室外停车场物业工程管理方案

室外停车场物业管理服务方案室外停车场物业管理服务方案PAGEPAGE1第N章 室外停车场设施设备维修养护服务专案我司根据现场踏勘原重庆市光机所、计算机所、生物研究所地块实际情况，依据现场与贵公司土地整治中心工作人员沟通交流了解业主方的经营思路,我司组织专业团队深入研究三个物业区域和周边环境及业主需求，本着实用性、有效性的原则编制了针对性极强的三个室外停车场涉及的物业设施设备维修养护服务方案。第一节工程组织结构及岗位职责一、组织架构（三处室外停车场根据工程设施设备实际模拟测试拟实行统一运行管理）综合维修班长：1人现场综合检修工：1二、岗位职责（一）综合维修班长岗位职责1.负责制定停车场设施设备的运行、维修养护、安全检查工作计划并组织实施。2。每月对设施设备的运行、维修养护工作进行一次全面检查，并做好相关检查记录。3。负责组织员工的思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。4。负责设施设备技术文件和档案的接管、台账建立及管理工作.负责协助项目负责人沟通协调相关区域物业服务企业或社区及街道，处理区域内物业设施设备的相邻关系.负责区域内消防安全设施设备的巡检及维修养护工作。完成领导交办的其他工作任务。室外停车场物业管理服务方案室外停车场物业管理服务方案PAGEPAGE8(二）现场综合检修工岗位职责负责停车场生活用水用电的监督与管理，熟悉配电箱位置及各开关功能、照明系统结构及光源种类、停车场道闸收费系统及车车道地面机构，车位挡车器维护保养要点，熟悉区域内消防安全设施设备配备位置及数量及养护需要点。熟悉上述系统维护保养工作流程和安全操作程。3。负责对三处室外停车场区域配电系统设施设备进行巡查和维修，及时排除故障，保证电源输入输出畅通;保证道闸收费系统、视频监控及通讯系统正常工作，区域内用水（工休息区域设施设备正常。4。协助综合维修班长拟订相关设施设备维修养护的器材购置计划，配合有关部门按计划采购和实施。5。坚持每日巡查制度,检查供电供水情况，杜绝浪费，发现问题及时修理.负责三处停车场设施设备的启停工作，负责用水、用电每月抄表工作。协助综合维修班长负责区域内消防安全、警示标语、各类告示牌（栏）设施设备的巡检及维修养护工作。负责区域内绿化树木的修枝及浇水施肥等养护工作。9。完成主管领导交办的其他工作任务。第二节 设施设备及园林绿化服务专案序服务方案服务标准考核实施效果运行管理、保障措施号项目指标由工程维修班长牵13mm纹、无垂直方向上错位≧车场地面和行减少不必要的路面受污损和1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车场地面结构及相关材料特点，熟悉混凝土的规格型头组织综10mm，水平方向上≧车道路破坏:使局部破号和混合比例及人工搅拌工艺.室外停合检修工500mm断裂及凹陷带，无≧及路沿坏严重路面通2.定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡1车场、车参照相关025㎡石完好过修补或及时检情况。道路面工程项目地面无≧00004污损痕迹.率翻新延长寿命,3.每半年对三处室外停车场地面、路面及路沿石作及路沿石设计规程实施维修2.路沿石接缝整齐、无断裂及缺失。98％。从而使整个车场及道路保持一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。4。发现问题及时处理，严重安全隐患及时上报、保养均衡使用功能。记录并跟踪进度.由工程维修班长牵1.围墙可视面无≧3mm垂直或水平裂纹。围墙无倾斜现围墙墙面 结确保围墙、围1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车场围墙结构、护栏及防护门等相关材料特点，熟悉室外停头组织综象。构、护门安全使用。围墙砌筑工艺。2合检修工参照围墙2.围墙可视面面层无空鼓起层脱落.砌筑砖无明显老化风栏完好率2。定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡检情况；每季度对三处室外停车场围墙、护栏及防栏、出入砌筑工艺蚀现象。98％。护门作一次全面检查，发现问题维修；每三年对围口防护门实施维修保养3.相关护栏、防护门无锈蚀、松脱、断裂墙进行粉刷翻新，护栏及防护门防护刷漆。4.严重安全隐患及时上报、记录并跟踪进度.序服务方案服务标准 考核实施效果运行管理、保障措施号项目指标由工程维1.室外停车场车位号标识车 车位号减少各类标识1。综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外停车修班长牵头组织综位线车道行车线和引导标识 标识、(线）及字体清晰清晰、醒目、车 位线(号、牌）受污损和破坏，局（号、牌）等项目设计规范及相关材料特点、制作工艺。室外停合检修工规则、无脱落。标识齐全,标 线、车部脱落受损划2。定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡3车场车位号标参照停车场（库）识牌无损坏。 道行车2（杆无锈蚀和开裂、线和引线、标识(号、牌检情况。3.每周对三处室外停车场相关标识线、标识（号、识、车位相关标识松脱故障。 导标识通过维修养护牌线、车道行车线线（颜色、长宽及符（线)及字迹、及时翻新延长并做好记录。及引导合规格)等标识牌车辆进出行使标识（线）、项目设计规程实施完好率98%。方向醒目、有序停放车辆。挡车器维修保养(杆）序服务方案服务标准考核实施效果运行管理、保障措施号项目指标由工程维1.系统硬件：收发卡器(箱、相关设备减少不必要的因1。综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外修班长牵底座）、防砸闸杆、车牌号及配套设为维修保养不及停车场头组织综合检修工识别系统（视频摄像抓怕系统、照度补偿光源系统、中施完好率99%.导系统、显示系统的工作原理及系统组成结构。4道闸收依照相关央处理器）等启停动作灵活法有序引导、收计2.定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记设施设备厂家提供可靠、抓拍图像清晰、补偿光源照度正常。相关硬件外费系统瘫痪的故障，影响室外停车录巡检情况.3诱导系的使用及观无锈蚀、松脱。场正常运行。（机械部件紧统维护保养手册编制2.车辆诱导显示雷达传感器灵敏有效、显示清晰准确无固、除尘、润滑，电气系统及软件调试）,发现问题及时维修保养，并做好记录.保养方案误.4.每年对系统设备外壳及非不锈钢金属部件实施维修保养3.车位计数统计显示装置清晰准确、工作正常置有效。4.收费电脑中控机运行稳定、显示系统清晰。5.电器设备防雷抗干扰装置有效、设备及装置可靠接地.序服务方案服务标准考核实施效果运行管理、保障措施号项目指标由工程维1.摄像头、支架及旋转设备相关设备有效防控因维修1。综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外修班长牵头组织综安装牢固无松脱、无锈蚀断裂。及配套设施完好率保养不及时、不到位引起的视频监停车场设计安装的成套视频监控系统的工作原理及系统组成结构.视频监合检修工2.电源适配器外观完好、输99％。控系统故障导致2。定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记5依照相关设施设备入输出电压稳定。3.硬盘录放机、显示器工作记录存放视频信息不全或丢失。影录巡检情况。3.每周对三处室外停车场成套视频监控系统养厂家提供稳定，视频信号无丢失，系响停车场正常运（的使用及维护保养统自动转存记录、回放、查询、拷贝功能正常.行。电气系统及软件调试),发现问题及时维修保养，并做好记录.手册编制4。视频监控线路固定规范4.每年对系统设备外壳及非不锈钢金属部件保养方案实施维修整齐、相关接口紧固可靠.5.视频图像清晰稳定。除锈刷漆，检测接地电阻可靠,防雷抗干扰装置有效。保养6.电器设备防雷抗干扰装置有效、设备及装置可靠接地。序服务方案服务标准考核实施效果运行管理、保障措施号项目指标由工程维1。配电箱安装牢固无松脱、相关设备有效防控因维修1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外修班长牵头组织综能标识清晰，计量装置工作及配套设施完好率保养不及时、不到位引起的照明及停车场用电设备设计系统图及照明设备安装图,掌握相关线路走向、设备安装位置。照明系合检修工正常。99%.设备供电系统故2。定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记6依照移交三处室外2。系统内各开关、配电线路、照明光源规格型号与设障影响停车场正常运行。录巡检情况。3。每季度对三处室外停车场设备供电系统、统停车场用计负载匹配。相关设备供电照明系统作一次全面检查：配电箱及控制开关电设备设计系统图接口及控制单元（开关）有效防雷抗干扰装置是否有效、电气设备及装置是及照明设3.线路布放规范、连接接口否可靠接地有效。相关设备除尘.发现问题及备安装图编制保养固定整齐可靠，线路绝缘无破损，防雷抗干扰装置有时维修保养，并做好记录。4.每半年线路运行状况检查：线路固定是否松方案实施效、电气设备及装置可靠接脱、绝缘是否有破损,灯具、灯罩及灯杆检查维修保养地。4.灯杆、灯具、灯罩安装牢紧固及除锈刷漆。发现问题及时维修保养,并做好记录。固无松脱,灯杆、灯罩、灯具底座无锈迹.照明灯具无缺失、光源有效.序服务方案服务标准 考核 实施效果运行管理、保障措施号项目指标由工程维1.各给水接口和阀门（生活 相关设备 有效防控因维修1.综合维修班长及综合检修工熟悉三处室外修班长牵头组织综及消防用水）安装牢固，位 及配套设 保养不及时不到置布局合理。 施完好率 位引起停车场被停车场给排水管网、沟渠设计走向，沉沙井的位置及容量，消防设备(消火栓箱、灭火器具）给排水合检修工2.系统内管网、阀门及水龙 98％。 水淹灌现象发生安装布局位置及配置数量。相关消防设施设备7及消防系统依照移交三处室外头无跑冒滴漏现象。 火险消防设施设3.水表计量准确无误. 备无效的现象影工作原理及使用方法.用电设备设计系统图及照明设备安装图，掌握相关线路走向、设备安停车场给4.排水沟渠及沉沙井无堵 响停车场正常运装位置。排水设计安装图、塞，水篦子及井盖完好无缺 行。失。2.定期每两天三个室外停车场轮巡两遍并记录巡检情况。消防设备5.消火栓箱安装牢固，箱体3.每季度对三处室外停车场给水系统阀门、水配置功能区域设计无锈蚀、内部配置设备齐全无丢失。龙头、计量装置进行检查调校。对消火栓箱内设备设施、灭火器进行检查,记录维修保养情说明书编6.移动手持灭火器配置充足况。制保养方案实施维合理，容量及压力正常有效，罐体无锈蚀.4。每半年对排水沟渠及沉沙井进行清掏，防止堵塞及塌陷。修保养7.紧急疏散用具(电筒、手持6.依据灭火器填充料使用周期按期充装填料话筒、疏散引导棒、反光背心）完好有效。并对罐体进行压力测试。第三节 工程管理难点分析及建议室外停车场物业管理服务方案室外停车场物业管理服务方案PAGEPAGE11一方面由于三处室外停车场环车场周边均是住宅小区及办公写字楼，位于生活区内，极易发生高空抛物损坏车辆和砸伤人员。建议设计安装视频监控系统时考虑安装部分仰视防水红外广角高清摄像头，对住宅及办公楼外立面实时进行监控,同时建议购买购买公共财产意外险及社会公众险财产意外险及社会公众险.另一方面考虑到三处均为室外停车场，在选择道闸系统方面建议遵循尽量选择质量较好的，能够防水防锈，并内部也能防锈，外壳比较坚固，道闸闸机及升降杆需要有防砸车功能且具备有手动操作的后备功能,以便停电等特殊情况出现能解决问题，外表是大方、美观等原则。第四节 室外停车场应急预案一、停车场发生火警当室外停车场发生火警(车辆发生自燃，车场外投掷纵火、可疑物燃烧），,现场组织救援.119110报警。（一）如火势较小，可以即时用配置的灭火器灭火，同时其余服务人员打开消火栓接上水带然后打开水阀进行扑救。（二）如火势剧烈，难以控制时，则协助其他人员疏散撤离。（三）主要工作人员协助119灭火。二、车场发生水浸（一）停车场准备一定数量的沙袋,以作应急之用。（二)如发现水浸,现场检修、车管及秩序员要及时进行组织紧急排水。（三)调派人手用沙包进行堵截水源。（四)安装潜水泵进行排水.三、遇紧急停电(一）使用紧急照明，保证停车场进出车道及车场引导照明。（二）立即将停电区域及详细情况报告当值车场值班负责人。（三)通知出入口岗位当值人员，启用手动计费、手动起降道闸同行车辆.室外停车场物业管理服务方案室外停车场物业管理服务方案第四节 工程维护保养相关配套记录表项目名称故项目名称故障设备名称故障描述检测情况室外停车场物业管理服务方案室外停车场物业管理服务方案室外停车场视频监控系统维护保养报告一、设备运行环境检查项目检查结果维保周期备注机房空调运行情况□合格□不合格月度□机房清洁情况□合格□不合格月度□保护接地□合格□不合格半年□供电系统□合格□不合格季度□防静电措施□合格□不合格季度□设备除尘□完成□不合格半年□线缆整理□完成□不合格季度□标识标签□完成□不合格月度□二、设备巡检记录设备巡检状态序号 设备名称数量 检查结果维保周期备注1室内一体摄像机41正常异常季度□2室外一体摄像机35正常异常月度□3电源适配器22正常异常月度□4电源适配器21正常异常月度□5电源适配器55正常异常月度□6硬盘录像机6正常异常季度□7监控主机及显示器3正常异常季度□8光纤转换器26正常异常月度□9光纤收发器4正常异常月度□10光纤终端盒4正常异常月度□11视频抗干扰器2正常异常月度□12电源防浪涌滤波器18正常异常月度□13监控平台软件1正常异常半年□23UPS电池电压16正常异常季度□序号检测项目序号检测项目摄像机功能前端云台转动检查结果异常异常维保周期月度□半年□备注室外停车场物业管理服务方案室外停车场物业管理服务方案主机无死机现象正常异常月度□显示切换及切换速度正常异常月度□联网通信存储速度异常异常月度季度□□设备码址、IP地址光纤转换器、光纤收发器正常异常季度□视频抗干扰器、电源防浪涌滤波器正常异常季度□数字视频数字视频字符叠加硬盘记录转存回放、检索运行状态：设备指示灯无告警、日志无告警视频输入：数模端口视频输入正常视频输出：数模视频输出正常异常异常异常季度□正常异常季度□月度□正常异常半年□正常异常半年□系统时间字符矩阵叠加、正常异常 季度□设备运行故障点位及数量：故障点位及数量：故障现象描述：故障分析及定位：解决办法：故障点位及数量：故障现象描述：故障点位及数量：故障现象描述：室外停车场物业管理服务方案室外停车场物业管理服务方案六、系统优化及安全建议（半年）优化及建议优化及建议七、巡检总结（年度）巡检总结巡检总结巡检维修人员:综合检修班长(签名）：日期:日期：室外停车场物业管理服务方案室外停车场物业管理服务方案序号序号保养工作内容维保记录标准1检查收费电脑工作状态运行正常2检查收费软件运行状态运行正常3电脑图像显示清晰无噪点4检查档车杆8工作正常运转电容、保险丝9系统线路运行状况走线穿套管无破损,接地线可靠，个开关断路器安装牢固、电线头紧固线头牢固10电容器检查正常11像机无破损;外观无破损和变形；平衡弹簧性能良好；箱门、箱盖密封防水无渗水12箱内各部抹灰除尘无积灰13清洁各设备及设备箱内部及其过滤网无积灰14检查读卡机工作状况读卡、灵敏，安装牢固无松脱保养情况说明：室外停车场道闸收费系统维护保养报告反光膜无破损5各转动轴位加油灵敏6齿轮箱油补充油位正常7齿轮磨损、限位开关状态检测PCB板上控制电路、正常、可靠室外停车场物业管理服务方案室外停车场物业管理服务方案室外停车场配电照明、动力系统维护保养报告序号 保养工作内容 维保记录 标准检测配电箱、计量电表开关运行状况线路运行状况照明灯杆、灯罩