标杆房地产集团管理指导书汇编共

目录（下册）工程管理篇TOC\o"3-3"\t"标题1,1,标题2,2,标题,1"1．设计招标管理指导书42．设计单位综合评价指导书113．设计成果质量评定管理指导书204．工程招标管理指导书315．合同管理指导书376．分级目标计划管理指导书447．重大业务审议指导书498．《项目管理月报》填报指导书539．“三新技术”推广应用指导书5710．施工图审查工作指导书5911．工程项目开工管理指导书6212．项目首次工程例会指导书6413．施工现场管理指导书6714．监理管理指导书7615．工程管理日志填写指导书8216．工程样板实施指导书8517．展示样板房实施指导书8718．项目入伙管理指导书8919．工程项目竣工总结指导书9120．工程保修管理指导书10521．物业管理公司配合管理指导书10722．项目报建管理指导书108成本管理篇1．项目成本管理工作指导书1152．项目成本目标制定指导书1213．项目盈利分析报告编制管理指导书1244．《项目成本管理计划书》编制指导书1265．工程量清单编制指导书1386．工程（材料、设备）投标书造价分析指导书1417．工程造价现场审核管理指导书1448．工程预结算审核校核管理指导书1489．项目成本变更预控预警分析管理指导书15310．工程变更造价审核管理指导书15711．工程款支付管理指导书16612．项目竣工结算管理指导书17113．工程项目成本结算总结报告编制指导书17414．工程造价文件资料管理指导书17715．项目成本统计反馈管理指导书18316．工程合同范围内暂定价管理指导书18517．造价咨询公司选择评价指导书18818．采购管理指导书19319．材料及设备供应商管理指导书198营销管理篇1．营销策划管理指导书2062．销售现场管理指导书2263．商品房认购指导书2534．商品房买卖合同管理指导书2605．银行按揭及逾期付款管理指导书2666．商品房产权管理指导书276客户服务管理篇1．商品住宅客户服务管理指导书2822．客户来访（来电）接待指导书2893．入伙准备及实施指导书2914．商品房维修工作指导书2955．客户服务基金管理指导书3006．施工单位（供应商）客户服务工作指导书3037．保修期满工程验收指导书3078．重大客户投诉处理指导书3129．客户索赔处理指导书31410．服务人员行为规范指导书31711．成品保护指导书32012．客户服务培训指导书32113．客户回访工作指导书32414．客户服务资料管理指导书328编后语332工程管理篇1．设计招标管理指导书总则本指导书旨在规范建设项目规划、建筑方案设计招标工作，提高规划、建筑设计水平，保证设计质量，并将其置于可控的范围。本指导书适用于XX地产（苏州）有限公司项目的设计招标。术语与解释：本指导书中所称“公司”指XX地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“区域总部”指XX地产控股股份有限公司上海管理总部；本指导书中所称“总部”指XX地产控股股份有限公司。招标管理项目设计招标工作实行分级管理。公司负责设计招标工作的具体组织及运作；总部策划委员会负责设计招标的指导、审查工作。项目设计招标实行申报管理，必须在招标前填写《项目建筑规划方案设计招标申报书》，报送投标人资质考察报告和招标文件，经区域总部和总部策划委员会审核批准后方可组织招标。项目设计招标由授权责任人负责审批。凡公司投资的建设项目都须纳入设计招标管理范围。其中：建筑面积超过3万平方米（含3万平方米）的住宅单体或建筑群体、重要的公共性建筑（或单栋面积超过2万平方米的综合性建筑）等各类规划建筑设计，由公司自行组织招标；建筑面积小于3万平方米的项目一般情况下可直接委托设计。项目设计投标单位的确定实行在合格设计单位库内选优和通过考察选优相结合的形式，按照审批权限确定设计单位。原则上在合格设计单位库（公司库、区域库、总部库）优选，库内不足以满足需求则通过考察选优。项目设计投标单位的考察选优由公司负责，并由公司设计负责人组织相关职能部门人员进行，必要时由区域总部、总部策划委员会派员参加考察选优。单位考察选优必须提交经公司负责人签发的书面考察报告。投标单位的选择原则针对不同性质规模的项目挑选合适的具备相应设计资质的国内外设计公司。二、应对设计公司的设计资质、设计能力、公司实力、业绩与运作方式等进行全面的考察和评估，择优选用。三、优先选择与招商地产有过良好合作经验的以及设计作品得到社会广泛认可的优秀设计公司。四、对于境外设计公司，优先选择在国内有成功设计经验、与中方设计公司有合作经验的优秀设计公司。五、是否同意拟签订合同的主要条款应作为选择设计公司的条件之一。项目设计招标书统一使用公司范本，但可以根据各项目建设的不同情况要求编制特殊条款和技术要求附加条款作为与招标书同等效力的附件。招标书范本的特殊条款和技术要求附加条款由公司负责人进行审核会签后发出。招标操作：一、公司负责进行招标或邀标工作。二、属于公开招标的，应通过报刊、广播、电视或其他方式发布招标公告；邀请招标的，应向三个以上国内外设计单位发出招标邀请书。三、招标文件应包括但不限于以下内容：（一）工程名称、地址、占地面积、建筑面积等；（二）已批准的项目建议书和可行性研究报告；（三）市场定位和产品定位要求；（四）城市规划管理部门确定的规划控制条件和用地红线图；（五）可供参考的工程地质、水文地质、工程测量等建设场地勘察成果报告；（六）供水、供电、通讯、供气、供热、排水、排污、环保与市政道路等方面的基础资料；（七）招标文件答疑、踏勘现场的时间和地点；（八）投标文件送达的截止时间；（九）拟签订合同的主要条款；（十）未中标方案的补偿办法;（十一）其他需要说明的事项.四、召开发标会，发放招标文件或发布招标公告,组织踏勘现场。五、招标文件一经发出，不得随意变更。确需进行必要的澄清或者修改，应当在提交投标文件日期15日前，书面通知所有招标文件收受人。六、要求投标人提交投标文件的时限为：重要及大型项目不少于45日；一般项目不少于30日；概念设计招标不少于20日。评标办法规划设计方案评定由总部策划委员会负责。公司、区域总部负责规划设计方案的初评，总部策划委员会负责终审。公司在招标书规定时间内接受投标文件，对于公开招标的投标文件进行保密编号。公司按照设计招标书对投标文件进行初审，确认投标文件的有效性。有下列情况之一者，投标文件作废：公开招标的投标文件未经密封；内容不全或字迹模糊、辨认不清者；不符合《建设用地规划许可证》要求、或谎报建筑面积、或被主管部门认定严重违反有关规定者；未在规定的时间内送达。五、项目方案设计开评标会原则上按审批授权分级负责组织。一般情况下由公司、区域总部、总部策划委员会相关人员构成，必须是3～7人的单数。六、方案设计评标应采用科学方法，按照适用、经济、美观的原则，以及技术先进、结构合理、满足建筑节能，富有创意等要求，综合评价设计方案优劣，择优确定中标方案。评标会议时间一般不少于一天。七、方案设计开评标会按以下程序进行：（一）开评标机构宣布有效投标方案，并解释废标原因；（二）传阅各投标方案，听取方案介绍；（三）通过评议或投票方式评选中标方案；（四）起草并通过评审决议；（五）开评标机构成员签名。八、确定中标单位后，公司于15天内发出中标通知书，同时抄送未中标单位。中标单位应将中标方案完善，经苏州市规划局的审查通过后，方案设计招投标工作宣告结束。中标单位具备承接该项工程设计的，原则上继续承担下阶段设计，工程设计合同应在中标通知书发出30天内签订，计取费标准双方协商确定。中标单位若不进行下阶段设计，应负责将中标方案的设计构思、意图完整地传达给承接单位，并提供完整、准确的方案设计文件和数据资料。对于未中标的投标单位应给予合理的补偿费，补偿费一般不应低于投标的成本费。设计招标工作完成后，一套完整的招投标文件资料必须在一周内移交公司档案室归档。必要时招投标文件资料同时交总部策划委员会备案。附录本指导书附有如下附录，并与本指导书具有同等效力：附录一：建筑方案设计招标书附录二：《设计单位投标资格审查工作流程》附录三：项目建筑规划方案设计招标申报书附则本指导书由总部策划设计中心负责修订与解释。本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。附件一：建筑方案设计招标书一、招标项目名称________________________________________二、建设用地位置________________________________________三、投标单位邀请单位：1、________________________2、_______________________3、_______________________4、_______________________招标单位欢迎其他他设计单位参参加投标，其其设计成果在在评标时同等等对待，请准准备投标的设设计单位于发发标会之日起起7日内书面通通知招标单位位。但如未中中标，招标单单位不支付补补偿费。四、发标时间定于年月日时分在在___________________召开发标会会，年月日时组织织踏勘现场。五、收标时间投标单位年月日前前将投标资料料送交招标单单位。送交地地点______________________。联系人：______________。联系方式：___________________________.六、评标结果评标结果将于年月日前书面面通知投标单单位。七、费用支付（一）招标单位于于年月日前支支付给未中标标单位_________万元人民币币，作为未中中标补偿费。对对于未被邀请请，或虽被邀邀请但其方案案设计深度未未达到规定要要求的设计单单位，招标单单位不支付补补偿费。（二）若中标单位位具备承接该该项工程设计计的条件，招招标单位于年月日前与与中标单位签签订设计合同同。设计取费费标准按国家家和苏州市有有关规定执行行，不低于_____。（三）若中标单位位不承接下阶阶段设计，方方案设计原则则上按工程设设计标准取费费的30％支付，即________万元人民币币。中标方案案通过政府主主管部门审查查后，招标单单位于15日内支付。八、工程内容及使使用要求九、计划规模及投投资控制十、成果要求：投投标方案设计计文件除按国国家及苏州市市对方案设计计报审图纸的的有关规定执执行外，还做做如下要求：：（一）彩色透视图图或鸟瞰图；；（二）建筑工程模模型（应表明明与周围建筑筑的关系）。1：________________；2:__________________.（三）介绍方案构构思的录音磁磁带或PPT文件。长度度不多于_____分钟；（四）设计图纸及及说明统一装装订成八开本本，_____式______份；（五）展示用的主主要设计图纸纸统一采用_____号图；（六）图纸、录音音磁带及模型型均不得标注注与投标单位位有关联的文文字与符号；；十一、其他（一）不符合本招招标书要求的的投标资料作作废标处理；；（二）投标资料不不退回投标单单位；XX地产（苏州）有有限公司（盖章）年月日附图一：设计单位投标资格格审查工作流流程公司提交被考察设计单位名单公司提交被考察设计单位名单区域总部审批总部策划委员会审批考察组向设计单位发出资格预审文件件考察组由公司预算、策划设计、工程、财务及相关人员组成考察组实地项目或单位所在办公场所考察考察内容：设计资质、设计能力、单位实力、人员构成、获奖状况、中标状况（或业绩）、年营业额、履约情况、质量情况、运作方式、主笔设计师情况、法律诉讼情况等考察组提交考察报告经公司负责人签发后报区域总部审批必要时附表一：项目建筑筑规划方案设设计招标申报报书地产控股________项目招申字200_（）号一、项目简况项目名称项目地址招标组织机构责任单位建设总投资（万元元）招标项目预计投资资（万元）占地总面积（平米米）用地红线图办理情情况建筑总面积（平米米）容积率要求住宅总面积（平米米）建筑密度要求商业总面积（平米米）绿地率要求机动车停车位（个个）建筑规划要求招标内容预计设计周期二、拟选参加投标标设计单位设计单位名称资质合作记录法人代表员工人数注册地及联系电话话四、责任单位意见见招标实施部门负责责人：公司负责人：五、招标组织机构构意见区域总部分管领导导（授权代表表）：六、管理单位意见见总部策划小组总部策划委委员会负责人：负责人：2注一：本表格一式式三份，责任任单位、招标标组织机构、管管理单位各存存档一份。注二：按照公司《设设计招标管理理指导书》规规定要求申报报。注三：本表格系公公司内部运行行文件，不得得外传。2．设计单位综合评评价指导书总则本指导书旨在规范范项目设计单位位选择评价管管理工作，提高规划、建建筑设计水平平，提高设计质量量、加快设计进进度、改善后后期服务，客客观评价设计计单位，并依依据评价结果果，做到优胜胜劣汰，并将将其置于可控控的范围。本指导书适用于XXX地产（苏苏州）有限公公司，对与其其合作的项目目设计单位（合合约单位和拟拟选单位）进进行综合评价价。术语与解释：本指导书中所称“公司”指XX地产（苏苏州）有限公公司；本指导书中所称“区域总部”指XX地产控股股股份有限公公司上海管理理总部；本指导书中所称“总部”指XX地产控股股股份有限公公司。合约单位评价内容容建立公司设计单位位资料库，对对已引入的设设计单位，在在合作的过程程中需进行动动态跟踪考核核。一般情况况，合约单位位每年年终进进行一次评价价。当项目竣竣工完成并交交付使用之后后应及时进行行评价，由相相关人员填写写《合约设计计单位综合评评价表》（见见附表一），此此表将作为该该设计单位的的主要考评资资料存入其档档案中。对合约设计单位的的工作进行综综合评价时，依依据的文件为为：设计合同及附件；；公司内部制订的“产品设计指指引”和设计任务务书；设计成果质量评定定指导书。综合评价的具体内内容包括以下下方面：一、合同的制定与与履行：包括括合同条款的的合理性，能能否配合公司司进度计划而而有所倾斜，合合同内容的履履行情况等。二、图纸质量：包包括不同设计计阶段图纸的的数量、图纸纸内容的全面面性、图纸表表达深度、图图纸表达的规规范性等。三、收费标准：包包括收费标准准与同行的差差异及可接受受程度、付款款方式的可操操作性等。四、设计服务：包包括与公司的的配合、与其其他设计单位位的配合、招招投标配合、施施工交底、施施工现场配合合、中间验收收及竣工验收收配合等。五、成本控制：包包括建筑设计计方案（含总总体与单体）、结结构设计方案案、给排水设设计方案、电电气设计方案案、空调设计计方案等是否否有利于降低低建设成本，性性价比较高。六、设计进度：包包括合同约定定进度的完成成情况。七、设计负责人：：包括项目主主笔建筑师、各各专业主笔设设计师的业务务水平、服务务态度、协调调能力等方面面。八、设计创新：包包括规划设计计方案在设计计理念上的超超前性，规划划设计手法上上的创新，新新材料、新设设备、新技术术的选用等方方面。合约单位评价执行行者：对设计计单位的综合合评价由公司司首席建筑师师负责组织。合约单位评价程序序：项目建筑师做初步步评价（在评评价时充分听听取相关人员员的意见）项目各专业工程师师提出专业评评价；项目首席建筑师针针对初步评价价提出意见；；公司部门领导对初初步评价提出出意见；公司分管领导对初初步评价提出出意见；由项目建筑师形成成最终评价结结果。最终评价结果须报报公司和区域域总部分管领领导审查，经经审查后的评评价结果方能能进入“设计单位资资料库”存档。合约单位评价结果果的应用：今今后公司在设设计方案招标标时、选择设设计单位时、与与设计单位商商谈设计费的的取费标准时时，可参考已已有评价结果果，从而确保保最终选择的的单位是最适适合公司要求求的。拟选单位评价内容容引入新的设计单位位由公司负责责考察选优，原则上应组织公司相关人员，必要时由区域总部、总部策划委员会派员参加考察选优。提交相应的考察报告，填写《拟选设计单位综合评价表》（见附表二），报公司批准后择优与之合作，此表将作为该设计单位的主要考评资料存入其档案中。拟选单位在招标之前或委托设计之前进行评价。对拟选设计单位的的工作进行综综合评价时，依依据的文件为为：一、《拟选设计单单位考察信息息表》（见附附表三）；二、设计单位提供供的相关证明明文件。拟选单位综合评价价的具体内容容包括以下方方面：设计资质、级别、设设计能力；公司实力、设计人人员构成；公司业绩、近三年年承接项目介介绍、设计获获奖情况；主笔建筑师的业绩绩介绍；设计周期、设计收收费标准等；；过往承接的项目成成本控制情况况；七、业界口碑。对对于境外设计计公司需考核核其是否在国国内有成功设设计经验、与与中方设计公公司是否有合合作经验。拟选单位评价执行行者：对设计计单位的综合合评价由项目目首席建筑师师负责组织，成成立考察组。考察组由公司预算、设计、工程、财务及相关人员组成。拟选单位评价程序序：一、公司预算、工工程、财务等等相关人员提提出评价；二、建筑师做初步步评价（在评评价时充分听听取相关人员员的意见）；；三、首席建筑师针针对初步评价价提出意见；；四、公司部门领导导对初步评价价提出意见；；五、公司分管领导导对初步评价价提出意见；；六、由项目建筑师师形成最终评评价结果。最终评价结果须报报区域总部分分管领导审查查，经审查后后的评价结果果为合格的或或更优级别的的方能进入“设计单位资资料库”存档。合格的拟选单位可可以参加公司司的设计方案案招标或成为为直接的被委委托设计单位位。附录附表附表一：合约设计计单位综合评评价表附表二：拟选设计计单位综合评评价表附表三：拟选设计计单位考察信信息表附表四：合约设计计单位综合评评价标准附表五：拟选设计计单位综合评评价标准附则本指导书由总部策策划设计中心心负责修订与与解释。本指导书经总部分分管领导签署署后发布，并并自发布之日日起实施。附表一合约设计单单位综合评价价表项目名称设计单位项目负责人合同金额执行时间设计内容合同的制定与履行行（10%）评价等级：：图纸质量（20%%）评价等级：收费标准（10%%）评价等级：：设计服务(10%%)评价等级：：成本控制(10%%)评价等级：：设计进度(20%%)评价等级：：设计负责人(100%)评价等级：：设计创新(10%%)评价等级：：其他情况总体评价建筑师、专业工程程师预算工程师财务首席建筑师部门领导公司领导附表二拟选设计单单位综合评价价表项目名称设计单位项目负责人项目设计预算金额额执行时间设计阶段方案阶段扩初阶段施工图设计资质、级别（10%）评价等级：：主笔建筑师（200%）评价等级：设计收费（10%%）评价等级：：公司实力(10%%)评价等级：：成本控制(10%%)评价等级：：设计周期(20%%)评价等级：：近三年承接的主要要项目(10%)评价等级：：获奖情况、业界口口碑(10%)评价等级：：其他情况总体评价建筑师、专业工程程师预算工程师财务首席建筑师部门领导公司领导附表三：拟拟选设计单位位考察信息表表年 月 日 拟邀请参与项目 编写人设计单位名称所在地项目所在地常驻机机构□无□有建筑师师人级别、资质扩初设计能力施工图设计能力施工图单位□本单位□长期合作单单位□尚无意向专业配置□建筑□结构□给排水□暖通□电气□总图总人数单位年设计额（万万元）建筑师人数近三年所承接项目目的总建筑面面积（平方米米）过往项目获奖情况况邀请主设计师国籍主设计师代表项目目一此处贴图（设计草图、模型型照片、图纸纸、项目实景景照片等）项目名称：所在地：设计时间：售价：开发商：主要客户群：本单位承担设计阶阶段：简要描述：主设计师代表项目目二此处贴图（设计草图、模型型照片、图纸纸、项目实景景照片等）项目名称：所在地：设计时间：售价：开发商：主要客户群：本单位承担设计阶阶段：简要描述：邀标联系情况投标意愿□强□□考虑□弱□不考虑可接受标底收费标准需要工作时间设计团队人员其他备注附表四合约设计单单位综合评价价标准评级级项目优秀90~100分良好70~89分合格60~69分不合格60分以下合同的制定与履行行（10%）各条款合理，能主主动配合公司司进度计划加加以倾斜，设设计质量高，能能部分提前或或按时完成合合同各项要求求。各条款合理，必要要时能配合公公司进度计划划有所倾斜，能能保质保量按按时完成合同同各项要求。部分合同条款对我我方不利，不不能配合公司司进度计划有有所倾斜，设设计质量基本本能保证，基基本能够按时时完成合同各各项要求。部分条款欠合理，对对我方不利，不不能配合公司司进度计划而而有所倾斜，出出现部分设计计质量问题，不不能完全按时时完成合同各各项要求。设计服务（10%）能积极主动配合甲甲方和工程进进度要求进行行设计修改、施施工交底、施施工现场配合合、中间验收收、竣工验收收；积极主动动配合甲方的的招投标工作作；积极主动动与其他设计计单位进行配配合；能积极配合甲方和和工程进度要要求进行设计计修改、施工工交底、施工工现场配合、中中间验收、竣竣工验收；积积极配合甲方方的招投标工工作；积极与与其他设计单单位进行配合合；基本能够配合甲方方和工程进度度要求进行设设计修改、施施工交底、施施工现场配合合、中间验收收、竣工验收收；能配合甲甲方的招投标标工作；与其其他设计单位位的配合无重重大失误；在配合甲方和工程程进度要求进进行设计修改改、施工交底底、施工现场场配合、中间间验收、竣工工验收时有明明显不足；不不能积极配合合甲方的招投投标工作；与与其他设计单单位进行配合合时有较大失失误；收费标准（10%）设计取费符合行业业标准或其他他同行的常规规标准；付款款方式可操作作性很强。设计取费符合行业业标准或其他他同行的常规规标准；付款款方式可操作作性强。设计取费不符合行行业标准或其其他同行常规规标准但可协协商；付款方方式可操作性性较差。设计取费不符合行行业标准或其其他同行常规规标准且难于于协商；付款款方式可操作作性差。图纸质量（20%）各设计阶段图纸数数量齐全，图图纸内容全面面且达到要求求深度，图纸纸表现无差错错。各设计阶段图纸数数量齐全，图图纸内容全面面且达到要求求深度，图纸纸表现基本无无差错。各设计阶段图纸数数量基本齐全全，图纸内容容较全面且达达到要求深度度，图纸表现现有差错。各设计阶段图纸数数量不够齐全全，图纸内容容不全面或未未达到要求深深度，图纸表表现出现原则则性差错。成本控制（10%）设计方案能够做到到既提高使用用质量又较为为明显地降低低建设成本。设计方案能在不降降低使用质量量的前提下降降低建设成本本或在不增加加建设成本的的前提下较为为明显地提高高使用质量。设计方案对建设成成本的降低或或使用质量的的提高没有特特别作用。设计方案增加了建建设成本或者者虽没有增加加成本却降低低了使用质量量。设计进度（20%）能按合约要求保质质保量完成各各阶段设计。部部分工作提前前完成。能按合约要求保质质保量完成各各阶段设计。能按合约要求完成成各阶段主要要设计且深度度和质量满足足要求，尚有有部分未完成成工作。不能按合约要求完完成各阶段设设计，或虽完完成工作但设设计质量难以以达到要求。设计负责人（10%）项目主笔建筑师及及主要专业设设计师的业务务水平很高，服服务热情、耐耐心，协调能能力很强。项目主笔建筑师及及主要专业设设计师的业务务水平较高，服服务较热情、耐耐心，协调能能力较强。项目主笔建筑师及及主要专业设设计师的业务务水平一般，尚尚需改善服务务热情和耐心心，协调能力力一般。项目主笔建筑师及及主要专业设设计师的业务务水平不够，服服务不够热情情、耐心，协协调能力不足足。设计创新（10%）规划设计理念有明明显超前性；；设计手法新新颖；能积极极主动向甲方方推荐并选用用新技术、新新材料等新产产品。规划设计理念有一一定的超前性性或设计手法法能有所突破破；能主动向向甲方推荐并并选用新技术术、新材料等等新产品。规划设计理念未能能体现超前性性，设计手法法也没有突破破，但能向甲甲方推荐并选选用新技术、新新材料等新产产品。规划设计理念未能能体现超前性性，设计手法法没有突破，不不能向甲方推推荐并选用新新技术、新材材料等新产品品。附表五拟选设计单单位综合评价价标准 评级项目优秀90~100分良好70~89分合格60~69分不合格60分以下设计资质、级别（10%）国内甲级设计单位位、境外知名优秀设计计事务所且具具规模。国内乙级设计单位位、境外知名优秀设计计事务所规模模一般。国内丙级设计单位位、境外优秀设计事务务所规模一般般。国内临时级别设计计单位、境外一般设计事务务所，规模一一般。主笔建筑师（20%）项目主笔建筑师专专业水平很高高，经验丰富富，服务热情情、耐心，协协调能力很强强。项目主笔建筑师专专业水平较高高，经验丰富富，服务较热热情、耐心，协协调能力较强强。项目主笔建筑师专专业水平一般般，尚需改善善，服务热情情和耐心，协协调能力一般般。项目主笔建筑师专专业水平不够够，服务不够够热情、耐心心，协调能力力不足。设计收费（10%）设计取费符合行业业标准或其他他同行的常规规标准；付款款方式可操作作性很强。设计取费符合行业业标准或其他他同行的常规规标准；付款款方式可操作作性强。设计取费不符合行行业标准或其其他同行常规规标准但可协协商；付款方方式可操作性性较差。设计取费不符合行行业标准或其其他同行常规规标准且难于于协商；付款款方式可操作作性差。公司实力（10%）公司具有20年以以上历史，建建筑师、各专专业设计师配配备齐全，设设计人员工作作经验丰富，5年以上设计计经验人员占占总数50%以上公司具有10年以以上历史，建建筑师、各专专业设计师配配备齐全，设设计人员工作作经验丰富，5年以上设计计经验人员占占总数40%以上公司具有5年以上上历史，建筑筑师、各专业业设计师配备备齐全，设计计人员工作经经验丰富，5年以上设计计经验人员占占总数30%以上公司成立时间较短短，建筑师、各各专业设计师师配备不齐全全，5年以上设计计经验人员占占总数20%以上成本控制（10%）过往承接的项目设设计方案能够够做到既提高高使用质量又又较为明显地地降低建设成成本。过往承接的项目设设计方案能在在保证使用质质量的前提下下降低建设成成本或在不增增加建设成本本的前提下较较为明显地提提高使用质量量。过往承接的项目设设计方案对建建设成本的降降低或使用质质量的提高没没有特别作用用。过往承接的项目设设计方案增加加了建设成本本或者虽没有有增加成本却却降低了使用用质量。设计周期（20%）设计周期完全满足足项目要求，对对于项目特殊殊阶段特殊要要求可及时配配合。设计周期不完全满满足项目要求求，但可以协协商解决，对对于项目特殊殊阶段特殊要要求可及时配配合。设计周期不完全满满足项目要求求，但协商困困难，对于项项目特殊阶段段特殊要求不不能及时配合合。设计周期不满足项项目要求，协协商困难，对对于项目特殊殊阶段特殊要要求不能及时时配合。近三年承接的主要要项目（10%）三个以上知名的大大型项目（建建筑面积15万平方米以以上），项目目品质优秀二个以上知名的大大型项目（建建筑面积15万平方米以以上），项目目品质优秀一个以上知名的大大型项目（建建筑面积15万平方米以以上），项目目品质优秀没有承接知名的大大型项目（建建筑面积15万平方米以以上）。获奖情况业界口碑（10%）获得国家、省、市市、行业、境境外等多项设设计大奖（3项以上），业业界口碑较佳佳。获得国家、省、市市、行业、境境外等多项设设计大奖（2项以上），业业界口碑较佳佳。获得国家、省、市市、行业、境境外等多项设设计大奖（1项以上），业业界口碑较佳佳。没有获得国家、省省、市、行业业、境外等设设计大奖，业业界口碑一般般。3．设计成果质量评定定管理指导书书总则本指导书旨在规范范项目规划、建建筑设计成果果评定管理工工作，确保建建设项目的设设计达到安全全可靠、适用用和经济，并并将其置于可可控的范围。本指导书适用于XXX地产（苏苏州）有限公公司项目的设设计成果评定定。术语与解释：本指导书中所称“公司”指XX地产（苏苏州）有限公公司；评定管理由公司建筑师、各各专业工程师师从安全性、功功能性、经济济性、可实施施性、适应性性、采用“四新”的可靠性等等方面评审设设计成果的质质量特性是否否满足规定要要求。按方案设计、初步步设计，施工工图设计三阶阶段进行评定定。评定重点：确保设设计成果符合合公司的项目目开发理念和和市场定位，并并在同行业中中处于技术先先进、质量领领先水平。评定标准：依据现现行的建筑设设计规范、规规定、标准、设设计深度要求求及公司编写写的设计指引引或设计任务务书。评定结果：汇总设设计评审意见见，提出设计计改进措施，对对设计成果作作出正确评价价，评定结果可可作为公司对对设计单位评评价的依据，同同时根据设计计合同作出相相应奖惩。具体评定内容建筑设计原则：设设计文件是否否符合经评审审和确定的设设计依据，即即国家规范、规规划设计要点点、任务书、阶阶段批文等要要求。建筑图纸设计要求求设计说明：说明书书的内容与该该项目的规划划设计要点和和任务书是否否相符。二、总平面图：（一）建筑物、构构筑物的定位位坐标和控制制位置（或相相互关系尺寸寸）、名称（或或编号）、室室内标高及层层数是否注明明；建筑布置置和间距是否否满足防火、日日照、防噪、卫卫生等有关规规定的要求。（二）管线交叉密密集的部位、上上下层次是否否符合有关规规定，各管线线标高是否相相碰。（三）总体功能分分区是否适合合开发商要求求，做到分区区明确、联系系方便、防止止干扰，和符符合有关专业业技术规定。（四）主要出入口口设置是否适适应城市规划划、环境交通通道路、消防防、疏散、人人流方向及车车流量等要求求和有关规定定。（五）评审每栋建建筑出入口（包包括别墅每户户出入口）在在总平面图中中的关系是否否合理；是否否做到尽量满满足每户都有有最合理的朝朝向、景观，并并无视线干扰扰。三、平面图（一）建筑设计是是否符合消防防技术规范方方面的各项要要求如：建筑筑物耐火等级级划分要求；；总平面布置置对单体建筑筑的要求；防防火分区、防防烟分区、防防火隔断等要要求；安全疏疏散要求、消消防电梯（包包括机房、梯梯井等）要求求；消防控制制中心要求.（二）建筑平面布布局、空间处处理等是否适适应使用上对对“量、形、质质、流、线”等方面的功功能要求，和和符合有关规规定。四、立面图（一）外墙饰面做做法、颜色和和划分界线是是否标注清楚楚；（二）门窗分隔是是否与门窗大大样图相符，分分隔是否美观观，玻璃色彩彩是否美观。五、剖面图（一）剖面图与剖剖切线切割部部位是否一致致；（二）剖面图所表表示的圈梁、过过梁、楼板主主次梁的位置置是否与结构构专业相一致致，与设备管管线有无矛盾盾。六、详图（一）详图与详图图索引的位置置是否相符，详详图名称是否否准确；（二）建筑构造是是否经济、合合理和便于施施工，各种埋埋件是否表示示清楚。七、庭院景观环境境设计图（一）详细了解设设计师对整个个设计的主旨旨，各景点的的意境，重要要复杂大样的的讲解，以确确保指导施工工质量。（二）除土建图外外，水、电、施施工总图是否否齐全，附主主要设备明细细表；（三）是否提供铺铺地、种植等等的彩色样板板图；（四）设备管线出出入口与小区区管线相接是是否合理；（五）总平面图上上的索引是否否与大样图相相符；（六）大样图中的的构筑物的尺尺寸是否都已已标注；（七）庭院土建设设计图、构筑筑物的设计图图及大样图、设设备管线图、铺铺地图、种植植图所表示的的关系是否相相符，有无矛矛盾之处。八、装修设计图（一）详细了解设设计师对整个个设计的主旨旨，重要复杂杂大样的讲解解，以确保指指导施工质量量；（二）小样图、大大样图、各材材料表（灯具具、家具、洁洁具、五金规规格表、物料料表）是否齐齐全；（三）是否提供应应有的彩色图图片和样板；；（四）装修建筑图图是否与已建建现场符合；；（五）装修设计图图是否与结施施、设施、电电施、水施相相协调，有无无矛盾之处；；（六）小样图上的的索引是否与与大样图相符符，索引的材材料是否与材材料表相符；；（七）节点大样的的设计深度是是否已达到施施工要求；（八）特别审视各各管道井门、消消火栓、空调调风口、落水水管等的隐蔽蔽设计；（九）特别装饰设设计，要提供供结构可行性性数据认证。结构设计原则：一、应注重建筑结结构抗震的概概念设计，重重视结构选型型和构造，择择优选用抗震震和抗风性能能好且经济合合理的结构体体系，优化平平面和竖向布布置方案，加加强构造连接接，保证结构构的整体抗震震性能，使建建筑结构具有有足够的承载载力、刚度和和延展性；二、设计说明及施施工要求是否否合理和方便便施工；三、结构构造措施施是否合理并并方便施工；；四、结构重点部位位、薄弱环节节的处理是否否采取相应措措施予以加强强；五、选用的材料是是否经济、合合理、就地取取材；六、抗震设防烈度度、结构抗震震等级、场地地类别、楼面面荷载、基本本风压、特殊殊房间荷载值值等是否准确确合理；七、高层建筑的埋埋深是否满足足要求。结构图纸设计要求求：一、设计说明（一）说明是否合合理、清晰，总总说明与图纸纸说明是否一一致；（二）施工注意事事项、特殊结结构及结构特特殊部位施工工时应注意的的问题是否标标明；（三）材料的品种种、规格、设设计强度值、强强度等级是否否表示清楚。二、图纸部分（一）图纸标志尺尺寸是否齐全全、正确，与与建筑图是否否一致；（二）结构梁、柱柱、剪力墙的的布置是否满满足建筑平面面及空间功能能要求；（三）结构变形缝缝的设置是否否合理；（四）图纸中是否否明确设备专专业预留洞位位置及尺寸，与与有关专业是是否会签一致致，洞口加强强措施是否合合理。（五）楼面局部标标高变化处是是否表示清楚楚。三、其他：（一）屋面或水池池设计，其防防渗要求、施施工缝位置及及施工要求是是否注明；（二）基础设计是是否注明地质质概况、承载载力标准值及及施工的有关关要求，如需需沉降观测，其其测点布置及及埋置详图；；（三）沟（坑）、设设备基础的标标高、地下管管井的标高及及尺寸是否齐齐全，与有关关专业图纸有有无矛盾；（四）节点构造详详图是否表示示清楚，是否否符合构造要要求及方便施施工；（五）钢筋、箍筋筋间距及含钢钢率是否符合合规定。电气设计原则是否满足国家强制制性规范要求求，满足消防防规范和人防防规范以及当当地政府主管管部门的要求求；各系统设计是否既既满足当地行行业主管部门门（如：供电电、电讯、有有线电视等）的的要求，又做做到安全、经经济、合理；；负荷计算、设计参参数选择是否否正确，设备备用房设置、管管线布置、竖竖井布置是否否合理；设备选型是否恰当当、节省能源源消耗的措施施是否考虑、是是否采用淘汰汰产品；是否适当选用新技技术、新材料料并核定其安安全性和可靠靠性；设计说明和施工图图是否完整。电气设计图纸设计计要求：设计说明：总说明是否合理、清清晰，总说明明与图纸说明明是否一致；；设计范围描述和配配置标准是否否符合设计任任务书的要求求；电气系统各主要参参数描述是否否准确和详尽尽，如：市政政供电方式和和供电电源电电压等级、本本项目的用电电负荷登记、总总装机容量、应应急电源配置置容量和工作作方式、防雷雷等级、工作作和安全接地地要求等；施工注意事项是否否标明。图纸要求：高低压配电系统图图是否注明总负荷和和分路负荷（包包括：设备容容量、需要系系数、计算容容量、功率因因数、计算电电流等）；高高、低压供电电系统结线型型式及运行方方式；正常工工作电源与备备用电源之间间的关系；母母线联络开关关运行和切换换方式；变压压器之间低压压侧联络方式式；对重要负负荷和特别重重要负荷及其其它负荷的供供电措施；所选用的开关和断断路器与馈出出回路的电线线、电缆是否否匹配；如需要配置柴油发发电机组作为为应急电源，应应检查其是否否既满足消防防要求，同时时也满足日常常情况下重要要负荷的正常常运行。照明系统及平面图图是否注明照明种类类及照度标准准；光源及灯具具的选择、照照明灯具的安安装及控制方方式；是否注明室外照明明的种类（如如路灯、庭园园灯，草坪灯灯、地灯、泛泛光照明、水水下照明等）、电电压等级、光光源选择及其其控制方法等等；是否注明照明线路路的选择及敷敷设方式（包包括室外照明明线路的选择择和接地方式式）；是否注明应急照明明的电源型式式，灯具配置置，线路选择择及敷设方式式，控制方式式等；室内照明平面图，是是否标注建筑筑门窗、墙体体、轴线、主主要尺寸、房房间名称；绘绘制配电箱、灯灯具、开关、插插座、线路等等平面布置；；标明配电箱箱编号，干线线、分支线回回路编号、相相别、型号、规规格、敷设方方式等；凡需需二次装修部部位，其照明明平面图随二二次装修设计计，但配电或或照明平面图图上是否相应应标注预留的的照明配电箱箱，并标注预预留容量。变配电所平、剖面面图是否按比例绘制变变压器、发电电机、开关柜柜、控制柜、直直流及信号柜柜、补偿柜、支支架、地沟、接接地装置等平平、剖面布置置、安装尺寸寸等，标注进进出线回路编编号、敷设安安装方法。竖向配电系统图是否以建（构）筑筑物为单位，自自电源点开始始至终端配电电箱止，按设设备所处相应应楼层绘制，应应包括变、配配电站变压器器台数、容量量、发电机台台数、容量、各各处终端配电电箱编号，自自电源点引出出回路编号（与与系统图一致致），接地干干线规格。防雷、接地平面图图是否说明防雷类别别和采取的防防雷措施（包包括防侧击雷雷，防雷击电电磁脉冲，防防高电位引入入）；接地装装置型式，接接地极材料要要求、敷设要要求、接地电电阻值要求；；当利用桩基基、基础内钢钢筋作接地极极时，应采取取的措施。防雷接地平面图，是是否标注避雷雷针、避雷带带、引下线位位置，注明接接地线、接地地极、测试点点、断接卡等等的平面位置置、材料型号号规格。是否说明除防雷接接地外的其它它电气系统的的工作或安全全接地的要求求（如：电源源接地型式，直直流接地，局局部等电位、总总等电位接地地等），如果果采用共用接接地装置，应应在接地平面面图中叙述清清楚，必要时时绘制局部等等电位平面图图。火灾自动报警系统统火灾自动报警及消消防联动控制制系统图是否否满足消防规规范要求和消消防局审批意意见要求；是是否详细说明明报警及联动动控制要求；；施工要求；；各层平面图图中设备及器器件布点、连连线、线路型型号、规格及及敷设要求。电讯、有线电视、安安全防范系统统是否说明系统配置置标准、系统统主要设备配配置和构成、系系统设备供电电方式、系统统设备分布楼楼层或区域、设设备间管路和和线缆的规格格、系统逻辑辑及连锁关系系说明；是否提供各系统配配线详图或系系统框图、竖竖井内设备和和管线详图；；室内平面图中是否否标明弱电箱箱、插座、探探测器及其它它设备安装位位置、高度，进进出弱电箱的的管线规格及及敷设方式；；总控制室布置平、剖剖面图中，是是否按比例绘绘制操作台、显显示屏、电源源屏和其他设备备的布置详图图，明确装修修要求和电源源要求。如果果室内还有消消防系统的设设备，布置须须满足消防要要求。室外管线图中，是是否标明室外外弱电管线的的敷设方式、埋埋设深度、线线路坐标、架架空线路高度度、杆型、各各种管线的规规格型号，与与其他管线平平行和交叉的的坐标、标高高，与城市或或园区管网的的衔接位置。管线综合地下或半地下车库库管线综合图图是否详细绘绘制和注明各各类管线（强强电、弱电、消消防电缆桥架架和管、通风风管、排烟管管、水消防管管、喷淋管、给给水管、污水水管等）和设设备（照明灯灯具、广播音音箱、火灾探探测器等）的的平面位置和和标高；是否否存在不合理理和错误，造造成施工困难难或无法施工工。室外总平管线综合合图是否详细细绘制和注明明各类市政管管线（供电、电电讯、电视等等）的接入位位置和标高、各各类电气管线线的敷设方式式、平面位置置和标高，是是否与其它管管线（给水、雨雨水、污水、燃燃气、消防等等）产生矛盾盾；电缆沟、电电缆井的排水水方式是否正正确和有效。暖通设计原则一、制冷主机的选选用、材料设设备选用合理理性、系统布布置是否符合合施工、制造造、安装和使使用要求等；；二、计算理论及数数据的采用是是否正确合理理；三、新技术、新设设备、新材料料的采用是否否先进合理、可可靠，是否符符合本工程的的特点与建设设条件；四、设备选型是否否恰当，设备备与管道的连连接、布置是是否正确；五、通风及空调管管道布置是否否经济、合理理、美观和便便于施工及检检修；六、系统选用的风风口、消声器器、调节阀、防防火阀的位置置是否正确；；七、系统的水管、风风管的安装、保保温以及穿过过建筑伸缩缝缝的做法是否否妥当；八、通风、空调设设备的安装、隔隔音、减震、消消音等处理等等是否符合环环保的要求；；九、通风、空调及及采暖设计的的参数和计算算指标，采用用是否正确；；十、自动控制方案案是否先进、合合理、经济；；十一、防排烟系统统设置的部位位与风量、风风压的计算及及系统控制（自自动与手动）是是否正确、合合理。排烟系系统所选用的的风机、阀门门及材料是否否符合防火要要求；十二、与平时通风风相结合的防防排烟系统，由由平时转换成成火灾时防排排烟的措施是是否合理、可可靠；十三、设计、施工工说明是否详详尽准确。暖通图纸设计要求求主要设备材料表设计所选用的设备备型号、性能能规格、数量量及应配带的的附件等选用用是否正确合合理；设计所选用的阀门门、材料等是是否合理；设备及材料的技术术规格是否齐齐全清楚；设备及材料有无漏漏项、数量是是否正确。设计说明工程的主要概况、功功能及建筑面面积、层数等等是否说明清清楚；工程的设计依据、范范围、性质及及要求是否说说明清楚；（三）室外设计参参数、冷源、热热源参数是否否齐全；（四）室内房间设设计参数的采采用是否合理理；（五）制冷系统、采采暖系统、通通风系统、消消防防排烟系系统等的阐述述是否合理清清楚；（六）制冷系统、采采暖系统、通通风系统、消消防防排烟等等系统对自控控的要求是否否阐述清楚；；（七）制冷、通风风、采暖系统统安装施工及及设备试运转转的依据是否否正确；（八）风管、水管管及设备保温温使用的材料料要求及保温温做法是否注注明；（九）各种管道的的防腐、试压压标准及做法法是否注明；；（十）选用国标或或地区图纸是是否列出；三、计算书（一）冷、热负荷荷的计算、通通风及防排烟烟的计算采用用的指标是否否正确、是否否符合设计规规范等；（二）设备选择和和匹配、计算算公式、管道道流速选择是是否恰当；（三）水泵扬程计计算是否正确确；（四）风机风压的的计算、风管管的截面和风风口及其它通通风构件的选选择是否恰当当。四、图纸（一）各类管道尺尺寸标注是否否清楚；（二）各类设备、管管道、消音器器、风口、调调节阀和防火火阀等的定位位尺寸是否标标明；（三）管道及设备备布置是否合合理；（四）凝结水管的的走向有无注注明、是否妥妥善接至水专专业下水道；；（五）各种管道与与其他工种管管道有无碰撞撞；（六）管道、坡度度、坡向有无无注明；（七）系统的管道道标高是否标标注清楚、与与剖面图是否否一致；（八）膨胀水箱、冷冷却塔连接是是否合理，补补水管、放空空阀、排污等等是否齐全、有有无遗漏。给排水设计原则一、设计水量、水水压、水质等等要求是否与与建设方提出出的设计条件件相一致；二、核对市政管网网给排水连接接点平面位置置、管径、标标高、坡度；；三、全面了解设计计审查部门各各阶段设计的的批文，设计计是否符合审审批意见及有有关文件规定定；四、给排水、消防防设计原则、方方案、系统是是否合理；五、设计采用的数数据、公式是是否符合国家家有关规范、规规程，计算结结果是否正确确无误；六、查对设备选型型是否正确、合合理；七、采用新材料、新新设备是否稳稳妥可靠；八、选用标准图是是否合适；九、检查图面上关关键尺寸、标标高以及有无无重大遗漏；；十、图纸设计深度度是否符合规规定；十一、设计、施工工说明是否详详尽准确。给排水图纸设计要要求总平面图（一）各建筑物及及室外道路标标高、红线范范围控制点坐坐标是否与建建筑图相符；；（二）进出建筑物物各管线平面面位置、标高高、管径是否否与单体相符符；（三）管线平面布布置是否合理理，有无定位位，室外消火火栓、取水口口、消防接合合口、水表井井、阀门井、跌跌水井、检查查井、雨水口口、隔油池、化化粪池等布置置是否合理，有有无遗漏；（四）各管线垂直直交叉处标高高有无相碰，垂垂直间距、管管道埋深是否否符合要求；；（五）市政给水管管网引入处及及市政污水管管、雨水管处处的排入口，其其平面位置、管管径、标高、坡坡度等图中是是否标注清楚楚，符合要求求；（六）各管线平面面布置，水平平间距是否符符合规范要求求。二、平、剖面图（一）图中轴线编编号、尺寸、标标高是否与建建筑图一致；；（二）进出户管位位置、管径、标标高、坡度、立立管编号等是是否与系统图图一致；（三）管道布置是是否合理，是是否正确考虑虑与门、窗、柱柱及其它专业业管线间的关关系；（四）消防设施布布置是否符合合规范要求；；（五）给排水中各各种管线的符符号是否符合合规定的图例例表示；（六）图中说明是是否确切、清清楚；（七）水泵、水池池、水箱及其其管道布置是是否合理，其其尺寸是否标标全；（八）必需的细部部详图是否已已绘制（如蓄蓄水池、水泵泵房设备、管管道布置、水水表间、管道道井、厨房卫卫生间、公共共浴室、厕所所间、水箱间间等）。三、系统图（一）给水、消防防分区是否合合理，与平面面图是否一致致，是否符合合规范规定，各各立管编号与与平面图是否否一致，管径径、控制标高高是否标全；；（二）污水、雨水水系统是否与与平面图一致致，其管径、标标高、坡度是是否标全；（三）阀门、止回回阀，消防水水泵接合器等等是否设置合合理、方便；；（四）水池、水泵泵、水箱及其其连接管道应应与平面图一一致，并标明明标高管径。四、设备材料表（一）管材是否齐齐全，数量统统计是否正确确（二）设备选型是是否合理，规规格是否标清清楚，与平面面、系统图中中的标注是否否一致。五、设计说明（一）工程的主要要概况、功能能及建筑面积积、层数等是是否说明清楚楚；（二）工程的设计计依据、范围围、性质及要要求是否说明明清楚；（三）设计生活用用水定额的依依据及生活水水池容量；消消防用水流量量、消防时间间及消防水池池容量；（四）泳池、冷却却塔的工作流流程。六、施工说明（一）各种管道连连接方法，管管道伸缩补偿偿的方法；（二）水管及设备备保温使用的的材料要求及及保温做法是是否注明；（三）各种管道的的防腐、试压压标准及做法法是否注明；；（四）选用国标或或地区图纸是是否列出。七、计算书（一）生活用水计计算采用的用用水定额指标标是否正确、是是否符合设计计规范等。消消防用水采用用的流量是否否正确；（二）生活水池、消消防水池及消消防水箱计算算是否正确；；（三）设备选择和和匹配、计算算公式、管道道流速选择是是否恰当；（四）水泵扬程计计算是否正确确。设计文件深度及设设计错误分类类除合同特别要求外外，方案设计计、初步设计计及施工图设设计的深度要要求均应遵照照建设部编制制的建筑工程程设计文件编编制深度的规规定执行。施工图的错误分类类一、I类错误：（一）严重违反规规范、标准、规规定，有可能能造成严重影影响安全和使使用的错误。如如：1、建筑专业——规规划中消防间间距不够，而而又未采取措措施；规划中中日照间距不不够；防火分分区面积超规规定，电梯/楼梯厅不符符合防火要求求等；2、结构专业——结结构（含基础础）选型错误误，应设计为为框架结构的的设计成混合合结构；计算算原则错误；；未考虑抗震震设计；建筑筑物长度超过过规范要求而而未采取任何何措施等。3、给排水专业———规范要求的的消防设施未未设计；消防防水量、水压压达不到规范范要求；生活活给水水量、水水压达不到规规范要求等。4、暖通专业——规规范要求的防防火排烟设施施未设计，排排烟风量达不不到规范要求求，又未采取取必要的措施施等。5、电气专业——变变配电、电话话、电视、消消防、广播音音响等系统及及各种机房平平、剖面设备备布置等严重重违反规范、标标准、规定；；配电方案、接接地保护方案案有严重缺陷陷等。（二）设计不周或或有严重错误误，有可能造造成不能正常常使用、不安安全或重大经经济损失。如如：1、建筑专业——总总平面竖向设设计错误；轴轴线错误或对对不上，楼梯梯碰头；视线线计算错误等等。2、结构专业——计计算书未经校校对或计算中中存在影响安安全的严重错错误而未经发发现；基础选选型错误，引引起沉降过大大；竖向构件件强度不足；；结构与建筑筑节点不一致致等。3、给排水专业———由于设计的的水塔或水箱箱高度不够，造造成水压不足足，出水量不不能满足使用用要求；高层层建筑消防减减压、止回等等设计不当等等。4、暖通专业——冷冷、热负荷计计算有重大错错误或系统选选择不当；膨膨胀水箱高度度低于采暖系系统等。5、电气专业——选选用国家已公公布的机电淘淘汰产品；供供配电系统的的控制保护，自自动控制和自自动调节原理理图，各系统统弱电设备之之间线路连接接图等设计不不周或有严重重错误；低压压配电柜开关关与所保护电电缆选型不匹匹配，电缆母母线容量不匹匹配等。（三）严重影响报报建或销售工工作的进行：：如计入容积积率面积（包包含各个分部部）超过政府府允许的误差差范围；平立立剖面对不上上；民防单元元面积超过规规范。二、Ⅱ类错误：（一）局部违反规规范、标准、规规定、但容易易修正、且返返工量不大。如如：1、建筑专业——栏栏杆的高度及及强度不符合合要求；消防防电梯不符合合防火要求，疏疏散门宽度不不够、管道井井不符合防火火规范等。2、结构专业——按按简支计算的的梁、支座与与梁柱整体连连接构造用负负筋不够；悬悬挑构件配筋筋错误等。3、给排水专业———生活饮用水水管与非饮用用水管连接，未未采取防回流流污染措施等等。4、暖通专业——管管道井不符合合防火规定；；过防火墙未未装防火阀；；风管材料及及保温材料不不符合防火要要求等。5、电气专业——低低压配电级数数超过三级；；照明系统中中单向回路灯灯和插座数量量超过25个；烟、温温感探测器位位置；自动喷喷淋、排烟防防火等系统联联锁方式局部部违反规范、标标准、规定；；双电源未考考虑末端切换换等。（二）设计不周、构构造或用料不不当，有可能能造成影响局局部使用效果果，或重要部部位尺寸错误误，有可能造造成严重后果果。如：1、建筑专业——结结构承重部分分在建筑图中中未完全反映映或错误；声声光热防水防防潮等的技术术处理欠妥等等。2、结构专业——各各种门/窗洞高度不不符合建筑设设计要求，严严重影响使用用要求；存在在明显的未设设计部分，影影响现场进度度；结构标高高与建筑面层层要求不符；；阳台、雨蓬蓬的倾覆安全全不够，钢筋筋砼构件配筋筋与计算书不不符；应设置置构造钢筋的的部位不设或或少设；未根根据建筑功能能要求部分梁梁上翻等。3、给排水专业———选用了已淘淘汰的耗能大大的设备。热热交换间未考考虑检修条件件等。4、暖通专业——选选用了已淘汰汰的产品；机机房布置未考考虑检修条件件；地下室的的机房未考虑虑设备进出孔孔；风机的消消声、减震处处理不当等。5、电气专业——强强、弱电各种种线路布局，设设备选型不当当，安装图和和非标准图制制作尺寸以及及安装不符等等。（三）工种配合严严重错误或局局部遗漏有可可能造成影响响使用，或造造成施工返工工，如梁上预预留孔洞严重重影响结果安安全。（四）结构专业计计算、构造层层层加码，造造成严重浪费费。如设计荷荷载取用过大大，实际配筋筋又大于计算算要求很多等等。（五）严重影响报报建及销售工工作的进行：：各配套设施施建筑或功能能区未详细标标明或建筑标标识不清，影影响面积查丈丈及验收。Ⅲ类错误：（一）容易修正、且且不造成使用用或安全缺陷陷，但会给建建设单位、施施工单位带来来麻烦。如：：建筑、结构构、水、暖、电电各专业：设设计意图表达达不够清楚、平平剖面图不一一致、一般性性尺寸错误或或不全、图例例或符号不合合规定、平面面图与系统图图不一致；设设计文件、计计算书及存档档材料的完整整性不够；设设计说明、图图纸目录不全全、图例符号号表达不合规规定；系统图图与平面图的的一致性的错错、漏、碰、缺缺等。（二）工种配合中中的一般性错错误，容易修修正，且不致致造成影响使使用效果或安安全。附则本指导书由总部策策划设计中心心负责修订与与解释。本指导书经总部分分管领导签署署后发布，并并自发布之日日起实施。4．工程招标管理指指导书总则本指导书旨在规范范区域项目的的工程建设招招标工作，并并将其置于可可控的范围。本指导书适用于区区域项目的工工程招标。术语与解释：本指导书所称“公公司”指XX地产（苏苏州）有限公公司。本指导书所称“总总部”指XX地产控股股股份有限公公司。本指导书所称“区区域总部”指XX地产控股股股份有限公公司上海管理理总部。本指导书所称“区区域项目”指由区域总总部所直接管管理的工程项项目或下属公公司的工程项项目。招标管理项目总承包必须进进行公开招标标；环境总平平、消防、智智能化、绿化化、燃气、变变配电、装饰饰工程、采购购、营销广告告、租赁维修修等专项工程程可以组织单单项邀请招标标。项目建设招标工作作由公司开发发部总监负责责组织实施，预预算、策划、财财务人员配合合。招标前期项目公司司须提交项目目整体招标及及合约计划报报区域总部总总经理审核，并并报总部成本本小组审批。招招标及合约计计划包括项目目的发包分拆拆计划、分拆拆范围界定、各各分拆项目的的计划招标、投投标时间等。项目建设招标实行行申报管理，必必须在单项招招标前填写申申报书，报送送投标人资质质考察报告和和招标文件，按按审批权限经经相关部门审审核批准后方方可组织招标标。项目建设招标由授授权责任人负负责审批。金金额≤50万元的工程程招标和≤10万元的营销销、采购、租租赁维修招标标由公司总经经理负责审批批；50万元＜金额≤500万元的工程程招投标和10万元＜金额≤50万元的营销销、采购、租租赁维修招标标由公司总经经理签署意见见，报区域总总部总经理审审批；金额＞＞500万元的项目目招标和金额额＞50万元的营销销、采购、租租赁维修招标标由公司总经经理签署意见见，报区域总总部总经理审审核会签，最最后报控股成成本小组审批批，必要时报报总部成本委委员会审批。项目建设招标队伍伍实行在合格格承建商／供供应商库内选选优和通过考考察选优相结结合的形式，按按照审批权限限确定队伍。原原则上在合格格承建商／供供应商库（公公司库和地区区库）优选，库库内不足以满满足需求则通通过考察选优优。金额≤50万元的工程程招标和≤10万元的营销销、采购、租租赁维修招标标的承建商、供供应商资格由由公司总经理理审批，报区区域总部成本本部备案；50万元＜金额≤500万元的工程程招投标和10万元＜金额≤50万元的营销销、采购、租租赁维修招标标的承建商、供供应商资格由由公司总经理理区域总部成成本部及财务务部签署意见见，报区域总总部总经理审审批，报控股股成本小组备备案；金额＞＞500万元的项目目招标和金额额＞50万元的营销销、采购、租租赁维修招标标的承建商、供供应商资格由由总部成本小小组审批，报报总部成本委委员会备案。项目建设招标队伍伍的考察选优优由公司工程程、预算及财财务相关人员员共同负责操操作实施，其其中金额＞500万元的项目目招标和金额额＞50万元的营销销、采购、租租赁维修招标标的承建商、供供应商考察须须邀请区域总总部成本部总总监、财务总总监、总部成成本部总监、财财务总监参加加考察选优。队队伍考察选优优必须提交书书面考察报告告，并按审批批权限由相关关责任人签发发。项目建设招标书统统一使用公司司范本，但可可以根据各项项目建设的不不同情况要求求编制特殊条条款和技术要要求附加条款款作为与招标标书同等效力力的附件。招招标书范本的的特殊条款和和技术要求附附加条款按审审批权限由相相关责任人进进行审核会签签后发出。招标文件包括下列列主要内容：：投标须知。包括工工程概况，招招标范围，资资格预审条件件，工程资金金来源或者落落实情况，标标段划分，工工期要求，质质量标准，现现场踏勘和答答疑安排，投投标文件编制制、提交、修修改、撤回的的要求，投标标报价要求，投投标有效期，开开标的时间和和地点，评标标的方法和标标准，投标担担保和履约担担保要求，合合同授予条件件等。设计文件和技术规规范要求；工程量清单；投标函和投标报价价表的格式及及附录；拟签订合同的格式式及主要条款款；所需的其他材料。招标书造价条款管管理规定：招标书的内容应清清晰、明了，特特别应注意不不能有重复的的及遗漏的招招标内容．招标书中的工程材材料、设备的的供货商不能能指定一家，应应提供同等产产品品质、同同等产品档次次、同等供货货级别的供货货商3家以上。招标书中要求投标标报价中对本本项目按清单单项目进行分分别报价，详详见附录《建建安工程工程程量清单预算算书汇总表》．．招标书对投标预算算要求附工程程主要设备材材料表（土建建及水电安装装），必须说说明品牌、产产地、型号、规规格、数量、单单价等，详见见附录《项目目工程主要材材料一览表》，并并且要求投标标单价须与投投标预算书中中的综合价的的材料单价一一致。招标书中应明确“项目采取工工程量清单、工工程图纸及招招标文件所要要求的招标范范围实行大包包干，工程造造价一次包定定”。招标书应明确各分分部分项工程程的招标技术术要求。招标书应明确各种种废标的情况况。招标书中应对“暂暂定价”或“暂定工程量”进行明确，且且不准更改。对付款条件要明确确。严格遵守“免支付付条款”、“变更备案”、“变更造价超超合同价5%后变更造价价的确定办法法”等规定。项目建设招标实行行投标保证金金制度，要求求投标人在提提交投标文件件同时向公司司财务部提交交投标保证金金或银行投标标保函，投标标保证金一般般不少于标底底的2%，最低5000元人民币，最最高八十万元元人民币。项目建设开标会原原则上按审批批授权分级负负责组织。一一般情况下单单项邀请招标标由公司总经经理或开发部部总监负责或或者指定专人人负责。金额额≤50万元的工程程招标和≤10万元的营销销、采购、租租赁维修招标标，开评标机机构必须由部部门总监以上上人员连同公公司成本、财财务等相关成成员组成；50万元＜金额≤500万元的工程程招投标和10万元＜金额≤50万元的营销销、采购、租租赁维修招标标，开评标机机构必须由专专业负责人、公公司总经理连连同区域总部部成本部总监监、财务总监监等相关成员员组成；金额额＞500万元的项目目招标和金额额＞50万元的营销销、采购、租租赁维修招标标，开评标机机构必须由公公司总经理、区区域总部成本本部总监及财财务总监、控控股成本部总总监及财务总总监等相关成成员组成。开开评标机构的的成员人数必必须是3～7人的单数。开评标机构必须在在截标后、开开标前确定评评标、定标原原则，并在投投标单位的法法人代表或其其授权委托人人到场签到核核实身份后，当当众宣布评标标、定标办法法并征询意见见，宣布投标标保证金到帐帐情况，开启启投标书，公公布投标函主主要内容，进进行商务、技技术评标。一一般根据已宣宣布的评标、定定标办法应当当场确定中标标单位；确因因特殊情况不不能当场定标标的，开评标标机构应在两两个工作日内内确定中标单单位；需复会会评定标的情情况，应由原原开标的成员员参加