第八章投资性房地产

《中级财务会计》

第八章投资性房地产第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的后续支出第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节投资性房地产的处置目录一、投资性房地产的性质

投资性房地产是指为赚取租金或谋求资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权；

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。第一节

投资性房地产概述？二、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权

已出租的建筑物持有并准备增值后转让的土地使用权不属于投资性房地产的项目自用房地产作为存货的房地产一、投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：

（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第二节

投资性房地产的确认与初始计量分类确认为投资性房地产的时点已出租的土地使用权和已出租的建筑物租赁期开始日持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期二、投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照取得时的成本进行初始计量。

投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。投资性房地产×××

银行存款××按照确定的实际成本外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。（一）外购的投资性房地产成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产

的其他支出。P213，例8-1（二）自行建造的投资性房地产成本：

由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。在建工程×××开发成本×××投资性房地产×××

按照确定的实际成本与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似P214，例8-2第三节

投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。注意以下几点：(1)企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。(2)有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

(3)同一个企业只能采用一种后续计量模式对所有的投资性房地产进行后续计量。成本模式计量：（1）按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产计提折旧或进行摊销；（2）存在减值迹象的，计提减值准备，其减值损失在以后会计期间不得转回。

(3)设置“投资性房地产累计折旧”和“投资性房地产累计摊销”两个科目。公允价值模式计量：（1）不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；（2）资产负债表日对投资性房地产按公允价值进行期末计量，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。（3）“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目

按月计提折旧时，按月摊销成本时，

一、采用成本模式计量的投资性房地产

按照计算的建筑物月折旧额投资性房地产累计折旧×××其他业务成本×××

按照计算的土地使用权月摊销额投资性房地产累计摊销

×××其他业务成本×××

投资性房地产取得的租金收入，

投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，银行存款×××

其他业务收入

×××投资性房地产减值准备×××资产减值损失×××

已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。P215，例8-3二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或

类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对

投资性房地产的公允价值作出合理的估计。（二）采用公允价值模式计量的会计处理

(1)不需要按月计提折旧或摊销；

(2)以资产负债表日的公允价值计量,公允价值的变动计入当期损益。资产负债表日，投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××P216，例8-4三、投资性房地产后续计量模式的变更

为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。成本模式公允价值模式一定条件下P217，例8-5一、投资性房地产后续支出的处理原则

投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出。

能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。(导致流入企业的经济利益超过了原先的估计)不能够满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。第四节

投资性房地产的后续支出？二、资本化后续支出的会计处理

（一）采用成本模式计量的投资性房地产投资性房地产×××投资性房地产——在建××××××

投资性房地产累计折旧（摊销）×××

按其账面价值按其账面原价按其累计已提折旧或累计已摊销金额银行存款

×××资本化后续支出投资性房地产×××

P218，例8-6（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产——在建××××××

按其账面价值银行存款

×××资本化后续支出投资性房地产——公允价值变动××××××投资性房地产—成本×××投资性房地产—成本×××

再开发完成后P218，例8-7三、费用化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

其他业务成本×××

银行存款

×××？P219，例8-8一、房地产的转换形式

企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面：

一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议；

二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。

第五节

投资性房地产与非投资性房地产的转换投资性房地产自用房地产作为存货的房地产房地产转换形式非投资性房地产（固定资产或无形资产）（开发产品）二、非投资性房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产贷：非投资性房地产投资性房地产非投资性房地产成本？成本计量模式公允价值计量模式账面价值

（一）投资性房地产以成本模式计量时

计量原则：按原有的账面价值确定投资性房地产的账面价值。（二）投资性房地产按公允价值模式计量

计量原则：1.按转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值2.公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益3.公允价值大于原账面价值的差额，计入资本公积投资性房地产×××

按非投资性房地产的账面价值（一）投资性房地产以成本模式计量时固定资产（无形）

×××累计折旧（摊销）×××固定资产（无形）减值准备×××

开发产品

×××存货跌价准备×××

投资性房地产×××投资性房地产累计折旧（摊销）×××

投资性房地产减值准备×××

非投资性房地产

×××投资性房地产——成本×××固定资产（无形）

×××累计折旧（摊销）×××固定资产（无形）减值准备×××

按建筑物或土地使用权的公允价值公允价值变动损益×××

公允价值小于账面价值的，按其差额资本公积——其他资本公积

×××公允价值大于账面价值的，按其差额（二）转换后投资性房地产按公允价值模式计量开发产品

×××存货跌价准备×××

二、投资性房地产转换为非投资性房地产

借：非投资性房地产贷：投资性房地产非投资性房地产投资性房地产成本？成本计量模式公允价值计量模式账面价值

（一）转换前投资性房地产采用成本模式计量计量原则：按原有投资性房地产的账面价值确定非投资性房地产的账面价值。（二）转换前投资性房地产采用公允价值模式计量计量原则：

以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。投资性房地产×××投资性房地产累计折旧（摊销）×××

投资性房地产减值准备×××

开发产品×××

按该投资性房地产的账面价值（一）转换前投资性房地产采用成本模式计量固定资产（无形）×××累计折旧（摊销）×××

固定资产（无形）减值准备×××

（二）转换前投资性房地产采用公允价值模式计量固定资产×××

无形资产×××

按该项投资性房地产的公允价值投资性房地产——成本

×××投资性房地产——公允价值变动××××××公允价值变动损益××××××按其差额开发产品×××

贷：投资性房地产借：非投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产的处置银行存款×××

其他业务收入×××按实际收到的金额其他业务成本×××投资性房地产累计折旧（摊销）×××

投资性房地产减值准备×××

投资性房地产

×××第六节

投