上海浦东南汇新场镇项目决策报告

上海浦东南汇新场镇项目决策报告上海万科房地产有限公司

2010年2月2日汇报内容一、土地属性分析二、市场竞争分析及定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、项目获取方式及风险评估

六、总结与建议1.1

土地属性分析-项目基本状况（1）项目区位A5A11A9A8A15A16A30A4A2A1A12A3A6A711南汇新场项目A30A20A15嘉定新城松江新城青浦新城南桥新城迪斯尼A30罗店浦江镇旗忠虹桥枢纽原外环线新外环线1.1

土地属性分析-项目基本状况项目位置行政区浦东新区新场镇地段浦东新区新场镇占地面积代征地面积2.04191万平米

计容积率建筑面积可售面积14.88138万平米净地面积9.92092万平米住宅面积14.88138万平米小计11.96283万平米非住宅面积0万平米容积率1.5

-办公楼0万平米

-会所0万平米限高：

-商业0万平米地价出让底价总额2.6790亿元

-车库(不含地下)0万平米底价可售楼面1800元/平米不可售面积-测算地价总额小计14.88138万平米不计容积率建筑面积可售面积-测算可售楼面地价不可售面积**万平米小计**万平米土地使用权归属政府土地规划用途居住用地土地获取方式公开挂牌（2）基本指标面积人口经济市域面积建城区面积常住人口户籍人口GDP三产比例城市居民家庭人均可支配收入（平方公里）（平方公里）（万人）（万人）（亿元）（%）（元/人）6340.551551888.461371.0413698.1553.7％26675数据来源说明：上海市2008年统计公报1.2土地属性分析-城市基本状况上海所辖18区1县，全市占地面积6340.5平方公里，其中市辖区面积5155平方公里；08年末，常住人口1888.46万人，户籍人口1371.04万人，常住人口比上年增长1.64%；08年经济总量13698.15亿，比上年增长9.7％。其中，第一次产业增加值111.8亿元，增长0.7％；第二次产业增加值6235.92亿元，增长8.2％；第三次产业增加值7350.43亿元，增长11.3％。第一、第二和第三次产业增加值占全市生产总值的比重分别为0.8％、45.5％和53.7％；

08年城市居民家庭人均可支配收入26675元，比上年增长12.9％，农村居民家庭人均年可支配收入11385元，增长11.4%。1.3土地属性分析-南汇新场镇基本情况新场镇距上海市中心36公里，离南汇城区12公里，距离迪斯尼约10公里。是浦东最后一块文化遗产，它江南水乡古镇风貌的完整性、原真性，不管是从历史文化角度评价，还是从旅游休闲角度观赏，在浦东都是独一无二的。是每年一度的南汇桃花节主要观花点之一，电影《色戒》的外景也取自于此。新场镇于2002年7月由原新场镇、坦直镇撤并而成，是一个撤三合一的建制镇。东连宣桥镇，西接航头镇，南与奉贤头桥镇相接，北与周浦镇相邻。全镇总面积54.3平方公里，现有总户数20204户，总人口48972人，其中农业人口27830人，非农业人口21142人，常住人口70000多人。

（1）新场古镇概况：1.3土地属性分析-南汇新场镇基本情况（2）上海新场旅游综合服务区规划：充分利用紧邻新场古镇的区位，滨水空间资源景观优势，建成功能配套完善，居住环境良好，商业文化和服务设施齐全，形成特色鲜明的集旅游、商贸、居住等功能为一体的旅游综合服务区。

规划新导入3.5万人。沪南公路宗地意德一期徐房项目意德二期1.4土地属性分析-宗地现状及周边配套1、项目四至：东至：众安路南至：工农路西至：新环东路北至：牌楼东路宗地意德项目二期出让时间：2009-6-10出让面积：87656平米容积率：1.5竞得人：上海意得实业投资有限公司楼面地价：2364元/平米2、轨道交通11号线：穿过上海市中心，北到嘉定，南到临港新城，其中从市中心到嘉定的北段已通车，从市中心到临港新城的南段计划2012年底通车，通车后，本项目到达徐家汇仅需要30分钟左右。1.4土地属性分析-宗地现状及周边配套迪斯尼地铁11号线新场站2、轨道交通11号线：本项目距离轨道交通11号线新场站约2公里；3、新坦瓦路拓宽：本项目北侧新坦瓦路拓宽工程正在进行，预计11年中可通车，届时，本项目可方便到达浦东迪斯尼地区，直线距离约10公里。1.4土地属性分析-宗地现状及周边配套1.4土地属性分析-宗地现状及周边配套4、周边配套情况：现有配套：教育——新场幼儿园、小学、中学超市——家得利超市、联华超市医疗——牌楼医院、新场社区卫生中心宗地意德一期徐房项目意德二期新建配套：汇报内容一、土地属性分析二、市场竞争分析及定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、项目获取方式及风险评估

六、总结与建议1土地属性总结——G3土地属性为G3，针对浦东11号线沿线客户

随着中环通车，浦东外环以内的土地属性已经转变为G2，未来的G3供应向外环外转移11号线南段的通车将大大拉近新场板块与周康、北蔡以及浦东中心区的距离，宗地可以承接G3市场宗地目标客户为11号线南段沿线板块的首改客户。新场周康惠南北蔡陆家嘴外环11号线MMM1土地属性——与浦东的城市关系宗地通过沪南公路便捷连接浦东的外环和中环区域。

轨道交通11号线南段预计2012年底开通，将大大拉升宗地与周康、北蔡及浦东其他城区板块的距离。新场周康惠南北蔡陆家嘴外环11号线MMM目的地轨交通勤时间周康10分钟地杰15分钟龙阳路20分钟陆家嘴30分钟宗地距离规划中的11号线新场站2.7公里。目的地车行路程周康12公里外环14公里地杰20公里陆家嘴30公里宗地2宗地指标占地：11.96万m2总建：18万容积率：1.5限高：60m东至：众安路南至：工农路西至：新环东路北至：牌楼东路配套：教育——新场幼儿园、小学、中学超市——家得利超市、联华超市医疗——牌楼医院、新场社区卫生中心3竞争市场——土地属性格局新场周康惠南陆家嘴外环11号线MMM地杰地杰目前为G3，后期向G2转变目前宗地板块属于T1，后期随着11号线的通车将向G3转变目前周康的东北部承接北蔡的G3市场，并有向G2转变的趋势地杰C目前属于G3品类，后期B街坊将转变为浦东的G2品类；目前周康板块的东北部已经承接了部分G3市场，价格逼近2万；宗地所属的新场板块目前的属性是T1，由于受到浦东外环内新增土地供应很少的挤压以及11号线的开通，将承接G3市场我们选择的竞争市场可以直接对标目前的地杰C——G3品类的首改市场M3竞争市场——周康板块在售信息周康板块目前以G3为主，可开工存量大概在160万方左右。周康板块的在售项目量比较多，公寓中90的小户型产品为主，价格基本上在1.6-1.8万/m2左右。别墅产品以220-250m2面积段为主，单价在3万左右。周康板块与北蔡相接，城市界面和配套档次比宗地板块高，但是距离规划中的11号线周康站的站点距离基本上都非常的远，康桥半岛和绿地金色水岸距离站点超过4公里，其他项目甚至更远。3竞争市场——航头和惠南板块在售信息航头板块在售项目以别墅为主，总价段在500-900万，属于再改市场。整个板块在售项目可开发量有限，只有16万方。项目容积率基本都比较低，但价格普遍偏低，联排在2万/m2，独栋也只有2.5-3万/m2。惠南板块在售的可开发量约30万方，目前板块联排产品的平均售价在2万左右。目前板块内关注度最高的项目是绿地布鲁斯小镇和华钜御庭：绿地项目以90墅为主，根据最新报价单价预计会超过2万；华钜御庭也是90产品为主，单价在1.4万。惠南板块的大部分在售项目离规划中的野生动物园站、惠南站距离比较近，像华钜御庭距离1公里以内，绿地布鲁斯小镇距离2公里左右MM绿地布鲁斯小镇3竞争市场——11号线南段沿线可供应量分析板块存量（万方）新增供应（万方）可售量（万方）09年去化量（万方）2011年底市场存量三林、北蔡05550-95周康16018178840惠南306898470新场、航头164460310总计206135341212-95宗地所在的11号线南段沿线到2011年底市场容量缺口达近百万方，供求关系对宗地极为有利11号线南段沿线到2011年底市场容量缺口达近百万方，三林、北蔡供应明显不足，板块内需求势必向外环外转移，而南汇板块内供销也刚刚持平，必然会造成宗地板块的供不应求。11号线南段可供应量约计330万方，且周康板块新增量减少，惠南、新场供应量增加。3竞争市场——目前片区市场格局及特征板块项目品类客户产品品质单价面积段总价新场东方冠郡T1南汇本地首置差800085-11570-100周康

绿地东上海G3北蔡、周康等周边首改客户中1800090-140160-250康桥半岛G3北蔡、周康等周边首改客户中2000090180北蔡金色城市G3北蔡、张江、花木、三林板块首改客户良2400080-140190-400宗地板块在售项目很少，且品质较差，主要以首置客户为主，属于T1品类，不作为宗地目标市场。周康板块属于存在竞争的市场，目前售价在18000-20000元/m2，但是产品品质一般且为毛坯。北蔡板块以金色市场项目为代表，使我们在G3市场重点对标的项目，目前售价为24000元/m2，装修标准在1200元/m2。宗地主要的目标市场是周康和北蔡目前的市场，做浦东北蔡、张江、花木、三林等板块首改客户，选择G3的细分市场。√×4典型个案——地杰C容积率：1.99车库：地面为主单体：18-24层高层地杰属于１１号线地铁上盖项目在浦东内中环间，车行５分钟上中环和外环项目拥有集中的商业中心和地铁商业，配套便捷项目在公共部位：大堂、车位、绿化等方面品质一般产品配比：70-80m2

144套90m2

720套（主力产品）115m2

210套150m248套90m24典型个案——地杰C0501001502002503002009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月0500010000150002000025000成交套数(套)成交均价客户情况除去投资客以外，自住客覆盖整个浦东的北蔡、三林、张江、花木的首改客户。以改善居住环境为主。销售情况项目09年底价格2.4万/平米。09年去化近８００套。09年推盘当月销售量较大，最高峰达到２７０套左右。目前实得售价在2..2万/平米，今年调整装修标准至2500以上，实得售价预计可达到2.7万/平米。该类首改产品在10年三季度之前售罄5竞争策略及定位面积\总价140-200万200-250万250-300万300-400万70-80平米地杰Ｃ70/8090-100平米绿地东上海康桥半岛地杰Ｃ90100-150平米地杰Ｃ115市场竞争格局选择200-300万的首改G3类细分市场这个细分市场是地杰Ｃ目前Ｇ３产品的总价市场。宗地项目均价在25000元/m2，装修标准2500元/m2，产品品质（建筑单体、车库、公共部位、景观）在金色城市C街坊的基础上会有提升。且考虑到上市时间预计在2011年下半年，周边板块市场售价会有一定的上浮空间。5竞争策略及定位宗地容积率为1.5，比地杰c的2.0要低，选择上海公司最新研发的90+和115平米3房产品，超越原来地杰C产品的舒适度。我们用更好的社区品质来满足同类客户。户型面积占比售价装修成本单套总价2房9060%2500025002303房11540%250002500290汇报内容一、土地属性分析二、市场竞争分析及定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、项目获取方式及风险评估

六、总结与建议3.1项目初步规划及开发节奏-项目立面意向3.2项目初步规划及开发节奏-项目户型意向90型平面图1#90平米3.2项目初步规划及开发节奏-项目户型意向地杰4#6#115型平面图3.5项目初步规划及开发节奏-项目开发节奏本项目总建筑面积约15万平米，分两期开发。序号工作内容第一期第二期开始完成开始完成1项目启动时间2010-1-262010-1-262规划方案设计2010-2-102010-4-12010-2-102010-4-13单体方案设计2010-4-12010-5-12010-4-12010-5-14施工图设计2010-5-12010-6-12010-9-12010-12-15签署土地协议或合同2010-5-12010-5-16取得土地证2010-6-302010-6-307基础开工2010-6-12011-2-18开盘2011-1-12011-10-19竣工验收2011-10-302012-6-3010入住2011-12-302012-9-30汇报内容一、土地属性分析二、市场竞争分析及定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、项目获取方式及风险评估

六、总结与建议4.1项目财务指标估算

2010年2011年2012年2013年2014年2015年合计销售面积（平米）098,63358,5709,25300166,456销售金额（万元）0245,458127,3532,77600375,587结算面积（平米）00157,2039,25300166,456结算金额（万元）00372,1172,7766940375,587减：地价成本00150,7348,87200159,606开发建安成本00110,0706,47900116,549营业税金及附加0023,25717343023,474管理费用007,442561407,512销售费用007,442561407,512财务费用0000000增值税汇算清缴补差0000000税前利润0073,171-12,860623060,934减：所得税0014,709369156015,234税后利润0044,1271,107467045,701其中：万科权益利润

0销售净利率

12.2%4.1项目财务指标估算项目总额（万元）单位金额（元/M2）项目指标值总投资

291,179

17,493资金峰值（万元）

179,157开发成本

276,155

16,590资金峰值时间2010年6月销售收入

375,587

22,564内部收益率21.41%项目利润

75,958

4,563现金流为正时间2012年3月税后净利润

45,701

2,745启动资金（万元）

138,760单位占地净利

万元/亩保本售价(元/平米)

项目净利率12.17%项目毛利率20%汇报内容一、土地属性分析二、市场竞争分析及定位三、项目初步规划及开发节奏四、项目财务指标估算五、项目获取方式及风险评估

六、总结与建议土地使用权人上海浦东新区政府土地他项权利无土地用途居住用地土地使用年限70年土地手续状况无

项目信息来源政府信息土地方或合作方背景是否存在中介费□是√否5.1土地获取方式及风险分析-土地权属状况与项目背景土地使用权获取方式:本项目将采用公开挂牌方式出让5.2土地获取方式及风险分析-土地获取程序前置工作环节公司决策环节参与挂牌环节上海公司前置准备工作1月1日