万科公园里研究报告

万科公园里一期研究报告同致行（中国）顾问Anthony2011.10报告构件项目整体概况基础分析项目核心价值点专业化分析项目市场策略精细化分析

项目基本经济技术指标项目整体属性定位项目区位项目区域规划项目整体规划格局项目周边环境项目竞争格局及态势项目整体客户定位项目SWOT分析项目整体户型配比及销售状况1项目整体概况基础分析项目整体概况基础分析深圳地产史上绝无仅有的小区包围公园的楼盘项目项目基本经济技术指标楼盘名称万科公园里一期开发商深圳市聚龙湾投资发展有限公司代理商合富辉煌（中国）房地产深圳公司项目地址龙岗樟富北路与布沙路交汇处（樟树布公园附近)建筑面积471915平方米占地面积104870平方米容积率4.50

均价19500元/平方米绿化率30%总户数432楼层状况4栋17层1-4座为30层，5座为31层开盘时间2011年9月24日车位819个(地面90个，地下729个)

)项目整体规划格局A-1座A-2座A-3座A-4座A-5座项目属性整体定位从未离开公园里……个人解读：强调深圳地产史上绝无仅有的小区围合公园型住区。

项目区位项目区域规划公园所处的樟树布片区，位于深圳市中部，南湾街道的东南方位，邻近沙湾检查站。社区内有城市主干道布沙路通过，具有紧邻特区、交通便利的区位优势。片区属于规划的南湾生活居住区之一，主导功能为居住用地，其规划措施为积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，改善城市环境。项目交通状况万科公园里处在丹平快速与布沙路交汇处，目前，丹平快速已开通，自项目驾车走丹平可快速到达罗湖；自驾方面，也可选择布沙路转深惠路到达市区;而自丹平快速转水官或机荷，可以快速到达各区。轨道交通上，3号线目前已开通，自项目至3号线木棉湾站乘公车只需4站路10分钟左右，自木棉湾乘地铁可30分钟到达老街，45分钟到达会展中心；也可在布吉转乘5号线，在老街换乘1号线及2号线。公共交通上，由于公园里距离市区尚不算远，搭乘公车也是诸多上班族的选择，目前，项目就近处有多路公车往市区及龙岗其他区域，也可转车至深惠路上搭乘。项目周边环境项目周边是农民房，而且离快速公路近，周边环境一般。项目整体客户定位项目主力客户整体定位为：首次置业的中高端白领阶层客户区域置业目的客户阶层家庭结构所占比例龙岗、罗湖主要是自住为主中高端白领夫妇2人，3口之家，5口之家75%其他区域投资为主--------------------25%上述数据主要是从置业顾问姜小姐口中得知，因为国家对房地产市场的调控，房地产市场一直处于低迷状态，市场观望气氛比较浓厚，在市场不明朗的情况下，投资客也少了很多。项目整体竞争格局楼盘名称装修状况容积率主力产品均价（元/㎡）配套和谐家园毛坯3.2061平米、68平米、88平米小户型20000完善

佳兆业大都汇精装修未知73-132二房变三房户型15000完善万科公园里一期精装修4.588平米、125平米、160平米精装三房、四房19500还在建设中项目直接的同类竞争楼盘都比较少，项目除了自身的配套有一定劣势以外，产品具有绝对的差异化竞争优势，同时与自然资源都是零距离接触，是真正的从未离开公园里。项目SWOT分析优势自然资源得天独厚，尽享”一湖三山四公园“绝版生态资源。区位优势明显:离市区较近。自身配套完善：万科品牌开发大社区项目，自身包含幼儿园、集中大型商业，社区内可完全实现便利生活。劣势生活配套缺乏：社区氛围还未形成，生活配套极为缺乏。噪音灰尘污染严重：项目紧靠丹平快速（主线双向六车道，辅道双向四车道），噪音大，尘土飞扬。交通暂不方便：离地铁站较远，坐车不方便。机会片区规划利好重重，前景无限：施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，改善城市环境。基本没有同质的直接竞争楼盘威胁房产新政影响：限购令一定程度上抑制了部分需求，影响项目的销售项目整体户型配比及销售状况户型A户型·翠堤125.00㎡B户型·御翠160.00㎡C户型·丽荫88.00㎡76.00㎡户型套数162套54套189套27套户型比例37.5%12.5%43.8%6.2%销售情况37套11套77套0套项目整体概况基础分析项目核心价值点专业化分析项目市场策略精细化分析项目配套分析项目建筑立面分析项目园林景观分析项目产品户型具象分析项目样板间图片鉴赏2项目核心价值点专业化分析项目核心价值点专业化分析入则宁静出则繁华项目配套分析商业：暂时不完善，要等到2013年交房时，才能引进商业，项目规划3.5万平米大型商业、周边有万福佳超市等多个超市、商场、邮局、银行等生活配套齐全；教育：项目近邻樟树布小学（区一级），附近有沙湾实验学校（市一级）、沙西小学（市一级）；医疗：南岭人民医院（一甲）、沙湾医院、数家诊所和社区健康中心。内部篮球场、儿童游乐场、公园

在建筑风格上，本项目萃取ArtDeco风情精华，配合简洁、明快的现代设计线条，贯穿于建筑规划乃至景观小品细部各个环节。形成一体化的景观环境品质，精心设计的符号化装饰细节，更具人文风情与奢华氛围。建筑立面园林景观图片在城市的繁花深处，带你回归宁静自然。产品户型具象分析万科公园里A户型翠堤3室2厅1卫125.00㎡（A户型·翠堤）万科公园里C户型丽荫2室2厅1卫88.00㎡（C户型·丽荫）万科公园里B户型御翠3室2厅2卫160.00㎡（B户型·御翠）

项目样板间鉴赏欧式精装

演绎古典浪漫项目整体概况基础分析项目核心价值点专业化分析项目市场策略精细化分析项目宏观政策前提项目形象策略项目营销动线包装策略项目营销策略3项目市场策略精细化分析项目市场策略精细化分析坐拥一湖三山四公园深圳楼市低迷中国指数研究院最新发布的统计显示，10月1日至7日检测的20个城市，其中16个成交量同比下跌，8个城市成交量跌幅在50%以上，其中，深圳同比跌幅最大，达90.26%。深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知，在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策，要求严格按照有关政策执行

2011年10月8日中国新闻网报道：国办要求落实保障房支持政策加大信贷及政府投入

2011年是中国政府下大力气对楼市进行全面调控的年份。所有一线城市都进行了限购的政策，深圳更是出台政策要求下半年楼价零增长！银行则对房地产贷款进行了严控措施……一切的迹象表明，楼市已经进入了价格下调的非常时期。项目宏观政策前提为何此时开盘？逆市热销——至于你信不信，公园里告诉你！

2011年9月23日早，万科发布入市消息，欧式精装限价16000元/平起，现场还将享受4重优惠，这其中也看的出万科的销售诚意，与之前口径“参照荔山公馆23000左右”的定价相比，这大概超出诸多置业者的预料。公园里所处的片区不得不说是个价格洼地，而再加上限价政策，公园里此次的入市价格，对于置业者来说，实属优惠。非常时期的楼市整体氛围是十分悲观的，甚至有开发商已经开始深挖洞广积粮备战备荒过严冬了。哲学家们说，任何事物都要辩证地看待，颓市之下也一样是有热销楼盘的。在世道不好的境况下如何卖楼，正是考验开发商综合实力和品牌的时候！好的产品一样有市场，优秀的服务和品牌同样是会受到消费者青睐。项目营销策略

：总体销售指导思想：限购来了，楼市已进入了价格下调的非常时期，逆市销售，抢占市场先机，积极研究应对策略，寻求突破。活动造势：在开盘现场，进行抽号选房，由于陆陆续续现场人员离开看房，主持人现场渲染紧张气氛，（房源不足）导致客户纷纷抢购软性广告：国庆期间精品房源发售，更有国庆5重大礼，不容错失的购房良机！项目形象策略项目总体的形象定位为“全公园型住区”主打城市生活稀缺的绿色公园生态。城市绿色资源的稀缺人们对高尚生态居住区的向往而项目也未曾离开公园里……项目位置12345671营销中心4健身中心57绿化篮球场大厅会客区通向项目大厅，由于没有完工，上面用板子遮住了样板房客厅