嘉兴竞争个案分析

嘉兴房地产项目竞争市场分析嘉兴房地产竞争市场分析嘉兴房地产市场主要呈“西进东扩南移”的空间发展特征，西进是指秀洲新区、东扩指南湖新区、南移主要是运河新区，目前小户型公寓市场在售楼盘大多集中在城中、城西和城南片区，本案处在城西片区的秀洲区。供应及板块分布格局从地理位置上，我们把嘉兴房地产市场划分为五大片区：城中片区、城西片区、城北片区、城南片区、城东片区。

浙联金座恒丰上城公馆元一柏庄三期四季观邸嘉悦大厦云都大厦置地广场旭辉广场春波景苑融寓龙跃公馆Wo居待售在售本案嘉兴房地产竞争市场分析个案位置图竞争对手在售小户型公寓市场供应量片区项目名称总建筑面积（㎡）开盘时间当前在售产品当期推案量（㎡）剩余可售体量（㎡）标准平层旭辉广场1998112010.91幢酒店公寓2330014000春波景苑68982011.81幢单身公寓57002000融寓391352011.61幢单身公寓2470022230云都大厦185502010.51幢18层单身公寓15000900LOFT浙联金座377612010.41幢9层LOFT72002600置地广场350002010.41幢9层LOFT92001840元一柏庄2257472010.121幢15层LOFT2640010560合计56290211150054130嘉兴市区目前在售小户型公寓有标准平层和挑高层LOFT两种产品，推案总量达到111500㎡，其中2010年推出81100㎡，占72.7%，2011年30400㎡，占27.3%；2010年LOFT和平层公寓均有推出，体量相当；2011年主推平层小户型公寓；当前在售项目剩余可售体量为54130㎡，占总推案量的48.5%，市场总体去化一般；

区域供应量城中城南城西当期推案量（㎡）290002470057800剩余可售量（㎡）160002223015900在售小户型公寓市场供应结构

产品供应量标准层比重LOFT比重当期推案量（㎡）6870061.6%4280038.4%剩余可售量（㎡）3913072.3%1500027.7%推案量主要分布在城西区域，占总量51.8%；城中和城南区域相对较少，但主要集中在个别项目上，项目体量相对较大；未来可售量区域分布城南最多，城西最少，整体销售情况城西最好。推案量中，以标准层产品为主力，占61.6%；LOFT仅占38.4%，且开盘时间都在2010年；剩余可售量中也以标准层产品为主，主要原因是2011年6月后新推量占据近一半；标准层产品竞争程度要强于LOFT产品。在售小户型公寓产品、价格分析产品项目名称当前在售产品当前户型当前均价（元/㎡）装修标准（元/㎡）总价（万元）产权年限（年）标准平层旭辉广场1幢27层单身公寓41-6014000220057.4-8470春波景苑1幢6层单身公寓42~6311000200046.2-69.370融寓1幢24层单身公寓37-719800160036.26-69.5870云都大厦1幢18层单身公寓40-559000150036-49.570LOFT浙联金座1幢9层LOFT55-6016000250088-9640置地广场1幢9层LOFT40-5011200200044.8-5650元一柏庄1幢15层LOFT45-969800毛坯44.1-94.0850注：当前均价包含装修标准，均价为项目销售报价，总价以销售报价均价计算得到关于平层，户型面积主要是40-60㎡之间，70年产权；均价呈现比较大的差异，城中区域项目明显高于城南的融寓和城西的云都大厦；装修档次城中最高；从总价来看，城中最高，城西最低，在50万以内。关于LOFT，都分布在城西区域，主力户型在40-60㎡之间；均价出现明显高点，浙联金座报价16000元/㎡，高于市中心，其他两个项目毛坯均价相当；浙联金座装修标准是全市区最高的总价上，浙联金座居首位，价格定位上拉大了与其他两项目的差距。在售小户型公寓成交概况产品项目名称开盘时间当期推案量（㎡）均价去化率去化速度（套/月）标准平层旭辉广场2010.92330014000（精装2200）40%16春波景苑2011.8570011000（精装2000）65%36融寓2011.6247009800（精装1600）5%8云都大厦2010.5150009000（精装1500）95%18LOFT

浙联金座2010.4720016000（精装2500）70%5置地广场2010.4920011200（精装2000）80%10元一柏庄2010.12264009800（毛坯）60%28关于平层：由于开盘时间不同，各项目去化情况差异很大，云都大厦最早推量，且销售价格是所有项目中最低的，低价定位加快了去化速度，目前已基本售罄；春波景苑体量小，且采取了有效地团购策略，定价适中，依据较好的区位交通位置和项目环境，去化良好；关于LOFT：去化最快的是元一柏庄项目，是唯一一个毛坯交房的小户型公寓，在宣传和心理感觉上给客户低价实惠的印象，同时给予客户装修自主权，与其他产品形成差异在售小户型公寓成交量分析平层LOFT项目名称开盘时间销售周期（月）当期推案量（㎡）去化率去化量（㎡）旭辉广场2010.912233000.409320春波景苑2011.8157000.653705融寓2011.63247000.051235云都大厦2010.516150000.9514250根据销售周期加权平均计算得到：2010年5月至今月均去化量=1782㎡项目名称开盘时间销售周期（月）当期推案量（㎡）去化率去化量（㎡）浙联金座2010.41772000.75040置地广场2010.41792000.87360元一柏庄2010.1210264000.615840根据销售周期加权平均计算得到：2010年4月至今月均去化量=1661㎡表格各加一栏月均去化量在售小户型公寓成交价格分析查找开盘价格，价格趋势线，平均价格，分产品片区案名建筑面积（万㎡）开盘时间价格（元/㎡）主力户型（㎡）装修标准城西恒丰上城公馆2.4预计今年年底6-7F精装预计10000；8-12F毛坯预计7500；90、1106-7F精装，装修标准约2000元/㎡，8-12F毛坯城南四季观邸1.3预计今年年底未定5米层高LOFT，主力55-65精装城中嘉悦大厦1.7预计2011.11未定未定全装城南龙跃公馆6.2预计2011.10未定48-61未定城东她他花园公寓2.5预计2011.10中旬预计7500-850030-70精装（约2000元/㎡标准）嘉兴房地产竞争市场分析待售小户型公寓一览表案名开盘时间剩余供应量（万㎡）旭辉广场2010.91.4春波景苑2011.80.2置地广场2010.40.18融寓2011.62.2浙联金座2010.40.26元一柏庄2010.121.06云都大厦2010.50.09恒丰上城公馆预计今年年底2.4四季观邸预计今年年底1.3嘉悦大厦预计2011.111.7龙跃公馆预计2011.106.2她他花园公寓预计2011.10中旬2.5总计19.49嘉兴房地产竞争市场分析未来短期供应量未来短期供应量约19.49万㎡，竞争激烈。重点个案分析竞争个案一览表嘉兴房地产竞争市场分析竞争个案分析——浙联金座基本情况位置：洪兴西路与聚贤路交叉口规模：占地10128㎡，总建面37761㎡；LOFT，120户；开盘时间：2010年04月25日

产品认知物业类型：A楼共17层，一至三层为商业，4-7F为高档商务会所，8-17F为酒店；B楼共9层,1F-3F层商业，一层商业3-4万/㎡，目前基本售罄；4-9F为5.6米40年产权LOFT

；主力户型：55-60㎡装修标准：2500元/㎡去化分析均价：

LOFT，16000元/㎡，含精装2500元/㎡

策略：全款97折，十年包租，回报率6%，前5年投资回报率折算到房价，折后12000元/平米。去化率：70%，月均去化5套嘉兴房地产竞争市场分析竞争个案分析——元一柏庄基本情况位置：昌盛路文昌西路口规模：总占地125415㎡，总建面225747㎡；

LOFT，480户开盘时间：LOFT，2010年12月；产品认知物业类型：50年产权的LOFT，15层，1-3层为商业，4-15层为5.4米层高LOFT主力户型：45-60㎡装修标准：LOFT毛坯去化分析均价：LOFT，9800元/㎡策略：一次性96折，贷款98折

去化率：LOFT，60%，月均28套嘉兴房地产竞争市场分析竞争个案分析——云都大厦基本情况位置：南临洪兴路、西至陆家桥港规模：总占地42697㎡，总建面152000㎡；单身公寓300户；开盘时间：2010年5月8日

产品认知物业类型：1幢18层70年产权单身公寓；主力户型：40-55㎡装修标准：1500元/㎡去化分析均价：9000元/㎡策略：一次性96折，贷款98折

去化率：基本售罄，月均去化18套嘉兴房地产竞争市场分析竞争个案分析——旭辉广场基本情况位置：中山东路666号规模：总占地40862㎡，总建面199811㎡；开盘时间：2010年9月，酒店公寓产品认知物业类型：1幢18层70年产权单身公寓；主力户型：41-60㎡装修标准：2200元/㎡去化分析均价：14000元/㎡

策略：国庆期间存5千抵5.5万，再打8.8折，折后价12000元/㎡去化率：40%，月均去化16套客户：投资客较多，主要来自上海、杭州、宁波等嘉兴房地产竞争市场分析竞争个案分析——置地广场基本情况位置：洪兴西路和常秀街路口规模：占地17560㎡，总建面35000㎡；

LOFT，203户；开盘时间：2010年04月24日产品认知物业类型：1-3层商业，3-9层5.4米LOFT，50年产权主力户