房地产企业经营管理LectureSeven

第七讲房地产项目开发的实务基础

—基础认识与实务要义（Ⅲ）（教材相关内容：《第八章》）三、前期工作阶段的实务要义（Ⅱ）

—房地产开发项目的资金筹集实务房地产开发资金运动的特点：资金占用量大、

资金占用时间长、资金运动受区域范围的影响，决定了筹集房地产开发资金必须遵循以下基本原则：

（一）开发资金筹集的基本原则（1）安全性原则

筹集资金要考虑利率变动、汇率变动的风险，同时要考虑到影响企业财务状况和偿债能力的举债规模、偿债日期、利率高低等各种因素，以更好的实现资金平衡，最终取得预期利润。这就是说，筹集资金是以顺利实现既定目标为原则，换言之，必须以筹资风险尽可能小为原则。（2）经济性原则由于房地产开发资金需求量极大，资金筹集的成本（包括有关费用）直接影响开发项目的效益及资金周转。因此，筹资成本必须尽可能低。（3）可靠性原则

主要是指资金来源的保证程度要高。从房地产资金运动的特征可以看出，在一定的时点保证一定数量的资金投入尤为重要。因此，筹集资金的渠道、方式、时间、数量等都必须时切实可靠的。（二）房地产开发项目的资金来源和筹资方式1、房地产开发项目的资金来源

■项目法人资本金由项目法人自有资金和政府财政资金构成。◆项目法人自有资金，是指项目投资人为拟建项目所投入的资金。包括国家投资机构入股、国内外企业入股、社会团体和个人入股的资金。◆项目法人资本金，可以是货币资金，也可以是实物资产，还可以是土地使用权、工业产权等无形资产。■国内外银行或金融机构的信贷资金◆非银行金融机构是指证券公司、保险公司、养老基金、投资基金、信托投资公司等机构。◆一般贷款人需要具备一定资格和条件，借贷双方需签订贷款合同，约定支付方式、还本付息方式和其他附加条款。■其他借贷资金可以是向其他企业借贷的资金，也可以是借贷的民间资金。■外资外资主要是指外商人（含港、澳、台）人士作为项目投资人或债权人为项目所提供的资金。外资金融机构不包含在其中。2、房地产开发项目的筹资方式◆直接吸收即通过合作、联营等直接吸收投资人的方式把投资人的资金吸引过来。◆银行借款即通过向银行和非银行金融机构的借款方式来筹资。◆商业信用即在商品交易中通过延迟付款和提前收款的方式筹集供应商和客户的资金。◆发行股票即委托证券机构发行项目或企业股票，以此吸引购买股票者的资金。◆发行债券即通过发行项目或企业债券的方式吸引购买债券者的资金。3、资金来源与资金筹集方式的交互分类资金来源与资金筹集方式的交互分类组合，如下表所示：筹集方式资金来源吸收直接投资银行借款（借款）商业信用发行股票发行债券国家财政资金√√银行信贷资金√√√√非银行金融机构资金√√√√其他企业单位资金√√√√居民个人资金√√√√企业自留资金√√外商资金√√√√√（三）房地产开发项目的融资展望

（1）房地产投资基金

基金投资是国际资本投资中国房地产业的首选方式。它对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担。房地产企业若获得房地产投资基金的投资，可以大大减小该企业对银行贷款资金的依赖性，同时，由于房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，从而也不会使企业丧失自主经营权。进而，由于投资资金由专家操作，他们希望以经营业绩来取信于投资大众，因此关注企业的规范化运作，这样就会对房地产企业的运行起到一个有效的外部监督作用，推动房地产企业规范操作和提高效益。在基金支援下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，这也有利于房地产行业实现资源的优化配置。

房地产投资基金是对拟投资的房地产开发企业和项目进行全面的评审，从中优选出高素质、高成长性的企业。这意味着传统模式中以开发商为投资主体的格局将被打破，投资主体更多的将是一个投资联合体。这样以房地产开发商为中心来圈钱、刨地、销售的传统房地产开发模式也将会因房地产投资基金的介入而向现代化迈进。（2）房地产融资租赁

房地产融资租赁是指承租人，实际上是有中意的商品房却缺乏购房资金的潜在购房人，委托租赁公司（出租人）根据自己的要求和选择代为购入所需的房产，然后这个潜在的购房人以租赁方式从租赁公司租赁房产长期使用。实质上这是一种潜在的购房人以融通资金的方式来“购房”，以改善自己的住房条件的一种经济活动。

房地产开发商能够借托“融资租赁”扩大房地产销路，比起自己采用“先租后买”的租赁方式来，其资金回笼要快得多。融资租赁最突出的优越性在于：

出租人是已有了长期的承租人而购入房产，这样既保持了房产的所有权，又可以避免盲目投资的风险和房产空置期的损失，

承租人不仅税可以融资、避，更主要的是可以长期使用自己中意的房产。在我国发展融资租赁将有助于推动我国租赁市场的发展，这对于解决我国在发展房地产市场经济中难以避免的“高房价”与“低收入”的矛盾，有十分积极的现实和深远意义。（3）房地产信托

房地产信托主要是指土地及房产的所有者（即委托人，包括土地受让者），将其不动产的财产权转移给信托投资机构（即受托人），信托投资机构根据委托人的要求，按照所签订的契约，对涉及房地产的开发建设、买卖租赁、交换转让和其他相关业务进行经营管理和处理。包括代理房地产的登记、过户、纳税、代修房屋、代付水电费、代办法律手续，此外还受理土地的丈量、建筑物的设计和绘图，建筑工程的承包、房地产的鉴定、评估等业务。在房地产的经营中、信托机构处于中介地位，一般不承担债权、债务的经济责任。房地产信托的主要作用在于：①为房地产开发及其改良沟通资金支持，因此是我国加强土地开发管理，推行“土地储备”制度的可取途径。②房地产经营提供专家服务，免除业主因专业知识的不足而可能承受的风险。③作为房地产交易服务的中介人，可以公平地为交易双方解决定价、信息等方面的问题，从而提高市场效率。④房地产信托机构以信用为纽带，还能够整合以上三个作用，是一种具有有效组织房地产生产与服务、经营与管理的专业力量，以及有效沟通房地产市场供需资金与信息等资源的优势的现代金融工具。房地产信托的主要业务品种有：①房地产资金信托。是指社会上的投资人将拥有的合法资金，委托信托投资机构，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的在房地产领域的管理、运用和处分的行为。②房地产实物财产信托。是指房地产信托机构以信托方式接受委托人委托的房地产实物，包括房地产开发经营企业托管的资产，按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。房地产信托机构代为管理、运用和处分的房地产包括办公用房、商铺、酒店、宾馆、厂房以及住宅。随着房地产生产细分和发展，房地产信托机构经营管理能力的提高，房地产实务财产信托将有较大的发展前景。③房地产债权信托。是指房地产债权人将其所拥有的房地产债权委托给房地产信托机构，由房地产信托机构以受托人的身份发给受益权证书，然后由委托人通过将受益权证书转让给第三者等方式收回资金，从而使原固定的债权转为流动化的资金的行为。这种房地产债权信托，常用于个人住房贷款债权信托，对搞活个人住房贷款，满足购房者的贷款需求有着重要的意义。（4）房地产证券化

房地产证券化是指通过以房地产为对象或与房地产有关的债权作担保而发行股票、债券、基金、投资券等有价证券，以有价证券形式从市场筹集房地产资金的资金融通机制。它通过发行基金权益单位，将小投资者的资金汇集后购买房地产，或将房地产按价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，实行房地产所有权和使用权分离，租金收入扣除开支后分配给投资者。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资，使得房地产整体性权益和有价证券票面价值的可分割性能够互通。这是对传统房地产投资的变革。在我国发展房地产证券化是势在必行。（四）银行贷款和发行债券、股票的条件1、银行贷款的条件（1）银行贷款的常用方式

◆房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款是银行对房地产开发企业发放的生产性流动资金贷款◆房地产开发项目贷款房地产开发项目贷款是指房地产银行对具体房地产开发项目发放的生产性流动资金贷款。它只能用于规定的开发项目。◆房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指借款人或第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供履行债务的保证而取得的贷款。当借款人不履行债务时，银行有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。可以设定抵押权的房地产有：依法取得的土地使用权；依法取得的房屋所有权及相应的土地使用权；依法取得的房屋期权；依法可抵押的其他房地产等。（2）银行贷款的必要条件■取得房地产开发企业流动资金贷款的条件申请房地产开发企业流动资金贷款必须具备以下条件：◆必须具有开发企业资格证书，必须持有工商营业执照；◆必须在贷款银行开例帐户，持有贷款证；◆必须拥有一定量的自有资金；◆必须具有开发计划、有关部门下达的年度投资计划和开发项目的有关批准文件；◆必须具有健全的管理机构和财务管理制度；◆必须具有还本付息的能力等。■取得房地产开发项目贷款的条件除了必须符合房地产开发企业流动资金贷款条件外，还必须具备以下条件：◆贷款项目必须列入当年的开发计划；◆必须具备批准的设计文件，并经过银行的项目评估；◆必须前期工作准备就绪，落实施工单位，具备开工条件。■取得房地产抵押贷款的条件房地产抵押贷款的对象是符合条件、具有可抵押的房地产的法人、或者是具有抵押的房地产、并具有完全民事行为能力的自然人。2、债券融资由于公司债券较政府债券风险大，因此其利率要高于政府债券利率。其发行主体是房地产股份有限公司、国有独资房地产公司和2个以上国有企业或者2个以上国有投资主体设立的房地产有限责任公司。（1）发行企业债券的条件房地产企业发行公司债券必须符合以下条件：◆企业规模达到国家规定的要求；◆企业财务会计制度符合国家规定；具有偿债能力；企业经济效益好、发行债券前连续三年盈利；◆所筹集的资金用途符合国家产业政策；◆债券利率不得高于国务院限定的水平；◆符合国务院规定的其他条件；◆符合国家对发行房地产公司债券规定的特定限制性条件。（2）公司债券的发行程序■由公司权力机构作出决定。有限责任公司或股份有限公司发行债券由董事会制定方案，股东大会或股东会作出决议；国有独资公司由国家授权投资的机构或国家授权部门作出决定。■报请国务院证券管理部门批准。申请时应提交下列文件：◆公司登记证明；◆公司章程；◆公司债券募集办法；◆资产评估和验资报告。■公告债券募集办法。在债券募集办法中一般还包括该公司债券经证券主管机关指定的评估机构评定的债券等级。■债券承销机构承销。股票发行主体限于房地产股份有限公司，包括已经成立的房地产股份有限公司和经批准拟成立的房地产股份有限公司。（1）发行股票的一般条件◆符合国家产业政策；◆发行的普通股限于一种，同股同权；◆发起人认购的股本数不低于股本总额的规定比例；◆向社会公众发行的部分不低于股本总额的规定比例；◆证券委规定的其他条件。

（2）增资扩股时发行股票除了上述一般条件外，还应当具备以下条件：◆前一次发行的股份已募足，并间隔一年以上；◆最近三年连续盈利，并可向股东支付股利；◆公司预期利润率可达同期银行存款利率；◆证券委规定的其他条件。3、股票融资（五）资金流动计划的编制

资金流动计划是编制资金筹集方案的基础，其编制步骤如下：（1）编制资金投入计划表时间费用123456789101112合计土地费用前期费用建安工程费用室外配套工程费用管理费利息不可预见费合计单位：万元

由于税金在收入实际时间同时发生，故上表中未列，可以在编制收入计划时直接扣除。（2）编制资金收入计划表单位：万元时间内容123456789101112合计预售定金销售收入租金收入合计

必须注意的是，由于预期租金、售价的不确定性较大，因此编制资金收入计划表，必须经过认真的市场调查，对市场竞争情况、市场吸收能力进行认真细致的分析。（3）编制资金流动计划表单位：万元时间内容123456789101112合计资金投入资金收入差额累计资金投入累计资金收入累计差额表中，资金投入与资金收入的差额与累计差额分别表示当期或累计的扣除租、售收入后的实际投入的自有资金或借入资金的数量，这是判断必须筹集的资金数量、时间、期限的主要依据。（六）资金成本和筹资风险的度量资金成本是指资金使用者支付给资金所有者的报酬，也就是资金使用者取得资金使用权付出的代价。（1）银行贷款的资金成本（2）发行债券的资金成本其中，1、资金成本（3）发行股票的资金成本发行的股票份优先股和普通股。优先股的股利事先确定，固定不变。普通股的股利不确定，逐年变化。◆发行优先股的资金成本◆发行普通股的资金成本（4）综合资金成本一个企业可能同时采用多种筹资方式。所以需要计算全部资金的成本——综合资金成本，其计算公式为：式中，表示综合资本化率；

为某一个别资金成本；

表示相应的个别资金占全部资金的比重；

表示资金来源种类。通常我们以各种条件下项目的各种可能的收益额与“期望收益额”的差异程度来衡量资金筹集的风险程度。风险程度度量是常用的统计指标有“期望收益额”、“标准差”和“变异系数”。（1）期望收益额式中

表示期望收益额；

表示第i种可能结果底收益额；

表示第i种可能结果发生底概率；

表示各种可能结果底总数。

2、筹资风险的度量（2）标准差标准差反映各种可能结果的收益额偏离期望收益额的综合差异。标准差一般用表示，其计算公式如下：（3）变异系数变异系数用于比较分析不同的期望收益额的各种资金筹集方案的风险大小。变异系数一般用表示，其计算公式如下：【例】假设有一笔1000万元的投资资金投资于一个开发项目，其中500万元投入住宅开发，500万元投入办公楼开发。估计住宅市场好的概率0.7（差为0.3）；办公楼市场好的概率为0.65（差为0.35），并两种市场情况下的收益，如下图表示：计算此项组合投资资金的期望收益额、标准差和变异系数。【解】

（1）期望收益额（2）标准差

＝＝（3）变异系数（七）资金筹资方案的比较具体步骤如下：（1）列出指标比较表指标方案A方案B方案C安全性X11X21X31经济性X12X22X32可靠性X13X23X33表中，◆安全性指标可由各筹资方案的变异系数取得；

◆经济性指标可由各筹资方案的综合资金成本取得；◆可靠性指标可以对各方案可能的资金落实程度作估计打分取得。（2）列出指标评价值表指标各方案的指标评价值方案A方案B方案C安全性P11P21P31经济性P12P22P32可靠性P13P23P33对于安全性、经济性指标的评价值，一般越低越好，所以用调和平均数公式计算：对于可靠性指标的评价值，一般越高越好，所以用加权平均数公式计算：（3）列出方案总评价分计算表指标权重各方案的指标评价分方案A方案B方案C安全性W1P11·W1P21·W1P31·W1经济性W2P12·W2P22·W2P32·W2可靠性W3P13·W3P23·W3P33·W3评分合计1TP1TP2TP3表中，Wj表示第j