香榭Mini-BLOCK街区项目规划建议

香榭MiniBLOCK街区项目规划建议西安香榭实业有限公司分析构架市场研究2规划建议4项目概况31产品建议33项目概况本项目位于以东西安市曲江新区芙蓉西路以东,翠竹园小区以西,占地面积7600平米,规划建筑面积12000平米。项目周边有翠竹园、曲江兰亭、曲江春晓园、曲江城市花园、曲江南苑等大型住宅项目分布，商业、生活配套有待提高。拟建设具鲜明主题特色，集餐饮、娱乐、生活消费商业、社区生活服务为一体的现代欧陆风情MiniBlock社区小型商业中心。返回市场研究市场研究商业规划经营户分析消费者分析返回西安市商业规划分析

第一步第二步第三步西安商贸业发展规划三步走

立足于西安都市圈，影响黄河中上游区域，西安商贸局规划，从2004年至2020年分“三步走”，把西安打造成交汇东西、带动西部、辐射全国、联通中亚、接轨国际的西部商贸中心。近期:（2004年至2010年）■中心商业区（明城墙以内）禁止设置各类批发市场、集贸市场■建设二环商业带、三环商业带

中期:（2011年至2015年）■发展“中”字形中心商业区■建设五个区域商业中心远期:（2016年至2020年）■建中心步行商业街区第一步：近期（2004年至2010年）近期:（2004年至2010年）■中心商业区（明城墙以内）禁止设置各类批发市场、集贸市场■建设二环商业带、三环商业带重点建设和完善二环商业带，围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡、北二环、高新区、沙坡、纺织城、三桥、红庙坡、经开区、曲江等12个区域建设区域商业中心。在三环商业带鼓励设置专业批发市场和物流配送中心。

西安市商业规划分析商业网点总体布局根据西安市商业布局现状,西安市商业体系分为三级商业服务网:一级商业服务网为中心商业区；二级商业服务网包括:区域商业中心,二环商业带,三环商业带,卫星城商业圈等四部分；三级商业服务网包括：市区社区商业和城镇商业区，商业网点布局体现“时尚购物在中心,休闲消费在二环,增强辐射在三环”的调控导向。■

社区商业和城镇商业区规划﹡列入社区(居住区)商业重点建设的区域是:距市中心商业区,区域商业中心1公里以外,人口规模达到3-5万人,服务半径在500米左右的居住区,社区商业面积一般按每千人200——500平方米配置.同时,在新建社区也可建设相应规模的社区邻里型商业中心,其营业面积控制在2.5—3万平方米左右。社区商业鼓励设置集购物,餐饮,休闲,娱乐,生活服务为一体,能满足居民多样化消费需求的社区购物中心,以及食杂店,便利店,折扣店,超市,餐饮店,理发店,修理店等生活服务设施。返回经营户分析经营户对本案的看法经营户基本状况分析经营户分析经营户基本状况商铺经营面积商铺经营种类商品主要价位30平米以下5%餐饮15%20元内25%30–80平米20%休闲娱乐20%20–100元37%80–200平米65%生活用品15%100–500元22%200平米以上10%生活服务40%500–1000元12%其他10%1000元以上4%经营户基本状况主要客户群租金状况

月营业收入青年白领20%60元/平米以下30%5千元以下14%中高收入层40%60–100元/平米40%5千–1万元36%老年人25%100元/平米以上30%1–2万元22%家庭主妇10%2–4万元15%其他5%4万元以上13%返回小结：经营户商铺以80-200平米之间为主，经营种类以生活服务、餐饮、休闲、日用品为主，价位主要在20到100元之间为主，主要客户为附近居民，以中高收入者为主，商铺租金主要在100元/平米左右，月营业收入主要在5千到1万之间。经营户对本案的看法

对本案的看法对曲江社区商业

的看好程度对消费档次的看好程度认为曲江最应该发展的商业不看好

10%较看好

45%非常看好

20%中档

20%中高档

60%高档

20%餐饮娱乐

23%生活超市便利店

46%

生活服务

22%百货

6%一般

25%其他

3%

返回小结：经营户对本案看好程度较高，认为本案消费群体购买力较强，可承受中高档消费，认为曲江新区应重点发展超市、便利店、服务、餐饮、休闲娱乐为主的商业物业。消费者分析家庭年收入每月购物次数商场选择重要因素每次购物消费金额本案周边居民以高收入者为主，家庭年收入在20万元以上居多500元以上者居多货品种类较齐全，引领时尚，一站式服务，购物环境好，值得信赖的商业

6次以上者居多消费者购物习惯消费者分析每次外出就餐消费金额以100–200元之间居多经常消费的餐饮店大型餐饮、美食广场、风味小店、连锁快餐为主每月外出就餐次数12次以上者居多每次外出就餐总人数2–4人之间居多消费者外出就餐习惯消费者分析每次休闲消费总金额以100-300元之间居多平常进行的休闲娱乐活动以咖啡厅茶艺、体育健身、美容美体、看电影、唱歌、上网为主每月休闲娱乐次数以5次以上者居多每次休闲娱乐总人数以3-6人居多消费者休闲娱乐消费习惯消费者分析中国美食主题特色餐厅美食广场、风味小店连锁快餐异国料理西餐厅咖啡厅俱乐部健身中心PUB餐饮娱乐

认为曲江应增加的商业类型百货店超市生活便利店食杂店家居中心书店药妆店宠物店音像礼品购物

美容美发个人护理家政中心洗衣店眼镜光学银行房产中介服务

小结：消费者以中高收入者为主，消费能力较强，对该区域生活消费品、餐饮娱乐、生活服务需求都比较强。购物方面对超市、便利店的需求旺盛，餐饮以中高档、具备特色的餐饮店为主要需求目标，服务领域对基本生活服务需求较大。市场小结商业规划分析营户分经析消费者分析本项目周边生活用品、生活服务、餐饮、休闲娱乐消费市场需求旺盛，而供给市场严重不足，本项目的市场前景较为乐观。返回产品建议整体产品定位

业态细分建议客户群定位定价系统整体产品定位

主题定位主题延伸功能定位业态类型MiniBLOCKB－Business(商业)、L－Liefallow(休闲)、0－0pen(开放)、C－Crowd(人群)K－Kind(亲和)集生活购物、生活服务、餐饮、休闲娱乐为一体的社区型商业中小型超市、便利店、食品店、药妆店、宠物店、“时尚生活”书店、礼品店、美食广场、连锁快餐、中国美食、主题餐厅、西餐、异国料理、甜品店、咖啡厅、俱乐部、健身中心、PUB、美容美发、个人护理、眼镜光学、礼品店、银行、房产中介等返回业态细分建议业态类型特点可选性筛选理由建议要点中小型超市其经营是以优惠的价格，提供齐全的商品给消费者，可确保有固定的客群定期重复的到访，商圈附近的居民可为项目带来稳定的客源。必选超市已发展为家庭消费的重要组成部分，西安市场上外资、本地经营者均有良好的发展，从本项目消费群需求考虑，需要引入。由于地块条件限制，建议引入面积在600平米左右的中小型型生活超市设置于首层，增加生活用品所占的比例，精品化、精细化经营。“时尚生活”书店是提供舒适、装修现代化及高雅的购物环境，体现时尚生活主题的有一定规模的图书音像店。这类店的经营理念是希望把纯粹购买的行为变为休闲享受的过程。可选项目时尚性、文化性的特色，要体现在商户的选择上。建议引入300平米文化图书音像吧设置于二层，除图书音像产品外提供简餐、饮品等。便利店满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。必选便利店对大型社区的支持度较高。建议引入数个100平米左右的生活便利店。店堂明快、清洁、货架丰满。经营可实行信息系统化，开展单品管理。食品店毛利较低。食品店最好的开设地点并非城市中心的商业区，而是人口密集的住宅区必选项目周边的市场特点及需求特性决定需要引入建议引入数个如米店、肉铺、面包店、水果店和蔬菜店等食品店。药店一般店面在200平米左右，作为人们生活的必需品供应者，一个齐备的药店可以吸引稳定客流。必选项目周边的市场特点及需求特性决定需要引入建议引入50-100平米药店，结合药妆。业态细分建议业态类型特点可选性筛选理由建议要点宠物店经营各类猫狗宠物，商品具有稀缺性、贵重等特点。可选结合本项目周边社区高收入者较多，以及现代人对宠物需求的增加，需要引入。建议引入面积在200平米左右的宠物店，并可考虑一定的宠物医疗。礼品店提供一定文化品味和市场价值的工艺品，礼品。可选项目属曲江文化旅游区，从大的商业规划上应有此考虑。建议引入数个精品礼品店，可展示不同侧面的区域文化。中国美食可选面积从300-1000平方米不等，种类繁多，作为中国最具特色的文化之一，市场需求大，本地名牌特色餐饮能有效带动人气。必选餐饮的丰富性是本项目特色的经营方式，尤其在不同地方特色餐饮上如川菜、湘菜、粤菜等建议引入不同地方特色的餐厅设置于首层显著位置，要求知名品牌或新连锁品牌，在就餐环境上突出不同的地方特色，或能体现当地特色的表演。主题、特色餐厅主题餐厅特色在于餐厅的菜品、装潢、布置、服务、音乐、服务员的声音及服装等都围绕着一个特定的主题，为顾客营造出一种或温馨或神秘，或怀旧或热烈的气氛。可选可塑性高，可结合不同的业态主题设置不同的主题特色餐厅，如运动主题、儿童主题、情人主题餐厅，选择合适的经营者是难点。建议引入2－3家300平米的主题餐厅，可结合餐饮与娱乐的新概念，这种类型的餐厅设施可同时提供两种不同功能－既是一间食肆，也是一个娱乐的好去处。美食广场其快捷方便的食品、便宜的价钱以及多元化，可让一家大小或一班朋友于同一环境中获得满足。针对家庭化、年轻化及大众化的消费者。这个组合配合周边的装饰和环境等将对顾客形成一种吸引力。必选西安市场发展较好的餐饮形式，能满足当地消费者的消费需求，但在环境上需要有所提升，以区别于现有消费场所。建议引入2000平米以上美食广场设置于三层，要求其在经营上有一定的特色，如菜式丰富性、特色的就餐环境等。业态细分建议业态类型特点可选性筛选理由建议要点中式快餐中式通常规模在30-100平方米，填补了快餐市场中低端的空白，所提供的餐饮内容贴近国人生活。可选在西安当地还属于中低档消费，对大众吸引力较强，方便快捷，兼有休闲功能。建议引入在西安地区经营良好的商家设置于中间层，涵盖不同档次。异国料理经营面积一般在400-600平方米，常见有日韩，东南亚，法式，意式，品牌均已有较高知名度，且一般配合装修等手段，营造出异国风情，是现代人饮食休闲的重要选择。可选能塑造项目差异性的规划业种，以在西安地区接受程度较高的韩国料理为主，并带入东南亚风味。引入2－3家新品牌连锁异国料理，设置于中间层。甜品店需求面积从无座位的5平米品牌甜品店到25-40平方米的传统甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人的最爱，传统甜品店则是南方人生活中不可或缺的元素。可选休闲性强，冲动性消费，适当的布置可活跃零售氛围。建议引入广东甜品、冰激凌店、地方特色甜品店。咖啡茶坊适宜营业面积80-140平方米，咖啡红茶音乐环境烘托出的高雅气氛是这类店铺重要的卖点，饮品茶点上品种丰富有特色，是情侣约会，朋友座谈的好去处。必选休闲性强，赋予其独特经营优势。建议引入2－3家咖啡、饮品及茶坊，设置于中间层。业态细分建议业态类型特点可选性筛选理由建议要点俱乐部运动会员俱乐部，商务私人会所，提供不同消费者较为私密的独特消费类型。必选周边消费群体市场需求及可为本项目带来固定客流的特点。建议在顶层引入商务俱乐部，提供商务餐饮、娱乐、会议等服务。PUB有从100多平的小酒吧到几百平方米的迪吧、慢摇吧，属于高压力人群娱乐的场所，中青年为主力军，消费档次依装修和服务档次定位。必选具时尚性特色，可带动夜间消费。建议引入300平米文化图书音像吧设置于二层，除图书音像产品外提供简餐、饮品等。美容美发面积50－200平方米都有，标准服务行业，入档次应配合商场定位，在品质保证下，消费者主要以回头客居多。必选消费目的性较强，有助于带动固定消费群。建议引入专业美容美发店，如个人形象沙龙、美容SPA、瘦身美体等。个人护理这个方面市场上最大名气的是屈臣氏日用品便利店，一般面积为200－300平方米，经营所有类别的日用品，且其有很多自有品牌，整体价格优势很大，在大城市相当受欢迎。可选受周边消费品匮乏及中高收入女性对品牌护理产品的需求的影响建议引入200平米以上个人护理用品店，如屈臣氏分店。眼镜光学40－70平方米左右，品牌众多，已经有比较多的代理店，以一个店面汇集多个品牌，可直接引进。可选消费需求高，商家利润高，是承租能力相对较高的类别。引入多家眼镜店，在经营上突出不同的特色，如近视镜框、隐形眼镜、名品太阳眼镜，引入档次权威性或品牌连锁店。业态细分建议业态类型特点可选性筛选理由建议要点银行银行网点90－200平方米，自助银行一般20－30平方米，作为方便顾客的基本配置，一般购物中心会有一个自助银行和几个ATM机。必选本项目综合性及建筑的复杂性，需要设置多个自助银行，以满足便利性的要求。建议引入1-2家银行网点，2－3自助银行。房产中介是提供房产中介、代理服务专业店。这类店对大型社区来说是必备的配套服务机构。必选项目周边的市场特点及需求特性决定需要引入建议引入1-2家连锁地产中介代理店家政服务满足社区家庭家政服务需求，提供钟点、保洁、保姆、陪购等多种家庭化服务。可选周边社区人群高收入的特点决定需要此类服务建议引入1-2家市场反应好，口碑好的连锁家政公司洗衣店洗衣行业的生命周期长，其间变化不大，资金回笼很快，要求“干净、专业、快捷、卫生”。必选项目周边的市场特点及需求特性决定需要引入建议引入1-3家服务高效、清洁环保的品牌洗衣店。返回客户群定位品牌商家：此类商家是属于庞大的连锁经营的专业集团，其实力、资金较为雄厚，一般以中等规模的店铺面积进驻，其经营货品档次高，价格中等以上，本案可以连锁超市/便利店、连锁美容、个人护理、眼镜光学等为主。该类知名品牌商家进入，有利于本案档次定位的提高，使整体的形象更佳。酒吧、茶秀、娱乐业、餐饮业经营者：此类型商家的规模有中型，也有小型，有集团经营也有小型公司经营，有效填补了曲江新区休闲娱乐、餐饮相对匮乏的市场空白。投资者:投资者是每一个成功的商业物业不可缺少的一部分客户，本案可邀请本地和外地的各类实力投资者进入。返回定价系统1、通过市场比较法：建成的曲江春晓园底商价格：商铺06年销售价格均价为8000元/平米,现估价为14000-15000元/平米本项目销售价格预计：15000元/平米.2、通过租金还原的方式：在营同类商业的租金水平+区域内同类物业的租金水平市区同类商业的平均租金：80元；区域内同类物业的租金水平：租金80元.1）按8%的回报以10年为周期计算:80*12*10/0.8=12000元/平米2）国家级曲江旅游区发展+高品质生活社区：溢价30%：3600元/平米.本项目销售价格预计：15600元/平米.3、综合两种方法：本项目商铺预计实现1.5万的均价.返回规划建议探求项目主题理念与总体印象探求项目空间内容与商业布局探求项目建筑技术与材料使用主题概念空间构想技术构想主题概念差异化——商业项目市场竞争的基石主题理念之一：建筑功能差异化——为社区生活服务为主，为商贸旅游服务为辅，与曲江新区以旅游商贸服务为主的商业规划定位形成差异化。主题理念之二：建筑风格差异化——现代欧式风格为主，但在室内设计、景观设计上可融入东方文化，相得益彰。与曲江新区以展现西安厚重历史文化的仿唐建筑风格形成差异化。参考概念返回空间构想商业规划

空间内容

交通组织

环境设计

空间构想空间内容

建筑內容应由两组三层商业建筑组成，应展示一种开放式通透感的视觉效果，与曲江新区总体商业规划相得益彰，展示现代欧式风格的生态商业建筑，并满足使用功能要求，体现出休闲性和高档次的形象。建筑布局由北向南带状分布，在转角处增大角度以展现良好的商业展示面。将现代欧洲建筑文化充分展现于曲江新区的高品质住宅区中，包括造型、色彩、材料结合建筑本身使用设计特色；各类装饰品、艺术雕刻、字画、灯具、广告招牌、花卉精心设计制作；注重建筑物、灯光、影的夜间效果；营造一种商业文化与休闲生活的和谐氛围。商业出入口可尽量采用富有特色的玻璃体以削弱建筑的沉重感。容积率 1.6绿地率 30%

建筑密度45%建筑高度12米停车位50个返回商业规划业态布局首层：中小型超市、便利店、食品店、药店、宠物店、礼品店、中国美食、甜品店、美容美发、个人护理、眼镜光学、银行、房产中介、洗衣店二层：中小型超市、礼品店、食品店、中国美食、主题特色餐厅、中式快餐、异国料理、咖啡茶坊、PUB、家政服务三层：俱乐部、“时尚生活”书店、美食广场、中国美食、主题特色餐厅、咖啡茶坊、PUB运营模式——租售并举，或出售包租租售并举可将沿路、商铺入口处，有升值潜力的黄金地段铺位保留下来，将大商铺保留下来，将小商铺出售。因为大商铺出售不易，售后若商家经营不善，则影响小商铺商气，大商场定位好了，小商铺仅起到差异化商业配套作用。按2000元单方总造价粗估，本案销售1600平米（按定价系统1.5万元/平米计算）即可回收投资，建议可销售3000-4000平米，其余持有出租。出售包租可保证企业有适当资金流，同时又不降低项目的品质，与投资者签定包租返利方案，以保证整体业态的统一性，这样商业在运作策略操作上可进可退，企业有较大的灵活性。主要是针对投资客、“炒铺”人，最简单操作是将三权分立：有所有权没有经营权，有经营权没有所有权，有管理权没有所有权。发