某小区洋房及别墅渗水实例及处理方法

海昌加勒比花园洋房及清水溪别墅

房屋渗水实例及处理方法

房屋渗漏是建筑行业的一大通病，屋面、卫生间、地下室及墙面都有渗漏现象存在，原因是设计、施工、材料等多方面因素引起的。目录1.前言2.相关规范及依据3.渗水常规处理步骤4.常见渗水问题剖析4.1室外部分屋顶外墙伸缩缝挡墙室外环境水反灌入户4.2室内部分结构门窗卫生间烟道渗水空调渗水（冷凝水）5.实景案例分析6.房屋渗漏控制7.结束语背景：根据对海昌加勒比花园洋房及清水溪别墅一组团的现场勘查，房屋渗水问题比较严重，主要集中在天沟反水、接缝处渗水，外墙烟道及迎水面渗水，一步阳台渗水，屋顶排气管周围渗水。原因分析：基层干燥不充分、施工方法不规范、层面基础不平整，散水坡度不够造成积水、天沟接水宽度不够等是导致房屋渗漏的主要原因。1.前言2、相关规范及依据《屋面工程质量验收规范》（GB50207－2002）《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2002)技术规范GB50345-20042.1重要条款择录质保要求：渗水质量最低保修期：建设部房屋建筑工程质量保修办法屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；防水部位要求：卫生间地面和局部墙面应有防水构造。

屋面、露台、车库顶板等部位应有防水构造。住宅地下室应采取有效防水措施。3.渗水常规处理步骤现场查勘渗水点现场查勘周边环境分析渗水水源确认渗水水源冲、闭水试验现场恢复查阅竣工资料，了解构造询问原施工人员，了解施工情况分析水源性质，给水？排水？雨水？分析水流途径局部剔打验证分析维修处理报事封堵引流隔离

屋顶渗水－平台屋面4.1室外部分屋面结构

刚性防水层坡度2％

贴砖面层

保温层（珍珠岩）

结构板砖砌女儿墙

防水层（聚氨脂卷材）户内排水口排水管

空调位

空

调

冷

媒

管

通

道途径1途径1

原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹。

4.常见渗水问题剖析常规处理方法：

1）打开渗水部位顶部屋面及防水层，对结构板上下采用结构胶作封闭。

2）顺水源找出防水层破坏处，并修复。

3）作24小时关水试验后恢复面层。

适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装饰面层容易打开时。应急处理方法一：结构底板堵漏法：

1）剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防水砂浆或堵漏剂进行封堵。

2）修复面层，

适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。应急处理方法二：引流法

在板底部安装引流槽。

适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。缝两边上下剔槽各10公分宽处理方式基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作封闭处理环氧树脂施工注意事项：

1）充分干燥地面，刷环氧树脂一度，环氧树脂层如需一定抗拉性，可在一度环氧树脂涂刷后，覆玻璃纤维布一层，干燥后再刷一度环氧树脂。玻璃纤维布需由环氧树脂充分浸透。

2）光滑地面（地砖等）用金刚砂轮打磨

3）最后上面漆，刮涂，表面不能有气泡

4）清除杂物，配胶比例A:B=100:50—100（不同型号按不同配比），混匀后在适用期内用完，涂于粘接面，对正压和。

5）现用现配置，搅拌均匀后使用。

7）在给定的配比范围内，B组分相对配置量提高，固化速度加快，产物硬度相对提高，反之降低。

8）调胶量越大，因反应放热加剧，适用期越短，固化时间越短。SBS高聚物改性沥青防水卷材施工注意事项：

1）防水应在现浇层上施工。

2）施工时应干燥地面，防止有水时粘结不牢。

3）卷材应充分与地坪相结合，不能有气泡产生。

4）面层恢复时应充分对防水进行保护。

5）另外防水施工前应将阴角做成圆弧。

6）SBS卷材施工还有搭接的宽度为10公分。

7）最重要的要有支撑牢固：比如卫生间有防水要求，其墙体底部200mm做成混凝土代，防水上翻必须有可靠支撑.

8）屋面高低跨连接处也应混凝土带上翻,混凝土上翻后，阴角也应作圆弧.

屋顶渗水－平台屋面4.1室外部分屋面结构

刚性防水层坡度2％

贴砖面层

保温层（珍珠岩）

结构板砖砌女儿墙

防水层（聚氨脂卷材）户内排水口排水管

空调位

空

调

冷

媒

管

通

道途径2途径3途径2、3

原因：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。4.常见渗水问题析常规处理方法：

1）物业定期清掏排水口。

2）对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修。主要用材：1、板裂纹用材：碳纤维、环氧树脂

加固材料

2、防水用材：SBS卷材防水、聚氨脂防水涂料

使用范围：更多的用于屋面、地下室外墙和顶面、水泥基防水涂料、卫生间、上面有顶棚的阳台

防水材料4、渗水常见部位剖析4.1室外部分

屋顶渗水－瓦屋面斜屋面坡度≥25％机制波瓦安装参考：

1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁；

2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防水卷材；

3、分隔弹线（按照每格240分格，以满足瓦的搭接长度)；

4、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固；

5、每匹瓦的搭接（即上盖下）不应＜60；

6、春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常50颗）；

7、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于2.5的钢丝。）4、渗水常见部位剖析4.1室外部分平瓦挂瓦条屋面天沟天沟檐口天沟排水保温层结构板结构柱结构板天沟途径1途径2

屋顶渗水－天沟瓦屋面途径2：

原因：1）因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐口，雨水顺檐口勾进户内。

2）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过防水层后进入户内途径1

原因：瓦面接口脱节，同时渗水点处防水破坏渗水至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗入。常规处理方法一：

1）打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防水。

2）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修补。

3）作冲水实验观察。常规处理方法二：

采用堵漏剂封堵。常规处理方法：

1）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴，并且有足够的坡度。

2）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟天沟堵塞积水4、渗水常见部位剖析4.1室外部分

屋顶渗水－瓦屋面(烟道根部渗水）途径3：

原因：瓦面与烟道(或其他）交界处搭接不到位，同时防水损坏，造成交界处渗水。

天沟排水分水线烟道处卷起平瓦挂瓦条屋面天沟天沟檐口保温层结构板结构柱结构板天沟常规处理方法：

重新处理损坏防水，同时搭接瓦面并在瓦面上涂刷防水涂料。途径3主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂防水涂料，天沟采用SBS改性沥青卷材防水。4、渗水常见部位剖析4.1室外部分

外墙渗水-外墙保温作法第一步：将基层表面清洗干净。第二步：做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗糙。第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂按一定的比例拌制好的抗裂砂浆

第三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯板、胶粉料组合成的保温浆料。第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝网，然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面。第六步：用第四步相同方法做第二层抗列砂浆。第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外墙漆。4、渗水常见部位剖析途径：

原因：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水经过面砖缝进入内部，然后经过抹灰、保温层后从拉杆孔进入。

4.1室外部分

外墙渗水-外墙拉杆孔渗水抹灰层表面层（涂料或墙砖）保温层结构柱楼下户内楼上户内结构板拉杆孔拉杆孔渗水途径常规处理方法一：

1）剔开渗水处外墙，对拉杆孔重新用防水砂浆密实。

2）找出渗水来源，封堵渗水点。

3）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。常规处理方法二：

1）从室内清除掉孔内所有填充材料，重新用防水砂浆封堵

2）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。4、渗水常见部位剖析4.1室外部分

外墙渗水-填充墙渗水途径：

原因：外墙或屋顶女儿墙砖缝（涂料）不密实，导致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充砖墙进入。

填充墙渗水结构板户内外墙填充砖抹灰层表面层保温层途径1常规处理方法：

1）剔开渗水处外墙，找出渗水来源，封堵渗水点。

2）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。常用材料：

防水用：外墙防水涂料或防水勾缝剂：汉高勾缝剂防水CHJ。

勾缝剂使用注意事项：

1）勾缝前应用防水砂浆密实砖缝，然后清理干净。

2）用防水剂涂刷。

4、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径引流管接水槽车库顶板结构卷起车库顶板V型铁板1钢混盖板∩防水覆盖图1：结构板卷起类伸缩缝车库顶板V型铁板1防水覆盖V型铁板1图2：无结构板卷起类伸缩缝

伸缩缝渗水途径途径：

原因：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上部积水从伸缩缝处渗出。常规处理方法一：

1）打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺，对渗水处防水层进行修补；

2）关水观察，完后恢复。

适用范围：面层容易打开，并且不影响美观，同时不宜采用方法二时。常规处理方法二：

采用引流方式，用铁板槽或大管径的PVC管的半边作引流槽，然后用排水管引走。

常用材料：

1）防水用：SBS卷材。

2）伸缩缝用材：V型铁板。手孔剖视图结构挡墙手孔线缆石棉绳和油膏封堵4、渗水常见部位剖析4.1室外部分剖视图结构挡墙结构板室外标高桥架室外电井电井排水途径途径：

原因：手孔处电缆封堵不到位，同时电井排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后进入车库内。

挡墙手孔渗水处理措施：1）参照正视图采用石棉绳和油膏对每根线缆进行封堵。

2）定期对电井的排水管道进行清理，保证电井内排水。

所用材料：

封堵：石棉和油膏

4、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径1：

原因：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。防水保护层挡墙找平层室内地坪结构板柱基卷材防水层防潮层室外盲沟室外环境标高

挡墙结构渗水途径1常规处理方法一：

掏开室外环境覆土或硬铺，重新修补防水，关水试验，完后恢复面层。常规处理方法二：

剔开室内渗水部位并剔槽至底部，预埋PVC管进行引流，恢复面层。常规处理方法三：

剔开室内渗水部位，采用堵漏剂封堵，后恢复面层。所用材料：封堵用防水砂浆堵漏剂。方法二、三适用范围为：在室外挡墙处覆土或其他掏挖困难时采用此种方式。4、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径2：

原因：室外覆土超过挡墙防水层，雨水经过挡墙的薄弱部位进入室内。

挡墙结构渗水常规处理方法一：

降低室外覆土至防水层下或增加防水高度，使暴雨时雨水不至于漫过防水层。

常规处理方法二：

在室外环境与挡墙间加排水沟槽，把室外水引走。所用材料：聚氨脂防水材料或挡墙用SBS改性沥青卷材防水。防水保护层挡墙找平层室内地坪结构板柱基卷材防水层防潮层室外盲沟室外环境标高室外环境标高高于挡墙防水途径24、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径3：

原因：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高，同时防潮层施工工艺较差，水从地下渗出，地面出现大面积的潮湿地带。

挡墙结构渗水常规处理方法一：

户内泄压：剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防潮层和结构层，在板下部设置引流沟或管道至主排水管处，恢复防潮层和地平。常规处理方法二：

室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水能力或增加排水管道以释放地下水的压力。

所用材料：1）引水用材：常规的pvc排水材料。

2）防潮用材：聚氨脂防水涂料。防水保护层挡墙找平层室内地坪结构板柱基卷材防水层防潮层室外盲沟室外环境标高途径3剖面图楼上楼下楼板裂纹顺筋方向逆筋方向平面图上下剔槽各20公分宽处理方式基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作封闭处理4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水途径途径：

原因：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪或贴砖，水经过裂纹处渗下。或楼上装修后，使用过程中

出现渗水。处理措施：参照图对板裂纹进行封闭。结构板裂纹引起渗水常规处理方法：

参照图对板裂纹的上下进行封闭。

此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的情况。应急处理方法：

只对板裂纹下部或上部进行封闭。

此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易恢复的情况。所用材料：参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料。4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水途径：

原因：因业主装修时缩小了排水口径，同时屋面排水直接进入到露台，导致排水不畅返至户内。

屋面户内改进后露台改为单独排放溢流口露台返水至户内结构板结构墙屋面户内原设计露台途径户内被淹常规处理方法一：

参照改进后图对屋面排水改为单独排放。常规处理方法二：

1）提醒业主在装修时保证排水口的通畅。

2）提醒业主定期清掏排水口。

3）同时在排水口的上部设置溢流口（低于出露台门槛）所用材料：排水用材：采用普通的PVC排水材料。4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水结构板窗台结构板户内窗面砖或涂料砂浆发泡剂窗框密封胶滴水檐口发泡剂窗框密封胶砂浆门窗渗水213窗型材结构图4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水结构板窗台结构板户内窗途径1途径1：

原因：因窗框顶部外墙无滴水檐，窗框与墙的缝隙未填充实贴，同时密封胶损坏。雨水顺此处砂浆层或缝隙勾进窗框内，然后进入户内。门窗渗水常规处理方法一：

1）在窗框顶部墙的外檐口设置滴水檐，让雨水不能勾进户内。常规处理方法二：

1）剔除窗框边的损坏玻璃胶，对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理，待干燥后重新打胶封闭。4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水结构板窗台结构板户内窗

途径2：

原因：因窗框各连接点处未打胶或打胶不到位，各螺栓孔处未封堵，同时框上无泄水孔设置。导致雨水存积在框上，并从上述部位渗入到框内，从型材渗入到底部后进入户内。门窗渗水常规处理方法：

1）剔除窗框型材连接处，螺栓孔处胶，重新打胶处理。

2）如窗框无泄水孔则增加。途径24、渗水常见部位剖析4.2户内渗水结构板窗台结构板户内窗途径3门窗渗水途径3：

原因：1）因窗台窗框的外侧砖缝未填充密实，雨水渗入并从框与台面交界处到户内。常规处理方法：

1）对窗框外侧砖重新勾缝密实，窗框重新打胶。

2）对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理。所用材料：普通用材。4.2户内渗水4、渗水常见部位剖析卫生间渗水-结构分析下沉400mm刚性防水层楼下卫生间剖视图楼上客厅楼下客厅楼上卫生间结构板防水层防水保护层炉渣回填排水主管填充石棉绳和油膏给排水管钢导管侧视图剖视图4.2户内渗水4、渗水常见部位剖析卫生间渗水下沉400mm刚性防水层楼下卫生间剖视图楼上客厅楼下客厅楼上卫生间结构板防水层防水保护层炉渣回填排水主管途径1：

原因：因卫生间管道出口处防水破坏，或此处排水管损坏，导致水从钢导管与管道间或导管与墙体间渗出。途径1常规处理方法一：

掏开卫生间填充层重新作防水，并作24小时关水试验。

适用范围：楼上卫生间未装修或利用方法二无法处理的情况。常规处理方法二：

已经装修的卫生间可在外部采用防水堵漏砂浆封堵，如处理后仍漏水，则采用方法一，4.2户内渗水4、渗水常见部位剖析卫生间渗水下沉400mm刚性防水层楼下卫生间剖视图楼上客厅楼下客厅楼上卫生间结构板防水层防水保护层炉渣回填排水主管途径2：

原因：因卫生间底部防水破坏，同时卫生间板有裂纹导致水渗下。途径2常规处理方法：

参照板裂纹的处理方式。所用材料：1、板裂纹用材见板裂纹处理。

2、防水损坏参照防水处理用材。4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水烟道渗水-盖帽过短烟道途径1途径：

原因：屋顶烟道盖帽檐口过短或檐口无鹦嘴，导致雨水进入。常规处理方法：

在盖帽处增加盖帽的长度，避免雨水的进入图示增加盖帽长度结构板分隔墙结构板烟道止回阀烟道渗水立面图止回阀屋顶途径14、渗水常见部位剖析4.2户内渗水途径：

原因：因烟道在结构板处转弯，冬季烟道内热气经过转弯处冷凝而出现冷凝水，并从烟道处渗下。烟道渗水-冷凝水分隔墙结构板烟道止回阀烟道渗水立面图烟气流向常规处理方法一：

此处转弯处烟道做成铁管（温度不高可做成PVC管），并设置外保温。途径1常规处理方法二：

烟道改向直上，避免在拐弯处出现冷凝水。烟道改向直上结构柱室内室外阳台分隔墙空调冷凝水平面图楼上找平层立面图4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水内机外机冷媒管道埋地途径2途径2：

原因：因夏季空调使用时冷媒管温度较低，穿过找平层时遇热形成冷凝水，并集结在地坪内。时间长后便渗水至楼下。空调渗水-冷凝水常规处理方法一：

1）保证冷媒管的保温措施到位。

2）业主装修时最好不埋地设置，必须设置时冷媒管外部应设置导管，做好保温。所用材料：保温用材可用空调冷媒管的保温用材。5、实景案例分析5.1外墙渗水案例墙面渗水清水溪别墅18-1户渗水现象：客厅壁炉墙面渗水原因剖析：

由于外墙面上石材挂接缝隙不密实，造成雨水直接进入抹灰层。处理措施：

取下石材，重新进行防水处理后，再重新铺挂石材装饰并勾缝密实。5、实景案例分析5.2二层一步阳台一层左侧顶部渗水由于流水坡度错误，造成积水墙角渗水清水溪别墅17-2户渗水现象：二层一步阳台墙角渗水，且积水后造成楼下顶部渗水。原因剖析：

由于二层一步阳台散水位置存在设计缺陷，而且临时增设散水，散水位置距离积水点较远，再加上阳台流水坡度的严重错误，造成长期积水，于是一层2个端头渗水严重，二层墙角渗水主要是由于外阳台与室内地面一样高造成。处理措施：

应立即对坡度错误进行整改，让积水部位不再积水，另外重新做防水处理。

5、实景案例分析5.3天沟渗水书柜背后外墙渗水剔开后花园洋房、别墅一组团多处渗水现象：天沟漏水原因剖析：

因施工时，屋檐线条没有进行抹灰找平处理，造成后期天沟与屋檐连接时存在缝隙，且局部缝隙偏大，导致下雨后雨水直接从缝隙处滴下，使墙面受到雨水渗入。处理措施：

重新对天沟与屋檐处缝隙进行填补和堵缝施工，防止雨水从缝隙处滴落到墙面6、房屋渗漏的控制措施一、外墙渗漏控制1、沿着外墙漏水的裂缝凿出“V”形槽，深度20mm左右，宽度15mm左右，用清水冲洗且待表面干后，用聚合物水泥砂浆(如水泥和建筑107胶混合物)或防水胶(如补漏王等)分层嵌补裂缝，待聚合物水泥砂浆凝结后，恢复外墙原装饰层，外墙表面清理干净；对于微小裂缝则涂刷(或喷刷)两遍无色防水膜(如水玻璃溶液)，在其干固后形成一层整体憎水防水膜，使雨水无法进入墙体，但应注意涂刷防水膜前必须将外墙面彻底清理干净。2、对于外墙面不能开槽的墙面，若宽度在1.2mm以上的裂缝，可用聚合物防水胶泥沿裂缝

勾缝处理；若宽度在1.2mm以下的裂缝可用大号注射器沿裂缝进行灌浆处理，灌浆完毕后清理干净墙面，灌浆液材料主要由微膨胀剂、聚合物乳液（如建筑107胶）、快硬水泥浆组成。二、外窗渗漏1、对于平开外窗在雨天漏水，可查看窗框和窗扇是否变形。不论窗扇或窗框如果变形较大而无法维修，则应对其更换处理。2、为防止外窗密封胶条的老化，高层房屋的平开窗密封胶条应2～3年全部更新一次。3、若外窗框与外墙壁之间塞缝不密实，可采用手动压力灌浆的方法灌实，灌浆液材料主要由微膨胀剂、聚合物乳液、快硬水泥浆组成。对于窗框边老化的密封胶，应全部清除干净，重新满打密封胶。4、对于铝合金窗，由于其由樘料用螺钉拼接而成，雨水很容易沿拼缝和螺钉孔进入窗框，然后进入窗台和窗边，因此必须将拼缝和螺钉缝满打玻璃胶。5、因推拉窗存在密封性不好的构造缺陷，高层房屋不宜采用推拉窗。三、空调管孔和窗式空调洞口渗漏

在外墙预留空调管孔或打孔时必须保证空调管孔“里侧高外侧低”，且沿外侧空调管孔的周围满打密封胶。窗式空调洞口的底面应有顺畅排水坡度，便于雨水及时排出。四、屋面渗漏1、对于屋盖楼板产生裂缝而引起渗漏的情况，可在清理干净屋盖楼板顶面的水泥砂浆找平层、防水层和保温隔热层或装饰层后，查找出楼板上的裂缝后沿缝隙凿出“V”形槽，“V”形槽的深度不小于20毫米，宽度不小于20毫米。清水冲洗待表面干后，用聚合物水泥砂浆或防水胶分层嵌补裂缝，凝结后用1：1．5水泥砂浆抹平养护，重新做回原防水层，然后蓄水48h检查不再渗漏，再依次重新做回找平层、保温隔热层等。屋面防水层最好选用柔性防水层，并不让防水层上直接裸露在阳光下。2、

屋面柔性防水层鼓包、损坏等引起的渗漏均按施工操作规范的要求恢复。未按规范要求施工造成渗漏的变形缝应按照规范要求重新施工。3、对于保温隔热层设在屋面防水层下的天面，最好在屋盖楼板顶面先做一道防水层，然后再铺设隔热保温材料，可作为天面的第二道防水屏障，同时又可兼作隔气层，起到双重防水的作用。五、洗手间和厨房渗漏1、

对于卫生间和厨房地面防水层失效产生大面积渗漏的情况，应全部清理地面的装饰层、找平层和防水层，重新严格按照规范要求施工，且必须采用合格的防水材料，并严格按照产品使用说明和施工规范施工操作。对于地面阴角和穿楼板管道的根部，做防水层前用水泥砂浆做圆角处理。2