云杉镇养老地产案例

案例分析——云杉镇规模：占地：12.21万平米，总建筑面积55.7万平米，轮转式老年公寓总建筑面积24.5万平米，公寓总套数2277套位置：天津市宝坻区牛道口镇，距北京约72公里、天津约80公里、唐山约80公里，独享三大城市资源配套和复合式交通路网。建筑特点：单廊式公寓、点式公寓，组团围合式建筑布局，营造出家庭般的居住氛围。云杉镇的老年公寓采取了侧廊的平面布局，便利了老年人的出行及有突发情况的疏散，这样的布局还使居室全部朝阳。基础配套：医护级别的公寓装修设施智能安防房应急呼叫系统酒店会所星级宾馆购物、餐饮中心学习、健身、社团活动区域设施农业大棚医疗特色：社区医疗中心：与天津市三甲正师级的武警医学院附属医院合作协助就医协助老人赴社区医院、武警医院以及天津市范围内的医院门诊就诊、检查、治疗协助老人办理出院结算手续并送回公寓免费体检：新入住会员免费体检一次，每年免费体检两次会员权益：清洁服务管家服务健康服务交通服务快乐服务会员获赠人身意外险一份运营模式：会员制（永久居住权）、出租1、雲杉卡：会费50-90万+年服务费3万/年，或会费80-120万（无年费）；餐饮、医疗等服务需自费项目小套中套大套面积57㎡68㎡83-87㎡112㎡会费50万55万70万90万2、吉杉卡：

此卡是采用押金+年服务费的方式，购买此卡需要缴纳一定数额的押金，年费较高，需每年与天津滨海资产管理有限公司签服务合同一次。

3、祥杉卡：

此卡采用的是全部押金的收费模式，只需交纳一定数量的押金，便不需缴纳年服务费用，需每年与天津滨海资产管理有限公司签服务合同一次。

户型图展示：1室2厅1厨1卫57㎡1室2厅1厨1卫87㎡2室2厅1厨1卫113㎡云杉镇北京太阳城杭州金色年华总平图特点中、高档会员制养老社区/轮转式老年公寓全国首创“老年多元化居住社区”、全程化养老（居家式、租住式、安养式、度假式）目前国内老年退休生活设施配套最完善的社区（居家式、护理式及养生式）规模占地：12.21万平米，轮转式老年公寓总建筑面积24.5万平米，公寓总套数2277套占地42万，总建面30万、住宅式公寓、别墅和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米占地17万平方米、一期建筑面积10万平米项目位置土地获取商业用地，公司参与一级整理，土地获取成本较低，具体未知一期划拨土地，二三期低价配套取得土地建筑特点单廊式公寓、点式公寓，组团围合式建筑布局别墅、多层、高板、人工湖4－5层的西班牙围合式建筑客户定位中高端养老客户（入住者具有年龄限制）中端养老客户投资兼自住型客户（入住者无年龄限制）中高端居家养老客户（其中护理式公寓及养生公寓对入住者有年龄限制）云杉镇北京太阳城杭州金色年华运营模式会员制租售结合（永久居住权）租售结合租售结合出售模式押金50-90万+年服务费3万/年；押金80-120万（无年费）；餐饮、医疗等服务需自费二手房：别墅17000-21000元/平多层公寓10000-15000元/平居家公寓：平均50万/套（50年居住服务权，可中途结算退房）出租模式采用押金+年服务费餐饮医疗等服务需自费一次性缴纳10-20万押金月租金2300-3800元/月水电餐饮单交护理式公寓：2000/月（需体检）养生公寓：保证金（5~10万）+床位费（1800~3000/月）去化速度2012年6月6日正式公开招募，目前已签约客户50余户，意向客户300余位。销售类已经售罄，二手房价格14000，出租类入住率达90%以上搜集资料显示项目为市场普遍认可，具体去化速度未知基础配套医护级别的公寓装修设施智能安防房、应急呼叫系统酒店会所、星级宾馆购物、餐饮中心学习健身区域、社团活动丰富设施农业大棚中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务医用电梯、走廊、24小时服务站（包含护理站）、紧急报警装置度假宾馆、国际交流活动中心、老年大学、餐饮中心、悠闲娱乐中心、门球场医疗特色社区医疗中心：与天津市三甲正师级的武警医学院附属医院合作，天津医保可用；协助就医：协助老人赴社区医院、武警医院以及天津市范围内的医院门诊就诊；免费体检：每年免费体检两次太阳城老年医疗中心：一级甲等综合医院北京市医疗保险定点医疗机构北京安贞医院太阳城协作医院每年一次为老人进行免费健康体检浙江省人民医院医疗康复中心、医保通用云杉镇北京太阳城杭州金色年华客户权益全程化养老，个性化区别对待身体健康的老人、半自理的老人、生活不能自理的老人以及需要临终关怀的老人；提供管家服务、健康服务、快乐服务、交通服务等人性化关怀等主观评价天津首家集养老、健康、生态、医疗保障与地产开发于一体的中高端会员制养老公寓，社区配套完善，养老功能齐全。其会员制与轮转式运作模式尚待市场考验。北京较成功的养老地产项目，项目开发周期长达十年，以公建作为启动，7万平方米配套用于经营，获取经营收益，并创新推出反按揭和置换等金