物业管理法规-第五章、第六章

修身、立志、敬业、创新第五章物业装饰装修管理授课人：于宏舜授课时间：2016年3月23日《物业管理法规》第五章物业装饰装修管理第一节物业装饰装修认知一、物业管理装饰装修的概念及分类（一）装饰装修概念：是指为了使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。（二）装饰装修的分类（1）空间划分：室内装饰装修和室外装饰装修（2）新旧程度划分：新建房屋的装饰装修和原有房屋的装饰装修二、物业管理装饰装修管理的必要性（一）保证装饰装修工程质量和安全（二）维护公共安全和公众利益第五章物业装饰装修管理第二节物业装饰装修管理流程一、业主申报及提交材料（一）业主申报（二）需要提交的材料（1）房屋所有权证（2）申请人身份证件（3）装饰装修方案（4）原设计单位提出的变动建筑主体设计方案（5）涉及需要改动的，要有原设计单位的设计方案（6）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件（7）非业主和住宅使用人，需提交业主同意装饰装修的书面证明第五章物业装饰装修管理第二节物业装饰装修管理流程二、物业服务企业告知义务（一）住宅室内装饰装修中的禁止行为,102页；（二）住宅室内装饰装修中需要批准的行为，103页；（三）住宅室内装饰装修工程的注意事项，103页。第五章物业装饰装修管理第二节物业装饰装修管理流程三、签订装修协议（一）住宅室内装饰装修管理服务协议（1）装饰装修工程的实施内容（2）装饰装修工程的实施期限（3）允许施工的时间（4）废弃物的清运与处理（5）住宅外立面设计及防盗窗的安装要求（6）禁止行为和注意事项（7）管理服务费用（8）违约责任（9）其他需要约定的事项第五章物业装饰装修管理第二节物业装饰装修管理流程三、签订装修协议（二）住宅室内装饰装修合同（1）委托人和被委托人的姓名、单位名称、住所地址、联系电话；（2）房屋间数、面积，装修的项目、方式、规格、质量及验收方式（3）装修工程的开工、竣工时间；（4）装饰装修工程保修的内容、期限；（5）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间（6）合同变更和解除的条件；（7）违约责任及解决纠纷的途径；（8）合同的生效时间；（9）双方认为需要明确的其他条款第五章物业装饰装修管理第二节物业装饰装修管理流程四、装修过程的施工管理（一）监督管理主体：1、有关行政部门：房地产、城市规划、建设行政主管部门；2、物业服务企业3、任何单位和个人（二）监督检查的内容：禁止行为、需批准行为、注意事项；时间噪音和环境；规定位置、时间、方式堆放和清运废弃物。（三）法律责任：1、装修人、装饰装修企业的法律责任（105页）2、物业管理公司的法律责任3、有关部门的法律责任第五章物业装饰装修管理第二节物业装饰装修管理流程五、装修活动的竣工验收物业服务单位应当按照装饰装修协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查结果记录存档。修身、立志、敬业、创新第六章业主自治法律制度授课人：于宏舜授课时间：2016年3月23日《物业管理法规》第六章业主自治法律制度一、业主的概念（略）二、业主的权利和义务权利：⑴按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；⑵提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;⑶提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；⑷参加业主大会会议，行使投票权；⑸选举业主委员会成员，并享有被选举权；⑹监督业主委员会的工作；⑺监督物业服务企业履行物业服务合同；⑻对公有财产的知情权和监督权；⑼监督专项维修资金的管理和使用；⑽法律、法规规定的其他权利；第一节业主概述第六章业主自治法律制度二、业主的权利和义务义务：⑴遵守管理规约、业主大会议事规则；⑵遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑶执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定⑷按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑸按时交纳物业服务费用；⑹法律、法规规定的其他义务第一节业主概述第六章业主自治法律制度第二节业主大会一、业主大会的成立:（一）业主大会的性质；（二）业主大会的组成范围；（三）业主大会成立的流程；二、业主大会的职责：⑴制定和修改业主大会议事规则；⑵制定和修改管理规约；⑶选举业主委员会或更换业主委员会成员；⑷选聘和解聘物业服务企业；⑸筹集和使用专项维修资金；⑹改建、重建建筑物及其附属设施；⑺有关共有和共同管理权利的其他重大事项第六章业主自治法律制度第二节业主大会三、业主大会相关制度：（一）业主大会的会议形式：书面和集体讨论，过半人数及过半面积的业主参加；（二）业主大会的决定方式及效力：三分之二和二分之一；（三）业主大会的会议类型：定期和临时。第六章业主自治法律制度第三节业主委员会一、业主委员会性质：业主根据业主大会议事规则选举产生，执行业主大会的决定事项的组织机构。二、业主委员会职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；4、监督管理规约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。三、业委会委员的资格及其解除：1、委员产生及资格；2、委员的变更或解除。四、业主委员会的维权：需维护业主的自身利益；不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；协助公安机关及居委会的工作；决定应改制居委会，并听取其意见。第六章业主自治法律制度第四节管理规约一、管理规约的内容管理规约：旧称业主公约，是物业管理区域内全体业主之间的公共契约，属于协议、合约性质。管理规约内容：1.住宅区名称、地点、面积及户数；2.公共场所及公共设施状况；3.业主大会的召集程序及住宅区重大事项决定方式；4.业主大会决定住宅小区重大事项的方式；5.业主使用其住宅和住宅区内公共场所以及公共设施的权益；6.业主参与住宅区物业管理的权利；7.业主对业主管理委员会及物管公司的监督权；8.业主对住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴纳；9.业主在本住宅区内应遵守的行为准则；10.违反业主公约的责任；11.其他事项。第六章业主自治法律制度第四节管理规约二、管理规约的效力：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。管理规约又分为临时管理规约和管理规约第六章业主自治法律制度第五节物业服务企业一、物业服务企业概述（一）物业服务企业的概念：是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业（二）物业服务企业的类型现代企业主要包括个人独资企业、公司、合伙企业等三种类型二、物业服务企业资质（略）三、物业服务企业的权利与义务物业服务企业的的一般权利如下：（1）物业服务企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理办法。（2）按照物业服务合同和管理办法实施管理（3）按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用（4）有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为。（5）有权要求业主委员会协助履行物业服务合同。（6）可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。（7）可以接受供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用。（8）有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。（9）经业主大会的允许，可实行多种经营。第六章业主自治法律制度第五节