第八章房产税契税车船税

第八章房产税、契税、车船税一套房子里有多少种税

与房地产行业相关的各种税费纷繁复杂。据记不完全统计，房地产行业相关税种共有14种，分别为营业税、企业所得税、契税、个人所得税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税(城建税)、耕地占用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税(城镇土地使用税)、土地增值税、资源税、教育费附加等。其中，面向外企征收的城市房地产税已在2009年废除，而固定资产投资方向调节税也于2010年起暂停征收。也就是说，目前实际征收的房地产相关税种有12种之多。以总价100万元的房子为样本，在房地产开发成本构成中，土地成本、建安工程、市政工程占比最高，“土地成本在上海至少要占房价的40%左右，建造成本约占30%。营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种就约占项目销售收入的13.75%，而实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。”由此可见，100万元房款，40万元属土地成本，30万元归于建筑成本，15万元为各项税费，剩下的15万元左右则为企业剩余。房产税----基本概念

房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人征收的一种税。

房产税改革关于房产税的问题,已经讨论了多年,在一些地方也开始了试点。其实,早在1986年,我国就出台了《房产税暂行条例》,不过当时是针对生产经营用的房产征税。但随着社会的发展,个人拥有的房产大量增加,利用房产进行投资和财富保值增值的情况非常普遍,为了开辟财源,增加财政收入,实行社会财富的再分配,促进社会公平,开征个人住房房产税是必要的。房产税改革

1.房产税改革主要是针对现行房产税征税范围窄、计税依据不合理、房地产税费混乱、房产税收入偏低、缺少针对存量房的税种等弊端展开，主要作用是调节收入分配、引导个人合理住房消费。2.我国新兴房地产税试点自2011年1月28日起在上海、重庆两市展开，开始对部分个人住房征收房产税。2011年1月28日，上海、重庆开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%（交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%）。。据上海市国税局公布的数据，上海2014年房产税收入约99.9亿元，除去商业、办公、酒店等多种物业，试点的住宅房产税只占其中较小的一部分。公开数据显示，2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元，相当于2014年上海全市公共财政收入的38.47%（土地出让金收入不包括在公共财政收入之内）。其中，仅2014年初出让的闸北区大宁路一幅地块就拍出了101亿元的总价，超过了全年上海房产税总收入。

征税对象房产税以房产为征税对象。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。征税范围

城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的征税范围不包括农村。纳税人拥有房屋产权的单位和个人房产代管人房产使用人产权所有人承典人（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

（二）产权出典的，由承典人纳税。（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

税率1.2%以房产余值计征的

12%以房产租金收入计征的

注意：对个人出租居民住房，用于居住，减按4%的税率征收房产税计税依据从价计征（以房产原值一次减除10%—30%后的余值为计税依据）拥有房产房产出典以房产投资，参与利润分红、共担风险业主共有经营性住房，由代管人或使用人自营房屋融资租赁从租计征（以租金收入为计税依据）出租房产业主共有经营性住房，由代管人或使用人出租以房产投资取得固定收入，不承担经营风险注：房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施房产税的计算计算公式：①从价计征：应纳房产税额=房产原值×（1-10%～30%）×1.2%②从租计征：应纳房产税额=租金收入×12%例题讨论某企业有原值为2500万元的房产。2012年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限为10年，每年收取固定利率分红50万元，不承担投资风险。已知，当地政府规定的房产税原值扣除比例为20%。根据房产税法律制度的规定，计算该企业2012年度房产税的应纳税额。应纳税额=2500×70%×（1－20%）×1.2%+50×12%=22.8万元例题讨论甲企业为调剂资金头寸，将其暂时闲置的一套门面房出典给乙公司用于设立办事处。协议约定，典价为75000元，典期为1年。此房的购置原价为10万元。当地规定的房产税扣除比例为30%，计算该房产年度应缴纳房产税税额。房屋出典由承典人按从价计征的方法按年缴纳房产税，因此，乙公司应纳房产税税额=100000×（1－30%）×1.2%=840元优惠政策国家机关、人民团体、部队自用房产；由财政拨付经费的事业单位宗教、公园、名胜古迹自用的房产个人所有的非营业用房产人民银行总行所属分支机构自用的房产经财政批准的其他非增值税自房产交付之次月起纳税人出租、出借房产房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房纳税人购置新建商品房办理验收手续之次月起纳税人委托施工企业建设的房屋建成之次月起纳税人自行新建房屋用于生产经营从生产经营之月起纳税人将原有房产用于生产经营签发权属证书之次月起纳税人购置存量房1、纳税义务发生的时间房产税征收管理2、纳税地点纳税人向房产所在地主管税务机关申报纳税3、纳税期限房产税实行按年计算，分期缴纳的征收方式单项选择题甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办妥（竣工）验收手续，4月付清全部价款。甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（）。A.2009年12月B.2010年1月C.2010年2月D.2010年4月C契税在我国境内承受土地、房屋权属转移（土地使用权、房屋所有权）的单位和个人一、契税纳税人国有土地使用权出让1土地使用权出售、赠与、交换2房屋买卖、赠与、交换3视同发生土地房屋权属转移4二、契税征税范围单选.根据契税法律制度的规定，下列各项中，不属于契税纳税人的是（）。

A.出售房屋的个人

B.受赠土地使用权的企业

C.购买房屋的个人

D.受让土地使用权的企业国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖以成交价格作为计税依据土地使用权赠与、房屋赠与，由税务机关参照市场价格确定市场价格三、契税计税依据成交价格以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，以补交的土地出让费或土地收益为计税依据补缴契税价格差额土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等，免征契税，不相等，由多交付货币的一方缴纳契税税率契税实行3%～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。住宅首套房90平米以下，契税是房屋总价1%；首套房90平米以上（含90平米），144平米以下，契税房屋总价1.5%；首套房144平方以上（含144平方）或二套房，契税是房屋总价3%!拆迁户可以根据拆迁证明免交契税!契税应纳税额的计算应纳税额=计税依据×税率契税税收优惠（★★）

1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税4、纳税人承受荒山、荒沟、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税5、按照国际条约应当免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构、外交代表、领事官员承受土地、房屋权属单项选择题周某向谢某借款80万元后，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税税率为3%.关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是（）A.周某应缴纳契税3万元B.周某应缴纳契税2.4万元C.谢某应缴纳契税2.7万元D.谢某应缴纳契税0.3万元C多项选择题根据契税法律制度的规定，下列各项中，以成交价格作为契税计税依据的有（）A.房屋买卖B.土地使用权交换C.房屋赠与D.土地使用权转让AD车船税

定义：车船税是指在中华人民共和国境内的车辆、船舶的所有人或者管理人按照中华人民共和国车船税暂行条例应缴纳的一种税。纳税人与扣缴义务人车船税的纳税人是指在中华人民共和国境内，车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或管理人。从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，在销售机动车交通事故责任强制保险时代扣代缴车船税。征税范围车船税的征税范围是指依法应当在我国车船管理部门登记的车船（除规定减免的车船外），分为车辆和船舶两大类。车船税税目

1、乘用车2、商用车3、其他车辆（专用作业车和轮式专用机械车，不包括拖拉机）4、摩托车5、船舶（机动船舶、非机动驳船、拖船和游艇）计税依据分类计税单位备注乘用车、摩托车、客车（包括电车）每辆

货车、其他车辆整备质量每吨

挂车按照货车税额的50%计算。船舶净吨位每吨拖船、非机动驳船分别按机动船舶税额50%计算游艇艇身长度每米

车船税应纳税额的计算1、乘用车、商用客车和摩托车应纳税额=计税单位数量×年基准税额2、商用货车、专用作业车和轮式专用机械车应纳税额=整备质量吨位数×年基准税额3、机动船舶应纳税额=净吨位数×年基准税额4、拖船和非机动驳船应纳税额=净吨位数×年基准税额×50%5、游艇应纳税额=艇身长度×年基准税额应纳税额＝（年应纳税额÷12）×应纳税月份数排气量、整备质量、核定载客人数、净吨位、千瓦、艇身长度,以车船登记管理部门核发的车船登记证书或者行驶证所载数据为准。纳税人未按规定到车船管理部门办理登记手续的，上述计税标准以车船出厂合格证明或者进口凭证相应项目所载数额为准；不能提供车船出厂合格证明或者进口凭证的，由主管地方税务机关根据车船自身状况并参照同类车船核定。车辆自重尾数在0.5吨以下（含0.5吨）的，按照0.5吨计算;超过0.5吨的，按照1吨计算。车辆自重是指机动车的整备质量。船舶净吨位尾数在0.5吨以下（含0.5吨）的不予计算，超过0.5吨的按照1吨计算。1吨以下的小型车船，一律按照1吨计算。车船税税收优惠

1、捕捞、养殖渔船2、军队、武警专用车船3、警用车船4、依规定应当免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及有关人员的车船5、节约能源、使用新能源的车船可以免征或减半征收车船税6、临时入境的外国车船和香港、澳门、台湾地区