20160822天津大悦城骑鹅公社初版

天津大悦城——骑鹅公社1st项目基础信息基础信息中粮集团旗下，是集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，已成为高品质城市生活新标志目前在上海、北京、天津、沈阳、成都、山东等地均有大悦城；大悦城品质特征：年轻是客层，能够满足不同阶段的青年人的需求与偏好；时尚是主线，是一个活的、具备引领性的品牌；潮流是表现方式，大悦城符合主流文化特征；品位是生活的追求，大悦城希望透过品牌，建立人们对更美好、精致的生活的向往。各地已开业大悦城项目信息比对项目位置总建筑面积（万平米）开业时间建筑组成北京西单20.52007.12大型购物中心、高端服务式公寓、国际甲级写字楼沈阳中街552009.5大型购物中心、高档住宅北京朝阳402010.5大型购物中心、高端服务式公寓上海6.82010.12大型购物中心天津532011.12大型购物中心、国际甲级写字楼、高端服务式公寓、高端住宅山东烟台292014.7大型购物中心、高端服务式公寓、高端住宅、酒店四川成都382014大型购物中心，国际甲级写字楼基础信息天津大悦城，是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”中粮集团“大悦城”系列城市综合体以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主体，组合公寓住宅、写字楼、酒店等多业态形成的全服务链城市综合体；天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOYCITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。开发商中粮集团总建筑面积53万平米（含地下部分）商业面积27万平米层数地下3层，地上5层总投资额约30.5亿开业时间2011.12停车位约3500个业态组成购物中心、酒店式服务公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店主力商户金逸影城、BLT精品超市、全明星冰场等项目定位国际时尚生活城——年轻、潮流、时尚、品味项目地址天津南开区南门外大街6号天津大悦城项目基础信息2st项目区位分析项目区位位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，领跑天津最大的新兴商圈天津大悦城地处天津内环核心区域，和平区与南开区的交汇处，隶属天津最大的新兴商圈，被天津市政府定位为“市级商业、商务中心区”;周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口；区域内新增成熟高端社区300万平米，约14万中高端消费群体。古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群；项目比邻天大、南大等著名高等学府，周边人文环境好，是天津市重要对外展示窗口之一。区位选址项目交通位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，领跑天津最大的新兴商圈天津大悦城项目四面临街，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力；项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路；四周道路：东至南门外大街，南至世纪花园，西至南开二马路，北至服装街。项目交通周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时地铁2号线无缝对接鼓楼站B出口；主要交通动线：南门外大街，南马路，荣业大街，城厢中路，服装街，南开二马路；沿线轨道交通：地铁1、2、4号线；公交线路：公交观光2路606路609路628路632路633路635路638路639路640路641路645路646路658路659路675路676路681路829路832路837路855路841路860路878路905路954路961路广开中街南马路福安大街南开二马路南开学校旧址和平区口腔医院南门外大街商业分析项目占据了三大传统商圈交汇的核心位置，是天津市级最大新兴商圈，未来商业发展潜力巨大项目占据了三大传统商圈（东马路、南市、和平路商圈）交汇的核心位置，是天津市级最大的新型商圈；目前天津市代表性的商业项目设施及功能较为单一，餐饮、娱乐、休闲等功能不突出，基本以传统百货的经营模式存在，商业经营模式落后，与目前商业发展的趋势不相匹配；南市及东北角商圈历史悠久，但在现代商业发展中始终落后于滨江道、南京路商圈，商业表现不够理想；未来几年受天津市经济大环境影响及众多投资商关注，会对两商圈的发展带来较大机遇，具有一定的发展潜力，是值得关注的潜力商圈。商业环境分析3st项目定位项目定位定位为“国际时尚生活城”，集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体，实现全方位的功能业态布局天津大悦城购物中心主体部分为4层，局部5层，地下3层为大型停车场及地上停车楼；项目分为北端的时尚潮流馆和南青春活力馆，中间以独有的十六米开阔的艺术连廊创意连通；项目定位为“国际时尚生活城”，集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体，首次引进了泰国中央百货、综合影剧院、剧场式真冰场、美式大型儿童体验中心等主力业态，实现了全方位的功能业态布局。定位思路亮点解读项目依托自身的设计理念和思路，兼具了在建筑设计、互动体验等方面的亮点建筑设计理念商业街区化跨界玩转O2O全方位互动体验建筑以天津市花月季花为创作灵感，既塑造出购物中心的宽敞明亮大尺度空间，又体现了尊重自然的设计理念。结合自身优势，充分发掘O2O潜力，从产品的组合和挖掘，包括推广策略、商品组合、客户专属定制等多个方面连接线上和线下客流。平面规划以时尚的趋势化、物质化为主题，进行了五大主题商业街的策划；并利用商业街、区的打造，实现“一街一景一主题”，将“街区化”表现得淋漓尽致。购物中心内部点状分布互动体验装置，集合LED、触摸互动装置、条码扫描等功能于一体；实现楼层导购、会员卡功能查询等基础功能；形成城市之间、项目之间的联动，全方位体会大悦城时尚感受。4st项目商业布局业态规划天津大悦城业态规划上旨在构建天津独具特色主力商户组合，营建丰富业态，满足消费者“尚、乐、美、食”的多层次需求，形成项目对消费者的有效吸引。业态规划原则：在各个平面中与楼层商业主题及动线、节点相结合；在立体布局中，业态设置尽可能在垂直方向上保持一致性；业态纵向聚集形成较强辐射效应，有利于迅速培养消费者对购物中心的良好感受，保证垂直交通的顺畅业态规划上旨在构建天津独具特色主力商户组合，营建丰富业态，满足消费者“尚、乐、美、食”的多层次需求业态分布楼层业态布置代表业态入驻品牌B11F2F3F4F5FB1业态楼层B1业态布置服装服饰、餐饮、休闲娱乐、精品超市、家居礼品、个人护理/保健品、冰场，化妆品，咖啡甜品，儿童代表业态南区：冰场、玩具反斗城、儿童服饰、DQ、大快活北区：BLT精品超市、屈臣氏、化妆品、家居礼品、餐饮、咖啡甜品、配饰入驻品牌大快活，全明星滑冰俱乐部，DQ，玩具反斗城，卡雷拉（Carrera），哈你小孩，5D电影（X-Rider），日风拉面，恒记甜品，新石器，阿香米线，KFC,禾绿回转寿司，大食代，吉野家，呷哺呷哺，酷圣石，Dounutstogo，i转角，七哥蛋塔，面包新语，壹丸冰，贝尔多爸爸，LOTIONSPA，川町太郎，HY法式烘培，爱有梅有，长石，里酷派，搜谷，妙众堂，镜界摄影，牛轧糖，美珍香，优之良品，快乐柠檬，中粮食品，SUBWAY,AFU,林清轩，天福茗茶，树下生活，同仁堂，华润堂，U2B，蜜丝佛陀，Organic+，Curlygirls，BLT精品超市，全棉时代，疯果盒子，绮丽生活馆，永真眼镜，柏文熊，普安药房，可多生活，HARBORHOUSE，Watsons，THEFACESHOP,Hotwind，SMAK，星巴克1F业态楼层1F业态布置服装服饰，家居礼品，鞋品箱包，配饰，餐饮，咖啡甜品，数码，化妆品，生活配套，儿童代表业态南区：GAP、玩具反斗城、APPLE、Mothercare北区：时尚集成&旗舰店入驻品牌THETHNG,GAP,APPLE,WE,玩具反斗城，许留山，HIPANDA,CONVERSE,shoemarker，mothercare，汉堡王，联想，太平洋咖啡，GUESS,CalvinKlenJeans，Longines，b+ab，96ny，MASSMODUTTI,MOUSSY,MNNETONKA,WHATFOR,CHOCOOLATE,哈根达斯，H&M,RABEANCO,MORELLATO,MANGO,SEPHORA,COSTACOFFEE,Gabor，ecco，ClarksORNGNALs,睛姿JNS，it，PULL&BEAR,CHARLES&KEITH,Stadvarius，珞迪，FRENCHCONNECTION,izzue，优视一品，PacificCoffee，时间廊，swatch，GODIVA,ZARA,FolliFollie，IDO,TISSOT,RADO,亨得利，ZARAHOME,CAMPER,ete,星巴克，气味图书馆，MCROCK,ASA,棉衣工房，OYSHO,爱茜茜里，BySelvage，EVISU,CalvinKleinunderwear，COACH,JuicyCouture，BOSS,TOMMY,HLFIGER2F业态楼层2F业态布置服装服饰，生活配套，鞋品箱包，配饰，餐饮，数码，咖啡甜品，休闲娱乐代表业态南区：GAP、美吉姆、WE北区：时尚集成&旗舰店、餐饮入驻品牌快乐玛丽（J&M),SKULLCANDY,hosa，旋转木马，GAP,DisneyFashion，WE，JACK&JONES,生活练习曲，西遇，ADIDASNEO,ADIDAS,NIKE,美吉姆，哥伦比亚，SHOESBAR,OnitsukaTiger，LAVAZZA,SCOFIELD,CAT,ZCZZ,TRIBECA,爱慕生活馆，SELECTED,VEROMODA,宝岛眼镜，必胜客，H&M,LEE,Adidas三叶草，WALKERONE,宾达咖啡，NIKE360，CROCS,CASIO,LIDS,it，ASOBIO,C.P.U,GOELIA,猫的天空之城，港丽餐厅，美芙坊，SONY,OLIVE,desOLIVE,满记甜品，ACE，SAMSONITE,haircorner，MUJI,Fiveplus，Ochirly，TRENDIANO,ZARA,SIMPLELIFE,STONEFLY,EVES,TEMPTATION,EITIE,STYUSTPARK,JEEP,BellE,STACCATO,PRICH,breadnbutter，招财猫，NICECLAUP,TuTuanna，BittokoZukkoi，6IXTY8IGHT,ODM,木九十，可口可乐，花舍，爱手爱脚3F业态楼层3F业态布置服装服饰，生活配套，鞋品箱包，儿童，化妆品，餐饮，数码，休闲娱乐，配饰，咖啡甜品，家居礼品代表业态南区：童装、儿童休闲娱乐北区：餐饮、百货常见零售服饰品牌入驻品牌AngelSKy，WEKAM,NIKEKIDS,GAP,ME&CITYKIDS,adidaskids，E-LANDKIDSpawinpaw，东方爱婴，康朴乐，小鬼当佳，探奇乐园，纷纷乐园，疯狂科学，阳光鼠，小猪班纳，kidsland，咖啡之翼，Roem，AJDOU,COSA,MUK,Nancyk，TEENEWEENE,only，JUSTUS/流行美，she's，板长寿司，E·LAND,ME&CITY,fandecie，COCOON,ao2，maniform曼妮芬，甜甜向上，O·P·INALSALON,marien°mary，candycart糖果马车，imi's，HELLOKITTY,Martinma，Honeys，MapbyBelle，C.P.U，港丽餐厅，美芙坊，SONY,YIGUE,BODYPOPS,Donoratico达衣岩，墨西哥餐厅，太兴，PAGEONE,暗溯UNDERSET,midi，eifini，美丽田园，2026，进巍美甲，乐礼轩lovelylace，SLEEK,TWICE,玫瑰人生，MGS曼谷银，ABLEJEANS,SEASONWIND季候风，JNBY，COEY,GXG,broadcast播，CRZ,萨莉亚，花舍4F业态楼层4F业态布置休闲娱乐、餐饮、咖啡甜品代表业态南区：培训、餐饮、大悦农庄北区：影院、餐饮入驻品牌韦博英语，重庆小天鹅，疯狂钢琴，麻辣诱惑，韩古风，外婆家，九毛九面馆，将太无二，味食尚，新辣道，望湘园，ITEA找茶，釜山料理，牛巴店，禾绿寿司，巴贝拉，金逸影院，水果捞，胡椒厨房，金逸剧院，鲜果时间，和合谷，苗乡楼，滇池印象，时时乐，芽莊，黄记煌，聚乐港，鱼酷，俏江南，大渔铁板烧，韩罗苑，鹿港小镇，澳门味道，西龙纤味，coco壱番屋，川辣汇，拿渡麻辣香锅，茶马古道，泰莛，大长今，蜜菓5F业态楼层5F业态布置服装服饰，鞋品箱包，配饰，餐饮，休闲娱乐，家居礼品，咖啡甜品，数码代表业态骑鹅公社入驻品牌查朵，声音堂，尼积小栈，gudi，鲜果时间，晴天，BuyBye，弹丸滋地，春暖花开，CHOOLAB,茶里博室，益普乐士，守望者，这儿没玉米汁，PMT,丹宁海，yoyokoko，惠子.制作品，好望角，crazywave，渡边宏，八六子，I-BOX,皇后先生，绝版部落，美好青春，外星花，X-rider，吉事果，皇后妖妖，口袋G排，阿狸，歇脚亭招商策略采用大悦城项目中一条重要的招商指导原则——“343体系”不同于其他4个大悦城，天津大悦城是中粮置地首个从拿地环节就开始介入的项目，其招商方面采用的是“343体系”。“343”体系是目前大悦城项目中一条重要的招商指导原则，它要求新开业的大悦城项目招商中，30%的品牌必须来自被认为最能代表大悦城形象的“一类模块品牌”，40%的品牌也需要从总部的“二类模块品牌”中选择，它们通常会是能够贡献高销售额的品牌，而剩下30%则是根据当地特色进行规划组合；品牌引进上，坚持新旧组合，给消费者一个熟悉、引导的过程。保留消费者喜爱的品类和业态，同时引入影院、SHOW场、时尚品牌集合店等新鲜血液型业态。保证品牌落位准确，招商时机把握准确，缩短招商时间。通过品牌积累实现竞争优势，最终实现高开业率，高租金收入。在招商政策制定上，对过渡性店铺严格条件，对主力商户和品牌领头羊给予优惠条件。运营策略体验式运营策略，依托自身优势和客户需求，量身打造天津大悦城业态创新——骑鹅公社开发背景对购物中心同质化竞争的一次突破性创新，创造了一个新的业态，创造了中国首个购物中心内的创意文化主题街区骑鹅公社位于天津大悦城五层，原本是一块“不良面积”，如今成为个性最鲜明，坪效最高的特色业态。用集装箱组合一个街区，然后招募创意类店铺，通过低租金高抽成的方式，做出一个特色业态。可持续的集装箱，文艺潮流的小店，低租金高抽成的经营办法，吸