标杆房企高端精装楼盘项目后评估报告财务评价

前言XX项目是浙江省XX投资集团和XX房地产集团XX项目后的第二个合作项目，也是双方股东集团在华东地区首个实施全精装修交付的法式电梯官邸公寓，通过3年的打造，目前XX项目已成为国内知名的低密度高端精装楼盘。作为双方集团公司的在XX板块首个建设完成且圆满完成销售的全精装修高端物业项目，锤炼了XX城团队建设高端品牌的经验。通过彻底梳理反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各阶段工作，对后续项目拓展和营建具有重大的参考价值。XX项目用地于2005年5月13日由浙江XX房地产开发有限公司通过公开招标方式竞得，同年9月成立浙江XXXX房地产开发有限公司，应董事会要求，由翡翠城团队负责营造开发。项目于2006年5月正式动工，2007年10月一期官邸开盘，2009年5月底全面交付入伙，2010年8月基本完成税务清算工作。虽然05年9月接手XX项目时，正处于国家宏观调控后杭州房地产市场长期低迷的形势，但在XX项目的经营开发过程中，XXXX公司团队思路清晰，重点明确，紧抓目标项目定位、客户营销和前期报建三条主线，成功树立项目在同类型产品的标志性地位。一是准确定位项目档次，在解决容积率的同时做大面积大进深的精装修差异化产品，充分挖掘项目价值，以高端项目支撑高房价。二是踏准销售的最佳时点，做好优质客户的维护，在07年房地产回暖之际，果断决策提前开盘，快速回笼资金。三是克服规划限高、地铁轻轨穿越、90/70新政和3#路建设等前期规划报建壁垒，为项目顺利开展扫清障碍。同时由于项目土地成本较高，在成本控制方面加大了管控力度，注重投入产出效益比，以确保项目有良好的经济效益。综合项目品牌塑造、盈利能力、品质营造、销售策划、团队建设等各方面的表现，XX项目应该是圆满成功的。通过回顾XX项目开发的全过程，客观评价项目得失，总结成功经验和反思不足之处，希望能为浙江铁路集团和XX集团今后开发类似项目提供一定的借鉴。核心内容提要一、项目投资管理评估由于XX项目的土地成本较高、原始地形南高北低加之规划限高，为做足容积率，经反复论证最终定位为高档精装修法式平层官邸大宅。经过3年半的经营建设，目前XX项目在业界品牌认可度高，交付1年多，入住率达到50%，除50个车位外全部房源已基本销售完毕，资金回笼迅速，各项财务指标表现优良，项目总体是成功的。二、项目财务成本管理评估XX项目收入指标完成良好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目超额实现了股东双方的投资预期，是高投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强工程成本的控制仍然是项目开发过程中的重要工作,要总结经验,做到以成本预算表为刚性控制大纲，完善成本预警体系,提高成本控制水平。建议税务筹划要提前介入项目前期策划和设计，全过程管控，提前做好项目税务清算的各项准备工作。三、项目规划设计工作评估本项目规划设计工作紧密结合市场定位，在江南地区首创法式高端全装修低密度平层官邸公寓这类住宅产品,掀起了省内高端低密度楼盘的法式全石材干挂外立面的风潮，在项目的概念策划、规划布局、单体研究、成本控制等方面取得了一定的成绩，积累了宝贵经验并得到了客户、市场和行业的认可。四、项目前期工作评估XX项目在前期报建上通过公司经营班子和团队上下的不懈努力，克服了西溪湿地限高18米黄海高程对做足容积率和整体规划的不利限制、天目山路轻轨噪音对住宅环评的障碍、东侧3号市政道路未能由政府牵头先行建设、项目90平米以下小户型由酒店式公寓承担，比例不足部分由丽江公寓异地解决等诸多困难，为项目的顺利推进起到了保驾护航的作用。五、项目营销工作评估本项目营销工作的重点是准确进行目标客户定位和产品定位；准确判断市场形势，一期官邸大宅果断提前开盘形成市场追捧，营造项目热销氛围，充分利用产品高端定位和XX品牌提高销售价格；在面对08年宏观调控时，能及时快速地调整销售策略，按计划3年完成销售任务。由于准确做到了各类目标客户定位、产品定位及价格差异化定位，从营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，XX项目整体运营及操作较为成功。官邸精装修住宅的成功销售，改变了杭州市场对西溪版块高端住宅区的观念，奠定与巩固了精装大户型公寓市场领导者的地位；酒店式公寓的销售积累了大量市场需求和实际经验，同时更清晰的认识到税务筹划先期介入的重要性。六、项目工程管理评估XX项目开发周期总体控制符合计划要求，工程建设周期为一期30个月，二期为23个月。XX项目作为全精装修交付的住宅项目，面对户型多样，外立面复杂，质量要求高的特点和难点，工程营造能克服重重困难做到按期竣工备案和入伙，工程进度控制总体比较成功。但从签订土地出让合同到一期正式开工长达18个月，较大影响了整个项目合理开发周期安排。XX官邸和酒店式公寓的精装修管理具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通过实施装修主包制、现场管理高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制，为今后装修工程提供了宝贵经验。工程管理中采用了样板区现行的做法，针对楼幢多、作业面广的特点，通过样板区的施工，为大面积施工后的工程管理和质量控制提供经验。七、项目团队建设评估XX项目是翡翠城团队从单一项目建设向集团化管理转变的契机。由于中途XX集团因结转利润的要求提出希望项目于2008年底交付，工程管理系统经受住了巨大的压力，付出了艰巨的努力。通过XX这样的高端项目的锤炼，磨合出一支能吃苦打硬仗、凝聚力强的队伍，培养了一批工程、精装修、财务和成本管理的专业人才。目录第一章项目概况一、项目情况简述二、项目总投资三、项目开发主要合作单位四、项目开发大事记第二章项目开发主要环节回顾和总结一、项目策划定位二、项目设计管理三、前期报批管理四、项目销售管理五、项目工程管理六、项目成本管理七、客户服务管理八、项目竣工交付九、项目财务管理十、项目经营管理第三章、项目总结评价第四章、对类似项目开发和集团后评估工作的建议第一章项目概况一、项目情况简述浙江XX房地产开发有限公司于2005年5月13日经过13轮激烈的书面竞价，以公开竞买的方式竞得杭政储出【2005】2号地块，地块系住宅含公建配套和公共设施用地。后经集团董事会斟酌再三，决定与XX集团合作开发本地块，于2005年9月组建浙江XXXX房地产开发有限公司，注册资本金5000万元，XX集团占股比45%，由翡翠城项目团队负责营造。并取“西溪且留下”之意，命名为XX。1、项目区位和地理位置XX项目隶属西溪板块，位于西湖区西溪国家湿地正南侧，东至浙江XX科技集团有限公司，南至杭州大自然磁带厂，西至中国人民解放军73021部队，北至天目山路。项目周边主要的配套设施有留下西湖高级中学、规划中小学及医院。5-10分钟车程内的配套有：学校：星洲求是小学、文新小学、育华小学、育华中学、留下西湖高级中学、杭州第十五中学；幼儿园：育华幼儿园、杭州省级机关府苑幼儿园等；休闲购物：集新华书店、UME影院、银乐迪KTV、物美超市、购物、餐饮、游乐园等为一体的西城广场；五星级酒店：西溪XX酒店和喜来登酒店。留庄项目区位图留庄项目区位图项目原始地貌:地块西南角地块西南角地块东北角地块东北角2、规划指标杭政储出【2005】2号地块出让的规划总用地面积为51062㎡（折合76.6亩），规划指标为容积率1.1-1.3，即可建地上面积区间为51062-66380平米，限高黄海高程18米，建筑密度≤37%，绿化率≥25%。3、项目建设规模XX项目由14幢建筑单体组成，1-9号楼为120套平层官邸公寓，10-13号楼为229套酒店式公寓，一层人防地下室面积为19576平米，地下车位344个，地上车位8个，车位配比为1：1.02。容积率地上建筑面积（平平米）地下建筑面积（平平米）地上可售面积（平平米）楼面地价（元/平米）规划指标51062-6663807547-98112报建指标1.175996017607541578356实测面积1.155862319576531788546注：本表的楼面地价按地价款5.01亿元计算，理论最低的楼面地价7547元/平米。项目不可售面积10480㎡（包括会所、酒店、多功能厅、物管用房、经营用房、人防设施、自行车库等）。4、规划布局XX项目的总平图：总平面的布局以会所和泳池景观为中心和轴线,布置各个组团。住宅的布局强调围合式组团布局，同时通过不同户型的错落组合，打破组团封闭的形式，把中心绿化、自然风景引入到组团之中，使每户获得最大范围的景观。酒店式公寓布置在小区北侧，北可尽揽西溪湿地盛景，同时遮挡天目山路部分行车噪音。会所布置在东侧入口广场，是业主进入整个小区的公共客厅和相互交流的主要空间。5、项目产品描述XX项目各楼幢均设电梯，包含两种精装修产品类型：260平米-430平米的平层层官邸大宅和公建配套的拎包入住型产权式酒店公寓。是继北京御园后，在华东地区的首个圆厅十字户型平层官邸大宅项目。XX共设有4个地下室，园区还配备独立4000多平米的2层豪华会所，是杭州极为少见的低层、低密度、豪华全精装修高尚住宅区。6、项目开发周期XX于2005年5月13日与杭州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，截止到2009年5月30日XX全面入伙交付，项目XX总周期为4年，共计47个月。其中一期4-9号楼开工时间06年12年28日，施工周期为2年零6个月，二期包括会所、1-3号楼以及10-13号楼，开工时间2007年6月12日，施工周期为1年零11个月。二、项目总投资1、项目立项决策批复投资8亿元，所需资金自筹解决。其中项目土地中标价为50100万元。2、初步设计批复概算130100万元。3、项目总预算128705万元XX高级公寓总成成本预算分析表序号项目内容金额（万元）建筑面积单方成本本（元/平米）销售面积单方成本本（元/平米）组成比例1土地成本52473.7446764.969689.1940.77%2前期费用3737.79481.88690.182.90%3工程费用50064.1886454.319244.2738.90%4期间费用支出12339.5991590.832278.489.59%5营业税金及附加10089.3221300.721862.987.84%6总成本128704.66216592.70023765.099100.00%7总收入156823.99720217.87728957.299成本利润率8税前利润28119.3553625.175192.1921.85%4、实际完成投资情况XX项目截止2010年10月，动态投资总额为129807万元，超预算投资1098万元，实现在总投资增长0.86%的前提下，收入增长6.5%，税前利润增长32.3%的良好业绩。由前期费用、工程成本和期间费用组成开发总成本为64555万元，较预算减少1587万元；主要原因有三：1是销售资金回笼迅速，减少了财务利息的支出；2是充分利用翡翠城团队的整合边际效应，管理费用有较大节余，3是销售费用控制良好。由于售价攀升，实际支出的营业税金及附加为12680万元，超预算2591万元，占实际总成本的10%。XX高级公寓实际际总成本分析析表序号项目内容实际金额（万元）超预算金额（万元）建筑面积单方成本本（元/平米）销售面积单方成本本（元/平米）组成比例1土地成本52572.11198.376722.869886.0640.50%2前期费用3135.39-602.4400.95589.602.42%3工程费用53603.0003538.826854.6910079.92241.29%4期间费用支出7816.61-4522.988999.581469.906.02%5营业税金及附加12680.3992591.071621.552384.529.77%6总成本129807.5501102.8816599.64424410.000100.00%7总收入166998.66610174.69921355.60031403.711成本利润率8税前利润37191.1669072.314755.966993.7130.34%XX实际成本和预算成本组成比例比较（其中内环为实际成本）三、项目开发主要合作单位1、设计合作单位1）建筑规划设计：浙江XX东方建筑设计有限公司2）景观设计：雅博奥顿国际有限公司3）室内精装修设计：BILKEYLLINASDESIGNLIMITED4）精装修深化设计：苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司5）景观灯光设计：美国BPI碧谱照明设计公司6）样板房软装设计：上海梦思装饰工程有限公司上海迪扬装饰设计有限公司7）会所软装设计：上海典绎装饰工程有限公司2、主要施工合作单位1）总承包工程施工：中天建设集团有限公司2）外立面石材幕墙施工：浙江亚厦幕墙有限公司上虞市康利装饰有限公司3）铝木复合门窗施工：北京美驰建筑材料有限责任公司4）景观工程施工：浙江XX景观工程有限公司5）平层官邸精装修施工：上海市建筑装饰工程有限公司深圳海外装饰工程公司浙江亚厦装饰集团有限公司华鼎建筑装饰工程有限公司6）会所精装修施工：浙江诸安建设有限公司7）酒店式公寓精装修施工：深圳洪涛装饰股份有限公司北京深长城建筑装饰工程有限公司3、主要材料设备供应商1）住宅空调供应商：浙江美佳空调电器有限公司（日本大金）2）电梯供应商：广州日立电梯杭州工程有限公司3）新风供应商：浙江卓灵建筑智能技术有限公司（美国霍尼韦尔）4）中央吸尘供应商：浙江森都住宅科技开发有限公司（美国beam）5）地暖供应商：杭州意格供热工程有限公司（德国乔治费舍尔）6）燃气锅炉供应商：北京菲斯曼供热技术有限公司（德国菲斯曼）7）住宅洁具供应商：浙江汇丰建材有限公司（德国唯宝）8）住宅龙头供应商：杭州沃驰建材有限公司（德国汉斯格雅）9）官邸橱柜供应商:北京博宝厨房设备有限公司（德国博德宝）10）酒店式公寓橱柜供应商：杭州柏丽贸易有限公司（德国柏丽）11）厨房电器供应商：江苏博西家用电器销售有限公司（德国嘉格纳及西门子）杭州善邦电子贸易有限公司（伊莱克斯）4、其他合作单位1）项目策划整体推广：杭州捷群广告有限公司2）工程监理：浙江江南工程管理股份有限公司3）工程造价审计：浙江万邦会计师事务所杭州信达投资咨询估价监理有限公司浙江金诚工程造价咨询事务所有限公司浙江天健东方会计师事务所杭州天元土木工程造价咨询有限公司4）招标代理服务：杭州中成工程设备招标代理有限公司5）物业管理服务：浙江XX物业管理有限公司浙江XX酒店管理有限公司四、项目开发大事记2005年1、2005年9月29日浙江XXXX房地产开发有限公司成立，公司注册资金5000万元，铁投集团和XX集团的持股比例分别为55%和45%。2、2005年10月8日在杭州市计划与XX委员会立项；3、2005年10月27日取得勘测红线和项目选址意见书；2006年4、2006年3月23日召开方案和初步设计评审会，5月26日取得方案和初步设计批复；5、2006年6月5日取得建设用地规划许可证；6、2006年8月28日取得一期土地使用权证；7、2006年12月4日取得一期规划许可证；8、2006年12月28日取得一期施工许可证；2007年9、2007年3月11日以原深蓝广广场项目营销销团队为基础础建立XX营销团队队；10、2007年3月115日XX东方建设设设计院完成成所有建筑设设计修改施工工图；11、在07年33月19-22日参加XX集团组织织的新品物业业品鉴会,在XX老客户当当中正式亮相相并进行意向向客户积累。12、2007年年4月28日取得二期土土地证；13、2007年5月44日样板小楼外外立面评审通通过；现场评审样板小楼现场评审样板小楼14、2007年年5月17日，为确保提提前开盘，经经过28天的奋战，杭杭大路销售展展示中心投入入使用，正式式开始接待客客户；销售中心入口销售中心入口留庄销售中心客户接待区留庄销售中心客户接待区15、2007年5月117日项目首次参参加杭州房地地产博览会第第七届人居展展，XX模型亮相相。16、2007年5月224日取得二期规规划许可证；；17、2007年6月开开始举办系列列XX老客户小小型座谈会，邀邀请XX各小区业业主参加。18、2007年6月111日取得二期施施工许可证；；19、2007年7月BBLD设计事务所所完成会所及及样板房室内内设计施工图图；20、2007年7月第第一幢楼4#楼屋面结顶顶；21、2007年8月XXX官邸展示示样板房进场场施工；22、2007年8月上上旬开始，通通过报纸、户户外、杂志、网网络等多渠道道全城推广本本项目，在短短期内快速扩扩大项目知名名度。为项目目2007年10月开盘打下下基础。23、2007年10月月与项目相临临部队内的雨雨污水管移位位；24、2007年年10月20日取得一期商商品房预售证证，XX一期官邸邸大宅开盘，开开盘当月实现现销售率约70%，开盘一月月实现销售率率94%。2008年25、2008年3月221日一期工程全全部通过中间间结构验收26、2008年年4月18日会所景观样样板区和样板板房正式开放放；27、2008年年5月17日取得二期商商品房预售证证；XX官邸大宅宅二期和酒店式式公寓—小轩开盘，当当月实现销售售率约61%；28、2008年5月99日二期工程通通过中间结构构验收29、2008年年10月1日中心花园景景观样板区正正式开放；30、2008年12月月23日取得工程规规划验收合格格证；2009年31、2009年4月XXX项目通过过竣工验收；；32、2009年年5月1日XX项目顺利利交付第一套套房子；33、2009年5月55日取得房屋建建筑工程竣工工备案表；34、2009年5月331日顺利完成XXXVIP交付工工作，交房率率达到85%；35、2009年年5月5日取得房屋建建筑工程竣工工备案表；36、2009年年6月6日XX现场举办办XX交付答谢谢晚会；37、2009年年11月11日XX获得国家家住建部3A级住宅性性能认定；2010年38、2010年年4月25日为XX项目的清清算基准日，5月17日发布XX清算公告。项目建设进程鸟瞰瞰图2006年12月月19日2007年4月220日2007年10月月23日2009年5月117日第二章项目开开发主要环节节回顾和总结结一、项目策划定位位1、2005年房地产产市场背景回回顾2005年二季度开开始，国家宏观调控控措施所取得得的效果进一一步显现，杭杭州市房地产产市场环境发发生了明显变变化：市场信信心受到打压压，短期内购购房者以观望望为主，成交交量持续萎缩缩，新建商品品房价格出现现区域性回落落，市场回暖暖步伐缓慢。主要表现为：1）市场信心受挫，观观望情绪浓厚厚，短期难以以恢复2）市场供求关系变化化，需求受到到抑制，成交交大幅缩减杭州房地产市场自自05年宏观调控控后长期低迷迷，直至07年5月方显现回回暖迹象。2、项目策划定位分析析由于XX的地价较较高，区位处处于留下和西西溪之间，周周边无高档物物业支撑，且且生活配套较较为缺乏，地地势与周边相相比较为低洼洼，离化工研研究院和天目目山路较近，有有一定的噪音音影响。而项目的优势是楼楼盘规模小又又临近西溪湿湿地，借杭州州市政府大力力打造西溪湿湿地高端住宅宅商务氛围的的势，可以发发掘从西湖到到西溪的居住住风尚和稀缺缺价值。项目的机会是”九九树”首创杭城平平层精装修大大宅的思路，类类似精装修平平层大宅的产产品在杭州未未见其二，可可以抓住时机机走高成本高高定位的高端端物业路线，找找到产品差异异化的出口突突围，避免市市场同质产品品定价瓶颈的的局限。因此，XX项目的的定位已经十十分清晰，要要做足容积率率要定位创新新要产品创新新，走高端小小众的差异化化之路，让客客户和市场找找不到价格参参照物，引领领行业的潮流流，攀登不同寻常的险峻峻之峰。于是法式官邸风格格的XX北京御园园项目进入了了视线，大进进深十字户型型，全干挂石石材外立面，全全高端精装修修交付标准，多多层公寓电梯梯入户，为高高端客户打造造邻里关系更更紧密的平层层别墅产品和和可以颐养天天年的物业服服务产品，为为国内稀缺的的AAA性能住宅。二、项目设计管理理本项目规划设计工工作紧密结合合市场定位，在在江南地区首首创法式高端端全装修低密密度平层官邸邸公寓这类住住宅产品,掀起了省内内高端低密度度楼盘的法式式全石材干挂挂外立面的风风潮，在项目目的概念策划划、规划布局局、单体研究究、成本控制制等方面取得得了一定的成成绩，积累了了宝贵经验并并得到了客户户、市场和行行业的认可。XX项目作为集住住宅、酒店式式公寓为一体体的多物业形形态的复合项项目，从项目目整体定位中中各物业规模模的比例考虑虑与利润指标标的测算，在在规划设计上上引进知名境境外设计公司司，成功实现现了项目策划划的产品定位位与形态结构构的和谐统一一。从户型、外立面、室室内精装修和和景观设计等等各方面全面面贯彻和体现现高端物业的的一丝不苟的的追求，并在在营造过程中中针对杭州地地域气候特点点，做了适应应性调整和设设计创新，保保证了产品在在业界的领先先性。1、竭尽所能争取做做足容积率项目容积率的大小小将直接关系系到项目的销销售收入和建建造成本。尽尽可能在土地地出让的容积积率控制区间间，充分利用用好土地资源源，并结合项项目地形特点点建造环境景景观，提高土土地利用率。由于项目地处西溪溪湿地，限高高控制为黄海海高程18米，通过采取取全面降低原原始地面标高高，设计大进进深户型、争争取按檐口标标高做为限高高认定等多种种措施，来保保证精装修房房顶层层高33.4m,其余楼层层层高3.1mm的要求，最最终使得XXX的容积率达达到了极限的的1.15。楼面地价价为8766元/平米，较原原测算增加15%。2、项目住宅产品AAAA性能设计XX项目在产品定定位时就确定定按精装修交交付考虑，降降低了装修的的二次污染和和消耗。要求求各专业按国国家AAA住宅性能标标准指导设计计，注重项目目适用性能、环环境性能、经经济性能、安安全性能和耐耐久性能等5个方面的设设计，尤其是是节能、减噪噪和低耗，设设置了雨水收收集、太阳能能、外墙外保保温系统、各各类建筑减噪噪等节能减排排的系统。园区内交通依靠环环形路结合地地下车库形成成人车分流交交通体系；1）节能由于杭州位位于夏热冬冷冷地区，按50%节能要求设设计，外窗采采用5+12A+5中空双层玻玻璃断桥隔热热木包铝合金金门窗；外墙墙采用30mmm厚硬泡聚聚氨酯喷涂外外保温体系；；屋面采用550mm厚挤挤塑聚苯板保保温，符合浙浙江省《居住住建筑节能设设计标准》要要求；会所利利用太阳能为为室内泳池提提供热水；室室内空调全部部采用变频技技术。2）节水室内精装修修基本采用节节水器具；原原设计考虑景景观雨水回收收，用于人工工景观水体和和绿化浇灌，但但最终因项目目工程成本因因素未予实施施。3）节地项目建筑密度达到到33.4%；机动车地地下停车位344个占总车位357个的96.366%，原则入园园车辆全部地地下停放，减减少对户外居居民的影响；；地下可停自自行车448辆；水泵房房和配电间等等设备用房设设在地下，有利于节约约用地。4）住宅科技运用XX项目率先引进进了八大住宅宅科技：官邸邸拥有中央空空调、中央新新风、中央吸吸尘、地板低低温辐射供热热、灯光控制制、净水、外外墙外保温、同同层排水体系系等众多住宅宅科技系统。给给水管为食品品级不锈钢管管，减少饮用用水的二次污污染；重视项项目的保温减减噪性能设计计领先性：排水管采取吉博力力HDPE管道和同层层排水技术，管管道可达到与与建筑同寿命命，又减少管管道下水噪音音。外墙采用聚氨酯硬硬泡保温+断桥隔热铝铝木复合门窗窗+屋面挤塑保保温板的先进进保温体系，设设计隔热性能能达到50%。地板低温辐射供热热系统同时满满足了楼板减减噪的要求。3、建筑设计1）总平面布置庄重对对称北面以4幢酒店式式公寓遮挡来来自天目山路路的交通噪音音，既可满足规划划公建建设指指标，又解决决了90/770新政的大小户户型比例，营营造园区内静静逸环境。主入口及设置豪华华园区会所入入园，以大户户型官邸围合合主要中轴线线景观和小组组团中心景观观。2）户型创新实现功能能分区独立产品以精装修平层层大宅为主力力户型，从260平米-470平米不等，分分十个主要户户型，一般为为1厨3厅5室5卫，户均面面积350㎡；室内空间结结构设计源自自帕拉迪奥的的圆厅别墅，在在平层大户的的室内形成圆圆厅、十字内内廊的空间形形态，也称为为“十字户型”。既满足容积积率的要求，又又是杭城的创创新户型。“十字型”的户型平平面布局，将将产品的空间间功能划分为为礼仪区（包括括门厅、接待待区）、社交交区（包括起起居室、正餐餐厅）、家庭庭活动区（包包括家庭室、中中西厨、早餐餐厅）与休息息区（主卧室室与次卧区域域）等不同区区域，各功能能区均保持非非常好的独立立性与连通性性，避免了空空间之间的功功能性干扰；；整个室内的的布局显得严严谨、对称。为提升产品的定位位和家庭成员员生活的独立立性，减少相相互干扰，每每个卧室和书书房均设置独独立卫生间；；大户型设中中西双厨。3）全石材干挂外立面面引领行业法法式风尚XX采用纯正的法法式建筑风格格，建筑外观讲讲究构图规整整，追求庄重重、经典。外外墙为全天然然石材饰面，屋顶为深灰色平瓦坡屋面，以古典柱式和各种线条造型组合形成精致的建筑风格，注重细部装饰。建筑风格的特征是高台阶、粗柱廊、厚山花，使得建筑整体庄重雄伟。4）高车位配比标准准以高端客户的实际际需求出发，大大户型车位按按每户2个车位考虑虑，而酒店式式公寓的客户户基本为投资资或度假偶住住，车位配置置率为1：0.5，项目共设344个地下车位位，确保地下下室面积配置置的经济性和和适用性。5）配置超大面积豪华华会所XX为提升客户入入住后的生活活配套，同时时满足规划25%的公建配比比提要求，配配置了4000平米的会所所，内含酒店店客房、餐厅厅、室内恒温温泳池、健身身、视听、棋棋牌、台球、咖咖啡书吧、洗洗衣收衣、超超市等功能区区域；通过舍让可售售面积为客户户提供附加价价值，户均会会所面积为12平米，会所所室内精装修修及设施设备备配置标准为为6000元/平米，提升项项目的价值感感。4、精装修设计管理理XX高级公寓楼共共120套14个户型的大户户型官邸、227套小户户型单身公寓寓及1个4000平米的会所。根据建建筑风格及户户型面积特征征选定了新古古典为主、简简约风格为辅辅的做法，即即在大户型、会会所及小户型型的公共区域域采用新古典典风格，在小小户型室内采采用简约风格格。1）平层官邸大宅每户设计大理石壁壁炉和整石白白砂米黄石柱柱，公共部位位地面均用高高档米色大理理石材拼花铺铺地，为欧式式的新古典主主义风格。室内色彩以雅致的的米色为主基基调，局部以以深色的木色色作为点缀。橱柜、厨房电器、卫卫浴龙头、卫卫生洁具、开开关插座设施施设备均考虑虑德国品牌原原装进口。留庄平层官邸B风格样板房实景留庄平层官邸B风格样板房实景留庄平层官邸H风格样板房实景留庄平层官邸H风格样板房实景2）酒店式公寓以暖色木饰面为主主调，凸显简简洁而雅致的的居家气氛，并并且和官邸大大宅的风格拉拉开距离。留庄小轩酒店式公寓样板房实景留庄小轩酒店式公寓样板房实景3）会所按五星级酒店标准准，采用大量量的红杉木树树瘤木饰面和和白砂米黄石石材，营造温温馨尊贵的公公共会客环境境。留庄会所大堂实景留庄会所大堂实景留庄会所咖啡厅实景留庄会所咖啡厅实景4）灯光控制系统灯光控制系统可以以对照明、换换气扇、电动动窗帘等进行行控制。起居居室、家庭室室、餐厅及主主卧室内的开开关可对部分分灯具进行开开关或调光控控制，主卧内内还可以对电电动窗帘进行行控制，还可可以对部分区区域的灯光亮亮度进行调节节。系统还具具有场景选择择功能，通过过开关面板的的操作可以对对已设定的灯灯光场景进行行选择。4、结构设计管理XX项目建筑结构构安全等级为为二级，设计计使用年限为为50年，建筑抗抗震设防烈度度为六度。基基础采用独立立基础，主体体结构形式为为框架结构，车车库地下室顶顶板为无梁楼楼板结构，其其余建筑的楼楼面为现浇混混凝土梁板结结构。根据工程地质勘察察报告，本工工程的主要持持力层为粘土土夹卵石，性性质良好，是是理想的地基基持力层，可可作为天然地地基，节省了了桩基的成本本。本工程地地下室基础采采用筏基，主主楼基础采用用独立基础，局局部筏基。5、景观设计管理XX景观以欧洲宫宫廷园林为设设计思路，项项目占地面积积510622.98平方米，景景观面积约31058平方方米，绿化面面积为153622.98平方米，水水景面积809.774平方米，其其余为硬质铺铺装和小品部部分。XX景观意向参考考美国mansiion酒店的欧式风格，以以期达到建筑筑景观一体化化的效果。美国mansion酒店中心庭院美国mansion酒店中心庭院景观平面布置强调调轴线对称关关系，营造欧欧式古典园林林氛围，有气气势，体现南南欧风情。ADI公司留庄景观平面方案ADI公司留庄景观平面方案6、景观照明设计景观照明设计与欧欧式古典园林林相匹配，营营造一种朦胧胧、婆娑感觉觉，由美国碧谱谱公司进行专专业设计，同同景观设计的的方案相互补补充。碧谱灯光专业设计平面方案碧谱灯光专业设计平面方案7、电气安装设计XX项目的消防用用电设备、生生活、水泵为为二级负荷，其其余无特殊要要求均为三级级负荷。为节节约地面用地地，在会所一一层设10KV开闭所一座,地下室设小小区公用变电电所三座、专专用变电所一一座。各公用用变电所均设设在地下室内内,各楼的消防防负荷、电梯梯等重要负荷荷由双回路同同时供电，末末端自投。8、弱电设计XX小区智能化系系统包括安全全防范、管理理监控、信息息网络等，预预留业主远程程控制接口。9、XX项目新技术应应用情况序号新技术、科技含量量应用情况1结构及隔墙技术体体系框架结构,隔墙为为蒸压加气混混凝土块；2环保、节能节水技技术体系节能：外墙外保温温（30厚聚氨酯外外墙外保温）、聚聚氨酯防水涂涂料、合成高高分子JS防水、高聚聚物改性沥青青卷材、双层层中空玻璃高高级铝包木美美式门窗、干干挂天然石材材、会所采用用太阳能热水水系统；3管网成套技术体系系雨污水分流；4施工技术及质量保保证体系悬挑式脚手架应用用技术；抗渗渗砼防治技术术；ISO90001质量管理体体系；5空调系统户式中央空调系统统：大金VRVⅢ中央空调系系统：大金变变频中央空调调的特点：节节能、低噪音音、控制性能能佳；6地面采暖地暖系统：低温热热水地板辐射射采暖系统：：由燃气壁挂挂炉提供生活活热水及采暖暖热水，室内内大理石地面面或地板下的的热水管道向向室内均匀辐辐射热量，创创造出具有理理想温度分布布的室内热微微气候，使室室内达到人体体感官的最舒舒适的状态；；7室内空气清洁新风系统：霍尼韦韦尔全热交换换新风系统：：在不开窗的的情况下可完完成室内空气气置换，提高高室内空气品品质，系统将将室外空气过过滤并与室内内排出的废气气进行热量交交换后送至各各个房间；8防吸尘污染中央吸尘系统：官官邸大宅配置置美国原装进进口“BEAM”中央吸尘设设备。在进行行清洁工作时时将吸尘组件件插入墙面上上的吸尘口，即即可启动吸尘尘主机，灰尘尘与有害气体体尘粒通过埋埋设在墙体内内的真空吸尘尘管道吸到主主机大容量的的垃圾袋中，废废气过滤后通通过管道排出出室外；9防排水渗漏同层排水；10物业管理及智能化化技术体系国家甲级物业管理理，闭路电视视监控系统、周周界防盗报警警系统、车辆辆管理系统、可可视对讲设备备系统、公共共广播系统；；12、设计管理中的经验验与教训1、由于XX项目是是将北京御园园的官邸精装装修产品移植植到江南，在在具体的节点点构造设计上上，对檐沟形形式、铝木门门窗构造、架架空层、地下下室等部位设设计有所欠缺缺，未能充分分考虑江浙黄黄梅季节气温温高空气湿度度大，夏季多多雨水台风的的气候特点，对对原有设计进进行本地化改改良。导致项项目的“水土不服”，防潮防渗渗漏设计不尽尽完善。2、建筑设计在外立立面设计时对对大面积平层层精装修公寓寓的设备阳台台位置和面积积考虑不足，导导致设备阳台台狭小，空间间不够，通风风不良，设备备检修和更换换极其困难。3、根据规划设计，XXX项目的主主楼建筑正负负零标高为黄黄海高程5..3米，低于周边边单位的地表表面2～6米不等，平均均约为4米。因此，整整个XX工地是造造在一个大坑坑中的工程。这这种情况造成成XX项目的地地下室长期处处于地下水位位以下，且整整个XX工地在雨雨天湿气较重重，造成了黄黄梅季节来临临期间XX地下室结结露发霉现象象非常严重。梅雨季节地下室结露现象较为严重梅雨季节地下室结露现象较为严重在车库地下室通主主楼地下室的的通道内，也也存在明显的的结露发霉现现象。4、车库地下室到主主楼地下室电电梯这一段的的楼梯踏步未未设置无障碍碍通道，导致致轮椅使用者者不能从车库库地下室直接接通过地下室室通道到室内内住宅。三、前期报批XX项目的前期报报批和三通一一平工作是开开发过程的推推进重点和难难点，因天目目山路沿线地地铁上行噪音音超标、项目目原始地坪偏偏高、西溪湿湿地限高控制制、配套东侧侧3号规划路建建设滞后、宏宏观调控实行行9070政策、图纸纸设计质量等等一系列棘手手问题，变得得异常艰巨。但但是项目公司司上下仍然齐齐心协力勇挑挑重任，在攻攻坚克难的过过程中，努力力推进XX项目前期期各项工作。1、调整轻轨线路设设置推动项目目环评批复项目北侧沿天目山山路拟建的3号轻轨控制制线，紧贴XXX拟建地块块，测定拟建建轻轨3号线噪音严严重超标，得得出的初步环环评结论是项项目选址不合合理。在项目目用地无法退退还杭州市政政府的背景下下，历时8个月的努力协协调，调整拟建地地铁3号线由地上上轻轨改走地地下线，于2006年8月4日取得了环评评批复。2、调整湿地限高标标准尽可能做做足容积率2006年3月223日XX召开方案案评审会时，被被告知临近西西溪湿地项目目必须要做建建筑限高的景景观分析。杭杭州市政府对对西溪湿地附附近的建筑控控高为黄海高高程18米，如果按规规划部门原定定的屋脊线的的高度作为控控制标准，项项目只能做到到3层，地上可可售面积要减减少9000平方米左右右。按当时的的销售预期价价格2.65万元/平米，收入入的直接损失失达2.385亿元。最后后终于争取到到18米的建筑控高高按檐口高度度计算，确保保容积率做到到极限的1.15。3、异地解决小户型型比例确保规规划指标不变变2006年9月中中旬杭州市出台调调控细则，要要求项目内部部小户型比例例达到总地上上建筑面积的的30％，通过努力力XX9.5％的小户型型比例在原嘉嘉和乐园项目目（丽江公寓寓）中落实，另20.5％的小户型比例用以公建综合楼报批的酒店式公寓抵冲，最终项目得以按原方案实施。4、挖地三尺降低场场地整体标高高为确保XXX项目不超控控制标高，在在规划阶段设设计提出XXX场地整体卸卸土2.6米，局部11米。因此增加了12.9万立米的外外运土方，周周边挡墙结构构加固，挡墙墙饰面装修、地地下室设置大大量排水设施施等一系列费费用和问题。5、教训总结地块东面规划3号号路的建设一一直制约着XXX工程建设设的进程，政政府一直因资资金和道路权权属未实施，经经多方努力，直直至2009年1月8日才完成半幅幅道路的建设设，较原定的的计划滞后1年。四、项目销售管理1、项目命名和定位位由于项目地处西溪溪和留下地域域，结合“西溪且留下”的历史文脉脉，追随西湖湖“汪、刘、郭郭、蒋”四大名庄，取取刘庄之谐音音，项目名为为“XX”。寓意隐贵贵于斯，结合合立意成为西西湖“第五庄”的高端小众众产品定位，从从而明确XXX官邸大宅的的宣传基调。项目的广告宣传词词：“尊贵XX源远流长”。项目定位关键词：：尊贵、历史史感。而在酒店式公寓的的营销推广过过程中，考虑虑到酒店式公公寓属于非第第一居所的房房产品，在项项目的推广中中，沿袭XXX官邸大宅的“尊贵”的调性，同同时增加“西溪度假”--休憩的小屋屋的概念，吸吸引客户关注注，取名“小轩”。2、销售目标完成情情况销售团队的整体目目标是在项目目开盘后的3年内将房源源售罄，且资资金回笼率达达到100%。年度目标和和实际完成情情况对比：年度07年08年09年合计目标销售金额1亿元1.3亿元3亿16亿实际销售金额9.7188亿元元3．0949亿元2.3307亿元元16.6998亿亿超额完成率972%238%完成回笼房款8．1254亿元5．5734亿元2．526亿元完成资金回笼率83.6%95%剩余可售面积50个车位无论是完成XX销销售的整体目目标情况，还还是各年度销销售完成情况况，都是相当当圆满，年年年超年初经营营计划，资金金回笼快。一期二期开盘时间开盘房源官邸102套（可售991套）官邸18套（可售14套）；；酒店式公寓寓215套（实际可可售207套）工程进度主体结顶主体结顶主力户型350平米开盘价格均价33000均价33500销售情况开盘一月实现销售售率94%。截止20009年6月30日，XX一期102套官邸大宅宅已售罄。大户型当月销售111套，销售率率约80%，酒店式公公寓当月实现现销售率约61%；截止2009年6月30日，二期大大户型售罄，酒酒店式公寓共共销售182套，销售率率（以销售额额计算）87%。3、开盘情况介绍2007年XX在在杭州市销售售总额和成交交单价排名分分别为第4名和第7名，销售业业绩极为突出出。XX各年度销售统统计2007年2008年2009年面积(m²)套数金额(万元)面积(m²)套数金额(万元)面积(m²)套数金额(万元)官邸大宅29203829718873292225543152755107酒店式公寓0006463110133224178727964车位（个）000010184014236.1合计2920382971881379213239049570591133074、销售方式创新1）创新“首席接待”和“多多对一”尊贵服务相相结合的营销销模式。2）创新VIP预约约销售和预约约交房，让客客户感到受重重视,满足其心理理需求。3）创新销售模式，给给销售团队不不得低于预定定底价销售。5、紧跟市场形势，果果断决策，提提前2个月实现一一期官邸开盘盘，在07年8月，双方集团公司司根据楼市火火爆的态势，预预判10月之后楼市市的供需关系系将逆转为买买方市场，必必须采取一切切手段，加快快前期报建和和工程的进度度，确保在10月中旬一期102套官邸大宅宅开盘销售，抓抓住有力时机机，抢占潜在在客户群，快快速回笼资金金。公司果断决定一期期官邸开盘从从原计划的12月提前至10月20日。从开盘至2007年11月30日，共计销销售82套，销售额9.87亿元，销售售率91％。进入2007年11月月份，市场观观望氛围明显显，杭州楼市市越行越冷。进进入12月，政府又又陆续出台了了系列调控政政策，房产市市场形势急转转直下，客户户观望氛围明明显加重，事事实证明当初初的决策是正正确的，在07年12月之后开盘盘的和家园、公公元沐桥等楼楼盘就遭遇了了滞销，迟迟迟不能翻身。6、重视项目客户积积累和维护7、经验和教训1）合理的产品规划划定位是项目目销售成功的的前提。由于西溪湿地的自自然环境和与与市中心的合合适距离，因因此，在产品品定位上，精精准把握了高高端人士第一一居所需要的的空间尺度。靠近中心园园区，景观资资源较好的位位置设计3550平方米以上的的户型，景观观资源相对一一般的位置多多设计280平方米的户型型，合理的规规划，有利于于促进项目销销售去化均衡衡。而酒店式公寓的定定位就相对模模糊，虽然价价格制定合理理，但去化速速度没有官邸邸大宅快。究究其原因是：：1）投资性客户认为为XX的酒店式式公寓的交通通和配套便利利不够，不便便于出租。2）实际可售房源中中一室户比例例为85%偏高，偏离离了客户需求求。2）及时把握市场变变化，灵活调整整销售策略。酒店式公寓开盘受受市场环境制制约的影响就就更大，于2008年5月开盘，当当时受银行贷贷款紧缩、股股市转弱、通通货膨胀严重重、亚太部分分国家经济衰衰退等众多不不利因素影响响，楼市投资资型客户的购购房意愿降到到谷底。酒店式公寓寓在开盘选房房和后期协议议转合同的过过程中，都出出现了客户流流失的情况。因此公司积极探索索新的客户渠渠道，积累意意向客户。2009年上半年，积积极挖掘新客客户渠道，通通过在现场制制作移动广告告牌吸引西溪溪湿地游客，通通过发送彩信信吸引异地客客户等方式加加大新客户积积累。再加之之西溪湿地影影响力的扩大大，房产市场场整体形势有有所回暖，同同时现场实景景的魅力越来来越凸显，酒酒店式公寓的的销售渐渐走走出困境，成成交量大幅提提升，09年初可售105套，截止20009年7月26日去化92套。3）随时做好提前开开盘的准备。预见到市场形势将将出现的变化化，公司于2007年9月份决策XXX官邸大宅从从原计划的2007年12月开盘提前前至2007年10月开盘。但营销已形成“随时做好提提前开盘的准准备”的良好习惯,项目在7月份已经开开始开盘各项项工作的准备备，较好地完完成提前开盘盘所有准备工工作。4）根据市场制定合合理的价格策策略07年10月份XX开盘时期期是整个2007年火爆房产产市场的尾声声，调控政策策效应尚未显显现，XX大户型预预定情况良好好，大多数客客户还没有对对房产市场将将要出现的变变化敏感。针针对该种情况况，为实现项项目利润最大大化，同时为为了增强已购购房业主的购购买信心，项项目公司于2007年10月下旬针对对未售房源进进行提价，提提价前均价31740元/㎡，提价后后均价33828元/㎡，增加销销售额约8700万元元。抓住最后后的机会做“有策略的提提价”。XX二期酒店式公公寓开盘，定定价策略审时时度势，公司司采取“平开平走”的策略，利利用价格优势势吸引客户下下单。5）适时调整销控策策略XX一期开盘时项项目公司对房房产市场的后后市还抱有一一丝希望。故故在推盘过程程中，保留了了若干套位置置和户型有优优势的房源。若市场继续保持热销局面，则可以在后市中为公司创造更大利润。实际上，自07年11月直到08年上半年，房产市场持续下滑，公司看到市场的严峻形势，及时调整销控节奏，遇到有强烈购买意向的客户，陆续推出保留房源以利及时消化。二期酒店式公寓开开盘时，市场场形势已经非非常严峻，为为了争取更多多的客户，公公司采用了全全部打开销售售的策略，保保证前期积累累的意向客户户基本上能挑挑到自己心仪仪的房源。6）、注重客户关系系挖掘和维护护是促进销售售的重要因素素。五、项目工程管理1、工程进度管理（1）、XX项目各阶阶段时间计划划完成情况阶段内容计划开始时间计划完成时间实际开始时间实际完成时间状态前期准备2005.092006.122005.092006.12正常工程建设2006.122009.052006.122009.05正常开盘销售2007.122009.052007.102009.05提前2个月竣工交付2009.012009.052008.122009.05正常（2）、配合销售样板板区展示节点点1、2008年4月118日游泳池周边边作为样板区区对外展示，同同步2套精装修样样板房对外展展示2、2008年10月月8日会所内庭院院与游泳池作作为扩大样板板区第二次对对外展示，同同步启用会所所大堂部分作作为销售的现现场接待处。3）建主体施工略有滞滞后，工程建建设和竣工交交付各阶段较较原计划略有有提前，整体体进度控制良良好。2、设计优化管理XX“精致、完美美”的品质追求求对工程的设设计管理提出出了非常严格格的要求，过过程中的严格格把控起到了了关键作用。对建筑相关设计节节点中有疑问问之处或值得得进一步探讨讨的地方，通通过加强与设设计师的沟通通，较好地解解决了相关设设计节点的探探讨确认。解解决了如门窗窗石材等重要要材料的定样样、2#和3#楼的车库入入口跟景观交交接处的节点点处理、小户户型圆弧型门门窗打不开90。等问题。3、工程质量管理对于施工过程中的的工程质量，严严格按照施工工管理记录中中事前控制、过过程控制和验验收这三道程程序来进行质质量管理。过过程中对各道道工序层层把把关，仔细检检查，对于存存在质量缺陷陷的部位要求求施工单位及及时处理，要要求监理单位位加强质量监监督、分管人人员加强巡视视检查力度，使使结构质量得得到了有效的的控制。5、总包管理2006年8月，经经公开招标，确确定中天建设设二分公司为为总包单位。该该施工项目部部经理主要管管理人员的到到位率基本能能够保证每周周5天以上，机机械设备的到到位率100%。6、外立面装饰工程程管理会所连廊透过严格的立面色色差和细部管管理，XX外墙石材材工程获08年浙江省优优秀建筑装饰饰工程奖。7、室内精装修管理理XX的官邸大宅硬硬装饰按照装装修风格及装装修标准定为为四种做法，制制作了四套样样板户型。最最终确定大户户型采用B和H风格，小户户型统一一种种风格。1）XX大户型硬质装装修主要用材材：主卧地毯，书房及及客卧为黑胡胡桃或沙比利利地暖实木复复合地板，墙墙面均为艺优优墙纸，红沙沙尼丝、麦丹丹娜木门套线线及踢脚线；；厨房部分为为冠军牌墙地地砖，其它为为大理石墙面面地面；室内客厅餐厅等公公共区域地面面H风格为诺亚米米黄大理石、啡网网纹走边，B风格为白宫米米黄大理石、啡网网纹走边，墙面均为墙纸，白白沙石材门套套线、踢脚线线及实心柱；；2）精装修设施设备备的选择和管管理厨柜、厨房器具、洁洁具、龙头花花洒、人造石石台板、地板板、开关插座座等是目标客客户除精装修修风格外关注注的焦点。XX项目平层官邸邸部品及一次次装修的应用用情况序号部品情况应用情况1门窗、墙体材料高级铝包木美式门门窗、蒸压加加气混凝土砌砌块、干挂天天然石材；2保温、防水材料硬泡聚氨脂喷涂保保温层、挤塑塑板、合成高高分子JS防水、高聚聚物改性沥青青卷材、聚氨氨酯防水涂料料；3厨卫设备每户设有一～二个个厨房（中厨厨或中、西厨厨）和四～六六个卫生间，均均装修到位；；橱体：德国国POGGEENPOHLL成品厨房橱橱柜，带静音音阻尼回吸金金属抽屉轨道道；德国GAGGENAUU及SIEMEENS品牌组合厨厨房电器（包包括抽油烟机机、微波炉、洗洗碗机、冰箱箱等）：XXX配置的Gaggeenau电器都是最最新最先进的的产品；多米诺灶组合（包包括燃气灶、电电磁炉），既既美观时尚，又又充分满足中中国爆炒的火火力要求。有有微波炉、烤烤箱等多种灵灵活组合；厨房洗涤槽、龙头头：德国BLANCCO（德国“铂浪高”）；卫生间台盆：德国国唯宝；座便器：德国唯宝宝；浴缸：德国唯宝；；卫生间龙头及花洒洒：德国汉斯斯格雅品牌；；热水器：菲斯曼品品牌燃气壁挂挂炉及水箱；；专用洗衣间间：配送洗衣衣机和干衣机机；4住宅内外装修材料料1、公共空间（1）单元门厅：石材材地面，墙纸及木饰饰面、石材组组合墙面；（2）电梯门厅及轿厢厢：石材地面面，木饰面、不不锈钢镜面、石石材组合墙面面；（3）楼梯间：地面地地砖与石材，墙墙面、顶棚为为乳胶漆；2、户内空间（1）入户门：高级防防火防盗门；；采用韩国“技高KEICO”进户门指纹纹、密码、IC卡、紧急钥钥匙四合一锁锁；（2）室内门：黑胡桃桃或影木饰面面成品定制门门；（3）墙面开关与插座座：德国吉徕徕；（4）各功能区装修用用材：室内顶棚:轻钢龙骨纸面石膏膏板吊顶，乳乳胶漆饰面；；墙面:石材、墙砖和墙纸纸；地面：石材、地板板和地毯；地面：地板或地毯毯；5供热、采暖、制冷冷设备大金VRVⅢ中央空调调系统；霍尼韦尔全热交换换新风系统；；低温热水地板辐射射采暖系统；；BEAM中央吸尘尘系统；户内灯光控制系统统：可对照明明灯进行开关关控制，对部部分灯具进行行调光控制，主主卧内还可以以对电动窗帘帘进行控制，并并可实现出门门“一键总关”功能，避免免了离家时要要每个房间逐逐一检查是否否关灯的麻烦烦；6消防、报警保安装装置消防：设置火灾自自动报警系统统、自动喷淋淋系统、消火火栓灭火系统统和防排烟系系统；报警安防：室内一一层设置红外外线防护装置置，周界围墙墙、主要出入入口等部位设设置红外报警警及视频监控控系统。每户户设置可视对对讲及门禁系系统：可视对对讲系统采用用国际标准的的TCP/IIP网络接口，能能够适应以太太网传输，便便于管理。室室内机与单元元门口机、消消控中心管理理机等可视通通话；室内机机可连接紧急急求助按钮、煤煤气泄漏报警警器、门磁、窗窗户红外幕帘帘等线路，住住户能对报警警防区进行布布、撤防操作作；7给排水管材及设备备排水管道采用同层层排水方式：：排水管材管管件均为吉博博力HDPE优质材料，给给水管道采用用国标304不锈钢水管管，强度高，延延展性和韧性性好，抗冲撞撞、抗震和抗抗冲击性能强强。并可保持持水质纯净卫卫生，杜绝管管路二次污染染和“红水”，“绿水”问题，卫生生安全性得到到有效保护；；8进户门锁韩国技高“KEIICO”进户门锁：：该锁可采用用密码、IC卡、指纹、紧紧急钥匙四种种方式开启入入户门，除应应急钥匙外，其其他三种开门门方式可以自自行组合，以以选择合适的的开门方式。该该锁具有劫持持报警功能；；9供配电线路及设备备每户进户电线≥116mm2，空调设备备独立线路≥10mm2；“顺特”干式变压器器、施耐德开开关；10电梯及室内外公共共活动设施各单元均配备一台台日立无机房房电梯，该无无机房电梯采采用日立全新新的无机房产产品技术，安安全可靠、平平稳舒适、节节能高效。小区内设有儿童游游乐设施和健健身设施（包包括室内外泳泳池、室内健健身房等）；；XX的厨房电器是是在杭城楼盘盘首次使用嘉嘉格纳（GAGGEENAU），从性价比比角度选择嘉格纳+西门子组合合（洗衣机、干干衣机、洗碗碗机、冰箱为为SIEMEENS，其它为GAGGEENAU），也带动了了杭州顶级精精装楼盘选用用嘉格纳奢侈侈品牌的风潮潮。8、安装设施设备管管理1）电梯工程采用广州“日立”无机房电梯梯，总计28台电梯，其其中1-9#楼平层公寓寓为单梯，10-133#单身公寓为为并联梯，梯梯速均为1mm/s。根据本项目特点，在在条件允许的的前提下选择择净高较高、面面积较大的电电梯轿厢，XXX的电梯轿轿厢在装修完完成后仍保证证净高达到22.6米，提升了空空间感。2）会所区域中央空空调工程XX会所中央空调调系统，冷热热源选用2台100冷吨的“特灵”螺杆式风冷冷热泵机组,室内末端采采用“特灵”风机盘管及及吊装式空调调机组。大堂堂、餐厅、室室内泳池等大大空间采用吊吊装式空调机机组送风形式式，其余区域域设计为风机机盘管加新风风的空调送风风形式。中央央空调水系统统设计为两管管制供、回水水方式，立管管设计为异程程式系统。3）户式中央空调工工程XX官邸大宅共每每户均配置大大金VRVⅢ空调系统，空空调室内机选选择吊顶内暗暗藏式风管机机，空调外机机安装位置经经过专门设计计，统一安装装在设备阳台台，室内末端端均采用线控控方式控制。4）新风工程采用霍尼韦尔全热热交换系统。每每户配置2台，室内采采用集中回风风方式，送风风口单独送入入各功能区域域；风量保证证室内每小时时换气一次。5）中央吸尘系统官邸大宅每户在洗洗衣房或设备备阳台位置安安装1台美国原装装进口“BEAM”中央吸尘主主机，通过由由DN50UUPVC管材及弯头头组成的管网网在各分隔区区域设置吸尘尘阀门。6）地板采暖系统官邸大宅采用低温温热水地板辐辐射采暖系统统，配置德国国“菲斯曼”壁挂锅炉，“沃茨”地暖温控中中心、分集水水器及室内温温控面板，同同时配置德国国菲斯曼1500L换热水箱箱，兼顾室内内生活热水系系统。室内地地暖盘管采用用乔治.费歇尔的PB管(聚丁烯)。酒店式公寓卫生间间采用电地暖暖，配置芬兰兰恩斯托进口口发热电缆，电地热的温度控制器选用北京”高标”智能化温控器，这种温控器可以根据业主需要分四个时段进行不同温度设定。7）给水系统采用市政直供水，室室内管道采用用温州正康不不锈管管材和和管件，并采采用卡凸连接接方式，施工工相对比较简简便。采用不锈钢管件卡卡凸式连接，支支架固定显的的尤为重要8）排水系统室内排水采用污、废废水分流，且且采用同层排排水的形式，材材料采用瑞士士吉博力HDPE管，室外雨雨水管同样采采用瑞士吉博博力HDPE管。9、室外景观管理XX景观工程做工工精细，特点点突出，突出出欧式园林的的规整和仪式式感，在业界界受到高度评评价。1）、硬质部分A、栏杆、景观挡墙墙、花坛小品品饰面材料与与建筑一体化化，都采用砂砂岩。B、地面铺装主要是是黄、棕、灰灰、黑和绿55个系列。主要用用材为黄锈、加州金麻、将军红、贵妃红、鲁灰、福鼎黑和承德绿。石材表面分火烧面、荔枝面和粗糙面三种。C、水景石材选用的的是黄锈定加加工，采用喷喷砂面。D、水景马赛克采用用了陶瓷马赛赛克与玻璃马马赛克，都采采用蓝色系列列进行组合。E、地面铺装控制根根据不同部位位有密缝与离离缝两种形式式，一般关键键部位采用密密缝铺设，次次要部位采用用离缝铺设。局局部位置采用用水刀切割，提提高加工质量量。会所内庭院水刀切切割拼花效果果1）、水景：XX水水景是一大特特色，水景都都形成水幕效效果。会所东面水景效果果会所内庭院水景效效果游泳池边海螺喷水水效果8#北面喷水狮子效果果1#北面水幕效果2）、台阶做法：XXX台阶是一一大特色，采采用黄锈切割割成席纹状，很很精致。台阶效果1#、2#、3#大台阶效果2）、水电安装部分分（1）、七头特色灯具具景观灯效果3）、绿化部分XX灌木种植，主主要规则式种种植，局部空空间相对较大大部位采用了了规则式与自自由式相结合合的形式，如如游泳池周边边。草皮采用用果岭草，是是黑麦草和百百慕大混播性性草皮。六、项目成本管理理XX项目在成本方方面是一个先先天不足的项项目：首先是是地价较高，其次是由于于要提升项目目自身的生活活配套，同时时解决地块规规划条件中公公建面积不低低于25%的限制，会会所面积配置置比例较高，导导致成本投入入增加。最后,由于西溪湿湿地限高的原原因，规划上上只能向下拓拓展建筑空间间，衍生了大量的的土方工程及及与周边交界界处的挡墙工工程，而挡墙墙工程又引申申出了高压电电缆移位、雨雨水污水管移移位、与周边边单位的交涉涉等费用。XX项目含税费的的实际总成本本控制在13亿范围内，未未突破目标成成本。由于销销售回笼资金金迅速，财务务成本节余50%。相比之下下，精装修工工程成本和前前期费用增加加较大。但通通过投资增量量效益的分析析，成本的增增加，对项目目效益的增加加起到了正向向杠杆的撬动动作用。建议在要在后续项项目策划阶段段提前做好总总成本的刚性性控制和设计计整体评估和和优化，争取取在产品准确确定位的前提提下获得成本本及品质双赢赢的结果。1、项目整体成本控控制XX项目总成本为为1298007万元，含营业业税及附加，整体受控情况良好。大户型官邸可售面积完全单方成本25537元/平米，单方收益为8103元/平米；酒店式公寓可售面积完全单方成本19158元/平米,单方收益590元/平米。土地成本525772万元，占项项目总成本1298007万元的40.5%；其中实际际支付土地出出让金总额50100万元，土地地契税1503万元及延付土土地款利息等等费用969.111万元。实施阶段成本控制制时间金额（万元）与前阶段的差值差异比例项目立项决策批复复投资2006130100项目总预算2008.6128705实际完成投资2010.612987610980.86%整体成本变化情况况1）由于07年一期期官邸大宅销销售时点把握握准确，资金金回笼及时，降降低原预算的的正常财务利利息1650万元。2）因销售收入逐步步攀升，从预预算的15.68亿提高到16.69亿，按销售售收入的5.6%计，营业税税缴纳较原预预算高560万元。3）项目公司作为双双方股东的资资金平台，委委贷XX的贷款利利息支出4500万元应予以以扣减；4)由于XX项项目配置定位位高，为树立立了市场标杆杆的高档精装装修楼盘，由由于选择了优优质高档的材材料设备和诸诸多住宅功能能技术，相应应的工程成本本定位较高，相相应也推动了了销售率。2、规划指标变动评评估可研指标

（平方米米）实际指标

（平方米米）指标变化

（平方米米）变动率

（％）净用地面积510625106200.00%容积率1.31.160-10.8%总容积率面积66231586237608-11.5%总建筑面积77567781385710.7%■可售面积67917686587411.1%官邸大宅4173241619-1130.3%酒店式公寓1245211559-893-7.2%车库1376015480172012.5%■不可售面积96509480-1701.8%XX项目各项规划划指标同可研研阶段相比，其其主要变动体体现在以下几几点：(1)不可售面积积减少1.8%，但占总建建筑面积比例例偏大。项目目总建筑面积积增加571平方米，增增幅0.7%：其中可售售面积增加了了741平方米，增增幅1.1％；不可售售面积减少了了170平方米，降降幅高达1.8％，不可售售部分面积侵侵占了部分地地上容积率面面积，不但将将对实际楼面面地价产生不不利影响，且且影响了工程程成本及最终终盈利。(2)可售面积总总量变化不大大虽有所增加加，但经济效效益不佳。其其中：车位面面积总量增加加1720平方米，但但总车位数量量不变，对车车位销售收入入无贡献；而而酒店式公寓寓和官邸面积积变化幅度最最大，分别减减少了893平米和113平米，按各各自均价3.3万元和2万元计，减减少销售收入入2159万元。销售价格（元/平平方米或元）销售面积（平方米米或个）可研阶段实际销售增幅可研阶段实际建设销售率■可售6791768658官邸大宅265003360026.8%4173241619100%酒店式公寓120002000066.7%1245211559100%车库18000022000022.2%34434485.5%XX住宅部分目前前基本销售完完毕，实际销销售价格与可可研相比增幅幅较大，达到到26.8％-66.77%，而实际销销售额16.56亿元仅比可可研13.41亿元增长23.5％，主要原原因为地上可可售减少幅度度较大，并未未使售价提升升的收益达到到最大化。3、项目合同执行和和管理XX工程合同管理理做到了数据据化、信息化化动态管理，所所有合同均按按专业分类录录入合同金额额、供方单位位、付款条件件、结算方式式、工期、项项目经理、联联系单变更、付付款记录等信信息内容，是是项目成本、进进度、结算、资资金管理的信信息管理主线线。合同条款款设计详尽，注注重风险的适适度转移和控控制。工程类别合同数量（份）合同金额（万元元）超合同金额（万元元）超合同比例建安工程5214006.177152129.2255815.20%精装修工程9124832.377376064.3244524.42%设备工程2796.200007.21270.09%室外工程71387.91441263.1624418.96%环境工程232619.32881586.8976622.41%弱电工程61024.8111520.65522.02%在合同签签订时应尽量量准确的统计计工程量，避避免事后增加加造成合同价价的突破，如如有超过合同同价一定比例例的变更出现现时，应及时时签订补充协协议，作为今今后决算的依依据。4、项目招投标管理理XX工程程类招标方式式比例一览表表招标方式XX合同数量比例按合同数量费率招标712%工程量清单招标2035%施工图预算包干59%议标2544%合计5788%XX材料设备类招招标方式比例例一览表招标方式XX合同数量比例按合同数量工程量清单招标3024%议标5947%直接采购3629%合计125100%住宅精装装修工程，材材料设备的比比重在整个项项目中占有40%左右的比重重，因此高度度重视各种材材料设备的采采购工作。在在参考XX集团的战战略合作价格格的基础上，根根据项目的实实际情况进行行工程材料设设备的招标采采购。通过充充分的市场竞竞争和科学的的控制措施，既既保证质量，又又能达到最大大限度的降低低成本。除总包单位选择，采采取了杭州市市公开招标程程序外，其余余招投标工作作，均采用内内部邀请招标标的方式进行行。3）政府垄断行业均均采取定向议议标方式。通过类似项目的费费率横向比较较，按公司垄垄断行业定向向议标流程，确确定了XX项目综合合管线相关工工程的中标单单位:工程名称中标施工单位名称称内部供水环网工程程杭州市自来水经济济XX有限公司司电力工程杭州市大达电力安安装有限公司司消防水环网工程杭州市博凯自来水水有限公司供热工程杭州市热力有限公公司燃气管网工程杭州市燃气集团有有限公司管网网建设分公司司5、工程成本管理XX项目按公司成成本管理规定定，在一期平平层官邸销售售前即组织总总师办、工程程部、精装修修部、成本部部和销售部研研究部品部件件的材质、品品牌和档次，编编制工程成本本预算表，并并召开公司经经营班子层面面的评审会审审议，并报XXX集团工程程成本管理部部审核备案。工工程成本预算算表和项目成成本跟踪表作作为项目开发发实施过程的的经济性纲领领文件，开展展目标成本管管理和资金计计划管理。1）XX工程成本预算算由于XX项目的土土地成本较高高，为取得较较好的经济效效益，XX项目的工工程成本管控控成为了项目目开发的关注注重点之一。XX2007年33月经董事会会评审通过的的工程总成本本预算为50064万元，地下下室建安单方方造价2249元/平米，地上上建安工程单单方造价1873元/平米，平均均单方造价1986元/平米。XX项目的公共配配套与住宅地地上面积配置置比为5.8%，会所工程程单方造价8230元/平米，折合合建筑面积单单方造价为446元，经横向向比较，XXX项目的公共共配套面积配配置比和工程程成本均略高高于杭州市区区XX其它项目目。与当时最最接近于XXX的北京御园园各专业工程程项目同口径径综合比较，本本项目工程成成本预算表目目标控制合理理且偏紧。2）工程实际成本XX项目的工程接接近实际成本本为53603万元（含整整改费用），目目前总包建安安、精装修和和景观工程结结算仍在审计计过程中，预预计超预算成成本7%。成本变更更比较如下：：目标成本实际成本实际成本与目标成成本差额总成本(万元)单方成本(元/mm2)总成本(万元)单方成本(元/mm2)总成本(万元)单方成本变更比例例建安工程15404187616324208716536%精装修工程225883098273573498312821%设备工程14749578010040-47%室外工程26961801367175-37-49%环境工程36293283037388469-16%弱电工程812998851131129%公共配套工程3460459385453755811%成本合计50064.18853603.4773539.37%XX建安成本原预预算146700.76万元，实际际成本163233.51万元，增加11.3％。XX土建总成本变变更一览表项目接近实际价格占总造价比例原预算价实际与原价差实际与原价差百分分比结构82277907753.36%77237249950406586.53%屋面7216600.47%690000316604.59%外墙39185426625.41%342735477491187914.33%门24%171638911171687010.00%其他68060914.41%62770305290618.43%围墙63346564.11%58806764539807.72%成本合计（元）1542065001100.00%14152239931268410888.96%但过程中由于项目目售价攀升导导致精装修定定位随之攀升升；另为解决决小户型配置置比例不足的的问题，酒店店式公寓的户户型大量拆分分成90平米以下的的一室户，导导致精装修工工程成本的增增加。3）XX项目所采用技技术和部品的的经济评价工程项目单位材料设备单价（元元）经济评价外墙保温系统进户门平米6290规格1200*22000木质进户门门中间衬保温温棉和钢板，防防火、防盗、隔隔声，并提高高保温性能硬泡聚氨酯保温层层平米5130mm厚铝包木门窗平米1900中空5+12A+5双双层玻璃屋面聚苯乙烯挤塑塑保温板立米90050mm厚欧文斯斯科宁整体保温系统平米55建筑节能50%以以上户式中央空调系统统品牌：大金户10675地热系统品牌：菲斯曼锅炉炉，乔治费歇歇尔管道户39083减少空调能耗，增增加舒适度新风系统品牌：霍尼韦尔户13036全热交换，减少能能源损失中央吸尘系统品牌：美国BEAAM户4680集中吸尘