江西吉安河东商业广场项目咨询建议书

【吉安河东商业广场】项目定位及业态规划方案建议书深圳市南方略营销管理有限公司商业地产事业部第2页报告说明1.经过与夏总的初步交流和探讨，在了解公司战略与资源能力的基础上，南方略顾问进一步清晰明确了吉安商业用地的开发需求与核心工作内容。2.虽然是短暂交流，南方略顾问已深感夏总有着前瞻性的战略思维和务实的工作作风，不仅有对物流行业本质的把握，而且有对组织管理丰富的实战经验，并对商业地产有着深度的思考和较充分的认知；同时，有对外部咨询公司专业合作的意愿与诚意。3.作为一家具有十年专业营销咨询的公司，南方略团队愿意怀着高度的热情和责任去推动双方的合作！4.本案就吉安市所在的商业地块，结合二手资料与南方略在商业地产方面的经验，对该地块的项目定位、业态规划进行初步分析与思考，并明确双方合作涉及的方式方法和行动步骤，为下一步合作奠定良好的基础。第3页南方略公司简介本项目的需求与建议本项目的服务与组织123目录第4页成立于2001年，引领中国系统营销10年，年咨询服务收入近亿元；拥有深圳、重庆、北京、上海、武汉5家区域分公司及一家专业分公司（商业地产·连锁），专职管理顾问120多名；累计服务国内外企业400多家（上市公司40多家，行业标杆企业40多家）。公司概述部分咨询案例第5页公司概述部分咨询案例第6页南方略能力专业的顾问团队强大的咨询实力系统的营销管理解决方案组建于2001年，南方略是中国本土第一家专业化的营销管理咨询公司。公司营业额2011年过1个亿，服务过千家客户。拥有本土管理咨询行业引以为傲的400多家的咨询服务经验。公司的主要咨询顾问均拥有在国际和国内大型企业的实际管理经验。在公司的过百名专职顾问中，80%拥有国外或国内顶尖商学院的博士、硕士或MBA学位。到目前为止共计在国内外的学术和商业刊物上发表过300多篇文章。以“营销管理专家”全方位、多角度介入营销领域；以“创新的理念、科学的方法、厚实的经验、严谨的作风”贯穿于客户创造价值过程中。系统提供营销解决方案，同时，使企业自身产生“在新模式下系统思考、系统设计、系统管理”的造血功能！公司概述部分咨询案例第7页行业政策环境研究市场潜力和市场细分研究产品研究商业地产趋势和策略创新竞争研究模式研究购买行为研究公司概述部分咨询案例南方略商业地产·连锁咨询，主要从事国内商业地产的调研和策划咨询。对各类型的商业地产的商圈调研、定位、招商和营运管理都有丰富的实战经验第8页四川省达州商业集团（商业地产全程策划、企业发展战略及连锁经营管理体系）；四川一新投资实业有限公司（商业地产全程策划、企业发展战略及运营管理体系建设）；深圳盐田港置业公司（2004年起连续5年战略管理顾问，并构建企业运营管理体系）；深圳盐田港集团公司（盐田港商务区开发项目市场调查与战略定位规划）；深圳华侨城物业管理公司（公司层面及物业管理处标准化运营管理及流程体系）；万科集团（客户服务中心特约研究员，客户服务体系与客户调研）；中山市众联地产（整合营销传播策略顾问）；香港港置地产（市场营销策略顾问与连锁地铺规范化运营体系梳理）；深圳市中联地产（企业文化与品牌规划、连锁门店标准化管理体系）；成都盛源地产（商业地产战略顾问、企业管理体系建设）；广州湛隆汽配城（招商策划）；……南方略服务过的地产企业：公司概述部分咨询案例第9页为深圳盐田港置业公司提供战略咨询盐田港——“南方明珠”的世界级现代化集装箱大港，中国华南地区集装箱主枢纽港。项目位于盐田港中港区根部，自然环境较佳。土地用途为港口配套设施，用地面积5.5万平方米，总建筑面积为12万平方米，可能的开发物业包括：办公楼、酒店式公寓和海员俱乐部等。盐田港集团、盐田港置业公司1、服务内容：（1）2004年至2008年连续4年的战略顾问，起草、修订公司发展战略；（2）盐田港商务区项目市场调研与定位规划；（3）置业公司租赁业务管理体系建设2、服务时间：2004年12月——2008年12月3、项目成果：2个3年发展战略规划指引企业不断做大做强，不但使公司扭亏为盈，而且还成为盐田港集团的核心企业成员，及构建第四代港口的重要战略单元，承担建设重任，并开始实施“走出去”战略公司概述部分咨询案例案例第10页广州湛龙广源汽配广场广州市湛隆企业是一家大型汽配专业市场的经营管理公司，开发和管理湛隆陈田和湛隆广源两大专业市场。湛隆陈田汽配市场是国内最大的二手汽配市场，湛隆广源汽配广场以经营新汽车配件为主，与广园汽车站相邻。经营各种日韩、欧美、国产原件纯正品质新配件，着力打造汽配一站式服务。1、服务内容：（1）广源汽配城二次招商策划和辅导实施；（2）广源汽配城品牌设计、传播和企业文化建设；（3）广源汽配城物业管理和客户服务管理体系建设；2、服务时间：2006年3月——2006年9月3、项目成果：3个月解决了广源汽配城3年为完成的二次招商问题。对广源汽配市场实行从新定位和品牌构建，完善了汽配城管理相关制度和流程，并打造了一支强有力的招商、服务和管理团队。广源汽配城在2006年品牌和效益实现双增长。为广州湛隆汽配城提供招商策划咨询服务公司概述部分咨询案例案例第11页为达州商业集团提供招商策划服务四川省24家重点商贸企业，国家商务部重点发展、扶持商业企业集团1、服务内容：（1）通洲商厦商场市场调研与招商策划；（2）通洲商厦组织体系与绩效管理咨询；（3）集团发展战略规划与管控体系；（4）集团超市事业部全程辅导咨询；（5）战略管理及相关的培训（6）常年顾问2、服务时间：2002年10月——2008年12月3、项目成果：3个月为商厦招商6000万使之顺利开业和稳定持续运营，为集团公司制定发展战略及集团管控体系；并辅导建立连锁运营管理业务。

2007年营业额突破8亿。公司概述部分咨询案例案例第12页为塔沱农副产品批发市场好一新商贸城全程策划咨询1、服务内容：（1）塔沱农副产品批发市场、好一新商贸城全程策划咨询；（2）好一新商贸城运营管理体系建设；（3）一新投资实业集团战略与运营管理体系；（4）常年顾问辅导2、服务时间：2004年10月——2008年12月3、项目成果：2个市场销售、招商和运营成为四川经典案例，客户不但在地产获得成功，在管理上建立了规范、科学的运营管理组织和体系，为持续发展奠定基础四川重点商业企业和房地产企业，拥有川东北地区最大的市场群——塔沱农副产品批发市场、好一新商贸城，总商业面积50万平方米。为四川省商务厅、国家农业部企业公司概述部分咨询案例案例第13页南方略公司简介本项目的需求与建议本项目的服务与组织123目录第14页南方略对本项目的初步理解本案需解决的关键问题做什么？——项目可行的定位方案选择怎么做？——项目可行的业态组合规划方案选择对项目目标的理解于项目所在地打造大型城市综合体，使之成为未来城市居民休闲的目的地；本案目标并非打造传统的纯粹的购物中心，而是以一定主题成为城市居民消费的内在动力；目标城市综合体将包括商业、休闲娱乐、住宅、酒店、写字楼等各物业功能。项目理解第15页吉安·悦城——主题式创新城市综合体第16页项目本体分析宏观背景分析商圈及典型商业分析城市商业及综合体研究项目定位初步设想业态规划初步建议报告思路与结构第17页本体研究政策研究SWOT分析项目初判本案项目关键词：城市之疆，体量大，交通干线本案属吉安市规划的河东片区之内，地处城东组团北部边缘。本案占地面积约400亩（商业板块），总体体量较大。本案毗邻京九铁路，105国道、滨江大道两旁穿过，庐陵大桥连接赣江东西两岸。第18页本案在吉安市2011-2015年规划中，本案所处位置将处于规划的城东板块和城北板块边缘交界处。同时本案所处正是天玉山风景区所在之处。项目拥有众多交通干线汇集与物流园商贸集散的优势。本案本体研究政策研究SWOT分析项目初判第19页本体研究政策研究SWOT分析立足现状，着眼规划城市的综合发展区，以会展、房地产开发带动赣江东岸景观带建设，配建高尚滨河居住社区。发展仓储转运产业，打造城市客流集散中心。集旅游休闲、教育科研、商贸服务以及生态居住为一体的，具有滨江特色的新型组团（资料整理自：《吉安市城市规划修编（2011-2015）》）项目初判第20页本体研究政策研究SWOT分析城北物流园两大天然条件将可能影响本案规划的去向？城北物流园：商贸集散中心天玉山风景区：旅游休闲地（资料整理自：吉安市城乡规划建设局）项目初判第21页本体研究政策研究SWOT分析从优势/劣势/机会/威胁四大角度分析项目，寻找思路1.项目体量大，短期内在体量上具有竞争优势2.城北物流园和天玉山风景区两大天然条件3.临交通干道，交通便利4.开发商自身资金优势1.项目地理位置偏离城市中心，地处主力商圈以外2.区域内常住人口较少3.区域内项目体量偏大，一次性开发难度大1.符合河东板块组团城市规划契机2.区域暂时缺少同类商业中心竞争3.区域无标志性商业，可做成形象标志工程4.多种业种业态最佳组合5.城市化进程加快1.本区域未形成成熟的商业氛围2.区域内未有强劲的消费能力3.存在缺乏消费来源的风险优势劣势威胁机会项目初判第22页本体研究政策研究SWOT分析发挥优势，抢占先机紧扣物流中心与风景区优势开发大型综合商业中心利用机会，克服劣势全城造势，同时配套一定范围的交通接送，吸引关注发挥优势，转化威胁全力打造品牌，拔高项目形象，打造城郊商业地标，以领导者的姿态进入市场减小劣势，避免威胁合理安排组团结构比例及开发时序以降低项目风险打造交通配套以获取消费来源项目初判第23页本体研究政策研究SWOT分析项目初判项目本体初步认识本项目占地面积约400亩，较大体量在开发中同时存在着机会和风险。城北物流园区及天玉山风景区带来了较好的开发机会。打造未来大型城市综合体外在资源项目目标契合吉安市对于河东组团的发展定位，但时机尚未完全成熟。规模因素规划因素第24页项目本体分析宏观背景分析商圈及典型商业分析城市商业及综合体研究项目定位初步设想业态规划初步建议报告思路与结构第25页宏观分析城市研究吉安是中国重要经济城市，位于江西省中部，是湘赣边界重要的国际物流中心、区域性金融中心，是在金融、文化、情报通讯、教育研究及交通等方面取得飞跃发展的充满活力的城市。2011年全市完成生产总值879.06亿元，增长12.8%，高出全省平均水平0.3个百分点。2012年中国城市竞争力排名十一位、金融竞争力全国第八。站在吉安看吉安吉安市人民广场城北交通枢纽井冈山大桥第26页整体经济稳步运行，预计未来增长保持近几年吉安的GDP增长水平一直保持较快增长的速度（在13%以上）。随着中部的崛起和吉安市各项产业的发展，预计未来几年吉安的整体经济会一直保持很好的增长。宏观分析城市研究2007-2010年吉安市GDP增长情况（资料整理自：吉安市统计局）第27页2007-2010年吉安市产业比重变化情况近年来吉安市第二，第三产业比重逐渐加大。增加吉安的人均收入，为吉安的商业发展提供了很好的条件。产业比重变化促进吉安商业发展（资料整理自：吉安市统计局）宏观分析城市研究第28页2007年-2010年吉安市人均收入情况

吉安市城镇和农村人口的人均收入逐年增加，促进了人们的消费意识的改变和消费能力的提升。居民收入增加促进了人们消费意识的改变和消费能力的提升（资料整理自：吉安市统计局）宏观分析城市研究第29页2007年-2010年各年吉安市社会消费总额及增长情况近年吉安市的社会消费总额，一直保持18%以上的增长预计吉安市未来的社会消费品零售总额会继续增长。居民消费意识的改变及消费能力的提升为商业发展奠定基础（资料整理自：吉安市统计局）宏观分析城市研究第30页跳出吉安看吉安宏观分析城市研究吉安位于江西省中部，赣江中游，相邻的赣州、南昌、宜春等城市的发展，必将为吉安带来一定的影响。第31页宏观分析城市研究以南昌市中心城区为核心周边100公里范围的区域的一小时经济区打造南昌大都市区。南昌市经济发达，2011年全市实现地区生产总值2688.87亿元，比上年增长13.0%。人均生产总值53023元，增长11.9%。省会南昌，引领全省，辐射周边第32页南昌华南城总投资100亿元，建筑面积428万平方米南昌华南城位于南昌红谷滩新区，规划总建筑面积约428万平方米，规划总投资逾80亿元，包括纺织服装、皮革皮具、化工塑料、五金工具、机电配件等十大类工业原料及商品展示交易区，并提供物流商务综合服务、仓储配送、生活区等功能配套。南昌华南城将分三期建设，一期建筑面积约120万平方米，二期建筑面积约118万平方米。南昌典型综合体——华南城宏观分析城市研究第33页南昌典型综合体——万达广场宏观分析城市研究万达广场占地约14000平方米，总建筑面积约50000平方米。首层为室内商业步行街，引入了数百家黄金商铺，专卖店将等划分为服装、鞋帽精品、珠宝首饰、钟表眼镜、手机城、化妆饰品等多个主题片区；二、三层引入世界头号连锁巨头——美国沃尔玛公司，四层为万达电影城。第34页宏观分析城市研究赣州的城市定位为“江西省省域副中心城市，赣粤闽湘四省通衢的特大型、区域性、现代化中心城市和区域性综合交通枢纽、区域性金融中心、国家历史文化名城，山水生态宜居城市”。赣州：省域副中心，迅猛发展2011年全市实现生产总值1335.98亿元，增长12.5%；财政总收入180.3亿元，增长40.5%，增幅攀历史新高，创1994年分税制改革以来最好水平，位居全省各设区市首位。第35页财智广场位于赣州市政府南体育中心旁(长征大道与兴国路交汇处)，是赣州唯一地标性商务综合体，集智能办公区、商务中心等多功能。财智广场占地约1.2万平方米，总建筑面积约6平方米，其中商务办公部分占3.2万㎡，商业占1.3万㎡，建筑总高99米。赣州典型综合体——财智广场宏观分析城市研究第36页宏观分析城市研究宜春：“莫以宜春远，江山多胜游”宜春，位于江西省西北部，赣西区域中心城市以及物流中心。同时，宜春具有丰富的生态旅游资源，带来了强劲的发展动力。据统计，仅2011年上半年，宜春市全市累计接待旅游总人数517.29万人次，实现旅游收入39.68亿元，同比增长35.2%。第37页汉华广场将打造宜春的首个集百货、大型超市、家电、餐饮、五星影院、酒店，公寓、写字楼,休闲娱乐，花园住宅等复合的姿态形塑未来宜春商务旗舰,引领宜春新经济商圈。宜春典型综合体——汉华广场宏观分析城市研究第38页产业比重的变化提升城市的发展效率，尤其是第二、三产业的发展为本案开发奠定一定的基础。居民收入逐步增长，有利于城市消费能力的提升和商业的发展。吉安周边城市发展迅猛，尤其是省会南昌和旅游城市宜春，在其自身发展之外，还为周边城市带来一定的经济、人气支持。周边城市的综合体的迅速发展，带动了吉安城市人们的消费观念的提升，培养了吉安人的消费需求。宏观分析城市研究宏观分析小结第39页宏观分析城市研究

吉安位于江西省中部，赣江中游。现辖2区10县1市，面积为2.53万平方公里，人口为480多万(2010年)。吉安城区主要由吉州区和青原区组成，城区常住人口40多万吉安市吉安市概况及其地理位置吉州区青原区第40页宏观分析城市研究水、陆、空“三路并进”：赣粤高速和京九铁路两条平行的“巨龙”分别穿过吉安6个县区，加上105国道、319国道、赣江水道以及井冈山机场和泰井高速公路，构成了水、陆、空“三路并进”的快捷立体交通网络。4小时经济圈：吉安与南昌、赣州、长沙、广州等大中城市正在构成4小时经济圈。从吉安走高速到广州只要4小时，到南昌2个小时。井冈山机场开通后，吉安飞北京仅需2个小时，飞上海1小时10分，飞广州50分钟。航空、铁路、高速公路，让吉安走出“边缘”，走向繁华。吉安具有较好的区位优势，既是沿海的腹地，又是内地的前沿第41页实现城区对接，全面构建“一小时城镇经济圈”，使得中心商圈集中，城郊区域的商业面临更大的挑战。通过新城区建设带动老城区，为各区域的发展带来动力。工业园区建设突出特色，提升产业结构，使得很多的在外务工人员回乡就业，为吉安的商业发展提供利好的条件。宏观分析城市研究吉安的未来规划蓝图：“一城三片，两水三岸，多中心多组团”第42页吉安市人口年龄结构研究宏观分析城市研究从城市人口年龄结构来看，吉安市人口状况基本符合一般城市发展规律。值得关注的是，0-14岁的青少年占据吉安市人口的1/5。（资料整理自：吉安市统计局）第43页宏观分析城市研究吉安市居民收入及消费状况分析吉安市城镇居民人均可支配收入单位：元地区2010年2011年2011年比2010年增长（%）江西省154811749513.0吉安市155471769213.8从数据中分析，吉安市城镇居民人均可支配收入已达到3000美元，已经进入消费需求升级的基本条件。持续的增长为未来城市的消费增长提供了保障。（资料整理自：吉安市统计局）第44页宏观分析城市研究吉安市消费水平分析消费类型饮食居住衣着医疗保健家庭设备用品交通及通讯教育文化娱乐其他百分比（%）39.859.6010.815.657.8211.7610.953.56从居民收入水平和消费结构来看，当地消费者消费层次还属于中低到中层的发展之中。中高层到高层的消费在个人经济支付能力方面还存在一定的差距。吉安市整体消费水平不高，居民消费能力有限，大型的高档专业卖场市场空间小。本案应该面向城市居民消费需求共性，尽可能或许更多的消费来源。（资料整理自：吉安市统计局）第45页宏观分析城市研究城市交通的发展成熟为城郊的发展带来了曙光。“多中心多组团”的规划原则使得本案的开发符合城市规划契机。城市居民人口结构中，占据人口1/5的0~14岁人口值得关注。本案的自身及外部条件影响，项目不一定走高端，但必须做城市标杆。城市研究小结第46页项目本体分析宏观背景分析商圈及典型商业分析城市商业及综合体研究项目定位初步设想业态规划初步建议报告思路与结构第47页目前吉安市商业比较集中，市郊分界相对明显。商业集中的地方，体量比较大，利用率反而不高，环境优化方式有待加强，各种业种的组合有待进一步调配。现有商业市场矛盾主要表现在营销商商业体量无限制地扩张与经营商商业体量有限制地赢利之间的关系。商圈及典型商业分析吉安市商圈分布的现状第48页商业的规模以及业态形式各有不同零售超市国光实力较强，市场垄断行为明显，品牌过于混杂；家电超市以四平家电为代表，主要经营品牌家电，以打折优惠吸引消费人群；电子数码以立闻数码城为代表，绝对低廉的价格取胜市场。商圈及典型商业分析吉安市商圈分布发展变化第49页项目名称面积备注青原步行街4.5万㎡青原区唯一一条商业步行街，青原区CBD的核心商业区域，多元化业态，依仗天立花园、盛世华庭、和济春天等几千户住户汇聚人气。四方园建材家居广场8万㎡建材家居一站式购物，统一招商、统一规划、统一管理、统一宣传、统一促销、统一服务，周围有金鹭花园、江南御景园等在建项目500万㎡住宅作为后盾。泛华国际4.5万㎡位于吉安火车站旁，集百货零售、电器、家具、餐饮、娱乐、文化教育、现代服务业、产权公寓、SOHO写字楼于一身。新世界广场13万㎡吉安人民广场旁边，零售百货购物，集休闲娱乐、餐饮，现代服务业、产权公寓、酒店SOHO写字楼于一身。六合盛世（筹划中）88万㎡集酒店、购物、写字楼、LOFT商住、休闲娱乐为一体的综合SHOPPINGMALL商住服务物业。商圈及典型商业分析吉安市未来商业供应量第50页商圈概况：文山步行街南起阳明东路，北至鹭洲东路。其支路西至井冈山大道，东至沿河路。是吉安市主要的商业区之一，业态主要以服装、小型餐饮、百货、鞋业、小饰品为主。经营定位：以中档服装、日用百货商品集中的商业区未来规划：人民广场改造后会对该商业街的商户造成较大的冲击，有20%的商户已经在为人民广场改造后的经营做准备：迁离或者进入人民广场继续经营。经营分析：优越的区位位置；以服装为主的业种分布产生行市效应；商业氛围浓厚；受当地经济总量制约影响，消费力水平上不去。商业体量过大造成部分商业经营困难。商圈及典型商业分析典型商圈分析——文山步行街商圈第51页商圈概况：阳明商城与文山步行街相对，总面积12万㎡，其业态比较齐全完整，种类繁多，有商务酒店、会所办公、小商品批发及大型购物超市等等，精品店多以服装、美容化妆为主。经营定位：以中档服装、零售等日用品为主，招商条件较为严格，统一管理，品牌店多，商业氛围逐渐增强。未来规划：国光购物客户主要涉及周边社区居民，市场资源比较确定；由于零租金的亮点实施，周边商铺逐渐繁荣。经营分析：优越的区位位置；以服装为主的业种分布产生行市效应；商业氛围浓厚；初具品牌效应受当地经济总量制约影响，消费力水平上不去。商业体量过大造成部分商业经营困难；商业体量过大，忽视业态规划，造成如今大量商户退市；规划追逐商业面积，忽视市场容量，造成2楼以上大量商铺空置。商圈及典型商业分析典型商圈分析——阳明商城商圈第52页商圈及典型商业分析小结：瞄准城市需求，差异化定位目前商业保有量（估算）为260000㎡，人均商业面积超过1㎡，按照正常人口与商业面积的比例1:0.25~0.3计算，吉安市的商业已经面临沿重过剩的情况。至2012年末，还将有接近300000㎡的商业进入吉安市场。所以，在市场已经进入超饱和的情况下，本案想要得以顺利的进行，必须在把握城市消费需求脉搏的前提下，坚持市场差异化的定位。而且在今后的营销中，差异化的宣传与营销策略将是工作的关键。城市中尚未形成标杆式的商业综合体，这是本案的机会之一。第53页项目本体分析宏观背景分析商圈及典型商业分析城市商业及综合体研究项目定位初步设想业态规划初步建议报告思路与结构第54页城市商业形态发展规律综合体研究城市商业形态的发展遵循着一定的不可违背的的规律商业街、品牌店、超市等百货、超市、步行街等大型一站式购物中心、城市综合体传统现在提升城市商业形态层级第55页城市商业形态发展规律综合体研究现代商业形态的发展趋势模式举例以综合为特征的商业形态，走“全”的道路购物中心、大型百货商店以及大型综合超市以专业为特色的商业形态，走“专”的道路电器店、服装店、居家用品店以及药品店等专业店以日用品为主导的商业形态，走“廉"的道路折扣商店和仓储超市以方便购买为优势的商业形态，走“便”的道路旅行商店、汽车商店，机场、宾馆、街道等处的自动售货机以休闲为导向的商业形态，走“闲”的道路从旅游服务到度假酒店，从SPA美容到健身俱乐部，从休闲餐厅到主题酒吧，从休闲画廊到数字娱乐，从时尚用品到户外运动装备（资料整理自：知网数据库）现代商业形态遵循着以下发展趋势第56页商业形态综合化商业形态综合化的重要产物就是购物中心。它涉及衣、食、住、行、娱、购等多个方面，各种功能互相渗透，营造出一种立体生活模式，满足消费者多样选择、休闲生活、个性消费等多种要求，打造一站式消费体验。商业形态娱乐化迈克尔·沃尔夫在《娱乐经济》提到：人类即将进人娱乐经济时代，“娱乐因素”将成为产品和服务竞争的关键。消费者不管购买什么，都在其中寻求“娱乐”的成份。在这种“娱乐导向消费”的趋势下，会有越来越多的产品、服务提供娱乐功能和娱乐因素。娱乐经济包括所有能让人感受到轻松有趣、跟休闲娱乐甚至文化艺术有关的人、事、物。商业形态文化化商业之于文化和文化之于商业，二者相互渗透。商业运行过程携带着文化传播功能，而文化因素也有力地推动着现代商业的发展进程，其依存关系和一体化程度日益明显。商业形态文化化，指的是通过智力运作，创造出更多的附加价值的过程，成为使用价值、经济价值及文化价值的统一体，更具丰富的文化内涵和个性文化特色。从商业形态的趋势看，商业形态主要表现三个方面城市商业形态发展规律综合体研究第57页模式一商业核心模式城市核心区；交通可达性；地铁口、主干道沿线；区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场城市商业形态发展规律综合体研究综合体发展一般遵循四种模式第58页城市商业形态发展规律综合体研究综合体发展一般遵循四种模式模式二酒店核心模式不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施上海商城（波特曼酒店）第59页模式三写字楼核心模式客户（产业）支撑，产业族群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场城市商业形态发展规律综合体研究综合体发展一般遵循四种模式第60页城市商业形态发展规律综合体研究综合体发展一般遵循四种模式模式四均衡发展模式CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万㎡以上；开发商强劲的实力和丰富的经验香港太古广场、北京华贸中心第61页模式一：均衡发展模式案例：北京华贸中心各功能规模配比：2:1:2:2（O:H:S:A)模式二：写字楼核心模式案例：广州中心广场各功能规模配比：5:2:1:2（O:H:S:A)模式三：酒店核心模式案例：上海商城各功能规模配比：1:5:1:3（O:H:S:A)模式四：商业核心模式案例：深圳华润中心各功能规模配比：2:1:4:3（O:H:S:A)综合体发展模式以综合体内各功能的比例确定，功能比例大的部分成为主要的发展模式。城市商业形态发展规律综合体研究注：O表示Office（写字楼）H表示Hotel（酒店）S表示ShoppingMall（购物中心）A表示Apartment（公寓）第62页城市商业形态发展规律综合体研究酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象住宅：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比不同类型物业在综合体中承担的功能第63页城市商业形态发展规律综合体研究本案的开发应当遵循城市商业形态发展的一般规律。本案尚未完全匹配四种传统的城市综合体模式的开发条件，因此需紧密结合自身状况进行开发而不能按照一般的商业地产项目开发思路进行。本案开发体量较大，除了常规的商业开发外，还需关注潜在的特色新兴商业市场空间挖掘。但创新形式的城市综合体必须建立在把握城市消费需求的基础之上。小结：差异化定位，创新城市综合体，打造城市新地标第64页项目本体分析宏观背景分析商圈及典型商业分析城市商业及综合体研究项目定位初步设想业态规划初步建议报告思路与结构第65页项目定位分析总体概念初步设想做什么思路一：综合体发展的四种一般模式，辐射全市的商业中心思路二：辐射本区域的商业中心新思路常规思路项目定位思考第66页模式关键外部要素模式一商业核心模式地理位置——城市核心区交通可达性——地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛人流及商业气氛模式二酒店核心模式地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户模式三写字楼核心模式客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区模式四均衡发展模式优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群思路一关键外部要素分析项目定位分析总体概念初步设想从本案的地理位置、交通条件、客户支持、产业支持等因素来看，本案尚未具备成熟的传统综合体建设条件，传统模式的商业综合体并不适合本案实际。X第67页做什么思路一：综合体发展的四种一般模式，辐射全市的商业中心条件未成熟思路二：辐射本区域的购物中心不符合项目投资目标需要突破困局项目定位分析总体概念初步设想HOW？XX第68页给吉安人一个“来访”的理由给吉安地区人民一个“来访”的理由项目定位分析总体概念初步设想√第69页突破思路的总体三大方针1.从吉安地区来定义项目（高大新）2.从业态组合创新来引领商业风向3.从竞争差异化来定位项目价值项目定位分析总体概念初步设想第70页项目定位分析总体概念初步设想需要突破困局从消费模式上突破从配套资源上突破突破的可能性突破的可能性契合城市规划定位毗邻交通干线沿道物流园和风景区结合点充裕的开发资金项目体量较大城市潜在消费需求其他……思考点一思考点二如何突破困局？第71页需要突破困局从消费模式上突破从配套资源上突破突破的可能性突破的可能性契合城市规划定位毗邻交通干线沿道物流园和风景区结合点充裕的开发资金项目体量较大城市潜在消费需求其他……思考点一思考点二项目定位分析总体概念初步设想第72页根据吉安市人口构成的研究，吉安市人口中拥有超过1/5的0~14岁青少年人口；这部分人口在平均每户家庭的3.68人有大部分成为家中的独生子女，受到每个家庭的关注。青少年带动家庭的消费成为吉安市乃至更多同类城市的重要潜在消费需求。以此为依托，可考虑以青少年儿童娱乐、健康等主题的综合体开发模式。项目定位的资源挖掘分析——思考点一以潜在消费需求为导向项目定位分析总体概念初步设想第73页项目定位分析总体概念初步设想项目定位可行性分析潜在消费者估计：吉安有0-14岁青少年儿童人口超过100万人；在“4-2-1”家庭模式中（4个老人—2个父母—1个孩子），一个孩子可以带动全家6人消费。第74页项目定位分析总体概念初步设想项目定位可行性分析消费力分析：国内青少年儿童消费占家庭总支出的30%左右；我国青少年儿童对家庭消费影响力达68%；青少年儿童的消费具有跟风性、重复性、攀比性，传播性强，稳定性高。第75页项目定位分析总体概念初步设想项目定位可行性分析潜在可能性竞争：吉安市内目前只存在部分零散的游乐场所，尚无较大的游乐中心，因此以青少年儿童为主题填补了城市消费的空白，符合差异化的定位原则。第76页项目定位的资源分析小结以挖掘青少年儿童所带动的家庭性消费，属城市居民消费共性；青少年儿童已经不可否认的受到家庭的高度关注；市场早已验证了青少年儿童的消费需求和消费能力的强劲。项目定位分析总体概念初步设想以青少年儿童主题为载体的主题城市综合体因此，以满足城市青少年儿童所带动的家庭性消费为核心，开发以青少年儿童娱乐、教育、健康等为主题载体的主题综合体成为本案更佳的选择。第77页项目定位分析总体概念初步设想主题式创新城市综合体项目总体概念初步设想关键词释义主题式：以既定的消费主题做为项目开发的载体。创新：跳出四种一般的综合体开发模式，紧扣项目实际实现新突破。城市综合体：集合多种城市功能组团，打造一个城中城。第78页项目定位分析总体概念初步设想青少年主题综合体的成功案例：亿丰青少儿主题商业中心是苏北地区最大的青少儿特色消费综合体。项目由12万㎡的大型商业和30万㎡的住宅组合而成。项目包含了城市购物中心，超级市场，亲子游乐园，特色餐厅，亲子教育，童装，童玩，童乐，青少儿成长体验馆，青少儿图书和创意园，卡通尼乐园等大型项目。第79页项目定位分析总体概念初步设想项目总体概念初步设想——主推案名演绎以建设吉安新地标为目标，必以“吉安”为姓以愉悦、欢乐为主题，取“悦”为名未来新城，多元新中心，以“城”为名吉安·悦城第80页项目定位分析总体概念初步设想项目总体概念初步设想——备选案名吉安·天之骄子吉安·未来星城吉安·新世代第81页项目定位分析总体概念初步设想吉安·悦城项目整体定位——吉安的新标志，以游乐城主题为载体，复合娱乐休闲、商业商务、居住功能的城市组团幸福吉安·欢乐悦城第82页项目定位分析总体概念初步设想悦城将是吉安人新的骄傲，因为她将成为吉安的新标志第83页项目定位分析总体概念初步设想悦城带来尽情的愉悦，一切欢乐都将从这里引爆第84页项目定位分析总体概念初步设想悦城将是另一座城，为吉安带来全新的娱乐休闲、购物消费、商务办公、居住生活。第85页项目定位分析总体概念初步设想项目总体概念初步设想——项目分物业定位1、娱乐休闲定位青少年儿童的游乐中心，家长们的休闲社交聚会地。2、商业定位多功能都市商业体验中心。3、住宅定位山与水之间的自在生活。第86页【主题游乐中心+休闲聚会场所】——休闲定位以城市家庭青少年儿童而目标群体，建立大型娱乐中心作为核心引力点+以陪同的家长为目标顾客，建立多种元素结合的多样化休闲聚会的社交聚集地项目定位分析总体概念初步设想定位口号：向左走，童趣纯真；向右走，共享成功第87页主题游乐中心项目定位分析总体概念初步设想第88页休闲区功能配置建议功能餐饮休闲、娱乐艺术沙龙展览、展示小型俱乐部等对应业态、业种建议西餐厅、中餐厅酒吧、躺吧、水疗、影院画廊、音乐沙龙品牌、艺术品展览展示厅各类俱乐部聚会场所休闲聚会场所主题游乐中心功能主题游乐场对应业态、业种建议动漫城，大型游乐设施场儿童玩具展览、科技展览项目定位分析总体概念初步设想第89页摆脱束缚，远离都市，带领孩子走入童年的乐园；而我们，则有另外的乐趣。项目定位分析总体概念初步设想休闲区价值形象体验举例第90页【多功能都市商业体验中心】——商业定位项目定位分析总体概念初步设想先进的商业模式和多功能的商业配套，带来全新的商业体验定位口号：非城市核心，胜于城市中心第91页商业级别城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业规模（㎡）30万以上3.6-18万9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成商业聚集区居民聚居区、上午集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利住宅小区或项目自发形成，配套物业客流量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上居住人口5000以上核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区或项目内部及周边居民商业形态集中商业为主商业街+集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺项目定位分析总体概念初步设想商业定位模式选择——介于城市中心区商业和区域型商业之间第92页商业区功能配置建议——结合主题城市综合体及一般商业功能规律，我们初步建议采取“主题商业+商业街”的商业形式项目定位分析总体概念初步设想城市中心区商业区域型商业社区型商业邻里型商业大型百货商店时装店大型影城娱乐中心饮食街大型专卖店大型优惠商店超市大型优惠商店大型百货商店家具店体育用品店药店办公用具店电影院超市药店百货商场餐馆家具店五金商店汽车美容店酒吧音响租赁店银行微型超市餐馆美容院干洗店快餐店医疗室商业街+集中商业商业街+集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业街√第93页全新商业形象营造价值体验项目定位分析总体概念初步设想精美趣味异样举例第94页全新商业形象营造价值体验项目定位分析总体概念初步设想停车的感受不是在停车场，而是在一个特殊的设计展览馆中举例第95页【山水凝聚之处，感受别处自在生活】——住宅定位依山傍水的高档住宅，远离都市的自由生活城项目定位分析总体概念初步设想定位口号：生活在乐园第96页住宅区产品配置建议项目定位分析总体概念初步设想概念设想高档大方大空间无拘束私人空间联排或独栋别墅低密度社区概念设想法式现代风格或江西民俗建筑风格简约、线条低密度组合社区第97页自由的住宅形象价值体验项目定位分析总体概念初步设想举例第98页项目定位分析总体概念初步设想思考点一小结——定位价值点以青少年儿童为主题的城市综合体开发，将成为城市社会化功能的重要组成部分第99页需要突破困局从消费模式上突破从配套资源上突破突破的可能性突破的可能性契合城市规划定位毗邻交通干线沿道物流园和风景区结合点充裕的开发资金项目体量较大城市潜在消费需求其他……思考点一思考点二项目定位分析总体概念初步设想第100页项目定位分析总体概念初步设想项目定位的资源挖掘分析——思考点二以自然配套资源为导向（简述）项目毗邻天玉山风景区，是本案的自然的、不可复制的配套条件。以此独特的特色作为项目开发的核心，是另一个可选的方案。第101页项目定位分析总体概念初步设想天玉·星城备选项目定位——以天玉山风景区为核心载体，开发复合旅游休闲、商业商务、居住功能的城市组团定位口号：天玉·星城，吉安地区的另一个道风景第102页思考点二小结——定位价值点以天玉山风景区作为核心载体的城市综合体开发，未来必将成为第二座天玉山第103页项目本体分析宏观背景分析商圈及典型商业分析城市商业及综合体研究项目定位初步设想业态规划初步建议报告思路与结构第104页业态规划总体思路业态规划初步建议本案业态规划需同时满足以下要求：青少年主题区——主要以娱乐、科普和教育为主题。家长休闲聚会场所——满足陪同的家长休闲、交往、购物、娱乐的需求。商业区配套性需求——主要包括商务服务、酒店、办公等配套需求。住宅区——一个低密度社区+一片别墅群的组合业态规划需全面满足项目定位所可能带动的多方面需求，初步思路第105页总体原则让他们来看，让他们来买，让他们来消费，让他们来住、让他们来办公建筑特征产品形态商业形态理念超前，设计新颖，形成地标，吸引市民紧扣城市消费需求，参观者、消费者、投资者业态新颖，包容性强，吸引消费者、观光客业态规划总体思路业态规划初步建议第106页业态规划总体思路业态规划初步建议1.设置大型游乐城，沿着游乐城周边商铺设置为儿童时尚街，此区域弱化主力店，以主题商业为主导，主营儿童百货、儿童服饰、儿童餐饮、儿童玩具、儿童影院等。第107页业态规划总体思路业态规划初步建议2.设置休闲聚会场所，以一个小型的休闲广场为中心，环中心建立数个主题俱乐部会所，沿着广场及会所设置休闲商业购物中心，以大型专业店为主力店铺，由一条商业街和各个专卖店组成。第108页业态规划总体思路业态规划初步建议3.设置特色餐饮街，以八大菜系特色餐饮为主题定位。第109页业态规划总体思路业态规划初步建议4.设置高档会所，以高档商务、餐饮、购物、娱乐构成主要经营业态。第110页南方略公司简介本项目的需求与建议本项目的服务与组织123目录第111页项目按照内容和时间进度将分为2个阶段，阶段一的主要工作步骤及工作成果如下项目启动项目调研工作成果（根据项目进展情况可能进行调整）《项目调研报告》项目服务计划主要工作步骤工作方式方法1、项目启动：调研计划和方式确认沟通；项目沟通会1、项目本体调研分析：区域位置分析；配套资源分析；SWOT分析；2、吉安及周边城市综合体调研分析吉安主要商圈及典型综合体调研分析；周边城市主要商圈及典型综合体调研分析；3、城市消费群体调研分析城市消费群体消费水平调研分析；城市消费群体消费特征调研分析；4、三四线城市商业综合体标杆研究5、吉安政府政策规划深入研究分析实地观察法访谈法问卷法项目调研项目定位第112页阶段二的主要工作步骤及工作成果如下项目调研项目定位项目定位工作成果（根据项目进展情况可能进行调整）《项目定位报告》项目服务计划主要工作步骤工作方式方法1、项目定位：定位资源挖掘分析定位模式借鉴分析项目总体定位分物业定位2、项目业态规划：业态规划原则业态组合模式规划主力业态规划辅助业态规划业态配比规划宏观数据研究外部访谈案头研究内部研讨会项目沟通会第113页初步预计项目服务时间为8周，初步工作计划如下所示项目服务计划项目启动会项目报告会第114页服务团队成员后台支持团队周意纯博士南方略国际营销&品牌咨询机构咨询董事；深圳市韬博方略营销咨询有限公司总经理；《销售与市场》特约高级研究员；中国企业联合会咨询业管理委员会注册高级管理顾问经验概况：12年管理研究和管理顾问经验，荣获“深圳市十大金牌顾问”；主要咨询经验集中在为中小民营企业、大型企业集团、政府机构提供服务，行业涉及工业制造、房地产、商业连锁及流通服务等行业；专长领域：企业发展战略与战略管理；市场营销策略与管理体系；连锁经营全程咨询等；工作经历：世界500强企业市场部主管；国际咨询公司研究部主管；教育背景：北京航空航天大学工学学士、澳大利亚西澳大学MBA专业著作：《中国管理顾问手册》（广东经济出版社，2002年）；《赢利模式》（广东经济出版社，2003年）；《商场营业员培训手册》（广东经济出版社，2003年）；《完美销售》（广东经济出版社，2004年）；《零障碍营销》（广东经济出版社，2005年）、《零缺陷复制》（广东经济出版社，2005年）、《黑钻顾问》（海天出版社，2006年）……研究报告：《浙江省区域经济研究报告》、《新产业政策下的商业地产赢利模式》、《知识经济时代中小民营企业组织变革》、《2005年中国连锁超市业研究报告》、《盐田港集团商务中心市场调查与定位研究报告》等。专业文章：在《中外企业文化》、《销售与市场》、《销售与管理》、《经理人》、《商界》等国内核心管理期刊发表著作上100篇。第115页服务客户：

（1）政府战略顾问：四川达州市政府（商贸流通产业战略规划；生产性服务业产业发展规划）；广东开平市政府（县域经济可持续发展战略）；四川省大竹县政府（产业集群发展战略规划）……；（2）房地产行业：深圳盐田港集团公司（盐田港商务区开发项目市场调查与战略定位规划；盐田国际公寓项目定位研究与全程营销策划）；万科集团（客户服务中心特约研究员，客户服务体系与客户调研）；深圳盐田港置业公司（2004年起连续5年战略管理顾问，并构建企业运营管理体系）；华侨城集团（公司层面及物业管理处标准化运营管理及流程体系）；香港港置地产（市场营销策略顾问与连锁地铺规范化运营体系梳理）；深圳市中联地产（企业文化与品牌规划、连锁门店标准化管理体系）；四川省达州商业集团（商业地产全程策划、企业发展战略及连锁经营管理体系）；四川一新投资实业有限公司（商业地产全程策划、企业发展战略及运营管理体系建设）；中山市众联地产（整合营销传播策略顾问）；成都盛源地产（商业地产战略顾问、企业管理体系建设）……（3）制造行业：中国广东核电集团（10-15年中长期战略规划及5年战略管理）；深圳市南油集团（企业发展战略与经营策略）；浙江杰克股份（营销战略与服务体系）；台湾冠军瓷砖（营销体系建设）；欧普照明（区域市场管理与推广策略）；浙江利欧股份（营销管理体系建设）；台州清华机电（发展战略与营销体系建设）；深圳豪鹏电池（营销战略与营销体系建设）、深圳英威腾电气（营销策划、品牌规划与年度传播计划）；艾捷能电子（产品规划及招商策划）；中山普尔照明（营销战略与营销体系建设）……（4）服务行业：桂林麦香坊餐饮（连锁运营规划及服务体系）；深圳步步高鞋业（连锁体系及品牌策划）；广东海鲨鞋业（连锁经营全程咨询）；南通长江缝制设备（经销商管理变革与营销提升）；中横窗业（连锁体系全程咨询）；重庆建峰化工（农资连锁规划与规范化管理体系）……第116页姚俊博士

服务团队成员后台支持团队一、学历及资质：盐田港集团置业公司董事长;盐田国际中方首席代表南开大学城市经济硕士，美国普莱斯顿大学工商管理博士，江汉大学客座教授；荣获中国企业管