龙华九龙玺商业营销策略初步方案(终稿)

匯誠行商業顧問機構龙华玖龙玺商业部分营销策略初步方案2015年6月商圈名称开发商体量（㎡）开业时间北站cococity星河集团8万2014-11北站缤果空间益田集团3万2014-11北站奥特莱斯美荣投资3万2014-10红山九方中航集团10万2014-10红山绿景佐邻香颂绿景集团4.6万2013-5红山绿景1886绿景集团3万2013-11红山港铁天颂港铁集团1万建成红山中海锦城中海集团5.3万（集中式4.2万）建成龙华鸿荣源壹城中心鸿荣源地产27万（集中式+特色街区）建设中龙华旧城核心区城市综合体德业基公司预计10万左右未动工龙华龙华商业中心旧改中洲集团预计10万左右未动工龙华龙华海岸城海岸集团预计10万以上未动工民治上油松村旧改——7.28万未动工龙华大型集中式商业云集相互之间竞争激烈已开业：6个建设中：3个（预计1—2年内开业）规划中：4个（百万级旧改大型综合体项目）核心问题1：如何进行差异化定位，突破自身体量小及商业氛围不浓的限制，在大型集中式商业的激烈竞争中脱颖而出？玖龙玺约3.6万㎡的商业体量相对小位于北站商圈，非传统商圈，商业氛围相对较弱龙华老商圈：龙华最早、最成熟商圈民治商圈：传统商圈，商业氛围浓厚红山商圈：购物中心最早进驻且最多商圈深圳北商圈：新型商圈，去年进入起步阶段已开业未开业龙华商业中心旧改鸿荣源壹城中心旧城核心区城市综合体龙华海岸城港铁天颂中海锦城九方绿景1886绿景香颂缤果空间COCOCITY上河坊保利悦都北站奥特莱斯本案龙华老商圈红山商圈民治商圈北站商圈核心问题研判核心问题2：龙华片区在售项目（含本项目）剩余量高达10万㎡以上，销售市场竞争激烈，如何短期内占领市场，成为NO.1？推售剩余体量10.6万㎡片区销售状态项目名称销售商业类型商业体量（万m2）主力面积（m2）单价区间（万/㎡）总价区间（万）去化率开盘时间剩余量（万m2）龙华（5）在售中海锦城集中式+底商5.330-70一楼15；二楼7300-900一期41套约2500m2，去化33%二期预计7月份开卖5.2在售水榭春天社区底商3.630-3008-15300-2100一期100%（推售4300㎡）二期7月份开卖1.8待售保利悦都集中式+底商2.7——————待售待定2.4影院自持待售星河传奇社区底商3——————待售待定3待售玖龙玺集中式+底商3.630-70————待售下半年3.6核心问题研判核心问题3：如何平衡销售与经营之间的关系，增强客户购买信心，是销售的关键。集中式商业2.8万㎡，且为多层商业，销售后造成的产权分散，直接影响到后期经营注：销售总面积约36000㎡集中式商业1集中式商业2街铺核心问题研判核心问题1：如何差异化定位，突破竞争格局？核心问题2：片区销售市场竞争激烈，如何快速抢占市场？核心问题3：如何平衡集中式商业的经营与销售问题？找准项目定位、营销方式将是我们解决问题的关键总结：核心问题研判项目研判11.1

商业市场研判1.2

项目定位1.3业态定位项目研判传统商圈：龙华商圈：龙华最早商圈，人流密度大，商业氛围浓厚民治商圈：沿民治大道展开，以百货和街铺为主，商业较低端，购物体验感较差。新型商圈：红山商圈+北站商圈：随着绿景香颂、绿景1806、九方、Cococity、缤果空间等购物中心进驻，开启了龙华商业新格局。核心商圈：龙华新区商业沿地铁4号线展开，形成了龙华老商圈、民治老商圈、红山商圈、北站商圈四大商圈格局。龙华新区商业沿地铁4号线展开分布，随着购物中心的相继开业，片区进入商业新格局。1.1商业市场研判——商圈龙华天虹宝龙城南方明珠商业城龙华大润发佳华商场美丽AAA御龙华庭金地上塘道特发和平里潜龙曼海宁合正中央原著莱蒙水榭春天锦绣江南金地梅龙镇绿景1806绿景香颂世纪春城九方卓越皇后道缤果空间Cococity万科金域华府上河坊奥特莱斯大润发天虹龙华老商圈红山商圈奥特莱斯北站商圈民治老商圈名称主要业态商业体量（m2）龙华天虹服装鞋帽、珠宝饰品、超市等2万大润发黄金珠宝、儿童乐园、超市、书城、服装等5万佳华商场服装零售、超市、家电数码等2.5万美丽AAA服装鞋帽、皮具箱包、超市等2.52万宝龙城超市、餐饮、电器等0.83万南方明珠商业城服装、数码产品等0.86万龙华老商圈：

龙华最老商圈，商业氛围浓厚，以龙华天虹、大润发为代表商业，业态较低端；未来随着4大旧改的推进，大体量购物中心进驻，商业即将升级美丽AAA龙华天虹大润发佳华商场南方明珠商业城宝龙城龙华商业中心改造鸿荣源壹城中心旧城核心区城市综合体龙华海岸城保利悦都现有商业旧改推进商业项目零售业态居多且品牌较杂，业态低端，多为满足社区服务需求，购物体验感不强项目研判1.1商业市场研判——商圈龙华传统商圈，以民治天虹、大润发为代表商业，主要以街铺为主，虽商业氛围浓厚，但业态零乱、低端，购物体验感差；未来随着上油松村旧改的推进，大型集中式商业将进驻名称商业类型业态体量（㎡）民治天虹集中式服装鞋帽、珠宝饰品、超市等2万大润发集中式黄金珠宝、儿童乐园、超市、书城、服装等4.2万上油松村旧改集中式+底商现未动工7.28万大润发民治天虹民治大道沿民治大道展开，以百货和街铺为主，商业较低端，购物体验感较差。仅有2个集中式百货类商业，其余为街铺，业态以生活超市、美容美发、中介、低端零售为主。项目研判民治老商圈：1.1商业市场研判——商圈上油松村旧改现有商业旧改推进商业项目新型商圈，购物中心最先进驻、最为密集的区域，已开业3个，待开业2个，购物体验感强，多以购物消费为主现有商业名称商业形态主要业态商业体（m2）绿景香颂购物中心超市百货、影院、餐饮、服装鞋帽、休闲娱乐、教育培训等4.6万绿景1866购物中心超市百货、影院、运动、餐饮、休闲娱乐、教育等3万九方购物中心超市、影院、书店、儿童、教育培训、餐饮、高端零售等10万港铁天颂集中式——1万中海锦城购物中心+商业街——5.3万特发和平里（自持）集中式+商业街——1.3万锦绣江南商业街+集中商业服务配套、餐饮、服装鞋帽等约4.2万莱蒙水榭春天商业街+集中商业超市百货、服务配套、餐饮等3.8万合正中央原著街区商业服务配套、餐饮、地产中介等1.5万金地梅陇镇社区底商+商业街服务配套、餐饮、美容美发美甲等1.2万世纪春城社区底商服务配套、超市、餐饮、教育培训等1.8万合正中央原著绿景香颂世纪春城金地梅陇镇莱蒙领尚锦绣江南绿景1866九方中海锦城港铁天颂已有商业未来商业已开业购物中心3个：九方、绿景香颂、绿景18661-2年开业的购物中心2个：港铁天颂、中海锦城和平里项目研判红山商圈：1.1商业市场研判——商圈

新型商圈，商业氛围相对较弱，已进驻购物中心3个，以购物消费为主；拥有深圳北站交通枢纽优势和未来龙华商务中心规划，未来商业必争之地，商业发展前景巨大，同时竞争压力也将增加Cococity上河坊万科金域华府缤果空间名称商业类型业态体量Cococity购物中心影院、超市、零售、餐饮、教育、娱乐休闲、服务配套等8万缤果空间购物中心影院、餐饮、零售等3万北站奥特莱斯购物中心餐饮、折扣店等3万上河坊集中式+社区底商影院、超市、餐饮、娱乐、服务配套、教育等6万万科金域华府社区底商餐饮、服务配套、教育等1万北站奥特莱斯龙华——最靠近福田中心区，具有先天的地理优势深圳北站——未来亚洲最大的交通枢纽中心；龙华未来的商务中心深圳北站强大的人流拉动效应，未来人流量最大、最繁华商圈3个购物中心2014年相继开业，抢占龙华商业格局更新前沿项目研判北站商圈：1.1商业市场研判——商圈项目研判龙华老商圈红山商圈北站商圈民治商圈

龙华最老商圈，商业氛围最为浓厚，但购物环境及体验感差

未来将有5个大型集中式商业进驻

传统商圈，虽商业氛围浓厚，但以街铺为主，业态低端，购物体验感差随着上油松村旧改的推进，未来将出现大型集中式商业新型商圈，未来商业必争之地3大购物中心进驻，以购物消费为主购物中心最密集区域，是龙华商业格局更新起步最早区域，购物体验感强现阶段商业以购物消费为主1.1商业市场研判——商圈总结：龙华已进驻购物中心6个，分布在红山商圈和北站商圈，以家庭型购物体验为主项目名称体量业态代表商家主题定位cococity8万平零售+餐饮+休闲娱乐+儿童+服务配套+教育华润万家、博纳国际影、GAP、优衣库、必胜客、超级牛扒、博雅儿童书店、魔法学园新型社区购物中心缤果空间3万平零售+餐饮+休闲娱乐+服务配套奥斯卡7D影院、老西安、品牌折扣店（李宁、阿迪达斯、耐克）城市枢纽购物一站北站奥特莱斯3万平零售+餐饮御膳府都市农场、御膳府生态羊庄、品牌折扣店、ARMANIJeans、GUCCI、MaxMara高铁奥特莱斯购物中心九方10万平零售+餐饮+休闲娱乐+儿童+服务配套+教育覔书店、华润万家、中影国际影城、玩具反斗城、稻香、优衣、H&M、无印良品生活体验中心（实则与购物为主）绿景佐邻香颂4.6万平零售+餐饮+休闲娱乐+儿童+服务配套+教育华润万家、大地数字影院、苏宁电器、百胜餐饮、杨梅红文化教育社区型购物中心1866佐阾荟3万平零售+餐饮+休闲娱乐+服务配套+教育迪卡侬、华润万家、万众影院、杨梅红教育、邦德教育、骄阳国际、埃克斯咖啡运动时尚、乐活休闲地标上河坊6万平购物、娱乐、休闲、文化、旅游、教育、体验横店影城、人人乐、哈皮小孩、原味椰子鸡、古稻林、芭蕉亚洲音乐餐厅体验式休闲购物小镇

龙华已开业购物中心在定位上以休闲购物为主，主力店及商家同质化严重；本项目应进行差异化定位，形成特色，在竞争激烈的购物中心中脱颖而出。均为综合性业态：零售、餐饮、休闲娱乐、服务配套项目研判1.1商业市场研判——购物中心主力店趋同：影院、超市、快时尚定位以休闲购物为主，缺乏特色主题商业模式项目名称体量空置率经营现状cococity8万0较好，辐射面广九方10万0较好，辐射范围广缤果空间3万34%较差，主要辐射北站客流绿景佐邻香颂4.6万0经营较好，但影响力有限，辐射范围小绿景18663万16%经营一般，影响力有限，辐射范围小上河坊6万20%一般，目前正处于调整期玖龙玺3.6万————

龙华现有购物中心体量大小决定影响力，体量较小的商业辐射范围小，主要以社区型服务配套为主，将直接影响经营状况，如绿景佐邻香颂、绿景1866购物中心现仅为社区型商业项目研判在体量决定影响力的环境下，本项目需拔高项目定位，突破体量限制，扩大市场影响力，避免成为社区型商业体量较小的商业项目影响力有限，招商及经营较难，容易成为社区型商业1.1商业市场研判——购物中心项目研判1.1商业市场研判商业形态：代表性商业：深圳商业经过了传统街铺—购物中心—生活体验中心过程功能由满足生活所需到消费体验再到享受生活，档次越来越高。万象城——购物商业代表以中国购物中心领航者的定位，国内顶级奢侈品消费场所，引领深圳潮流消费商业格局益田假日广场创造深圳真正的时尚魅力所在，以国际、精品、时尚、体验为引导，集丰富业态于一体，在为深圳市民打造出一种更加舒适的体验式购物方式海上世界、欢乐海岸——生活体验商业代表海上世界：明华轮品质餐饮体验+水幕表演+独栋家居式环球餐饮体验+景区设计欢乐海岸：独栋环球美食构造的江南小镇风情+水秀剧场+椰林沙滩公园设计以享受生活来引领消费，给消费者不一样的消费体验消费已不再是商业发展潮流，生活体验才是未来发展趋势传统商业街铺为主，业态杂乱东门商圈、华强北商圈购物中心一站式购物消费场所万象城、益田假日广场城市型生活体验中心海上世界、欢乐海岸深圳商业发展历程：项目研判1.1商业市场研究——总结我们项目要把握商业发展脉搏以生活体验为主题，打造为龙华乃至深圳的代表性商业龙华目前商业情况：多家购物中心进驻，商业进入新格局，但以家庭购物体验为主深圳商业发展趋势：生活体验已取代购物体验，成为商业未来发展趋势定位方向：深圳最具特色的开放式生活体验场——集生活体验、聚会、餐饮、休闲、娱乐为一体项目在形象、业态组合、商家等方面应力求给人营造体验感十足的印象，并力求使其体验后铭记于心；打造特色鲜明的情景主题，营造出浪漫、舒适、别具情调的开放式消费环境，创造最具艺术感、体验感的氛围。项目研判所以我司建议打造：1.2项目定位项目研判深圳首席独具特色的开放式生活体验场1.2项目定位特色餐饮文化提供现场喜剧表演的餐厅ESPN、NBA运动主题餐厅项目研判1.2项目定位都市酒吧文化引进特色品牌酒吧，将都市娱乐概念从白天到黑夜发挥到极致项目研判1.2项目定位异国风情享受引进异域品牌餐饮，打造全球美食汇聚中心项目研判1.2项目定位家庭欢乐时光丰富的家庭亲子互动空间，丰富的儿童消费功能组合项目研判1.2项目定位项目研判案例借鉴——新加坡westgate(西城)1、区域条件的相似性：新加坡新区的核心，非传统商业中心，与地铁站相接。Westgate（西城）位于新加坡西边裕廊商业区，与裕廊东地铁转换站、裕廊东巴士转换站以及附近设施相连接，作为通向裕廊湖区的门户，以其便利的交通设施，该项目将成为周边人群及来往裕廊湖区工作和娱乐人群的重要门户。2、产品资质的相似性：面积5.5万㎡，项目商业建筑形态为“block开放街区+购物中心”。Westgate（西城）商业建筑面积5.5万平米，地下二层，地上五层，3个出入口，二层及以上Block街区铺位通过外廊及连廊实现与购物中心的连通，同时将外部地铁人流引入商业内部。1.2项目定位项目研判借鉴点1：项目设计理念与主题定位Westgate（西城）设计理念为城市绿洲，将绿色与商业充分结合。定位于精品生活方式的购物中心，强调“生活”与“休闲”、“体验”，细分家庭消费客群的需求，进行精致生活方式的场所打造。项目研判案例借鉴——新加坡westgate(西城)1.2项目定位Block开放街区1-3层全部规划为餐饮业态，主要为面包咖啡、休闲餐饮及特色餐饮类，典型商家有skinnypizza、Paulbakery、greendot、toastbox等

，同时通过与街区绿色景观的结合，形成项目人流集聚中心。借鉴点2：项目餐饮主题项目研判项目研判案例借鉴——新加坡westgate(西城)1.2项目定位代表商家示意：项目研判项目研判案例借鉴——新加坡westgate(西城)1.2项目定位借鉴点3：开放式儿童乐园新加坡最大户外游乐场WestgateWonderland儿童游乐区：商场的游乐场设在4、5层，4层的wonderland是新加坡最大的户外游乐场，真的是一个奇幻世界，里面有10米高的树屋，装饰着花朵和昆虫，可以玩攀岩、滑梯等等。5层有个kidsclub，适合4-12岁的孩子，里面有障碍赛、寻宝活动。项目研判项目研判案例借鉴——新加坡westgate(西城)1.2项目定位借鉴点4：绿色主题西城的设计灵感源自裕廊的原有街景，并结合对未来的期盼，总体设计主题为城市绿洲，强调绿色与商业的结合。项目研判项目研判案例借鉴——新加坡westgate(西城)1.2项目定位项目研判借鉴点4：绿色主题绿色生态外立面绿化园艺商户绿化装修绿植与水景结合趣味小品的穿插项目研判项目研判案例借鉴——新加坡westgate(西城)1.2项目定位休闲娱乐儿童辅助性业态重点规划业态塑造项目形象，打造主题性休闲商业构建市场吸引力满足社区人群基础生活消费需求注重商家品质形象打造餐饮生活配套两大类业态共同构建项目核心竞争力精品零售（1）以餐饮休闲娱乐、高端零售等业态为核心发力点，构建市场吸引力、塑造项目形象；以生活配套、儿童主题等为辅助，满足社区人群基础生活消费需求。项目研判1.3业态规划——规划思路（2）MALL作为重点塑造区，打造品质格调型特色风情MALL，规划强吸引力及聚客能力的业态组合及商户组合，成为区域强号召力街区，构建项目核心。格调休闲特色时尚餐饮大型品牌餐饮高端零售、资享会所、精品服务等+书店、红酒会所、雪茄吧、咖啡、甜品店等外婆家、探鱼、南小馆等稻香、王品台塑牛排等玺园珠宝、NICE、妙音禅茶等业态组合及商家方向：重点塑造街区项目研判——规划思路1.3业态规划（3）重点引入具有市场号召力、主题性、品质感的餐饮、休闲品牌商家，快速形成市场吸引力及认可度，构建核心价值及品质形象打造。最大化带动消费人群，拔高项目商业价值项目研判——规划思路1.3业态规划业态总体布局项目研判重点规划社交聚会、精品消费、儿童需求，如咖啡/甜品、休闲餐饮、特色餐饮、异域美食、时尚创意类零售等品质形象较好的商家，对外吸引人流，打造城市时尚休闲空间。特色生活体验场：缤纷生活街：重点规划生活必需类、便民服务类业态，满足社区商业基础配套需求。1.3业态规划品牌餐饮品牌餐饮精品零售精品零售精品零售精品零售特色餐饮特色餐饮咖啡甜品/饮品咖啡面包甜品饮品休闲餐饮休闲餐饮项目研判依托下沉式广场，重点规划休闲餐饮、特色餐饮、精品零售等商业氛围及形象感较强的商家，对外吸引人流，提升地下商业价值。——北区负一层1.3业态规划品牌餐饮品牌餐饮精品零售精品零售异国餐饮异国餐饮酒吧甜品/饮品银行咖啡面包/甜品/饮品休闲餐饮咖啡休闲餐饮咖啡休闲餐饮酒吧酒吧生活超市药店/花店/干洗/中介/邮递/便利店/酒庄/茶铭1-C/1-D/1-E号楼商业以满足社区商业基础配套的生活必需类及便民服务类业态为主，MALL区域规划酒吧、休闲餐饮、异国餐饮、精品零售等品质形象较好的商家，打造高品质感的舒适休闲商业街区项目研判——北区一层1-C1-D1-E1-J1-H1-G1.3业态规划少儿才艺培训少儿才艺培训少儿才艺培训甜品/饮品甜品/饮品特色餐饮/地方菜系甜品/饮品甜品/饮品异国餐饮/私房菜异国餐饮/私房菜美发美甲SPA养生馆休闲会所/茶馆/棋牌室咖啡休闲餐饮品牌餐饮品牌餐饮女性饰品女性饰品1-C/1-D/1-E号楼商业以少儿培训为主，1-G/1-H/1-J号楼商业规划休闲娱乐业态，其他区域规划餐饮为主，整层目的性较强，有效的引导消费人流。项目研判——北区二层1-C1-D1-E1-J1-H1-G1.3业态规划重点规划儿童餐饮、儿童娱乐、早教培训、零售主题性业态，提升高楼层的商业价值项目研判——北区三层1.3业态规划母婴用品儿童体验儿童乐园儿童摄影书籍/音像/玩具儿童餐饮儿童服饰儿童培训重点规划生活必需类、便民服务类业态，满足社区商业基础配套需求。水果超市便利店药店酒庄/茶铭家私家纺、办公用品快递/家政服务中介/干洗/花店/宠物项目研判——南区一层1.3业态规划儿童培训儿童培训重点规划少儿才艺培训等教育培训类业态，主要年龄段偏大些的儿童的专项技能的培训，与MALL四层儿童早教有所差异。项目研判——南区二层1.3业态规划节点位商家示意——北区负1层品牌餐饮品牌餐饮休闲餐饮商家示意：稻香、俏江南等商家示意：丹桂轩、潮江春等商家示意：棒约翰、乐凯撒披萨等约310㎡约202㎡约561㎡项目研判1.3业态规划品牌餐饮品牌餐饮酒吧商家示意：丹桂轩、潮江春等商家示意：本色、玛莲玛丽、皇后吧商家示意：星美乐、Lacafe、豪丽斯咖啡等休闲餐饮约161㎡约447㎡约194㎡约561㎡项目研判节点位商家示意——北区1层1.3业态规划商家示意：稻香、俏江南等品牌餐饮品牌餐饮休闲会所/茶馆/棋牌室休闲餐饮特色餐饮商家示意：丹桂轩、潮江春等商家示意：元気寿司、禾绿回转寿司等商家示意：西西弗书店、嘉雍健康生活、雅琴轩茶艺等商家示意：探鱼、外婆家、南小馆等约561㎡约446㎡约124㎡约308㎡约142㎡项目研判节点位商家示意——北区2层1.3业态规划商家示意：稻香、俏江南等儿童乐园约561㎡母婴用品项目研判商家示意：海绵宝宝儿童乐园、考拉大冒险商家示意：爱婴岛、孩子王商家示意：红黄蓝早教中心、瑞德启蒙教育儿童早教培训约309㎡约303㎡节点位商家示意——北区3层1.3业态规划营销价值整合22.1项目价值整理营销价值整合价值1：深圳经济战略升级，多中心格局出现，龙华第四大商圈最具发展潜力深圳发展形成多中心格局，龙华新区作为后起之秀，未来发展潜力远超福田、罗湖等片区。同时龙华商业市场发展迅猛，成为深圳投资客户抢夺的最热门区域。前海中心区福田中心区罗湖中心区龙华中心区随着深圳经济战略升级，已经初步形成前海—福田—罗湖—龙华相互独立、相互依托的四大格局。本项目位置2000亿政府规划奠定龙华腾飞的基础和高度，龙华新区【国际化中轴新城】快速崛起；项目雄踞商业动脉核心区域，是深圳最具升值潜力的区域，最大限度共享片区财富盛宴。中轴新城核心区规划深圳北站通往东莞通往香港本案营销价值整合龙华新区北连东莞，南连香港，是构成莞—深—港区域性发展的一条重要走廊。新区未来将打造成中轴新城的核心区，成为广东省乃至华南地区的重要“陆港”。深圳中部发展轴价值2：2000亿规划奠定腾飞基础，龙华占据深圳中轴核心，最大限度享受规划利好价值3：多维立体交通，城市交通枢纽中心，比肩香港弥顿道项目位于港铁4号线白石龙站，北接深圳北，南抵福田口岸，承载港、深、内三地客流，人气远超其他地铁线，堪比又一座香港“弥顿道”；同时龙华有轨电车1号线预计2015年底开通，厦深高铁、广深港高铁畅达全国，商业潜力一触即发。营销价值整合九龙区商铺平均租金与九龙区弥顿道地铁商铺租金对比元/㎡）清湖龙华龙胜上塘红山深圳北站白石龙站民乐上梅林莲花北少年宫市民中心会展中心福民福田口岸港铁4号线落马洲港铁东铁线广深港高速铁路环中线（5号线）罗宝线（11号线）本案九龙区商铺平均租金与九龙区弥顿道地铁商铺售价对比（元/㎡）价值4：超百万高端消费群，共享百亿财富盛宴营销价值整合

龙华是深圳人口最为密集的区域之一，深圳北与项目仅隔一站，年客流量高达5000万人次，带来大量高端商务消费人群。同时龙光玖龙玺周边大量高档小区围绕，商业辐射周边15万常住人口核心消费群，近150万庞大次级消费圈，超大市场容量商机无限！15万核心消费群次级消费圈价值6：深圳首席商业名片，聚合多元特色业态，迎合投资需求本项目是深圳首席特色主题生活体验中心，打造集生活体验、家庭聚会、购物休闲为一体的开放式生活体验场。同时项目聚合深圳最具特色的主题业态，弥补片区商业市场空白，一经推出必遭疯抢！营销价值整合价值5：深圳唯一的四首层开放式生活体验场，层层衔接，铺铺相连，最大限度共享消费人流项目4层都有连廊与地铁站连接，是片区唯一一个四首层生活体验中心。项目通过多个连廊将整体商业全部连通，层层衔接，铺铺相连，在空间上最大限度共享消费人流，商业价值不可限量；营销价值整合商业类型楼层面积（㎡）集中式商业负一层8484.45一层9917.52二层6755.35三层3061.78街铺一层3867.37二层3836.56合计——35923.03类型租金（元/㎡）售价（元/㎡）福田普通商铺25012万福田地铁口商铺50020万上涨幅度200%160%价值7：70年产权铺，面积适中，户型方正，满足不同商家进驻需求面积适中，以30-70平米为主；户型方正，商铺组合灵活，满足商家不同面积需求；铺铺餐饮功能，易租易转70年产权，比一般商铺多出20-30年收益期，真正实现一铺养三代！面积区间数量占比30以下7615%30-5023745%50-7017834%70-100153%100-20082%200以上102%合计524100%营销价值整合价值8：龙光地产品牌实力护航，统一招商、统一运营，资产增值有保障龙光地产，历经20年的品质沉淀，荣列中国房地产开发企业38强。龙光玖龙玺是龙光集团斥巨资重点打造的龙华新地标，统一招商、统一运营管理，为资产保驾护航。营销价值整合建筑分析及优化33.1主题打造3.2铺位优化本项目主要从以下两大方面进行建筑优化：主题化打造：通过建筑空间立体化的主题营造，打造成北站商务区首家文化+艺术+生态主题式生活体验中心，提升项目体验感。铺位优化：考虑本项目为销售型物业，所以需对一些异形铺、大铺位进行调整，最大化销售收益。建筑分析与优化景观打造核心要素景观小品绿化外摆区休闲座椅街区顶棚3.1主题打造龙华唯一艺术型、体验型、生态型生活体验场建筑分析与优化3.1主题打造打造生态形生活体验场重点塑造中庭景观，同时于商业街一层入口广场、主通道处布置绿植小品，营造开放的情景体验式的生态氛围，塑造项目生态形象。最生态情景体验建筑分析与优化中庭打造3.1主题打造于商业街内街广场区域及低商业价值区域配合绿色植物等景观小品，设置特色休闲座椅，打造商业休憩空间，延长消费者在项目的停留时间，创造更多消费可能。最舒适舒适空间建筑分析与优化3.1主题打造外摆区于酒吧主题街及东侧临街铺位设置餐饮商家外摆区，并作为铺位赠送面积，提升餐饮铺位商业价值，同时提升项目整体档次。酒吧主题街外摆区域最休闲南海玫瑰园建筑分析与优化3.1主题打造顶棚造型可在节点设置别致的开放式顶棚，覆盖公共空间，同时配合富有层次感灯光效果，形成了室内广场，方便两边商家组织各种活动。最人性建筑分析与优化3.1主题打造儿童主题区与儿童主题区的空闲空间处及临近儿童类主力店周边布置造型独特的卡通形象雕塑，满足其好奇心，延长家庭类消费群体的停留时间，促进其他消费。建筑分析与优化最有趣3.1主题打造建筑分析与优化最文艺将整体商业细节进行文艺化处理，增加趣味性厕所厕所导视电梯按钮楼梯灯光特效洗手盆通道走廊上海K11购物中心定位为融合艺术、人文、自然三大核心元素的购物艺术中心，项目充分利用中庭、内部空间、外部空间进行文化感、生态感及体验感的营造案例借鉴—上海K11项目名称上海K11项目地址上海黄浦区淮海中路300号所属商圈淮海路商圈开业时间2013年1月试营业（仅少量餐饮商铺开放）2013年6月正式开业商业面积约4万㎡，其中艺术馆面积约3000㎡商业楼层B3-5F项目定位融合艺术、人文、自然三大核心元素的购物艺术中心改造总耗资约5亿元开发商香港新世界集团3.1主题打造建筑分析与优化商场内地下一楼至四楼，精选了国内外知名当代艺术家的17组作品作为艺术典藏，十分微妙地摆放在商场的各个楼层，使顾客随时随处体验艺术带来的乐趣，避免购物的单调及疲惫。借鉴1：K11将艺术品布置于购物中心各处，增强文化感、体验感。3.1主题打造建筑分析与优化K11立面采用大面积垂直绿化墙设计，打造自然环保的建筑空间，使消费者在进入购物中心之时便能体验其自然理念。借鉴2：K11外立面采用垂直绿化墙，营造强烈的视觉效果及体验感3.1主题打造建筑分析与优化借鉴3：商场负二层与地铁连接的通道处设置色彩鲜明、特色的艺术品，增强商业情趣在地铁与购物中心连接通道处，地面设置彩色电子表组成的艺术品，每隔1个小时这些电子表会同时发出一段编钟交响曲，墙面设置不断变化风景的电子屏幕，在顾客未进入商场之际即感受强烈的视觉效果及浓厚的艺术感。彩色电子表组成的艺术品不断变化风景的电子墙面地铁入口3.1主题打造建筑分析与优化充电接口K11沿中庭区域规划视觉性较强的休闲区，不仅可观赏负三层定期举办的画展等，且可享受免费的充电服务、杂志阅读，凸显商场人性化服务。借鉴4：在休闲座椅区提供人性化的充电服务、免费阅读服务，延长消费者的滞留时间3.1主题打造建筑分析与优化节点位置添设商家导示牌：开发商可根据实际需要及现场情况具体选择摆放位置，材料选择及外观设计上应协同整体街区风格，突出创意性，趣味性。3.1主题打造导视牌导视牌建议建筑分析与优化富有生机的导视牌1、避免柱子设置在商铺中部位置原则：尽量依柱网结构划铺，将柱子设置于商铺墙体内，优化铺位结构，提高其使用率。2、划小原则：在可划分情况尽量将铺位划小，尤其高价值区域铺位，降低铺位总价，后期亦可根据需要组合销售，灵活性较高。3、开间进深合理划分原则：尽量控制开间进深比在1:3左右，避免产生开间过小、进深过大铺位，保证其使用性。4、避免产生异型铺/三角铺原则：若不可避免产生异型铺/三角铺，则尽量将其面积划小，并注重其实用性。3.2铺位优化铺位划分原则：建筑分析与优化①②3.2铺位优化优化楼层1：北区-1F铺位③建筑分析与优化北区-1F铺位划分调整建议①扶梯旁区域商铺价值较高，建议将原商铺划分为3个小铺，提高整体销售总值调整前调整后面积过大3.2铺位优化建筑分析与优化北区-1F铺位划分调整建议②调整前调整后该区域商铺面积较大，为避免出现死角铺和展示面的需要，建议将原来2个大铺划分5小铺面积过大3.2铺位优化建筑分析与优化面积过大原有方案铺位面积大，总值高。建议将其化成小铺，后期也可组合销售，灵活性大。调整前调整后北区-1F铺位划分调整建议③3.2铺位优化建筑分析与优化优化楼层2：北区1F铺位①②3.2铺位优化建筑分析与优化面积过大此区域商铺位于扶梯、垂直电梯，面积大，总价高。建议将其化成小铺灵活组合出售。调整前调整后北区1F铺位划分调整建议①3.2铺位优化建筑分析与优化调整前调整后此区域商铺位于扶梯、垂直电梯接驳处，人流大，价值高。建议将其化成小铺，利于出售。北区1F铺位划分调整建议②3.2铺位优化建筑分析与优化优化楼层3：北区2F铺位①②3.2铺位优化建筑分析与优化164㎡283㎡该区域商铺面积较大，在铺位化小时应避免死角铺的出现，同时也要考虑人流通达性和展示面，建议将其划分为图示右侧铺位；3F同位置商铺亦照此方案化铺。北区2F铺位划分调整建议①3.2铺位优化建筑分析与优化该区域商铺面积较大，且商铺北部、东部区域无外廊，在铺位化小时，尽量避免死角铺，优化展示面；3F同位置商铺亦照此方案化铺。北区2F铺位划分调整建议②3.2铺位优化建筑分析与优化优化楼层4：北区3F铺位17.5米铺位进深过长该区域商铺进深过大，开间进深比约1/5，实用性较差。建议将图示区域商铺化成背靠背商铺。铺位开间进深比在1/2-1/3时，铺位实用性较好。3.2铺位优化建筑分析与优化营销策略44.1销售市场研判4.2项目产品分析4.3核心策略建议营销策略

深圳在售/待售项目主要集中龙岗、龙华、宝安片区，竞争激烈。福田、南山、罗湖片区商业项目较少，是所有商业项目重点挖掘的外围片区。领航城·领汇流塘阳光中洲中央1街勤城达22世纪中粮锦云中海锦城同创蜜糖街区吉祥广场远洋新干线龙盛新天地坪山首座力高君御国际招商花园城金地朗月星河传奇华盛西荟城福盈中央山华盛观澜项目深业东城国际阅山金街本体4.1销售市场研判在售待售珑禧保利悦都莱蒙水榭春天福田口岸商业广场营销策略从深圳重点商业项目来看，整体销售速度较慢，在这样的环境下，如何快速去化，是我们项目重点要解决的问题4.1销售市场研判

龙华（除观澜）在售项目3个（含本项目），剩余体量约10.6万平，待售项目2个，剩余体量较大，消化速度较慢，竞争激烈。中海锦城、保利悦都商业将在今年推出，项目产品预计涵盖集中式商业商铺，与我们项目形成直接竞争营销策略3个项目将对外销售集中式商铺商业体量10.6万㎡商业内街集中式商业上塘站一期：2453㎡复式铺面积：987㎡开盘时间：2014年12月去化率：33%（对外称100%）均价：一楼15万/㎡，二楼7万/㎡剩余产品量：1638㎡二期：7200㎡

一层面积：3663㎡

二层面积：2818㎡

三层面积：719㎡开盘时间：现认筹中，3万抵30万优惠一层价格：预计11—15万/㎡左右（口径价格）集中式：30760㎡预计分两期推售首次推售：-1F+1F，共计14817㎡

预计2016年5月认筹二次推售：2F+3F,共计15943㎡

预计2016年10月认筹商业内街：12240㎡

负1层面积：6373㎡已层面积：3044㎡二层面积：2822㎡开盘时间：预计今年10月份认筹中海锦城项目分析

中海锦城项目位于红山商圈，为上塘站地铁物业，总体量为52653㎡，其中集中式20760㎡，街铺31893㎡，是目前深圳市场上销售体量最大的项目，去年推出一期41套，去化仅15套，二期目前认筹中，7月份开盘。一期余货、二、三期会在下半年推出市场，是我们项目最大的竞争对手4.1销售市场研判营销策略住宅底商住宅底商从目前市场环境分析：片区销售竞争大，同类型产品竞争严重，如何超越？深圳商业去化速度较慢，项目如何实现快速销售？针对项目，必须选取合适的销售策略及推广途径，抢占市场营销策略4.1销售市场研判类别建筑面积套数集中式28219397街铺7704127合计35923524套营销策略4.2项目产品分析集中式面积：28219m2

集中式套数：397套集中式商业2层街铺新区大道万科金域华府中航阳光新苑民塘路集中式商铺，如何平衡销售与经营之间的关系，是项目必须解决的一个问题重要万科典型商业项目——壹海城（主体返租销售，节点位带租约销售）项目名称万科壹海城一期商业面积（㎡）21200㎡，约203套产品特点复式铺/组合铺数量占比20%，面积占比42%销售方式返租销售，少量节点位带租约销售产品形态购物中心式街区超市8000㎡华润万家旗舰店销售限制性因素销售规模大、铺位特征（大面积铺位多）、保证经营效果（综合体项目）返租政策5年返租，每年约税后4.5%项目大面积的复式铺/组合铺及低价值铺位居多，销售难度较大，且作为高端城市综合体的重要部分，需保证商业销售后的经营效果，万科采取主体返租销售、节点位带租约销售模式解决销售及经营问题。营销策略案例借鉴4.3核心策略建议—销售模式万科典型商业项目——万科红（主体返租销售，节点位带租约销售）项目名称万科红商业体量约3.6万㎡主力店沃尔玛（待定），位于负一层其他主力商家麦当劳、必胜客、毛家饭店、龙门渔府铺位面积主力铺位15-80㎡销售限制性因素区域因素、销售规模大、产品形态（内铺居多）返租政策5年返租，每年约5%项目周边多为农民房，远离布吉核心居住区，且项目作为集中式商业，临街街铺比例较少，内铺居多，尤其是二层内铺比例较高，通过采取主体返租销售、节点位招商带租约销售模式解决销售问题。营销策略案例借鉴4.3核心策略建议—销售模式4.3核心策略建议—销售模式营销策略销售模式建议：二层街铺直接销售集中式商业5年统一经营销售主力节点铺带租约销售5年强制统一运营第1—3年5%收益返还（直接总价扣除），第4—5年6%收益（按季度支付）5年后集中式商业仍统一运营管理（不强制），业主实收95%租金，5%作为经营管理、推广宣传费用营销策略4.3核心策略建议—招商节点建议招商节点全程遵循销售需要，以活动配合，增加投资客户信心招商节点配合8月10月12月10.10一期开盘1月11.14二期开盘12.19三期开盘（推出主力店产品）9.5一期认筹9月11月10.17二期认筹11.21三期认筹8月10月12月主力商家招商期（完成3—5家主力店招商）1月9月11月销售时间节点

配合一期认筹时间，进行签约仪式，增加客户投资信心。9月5号配合一期认筹进行品牌签约仪式主力店招商期（完成大部分主主力店招商）期间以品牌商家的进驻，配合宣传，配合销售前期力度应大力投入主力店的招商，确保主力店带租约销售品牌商家签约仪式招商工作大规模启动（完成其它商铺的招商）营销策略招商工作计划：主力店初步招商期（约1个月）主力店招商期（约3个月）主力店招商与签约招商推广及拓展招商接待及洽谈完成3-5家主力店以上招商任务持续招商，完成80%以上招商组建经营团队物业达到交付标准商户进场装修开业准备盛大开业12月19号主力店签约仪式集中式商业预计15个月的招商及工程准备期，达到开业条件4.3核心策略建议—招商运营建议7月8月9月招商准备期（1个月）招商方案定稿招商中心启用招商手册招商推广人员进场及培训招商物料准备启动预招商主力店开售9月5号大规模招商期（10个月）完成大部分主力店招商与签约招商推广及拓展招商接待及洽谈执行策略55.1推售安排5.2工作安排项目商业套数较多，需积累较多客户，将采用多期推出市场项目需保证年底回款，建议分三期开盘，强销期集中在9、10、11、12月份先推出街铺产品，以购物中心带动街铺的销售充分利用价差策略，分区域进行销售突破

项目将采取3期销售策略，采取短时间内高举高打，引爆市场，利用多策略结合进行产品的快速去化执行策略推售策略建议：5.1推售策略第一期：住宅底商街铺原因：先推出市场主流产品，增加市场关注，大范围蓄客。明确购物中心开业时间，借助购物中心的开业带动周边商铺升值诉求，将街铺进行优先去化楼层面积（m2）1F22112F2451合计4662第一期新区大道中航·阳光新苑万科·金域华府执行策略5.1推售策略第二期：集中式商业的1、2、3楼（节点主力店除外）原因：二期推出集中式商业，以低总价、高返祖形式吸引前期蓄客的客户。每个楼层可预留主力店先不进行推售，每个主力店建议分散布置，增加周边商铺价值。楼层面积（m2）1F91762F100633F5678合计24917扣除主力店5190二期销售面积19727第二期中航·阳光新苑万科·金域华府民塘路执行策略5.1推售策略第三期：集中式商业—1F楼+节点主力店原因：—1F楼层为项目商业价值最高的区域，最后推出市场可以实现更高的价格楼层面积（m2）-1F8484节点主力店5190三期销售面积13674第三期民塘路万科·金域华府执行策略5.1推售策略项目统一认筹，分批推售整购大客户优先策略，先行定价，购买三套及以上客户，可直接销售差异化定价策略，针对高层铺位、大铺、异型铺等难点铺，控制单价及总价，不同价值产品段做出价格差异，达到逼定目的重点、难点铺说辞引导，针对大铺、异性铺及展示面不足的商铺制定个铺说辞，提升商铺价值感、促进销售销售难点：1、街铺第二层商铺2、集中式商业2、3层商铺3、部分面积超过100m2商铺4、部分展示面不足的商铺销售方式建议：5.1推售策略执行策略基本推广安排（网络、微信公众号、户外、电台、电梯框架、候车亭推广渠道（8.1开始）客户拓展——精准call客、大客户拜访、巡展外拓（8.1开始）准备阶段一期销售期营销节点线上推广渠道安排7月8月10月12月10.10一期开盘线下推广渠道安排启动圈层营销（8.1号开始）1月11.14二期开盘12.19三期开盘工作执行物料准备8.1销售进场9.5一期认筹9月11月10.17二期认筹11.21三期认筹二期销售期三期销售期现场包装展示（8月底完成）活动安排8.8项目品牌发布会9.5商家签约仪式10.17投资高峰论坛周末暖场活动贯穿5.2工作安排执行策略11.17国际风情美食节销售期以活动为主线，短时间内高举高打，引爆市场，快速去化树立品牌吸引关注促进来访转化成交必须短时间内高举高打、引爆市场。通过多渠道的媒体配合，迅速吸引市场眼球。执行策略5.2工作安排—活动安排8.8项目品牌发布会9.5商家签约仪式10.10高峰投资论坛11.17国际风情美食节9.5一期认筹10.10二期认筹11.17三期认筹认筹节点活动节点活动安排配合认筹节点暂定主题：“名流所见龙光所现”项目品牌发布会内容：邀请一线大牌明星，采取集中品牌推介的形式，将项目整体高调面世，配合媒体渠道进行传播，迅速吸引市场眼球形式：明星代言品牌推介大会地点：营销中心内部（待定）媒体配合：电视电台、网络微信、报刊杂志户外广告进行阶段性轰炸宣传执行策略活动安排1：高调面世、引爆市场项目品牌发布会商家签约仪式投资高峰论坛国际风情美食节5.2工作安排—活动安排10.1011.179.58.8暂定主题：“大牌启幕共赢未来”商家签约仪式内容：邀请客户见证主力商家进驻签约仪式，并进行产品推介，启动一期认筹形式：商家签约仪式+一期推介认筹+表演+冷餐地点：营销中心内（待定）执行策略活动安排2：增加信心、消除疑虑5.2工作安排—活动安排项目品牌发布会10.1011.179.58.8商家签约仪式投资高峰论坛国际风情美食节暂定主题：龙华崛起投资高峰论坛“巅峰对话论道龙华”投资高峰论坛内容：聘请深圳知名投资专家，辩析龙华商业投资价值，同时配以精美冷餐，以轻松自由欢快的形式答谢新老客户，带动“老带新”圈层。形式：专家辨析演讲+精美冷餐+现场抽豪礼+二期产品推介地点：营销中心内（待定）执行策略活动安排3：口碑宣传、促进成交5.2工作安排—活动安排项目品牌发布会10.1011.179.58.8商家签约仪式投资高峰论坛国际风情美食节执行策略5.2工作安排—活动安排活动安排3：口碑宣传、促进成交项目品牌发布会10.1011.179.58.8暂定主题：“美食荟萃”国际风情美食节内容：以国际美食自助餐形式邀请客户到访，形成口碑宣传，促进老带新形式：三期产品推介+美食自助餐+现场抽豪地点：营销中心内（待定）商家签约仪式投资高峰论坛国际风情美食节橱窗：红框范围内商铺全部进行橱窗包装，塑造商业氛围道旗：在商铺前广场处增加道旗，主要在下图红框位置集中摆放，传递项目价值的同时增加商业氛围。广场外摆：适当桌椅、花车等，吸引周边人流，同时突出商家外摆优势，营造现场商业氛围。节点计划：

8.1—9.4为施工期，9.5号开放（一期认筹）白石龙地铁站中航阳光新苑万科金域华府包装区域现场包装——商业氛围包装执行策略5.2工作安排桁架、展板、价值墙：营销中心内部及广场展板、桁架制作并摆放，释放商铺信息，增加销售氛围节点计划：8月底完成设计制作价值展板桁架价值墙现场包装

——营销中心包装执行策略5.2工作安排楼体条幅项目四个方向悬挂楼梯条幅，最大化将项目销售信息对外传播节点计划：8月中旬完成（根据主体施工情况）围挡选取部分项目围挡，进行商业的画面更新节点计划：8月中旬完成现场包装——楼梯条幅、围挡执行策略5.2工作安排围挡楼梯条幅节点计划：

8.1—9.4为施工期，9.5号开放（一期认筹）具体安排：区域内选取1间商铺做成“体验型样板铺”，突出层高优势区域内选择2间商铺进行情景样板铺的包装其他铺位适当更换包装，通过玻璃贴进行情景包装，满足业态需要情景样板铺情景样板铺白石龙地铁站中航阳光新苑万科金域华府体验型样板铺现场包装——样板铺包装执行策略5.2工作安排推广时间：

8.1——12.31（5个月）推广区域：梅观高速、南坪快速、福龙路黄圈范围内选取三个户外T牌进行投放，全方位扼守客户户外T牌楼体大牌推广时间：

8.1——12.31（5个月）推广区域：选取项目周边户外大牌一块（建议C0C0city或梅林关位置大牌）福龙路梅观高速南坪快速本案户外T牌楼体大牌宣传渠道——户外广告执行策略5.2工作安排建议理由：高端楼盘电梯广告能直接传达项目形象及销售信息，可精准锁定高端客户投放范围：涵盖所有龙华高端楼盘，适当选取福田、罗湖高端楼盘投放时间：

8.1——12.31（5个月）宣传渠道——电梯框架执行策略5.2工作安排建议理由：深圳交通频道覆盖较广，对高端人群的信息传递也较为直观。在以往项目中，电台虽不能带来明显的来电来访，但是它对于释放项目信息，加深客户印象，提升项目品牌美誉度、知名度有一定的作用。投放形式：深圳电台106.2投放时间：8.1——12.31（5个月）宣传渠道——1062电台执行策略5.2工作安排项目基本资料的完善利用网络及时更新项目工程进度、商家进驻信息发起论坛，增加话题性炒作软文性炒作采用“1+N”矩阵微信营销模式，鼓励客户添加“项目公众号+置业顾问”微信，利用微信全方位营销。建议：由专业网络营销公司负责经营微信公众号，每周三篇软文，将项目炒热。合作时间：8.1——12.31（5个月）公众号宣传宣传渠道——微信、网络推广执行策略5.2工作安排精准扣客：由销售人员及扣客人员对公司自有资源、开发商自有资源进行针对性扣客，拓展高端客户，对扣客来访客户、成交客户分别进行奖励，激发扣客积极性；大客户拓展：针对公司大客户重点进行维护，必要时采取上门拜访时间安排：8月1号启动线下拓客

——精准CALL客+大客户拜访执行策略5.2工作安排重视圈层营销，重视口碑宣传，老带新奖励政策，最大化支持客户推荐成交奖励政策举例：龙光业主购铺：折扣基础上再享98折优惠龙光业主推荐朋友购铺：总额500万以下送1万元管理费，500—1000万送3万元管理费（房价抵扣金）银行转介：优先推荐贷款，500万以下转介人及上级领导送8000元购物卡，500万以上转介人及上级领导送10000元购物卡线下拓客——圈层营销执行策略5.2工作安排巡展拓客：建议理由：由于项目销售体量大，套数多，销售周期短，客户基础是保障项目成功的关键，必须坚持“走出去”原则，扩大客户来访区域。建议选取龙华、福田、南山、罗湖四大片区高端购物中心，进行摆点宣传，选取龙光开发楼盘进行社区摆点宣传形式：以1—2名销售配搭多名兼职人员编制为组，分区域进行客户的拓展。巡展范围：以龙华区域为主，涵盖福田、罗湖、南山片区时间：

8.1开始启动龙光会会员：建议理由：龙光会平台汇聚大量龙光品牌的认可客户，是我们需要重点进行拓展的群体形式：电话邀约+邮寄物料+上门拜访等多手段结合进行项目的宣传时间：

8.1开始启动线下拓客——巡展拓客+龙光会会员拓展执行策略5.2工作安排时间安排：8月初完成设计定稿并制作到位宣传楼书招商手册户型单张物料安排——值折页+户型单张+招商手册执行策略5.2工作安排时间安排：8月底完成设计定稿并制作到位建议：条件允许下，设立独立的视频播放厅场，客户先进行视频播放感染，先了解并认可项目，固化客户意识。物料安排——视频宣传片执行策略5.2工作安排初步价格建议5定价依据市场比较法租金还原法市场价格测试价格建议（市场比较法）综合比较后价格判断销售初步均价

在销售蓄客期，分阶段价格测试，掌握价格与客户接受的临界点，最终以市场测试后价格为准。初步价格建议价格建议—市场比较法项目1F销售均价（元/㎡）参考理由万科金域道9万距离项目较近，区域价格参照性大龙华阳光城6万与项目一路之隔，价格参照性大中海锦城（一期）15万未来区域内最大竞争对手，典型性强水榭春天9万本区域在售商业，借鉴意义大本次价格参照项目比较分析：本项目以上述4个在售商业项目为参考进行类比，通过分值计算本项目售价区间。分值预算售价主要从以下几方面考虑：区域发展潜力，商业规模，人流量，主力店，区域消费力，交通易达性，辐射范围，发展商品牌，产品等。价格测算价格建议—权重打分权重比值K指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值；整体均价P：P=∑(C*K*I)；通过市场比较法测算商铺1F街铺销售价格为126141/㎡。类比项分值(分)万科金域道（地铁口一侧1F）龙华阳光城中海锦城(一期)水榭春天（已售完）本项目区域发展潜力201818191819商业规模1076978人流量1087989主力店1087887区域消费力1088888交通易达性1097979辐射范围1076878发展商品牌1088888产品1076979总计1008073877885销售均价C--9000060000150000130000——权重比值K-0.940.861.020.92——