市场以及XX北路、环城北路、芦笛路等路段进行了一次居民居住需求访谈。本次访谈共发出问卷206份，收回有效问卷199份，无效问卷7份，问卷有效率96.6%。据统计，本次受访谈对象年龄30岁以下占35%，51岁以上占15%，住宅主力消费群体31-50岁达到50%，年龄结构比例合理。在受访者职业特征方面，企业事单位职工占到68.8%，私营业主（个体户）占31.2%；区域工业企业集中，具有稳定收益的在职员工仍将是住宅市场的主力消费群体。在购房计划方面：22%的受访者表示在未来半年到一年内有购房计划；35%的受访者则认为两年到三年内会购房；而43%的受访者则表示暂时没有购房计划。从购房选择城区方面：49.7%的受访者表示会选择在XX区购房，主要是考虑工作、生活的便利；而部分居住于其它区域，在XX区工作的受访者则表示更愿意选择在目前的居住区域购房。部分二次置业计划的受访者则对高新七星区、XX区有较强的投资倾向5.2专项调研——购买户型和意向面积在受访者意向购买户型方面：12.5%的受访者对一房一厅以下小户型表示较强的投资兴趣；13%的受访者（主要为青年群体）则表示选择两房一厅、两房两厅经济实用型住宅；43.7%的受访者从改善居住条件的方面需求，考虑会选择三房两厅的户型；在购房意向面积方面：111-120平米住宅最受欢迎，该面积区域的产品多为舒适型三房户型，最受消费者欢迎的户型。从整体需求看，区域对舒适型户型的需求量仍十分大，在“国六条90平米以下中小户型占70%”的调控影响下，中小户型面积难予满足消费者的居住需求。从城区在售楼盘的销售分析，由于两房两厅及以下小户型产品供货量较少，市场出现了供不应求的态势，区域小户型住宅的市场空间非常大。5.3专项调研——购房考虑因素和居住配套需求在影响购房的因素方面：除去价格、地段、交通等传统因素外，周边环境、物业管理、子女教育也开始越来越受到消费者的重视。随着消费者购房趋于理性，综合素质全面发展的房地产项目才能更吸引消费者。在居住区域配套设施需求中，医疗保健、中心花园、体育、休闲娱乐、教育、购物场所等设施成为受访者最期待的项目，这些配套设施也是XX区目前最缺乏的市政配套。具有完善配套的大规模楼盘，将受到消费者的青睐。5.4专项调研——区域消费者调查分析小结从本次访谈分析，消费者对改善居住条件有着较强的愿望，但由于家庭收入的影响，普遍认为当前住宅价格较高。由于区域的整体居住环境相对落后，对具有较好园林景观及生活配套设施的居住小区有着较强的购买需求。本项目200多亩的大盘规模及完善配套规划，将极大提升区域居住品质。随着人民生活水平的提高，人们对居住环境及居住条件的要求也将会越来越高，并将促使购房意愿的实现。六﹑桂林房地产市场分析总结1、桂林市经济跨越式发展，给房地产发展带来源动力;2、桂林房地产市场处于上升和逐步发展成熟阶段;3、桂林房地产开发理念日趋成熟，开发品质日渐提高;4、区域消费能力中等水平，价格敏感度较高.第二章项目分析一﹑项目分析--项目概况分析1.1项目地理位置—区位价值一﹑项目分析--项目概况分析一﹑项目分析--项目概况分析项目分析--项目概况分析项目分析--项目概况分析一﹑项目分析--项目概况分析一﹑项目分析--项目概况分析1.6小结：本项目只能规划做低层、多层建筑，在一定程度上影响到了物业类型的多元化。如何通过合理规划挖掘该地块的最大价值，使贵司收益最大化，还有待今后与贵司及规划单位进行深入探讨。二﹑项目分析--SWOT分析二﹑项目分析--SWOT分析二﹑项目分析--SWOT分析二﹑项目分析--SWOT分析三﹑项目分析——资源整合三﹑项目分析——资源整合3.1与城区规划发展的整合以XX•XX商城项目建设为契机，创造条件，进一步促成新疆XX集团在XX区大型投资项目的实现，形成我区现代物流业支柱。观音阁、XX广场、政府综合楼和XX北路“三点一线”的XX商业新格局。下大力气引进和建设大型零售商场，尽快形成新的现代服务业和新的商业中心。——截取于桂林市XX区05年工作报告策略：可将政府的影响力、规划的利好信息嫁接到本项目全程营销推广过程中，包装、炒作“XX商业圈概念”，将其辐射圈整合到本项目内，从而实现产品的投资价值和高附加值，依靠高性价比取胜市场。三﹑项目分析——资源整合3.2与项目周边自然景观资源整合项目地块旁飞凤山、清塘、阳家塘、乔木林等自然景观资源是本项目一个非常有利用价值的优势资源。策略：可通过项目自身的建筑、景观规划与飞凤山、清塘、阳家塘以及规划中连接两塘的人工水岸进行融合，形成唯美流畅的景观画面，为客户营造人在景中住的都市绿色生态生活。将其有效的整合在一起打造成为一个桂林市高品质山水名盘，这对本项目品质、形象、档次、价值等方面的提高均能起到非常大的促进作用。三﹑项目分析——资源整合3.3与开发商品牌的整合开发商品牌实力的塑造日益成为房地产开发的核心竞争力，而“新疆XX和广西物资集团”中国企业双500强，加上开发商在桂林积累的大量客户资源，通过有效的整合便可实现品牌联动效应。策略：通过品牌巡展活动扩大三大品牌的知名度，共同搭建庞大的客户资源平台，采取以老带新的方式扩大市场口碑效应，大力宣扬XX集团、广西物质集团、桂林XX的品牌文化，使意向客户积累达到最大化。三﹑项目分析——资源整合3.4与全国知名品牌商的合作整合本项目可选择优秀的园林设计、产品规划设计、物业管理、营销代理等公司进行强强合作，利用品牌叠加效应提升项目品质形象，以高姿态面世，直接拉升项目档次。三﹑项目分析——资源整合3.5与项目规划的整合项目规模较大，但周边配套档次不高，需提升项目形象和居住品质，提高产品附加值。策略：在规划阶段可在社区内加强特色社区配套的建设，如增加体育设施和社区商业配套的规划，商业配套可同时服务片区。另外可将地块沿湖面约750米规划绿地、山体、水塘整合在一起，营造出一个优美的湖畔休闲社区。项目不仅有飞凤山、清塘、阳家塘的景观资源，在210亩的范围内项目可分三到四期开发，利用项目组团塑造主题各异不同风格的园林环境，体现项目山水景观的建筑理念，彰显桂林山水文化城市特征，体现项目拥有特色园林的居住环境和品质。三﹑项目分析——资源整合3.6与品牌教育资源的整合依靠项目规模优势引进桂林市乃至全区知名品牌幼儿园，并与市重点中小学进行联盟（如：以赞助教学形式联盟），将教育附加值整合到项目的开发理念当中，打出“让孩子赢在起跑线上”宣传口号，营造一种人性化居住环境，从而实现品牌、利益双丰收。三﹑项目分析——资源整合第三章项目发展定定位一﹑发展定位--项目目面临的开发发环境和核心心问题1.1项目所处环环境分析◆准现房或现房销售售将成为一个个热潮；◆整体市场处于平稳稳缓慢发展，价价格上涨幅度度减小，仍有有上升空间；；◆房地产企业数量众众多，素质普普遍不高；◆中等与中等偏低价价位物业仍将将是消费者的的首选；◆以中低规模楼盘为为主，自身配配套均较少，同同质化现象严严重；◆区域楼盘大多处于于中等偏下档档次楼盘，与与消费能力及及需求相适应应；◆开发商实力、开发发品质、销售售价格仍是左左右客户购房房的主要因素素；◆周边生活配套基本本满足日常生生活要求，但但配套档次和和形象较低；；◆项目周边为城镇居居民，所居住住物业多为集集资住宅或宿宿舍，以工薪薪阶层为主，收收入状况一般般。一﹑发展定位--项目目面临的开发发环境和核心心问题1.2核心解决问问题？◆如何甄选并引导目目标客群认同同区域价值？？◆如何构建差异化竞竞争优势，在在全市及周边边竞争中脱颖颖而出？◆如何构建并完成价价值链传递，突突破本区域价价格体系并实实现快销？一﹑发展定位--项目目面临的开发发环境和核心心问题1.3市场发展趋趋势研判桂林的居住文化正正在寻找下一一主题二﹑发展定位--项目目开发理念2.1项目开发战战略目标精细品质特色鲜明明注重性价比比本项目的开发规模模较大，可与与竞争对手比比配套、比气气势、比成熟熟、比项目品品牌。可通过过精致细节与与对手竞争，以以文化底蕴和和富有创意的的户型取胜。我们认为本项目在在目前市场环环境下，不宜宜以追求绝对对利润为目的的，应将眼光光放长远点，采采取“项目快速通通过市场”的开发战略略，短时间实实现销售目的的和延续发展展商开发品牌牌。二﹑发展定位--项目目开发理念2.2项目在产品品总体开发策策略上应关注注以下几点：：◆全面贯彻执行“短短、平、快”的开发策略略；◆户型设计方面要以以时尚、实用用、人性化为为主导；◆注重产品均好性，保保持性价比优优势；◆控制产品的户型面面积；◆在社区环境空间方方面做精、做做细、有特色色。二﹑发展定位--项目目开发理念2.3项目营销战战略目标实现销售和品牌的的双赢实现“桂林XX”品牌的提升升，为“XX”系列项目以以后的销售及及扩张打下坚坚实的品牌基基础。三﹑发展定位--项目目定位原则和和定位目标3.1项目定位原原则⑴塑造一个品牌具备不易被模仿的的独特品牌，具具备长期发展展的内涵。⑵制造一个热点具备短期引爆市场场的爆破力，强强占眼球的吸吸引力。⑶是否存在空缺从市场竞争的角度度，考虑品牌牌的定位差异异性。⑷是否存在需求从消费者需求的角角度考虑市场场空间的价值值。⑸是否可以占领从产品本身属性出出发考虑定位位的可行性。发展定位--项目目定位原则和和定位目标3.2项目定位目目标——如何在市市场上成为销销售的一枝独独秀？——如何以差差异性引领市市场？——如何扩大大项目内涵？？——如何吸引引针对性目标标客户？三﹑发展定位--项目目定位原则和和定位目标3.3项目产品结结构通过对项目资料以以及控规的研研判，并基于于对区域市场场的研究，我我司对项目产产品结构的初初步建议如下下：四﹑发展定位--项目目市场定位4.1市场定位倡导城区居住“升升级换代”的核心主题题：桂林首席大型纯居居住高品质湖湖岸生活社区区四﹑发展定位--项目目市场定位4.2“湖岸休闲闲生活”七大支持系系统（1）规划设计系统：：人工湖、7550米临湖景景观带等；（2）建筑设计系统：：现代简约风风格、色调运运用等；（3）景观设计系统：：主题园林、水水景、休闲步步道等；（4）现场包装系统：：售楼部、样样板间、看房房通道等；（5）识别应用系统：：空间标识与与指示系统等等；（6）运动配套系统：：湖岸运动长长廊、园林休休闲设施等；；（7）整合推广系统：：广告、新闻闻、公关促销销活动等。发展定位--项目目市场定位4.3定位组成要要素说明我们将创建真正意意义上的“湖岸休闲生生活社区”。该社区由由五大部分组组成：（1）社区居住生活系系统（2）社区健康运动系系统（3）社区休闲养生系系统（4）社区邻里交流系系统（5）社区品牌教育系系统四﹑发展定位--项目目市场定位4.4对项目所倡倡导的“湖岸休闲生生活”方式的理解解（1）项目所倡导的湖岸岸休闲人居文文化是“居住+运动+休闲+健康”的复合体；；（2）项目倡导一种科学学的“湖岸休闲健健康生活”，并给予实实在而专业的的关怀；（3）项目让生活充满活活力趣味性，成成为人们生活活中不可或缺缺并且唾手可可得的一部分分；（4）项目让管家式管理理成为一种时时尚。五﹑发展定位--项目目形象定位及及名称建议5.1项目形象定定位XXX高品质湖岸岸生活”国际人居典典范五﹑发展定位--项目目形象定位及及名称建议5.2“XXXX高品质生生活典范”的阐述:典范一、桂林罕有有的大型湖岸岸休闲生活社社区典范二、绝版湖岸岸休闲生活典范三、新健康型型居住小区示示范典范四、现代都市市时尚建筑群群典范五、方便完善善的生活街区区典范六、桂林绝版版约750米私家家湖岸休闲景景观带典范七、传承桂林林历史与特征征的山水风情情园林五﹑发展定位--项目目形象定位及及名称建议5.3项目命名建建议XX·XXX案名释义：源自对“桂林两江江四湖”的思考，源于静而悠远远的一种境界界，尤其对都市生活而而言；临湖筑筑居，是一种奢望，尤尤其在都市中中心就能实现。以项目控规为导向向，同时能够够嫁接桂林当当地“两江四湖”景观文化，让让营销传播会会更加省力，并并影射出项目目是个临湖住住宅项目。这这就是“XXX”的出处。六﹑发展定位--客户户定位6.1主力目标客客户区域分析析由于项目规模在区区域内属于较较大型楼盘，开开发周期较长长，参考桂林林地区住宅楼楼盘的目标客客户群体，本本项目有效的的客户群体应应分布在XXX区为主，其其他城区为辅辅的市区范围围内，再辐射射到桂林其他他临近景区以以及外地市场场。所以，本项目的目目标客户包括括桂林本地人人、周边县份份居民、外省省客户，以本本地客户为主主。发展定位--客户户定位6.2项目主力目目标客户群体体构成/职业特征

打算改善居住环境境的原居民和和拆迁户

在北城的专业市场场的商贸经营营户

区域内从事旅游业业的服务人员员

区域内政府机关的的公务员

区域内工厂企业的的管理阶层

其他城区收入中等等的家庭

以桂林为度假或定定居目的的外外省居民六﹑发展定位--客户户定位6.3项目主力目目标客户群体体年龄段根据本项目的群体体构成分析，目目标客户以家家庭为单位，年龄分布比较广。购买的主力应集中中在30-440岁之间。随着着社会发展进进一步加快，家家庭开始阶段段推迟并延长长，购房者趋趋向年轻化已已成为商品房房消费的基本本形态。27-35岁的年年轻、高收入入、高学历的的一代已成为为购房的生力力军。这在桂桂林也逐渐明明显，他们将将成为市场的的主要争夺对对象。六﹑发展定位--客户户定位6.4项目主力目目标客户群体体家庭特征

未婚但希望在近期期内购房结婚婚的白领阶层层

经济收入稳定的新新婚夫妇及工工薪家庭

两代或三代同堂的的本地家庭

外来中高经济收入入家庭等

外来个体经营者需需要在桂林有有固定居所的的经营户

子女在外地希望改改善原居住条条件购房养老老的退休职工工六﹑发展定位--客户户定位6.5项目主力目目标客户群体体需求特征六﹑发展定位--客户户定位6.7项目主力目目标客户群体体购买力分析析平均个人月收入在在2500--4000元元，现阶段打打算置业；追追求高品质生生活；强调个个性；受教育育程度较高；；具备一定的的购房专业知知识。这类客户多为700年代中后期期出生，已处处于社会后起起之秀的精英英群中，虽然然现阶段收入入并不算非常常高，但从未未来发展前景景来看，其发发展空间极大大。目前经济能力，能能承受总价值值在30万左右的的物业，本项项目建筑面积积在90平米以下下的二房或1110平米米左右的紧凑凑型实用三房房正符合其需需求。此类客客户群体为本本项目的主要要目标客户群群体。七﹑发展定位--项目目价格定位7.1可类比项目目选择项目处于芦笛板块块，开发规模模约有2100亩，以多层层建筑为主，山山水景观资源源丰富，可以以规划为配套套齐全且园林林景观和活动动空间完美的的桂林大型湖湖岸休闲生活活社区。可类类比项目主要要参考规模＼＼地段＼品质质等因素七﹑发展定位--项目目价格定位7.2类比项目素素质量化评定定标准七﹑发展定位--项目目价格定位7.3本项目素质质量化评分七﹑发展定位--项目目价格定位7.4项目定价模模式及初步定定价通过对各楼盘的素素质量化评分分，根据每个个楼盘可参考考的均价，以以评分的方式式进行定价，得得出本项目的的相应均价。计计算方法如下下：比如相比山水阳光光城的定价：：通过各项目素质评评定得分初定定本项目价格格：通过评估各楼盘综综合素质，并并对比各个可可参考楼盘的的均价，初步步算出本项目目的均价。七﹑发展定位--项目目价格定位综合各项目素质及及比较其价格格，初步得出出项目的总体体销售均价约约为30000元/㎡。七﹑发展定位--项目目价格定位7.5项目阶段性性定价建议◆根据项目总体均价价：约3000元/㎡的销售目标标，◆在项目开售初期为为了吸引市场场关注,建议开盘价价比整体均价价适当下调3300-5000元/㎡;◆籍此带动全部单位位的销售及取取得的市场效效应,力求后期单单位的均价超超出整体均价价300-5500元/㎡.◆即项目的开盘价约约在26000-26500元/㎡。◆我们认为项目只要要规划、现场场环境整治、完完善包装、推推广得力，不不排除在价格格方面还会有有较大的浮动动空间。以上仅是我们初步步的价格定位位，具体有待待考虑成本等等方面的综合合因素加以进进一步商讨确确定。八﹑发展定位--产品品附加值建议议8.1四大主题自自然情景艺术术景观－－梦梦湖水岸范围包括：湖泊、堤堤岸景观带、飞飞凤山脚景点联想——喷泉泉、码头、水水岸休闲步道道、精品艺术术浮雕画廊八﹑发展定位--产品品附加值建议议8.2四大主题自自然情景艺术术景观－－四四季阳光范围包括：泛体育育会所、休闲闲娱乐设施景点联想——奥运运主题知识长长廊、运动长长廊八﹑发展定位--产品品附加值建议议8.3四大主题自自然情景艺术术景观－－优优诗美地范围包括：中心园园林、组团园园林景点联想——主题题中心广场、戏戏水池、休闲闲吧八﹑发展定位--产品品附加值建议议8.4四大主题自自然情景艺术术景观－－香香榭丽舍大街街范围包括：小区大大门、商务会会所、风情商商业街景点联想——缤纷纷风情商业街街、小区大门门广场八﹑发展定位--产品品附加值建议议8.5XXX健康康运动会馆运动会馆规划有美美容美体SPPA馆、健身身房、乒乓球球场、台球室室、桌球室等等，让业主体体验百分百健健康运动生活活。由此可以以实现本项目目市场定位中中所指的“健康休闲生生活”这一核心指指导思想，更更可在市场上上突现出本项项目独特的社社区氛围。八﹑发展定位--产品品附加值建议议8.6“花半里”主题中心园园林以四季名花为主题题设计中心园园林广场，一一年四季花香香四溢，给项项目增添了浪浪漫文化元素素；同时将XXXX湖岸生活延延伸,在社区主题题园林内设计计一定的浅水水系呼应湖岸岸生活,使景观和文文化有机地结结合，突现出出本项目独特特的社区气质质。八﹑发展定位--产品品附加值建议议8.7XXX主题题休闲公园与市政府协商全面面改造芦笛路路与青秀路交交汇的市政三三角休闲广场场，将其改造造成为“XXX主题公公园”。通过喷泉泉雕塑、艺术术小品、示范范园林来包装装出一个时尚尚、阳光、健健康的标志性性XXX主题休休闲公园。使使其成为项目目对外展示形形象的窗口和和标志性建筑筑。八﹑发展定位--产品品附加值建议议8.8携手XX篮篮球队开展篮篮球训练营利用XX集团拥有有CBA专业篮篮球队资源，定定期到项目开开展篮球训练练营，可以直直接传达项目目的健康生活活内容，借助助篮球运动效效应传播项目目品牌，以获获得了年轻市市场群的共鸣鸣，也提高品品牌价值。在具体的操作过程程中，我们可可通过举办篮篮球明星签名名会、XX篮球迷会会、手把手训训练营、三人人街头对抗赛赛、拍摄项目目专题广告片片、出席项目目开盘活动、赴赴现场看球等等形式，最大大限度的利用用球星效应，将将全桂林乃至至全区的眼光光聚集到项目目本身。八﹑发展定位--产品品附加值建议议8.9充分利用空空间建设“无边界景观观长廊”可利用项目周边山山水景观资源源和750米临湖湖景观带，做做泛会所规划划，开放式娱娱乐休闲设施施与景观互动动；同时在景景观带中设休休闲健身道、小小型健身器材材、园林泳池池、儿童娱乐乐沙池等，以以低成本方式式丰富小区活活动空间，以以“泛园林景观观”增加项目附附加价值。八﹑发展定位--产品品附加值建议议8.10引入品牌牌幼儿园引入中英文双语知知名教育品牌牌，以体育，艺艺术，思维，游游戏为特色；；采用互动型型中英文教育育，提倡营造造一种语言体体验环境，达达到轻松掌握握语言的目的的。品牌教育育能解决业主主的后顾之忧忧，同时更能能提高项目的的整体素质。八﹑发展定位--产品品附加值建议议8.11提供优质质的物业管理理服务优质的物业管理能能够增加业主主的归宿感，增增加业主的所所购物业的依依恋。同时拉拉近客户与开开发商的距离离，缓解两者者之见的矛盾盾。建议本项项目的物业管管理提前介入入，在项目销销售初期就能能够在现场提提供安全、保保洁、花木护护养等方面的的工作，让业业主感受将来来的物业管理理服务水平。第四章项目总体规规划建议一﹑总体规划建议---总体规划布布局建议1、总体布局应按以以生态、自然然、时尚为主主线，以独到到和现代的建建筑风格诠释释，使之整体体表现大器、自自然、流畅；；2、造型应简约、明明快、纯粹，使使人有回归自自然的情感；；3、朝向应尽量尊重重当地人生活活习惯，以南南北向布局为为主；4、小区建议分为44～6个组团，组组团之间通过过中庭广场联联系，形成几几个相对独立立而又相互联联系的空间组组合；5、设置一个入口广广场，可以彰彰显项目的气气势及品质，在在入口广场旁旁边设置一个个商务会所，商商务会所与沿沿街商铺结合合在一起，在在销售期间可可以作为销售售场所，日后后可以作为商商铺销售及经经营；一﹑总体规划建议---总体规划布布局建议6、根据地形的景观观优势，沿东东南面、西面面的水岸布置置相对高端的的4层情景洋房房，以提高项项目的品质及及价值；7、户型以三房二厅厅、二房二厅厅为主，公寓寓及四房二厅厅和楼中楼为为辅（户型配配比详见后表表）。如果考考虑“国六条”关于70%990平米以内内的要求，就就在三房的户户型及面积上上作调整，其其它面积比例例可以不变；；8、由于项目建筑限限高21米，所以建筑筑形态以一梯梯四户、一梯梯两户的多层层为主，由于于水泵厂容积积率的提高，局局部要布置一一部分小高层层，以满足容容积率的需求求。一﹑总体规划建议---总体规划布布局建议9、在配套设施方面面应该考虑设设置泳池及网网球场等运动动场所，泳池池可以考虑和和中心园林结结合一起，作作为景观的一一部分。10、在沿规划路路边有约1880米的距离可做做商业，所以以建议在沿规规划路边做二二层沿街商铺铺，商铺上做做小户型的公公寓，可将回回迁部分的安安置在这里。11、商铺独立管管理，且不对对居住区内的的物业管理产产生影响。商商铺以服务项项目为主。商商铺的开间44～4.5米,进深10～12米，销售面积积在50㎡以内。二层层以300～400平方米米的大开间形形式，在首层层有独立的楼楼梯上下，既既可作为二层层的门面，又又方便二层的的独立经营。一﹑总体规划建议---总体规划布布局建议12、由于规划要要求要单独设设置幼儿园，建建议将幼儿园园设置在地块块东面的边角角位置，与东东面的小路相相通，可以作作为独立的使使用。13、机动车的停停车位只需满满足设计规范范要求，商业业车位按0..8车位/1000平米，普通通住宅车位按按0.3车位/套、150㎡以上的住宅宅按1.0车位/套考虑。14、由于项目以以多层建筑为为主，所以地地下室部分不不宜过大，只只要满足人防防要求及部分分停车，尽量量利用地面的的道路边停车车，还可以在在住宅首层局局部做架空停停车。二﹑总体规划建议---户型设计建建议二﹑总体规划建议---户型设计建建议如果要考虑“国六六条90平米以下下中小户型占占70%”的要求，建建议将以上的的户型配比做做以下的调整整：二﹑总体规划建议---户型设计建建议2.2户型设计的的基本原则◆提高实用率，挤干干面积水分，以以保证总面积积的最大利用用率；◆保证良好的采光与与通风，但应应避免冬季强强风的影响；；◆保证景观能见度，多多采用局部的的角窗、外飘飘窗、低窗、观观景阳台等流流行设计；◆平面以一梯四户为为主，局部采采用一梯二户户布局，以满满足不同产品品的需求；◆做到动静分开、干干湿分开、保保证户内具有有良好的穿堂堂风，是现代代生活的基本本要求；◆选择正南北向最佳佳朝向，避免免不良朝向。三﹑总体规划建议---外立面建筑筑设计建议3.1建筑设计风风格建议采用现代建筑筑设计手法，容容入现代简约约元素，演绎绎出儒雅而温温暖的亲自然然风格，体现现高品位的建建筑文化内涵涵。三﹑总体规划建议---环境景观设设计建议3.2景观设计基基本原则结合项目的外部资资源景观，以以意立景，以以景生情，拓拓展人们居住住生活的无穷穷乐趣，营造造一个自然祥祥和、健康时时尚、有亲蜜蜜感的情感场场所。三﹑总体规划建议---环境景观设设计建议第五章总体营销推推广策略一﹑总体营销推广策略略--总体战略略目标1.1总体战略品牌、创建、领军军品牌——双5000强携手众品品牌打造品质质地产创建——桂林居住住升级换代的的高品质产品品+创新的营销销模式领军——打造桂林林市大型湖岸岸生活社区典典范一﹑总体营销推广策略略--总体战略略目标品牌——双5000强携手众品品牌打造品质质地产项目主要开发班子子均来自全国国500强企业业——新疆XX集团和广广西物资集团团，并携手品品牌规划设计计公司、品牌牌代理公司、品品牌园林设计计公司、品牌牌物管公司等等企业为项目目打造品质地地产奠定了深深厚基础，强强强联合也为为项目开发实实现1+1＞2的开发效益益，并给项目目带来成熟先先进的开发理理念、高品质质的开发模式式、因地制宜宜符合当地需需求的精致产产品、时尚潮潮流的产品外外观和规划以以及新颖的生生活方式。一﹑总体营销推广策略略--总体战略略目标创建——