dcyx金丰易居-2012.6太仓港项目报告最终版

太仓港湾新城项目营销策划报告2012年7月6日PART1、宏观市场解读PART2、项目竞争站位PART3、项目客源分析PART4、项目价格测算PART5、项目推盘策略PART6、项目营销渠道

PART7、项目产品建议太仓港湾新城项目报告提纲Part1、宏观市场解读国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于兰键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。宏观解读调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变短期长期疏堵房地产市场健康稳定地发展遏制部分城市房价过快上涨宏观解读目标决心周期政策很不确定非常坚决可能更长非常明确史上最强宏观调控，对市场影响的广度和深度不容忽视后续政策：限购短期不会取消，预计2012年房产税扩大试点范围，2013年可能全面推广宏观解读市场量价走势：2012-2013年市场量价走势模拟新政出台，市场观望成交量急剧下跌成交均价成交量2011.92011.112011.122012.42012.6部分城市二次触底的成交量可能略高于首次触底，如虚线所示受促销刺激，需求小幅释放量首次触底市场看空者继续观望价格触底价格下降到部分客户的预期成交量回暖量长期处于低位市场形成降价共识价格小幅波动保持坚挺态势量价齐升全面回暖量升价跌局部回暖量价齐跌降价阶段量升价稳促销阶段量跌价稳观望阶段2012.122013.6全面促销局部促销量二次触底局部再降全面普降局部降价完成年终报表局部价格松动成交量快速回升价格缓步趋升宏观解读市场主要表现：2012-2013年市场五大特征一：行业去库存压力大，且库存呈现结构性不平衡；二：市场量价筑底完成，政策必然出现微调；三：首置及首改客户（刚需）成市场绝对需求主流；四：高端物业需求受压制，房地产去投资化特征进一步压制；五：大量保障房入市，将对未来异地购房形成一定冲击；宏观总结Part2、项目竞争站位一、项目区位特质二、市场竞争环境三、项目本体分析四、项目整体定位一、项目区位特质二、市场竞争环境三、项目本体分析四、项目整体定位区位距离上离主城远，接近浏河、靠近上海，作为人口基数薄弱的太仓，一直依托上海客源，从相邻关系上未来主要竞争板块是浏河，与浏河抓的是同一拨客户【城市背景—板块分布】项目所在版块港城璜泾浏河主城沙溪区域组团规划打造人口基数新港城（浮城镇）现代化港城10.8万浏河镇滨江旅游城镇6.6万璜泾镇港口工业城镇6.4万沙溪镇新古镇、新水乡12万主城区新旧交融37万总规形成“双城三片”的市域空间结构，“双城”指由主城与港城构成的中心城区，“三片”指沙溪、浏河、璜泾三个片区组团。距离主城30公里距离浏河及上海15公里由于地缘关系，从房地产开发自发性形成的投资、养老板块上升为旅游度假板块，主打生态、宜居概念旅游度假区区位

旅游度假区总规

滨江旅游城镇工业及商办配套较弱【区位特质分析—浏河发展分析】太仓港定位未来太仓经济中心发展的核心引擎，整个板块的发展依托产业带动，与浏河区别明显；【区位特质分析—太仓港发展分析】港区在“十二五”期间经济发展目标是，地区生产总值年均递增25%左右，2015年达到505亿元。工业总产值年均递增30%，2015年达到2080亿元，规模企业产值占全部工业总产值的比重超过90%。服务业增加值年均增幅25%以上。在产业发展方面，争取形成1-2个500亿-1000亿级、2-3个超百亿级的新兴产业基地，新兴产业产值占全部工业产值超过60%。距离上海主要产业区15公里与崇明隔江相望全球知名企业不断入驻，目前港区发展已经具备相当规模，处于提速阶段；现代服务业的代表——合生创展太仓港2.5产业园物流装备产业的代表——太仓中集集装箱制造有限公司新能源产业的代表——奥特斯维能源（太仓）有限公司

港区陆域规划控制面积261.8平方公里,良好的投资环境已经吸引了包括：

埃克森美孚公司、BP公司、宝洁公司、海德鲁公司、中国石油、中化集团、中远集团、中集集团、华能集团、武钢集团、五矿集团、邯钢集团等一批世界500强企业在内的众多国内外知名企业进驻，形成了石油化工、电力能源、造纸、装备制造和现代物流五大主导产业。7.6平方公里的新港城中心区已经全面启动建设，联检服务大楼、行政服务中心、五星级商务中心、商务办公楼等城市功能性建筑已经竣工。【区位特质分析—太仓港发展分析】规划比肩苏州园区，商办配套高端形象体现，未来太仓国际化形象展示窗口【区位特质分析—太仓港发展分析】商务楼项目与本案的离土地面积（亩）建筑面积（平米）交付使用时间邻里中心50m30200002012年底康来特万美达五星级酒店1km内60410002009年交付港区行政服务中心1km内45294602009年年底金融大楼500m38.4812960现为酒店，09年10月份竣工港口商务中心400m5064179.55一期1-2楼17629平米于2009年4月份交房联检大厦1km内129.4236900.65已交付使用港区管委会700m5019000港口管委会600m5014315总计：342508

太仓港邻里中心康来特万美达五星级酒店

金融大厦作为太仓的未来经济发展重心，太仓港在产业基础上、经济环境上、商务配套上都具备了相当优势，必将完全超越其现有的价值，后续的发展必将迎来使区域价值的一个快速提升的阶段；作为邻近板块浏河，区位价值仅仅依靠地缘性价格优势而导致的居住板块，目前虽提升至旅游度假区概念，但产业单一，未来发展潜力不高，脱离房地产将重挫区域价值；太仓港房地产未来发展不会简单复制浏河的开发模式，单一以上海客源为主要价值取向，而是兼具高端配套、产业快速发展的新国际化板块，板块价值提升潜力无限，未来客源形成上具有多样性；项目大区位特质结论一、项目区位特质二、市场竞争环境三、项目本体分析四、项目整体定位【竞争楼盘分布】上上海花城滨江名都上海假日博海尚城上海浏河镇太仓港本案选取竞争个案：1、太仓港区域公寓个案（区域性竞争）2、浏河镇区域公寓个案（客源性竞争）【单价箱体】上上海花城滨江名都上海假日博海尚城5300580063006800浏河项目太仓港项目7000（预计）合生伴海目前太仓港项目与浏河存在500-1000元左右落差目前太仓港价格箱体为5300-5800元/㎡，与目前浏河最低价格呈现500-1000元/㎡价差；户型供应结构区域项目名称一房两房三房四房港城上上海花比10%70%19%1%滨江名都--25811618占比--66%30%4%浏河上海假日--240404--占比--37%63%--博海尚城72292190--占比13%53%34%--【户型配比】港区相对浏河而言，户型供应以两房为主，一般占66-70%比例；【面积配比】上上海花城滨江名都上海假日博海尚城507090110130150170190一房两房三房四房655485-889286-90127105-135110-130160166产品面积段相对集中，60平米一房、90平米两房、110-130平米三房、160平米四房竞争个案各种房型面积控制合理，两房以紧凑型户型，三房舒适型为目前市场主流；88-94【主力总价判断】上上海花城滨江名都上海假日博海尚城203040506070809066%54%40%73%43%40%港区两房主力总价在45-50万左右，三房主力总价在60-70万之间48%48%【市场去化】区域项目名称11年开盘时间11年整年月均去化11年10月后月均去化港城上上海花城2011.09/118025滨江名都（一期）2011.09152浏河上海假日（三期）2011.12305博海尚城2011.03/10248上上海花园单价优势明显，11年去化速度高于其他在售个案200%以上；不论何时开盘个案，11年10月后成交套数要弱于11年月均去化，区域受限贷加紧及经济房入市影响较大；11年10月后两区去化速度大幅下滑，但个案之间去化速度相对平衡，滨江名都定价偏高造成去化困难，而上上海花城与浏河个案形成较大价差，夺客优势明显；港区销售火爆时年均10万㎡港区销售低迷时年均3.5万㎡【未来供应】港区目前主要竞争个案存量5.5万方，未来两至三年内，若排除合生降价可能，仍旧存在28万方持续供应量，市场竞争激烈；上上海花城合生伴海滨江名都上海假日博海尚城16.5万方10万方1.4万方11万方12万方（公寓）3.5万方2万方4万方2.6万方后续存量当前预售余量【市场分析小结】1、从价格表现上来看，港区价格箱体在5300-5800元/㎡，与浏河的价差幅度达到1000元/㎡夺客优势愈加明显，目前成交可达月均25套；价差在500元/㎡左右去化速度将低于浏河个案，基本月均去化2-3套；2、从后续供应上观察，本案虽然周边竞品个案较少，但存量及后续推案量将达到30万㎡以上，根据市场不断变化年均去化6万㎡测算，至少5年才能去化完毕；在这样的市场压力下港区在未来竞争中除了价格，产品优势起到关键作用！一、项目区位特质二、市场竞争环境三、项目本体分析四、项目整体定位【本体分析】经济指标占地：89662平米地上建筑面积：223585平米产品类别：高层住宅、青年公寓、沿街商业容积率：2.487

建筑层数：25、33

建筑密度：18.2%

绿地率：33%

总户数：1894低覆盖率与高容积率为项目第一特征

2.4的容积率规划采用主体33层的高层建筑排布方式，使得整体建筑密度仅18.2%，绿地率超过30%复合型社区业态，业态较为多元低覆盖率复合型社区为项目本体第一标签经济指标【本体分析】项目规划

商业与酒店式公寓排布主干道两侧，内部分布住宅，最大程度发挥地块价值维合式住宅单体排布，地块内部打造大气景观轴与绿地面积纵距最大达到180米，两侧分别为100米，超大栋距使得每层住宅采光效果极佳建筑排布上超大栋距、大围合设计规划上近似仁恒河滨系项目，具备打造明星个案的潜力！100180100【本体分析】项目规划项目内部拥有约1.5万方占地空地独特的排布方式使得项目中心留有100*150平米的绿地面积接近1.5万方的占地面积，视野角度极为宽敞，尺度感较大1.5万方项目中庭绿肺，堪比城市公园【本体分析】项目规划项目整体人车分流设计，车行道路均嵌于地下地面仅设置步行道路设置采光井，地下车行整体较为通透明亮地面纯人行道路设置保证地上高绿化率覆盖【本体分析】立面表现新古典建筑立面，较高的窗墙比使得建筑厚重感较弱，但放大户型单体的采光效果立面大气、新古典搭配现代元素具有国际视野感觉【本体分析】业态构成邻里中心

项目西北侧规划灵动商业街，与北侧邻里中心不论商业业态以及商业形态均形成互补

1.4万方商业体量适中，不影响社区住宅，且未客户提供未来生活便利核心区位的会所更加拔升社区档次地块商业与邻里中心形成商业联动，更好的为项目住宅提升附加值本案一房两房三房供应（套）1921079430占比11%64%25%1#、2#、3#单栋供应（套）占比一房6422%小两房16056%三房6422%总计288--4#、5#、6#、7#单栋供应（套）占比大两房15071%三房6029%总计2101234567【本体分析】户型配比25%两房面积高于平均水平20-30㎡【本体分析】户型设计公寓主力户型：94平米公寓最大户型：136平米单开间户型设计，舒适度较弱，且客厅仅3米开间，小卧室2.8米开间，尺度感薄弱136平米大户型产品，餐厅位置稍显局促，三房仅一厅户型设计在面积控制、功能设置及平面排布上存在较多问题，是本案最大劣势两房大户型：127平米作为刚需性产品，两房127㎡户型设计偏离市场需求；卧室与客厅设计不合理作为舒适星三房餐厅空间较为局促户型偏大，卫生间布局不合理大栋距、大绿地占地、人车分流的复合型社区！项目属性：【点对点分析】上上海花园滨江名都通过比较项目规划、产品组成、景观、立面、户型等元素，寻找项目优势及突破点……【点对点分析】经济指标

占地：10万㎡（一期）总建：19万㎡（一期）总共三期40万㎡产品类型：——住宅：多层、高层——商业：住宅底商滨江名都

占地：15万㎡总建：36万㎡产品类型：——住宅多层、小高层、高层上上海花园业态基本以纯住宅产品存在，不存在商住联动概念【点对点分析】排布规划滨江名都上上海花园均采用兵营式排布方式，绿化分布较为分散，高层区视线亦较为局促【点对点分析】景观设置滨江名都上上海花园基于兵营式排布，景观设计基本以宅边绿化为主导，不存在较大组团景观与景观轴【点对点分析】立面风格滨江名都上上海花园上上海花园立面张力较强，融入一定海派元素滨江名都立面较为传统，无过多装饰元素存在【点对点分析】户型设计三房二厅二卫125平米三房二厅二卫143平米二房二厅一卫90平米滨江名都上上海花园二房二厅73平米二房二厅85.2平米二房二厅88平米三房二厅122平米户型也走刚需性产品户型设计整体较为合理，保持两开间以上；三房保证两卫，两房亦保证两厅竞争个案本案业态纯住宅形式存在步行式商业包围住宅，两大业态存在联动规划排布兵营式排布，最为传统也是最普通的排布方式维和式排布，超大栋距及霸气景观轴均为项目一大亮点立面设置上上海花园立面海派元素丰富，滨江较为普通新古典风格景观规划以宅边为主导，无较大组团可塑造中央公园景观，且人车分流，最大限度保证大组团景观户型设计户型设计紧凑合理，使用率较高舒适度较低，且存在一定硬伤【竞争环境分析小结1】优势亮点√√√竞争产品无论就总规、立面还是户型、景观上都停留在早期设计的基础之上，与之目前市场主流产品脱节，项目具备良好的产品竞争环境，可以借助总规、景观打造、商业配套等一系列产品力的跳脱，全面超越港区产品市场，树立优质的大盘形象。【竞争环境分析小结2】项目市场形象定位港区具有独特竞争优势的复合型、宜居、中央公园社区Part3、项目客源分析浏河及港区基本以上海客户为主力客户，但港区产业的基础及周边村镇的人口基数因素使得本地客比例高于浏河，客源面呈三大类别：主力客户—上海客户、重要客户—本地客户、次要客户—产业客户【客源分析】区域项目名称上海客源比例本地客源比例港城上上海花城70%30%滨江名都（一期）75%25%浏河上海假日（三期）87%13%博海尚城85%15%销售员访谈上上海花城——闻倩：“在我们这边买房子的百分之七八十都是上海过来的，有宝山的，也有杨浦的，前几天来了一组客户是从杨浦过来的，那边不是在拆迁嘛，就买到我们这边来了。浮桥镇上也有很多客户买我们房子，镇上面的人很有钱”博海尚城——小刘：“在我们这边买房子的基本上都是上海人，大概百分之八十以上吧，因为浏河离上海很近啊，过条马路就到了，基本上在浏河买房子的都是上海人，基本都是来养老的，你们这么年轻不会是同行吧。上海北区客源为主，置业目的主要养老，需求低单价、低总价产品吴淞街道淞南镇张庙街道顾村镇庙行镇罗泾镇罗店镇月浦镇杨行镇大场镇高境镇普陀区闸北区杨浦区行政区区域宝山月浦镇、罗店、罗泾镇大场镇、顾村镇、杨行镇庙行镇、高境镇、张庙街道淞南镇、吴淞街道、友谊街道嘉定娄塘镇、唐行镇北区闸北区杨浦区出行交通方式：1、内部交通网：导入太仓港自身区域客；2、浏太路-沪太路：导入浏河镇客源；3、沪太路-外环：导入宝山、杨浦等北上海外区客；目标客源1－－主力客源唐行镇娄塘镇主力客源抢夺板块规划：优势生态度假区偏离居住区，且规划未落实；板块环境：上海北大门，道路充斥集卡的重型车辆，环境嘈杂；板块配套：配合置业者度假需求以酒楼及休闲娱乐为主的商业配套，居住配套不集中。板块价格：高于港城板块500-1000元/㎡；浏河定位偏向度假性质板块规划：整体规划，国际化定位，居住区集中；板块环境：虽为工业区，但道路宽阔，车辆较少，安静、空气清新，适合养老居住；板块配套：邻里中心满足12项基本居住配套，尤其本案商业衔接邻里中心，业态搭配完善纯养老居住生活需求；板块价格：相比浏河各户型主力总价区间，可两房换三房，提升居住舒适度；完全有能力形成适合养老居住的特色板块抢夺关键字：规划、价格、环境、配套本地客主要集中于浮桥镇，周边金浪镇及下属村由于区域房地产供应不足，在拆迁及改善性需求上为主要体现，需求高品质、舒适型产品乡镇名称镇情概况浮桥镇浮桥镇区位优势独特，是太仓港经济开发区中心，港区的各重大项目均在镇域内。浮桥镇拥有各类企业1000多家，其中有来自日本、美国、韩国、香港、台湾等国家和地区的外资企业100多家，并逐步形成了再生资源、木材加工、金属制品、电子塑料、轻工纺织、仓储物流等六大特色产业。这里的再生资源进口加工区，是经国家环保总局批准的特色园区。金浪镇位于沙溪镇及浮桥镇之间，以服装、化纤、电子原件加工等轻工业为主要产业。名称与本项目距离现有人口（人）人均总收入（元）消费性支出（元）浮桥镇1.3km常住人口：108895户籍人口：786243380920041金浪镇5km常住人口：43800

户籍人口：30208区域住宅开发量港城05年后共计94万㎡（包含未供应）金浪05年后共计14万㎡（目前基本无供应）港区浮桥镇金浪镇目标客源2－－重要客源目前产业园工作者由于经济能力问题主要考虑租房或购买低单价、低总价产品，但随着企业的发展，将会催生大量的白领阶层以及中层管理人员，未来作为项目后续补充客源；目标客源3－－次要客源未来五年，港城中心区规划吸纳10万人口置业及工作；浮桥镇已有人口11万，港区产业工人2-3万，新港城人口共计将超20万。企业总计产业人数总计17228845

“十一五”期间，港区规模企业由93家增加到172家，其中销售过亿元的企业达到45家，净增了23家，年销售收入10亿元以上的企业，由5家增加到12家。目标客源定位主力：辐射宝山、嘉定乃至整个上海北区的养老阶层重要：覆盖当地及周边村镇的改善型客户次要：产业园区内的菁英阶层及未来精英阶层浮桥镇15%宝山30%客源分布预判客源分布【客源定位】区域板块占比总计上海宝山30%70%嘉定20%普陀5%闸北5%杨浦10%太仓浮桥镇15%30%金浪镇10%其他村镇5%金浪镇10%普陀5%闸北5%杨浦10%其他村镇5%嘉定20%SWOT分析——未来竞争总策略发展策略优势：1.整体规划新国际产业发展港区2.高端配套云集，生活环境优越3.复合型社区联动邻里中心4.中央公园社区，国际视野规划

劣势：1.非传统居住板块，陌生感2.周边无轨道交通规划3.区域发展处于初级阶段4.户型存在较大设计缺陷机会：1.新发展区域潜力无限2.板块价格具备竞争优势3.产品整体表现跳脱市场平台抓住机会，发挥优势策略1：强调港区的未来发展潜力及整体打造优势，区域价值发展潜力，区别于浏河的开发模式策略2：强调中央公园社区规划、扩大景观面优势，弱化户型劣势威胁：1.政策环境进一步恶化2.上海经适房标准进一步降低3.浏河及港区陷入价格战创造差异规避威胁策略3：针对后市不确定因素，先期必须制定理性销售价格和销售速率策略4：建立强有力的分销渠道，以大网络复合型行销模式击败传统坐销模式Part4、项目价格测算价格选取参照对象方面，以现阶段主力在售的项目为主，同时在参照价格方面以11年末9月后的价格为基准；项目名称户型面积均价月均去化销售情况上海春天4600—售罄上上海花城73-122530020在售滨江名都85-22058003在售港城之家85-1404800—售罄合生伴海—7000以上（报价）—未售产品评估状况参照项目本案上上海花城滨江名都评分指标权重评分（X1）评分（X2）评分（X3）规划设计总体规模15%8.589规划设计15%9.587.5园林环境15%976.5建筑外观15%997.5户型设计15%6.598.5社区配套社区商业15%978会所10%8.578.5加权总评分8.67.28.1各项目售价（元）P（a）P1（a）5300P2（a）5800参照权重（%）YY150%Y250%目标加权售价54265633加权后价格（元）23132287本项目加权平均价格5590根据产品比较，加权平均测算法得出本案的销售价格为5800元/㎡市场验证状况根据两种测算方式，项目客观价格为5300-5800元/㎡，5600元/㎡价格以下有一定去化表现；根据本案市场形象定位及产品力与市场客观情况测算：6000元/㎡去化速度为0；5800元/㎡去化速度5-10套；5600元/㎡去化速度30-35套；5300元/㎡去化速度40-50套；根据总价区间测算：两房45万/86㎡=5270元/㎡；两房50万/94㎡=5320元/㎡；三房70万/125㎡=5600元/㎡；价格合理区间5300-5600元/㎡项目价格最后评估就产品而言，项目完全超越了区域内其他的在售个案，完全具备跳脱现有价格平台的能力，但产业园区目前未成熟阶段，各项配套虽快速落实但人口导入及产业发展规模短期内不会颠覆区域目前价格箱体；根据目前板块个案去化情况，5800元/㎡作为板块高价将导致去化速度缓慢，不适合作为项目首次推盘价格，价格可实行低开高走策略，5800元/㎡作为整盘可实现价格考虑；单价5600元/㎡虽有一定去化表现，但11年9月份后，港区及浏河个案去化速度下滑严重，按目前工程节点及前期准备时间，合理入市时间在半年后，准备期内不排除近阶段降价可能，项目入市价格必须预留价格竞争空间；建议入市均价：5300元/平米左右月均去化预计50-60套（必须结合产品打造、营销包装、开发商公关）具体阶段性价格本司可以根据市场环境以1个月为周期出具相应的价格评估报告3月4月5月6月项目开工土地平整、桩基7月8月根据宏观市场研判，2012年6月后市场将进入第二次价格筑底阶段，但销售量将呈缓慢提升态势，根据本项目竞争市场情况，待市场价格稳定后才能将项目产品力的优势发挥到最大；由于本项目的特殊定位及目标，对于展示和客户积累有较高要求，故项目必须提前做好销售中心和样板房；由于项目采取行销模式，外区客源比例大，项目必须具备1个半月至2个月左右的客户积累；据以上判断：项目面市的成熟时间应该在2012年8月；样板房装修项目达到预售标准建筑出地面建筑超过正负零售楼处交付销售进场9月开盘销售临时售楼处搭建及外部景观打造蓄客期强销期项目入市时机研判Part5、项目推盘策略1、项目整体推盘顺序总体方针：逆时针顺序楼栋顺序：5#6#青年公寓（北）1#7#2#3#青年公寓（南）4#5#6#7#1#2#3#4#推盘顺序制定原则：1、少批量、多批次推盘，首次推盘量在300套左右，以去化较快的两房搭配三房同时不断补充两房的规则；1、根据项目展示面需求，结合商业、会所、绿化树立的形象及环境必须先推项目西侧房源；2、根据利润最大化原则，东侧单元私密性及景观视野最好，其中4号楼经济价值最高。青年公寓青年公寓2011年9月推盘2011年11月推盘上上海花城376套306套滨江名都99套98套2、一期分批次推盘策略5#6#ABC2、一期分批次推盘策略青年公寓DEF青年公寓户型面积套数去化难度5A、5C三房12564较难一、两房75、93128较易5B两房86、9396较易6D、6F三房13666较难两房12766难6E两房94、11299大两房较难青年公寓一、两房54-104146较易一期一批次一期二批次推盘时间推出套数房源分布2012.8334推出A、D、E及青年公寓，其中小两房170套，大两房99套，三房65套2012.11231B、C、F号楼，小两房99套，大两房99套，三房33套第一波蓄客3个月开盘，首月去化150套，持续期2个月，月均60套，3个月完成80%共计270套；第二波月均去化50套，去化周期5个月，去化250套，剩余43套推出第二期；根据项目规划户数1891套，以月均50套去化速度，销售周期预计三年；建议分四期，前三期推两栋楼，去化周期一年内，若销售过程中大两房及三房去化速度较慢，则相应补充后批次小两房房源或青年公寓；后阶段销售过程中，如果市场、限购限贷政策发生转变，则推盘节奏可相应加快，但总体推盘策略不变；3、项目推盘节奏展示面落位【样板段时间截点控制】时间工程安排备注3月初-3月末项目四周围墙设置，端头处高围墙设置/3月初-4月初临时售楼处搭建/4月初-5月初售楼处落立面，外部景观打造/4月中旬-6月初售楼处装修、样板房装修内部装修与外部施工同时进行6月初-6月中旬售楼处软装搭配、样板房软装搭配/按照目前的施工进行，整体样板段可交付使用为7月份，建议销售团队7月份可入场进驻一期展示条件二期展示条件三期展示条件【分阶段展示条件】样板段设置1、基于项目目前处于整体开挖阶段，且今年下半年有销售目标，2、根据目前截点观察，地块内部会所及周边景观成型具备一定困难3、玖龙路为区域内主干道利用玖龙路上商铺位置，设置临时售楼处与临时样板房售楼处样板房设置处内环境装饰体现豪华气派的高端品质形象，细节之处突显不凡品味【售楼处内环境】【售楼处内环境】售楼处形象墙精神堡垒售楼处前售楼处

导示系统电梯厅、楼梯走道园林展示区主体核心体验系统过渡性体验系统看楼通道核心售卖系统楼体条幅导示系统样板房15432673电瓶车【售楼处引导动线】（1）接待区（2）销控区（3）会客区（4）洽谈区（5）洗手间区（6）放映区（7）按揭贷款授理区（8）销售人员办公区【售楼处区域划分】【样板房户型选择】最大户型，三房，面积136平米，所占比重12.67%主力户型，两房，面积93平米，所占比重20.27%两房个案，两房，面积127平米，所占比重12.67%通过营销包装规避项目明显硬伤，推动销售的目的主力两房户型的包装，未来项目展示可长期使用通过对最大户型的包装，体现项目品质感设置三套左右样板房，保证项目未来长期展示使用【样板房风格建议】现代中式——运用与136平米三房户型【样板房风格建议】现代简欧——运用于93平米两房户型【样板房风格建议】新古典风格——运用于127平米两房户型【现场外围包装】临时售楼处外部展示面景观实景化【现场外围包装】端头处设置高炮，提升展示效果外围整体实体围墙包围，建立项目品质感Part6、项目营销渠道大网络、多渠道、复合型攫取潜在购买客户【营销模式制定】针对上海客源——渠道的搭建针对本地客源——活动的组织针对产业客户——企业的渗透渠道的搭建—【上海售楼处】本案主力竞争对手均在上海市区设置售楼处，为巩固本案上海客源，建议上海北部市区设置售楼处售楼处方式：租售市区核心商业门面，搭配看房班车结合进行参考地点：杨浦区五角场万达广场参考车行道路北区最繁华地段攫取最优质上海客源渠道的搭建—【看房班车】作为不同售楼处之间的交通工具，同时起到流动宣传作用

结合上海市区售楼处，设置2-4辆社区班车来回接送上海客户对外宣称未来即将成为社区班车充分利用我公司上房置换中心城区120余家二手门店资源。网络覆盖面广，拥有大量高端客户群体。外滩地区门店曲阳地区门店控江地区门店闸北地区门店徐汇地区门店闵行地区门店长宁地区门店静安地区门店上南地区门店东方地区门店金杨地区门店宝山地区门店30余家门店，项目在上海北区即刻拥有30余个上海售楼处上海市中心北区客户宝山、闸北、杨浦等上海市中心北区门店数量超过30家渠道的搭建—【金丰易居独特二手资源】渠道的搭建—【合作二手门店】二手门店的多元运用，全方位拓宽项目客源部分合作中介企业

我司操作上海一系列楼盘操作，与上海各个区域近500家二手中介达成战略联盟，通过二手中介带动，全面拓宽项目客源渠道组织完全依照营销截点的需要，最大程度的发挥二手中介的优势充分挖掘各个中介资源，不同时间安排不同中介交错利用中介佣金比例控制在2%以上，刺激中介主观能动性，疯狂夺客蓄客期开盘期热销期尾盘期通过前期营销广告的回馈效果，明确需要的中介数量、中介品牌及佣金点数1若现场需要大量的人气聚集，可以在同一时间集中安排中介门店带客上门，营造热销氛围2若需达到实质的客户来访，可与知名中介依次合作，给予各个中介独立上访时间或独立房源；通过中介手中客户积累周期的特点进行带看合作345根据甲方的需求，若需要快速清盘，则可以通过提高中介佣金点数的方式达成对中介活动的截点进行合理控制

二手门店：对二手门店进行分批次，多截点的运用，最大程度发挥中介客源活动的组织—【巡展路演】在周边乡镇卖场、学校等处进行宣传活动，活动结合买房送车位、送家电、送教育基金优惠，同时安排看房班车，在活动区域作为流动售楼处完成意向签约；企业的渗透—【企业客户团购】在园区内的活动中心、食堂处举办团购活动，以多买多优惠、轻松分期付等手段快速渗透到各阶层员工中，快速回笼资金通过与太仓港大型企业合作，达成互惠的团购行为，快速消化存量房Part7、项目产品建议【优势与突破点】项目优势：1、低覆盖率高绿化面积2、霸气景观轴、超大栋距3、独特的步入式休闲街产品突破点：一：充分打造本案西北侧步行街，与北向临里中心形成互动，形成聚合效应二：充分发挥维合式排布特点，打造强势景观轴线，锻造太仓景观标杆项目商业街建筑形态规划我们要打造的是：聚散有度的风情商业街规划核心：与北向临里中心形成互补商业具备独特的区域亮点，成为住宅加分配套聚：最大程度培养商业氛围，为社区与酒店式公寓提供便利散：保证住宅社区的私密性【商业规划意向】【商业规划核心】1、尽可能实现4.5米挑高空间，在提升商业价值的同时，便于打造创意生活街区氛围2、商业单体以块状结构存在，独立又不隔断，客流人气得到最大程度聚集与疏通【商业创意亮点】玻璃院金属院木院砖院商业街按照场景制造分为四大主题进行烘托营造，打造太仓港内独特风景线【商业创意亮点】木院【商业创意亮点】红砖院【商业创意亮点】玻璃院【商业创意亮点】金属院会所及商业业态定位【商业业态定位】业态定位前提：1、与周边邻里中心业态形成互补，最大程度形成聚合效应2、商业业态贴合项目目标客群3、业态需权衡经济性与效应性，权衡一二层的整体出售情况【商业业态定位】业态比重：