第二讲智能建筑物业管理

智能建筑物业管理概述主讲:田文英

Email:teachertian111@126.com2010年7月

第二讲智能建筑物业管理概述山东物业管理学院2/4/20231一、智能建筑物业管理的内容二、智能建筑物业管理的原则三、智能建筑物业管理系统主要内容----主要内容2/4/202321.常规性公共服务:1)房屋建筑本体(内外部建筑结构与装修等)2)建筑外围环境(道路地面维护,园区灌溉设施维护)3)机电设备与系统(水泵,风机与电梯等设备维护)4)照明系统(生活、工作、艺术照明维护与节能管理）5)给排水系统（饮用水卫生，节水和水资源重复利用）6)空调与冷热源系统（维护与节能管理）7)通信系统（电话、电视与网络维护）一、智能建筑物业管理的内容

----基本概念2/4/202331.常规性公共服务:8）一卡通管理（门禁卡、存车卡、一卡通等）9）三表数据远传及收费管理（通过网络完成）10）数据库管理（提供小区Internet网络数据库租用，住户可在网络数据库中存放个人资料）11）电子商务一、智能建筑物业管理的内容

----基本概念2/4/202342.针对性专项服务1）安全保卫（监控系统和电子巡更系统）2）防火保护（保证消防设备与系统的状态良好，自动消防与消防联动系统）3）环境卫生与环保绿化4）车辆与交通管理（智能化车库管理系统）一、智能建筑物业管理的内容

----基本概念2/4/202353.委托性特约服务1）车辆维护与管理2）建筑装修工程3）家具设计、配置与维护4）收费管理与便民服务（三表数据远传）5）招租、代租、代售等经营管理项目一、智能建筑物业管理的内容

----基本概念2/4/202361.有序化对智能系统本身而言，在正常动作中最容易出现的问题是末端传感器、执行器的老化。物业管理的有序化集中表现在如何把这些因老化产生的故障从事后维修转变成为事先保养。这需要有一个完备的维护计划与维护对策，通过对运行记录与趋势的科学分析，制定设备老化的处理与技术升级策略，包括备品备件的准备和更换方案。二、智能建筑物业管理的原则

----基本概念2/4/202372.规范化对于所有可能出现的、会影响智能化系统正常运行的内部因素和外界因素都要有详尽的应急预案，制定缜密的操作内容和操作程序。

例如，在安全方面，应当有失火、盗抢等突发事件的应急预案，明确关于通道、门禁、电梯、照明的应急联动；在能源方面则需要一旦发生水、电、气供应问题时的应急预案等。二、智能建筑物业管理的原则

----基本概念2/4/202383.过程化从最初项目计划阶段就开始参与其中，把系统的需求、功能同日后的管理模式结合起来，做到设计、施工、管理一体化。同时还可以及早了解智能系统的全部布局和安装情况，纠正部分设计不周到的地方，为日后的维护保养带来诸多方便。物业管理部门最晚必须在项目调试验收阶段之前介入智能化工程。二、智能建筑物业管理的原则

----基本概念2/4/202394.人员优化智能建筑物业管理的技术人员需要完善的专业学科知识，比如自动控制、通信、计算机、仪表、力学和机电设备等诸方面，并且具有多学科的综合性应用能力。因此，智能化系统物业管理技术人员最好有三年以上，即少一个智能化工程周期的经历。二、智能建筑物业管理的原则

----基本概念2/4/202310智能建筑物业管理系统IBMSBASFASSASOASCAS空调自动化系统电梯控制系统智能数字照明控制系统给排水自动控制系统供配电综合自动化系统火灾报警控制系统自动消防系统联动系统巡更系统视频监控系统车库管理系统入侵报警系统出入口控制系统智能卡管理系统数字信息分析处理系统辅助决策系统电子商务系统综合业务管理系统计算机网络系统通信网络系统有线电视系统卫星通信系统2/4/202311在现代智能建筑中,空调系统设备较多,自动化管理是使其安全工作良好运行的重要保证,同时也是空调节能的重要手段.

通过前端传感器对空气处理系统、中央制冷系统和空气通风系统进行数据采集和监控，使空调系统能最大限度的实现自动控制，从而为人们提供舒适的环境，节约能源、提高综合管理水平，减少突发事故的发生和设备损害。空调自动化系统

2/4/202312智能建筑中的电梯监控系统，通过组态软件，按时间程序设定运行时间表起停电梯、监视电梯运行状态、故障及紧急状况报警。群控系统能对运行区域进行自动分配，自动调配电梯至运行区域的各个不同服务区域。配合消防系统协同工作，发生火灾时，普通电梯直驶首层、放客，切断电梯电源；消防电梯由应急电源供电，在首层待命。电梯控制系统

2/4/202313照明控制系统是通过室内外光传感器等检测元件将测得的照度值送到DDC控制器的输入点，然后由DDC控制器输出信号控制走廊、楼梯、景观等照明开关。主要控制功能有：

1.照明设备组的时间程序控制。将建筑内的照明设备分为若干组别，通过时间区域程序设置菜单，来设定这些照明设备的打开/关闭程序。

2.照明设备的联动功能。建筑内发生事故时，各组联动。如火灾时，普通照明关闭，事故照明打开。智能数字照明控制系统

2/4/202314给排水监控系统主要功能是通过计算机控制及时地调整系统中水泵的运行台数，以达到供水量和需水、来水量和排水量之间的平衡，实现泵房高效率、低能耗运行的最优化控制，从而达到经济运行的目的。

1.给水系统监控功能：生活水泵起停控制、监测及报警控制、气压装置压力的监测与控制、设备运行时间累计、用电量累计。

2.排水系统监控功能:污水泵起停控制、检测及报警、设备运行时间累计、用电量累计。给排水自动控制系统

2/4/202315建筑供配电监控系统能对供配电设备的运行状况进行监控,并对各参量进行测量(如电流、电压、频率、用电量、开关动作状态、变压器的油温等）管理中心根据测量所得的数据进行统计、分析，查找供电异常情况，制定维护保养方案，并进用电负荷控制及自动计费管理。电网的供电状况也将随时受到监视，旦发生电网全部断电的情况，控制系统立即起运应急发电机投入运转，确保消防、保安、电梯及各通道应急照明的用电，而类似空调等非必要用电负荷将不予供电。供配电综合自动化系统

2/4/2023161.消防系统一般主要由三大部分组成：（1）火灾自动报警系统――感应机构（2）灭火自动控制系统――中心机构（消防联动系统之一）（3）避难诱导系统―――疏散部分（消防联动系统之一）2.火灾报警系统：由探测器(感烟式、感温式、感光式)、手动报警按钮、报警器（区域报警器；集中报警器）和警报器等组成。消防系统的组成2/4/2023173.消防控制设备应由下列部分或全部控制装置组成：（1）火灾报警控制器；（2）自动灭火系统的控制装置；（3）室内消火栓系统的控制装置；（4）防烟、排烟系统及空调通风系统的控制装置；（5）常开防火门、防火卷帘的控制装置；（6）电梯回降控制装置；（7）火灾应急广播的控制装置；（8）火灾警报装置的控制装置；（9）火灾应急照明与疏散指示标志的控制装置消防系统的组成2/4/202318自动喷水灭火系统是一种固定式灭火系统，按喷水管道内是否充水，可分为湿式与干式两大类。其工作原理基本是一样的：由前端探测器收集现场信息，当发生火灾时，报警器做出判断并发出警报同时开启灭火系统，达到消防联动的目的。例：观看温式消防联动系统工作过程演示。观看干式消防联动系统工作过程演示。消防自动控制系统的分类及工作原理

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1.每个巡更点安装一个巡更钮扣，巡更人员携带信息采集器到指定巡更点，将它插在巡更点上，当指示灯亮，并发出滴的一声,即告操作完成。

2.管理人员在主控室将信息采集器中记录的信息通过数据变送器送到电脑中，即可查阅、打印各巡更人员的巡更情况。电子巡更系统基本原理

2/4/2023202/4/202321办公自动化系统是多种技术和先进设备的综合,以计算机设备为主。各类办公自动化系统都由3大部分组成:硬件、软件和网络平台。1）硬件指各种现代化办公设备，主要有信息输入设备，处理设备，存储设备，输出设备，复制设备，通信设备和其他设备。2）软件部分系统软件、支撑软件和应用软件。3）网络平台：通过网络平台实现本地和异地的通信，实现资源共享，提高工作效率。

办公自动化系统

2/4/202322智能建筑的通信自动化系统是保证建筑物内语音、数据、图像传输的基础，同时与外部通信网（如公共电话网、数据网、计算机网、卫星以及广电网）相连，与世界各地通信。智能建筑内部的信息互通是指建筑物的设备设施的综合信息