城市综合体之万达模式(成都金牛万达案例)pdf

19974

13095

2095

37638

税种

总销售金额

商业销售金额

应缴税金

营业税

所得税

印花税

商业部分土地增值税Chengdu

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税率

——

——

总销售金额*5.72%总销售金额*15%×25%

总销售金额*6‰

商业销售金额*20%

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August.2013不含地价拍卖预测

land

appraisal从经济指标测算来看，总地价在15.16亿，土地单价在1450万/亩范围内，净利润率将维持在15%以上。净利润率

拍卖建议总销售金额（万

税金（万

净利润

元）

元）

（万元）地价方案

总地价（万

元）

地价每亩单价

楼面地价

的成本（万元）

（元/平米）（万元）计算方式每亩单价*104.55每亩单价/（667*3）

总建筑面

积209100.4

8*单方成

本3394

总销售金额-总地价

净利润/总-不含地价

销售金额成本-税金123456

83640

88868

94095

99323104550109778

800

850

900

95010001050299931863373356137483936709697096970969709697096970969349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.8072802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.31121787116559111332106104100877

9564934.9%33.4%31.9%30.4%28.9%27.4%

7

8

9101112131415115005120233125460130688135915141143146370151598156825110011501200125013001350140014501500412343104498468548735060524754355622709697096970969709697096970969709697096970969904228519479967747396951264284590575382948602安全区临界区危险区Chengdu

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August.2013349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.80349197.8072802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.3172802.3125.9%24.4%22.9%21.4%19.9%18.4%16.9%15.4%13.9%顺势而为，不断探索

The

flow,

continuous

exploration

城市综合体之万达模式（成都金牛万达广场为例）

Wanda

mode

(Chengdu

City

complex

of

Wanda

Plaza

as

an

example)

深度聚焦

Depth

of

focusChengdu

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August.2013万达发展Depth

of

focus经过三代产品的蜕变，第三代具备成熟商业体系的“万达广场”已经破茧而出,

目前正向第四代升级探索中。当第一代在第三代产品向第四代产品的过程中，万达广场对于业态的种类与分布不断完善，并且加重了健康休闲设施的比例前第二代第三代第四代时间：2001-2002产品种类：纯商业体规模：5万㎡建筑形态：单建筑主力商家：超市+家电+影院

时间：

2002-2006

产品种类：纯商业体

规模：15万㎡

建筑形态：组合式

主力商家：超市+建材+家电+影院Chengdu

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August.2013时间：

2006-至今产品种类：商业、酒店、办公、住宅规模：40-80万㎡建筑形态：城市综合体主力商家：百货+超市+家电+美食+影院项目扩张Depth

of

focus近2年万达城市发展重心由环渤海区域向中西部转移，同时将发展伸向珠三角区域；二线城市依然是万达区域扩张的重点，三四线城市占比涨幅明显。已开业项目各区域占比图已开业&在建项目各区域占比图中西部

34%长三角

28%珠三角

0%中西部

39%长三角

26%珠三角

8%珠三角：+8个百分点中西部：+5个百分点长三角：-2个百分点11个百分点

环渤海

38%已开业项目各城市级别占比图

环渤海

27%已开业&在建项目城市级别占比图环渤海：-一线14%三四线

7%一线

9%三四线

24%三四线：+17个百分点

：-

5个百分点一线二线67%二线：-12个百分点Chengdu

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August.2013二线79%规模趋势Depth

of

focus项目总面积35-50万㎡，商业用地面积10万㎡左右。目前第三代以后的万达商业广场项目总面积都在30万平米以上。北京CBD

万达广场：总建筑面积约50万平方米，商业和五星级酒店面积22万平方米。城市南京宁波福州

项目名称

南京建邺万达广场

宁波万达广场福州金融街万达广场总建面

商业面积

酒店面积

98

28

5

59

26

4

39

17

5广州合肥广州白云万达广场合肥包河万达广场4070171855上海五角场万达广场：建筑面积40万平方米，商业面积26

万平方米。

成都锦华路万达广场：总建筑面积

40

万平方米，其中商业面积26万

平方米。

淮安万达广场：总建筑面积70

万

平方米,其中商业和五星级酒店面

积25

万平方米。Chengdu

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August.2013呼和浩特

包头

济南

青岛

绍兴

沈阳

石家庄

苏州

太原

唐山

天津

无锡

武汉

襄樊

宜昌

镇江

重庆

呼和浩特万达广场

包头青山万达广场济南魏家庄万达广场

青岛CBD万达广场

绍兴柯桥万达广场

沈阳铁西万达广场石家庄裕华万达广场

苏州平江万达广场

太原龙湖万达广场

唐山路南万达广场

天津河东万达广场

无锡滨湖万达广场武汉菱角湖万达广场

襄樊万达广场

宜昌万达广场

镇江万达广场

重庆南坪万达广场128

65

93

38

64

91184

41148105

52

70

51

60

47

40

781717161517162014192118172115151713455455564444目前的万达广场形成“一主三次多辅助”的多功能复合体模式。产品结构Depth

of

focus公共空间写字楼项目整体档次的基础，销售为主的营销模式是平衡现金流的又一途径各业态之间的纽带，形成多业态联动格局，进一步集中人气住宅完善项目业态组合，提高项目整体形象平衡整个项目的现金流，并为项目聚集人气商业酒店休闲设施项目最初吸引人流的主要途径Chengdu

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August.2013在万达广场向第三代产品的发展过程中，形成以商业为核心，住宅、写字楼和酒店为次要核心，公共空间、文化娱乐休闲设施相辅助的多功能城市综合体，各业态之间相辅相成针对项目不同定位，标准分为低成本、B版、A版三个版本。产品标准Depth

of

focusA版是在已建成万达广场项目基础上提高配置标准的建造标准例：北京CBD万达广场、青岛CBD万达广场、上海五角场万达广场

高档项目

A版低成本开发项目是在已建成万达广场项目基础上降低配置的建造标准例：泉州万达广场、重庆南坪万达广场、西安李家村万达广场

低档项目

低成本B版是参考目前已建成开业的万达广场项目经过综合分析而得出的建造标准例：上海周浦万达广场、武汉经开万达广场、郑州中原万达广场

中档项目

B版

三版本标准指标的差别

项目的档次定位对于标准的变化主要体现在项目的内装部分以及景观部分；

如：对于广场及道路材料，

A版材料为花岗岩或其他高档铺装材料，路牙石为花岗岩，500元/平方米；B版道路材料为沥青混凝土地面或广场砖，广场采用人造石，路牙石为混凝土，300-350元/平方米；

如：步行街部分综合单价（含灯具）：A版3000元/平方米;B版、低成本开发项目1800元/平方米Chengdu

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August.2013定位方向Depth

of

focus如今的万达在向第四代产品方向初探，对于业态的种类与分布不断完善，并且加重了健康休闲体验设施的比例。•整体定位：在整体功能定位上，逐渐强化生活化、休闲化、娱乐化、体验化、家庭化、创新化、服务化。

•租户组合:进一步强化次主力店的功能

与作用，在租户组合方面进行创新，

创造出“店中店”、

“店中城”、

“店中馆”、“店中坊”等类似主力

店作用的“主力区”、“主题区”或

“专门经营区”。•金融产品化：当发展到一定规模，就可以入股一家民营制银行，那与银行的跨界合作内容就不仅限于贷款业务，还可开发金融衍生品。•规划设计：在强调商业氛围的同时，增加文化元素、旅游元素等；室内步行街沿线要富于变化；；在现有第三代产品楼层的基础上，再尝试整体或局部增加一层。

第四代定位方向探索以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理的发展模式。Chengdu

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August.2013客户定位Depth

of

focus在目前万达广场形成的HOPSCA复合体模式中，商业、住宅、办公、酒店、公共空间、休闲设施等六大业态都具有独立的产品标准以及运营模式，对客户定位以及吸引人气等功能方面也具有明确的差别定位。业态建筑人气聚集效果主力店租售模式

租赁目标群体普通大众商业

规模30%-40%步行街沿街商铺

其他散铺住宅办公酒店

5%-10%10%-20%

0-20%

5%-20%

0-10%多层建筑

高层

高层

高层

租赁

销售

销售以售为主

持有

普通大众

普通大众

投资客为主

SOHO业主商务、旅游人士Chengdu

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August.2013产品规划Depth

of

focus目前万达广场商业部分以百货楼、综合楼、娱乐楼+室内外商业步行街的形式设计。在现今电商冲击下，正逐步增加体验功能空间。Chengdu

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August.2013百货楼5‐6层5000‐6000平米/层2.5‐4万平米综合楼4‐5层3000‐4000平米/层1.2‐2万平米娱乐楼4‐5层4000平米/层影城6000平米业态定位Depth

of

focus百货：从第二代开始每个项目都有百货。最初以百盛为主要的合作对象；后来，同大洋百货和香港新世界进行合作。百货从第一代到第三代，目前的万达广场已经形成了百货、超市、家电、影院、美食五大主力店类型。

百货超市：最初合作超市是沃尔玛。目前与超市的合作进入多元化阶段，与家乐福、大润发、乐购也形成了合作。在不同的区域，不同超市品牌的形象力不同。超市万达广场

主力店超市家电家电：与吉盛伟邦、百安居、红星美凯龙、国美电器等家电家具城长期合作。家电影院美食影院：拥有自营影院品牌万达国际影院，采用世界先进的放映设备和音响，全部实现数字化放映。影院美食主力店百货超市家电影院美食美食：是在后来的发展历程中逐渐发展起来的，类型从各种快餐到中高档餐饮均有，适合各类人群。Chengdu

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August.2013开发模式Depth

of

focus万达项目需要不断开发才能维持现金流平衡，目前万达逐步加大回款量来改变这一现状。期限7

10年万达第三代产品现金流图

Chengdu

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租售模式的调整

1、只将部分社区商业（步行街等）对外销售，

增加销售回款；

2、主力店、主要商铺自持经营，控制项目整体

水准；

3、加入住宅、办公等物业，并对外销售，并严

格控制现金回流速度

贷款额约为年租金的6倍，

限7-10Monthly

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August.2013招商营销Depth

of

focus订单招商中，交纳保证金缓解约束了租户履行承诺也增加了项目的启动资金。企业意向初步计划拿地成本预算审核项目介绍会参考反馈意见征询商户意

见意见反馈结束否集中有意愿

商户招商说明会是根据保证金商户意见协商规划设计对

接

项目开工Chengdu

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缴纳保证金Monthly

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August.2013项目运营Depth

of

focus商家类型搭配采取“1主多次多辅助”的策略，并对不同规模档次商家在招商之初进行多家储备，便于后期快速业态调整，减少空铺率。业态类型

零售文化娱乐

餐饮核心主力店百货、综合超市动感影院、科技展览中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧辅助主力店时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店儿童乐园快餐类、风味小吃配套辅助店不同地区商品特色店艺术摄影、旅行社、网吧酒店、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场招商顺序商家储备运营措施核心主力店先行、辅助店随后的原则零售购物项目优先、辅助项目配套的原则主力店按1:3的比例进行储备次主力店按1:5的比例进行储备小商铺按1:10的比例进行储备每周提交商家经营周动态表Chengdu

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August.2013Chengdu

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August.2013区位交通Depth

of

focus项目位于成都北改核心区，一环路与城市主轴人民北路交汇处，地铁一号线侧，区域专业市场、事业单位众多，中高端消费人群基数大，区位优势明显。Chengdu

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August.2013经济指标Depth

of

focus金牛万达广场为3.5代产品，将商业部分的可售商业产品（soho、写字楼）比例放大，以快速回收现金流，该案遵循万达目前的开发模式。总建面（万平米）

地上建面

11090.23建筑面积

12.94

16.7

18

2.6

5

34

产品类型

购物中心

Soho甲级写字楼室外步行街

底商

住宅

地下建面

占地上建面比例

14.34%

18.51%

19.95%

2.88%

5.54%

37.68%20Chengdu

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August.2013规划分析Depth

of

focusChengdu

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August.2013项目商住相对分离，既满足商业价值最大化，又提升住宅品质；利用底商及裙楼商业形成商业街道，增加了可售商业面积，满足目前万达项目开发模式的标准。

住宅区及底商

与商业分离，提高居住价值，底商围

合底商形成社区商业街，增加可售商

业产值

甲级写字楼

城市主轴人民北路侧，昭示性好，办

公与商业分离，提高产品品质

室外商业街

利用集中式商业外围及还迁房底商形

成，延伸人流动线，并解决还迁房配

套商业

还迁房

布置居住价值偏低的集中商业后

购物中心

布置城市主干道一环路交汇处，人

流、车流汇集点；4栋soho超高层塔

楼展示项目气势项目定位Depth

of

focus成都首个A版高档万达项目，内部装修标准、业态档次均与其定位相匹配。

内部配置（部分）

停车位（个）

电梯（部）

卫生间（个）

咨询点（个）

休息区（个）保洁人员（个）4500（含住宅）

33部手扶梯

15部直上电梯

8部货梯

12个卫生间

4个亲子室4个无障碍卫生间

1个总台

60个流动咨询点

10

30（广场保洁）Chengdu

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August.2013产品设计Depth

of

focusChengdu

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August.2013

标准“E”型产品，一个大中庭，两个小中庭形成节点，拉动内部

人流，内部商业街控制在220米以内；对应中庭形成室外广场，聚

集人气。

室内中庭

约213米室外广场业态搭配Depth

of

focus业态以零售、餐饮、百货、超市为主，符合万达系列产品业态配置标准。

产品类型室内步行街主力店、次

主力店Chengdu

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August.2013

业态

服装

餐饮

其他精品

万达百货

万达影院

大歌星特力和乐（家居）

大玩家

优衣库

无印良品

CA

ZARA

HM

国美

华润万家V+其他

占比11.51%12.21%

9.07%23.51%

7.71%

3.99%

2.57%

3.13%

1.79%

0.83%

3.39%

1.69%

2.49%

3.19%12.25%

0.66%景观装饰Depth

of

focus采用室内外光彩工程，形成大型城市景观，增强体验感，吸引人流消费驻足。室外端头商业光彩工程室外步行街光彩工程建筑立面光彩工程建筑立面光彩工程室内楼层LED动态装饰室内步行街装饰Chengdu

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August.2013运营效果Depth

of

focus购物中心于12年底开业，当天开铺率超过98%；目前与还迁房间室外步行街由于住宅区交房延迟导致目前开铺率仅20%。随着住宅区、办公区人口的进驻，后期室外步行街、社区商业开铺率将逐步上升。Chengdu

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