建筑基础知识(李国太)

房地产概述(ɡàishù)

2009年11月精品资料目录(mùlù)基础知识康大房地产售后服务精品资料基础知识精品资料房地产，房产和地产的总称。又称“不动产”。从物质(wùzhì)存在形态的角度看，房地产是指土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，如水电、卫生、通风、电梯等设施和物质(wùzhì)；从经济学的角度看，房地产是指一种财产；从法律的角度看，房地产是指寓含于土地、房屋实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。是社会政治、经济、文化生活重要的物质(wùzhì)基础和载体，是重要的生产要素和生活必需的消费品。房地产定义(dìngyì)精品资料房产——指房屋财产，即具有一定(yīdìng)价值和实用价值，在法律上有明确权属关系的房屋，如住宅、商业、办公、娱乐等的用房。房屋财产按不同的划分标准可分为商品房和非商品房、住宅和非住宅等。房产(fángchǎn)定义精品资料用途(yòngtú)房产分类在建工程（期房）建成后的物业（现房）居住用房商业用房工业用房特殊用房开发程度（竣工验收）空置入住旅游用房精品资料土地分类生地：是指未进行征地补偿的新区土地。没有市政配套毛地：是指未经拆迁安置补偿的旧城区土地。熟地：是指已经具备“七通一平”“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地。用途开发程度（土地一级开发）工业用地商业用地绿化用地特殊用地仓储用地居住用地交通用地市政公共设施用地精品资料土地一级市场是指土地使用权的出让市场。是国家以所有者身份向建设用地单位或土地经营(jīngyíng)单位有偿、有期限地出让土地使用权，并收取土地出让金的土地经营(jīngyíng)市场。包括土地征购市场（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。土地二级市场就是土地使用权转让(zhuǎnràng)市场，是土地使用者和土地经营单位有偿转让(zhuǎnràng)土地使用权给其他单位的市场。精品资料土地(tǔdì)抵押权抵押权是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款(jiàkuǎn)优先得到偿还的权利。土地抵押权

是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。在我国，特指土地使用权抵押。

精品资料基本建设(jīběnjiànshè)程序二、前期(qiánqī)准备阶段

获取土地使用权→建设工程规划许可证→建设工程施工许可证一、项目可行性研究及决策阶段

项目可行性研究→项目的评估和决策精品资料三、工程建设阶段(jiēduàn)

工程开工→竣工备案四、项目销售(xiāoshòu)阶段

办理销售(xiāoshòu)许可证→销售(xiāoshòu)基本建设程序精品资料基本建设(jīběnjiànshè)程序五、交付使用阶段

交付物业(wùyè)→交付业主→维修保障精品资料主要(zhǔyào)技术经济指标居住区总用地建筑密度(mìdù)容积率绿化率住宅间距住宅的三维空间——进深、开间、层高建筑面积精品资料主要(zhǔyào)技术经济指标低层（1-3）、多层（4-6）、小高层（7-10）、高层（>10）城市基础设施公共(gōnggòng)配套设施五证二书精品资料居住区总用地：居住区范围(fànwéi)内的总用地面积。道路(dàolù)用地绿化用地公共建筑用地居住用地精品资料住宅小区：可分为居住区、小区和组团三种规模(guīmó)。居住区住户10000-15000户人口30000-50000人小区人口10000-15000人组团人口1000-3000人居住区小区组团10000户15000户精品资料住宅(zhùzhái)间距=相邻居住建筑间的距离建筑密度=建筑基底面积建设用地面积绿化率=绿地面积建设用地面积容积率=建筑面积建设用地面积建设(jiànshè)用地面积=道路面积+绿地面积+建筑物所占面积+广场场地精品资料建筑(jiànzhù)密度容积率绿化率住宅<28%1.5-2.2办公(bàngōng)、商业<30%1.8-2.5>30%工厂<40%0.5-1.2>30%新区>35%旧区>25%精品资料住宅的层高和净高住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列(xiàliè)参数：2.6米、2.7米、2.8米、3米。精品资料墙体面积(miànjī)建筑面积=套内建筑面积+分摊的公建面积共用墙非共用墙+=套内建筑面积套内使用面积墙体面积阳台面积++=楼梯间、电梯井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房。作独立使用空间出售或出租的地下室、车棚；人防工程；不应计入公建面积。<<>《商品房销售(xiāoshòu)面积计算及公用建筑面积分摊规则》《住宅建筑设计规范》GBJ96-86精品资料建筑面积(jiànzhùmiànjī)=套内建筑面积(jiànzhùmiànjī)+分摊的公用建筑面积(jiànzhùmiànjī)套内使用面积+墙体面积1/2+阳台面积公用建筑面积的分摊系数*套内建筑面积公用建筑面积的分摊系数=整栋公建面积之和各套套内建筑面积之和精品资料例：现有一栋6层的商品房，一梯两户，每户套内建筑(jiànzhù)面积均为100平米，整栋房屋建筑(jiànzhù)面积之和为1450平米，请计算出:（1）该栋房屋的公用建筑(jiànzhù)面积（2）公用建筑(jiànzhù)分摊系数（3）每套房屋的应分摊的公用建筑(jiànzhù)面积（4）每套房屋的建筑(jiànzhù)面积。精品资料（4）每套房屋的建筑面积(jiànzhùmiànjī)=套内建筑面积(jiànzhùmiànjī)+分摊的公用建筑面积(jiànzhùmiànjī)=100㎡+20.8㎡=120.8㎡（1）已知该栋房屋的建筑面积(jiànzhùmiànjī)之和=1450㎡该栋房屋的套内建筑面积(jiànzhùmiànjī)之和=100╳2╳6=1200㎡故该栋房屋的公用建筑面积(jiànzhùmiànjī)=1450㎡-1200㎡=250㎡（2）公用建筑面积的分摊系数=整栋房屋的公用建筑面积/各套套内建筑面积之和=250㎡/1200㎡=0.208（3）每套房屋应分摊的公用建筑面积=100㎡╳0.208=20.8㎡精品资料城市基础设施——给排水、能源（供电、热、气）、邮政通讯、道路交通、环境(huánjìng)、电视“五通一平、七通一平”城市公共(gōnggòng)配套设施——医院卫生、教育、文化、商业、娱乐精品资料《国有土地使用权证》

《建设(jiànshè)用地规划许可证》《建设(jiànshè)工程规划许可证》《建设(jiànshè)工程施工许可证》（建设(jiànshè)工程开工证）《商品房销（预）售许可证》《住宅质量(zhìliàng)保证书》《住宅使用说明书》五证二书精品资料是证明土地使用单位或个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。由市国土房管局直接填发。是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经位置和范围符合城市规划城市规划行政主管部门确认建设项目的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。《国有土地使用(shǐyòng)权证》《建设(jiànshè)用地规划许可证》精品资料建筑(jiànzhù)常识房屋承重(chéngzhòng)结构的基本构件类型a钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）。承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。b砖混结构。承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。c砖木结构。承重的主要结构采用砖、木建造的。d其他结构（简易结构）。承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。精品资料跃层和复式、错层有什么(shénme)区别？通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室(wòshì)；二层安排卧室(wòshì)、书房、卫生间等。精品资料精品资料复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加(zēngjiā)使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。精品资料精品资料精品资料错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够(nénggòu)动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。精品资料精品资料期房(qīfánɡ)：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买(gòumǎi)商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买(gòumǎi)期房也就是购房者购买(gòumǎi)尚处于建造之中的房地产项目。精品资料现房(xiànfánɡ)：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售(chūshòu)合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。精品资料毛坯房

是指没有装修的房。精品资料二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些(yǒuxiē)积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。精品资料尾房又称扫尾房。它是房地产业(fánɡdìchǎnyè)进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。精品资料精品资料入伙(rùhuǒ)是指业主(yèzhǔ)领取钥匙，接房入住。精品资料承重墙:

指支撑(zhīchēng)着上部楼层重量的墙体。精品资料非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个(yīɡè)房间和另一个(yīɡè)房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响。可以结合以下几点简单地区分承重墙和非承重墙：1、从房屋结构上区分：一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；框架结构的房屋内部的墙体一般都不是(bùshi)承重墙。2、从房屋档次上：一般的中低档的住宅楼、别墅都是砖混结构的。高档的都是框架结构的多。3、从墙砖的材质上区分：一般标准砖的墙是承重墙，加气砖的是非承重墙。4、从墙的厚度分：150mm厚的隔墙是非承重墙，如卫生间，厨房出现较多。5、根据梁与墙的结合处区分：一般墙与梁间紧密结合的是承重墙；采用的斜排砖的方法的是非承重墙。精品资料隔断：是指专门作为(zuòwéi)分隔室内空间的不到顶的半截立面。精品资料户型(hùxínɡ)知识房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅(kètīng)、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。精品资料精品资料一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动(huódòng)特点可以分为动、静两区。公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。动区：活动比较频繁，可以(kěyǐ)有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。精品资料精品资料关注(guānzhù)住宅流线设计流线俗称(súchēnɡ)动线，是指日常活动的路线精品资料人们对流线的概念可能还不太熟悉，其实这是在房型设计中经常要用到的一个基本概念。流线俗称动线，是指人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。而且随着居民住房由满足需求型向改善型过渡，一百平方米以上(yǐshàng)的大套型住宅逐渐成为目前房型的主流。这么大的空间如何规划便成为房型设计中的关键，于是流线的概念尤显重要。精品资料一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静(dòngjing)不分，有限的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。精品资料

房地产发展(fāzhǎn)阶段精品资料1999至今发展阶段1978-1991起步阶段1993-1998调整阶段1992-1993过热阶段

精品资料2005年2005.3.26《关于切实稳定(wěndìng)住房价格的通知》业内称之为“国八条”。2005.5.13，国家七部委出台关于稳定(wěndìng)住房价格的八条意见。又称“新八条”精品资料198519881989城市经济体制(jīnɡjìtǐzhì)改革发展(fāzhǎn)的小高潮国家宏观调控，寒流二—5精品资料1992南巡讲话、十四大房地产开发投资(tóuzī)增长速度117.6%165.4%二—6精品资料19981993.下19951997国家(guójiā)宏观调控——适度从紧速度(sùdù)大降-1.93%住房制度改革二—7精品资料——个人住房商业贷款、公积金贷款利率下调0.54%——建设部于2月26日出台《住宅室内装饰装修管理办法(bànfǎ)》——契税降低2002二—8精品资料央行121号文件(wénjiàn)《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》国务院18号文《关于(guānyú)促进房地产市场持续健康发展的通知》2003.62003.10二—10精品资料央行提高(tígāo)金融机构存款准备金率央行决定(juédìng)8年来的首次加息——0.274%2004经营性土地使用权的831大限二—11精品资料上海禁止(jìnzhǐ)期房转让开发商交房后90天内发给(fāɡěi)业主产权证各地全面停止审批新设立和扩大各类开发区二—12精品资料2006年2006.5.17，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，业内称之为“国六条”。2006.5.24国务院发布(fābù)（2006）37号文《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》

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房地产售后服务精品资料关于(guānyú)房屋售后服务二○○○年六月三十日国务院颁布《房屋建筑工程质量保修办法》在正常使用(shǐyòng)下，房屋建筑工程的最低保修期限为：㈠地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用(shǐyòng)年限；㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；㈣电气管线、给排水管道、设备安装为2年；㈤装修工程为2年。精品资料保修期从何时(héshí)算起？“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格(hégé)之日起计算”“从交付之日起算”。精品资料

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